REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Sezione Seconda Civile
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
Dott.ssa SILVANA FERRIERO PRESIDENTE rel.
Dott. ANTONIO RIZZUTI CONSIGLIERE
Dott. ANNA MARIA RASCHELLA' CONSIGLIERE ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 1694/2024 RGAC decisa con deposito del dispositivo alla scadenza dei termini concessi ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 26 febbraio 2026 e vertente tra:
, rappresentata e difesa dall'avv. Giandomenico Alfarano giusta Parte_1
procura in atti
APPELLANTE
E
, in proprio e quale genitore esercente la potestà sulle minori e Controparte_1 Persona_1
, rappresentata e difesa dall'avv. Salvatore Nardò giusta procura in atti Persona_2
APPELLATA
CONCLUSIONI
Per l'appellante < Voglia l'adita Corte di merito, in accoglimento dell'odierno appello, riformare in toto la sentenza impugnata e, per l'effetto, accogliere il ricorso di prime cure, relativamente alle domande che di seguito si riportano:
In via principale:
(i) accertare la intempestività del diniego di rinnovazione del contratto di locazione prodotto sub.
Doc. 1 e, condannare i locatori stessi, in via tra loro solidale, al risarcimento dei danni subiti da liquidarsi in forma equitativa stante il rilascio dell'immobile avvenuto in data 09/10/2024; (ii) accertare e dichiarare l' inadempimento dei locatori agli obblighi assunti all'inizio del rapporto di locazione per l'installazione/completamento/messa in opera dell'impianto di riscaldamento, regolarizzazione della fornitura idrica, opere di consolidamento dell'immobile, opere di sistemazione degli scarichi del bagno e degli ulteriori gravanti a loro carico ex art. 1575 e 1576 cod. civ., in relazione alla manutenzione di loro competenza dell'immobile locato e, per l'effetto, rideterminare il canone di locazione e condannare i locatori stessi, in via tra loro solidale, alla restituzione delle somme eccedenti versate;
(iii) Accertare e dichiarare che la ricorrente ha versato somme in supero, rispetto all'effettiva utilizzabilità e/o al suo valore locatizio, per l'importo che emergerà dalla nominanda CTU o che la Corte riterrà di giustizia, e condannare i locatori alla restituzione di tale importo, in favore della ricorrente;
(iv) Con vittoria di spese e competenze come da vigenti parametri professionali per entrambi i gradi di giudizio.>
Per l'appellata < Voglia Ecc.ma Corte di Appello adita, previa declaratoria di acquiescenza sulle parti della sentenza di primo grado non impugnate, rigettare l'appello spiegato in quanto inammissibile, infondato in fatto e in diritto e non supportato da alcun sostanziale elemento giuridico
e probatorio e, per l'effetto, confermare quanto disposto nella sentenza n. 1883/2024, pubblicata in data 01 ottobre 2024, emessa dal Tribunale di Catanzaro, nella causa di primo grado avente RG n.
5114/2022. Il tutto con vittoria delle spese e competenze del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore ex art. 93 cpc.>
§1 La vicenda controversa e la sentenza impugnata ha adito il Tribunale di Catanzaro per sentire dichiarare l'intempestività Parte_1
della disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo intercorso con ed ottenere Controparte_1
altresì il risarcimento dei danni subiti per effetto del mancato assolvimento da parte della locatrice dell'obbligo di rendere pienamente fruibile l'immobile locato,
A sostegno delle proprie ragioni ha dedotto: che tra le parti è intercorso un contratto di locazione per il periodo 16 novembre 2018 - 15 novembre
2022 ( anche se per un mero refuso nel testo del contratto era indicato 15 novembre 2021); che nel corso delle trattative che avevano preceduto la stipula del contratto di locazione la locatrice aveva assicurato l'esecuzione di alcuni interventi sull'immobile tra cui il più importante l'installazione di un impianto di riscaldamento che sarebbe stata eseguita non appena l'attestazione di prestazione energetica;
che tale impegno non è stato osservato dalla locatrice mentre nel corso della locazione si sono manifestati numerosi vizi della cosa locata ( dettagliatamente descritti nel ricorso ) incidenti sul godimento della stessa;
che gli inconvenienti in parola erano stati tutti tempestivamente comunicati alla locatrice che, tuttavia, non aveva assunto alcuna iniziativa per la loro eliminazione;
che in data 16 maggio 2022 aveva ricevuto mediante pec una comunicazione di disdetta della locazione da un difensore privo di delega della locatrice: detta disdetta era da considerarsi comunque tardiva posto che il semestre anteriore la scadenza del contratto terminava il 15 maggio 2022;
che la medesima disdetta è stata reiterata a mezzo lettera raccomandata, stavolta proveniente effettivamente dalla locatrice, con tentato recapito il 17 maggio 2022;
che in data 27 maggio 2022 tramite un legale di fiducia ha contestato l'intempestività della disdetta;

che permanendo le condizioni critiche dell'immobile la conduttrice ha richiesto l'intervento dei vigili e dell'Asp interventi realizzati rispettivamente il 10 e il 19 agosto 2022 che hanno confermato la criticità delle condizioni dell'immobile; che attesa la totale inagibilità dell'immobile la conduttrice era stata costretta ad abbandonarlo trasferendo il proprio domicilio in provincia di Savona.
