REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Pordenone, Sezione civile, dott. Francesco
Tonon, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n° 1351/2024 del R.A.C.C. in data 16 luglio 2024, iniziata con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., notificato in uno con il decreto fissazione d'udienza in data 8 ottobre 2024,
d a
- , C.F. , nata a [...] il [...] Parte_1 C.F._1
e residente a [...], , C.F. Parte_2
, nato a [...] il [...] e residente a [...], C.F._2
Strada Valsalice n. 154, , C.F. , Parte_3 C.F._3
nata a [...] il [...] e residente a [...]10, tutti rappresentati e difesi dagli Avv.ti Giuseppe Bavaresco, C.F.
, e Silvia Querini, C.F. anche C.F._4 C.F._5
disgiuntamente tra loro, ed elettivamente domiciliati presso lo studio degli stessi sito in San Vito al Tagliamento (PN), Piazzetta Pescheria n. 14, giusta procura allegata telematicamente al ricorso,
-ricorrenti-
c o n t r o
- , C.F. , nata a [...] - Controparte_1 C.F._6
AB (Repubblica Ceca) il 16/05/1986 e residente a [...], rappresentata e difesa dall'Avv.
Massimiliano Sinacori, C.F. , con domicilio eletto C.F._7
Pag. 1 presso il suo Studio in Via Savorgnana n. 20, 33100 Udine, giusta procura allegata telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta con chiamata di terzo e riconvenzionale,
-resistente- avente per oggetto: risoluzione contratto di compravendita, trattenuta in decisione all'udienza di data 27 giugno 2025, nella quale le parti hanno formulato le seguenti
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente:
“Nel merito:


1. accertare il grave inadempimento contrattuale della Sig.ra CP_1
nei confronti degli odierni attori e, di conseguenza, dichiarare la
[...]
risoluzione giudiziale del contratto di compravendita a rogito Notaio
, stipulato a LI (PN) il 09/03/2022 con repertorio n. CP_2
15317 raccolta n. 11689;


2. reintegrare gli attori nella proprietà dell'immobile oggetto della compravendita 09/03/2022 con ordine di restituzione del compendio immobiliare suddetto agli odierni attori, bene così come specificato nel citato rogito notarile di cui sopra;



3. ordinare, altresì, la revoca della trascrizione del contratto di compravendita a rogito Notaio Rep. 15317 - trascritto alla CP_2
Agenzia del Territorio di Pordenone al Registro Generale n. 3516 e al
Registro Particolare n. 2644, presentazione n. 3485 del 16/03/2022, da eseguirsi con trascrizione e/o annotazione dell'emanando provvedimento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Pordenone;



4. emettere ogni altro provvedimento ritenuto di giustizia in relazione alle richiesta formulate dai ricorrenti;



5. spese per la procedura di trascrizione della proprietà agli attori da porsi a carico della convenuta;

Pag. 2

6. ordinarsi la corresponsione della somma di € 94.919,00 ( già operata la compensazione tra la somma di € 144.919,00 di compravendita
(doc. 3) e quella percepita dalla venditrice di € 50.0000,00 ); maggiorata di interessi di mora ex art. 1284 4° C.C. dalla domanda al saldo;



7. spese di causa rifuse rifuse.
In istruttoria: riteniamo non vi sia necessità di fare istruttoria in questa causa, ma per completezza difensiva, se ritenuto necessario dal Giudice, richiamiamo qui i capitoli di prova specificati nella nostra memoria del 09.01.2025”.
Per parte resistente:
“Controparte formula nuove domande: si dichiara di non accettare il contradditorio sulle stesse.
In via principale:
Respingere le domande di parte attrice.
Accertare l'esistenza dei vizi dell'immobile descritti in narrativa, dichiarare l'inesatto adempimento delle parti attrici, dichiarare fondata
l'eccezione di inadempimento formulata da parte convenuta, quantificare il minor valore del compendio oggetto di compravendita e condannare
l'odierna convenuta al pagamento della minor somma dell'immobile ex art.
1492 c.c.
Dichiarare né liquido né esigibile l'importo chiesto in restituzione di
€ 94.919,00, non avendo parte attrice provveduto a chiedere la resa del conto inerente la procura a vendere dei terreni alla Midj.
In via subordinata:
In caso di mancato accoglimento della domanda principale, determinare il valore di tutta l'attività di concreta manutenzione dell'immobile, nonché amministrativa e tecnica, eseguita dalla sig.ra CP_1
in buona fede, condannando parte attrice al rimborso ex art. 1150, ovvero all'indennizzo ex art. 2041 c.c. per arricchimento senza giusta causa;

