Corte d'Appello di Napoli- Seconda Sezione Civile

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio in persona dei magistrati:
- dr.ssa Rosaria Papa - Presidente-
- dr.ssa Alessandra Piscitiello - Consigliere-
- dr.ssa Paola Martorana - Consigliere relatore-
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 763/2019 R.G., riservata in decisione, all'esito di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., con ordinanza comunicata in data 12.09.2024, con cui sono stati concessi alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali e vertente

TRA

, C.F. Parte_1 P.IVA_1
in persona dell'Amministratore, arch. , C.F. , Parte_2 C.F._1
elettivamente domiciliato in Napoli alla Via Cesario Console n. 3 presso lo studio dell'avv.
Gherardo Marone, unitamente all'avv. Giovanni Matarazzo, C.F. C.F._2
che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

APPELLANTE
E
R.G. n° 763/2019
- 1 -

Corte d'Appello di Napoli- Seconda Sezione Civile
AVV. , C.F. , nato ad [...] il Parte_3 C.F._3
03.07.1975 ed ivi residente al Parco Abate n. 7, elettivamente domiciliato in Napoli alla
Via Santa Lucia n. 34, presso lo studio dell'Avv. Tiziana Amodio, procuratore e difensore di sé stesso;

APPELLATO
Ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con sentenza n. 19/2019, pubblicata il 07.01.2019 e notificata in pari data, a definizione della causa R.G. n. 4247/2014, il Tribunale di Avellino, provvedendo sulle domande proposte da , le accoglieva, dichiarando l'inesistenza del Parte_3 [...]
e, per l'effetto, l'inesistenza del credito, dallo stesso Parte_1
vantato, a titolo di contributi condominiali, nei confronti dell'attore, di euro 1.751,04, o dell'importo maggiore o minore rivendicato;
rigettava la domanda riconvenzionale, avente ad oggetti il pagamento degli oneri condominiali risultanti dal bilancio consuntivo relativo all'anno 2013, in quanto infondata, condannando il convenuto condominio alla refusione delle spese di giudizio, quantificate in complessivi euro 2.200,00, di cui euro 350,00 per spese documentate ed il resto per compensi, oltre oneri fiscali, come per legge.
L'attore aveva convenuto in giudizio il al Parte_1 fine di fare accertare e dichiarare l'inesistenza giuridica di tale condominio e dei presunti crediti dallo stesso vantati nei suoi confronti per l'importo di euro 1.751,04, o per quello maggiore o minore che sarebbe emerso in giudizio;
in subordine, aveva chiesto la declaratoria di nullità o di annullamento delle delibere assembleari del convenuto del 26.11.2009, 27.12.2009, 04.02.2010, 15.04.2010, 12.07.2010, 11.11.2010, Parte_1
23.06.2011, 14.12.2011, 21.03.2012, 18.04.2012, 15.07.2013, 09.06.2014 e, comunque, di tutte quelle aventi ad oggetto l'approvazione di tabelle millesimali e di conseguenti riparti di spese con inclusione del e dell'attore, con vittoria Controparte_1
di spese e competenze del giudizio.
Costituitosi in giudizio, il convenuto condominio aveva contestato la fondatezza delle domande, spiegando domanda riconvenzionale per il pagamento delle quote condominiali scadute e da scadere.
Quanto ai presupposti in fatto e in diritto posti alla base della sentenza impugnata, il
Tribunale osservava che dall'atto per OT OR risultava che l'attore aveva acquistato
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da la piena proprietà dell'appartamento, facente parte del fabbricato sito in Controparte_2
al Parco Abate n. 7, posto al primo piano, composto da sei vani e mezzo catastali, CP_1
in Catasto Fabbricati al Foglio 35, p.lla 639, sub 17, Via Abate, piano 1, cat. A/2, classe 7, vani 6,5, R.C. euro 671,39, nonché la piena proprietà del locale autorimessa, posto al piano terra del fabbricato, di mq. 21, in Catasto Fabbricati al Foglio 35, p.lla 639, sub 12, Via
Circumvallazione, piano T, cat. C6, cl. 8A, mq. 21, R.C. euro139,91.
Nell'atto risultava che, con l'acquisto di tali unità immobiliari, si trasferiva all'attore anche la servitù attiva di passaggio sulla strada privata “ ” che parte da Parte_1
Via Circumvallazione e raggiunge il portone di ingresso del fabbricato, con tutti gli oneri inerenti previsti nell'atto per OT di del 08.02.1979, ivi Persona_1 CP_1
registrato il 27.02.1979 al n. 1020.
Con il richiamato atto, trascritto in in data 08.03.1979, al n. 2945/2718, CP_1
l'originario costruttore e proprietario, , aveva trasferito l'intera proprietà Parte_4 di tutto il fabbricato, all'epoca denominato “Fabbricato Z” ed identificato in Catasto
Fabbricati alla detta p.lla 316, di cui fanno parte le suddette unità immobiliari dell'attore, alla Immobil Delta S.p.A., costituendo, altresì, sulla strada privata retrostante, su cui lo stesso fabbricato aveva altro ingresso oltre quello di Via Circumvallazione, una servitù attiva di passaggio in favore dell'acquirente, per consentire di raggiungere l'ingresso nord del fabbricato, ossia quello pedonale, precisando, tuttavia, che l'utilizzo del primo accesso doveva essere eccezionale e saltuario, con possibilità di ampliare tale servitù attraverso un utilizzo quotidiano.
Il venditore aveva, dunque, stabilito che in tal caso all'acquirente si sarebbero applicate tutte le clausole e gli oneri contenuti nel regolamento di condominio, depositato con verbale del medesimo Notaio del 26.10.1965, trascritto in il 29 ai nn. Persona_1 CP_1
17184/16051.
Con successivo atto per OT del 12.06.1996, Rep. 90573, Racc. 23366, Persona_1
trascritto il 04.07.1996 ai nn. 7797/6787, la società Immobil Delta aveva venduto l'intero fabbricato alla Sibilia Costruzioni s.r.l. che, a sua volta, con successivo atto del Notaio
