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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. VIII CIVILE
così composta:
dott. Franca Mangano Presidente
dott. Riccardo Massera Consigliere
dott. Edoardo Mancini Giudice Ausiliario rel.
riunita in camera di consiglio ha emesso la seguente
S e n t e n z a
nella causa civile di II° grado iscritta al n.7357 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 3-10-2024 e vertente tra
(cf. ), (c.f. ), Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2 CodiceFiscale_2
(c.f. ), (c.f. ), Parte_3 CodiceFiscale_3 Parte_4 CodiceFiscale_4
(c.f. ), (c.f. ), Parte_5 CodiceFiscale_5 Parte_6 CodiceFiscale_6
(c.f. ), (c.f. ), Parte_7 CodiceFiscale_7 Parte_8 CodiceFiscale_8
elett.te dom.ti in Roma, piazza Irnerio n.67, presso lo studio dell'avv. Furio Quadrani che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti
Appellanti
e

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in Roma, in persona Controparte_1
dell'amministratore p.t., elett.te dom.ti in Roma, alla via Augusto Aubry n.3, presso lo studio dell'avv. Giovanni Carlo Vella che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti
Appellato e appellante incidentale
Oggetto: appello avverso la sentenza n.6764/2018 emessa dal Tribunale di Roma
Conclusioni per gli appellanti: come in atti
Conclusioni per l'appellato e appellante incidentale: come in atti
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato , , , Parte_1 Parte_2 Parte_3
, , , e convenivano in Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 Parte_8
giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, il , in Controparte_2
persona dell'amministratore p.t., per sentir dichiarare la nullità ovvero l'annullamento della delibera assembleare del 4-3-2016 limitatamente ai punti n.3 (Approvazione della nuova ripartizione millesimale) e n.4 dell'ordine del giorno (Spese sostenute per la redazione delle nuove tabelle).
Deducevano che
-erano proprietari dei box A14-N9-A9-B2-B3-B7-B8-A2-A-A14-A4-A10 siti nel locale autorimessa facente parte del convenuto;
CP_1
-in data 4-3-2016 con la presenza di 15 condomini (millesimi 536,05) l'assemblea condominiale approvava le nuove tabelle millesimali e le spese sostenute per la sua redazione;

-la delibera era invalida in quanto adottata anche con il voto dell'amministratore - sig. -, Per_1
il quale esprimeva volontà favorevole per conto di alcuni condomini che rappresentavano
192,58 millesimi;

-l'art.67 IV comma disp. att. c.c. prevede che in alcun caso può essere conferita delega all'amministratore per le votazioni in assemblea;
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-la delibera era invalida tenuto conto che non si era verificato alcun incremento di superficie che giustificasse la redazione di nuove tabelle millesimali bensì tratta vasi di semplice ripartizione interna;

-era stato, di conseguenza, erroneamente applicato l'art.69 disp. att. c.c.;
-l'eventuale modifica delle tabelle millesimali richiedeva una approvazione all'unanimità, attesa la natura contrattuale del regolamento condominiale.
Resisteva il CP_1 Controparte_2
La causa, di natura documentale, veniva definita con sentenza n.6764/18: il Tribunale di
Roma a) accoglieva la domanda per quanto di ragione e annullava la delibera “in relazione al punto 3) nella parte in cui poneva a carico del condomino le spese del tecnico CP_3
professionista per la redazione delle nuove tabelle ed in relazione al punto 4) della medesima delibera perché presa con la partecipazione dell'amministratore in posizione di conflitto di interessi” b) condannava il condominio al pagamento delle spese processuali nella misura di due terzi con compensazione per la restante parte.
Osservava il Tribunale che
-in merito alle doglianze riguardanti l'erronea applicazione dell'art.69 disp. att. c.c. gli opponenti non avevano allegato documenti a riprova della loro rappresentazione dei fatti ed in particolare in riferimento al precedente deliberato con il quale veniva conferito incarico al tecnico per la redazione delle nuove tabelle;