Alla luce di tali rilievi ha chiesto: 1) l'accertamento della inefficacia della disdetta intimata perché tardiva e perché comunque la causa indicata ( vendita dell'immobile ) non era comprovata da alcuna documentazione e non è stata accompagnata da tempestiva offerta alla conduttrice di valersi del diritto di prelazione;
2) l'accertamento della violazione della locatrice di tenere l'immobile in condizioni conformi all'uso cui era destinato con consequenziale impossibilità di utilizzo di parte di esso e, quindi, la condanna della stessa locatrice alla esecuzione delle opere necessarie a rimuovere i lamentati inconvenienti;
3) la riduzione del canone in ragione della parziale non utilizzabilità dell'immobile con condanna della locatrice alla restituzione di quanto pagato in eccesso rispetto al dovuto.
Alla domanda ha resistito deducendo: Controparte_1
che la disdetta è stata tempestivamente intimata rispetto alla data reale di scadenza del contratto che
è quella indicata nel contratto registrato mentre la copia del contratto prodotta dalla controparte era una bozza preparatoria e, peraltro, indica come scadenza del contratto il 31 dicembre 2022; che la comunicazione era stata effettuata anche a mezzo pec per la continua assenza della conduttrice dall'immobile locato che, già da tempo, veniva ormai utilizzato solo come residenza estiva;
che l'invito ad avvalersi della prelazione per l'acquisto era stato regolarmente notificato alla conduttrice senza che questa intendesse avvalersene;
che la mancanza dell'impianto di riscaldamento nell'immobile era noto alla conduttrice che aveva preso visione dell'immobile e lo aveva accettato nello stato in cui si trovava: non solo ma la stessa conduttrice aveva preferito fare installare la propria stufa a pellet invece di quella messa a disposizione dalla proprietaria poiché la seconda, essendo idonea al collegamento ai termosifoni, avrebbe comportato costi maggiori;
che i locali erano stati dichiarati dall'ASP nel corso del sopralluogo idonei all'uso e agibili e che, comunque, prima del 2022 nessuna lamentela era mai stata avanzata dalla conduttrice che, al contrario, aveva sempre espresso grande entusiasmo per l'immobile locato;

che la conduttrice aveva continuato a detenere illegittimamente l'immobile anche dopo la disdetta senza peraltro pagare i canoni di locazione:
che il trasferimento del domicilio delle conduttrice era dipeso da sue esigenze lavorative, avendo ottenuto un incarico per l'insegnamento in Liguria, tanto è vero che il trasferimento era appunto avvenuto in provincia di Savona e non in zone limitrofe l'immobile locato;

che la conduttrice aveva inopinatamente disatteso la proposta del mediatore, a lei particolarmente favorevole, e che la locatrice si era determinata ad accettare solo in funzione della impellente esigenza di rientrare nella disponibilità dell'immobile per poterlo alienare;

che tanto valeva anche a configurare la responsabilità processuale aggravata della conduttrice.
Alla luce di tali rilievi ha concluso chiedendo che venisse dichiarata l'improcedibilità della domanda, che in subordine venisse riconosciuta la tempestività della disdetta e emesso ordine di rilascio immediato dell'immobile con condanna della conduttrice al versamento dei canoni non pagati e al risarcimento del danno per l'illegittima protrazione dell'occupazione.
La causa è stata istruita con le produzioni documentali delle parti e con le prove orali dalle stesse richieste.