del 08.01.1997, Rep. 90851, Racc. 23570, trascritto il 31.01.1997 ai nn. 1651/1419, Per_1 aveva trasferito a la proprietà dell'appartamento e del locale autorimessa Controparte_2 attualmente dell'attore, suo avente causa.
Nel richiamato regolamento di condominio, quindi, erano state inserite altre clausole, riserve di proprietà e costituzioni di servitù, relative ai terreni circostanti, destinate a valere
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per tutti i futuri acquirenti degli immobili da realizzarsi sul terreno posto in località
Cappuccini, di proprietà Abate, e non solo per quelli dell'Edificio A, già realizzati.
Infatti, l'art. 4 del suddetto regolamento aveva previsto una espressa riserva di proprietà in favore del costruttore e dei suoi eredi o aventi causa, non solo del portico e del marciapiede del fabbricato Edificio A, ma anche di tutte le strade, tratti di strade, viali, zone giardinate e relative opere accessorie ricadenti nella zona località Cappuccini, restando a favore dei condomini il solo diritto di passaggio su strade e viali di accesso, con la precisazione che il valore della cessione di tali beni era di sua esclusiva spettanza, ma l'onere della manutenzione ordinaria e straordinaria delle strade doveva cedere a carico degli acquirenti in ragione di Lire 7 mensili a mq. di superficie netta dell'appartamento, da pagarsi anticipatamente e direttamente ad Abate, o ai suoi aventi causa, in modo da riconoscere solo autonomi diritti e servitù sulle aree, escludendo la creazione di qualunque tipo di comunione tra attuali e futuri proprietari.
Secondo quanto ritenuto dal primo Giudice, pertanto, il costruttore aveva così impedito, fin dal primo atto di trasferimento, che tra i vari compratori delle unità immobiliari degli edifici costruiti sul vasto appezzamento di terreno di sua proprietà, in località Cappuccini di
Avellino, si creasse una comunione di diritti di proprietà sulle aree circostanti e, quindi, un condominio o, meglio, un supercondominio.
Il Tribunale reputava pertanto ingiustificata l'applicazione degli artt. 1117 ed 1117 bis c.c., invocata dal convenuto , rimanendo, infatti, la presunzione legale di comunione Parte_1
superata dalla presenza di un titolo contrario, a suo dire ricorrente nel caso in esame.
Aggiungeva al riguardo che, per la peculiare situazione giuridica voluta dal costruttore, questi, o i suoi aventi causa, erano gli unici soggetti legittimati a richiedere somme per oneri legati a beni di loro proprietà, oggetto di servitù e ricadenti nel parco e che, peraltro, accedendo alla tesi della parte convenuta, i proprietari di appartamenti ivi ubicati sarebbero stati esposti a duplici richieste di pagamento ed ai relativi duplici esborsi legati agli stessi beni;
essendovi, da un lato, il diritto del costruttore di ripetere da loro gli oneri predeterminati per la manutenzione delle strade e quelli determinabili in proporzione all'uso per fognature e illuminazione, e, dall'altro, le ripartizioni di spese per le medesime causali, elaborate dal supercondominio.
Riteneva di potere ricondurre la fattispecie in esame a quella prevista dall'art. 1027 c.c., ossia alle servitù prediali, in cui il costruttore, che ha costituito le servitù, è il proprietario
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del fondo servente, ossia dei terreni del parco, mentre i proprietari delle unità immobiliari sono i proprietari dei singoli fondi dominanti.
L'inesistenza giuridica del supercondominio ex art. 1117 c.c. era poi a dire del Tribunale avvalorata dal fatto che il fabbricato avesse un accesso diretto alla strada pubblica, ossia dal civico n. 219 di via Circumvallazione, utilizzato dall'attore; pertanto, non ritenendo che si fosse verificata la condizione, prevista dal costruttore nel primo atto di trasferimento, del maggiore ed ulteriore utilizzo dell'ingresso retrostante, l'attore nulla doveva al costruttore
Abate ed ai suoi aventi causa.
Al riguardo il Giudice di prime cure osservava che i testi escussi, indicati dall'attore, avevano confermato che, fin dalla data di acquisto dell'appartamento, , per Parte_3 accedervi, aveva utilizzato quotidianamente, sia a piedi che con la propria auto, l'ingresso, munito di cancello elettrico, sito al civico n. 219 di Via Circumvallazione in , CP_1
avente affaccio diretto alla suddetta strada pubblica, percorrendo la stradina privata condominiale di accesso al proprio box o locale condominiale retrostante, utilizzando solo eccezionalmente e saltuariamente l'ingresso retrostante al suddetto fabbricato, prospiciente la strada privata di accesso al Parco Cappuccini/Abate.
Precisava che i suddetti testi, e , con studio professionale Testimone_1 Testimone_2
ubicato nell'edificio sito di fronte a quello attoreo, con affaccio diretto sul cancello di ingresso del fabbricato dell'attore e su quello del parco Cappuccini/Abate, posti entrambi su
Via Circumvallazione ed adiacenti l'uno all'altro, avevano potuto attendibilmente riferire sulle abitudini di accesso dell'attore; che, pertanto, le domande attoree dovevano essere integralmente accolte.
Peraltro, secondo quanto affermato nella sentenza impugnata, anche le delibere condominiali indicate dall'attore sarebbero viziate da nullità, per aver illegittimamente incluso le unità immobiliari facenti parte del , nel Controparte_1
approvando tabelle millesimali e Parte_1 Parte_1
ripartizioni di spese, anche a loro carico, benché i proprietari di tali cespiti non fossero titolari di beni e diritti posti nel Parco Abate e, comunque, fossero espressamente esonerati dal pagamento di eventuali oneri per le suddette clausole contenute nell'atto di vendita;
conseguentemente, rigettava la domanda riconvenzionale di pagamento avanzata dal condominio.