-restava preclusa alla parte attrice e, conseguentemente, al Tribunale di rivalutare il decisum - peraltro non oggetto di impugnativa specifica - di tale precedente deliberazione con la quale si era deciso il rinnovo delle tabelle millesimali;

-riguardo al punto n.4 dell'ordine del giorno - che prevedeva l'imposizione del pagamento delle spese ad esclusivo carico del condomino - la domanda era fondata, atteso che Parte_1
la spesa relativa al compenso per il professionista doveva essere ripartita ai sensi dell'art. 1123
c.c.; 4
-circa la partecipazione dell'amministratore alla votazione per delega di diversi condomini sussisteva una situazione di conflitto di interesse che invalidava la deliberazione;

-tale censura meritava accoglimento anche sotto il profilo del divieto contenuto nella normativa richiamata da parte attrice concernente il divieto dell'amministratore di ricevere deleghe dai condomini.
Avverso tale decisione proponevano gravame, innanzi a questa Corte, , Parte_1
, , , , , e Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7
chiedendone la riforma. Parte_8
Resisteva il che spiegava appello Controparte_1
incidentale.
La causa all'udienza del 3-10-2024, sulle conclusioni in atti, assegnati i termini di cui all'art. 190 c.p.c., veniva posta in deliberazione.
Motivi della decisione
Con tre motivi di gravame, suscettibili di esame congiunto, gli appellanti principali deducono che la delibera datata 4-3-2016 - approvata con millesimi 563,07 - in riferimento al punto n.3 (Approvazione nuove tabelle millesimali) doveva considerarsi invalida in quanto assunta anche con il voto di un certo numero di condomini (192,58 millesimi) che avevano conferito illegittimamente delega all'amministratore determinando il non raggiungimento del quorum deliberativo.
Assumono la violazione dell'art. 115 c.p.c. avendo il Tribunale delibato sulla base di prove presunte, mai dedotte in giudizio dalle parti.
Rilevano che il tecnico non era mai stato nominato dall'assemblea in precedenti delibere ai fini della redazione delle tabelle millesimali.
Adducono la violazione dell'art. 1136 secondo comma c.c. in quanto le tabelle non erano state approvate con la maggioranza necessaria, atteso che i millesimi riconducibili ai condomini presenti per delega conferita all'amministratore non dovevano essere computati. 5
L'ente di gestione propone appello incidentale rilevando la contraddittorietà della sentenza impugnata nella parte in cui pur riconoscendo che la necessità della revisione delle tabelle millesimali traeva origine dall'iniziativa di - il quale aveva frazionato il locale Parte_1
autorimessa di sua proprietà realizzando n.25 box auto - aveva sancito che le spese per la redazione restassero a carico di tutti i condomini.
Deduce che ai sensi dell'art.69 disp. att. c.c. nell' ipotesi in cui si verifichi un incremento di superficie superiore ad un quinto delle unità immobiliari il relativo costo va posto a carico di colui il quale aveva dato luogo alla variazione.
Assume l'insussistenza del conflitto di interessi dell'amministratore che aveva votato in assemblea per delega di alcuni condomini, risultando nel caso di specie la sua posizione del tutto indifferente.
Adduce che l'esito del giudizio avrebbe dovuto indurre il Tribunale a disporre la compensazione delle spese processuali.
I motivi di censura formulati dall'appellante principale sono fondati.
Osserva la Corte che la domanda proposta in primo grado dagli appellanti aveva ad oggetto l'annullamento della deliberazione assunta in data 4-3-2016 limitatamente ai punti n.3
(Approvazione nuove tabelle e ripartizione oneri professionali per l'elaborazione dell'elaborato tabelle) e n.4 (Delibera riguardante le spese sostenute per la redazione delle nuove tabelle), invalidità derivante dalla violazione dell'art.67 IV comma disp. att. c.c. in riferimento alla previsione secondo cui in nessun caso può essere conferita delega all'amministratore per le votazioni in assemblea nonché dall'erronea applicazione dell'art.69 disp. att. c.c. poichè non si era verificato nel condominio alcun incremento di superficie che giustificasse la redazione di nuove tabelle millesimali ma trattavasi di semplice ripartizione interna.
La deliberazione impugnata veniva assunta all'unanimità dei presenti - di persona o per delega - che rappresentavano l'immobile per 563,07 millesimi;
alcuni condomini, per un totale di 192,58 millesimi, avevano conferito delega all'amministratore. 6
Ciò premesso occorre rilevare che l'art.67 disp. att. c.c. fa espresso divieto all'amministratore di essere destinatario di deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea e pertanto la delibera deve ritenersi adottata con una maggioranza di 370,49 millesimi di proprietà (millesimi
563,07-192,58 = millesimi 370,49).
Conseguentemente riguardo alla deliberazione di cui al punto 3 dell'ordine del giorno avente ad oggetto l'approvazione delle nuove tabelle millesimali deve rilevarsene l'invalidità atteso che, ai sensi dell'art. 1136 secondo comma c.c., la maggioranza necessaria deve rappresentare almeno la metà del valore dell'edificio, quota non raggiunta nel caso in esame.
Il vizio relativo al raggiungimento del quorum rende invalida anche la deliberazione di cui al punto n.4 dell'ordine del giorno concernente la ripartizione della spesa sostenuta per la revisione posta ad esclusivo onere di dovendo la spesa, indipendentemente Parte_1
dall'importo, qualificarsi come straordinaria poiché riferita al compenso per il professionista redattore delle nuove tabelle con la conseguenza della necessità di una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
La doglianza relativa al fatto che non fosse necessario redigere nuove tabelle esula dal merito del presente giudizio riguardando la deliberazione assembleare con la quale era stato conferito l'incarico.
Dalle considerazioni sopra esposte deriva l'accoglimento dell'appello principale ed il rigetto di quello incidentale.
Le spese processuali del doppio grado seguono il principio della soccombenza e vanno poste integralmente a carico dell'ente di gestione;
si liquidano, in favore dell'avv. Furio Quadrano - difensore distrattario -, come da dispositivo, sulla base dei parametri forensi vigenti (D.M.
147/2022) con esclusione per il secondo grado della sola fase istruttoria.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31-1-2013, occorre dare atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR n. 115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante 7
incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