Pag. 3 condannare parte attrice alla restituzione dell'importo corrisposto a titolo di acconto di €.50.000,00.
In via istruttoria:
Si chiede disporsi CTU volta ad accertare le difformità catastali e urbanistiche del compendio oggetto di compravendita, determinando il minor valore immobiliare;
quantificare il valore degli interventi eseguiti e eseguendi (oggetto di obbligazione) nei terreni ceduti alla Midj spa;
quantificare il valore degli interventi eseguiti, comprensivi di spese tecniche
e amministrative, dopo l'acquisto del compendio immobiliare per cui si controverte.
Ammettersi interrogatorio formale e prova per testi, indicandosi
, , , , Tes_1 Tes_2 Testimone_3 Testimone_4 Tes_5
,
[...] Testimone_6 Testimone_7 Testimone_8 Tes_9
, , dell'azienda Pivetta
[...] Testimone_10 Tes_11 Tes_12
recupero ferro, il legale rappresentante della il legale Parte_4
Parte rappresentante dell' service di Cordovado, , , Tes_13 Pt_6
, , sulle circostanze di fatto Testimone_14 Testimone_15 Testimone_16
di cui in narrativa:


1. Vero che tutti i lavori di cui all.1 e all. 8 che vengono rammostrati sono stati effettivamente eseguiti?


2. Vero che lo stato di fatto al rogito era quello di cui alle foto e all'elaborato che vengono rammostrati (esibire doc.10)?


3. Vero che il compendio per cui è causa presenta difformità catastali
e urbanistiche?


4. Vero che nel Foglio 43 particella 7 insistono cinque edifici non accatastati e edifici privi di copertura?


5. Vero che la forometria esistente nell'immobile principale è totalmente difforme da quella autorizzata?
Pag. 4

6. Vero che al rogito erano presenti le difformità catastali, consistenti in cinque casette e negli edifici senza copertura di cui al documento che viene rammostrato (esibire doc.11)?


7. Vero che al rogito erano presenti le difformità urbanistiche, consistenti nelle forometrie effettivamente realizzate, di cui al documento che viene rammostrato (esibire doc.12)?
Ci si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie testimoniali ex adverso dedotte, in quanto generiche e irrilevanti: nella denegata ipotesi di ammissione si chiede prova contraria con i testi indicati a prova diretta”.
***
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si dà atto che la presente sentenza viene redatta in forma abbreviata a norma dell'art. 132, n. 4 c.p.c., come sostituito dall'art. 45 c. 17 della L.
69/2009 e 118 disp. att. c.p.c..
***
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. e Parte_1 Parte_2
eredi della defunta citavano in giudizio Parte_3 Parte_7
al fine di ottenere, previo accertamento del grave Controparte_1
inadempimento contrattuale della stessa:

1. la risoluzione giudiziale del contratto di compravendita a rogito
Notaio , stipulato a LI (PN) il 09/03/2022, con CP_2
repertorio n. 15317 raccolta n.11689;

2. la reintegra nella proprietà dell'immobile oggetto della compravendita 09/03/2022, con ordine di restituzione del compendio immobiliare specificato nel menzionato atto notarile ai ricorrenti;

3. la revoca della trascrizione del contratto di compravendita a rogito
Notaio Rep. 15317 - trascritto alla Agenzia del CP_2
Territorio di Pordenone al Registro Generale n. 3516 e al Registro
Pag. 5 Particolare n. 2644, presentazione n. 3485 del 16/03/2022, da eseguirsi con trascrizione e/o annotazione dell'emandando provvedimento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Pordenone;