2. Avverso la suindicata sentenza, ha spiegato appello il Parte_1
, o supercondominio, deducendo a sostegno quattro motivi.
[...]
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3. L'atto di appello veniva notificato in data 06.02.2019 all'appellato, avv. Parte_3
al proprio indirizzo di posta elettronica certificata.
L'appellato era convenuto per il giorno 15.06.2019 dinanzi a Codesta Corte.
Il giudizio di appello veniva tempestivamente iscritto a ruolo il 15.02.2019.
Con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data 06.05.2019, si costituiva in giudizio l'avv. procuratore e difensore di sé stesso, che resisteva al Parte_3
gravame, concludendo, previo rigetto dell'istanza di sospensione dell'esecutorietà della sentenza impugnata, per il rigetto dell'appello e di tutte le domande ivi spiegate, per la loro improponibilità, inammissibilità e/o improcedibilità ed, in subordine, per la loro infondatezza, in fatto e diritto, nel merito, e per la conferma della sentenza impugnata, con vittoria di spese e competenze di giudizio.

4. Con ordinanza del 26.04.2023, comunicata alle parti ed al C.T.U. in data 01.06.2023, veniva disposta consulenza tecnica d'ufficio e veniva nominato quale c.t.u. l'arch.
[...]
a cui veniva affidato l'incarico di rispondere ai seguenti quesiti: “Esaminati gli Per_2
atti, sentite le parti ed i loro eventuali Consulenti Tecnici, visitati i luoghi ed espletata ogni altra opportuna indagine: 1) descriva il C.T.U. lo stato dei luoghi, provvedendo a redigere sommario schizzo planimetrico ed a trarre documentazione fotografica degli stessi, precisando l'ubicazione del cespite di proprietà dell'appellato e quali siano gli accessi, di tipo pedonale e carrabile, allo stesso;
2) descriva, in particolare, la funzione e l'ubicazione del viale in contestazione, interno al parco, rispetto alla proprietà di , Parte_3
precisando se tale viale dà accesso alla predetta proprietà e descrivendo analiticamente le ulteriori vie di accesso eventualmente presenti;
3) dica il C.T.U. se l'unità immobiliare in proprietà dell'appellato fruisca, in tutto o in parte, dei servizi gestiti dal
[...]
quali il servizio di vigilanza - Controparte_3 portierato, l'impianto citofonico, le cassette postali, nonché dei servizi di illuminazione, pulizia e giardinaggio, delle strade interne al parco;
4) Riferisca quanto altro utile a fini di giustizia, adoperandosi attivamente per una soluzione conciliativa della controversia”.
In data 07.05.2024, veniva depositata la relazione di Consulenza Tecnica d'Ufficio.
All'esito, con ordinanza del 12.9.2024, la causa è stata riservata in decisione, previa concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.