p.q.m.

La Corte,
definitivamente pronunciando, sull'appello come in atti proposto da , Parte_1 [...]
, , , , , e Parte_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 Parte_7 Pt_8
nei confronti del , in persona
[...] Controparte_2
dell'amministratore p.t., avverso la sentenza n.6764/2018, emessa dal Tribunale di Roma, così provvede:
a) accoglie l'appello principale e, in parziale riforma della sentenza impugnata, dichiara l'annullamento della delibera datata 4-3-2016 in relazione al punto n.3 con la quale venivano approvate le nuove tabelle millesimali;

b) rigetta l'appello incidentale;

c) condanna l'ente appellato al pagamento, in favore dell'avv. Furio Quadrani - difensore distrattario degli appellanti -, dell'ulteriore importo di €. 1.150,00 a titolo di spese processuali rispetto a quello già liquidato nel giudizio di primo grado;

d) condanna l'ente appellato al pagamento delle spese processuali del presente grado, in favore dell'avv. Furio Quadrani - difensore distrattario degli appellanti -, che si liquidano in
€.100,00 per esborsi ed €. 3.800,00 per compensi professionali oltre accessori di legge;

c) conferma nel resto la sentenza impugnata.
Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR n.
115/2002, come introdotto dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, il 6-3-2025.
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente 8
dott. Edoardo Mancini dott. Franca Mangano