4. l'emissione di ogni altro provvedimento ritenuto di giustizia in relazione alle richieste formulate dai ricorrenti;

5. la condanna di parte resistente al pagamento delle spese per la procedura di trascrizione della proprietà in favore ricorrenti, nonché alla corresponsione della somma di € 94.919,00 maggiorata di interessi di mora dalla domanda al saldo e alla rifusione delle spese di causa.
Specificamente, la vicenda traeva origine dall'intenzione di Pt_7
di cedere il proprio compendio immobiliare ubicato in Comune di
[...]
Sesto al Reghena (PN), Via Zara n. 5, costituito da un'abitazione principale e relativi terreni pertinenziali (cfr. doc. 1 – . Pt_1
In tale ottica, aveva trovato un accordo con Parte_7 CP_1
alla quale – in vista del futuro contratto di compravendita – aveva
[...]
rilasciato in data 06/07/2020 procura speciale “con obbligo di rendiconto” per la vendita di due particelle di terreno, mapp. Fog. 33 n° 607 e n° 739, alle quali era interessata la ditta Midj s.p.a. (cfr. doc. 2 - . Pt_1
Tale compravendita veniva conclusa con rogito del Notaio CP_2
il giorno 27/07/2020, Rep. 11783, al prezzo di complessivi euro 144.919,00
(cfr. doc.

3 - Regge).
Di questa somma solo euro 50.000,00 furono versati alla Sig.ra residuando così un importo complessivo di euro 94.919,00. Pt_7
Successivamente, in data 10/12/2020, veniva stipulato un accordo scritto tra e per convenire le "linee guida" Parte_7 Controparte_1
con cui portare a compimento il rogito del contratto di compravendita (cfr. doc. 4 - : al punto 8 – evidenziava parte ricorrente - si conveniva che Pt_1
Pag. 6 la Sig.ra poteva iniziare i lavori di manutenzione ordinaria e CP_1
straordinaria, a sue spese senza rimborso;
a tal fine veniva stilato anche un
"disciplinare con incarico" al Geom. dello Studio Tecnico Testimone_4
LV, che prevedeva modalità di procedere nell'espletamento dell'incarico (cfr. doc. 5 - . Pt_1
Le parti, in data 09/03/2022, procedevano dunque con la compravendita, rogito Notaio . La Sig.ra delegava a tal fine CP_2 Pt_7
i tre figli, muniti all'uopo di apposita procura speciale (cfr. doc. 6 – . Pt_1
Quali punti essenziali del contratto, parte ricorrente evidenziava specificamente:
• il prezzo di compravendita pari a euro 250.000,00, dandosi atto di dover ricevere un saldo di euro 200.000,00 entro e non oltre il giorno 31/12/2023 (art. 6);
• l'ipoteca legale rimasta a garanzia del pagamento del prezzo di compravendita (art. 7);
• l'individuazione del fideiussore del pagamento nella persona di , marito dell'acquirente (art. 6). Parte_8
Successivamente, in data 03/06/2023 decedeva e gli Parte_7
eredi, ovverosia i suoi tre figli, ne davano comunicazione all'acquirente con mail del 30/08/2023 (cfr. docc. nn. 8 e 8bis – Regge).
Gli stessi concedevano, su richiesta di e tramite Controparte_1
apposita scrittura privata (cfr. doc. 7 – , una proroga per il pagamento, Pt_1
fissando quale termine essenziale il giorno 30/05/2024.
Entro tale termine, tuttavia, parte resistente non provvedeva al saldo del dovuto [cfr. la copiosa corrispondenza intercorsa via e-mail per ricordare e sollecitare il pagamento (cfr. docc. 9, 10, 11 e 12 – Regge)].
Alla luce dei fatti così rappresentati e descritti, parte ricorrente riteneva dunque del tutto palese e documentalmente provato il grave inadempimento della tale da comportare la legittimità della richiesta CP_1
Pag. 7 di risoluzione del contratto stipulato tra le parti ai sensi dell'art. 1453 c.c., con conseguente reintegro nel possesso e nella piena proprietà del bene, oltre alla corresponsione della somma di euro 94.919,00, maggiorata di interessi, di cui alla prima compravendita e di cui non era stato dato il rendiconto.
Con comparsa depositata in data 29/11/2024 si costituiva CP_1
la quale contestava tutto quanto ex adverso dedotto al fine di sentir
[...]
pronunciare il rigetto della domanda di parte ricorrente di risoluzione del contratto di compravendita.
Specificamente, veniva eccepito dalla resistente come la difesa di parte ricorrente avesse distorto e omesso fatti importanti nella propria ricostruzione, ovvero:
1. In primis, per quanto concerne la vendita delle due particelle di terreno alla società Midj S.p.a. di cui alla procura speciale rilasciata dalla Sig.ra alla in data 06/07/2020, conclusasi il Pt_7 CP_1
27/07/2020 con rogito del Notaio (Rep. 11783) al prezzo di CP_2
euro 144.919,00, veniva eccepito che di tale somma euro 50.000,00 erano stati versati alla Sig.ra mentre la residua somma era Pt_7
stata spesa o lo sarebbe stata. Era, comunque, onere della parte ricorrente chiedere il rendimento del conto, così da apprendere che i lavori di disboscamento già eseguiti, maggiorati dei costi da sostenere tanto per la realizzazione di recinzione con specifiche da rispettare, quanto per messa a dimora di piante a confine, con l'obbligo di eseguire per sempre la manutenzione delle stesse, avevano eroso completamente l'importo non riversato (cfr. doc. 1 – ; veniva, CP_1
altresì, evidenziato come il fosse comunque stato Parte_8
espressamente autorizzato ad eseguire “lavori di manutenzione in giardino e nella proprietà in generale” (cfr. doc. 4 - ; CP_1
Pag. 8 2. veniva, poi, eccepito come la avesse eseguito imponenti CP_1
interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, quantificabili in euro 223.900,00 (cfr. doc. 8 - ; CP_1