5. Preliminarmente, deve essere affermata, all'esito della verifica d'ufficio, la tempestività dell'appello, proposto con atto di citazione notificato in data 6 febbraio 2019, risultando
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rispettato il termine di decadenza di trenta giorni, previsto dall'art. 325 c.p.c., decorrente dalla notifica a mezzo P.E.C. della sentenza impugnata, avvenuta, nei confronti del procuratore della parte appellante, il 7 gennaio 2019.
Ancora in via preliminare, deve essere disattesa l'eccezione di improcedibilità dell'appello, ex art. 347 c.p.c., fondata sull'assunto che l'impugnante non avrebbe versato in atti una copia autentica della sentenza impugnata, ma “una scansione di un atto effettuata da altro soggetto e firmato digitalmente da tal come risulta dalla consultazione del Persona_3 file stesso”, scansione che a dire dell'appellato non integrerebbe la copia cartacea della sentenza n.19/2019, rilasciata dal competente cancelliere, non contenendo in nessuna pagina né la necessaria attestazione grafica di conformità, né la firma autografa del medesimo cancelliere.
Per un verso, infatti, tale copia, conforme a quella visibile mediante la consultazione del fascicolo telematico di primo grado, reca con ogni evidenza la sottoscrizione del cancelliere, di nome , che ha provveduto a renderla ostensibile previa scannerizzazione. Persona_3
Per altro verso, corre mente osservare, con argomentazioni munite di portata assorbente, che, secondo quanto ormai chiarito dalla Suprema Corte con ripetute pronunce, il deposito della sentenza impugnata non è più richiesto a pena di inammissibilità o di improcedibilità dell'appello, in seguito alla modifica dell'art. 347, comma 2, c.p.c. disposta dalla l. n. 353 del 1990, che non lo considera come adempimento formale indispensabile alla rituale costituzione in giudizio;
allo stesso modo, neppure l'omessa produzione dei documenti e, in particolare, del fascicolo di primo grado è elemento di validità di tale costituzione, non ricollegando gli artt. 163, comma 1, n. 5), e 164 c.p.c. alla mancata indicazione, da parte dell'attore, di detti documenti e dei mezzi di prova alcun vizio di nullità della citazione, poiché si tratta di attività riservata in via esclusiva al potere dispositivo della parte. (Cass. sez. 6 - 1, Ordinanza n. 12751 del 13/05/2021).
Pertanto, anche il caso della mancanza in atti della sentenza impugnata – come detto non ricorrente nella fattispecie in esame - non comporta la declaratoria d'improcedibilità dell'appello, non essendo questa prevista dall'art. 347 c.p.c., sicché al giudice non è preclusa la decisione di merito ove il contenuto della sentenza impugnata sia desumibile in modo non equivoco dall'atto di appello o qualora, sulla base degli atti, egli disponga di elementi sufficienti. (Cass. sez. 3, ordinanza n. 24461 del 03/11/2020; Cass. sez. 3, sentenza n.
23713 del 22/11/2016).
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Inoltre, una volta escluso che gli artt. 163, comma 1, n. 5), e 164 c.p.c. colleghino alla mancata indicazione, da parte dell'attore, dei documenti e dei mezzi di prova un vizio di nullità della citazione, deve parimenti escludersi – in difetto di specifiche contestazioni riguardanti la corrispondenza tra i documenti prodotti in primo grado e quelli prodotti nel presente grado - l'irritualità della produzione telematica dei documenti e degli atti del fascicolo di primo grado, nel caso di specie corredata da analitico foliario relativo al presente grado e da copia del foliario di primo grado e della memoria ex art. 183, 6° comma,
c.p.c., contenente l'elenco degli ulteriori documenti prodotti. Senz'altro idonea, poi, si rivela l'attestazione di conformità dei documenti prodotti nel fascicolo telematico all'originale analogico dal quale sono estratti.
Parimenti infondata, poi, è l'eccezione di inammissibilità del gravame per violazione dell'art. 342 c.p.c. Al riguardo, mette conto rilevare che l'appello in esame è regolato dal regime delineato dagli artt. 342, 345, 348bis, 348ter, 383, 434, 436bis, 447bis e 702 c.p.c., come modificati, ovvero introdotti, sia dall'art. 54 D.L. n.83 del 2012, sia dalla legge di conversione n. 134 del 2012.
In particolare, l'art. 342 c.p.c., nella formulazione applicabile ratione temporis, prevede che l'appello deve essere motivato. La motivazione dell'appello deve contenere, a pena di inammissibilità: 1) l'indicazione delle parti del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di primo grado;
2) l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione della legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
In definitiva, per effetto di tale disposizione, bisogna indicare nell'atto di appello esattamente quali parti del provvedimento impugnato si intendono sottoporre a riesame e, per tali parti, indicare quali modifiche si richiedono rispetto a quanto ha formato oggetto della ricostruzione del fatto compiuta dal primo giudice.
Va nondimeno chiarito, al fine di evitare di ricadere in pronunce di tipo esclusivamente formalistico, che occorre che il giudice verifichi in concreto il rispetto della norma.
In particolare, secondo quanto chiarito dalle Sezioni Unite della Suprema Corte (Cass. SU
16 novembre 2017 n. 27199), il cui orientamento è stato successivamente condiviso da altre pronunce (ex multis: Cass. 30 maggio 2018 n. 13535), gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto
2012, n. 134, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi,
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delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado.
Sulla scorta dei rilievi che precedono, l'appello deve essere dichiarato ammissibile, risultando rispettato il disposto dell'art. 342 c.p.c., nella formulazione introdotta dalla legge n. 134/12, dal momento che l'appellante ha chiaramente indicato le parti della sentenza che intendeva censurare e le ragioni per le quali riteneva di non condividere l'assunto del primo giudice.