Con sentenza del 1° ottobre 2024 il Tribunale di Catanzaro ha ritenuto: che la decorrenza del contratto di locazione fosse quella indicata nel contratto prodotto dalla resistente e quindi la scadenza era 19 novembre 2022; che la disdetta intimata a mezzo pec proveniva direttamente dalla locatrice e che l'intermediazione del legale era relativa esclusivamente allo strumento della posta elettronica certificata di cui, evidentemente, la locatrice era priva;
che la disdetta alla prima scadenza è stata intimata in una delle ipotesi previste dalla legge ovvero l'esigenza di alienare l'immobile e che la conduttrice è stata messa nelle condizioni di esercitare il diritto di prelazione;
che dalla relazione redatta dall'ASP emerge che l'immobile era agibile ed abitabile;
che non vi era alcuna prova della comunicazione alla locatrice dei vizi indicati nella relazione di parte ricorrente datata 30 aprile 2022; che vi era la prova in atti che la ricorrente avesse cambiato domicilio per proprie esigenze lavorative;
ha ritenuto fondata la domanda di pagamento dei canoni evidenziando che non ricorressero i presupporti di cui all'art. 1460 c.c. invocati dalla ricorrente, non solo perché non risultavano inadempimento della locatrice che giustificassero la totale sospensione del pagamento dei canoni ma anche perché risultava provato che la locatrice si fosse offerta di procedere nell'agosto del 2022 ad un sopralluogo per la verifica delle criticità lamentate e che a tanto non si era dato corso per indisponibilità della conduttrice;
ha ritenuto altresì fondata la domanda di risarcimento del danno per la protrazione dell'illegittima occupazione dell'immobile oltra la data di scadenza del contratto indicandone l'ammontare nei canoni compresi tra la data di scadenza del contratto e l'effettivo rilascio dell'immobile; ha rigettato nel resto la domanda risarcitoria proposta dalla resistente;
ha condannato la ricorrente al pagamento delle spese di lite.
§2) L'impugnazione e le determinazioni della Corte
Avverso la sentenza del Tribunale di Catanzaro ha proposto tempestivo appello Parte_1
affidandosi ai motivi che saranno di seguito esaminati.
[...]
All'appello ha resistito con comparsa nella quale ha rassegnato le conclusioni Controparte_1
riportate in epigrafe.
L'udienza del 26 febbraio 2025 è stata sostituita ex art. 127 ter c.p.c. dal deposito telematico di note di trattazione. Entrambe le parti hanno depositato note e la causa è stata decisa con il deposito del dispositivo.
Con il primo motivo di impugnazione l'appellante deduce l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto tempestiva la disdetta valorizzando la decorrenza del contratto indicata nella copia prodotta dalla resistente e senza considerare in alcun modo l'annotazione contenuta in calce alla copia prodotta dalla ricorrente nella quale la locatrice riconosceva di ricevere i canoni per il periodo 16 novembre – 31 dicembre 2018 elemento questo che valeva senz'altro a fissare al 16 novembre la decorrenza del contratto.
Il motivo è infondato e in parte inammissibile perché non si confronta adeguatamente con la motivazione resa dal giudice di primo grado. Deve qui in primo luogo ribadirsi che, per come già ritenuto da giudice di primo grado, il contratto che disciplina il rapporto tra le parti è quello prodotto dalla resistente e recante il timbro di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate: depone pacificamente in tal senso non solo proprio il dato che quella sia stata la versione cui le parti hanno inteso dare crisma di ufficialità mediante la registrazione ma, ancor, prima il fatto che la data indicata in calce a quella versione ( 20 novembre 2018 ) è successiva a quella indicata nella versione prodotta dalla ricorrente ( 16 novembre 2018 ) onde deve ritenersi che le parti ( che hanno sottoscritto in ogni foglio il contratto depositato dalla resistente ) abbiano evidentemente inteso modificare le pattuizioni in precedenza assunta, il tutto nello schema di una formazione progressiva del consenso in cui l'ultima versione del contratto esprime evidentemente la volontà definitiva delle parti. Pacifico quindi che la decorrenza del contratto fosse 20 novembre 2018, nessun rilievo può riconoscersi alla postilla contenuta nella versione del contratto prodotta dalla ricorrente, dovendosi qui ribadire che la decorrenza del contratto è cosa diversa dalla cadenza prevista per i pagamenti dei canoni, affermazione questa contenuta nella sentenza impugnata con la quale l'appellante non ha inteso in alcun modo confrontarsi. Di qui sotto tale profilo l'inammissibilità del motivo.