3. da ultimo veniva rilevato come nel marzo 2024 la impegnata CP_1
nella costruzione degli spogliatoi e del ricovero di attrezzature sportive nella sua proprietà, si era accorta dell'esistenza di criticità catastali in relazione a cinque edifici, insistenti nel Foglio 33, particella n.7, non riportati in mappa. Detta criticità veniva immediatamente denunciata, unitamente a difformità urbanistiche emerse a seguito di accertamenti che parte convenuta aveva ritenuto a quel punto di svolgere, consistenti in modifiche alla forometria autorizzata. In ragione della situazione catastale e urbanistica non conforme dei luoghi, veniva dunque posticipato il pagamento dovuto dalla parte resistente ai ricorrenti.
Così ricostruiti i fatti di cui è causa, la difesa della eccepiva CP_1
l'inadempimento di parte ricorrente, atteso che, ai sensi dell'articolo 1476
c.c., tra le obbligazioni principali del venditore si configura la garanzia al compratore dall'evizione e dai vizi della cosa. Pertanto, la consegna di un immobile viziato – nel caso di specie le pertinenze che presentavano incongruità catastali - si configurava quale inesatto adempimento di un'obbligazione del venditore. Veniva, altresì, sottolineato come la garanzia per vizi comporti il diritto del compratore di domandare la riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c.
In via riconvenzionale, poi, da un lato veniva richiesta, nell'eventualità della declaratoria di una risoluzione del contratto di compravendita, la restituzione dell'importo di euro 50.000,00 già corrisposto;
dall'altro, veniva chiesto il rimborso delle rilevanti spese sostenute quantificabili in euro 223,900,00, un tanto ai sensi dell'art. 1150 c.c., ovvero, laddove non ritenuta applicabile tale disciplina, ai sensi dell'art. 2041 c.c.
Pag. 9 Alla prima udienza di data 10/12/2024 i procuratori delle parti esponevano oralmente il contenuto dei propri scritti introduttivi, contestando reciprocamente quelli avversari, precisando le conclusioni come in atti introduttivi ed insistendo per l'accoglimento delle rispettive conclusioni.
L'avvocato di parte ricorrente, in particolare, si opponeva alla chiamata in causa del terzo in assenza di un interesse della parte creditrice all'estensione del contradditorio. Il legale di parte resistente insisteva invece per la chiamata del terzo quale co-garante. Le parti concordemente Parte_8
chiedevano la concessione dei termini di cui all'art. 281 duocecies c.p.c.
Il Giudice concedeva dunque alle parti un termine perentorio non superiore a venti giorni per precisare e modificare le domande, le eccezioni e le conclusioni, per indicare i mezzi di prova e produrre documenti, e un ulteriore termine non superiore a dieci giorni per replicare e dedurre prova contraria, riservandosi all'esito.
A scioglimento della riserva assunta a seguito del deposito delle memorie autorizzate ex art. 281 duodecies c.p.c e rilevato che alla luce delle allegazioni delle parti e della produzione documentale dalle stesse effettuata la causa appariva matura per la decisione, con ordinanza di data 16/01/2025 il
Giudice fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 27 giugno
2025 ad ore 12,00, precisando che alla stessa sarebbe stata ordinata la discussione orale della causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. e concedendo alle parti termine fino a 15 giorni prima per il deposito di comparse conclusionali.
Successivamente, all'udienza del 27/06/2025 i procuratori delle parti precisavano le conclusioni come in atti, riportandosi ai contenuti dei propri scritti e insistendo per l'accoglimento delle rispettive conclusioni.
Il Giudice tratteneva dunque la causa in decisione e, a norma dell'art. 281 sexies comma 3 c.p.c., riservava il deposito della sentenza entro il termine di giorni 30.