6. Tanto debitamente premesso, l'impugnazione proposta, in quanto evidentemente fondata, merita di essere accolta, per gli argomenti di seguito esposti.
I quattro motivi di gravame, per ragioni di intima connessione, vanno trattati congiuntamente.
Con il primo motivo di impugnazione, l'appellante ha censurato la sentenza gravata denunciando l'errata qualificazione giuridica dell'oggetto della controversia, che sarebbe stata impropriamente ricondotta dal Tribunale all'ambito delle servitù prediali, essendo per converso la domanda attorea tesa a negare l'esistenza di un supercondominio e la debenza degli oneri condominiali costituenti oggetto di domanda riconvenzionale.
L'ente di gestione ha al riguardo dedotto che il fatto che l'originario costruttore si fosse riservato la proprietà delle strade interne al parco, costituendo un diritto di servitù in favore dell'acquirente, era nella fattispecie irrilevante, essendo stati richiesti all'appellato, pro quota, solo gli oneri condominiali relativi alla gestione e manutenzione dei servizi ed impianti comuni a tutti gli edifici ubicati nel parco, ossia a tutte le unità abitative che usufruiscono di tali servizi, integrati da vigilanza e portierato, illuminazione delle strade interne, pulizia e spazzamento delle strade, giardiniere e manutenzione dei cancelli elettrici di accesso al parco e dei citofoni esterni.
Era evidente, pertanto, che la disciplina delle servitù prediali non aveva nulla a che vedere con l'effettivo thema decidendum della controversia, risultando indubitabilmente erronea l'affermazione del Tribunale secondo cui l'accoglimento della domanda riconvenzionale avrebbe comportato un'indebita duplicazione degli oneri a carico dei condomini, assumendosi che fossero state richieste somme relative alla servitù di passaggio;
l'ente di
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gestione, invece, aveva richiesto all'attore, pro quota, solo gli oneri condominiali relativi alla gestione e manutenzione di servizi ed impianti comuni a tutti gli edifici realizzati dal condominio dopo la vendita di tutte le unità immobiliari.
Con il secondo motivo di gravame, l'appellante ha poi censurato la sentenza impugnata per la falsa ed errata ricostruzione dei fatti, per aver il Tribunale erroneamente affermato che il fabbricato dove è ubicato l'appartamento dell'attore avrebbe accesso diretto dalla strada pubblica, ossia dal civico n. 219 di Via Circumvallazione, che sarebbe utilizzato dall'attore.
Ha dedotto che al civico n. 219 si troverebbe un ingresso carrabile ai box auto del fabbricato e che l'unico cancello di ingresso agli appartamenti si troverebbe al civico n. 7 di Parco
Abate; che il fabbricato ove è ubicata l'unità immobiliare dell'appellante aveva originariamente un accesso al civico n. 7 di Via Circumvallazione e l'altro all'interno del
Parco Abate;
che tale fabbricato era stato a lungo sede dell' e Parte_5
che in tale periodo l'accesso avveniva solo da via Circumvallazione, mentre l'accesso nel
Parco Abate era utilizzato come uscita di emergenza e, dunque, sporadicamente;
che, successivamente, quando il fabbricato era stato riconvertito ad uso residenziale, il portone di ingresso su Via Circumvallazione era stato chiuso e l'accesso agli appartamenti avveniva solo dal civico n. 7 di Parco Abate;
che, come era emerso dall'istruttoria, la proprietà attorea, così come il fabbricato Z in cui era ubicata, era assoggettata, fin dalla prima vendita, al regolamento di condominio, valido anche per tutti gli altri fabbricati del Parco Abate, e che nell'atto di compravendita era stato previsto che, nel caso in cui fosse avvenuto l'accesso continuativo al fabbricato Z dall'ingresso posto nell'area residenziale, tutti gli appartamenti del fabbricato sarebbero stati sottoposti agli oneri ed obblighi che il regolamento generale prevedeva a carico di tutti gli altri fabbricati interni.
Con il terzo motivo di impugnazione, l'appellante ha poi censurato la sentenza gravata per l'“errata e falsa applicazione di legge”, deducendo l'esistenza del supercondominio ed evidenziando che, ai fini della sua costituzione, non è necessaria la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella dei proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che gli edifici abbiano in comune alcuni servizi o impianti che siano ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c., in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria ad ogni stabile.
Con il quarto motivo di gravame, l'appellante ha infine censurato la sentenza di primo grado per avere il Tribunale erroneamente ritenuto nulle le delibere condominiali - per aver illegittimamente incluso le unità immobiliari facenti parte del Controparte_1
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di Avellino, nel approvando tabelle Parte_1
millesimali e ripartizioni di spese, anche a loro carico – invocando i principi affermati dalle
Sezioni Unite della Suprema Corte con la pronuncia n.4806/2005, in tema di distinzione tra delibere nulle ed annullabili, e deducendo l'intervenuta decadenza dalla proposizione delle impugnative.
Gli argomenti che precedono, anche alla luce delle risultanze dell'espletata consulenza tecnica d'ufficio, appaiono in ampia misura condivisibili.
Mette conto in primo luogo precisare che, essendo stato evocato in giudizio l'amministratore del condominio, quale soggetto legittimato per il recupero degli oneri condominiali, una volta che l'assemblea condominiale abbia deliberato sulla loro ripartizione (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 27292 del 09/12/2005), alla verifica della qualità di supercondomino, negata dalla difesa di , potrà procedersi solo incidenter tantum, al limitato fine di Parte_3
accertare la spettanza dei contributi condominiali e la fondatezza dell'azione di adempimento proposta in via riconvenzionale dall'amministratore, non essendo stati evocati in giudizio i soggetti nei cui confronti l'accertamento dell'esistenza o dell'inesistenza della condominialità potrebbe svolgersi con efficacia di giudicato, e cioè tutti i condomini dei fabbricati in supercondominio, effettivamente legittimati in ordine a tale accertamento.
(Cass. sez. 6 - 2, ordinanza n. 4697 del 21/02/2020; Cass. SU n.10934/2019; Cass. sez. 2, sentenza n. 20612 del 31/08/2017).
Tanto debitamente premesso, le censure svolte dalla difesa del supercondominio, nel protestare che il Giudice di prime cure - fornendo esclusivamente rilievo alla previsione del regolamento condominiale (art.4) con cui l'originario costruttore, si Parte_4
riservava la proprietà delle strade e dei viali ubicati all'interno del parco – abbia errato sia nella qualificazione giuridica della fattispecie sottoposta al suo esame, che nell'apprezzamento delle circostanze di fatto devolute alla sua cognizione, colgono indubitabilmente nel segno.
Invero, come accertato anche in altre pronunce, versate in atti, riguardanti il complesso immobiliare oggetto di causa, ed in particolare il fabbricato Z ove è ubicata l'unità immobiliare di proprietà di , e come inequivocabilmente emerge dalle Parte_3 risultanze dell'espletata consulenza tecnica d'ufficio, i contributi condominiali pretesi dall'odierno appellante trovano indubitabile titolo giustificativo nei servizi ed impianti comuni dallo stesso gestiti, nell'interesse anche dei proprietari delle unità immobiliari ubicate nel fabbricato Z.
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In particolare, chiamato a verificare, a fronte delle contestazioni svolte da , Parte_3
“l'ubicazione del cespite di proprietà dell'appellato e quali siano gli accessi, di tipo pedonale e carrabile, allo stesso” e a descrivere “la funzione e l'ubicazione del viale in contestazione, interno al parco, rispetto alla proprietà di , precisando se Parte_3
tale viale dà accesso alla predetta proprietà e descrivendo analiticamente le ulteriori vie di accesso eventualmente presenti” il nominato c.t.u. ha precisato che il fabbricato “Z” o civico 7, di cui fanno parte l'appartamento e il box auto di proprietà di , è Parte_3 dotato di due ingressi: uno carrabile al piano terra seminterrato e l'altro pedonale
(all'interno del Parco) con entrata direttamente al 1° piano.
Il primo, quello carrabile, è costituito da un vialetto ad uso esclusivo del fabbricato “Z”, che lambisce il fronte est e parte del fronte nord del fabbricato. Detto vialetto si diparte direttamente dal civico 219 di via Circumvallazione, tramite un cancello carrabile elettrificato, posizionato di fianco al cancello pedonale dell'ingresso sud del Parco
, di cui fa parte il fabbricato in oggetto. Dal vialetto, si accede Parte_1
direttamente al box auto di , tramite la prima delle due saracinesche presenti Parte_3
sulla facciata est, a sinistra (per chi perviene da via Circumvallazione). Dal vialetto si può accedere anche all'appartamento dell'appellato, sito al 1°piano, ma solo utilizzando l'ascensore in quanto la scala che serve il suo box (sub 12) è dotata di una porta attraverso la quale è possibile accedere direttamente al vano in cui è sito l'ascensore. Il secondo ingresso al Fabbricato “Z”, quello al 1° piano, è situato sul fronte nord del fabbricato, prospiciente la strada denominata “Via Parco Residenziale Abate” ed è contraddistinto dal civ. n.