Parimenti infondato è il motivo di impugnazione nella parte in cui l'appellante lamenta la mancata considerazione da parte del Tribunale della copia del contratto prodotta in data 17 maggio 2023 dalla stessa ricorrente: la produzione in parola, infatti, non è mai stata autorizzata dal giudice e, quindi, deve ritenersi tardiva e come tale non utilizzabile. Trattandosi di procedimento sottoposto al c.d. rito del lavoro deve infatti qui trovare applicazione la regola generale dell'art. 413 c.p.c.. che impone l'indicazione nel ricorso introduttivo anche dei documenti che si offrono in comunicazione.
Con il secondo motivo di censura l'appellante deduce che erroneamente il Tribunale ha ritenuto che nel caso in esame si fosse perfezionata la notifica dell'offerta in prelazione dell'immobile alla conduttrice, posto che detta notifica era stata tentata, ma non perfezionata presso l'indirizzo dell'immobile locato e ciò perché, a quella data, la conduttrice aveva già cambiato domicilio e residenza e che di tanto la locatrice si sarebbe dovuta tempestivamente informare.
Il motivo è inammissibile per difetto di interesse. Deve qui la disdetta del contratto e l'invito ad esercitare il diritto di prelazione sono atti tra di loro assolutamente indipendente rispondendo evidentemente a funzioni diverse ( argomenta ex Cass 23219/2016 ). La mancata notifica dell'invito fonda esclusivamente il diritto del conduttore di invalidare il contratto di compravendita eventualmente concluso in violazione della sua prelazione ma non incide sulla validità della disdetta.
Poiché nel caso in esame l'appellante non assume né che vi sia stata la vendita dell'immobile né la ricorrenza del proprio interesse all'acquisto dello stesso, appare evidente che non assume alcun rilievo ai fini della decisione stabilire se e quando la conduttrice abbia effettivamente ricevuto notifica dell'invito ad esercitare la prelazione.
Con il terzo motivo di censura l'appellante deduce l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto non ricorrente la violazione da parte della proprietaria del suo obbligo a tenere l'immobile in condizioni di abitabilità e completa fruibilità.
L'appellante deduce l'erroneità e l'illogicità della sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto non sussistere l'inadempimento della locatrice, mal interpretando le risultante istruttorie e arbitrariamente disattendendo la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio.
Il motivo è nel complesso infondato e deve essere disatteso ma motivi di ordine sistematico impongono di trattare separatamente la questione della mancanza di un impianto di riscaldamento da quella degli altri vizi lamentati dalla conduttrice. Con riferimento alla mancanza dell'impianto di riscaldamento è sufficiente qui rilevare che tra le parti
è incontestato ed è stato ampiamente confermato dall'istruttoria svolta che la mancanza di detto impianto fosse pacificamente nota alla conduttrice che, pertanto, non può addurre detta circostanza in termini di inadempimento del locatore. Non è stata invece riscontrata dalla prova svolta la circostanza, dedotta nel ricorso introduttivo, che la locatrice si fosse impegnata a munire di caldaia l'appartamento di cui si tratta. A prescindere dalla considerazione che un simile impegno assunto a latere della stipulazione di un contratto scritto avrebbe evidentemente richiesto una adeguata formalizzazione, tanto più che nel contratto la conduttrice espressamente dichiarava di avere preso visione dell'immobile e di averlo trovato in buono stato d'uso, deve ulteriormente rilevarsi che sebbene il teste ( convivente della conduttrice ) abbia dichiarato che la proprietaria si era Tes_1 impegnata ad installare la caldaia, è tuttavia ampiamente emerso dall'istruttoria che nell'immobile in questione già dal novembre 2018 fu installata una stufa a pellet a cura e spese della locatrice e che fu solo per espressa volontà della conduttrice che l'installazione riguardò una sua stufa e non invece quella messa a disposizione della locatrice. Deve ulteriormente rilevarsi che non vi è in atti riscontro alcuno di richieste o sollecitazioni volte ad ottenere una diversa risoluzione del problema del riscaldamento: da tali elementi complessivamente considerati deve quindi evincersi che nella comune intenzione delle parti l'installazione della stufa fosse l'unica obbligazione gravante sulla locatrice quanto al riscaldamento dell'immobile.