Pag. 10 Le domande avanzate da parte attrice sono fondate e vanno accolte per i motivi di seguito esposti.
Preliminarmente si osserva che la richiesta di autorizzazione alla chiamata del terzo come formulata da parte resistente si palesa come inammissibile atteso che il terzo chiamato, coniuge della resistente, ha assunto solo il ruolo di soggetto garante delle obbligazioni assunte dalla stessa con la sottoscrizione del contratto di compravendita di data 9 marzo
2022, ma la sola parte che avrebbe avuto un interesse alla sua chiamata, cioè parte ricorrente, si è fermamente opposta alla predetta chiamata sottolineando l'assenza di interesse alla chiamata in capo alla istante.
Si osserva, tra l'altro, che parte resistente non motiva la richiesta di chiamata del terzo, e non svolge alcuna domanda nei suoi confronti.
***
La prima questione da analizzare, alla luce di quanto emerso in corso di causa e all'esposizione dei fatti così come rappresentata dalle parti, riguarda l'effettivo adempimento delle stesse in merito alle obbligazioni nascenti dal contratto di compravendita.
Ai sensi dell'articolo 1470 c.c. “la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”. Trattasi dunque di contratto a prestazioni corrispettive per il quale, a fronte del trasferimento di un bene
(nel caso di specie un immobile) deve essere versato un corrispettivo.
Dal punto di vista delle obbligazioni “principali” assunte dalle parti, dunque, appare del tutto evidente dagli atti di causa come il trasferimento di proprietà del compendio immobiliare di proprietà della Sig.ra alla Pt_7
sia avvenuto con rogito del Notaio di data 09/03/2022 (cfr. CP_1 CP_2
doc. 6 – , mentre il versamento del corrispettivo pattuito non si sia Pt_1
realizzato. Ciò nonostante la proroga concessa da parte ricorrente per il
Pag. 11 pagamento (cfr. doc. 7 – e i ripetuti solleciti documentati in atti (cfr. Pt_1
corrispondenza di cui ai docc. 9 -10 -11 -12 – . Pt_1
Ciò premesso, in questa sede va valutata la legittimità o meno dell'inadempimento di parte resistente in merito alla propria obbligazione di pagamento del prezzo.
***
A sostegno della legittimità della mancata corresponsione del prezzo, parte resistente invoca l'applicazione dell'articolo 1476 c.c., specificando che a norma dello stesso tra le obbligazioni principali del venditore vi è la garanzia al compratore dall'evizione e dai vizi della cosa. La consegna di immobile viziato si configura quale inesatto adempimento di un'obbligazione del venditore.
Ciò premesso, la difesa della contesta nei propri atti CP_1
l'inadempienza di parte ricorrente, atteso che le pertinenze dell'immobile presenterebbero incongruità catastali, tali da giustificare l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., nonché il diritto a richiedere la garanzia per vizi con conseguente riduzione del prezzo ai sensi dell'articolo 1492 c.c.
Detta ricostruzione viene smentita in toto sulla base dell'istruttoria svolta in corso di causa.
Specificamente, dirimente a tal proposito risulta il doc. 24 allegato da parte ricorrente, relativo alla relazione rilasciata dal Geom. Tes_4
su incarico della resistente Sig.ra e attestante la
[...] Controparte_1
regolarità urbanistico-edilizia e la conformità catastale degli immobili contestati.
In tale documento il geometra esplicitamente “attesta la conformità di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale ed inoltre ai sensi della vigente normativa attesta che quanto sopra descritto è stato costruito in epoca anteriore al primo
Pag. 12 settembre 1967 e che successivamente sono stati rilasciati i seguenti titoli edilizi:
• Concessione di Costruire n. 95/C00797 del 27/03/1995 per la realizzazione di una costruzione a confine con la ditta Midj;