7. Segnatamente, secondo quanto è emerso dal sopralluogo condotto dall'ausiliario, superato il portone vetrato d'ingresso, dopo un breve corridoio vetrato, si accede ad un atrio/disimpegno condominiale, in cui si trovano: la porta dell'ascensore, che serve tutti i piani del fabbricato;
gli ingressi agli appartamenti del 1° piano, tra cui anche quello appartenente all'appellante; il vano scala che, come già detto, non porta al piano terra ma serve esclusivamente ad accedere al 2° e 3° piano;
da questo secondo ingresso, pertanto,
l'appellato può raggiungere anche il box auto sito al piano terra, ovviamente solo utilizzando l'ascensore.
Sulla scorta di tali riscontri oggettivi, il nominato c.t.u. è pertanto giunto alla motivata conclusione che l'accesso dalla strada denominata “Via Parco Residenziale Abate”, contraddistinto dal civico n. 7, sia l'accesso principale all'abitazione dell'appellato.
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Infatti, nel fabbricato Z (civ. 7) manca la scala di collegamento tra il piano terra ed i sovrastanti ulteriori 3 piani e il vano in cui sbarca l'ascensore, al piano terra, è privo di accessi/uscite diretti all'esterno del fabbricato: le uniche vie di fuga sono attraverso porte saracinesche dei box - sub 12 (di proprietà dell'avv. appellato) e sub 13 (altra Pt_3
proprietà) - oppure attraverso la saracinesca che chiude lo spazio di manovra e di accesso ai box sub 15 e sub 16, (sub 14 comune ai soli box 15 e 16); dal piano terra sarà impossibile raggiungere i piani sovrastanti ogni qualvolta manchi la corrente, l'ascensore sia guasto o si debba portare oggetti particolarmente ingombranti.
Il nominato c.t.u. ha pertanto concluso nel senso che :
“- Al box auto, con la macchina, si accede esclusivamente dal vialetto carrabile con ingresso dal cancello posto al civ. 219 di via Circumvallazione.
- Al box auto, a piedi, si accede tramite il vialetto di cui sopra.
- All'appartamento, sito al 1° piano, si accede tramite il portone (e attraversando
l'androne) del Fabbricato “Z” (civ. n. 7) sito al 1° piano, situato sul fronte nord, collegato, tramite la passerella sovrastante il vialetto carrabile, alla strada denominata “Via Parco
Residenziale Abate”.
L'accesso tramite il box e l'ascensore, con i relativi rischi, non può per converso “essere considerato come un regolare accesso dell'appartamento”, tenuto conto altresì che, in caso di vendita separata dell'appartamento, lo stesso, sulla scorta dei titoli, “avrebbe unicamente
l'ingresso dall'androne del fabbricato al 1° piano con accesso dalla strada denominata
“Via Parco Residenziale Abate”.
Secondo quanto riscontrato dal c.t.u., inoltre, l'unità immobiliare di proprietà dell'appellante usufruisce sia dell'impianto citofonico che dell'impianto delle telecamere di videosorveglianza;
l'appellato è in possesso del telecomando per l'apertura Parte_3
a distanza di entrambi i cancelli posti a chiusura del parco, potendo percorrere Via Parco
Residenziale Abate in auto e a piedi in tutta la sua estensione, evidentemente usufruendo, pertanto, anche dei servizi di illuminazione, pulizia e giardinaggio di detta strada;
le cassette postali (precedentemente collocate all'esterno del fabbricato sul prospetto nord ed oggi dismesse) sono collocate all'interno dell'androne con accesso da Via Parco
Residenziale Abate e l'ingresso dei postini e dei fattorini è gestito dal servizio di vigilanza e portineria che regola gli ingressi al parco;
così come è garantita dal servizio di portierato l'apertura dei cancelli per la raccolta differenziata dei rifiuti che avviene sempre dall'interno del parco in prossimità dell'ingresso nord del fabbricato Z, dove vengono lasciati i rifiuti e
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prelevati dal servizio cittadino di raccolta rifiuti urbani;
anche il servizio di manutenzione per la fornitura delle utenze (acqua, luce e gas) avviene attraverso l'accesso al parco gestito e controllato dal servizio di portineria.
Secondo quanto precisato dal c.t.u., inoltre, nel fornire riscontro ad uno specifico quesito formulato dalla difesa della parte appellata, i servizi gestiti dal Parte_1
riguardano solo in parte la manutenzione dei beni oggetto di riserva di
[...]
proprietà da parte del costruttore , involgendo soprattutto la gestione degli Parte_4
impianti realizzati in epoca relativamente recente e di quei servizi indispensabili per garantire la vivibilità del Parco: citofono, vigilanza, illuminazione, pulizia e raccolta rifiuti, giardinaggio.
Del resto, anche per le spese relative ai servizi espletati sulle parti oggetto di riserva di proprietà in favore del costruttore e dei suoi aventi causa, quali quelle relative alla manutenzione dell'impianto di fognatura e all'illuminazione stradale, l'art. 6 del suddetto