Quanto a tutte le altre criticità elencate nella relazione allegata al fascicolo di parte ricorrente come allegato 3 deve in primo luogo rilevarsi che, per come correttamente indicato dal Tribunale, non emerge dagli atti in quale momento del rapporto contrattuale gli inconvenienti in essa descritti furono portati a conoscenza della locatrice: per superare tale affermazione l'appellante invoca ancora una volta a sostegno produzione documentale effettuata ben oltre il deposito del ricorso e, in particolare,
i documenti allegati in data 11 luglio 2023 da cui dovrebbe emerge che quella relazione fu inoltrata via mail alla locatrice il 2 maggio 2022: al di là della effettiva idoneità di quella documentazione a provare la detta circostanza, va qui ribadita l'inutilizzabilità per le ragioni già sopra espresse della documentazione tardivamente prodotta.
In realtà il primo riscontro in ordine alla denuncia di detti vizi è costituito dalla mail inoltrata dall'avv.
Nardò all'avv. il 15 giugno 2022 in cui si fa riferimento ad una missiva dell'avv. Controparte_2
del 27 maggio 2022. Non è dato, tuttavia, sapere quali fossero esattamente i vizi lamentati CP_2 in quella missiva. Quel che è certo è che l'unico invito ad un sopralluogo in contraddittorio per verificare detti vizi ed eventualmente apprestare le necessarie soluzione è venuto dalla locatrice ( cfr. allegati 12 e 13 alla comparsa di costituzione costituiti dalla schermata dei messggi whatsapp e da una mail ) ed è rimasto senza esito. Quanto invece al c.d. sopralluogo del 30 aprile 2022 di ci ha riferito il teste , in assenza Tes_1 di ulteriori elementi per individuarne l'esatta natura e portata, deve ritenersi che esso ebbe ad oggetto l'ostruzione degli scarichi cui la locatrice pose rimedio attraverso l'intervento di una ditta specializzata per come attestato dalla fattura depositata in atti emessa dalla avente Controparte_3 ad oggetto l'attività di pulizia e sanificazione per rigurgito fognario. Un riscontro estrinseco di detta ricostruzione si rinviene nella relazione dell'ASP in cui si legge che le precarie condizioni igienico sanitarie risultanti dalle foto allegate all'esposto non sono più presenti al momento del sopralluogo.
Resta il fatto che poiché dalla medesima relazione dell' ASP emerge che i vizi riscontrati non comportavano l'inagibilità o l'inabitabilità dell'appartamento, essi non erano idonei a giustificare la sospensione del pagamento del canone, pur fondando il diritto del conduttore ad un intervento per l'eliminazione dei vizi riscontrati. Tuttavia la mancata adesione della conduttrice all'invito della locatrice per un sopralluogo congiunto e il trasferimento della residenza in Liguria a far data dall'ottobre 2022 appaiono sintomatici della mancanza di un serio interesse alla realizzazione delle riparazioni e depongono nel senso di un comportamento volontariamente ostruzionistico confermato peraltro dall'ostinato rifiuto di rilascio dell'immobile anche a fronte del trasferimento altrove del proprio domicilio e in contraddizione con l'affermata inutilizzabilità dello stesso.
Alla luce dei rilievi fin qui svolti l'appello deve essere rigettato.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i parametri di cui al
DM n. 55 del 2014 come modificati dal DM n. 147 del 2022 applicati nei valori medi dello scaglione tariffario di riferimento ( da € 5201 a € 26.000) e con esclusione della fase di trattazione attesa la decisione della controversia in prima udienza.
Atteso il tenore della decisione deve darsi atto che ricorrono i presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello previsto a titolo di contributo unificato per l'impugnazione.

p.q.m.

La Corte d'Appello definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Catanzaro n. 1883/2024 e nei confronti di
[...] CP_1
così provvede:
[...] rigetta l'appello; condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite di questo grado del giudizio che liquida in €
3966 per onorari di avvocato oltre iva, cpa e rimborso spese generali al 15%; dà atto che ricorrono i presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello previsto a titolo di contributo unificato per l'impugnazione.
Così deciso il 27 febbraio 2025 Il Presidente estensore
Silvana Ferriero