• Concessione di costruzione n. 921/92 del 11/08/1992 per la realizzazione di una recinzione a confine;

• Denuncia di Inizio Attività pratica n. 97/201616 del 02/04/1997 relativa ad opere di manutenzione straordinaria del fabbricato principale;

• SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività – prot. N. 13352 del
24/12/2020 relativa ad opere di manutenzione straordinaria del fabbricato residenziale e demolizione di fabbricati accessori con cambio di destinazione di un locale al piano terra per creazione posto auto coperto;

• Autorizzazione Paesaggistica Semplificata n. 6/2021 del 21/05/2021 per demolizione fabbricati accessori;

e che pertanto gli immobili risultano conformi urbanisticamente e non presentano irregolarità costruttive.
Attualmente è in corso la pratica edilizia CILA n. 233279 presentata in data 27/05/2022 per lavori di manutenzione straordinaria.
Nel mappale n.7 del Foglio n.33 insistono n.5 piccoli manufatti con superficie inferiore a mq.8 ed altezza media <

2.00mt realizzati prima dell'anno 1950 in cui non esisteva il piano di fabbricazione comunale ed attualmente riconducibili all'art.16 (Attività Edilizia Libera). Tali manufatti non sono introdotti in catasto”.
Parte resistente deduce, peraltro in maniera molto generica, e, comunque, non prova, la presenza di asseriti abusi edilizi e difformità catastali relativamente agli immobili oggetto del contratto di compravendita per cui è causa.
Pag. 13 Nel contratto di compravendita di data 9 marzo 2022 sono analiticamente indicati all'art. 4 i titoli e le dichiarazioni di carattere urbanistico ed edilizio, non si comprende, alla luce delle allegazioni di parte resistente, rispetto a quali titoli e/o dichiarazioni vi sarebbero delle difformità, o addirittura abusi come scrive la parte a pagina 4 della comparsa di costituzione.
L'impressione che si ricava dalla fumosa allegazione di parte resistente è che si voglia giustificare a posteriori la mancata corresponsione del prezzo di compravendita invocando vizi e/o difformità inesistenti, o, comunque, di cui non è stato fornito un adeguato riscontro, non potendosi affidare la parte alla richiesta di una CTU, che si paleserebbe meramente esplorativa, o a capitoli di prova del tutto generici (“Vero che il compendio per cui è causa presenta difformità catastali e urbanistiche”).
Ne consegue l'assenza di prova di irregolarità e/o difformità degli immobili oggetto di causa, con conseguente rigetto dell'eccezione di inadempimento avanzata e accoglimento della domanda di risoluzione contrattuale ex art. 1453 c.c. proposta da parte ricorrente.
***
Confermata – per i motivi di cui sopra - la legittimità della richiesta di risoluzione del contratto avanzata da parte ricorrente ai sensi dell'art. 1453
c.c. stante il grave e pacifico inadempimento dell'acquirente, CP_1
la quale pacificamente non ha versato il prezzo pattuito, in via
[...]
correlata deve essere valutata la richiesta proposta in via riconvenzionale dalla di restituzione delle spese sostenute per complessivi euro CP_1
223.900,00, un tanto ai sensi dell'art. 1150 c.c., ovvero, se non applicabile, ai sensi dell'art. 2041 c.c.
Preliminarmente va rilevato che le parti avevano previsto al punto 8 della scrittura privata di data 10/12/2020 che “i lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione vengono eseguiti a cura e spese della Sig.ra
Pag. 14 [omissis]: i costi non potranno per alcuna ragione essere Controparte_1
richiesti in pagamento alla proprietaria”.
Poi a seguito della stipula del contratto di compravendita del 9 marzo
2022, diventando piena proprietaria dei beni in questione, Controparte_1
non aveva più necessità di alcuna autorizzazione ad eseguire i lavori.
Nella propria costituzione sul punto ha dedotto Controparte_1
quanto segue: “…quanto alle rilevantissime spese sostenute, quantificabili in
€ 223,900,00, rimborsabili ex art. 1150 c.c., ovvero, ove tale disciplina si ritenesse non applicabile ex art. 2041 c.c.”.
Neppure negli scritti difensivi successivi la resistente è stata più dettagliata, limitandosi ad affermare: “Dopo il rogito del 9.3.2022 (doc.6 cp) la resistente ha compiuto una serie di opere sull'immobile: nella non creduta ipotesi in cui fosse pronunciata la retrocessione dello stesso, tali spese andranno riconosciute alla resistente, come da conclusioni riversate in atti, ex art. 1150 o ex art. 2041 cc.”.
Parte resistente non deduce se questi asserite e ingenti spese, di cui peraltro come si dirà infra non fornisce alcuna documentazione, siano da considerarsi riparazioni, migliorie, addizioni ai fini dell'art. 1150 c.c.