Regolamento del '65 ne aveva previsto la ripartizione “in proporzione all'uso che ciascun fabbricato condominiale potrà farne”.
Sulla scorta di tali accertamenti di fatto, appare evidente l'erroneità delle conclusioni cui è pervenuto il primo Giudice, nel negare la qualità di supercondomino in capo all'appellato
. Parte_3
Mette conto al riguardo richiamare la ormai consolidata giurisprudenza della Suprema
Corte, secondo cui "nel caso di pluralità di edifici, costituiti in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, (cosiddetti "supercondomini"), legati tra loro dalla esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc.), in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicano a dette cose, impianti, servizi le norme sul condominio negli edifici, e non quelle sulla comunione in generale” (Cass. n. 9096 del 2000; Cass. sez. 2, Sentenza n. 19799 del 19/09/2014).
Dall'indicato principio, del quale va fatta applicazione, discende che, ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile la esistenza di beni comuni, come preteso dalla difesa di fin dalla comparsa di costituzione relativa al primo Parte_3
grado di giudizio, essendo invece sufficiente l'esistenza di servizi comuni a più edifici. Ed è, appunto, questa la situazione che si verifica nel caso di specie, nel quale i servizi gestiti dal supercondominio, quali quello di illuminazione, citofonico, di rimozione rifiuti e di
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portineria sono comuni a tutti gli edifici ubicati nel parco Abate, ivi compreso il fabbricato
Z, ove si trova l'unità abitativa di proprietà dell'appellato.
Si deve, infatti, osservare che, secondo la giurisprudenza della Corte di legittimità, "ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell'originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere ipso iure et facto, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti. Si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione" (Cass. n. 19939 del 2012; in senso sostanzialmente analogo, Cass. n. 17332 del 2011; Cass. sez. 2, sentenza n. 18238 del
03/07/2024).
Né, una volta accertata l'esistenza di servizi comuni ai diversi condomini, può avere rilievo la deduzione svolta da in ordine alle previsioni del regolamento Parte_3
condominiale, da cui si pretende desumere la inesistenza di beni comuni, atteso che, ai fini della configurabilità e della esistenza di un supercondominio, è appunto sufficiente la previsione, e lo svolgimento, di servizi comuni essenziali.
Dagli argomenti che precedono, infine, non può che discendere l'erroneità dell'ulteriore statuizione della sentenza impugnata, con cui è stata dichiarata la nullità delle deliberazioni assembleari indicate dalla parte attrice, per aver illegittimamente incluso le unità immobiliari facenti parte del , nel Controparte_1 [...]
, approvando tabelle millesimali e ripartizioni di spese, Parte_1
anche a loro carico, benché i proprietari di tali cespiti non fossero titolari di beni e diritti posti nel Parco Abate.
Tali rilievi, muniti di portata assorbente – ed in difetto di riproposizione di ulteriori questioni ad opera della parte appellata - rendono evidente l'infondatezza delle domande proposte da , con atto di citazione notificato in data 15 settembre 2014, e la Parte_3
fondatezza della domanda riconvenzionale proposta dal supercondominio appellante, avente ad oggetto il pagamento degli oneri condominiali risultanti dal bilancio consuntivo relativo all'anno 2013, approvato con delibere condominiali del 9 giugno 2014 e del 10 novembre
2014, dallo stesso quantificati nel complessivo importo di €1751,04 (cfr. dichiarazione di valore alla pag. 9 della comparsa di costituzione), importo da maggiorarsi degli interessi al
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saggio legale dalla data della domanda giudiziale ( proposta con la comparsa di costituzione depositata il 23 dicembre 2014) al saldo ( cfr. “riparto morosità consuntivo 2010-2011-
2012-2013”, nonché “riparto lavori cancelli”, entrambi versati in atti).
Da ciò l'accoglimento del gravame e l'integrale riforma della sentenza impugnata.
Per effetto dell'accoglimento dell'appello, si impone una complessiva rivalutazione delle spese di lite relative al doppio grado, che seguono la soccombenza dell'appellato e si liquidano come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri di cui al DM
n.55/2014 - come aggiornati dal DM n. 147 del 13/08/2022, pubblicato sulla G.U. n. 236 del
08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022 – dimezzati i compensi medi in considerazione dell'entità delle questioni e del credito in contestazione, con attribuzione all'avv. Giovanni
Matarazzo, dichiaratosi anticipatario.
Anche le spese di consulenza tecnica d'ufficio, liquidate come da separato decreto, devono essere poste definitivamente a carico dell'appellato . Parte_3