L'allegazione sul punto è del tutto deficitaria, per non dire assente, e impedisce al Giudice alcuna attività di verifica sia con riferimento all'ipotesi di cui all'art. 1150 c.c. sia con riferimento all'ipotesi di cui all'art. 2041 c.c., senza considerare che la parte non offre alcuna prova documentale, né formula prova per testi sul punto, portando a sostegno della propria richiesta unicamente un resoconto di parte (cfr. doc. n. 8 – . CP_1
Tale rendicontazione è stata contestata da parte attrice, la quale afferma nei propri scritti come siano stati svolti solo dei lavori minimi e in totale economia con costi contenuti.
Tutto ciò premesso, va rilevato come in atti non vi sia alcuna allegazione o riferimento a ricevute, fatture o altra documentazione attestante
Pag. 15 gli importi richiesti. Ne consegue che, in mancanza dell'assolvimento dell'onere probatorio in merito alle spese asseritamente sostenute per il compendio immobiliare per cui è causa, la domanda riconvenzionale avanzata dalla in merito alla restituzione di complessivi euro CP_1
223.900,00 deve essere rigettata.
***
Ulteriore questione riguarda la richiesta di parte ricorrente in merito alla richiesta di restituzione della somma di euro 94.919,00 maggiorata di interessi di mora dalla domanda al saldo.
Tale domanda trova fondamento su un rapporto differente da quello di cui sopra, derivando specificamente dalla vendita di due specifiche particelle di terreno, mapp. Fog. 33 n. 607 e n. 739, dalla Sig.ra alla società Midj Pt_7
s.p.a. per il tramite della Sig.ra , alla quale era stata rilasciata Controparte_1
apposita procura speciale (cfr. doc. 2 – Regge).
Nulla quaestio in merito alla conclusione effettiva dell'affare, atteso che lo stesso appare debitamente documentato dall'allegazione del rogito notarile del Notaio del 27/07/2020 Rep. 11783 per un prezzo di CP_2
complessivi pari ad euro 149.919,00 (cfr. doc. 3 – , circostanza, Pt_1
peraltro, mai contestata dalle parti.
Incontestato risulta altresì il versamento di euro 50.000,00 da parte della resistente alla parte ricorrente.
Per quanto concerne il residuo, la difesa della ritiene che lo CP_1
stesso non sia dovuto. Ad argomentazione di ciò viene contestato il fatto che sarebbe stato onere della parte ricorrente chiedere il rendimento del conto
(come previsto dalla procura rilasciata), così da apprendere che i lavori di disboscamento già eseguiti, maggiorati dei costi da sostenere tanto per la realizzazione di recinzione con specifiche da rispettare, quanto per messa a dimora di piante a confine, con l'obbligo di eseguire per sempre la
Pag. 16 manutenzione delle stesse, erodevano completamente l'importo non riversato.
Una simile ricostruzione non può trovare accoglimento.
Da un lato, infatti, del tutto pretestuosa appare la richiesta di rigetto della domanda – avanzata da parte resistente - sulla base del mancato assolvimento di richiesta di rendicontazione. Il rendiconto delle spese sostenute poteva e doveva, comunque, essere fornito in sede di richiesta di versamento del residuo
Dall'altro, l'opposizione di parte resistente è palesemente deficitaria sul piano probatorio: per provare che i lavori sarebbero stati autorizzati dalla
Sig.ra parte resistente fornisce al riguardo solamente un elenco “di Pt_7
parte” (cfr. doc. 1 – , peraltro contestato in corso di causa, in merito CP_1
alle lavorazioni eseguite. Nessun documento, fattura o ricevuta in merito ai lavori eseguiti risulta allegato agli atti di causa, sicché risulta del tutto impossibile determinare l'ammontare degli asseriti esborsi effettuati dalla
CP_1
Per i motivi suesposti, dunque, del tutto illegittimo appare il trattenimento della somma di euro 94.919,00 da parte della che, CP_1
pertanto, dovrà essere corrisposta a parte ricorrente, maggiorata degli interessi di mora dalla domanda al saldo.
Conseguentemente, la richiesta avanzata da parte resistente in via riconvenzionale e relativa alla restituzione della somma di euro 50.000,00 deve essere rigettata, in quanto il versamento tale importo deriva dal contratto intercorso tra la Sig.ra e la società Midj s.p.a. (non già quello tra la Pt_7
Sig.ra e la Sig.ra e, pertanto, per quanto sopra rilevato, Pt_7 CP_1
appare del tutto dovuto.
Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 37 del 2018 e ss. modifiche, evidenziando in particolare che nella presente causa non si
Pag. 17 rinvengono specifici elementi di personalizzazione che giustifichino il discostarsi dai valori medi.


P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) pronuncia, per le ragioni di cui in parte motiva, la risoluzione del contratto di compravendita a rogito Notaio , stipulato a CP_2
LI (PN) il 09/03/2022 Rep. 15317 racc. n. 11689, trascritto alla
Agenzia del Territorio di Pordenone al Registro Generale n. 3516 e al
Registro Particolare n. 2644, presentazione n. 3485 del 16/03/2022;
2) dispone che il Conservatore dei RR.II. di Pordenone provveda all'annotazione della presente sentenza ai sensi e per gli effetti dell'art. 2655
c.c.;
3) rigetta, per le ragioni di cui in parte motiva, la domanda avanzata in via riconvenzionale dalla resistente;
Controparte_1
4) condanna , per le ragioni di cui in parte motiva, alla Controparte_1
corresponsione alla parte ricorrente della somma di euro 94.919,00
(novantaquattromilanovecentodiciannove,00), maggiorata di interessi di mora dalla domanda al saldo;

5) condanna a rifondere a parte ricorrente le spese Controparte_1
legali del presente procedimento che si liquidano in euro 786,00
(settecentoottantasei/00) per esborsi e in euro 14.103,00
(quattordicimilacentotre/00) per compenso, oltre ad I.V.A., C.N.P.A. e rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso ex D.M. n. 37 del
2018 e ss. modifiche.
Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.
Così deciso in Pordenone, il 18 luglio 2025.
Il Giudice
- dott. Francesco Tonon -
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