P.Q.M.

la Corte di Appello di Napoli – II^ Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto e tra le parti ivi indicate, avverso la sentenza del
Tribunale di Avellino n. 19/2019, così provvede:
1) Accoglie l'appello e, per l'effetto, rigetta le domande proposte da , Parte_3
con atto di citazione notificato in data 15 settembre 2014 e, in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal supercondominio appellante, con comparsa di costituzione depositata il 23 dicembre 2014, condanna l'appellato al Parte_3
pagamento in favore della parte appellante del complessivo importo di € 1.751,04, a titolo di contributi condominiali, oltre interessi al saggio legale dalla data della domanda giudiziale del 23 dicembre 2014 al saldo;

2) Condanna l'appellato alla refusione in favore dell'appellante delle Parte_3
spese di lite relative al doppio grado di giudizio che liquida, quanto al giudizio di primo grado, nell'importo di € 98,00 per esborsi ed € 1.276,00 per compenso professionale, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge e, quanto al presente grado, nell'importo di € 174,00 per esborsi ed €
1.458,00 per compenso professionale, oltre rimborso delle spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con attribuzione all'avv. Giovanni
Matarazzo, dichiaratosi anticipatario;

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3) Pone definitivamente le spese di consulenza tecnica d'ufficio a carico dell'appellato
. Parte_3
Così deciso in Napoli, nella Camera di Consiglio del 18 dicembre 2024
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Paola Martorana Dott.ssa Rosaria Papa
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