REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Perugia
SEZIONE CIVILE
R.G. 679/2022
La Corte D'Appello di Perugia, sezione civile, in persona dei magistrati: dott. Claudia Matteini Presidente dott. Claudio Baglioni Consigliere dott. Arianna De Martino Cons. relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile tra
(C.F. ), assistito e difeso Parte_1 P.IVA_1 dall'Avv. SEGARELLI UMBERTO elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore
Ricorrente in riassunzione e
(C.F. ), assistita e difesa dall'Avv. RICCI CP_1 P.IVA_2
LUCIANO, dall'avv. GOBBO ANNA RITA, dall'avv. CASELLI TIZIANA
elettivamente domiciliata in CORSO VANNUCCI - PALAZZO AJO 30 PERUGIA presso la sede dell'Avvocatura Regionale
Convenuto in riassunzione
CONCLUSIONI: per parte ricorrente: Voglia la Corte d'Appello adita in riassunzione, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, stante il principio di diritto che emerge dall'Ordinanza n. 24425/2022 della Corte di Cassazione Sez. 1^ civile, pubblicata l'8 agosto 2022, 1 – in applicazione del principio di diritto di cui alla ora citata ordinanza concernente la riconosciuta natura di edificabilità legale del terreno oggetto di causa (in al Foglio 28 particelle Pt_1
45/p mq.
34.920, oltre mq. 90 sedime della Strada Vicinale Pescecotto), disapplicata la delib. n. 362/2011 della Giunta regionale, determinare l'entità dell'indennità di esproprio dovuta all'Ente attore in riassunzione, nella misura già indicata nell'atto di Pt_1 riassunzione o nella diversa misura ritenuta dal Collegio, ed altresì determinare l'entità della rivalutazione monetaria della somma dovuta, nonché l'entità degli interessi maturati dalla data dell'esproprio fino a quella dell'effettivo pagamento, stabilendo essere l'una e gli altri dovuti alla;
Pt_1
2 – in applicazione del principio ante richiamato, determinare l'importo dell'indennità di occupazione delle aree specificate sub n. 1 [che precede] ed altresì determinare l'entità della rivalutazione monetaria dell'importo/somma stabilita quale indennità d'occupazione, nonché l'entità degli interessi maturati dalla data dell'esproprio (termine dell'occupazione) fino a quella dell'effettivo pagamento della indennità d'occupazione ;
3 – condannare la in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in
CP_1 favore dell' della giusta indennità d'esproprio, Parte_1 detratti gli importi in precedenza dalla versati alla;
in subordine
CP_1 Pt_1 condannare la al pagamento alla della indennità stabilita come giusta
CP_1 Pt_1 dall'adita Corte, sempre detratti gli importi in precedenza versati a tale titolo;
nell'uno e nell'altro caso condannare la a pagare i dovuti importi con rivalutazione ed
CP_1 interessi maturati dalla data dell'espropriazione sino all'effettivo integrale pagamento;

4 - condannare la in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento in CP_1 favore dell' della giusta indennità d'occupazione Parte_1 nell'entità determinata dalla Corte adita, detratti gli importi a tale titolo in precedenza dalla versati alla;
sempre detratti gli importi in precedenza versati al CP_1 Pt_1 medesimo titolo;
nell'uno e nell'altro caso condannare la a pagare i dovuti CP_1 importi con rivalutazione ed interessi maturati dalla data dell'espropriazione [termine dell'occupazione] sino all'effettivo integrale pagamento;

5 – in assoluto subordine, ove di legge, condannare la convenuta al pagamento CP_1 delle indennità, e degli importi dovuti per interessi e rivalutazione, mediante deposito alla Cassa Depositi e Prestiti o presso altra istituzione dall'ordinamento allo scopo prevista.
6 – Condannare la al pagamento e/o al rimborso, in favore dell' CP_1 [...]
delle spese di giudizio, tutte, ivi compresi gli onorari per l'attività di difesa Pt_1 forense in primo grado, in giudizio di legittimità, ed in giudizio di riassunzione, per la consulenza tecnica d'ufficio nel giudizio di merito, per contributi unificati relativi alle tre fasi del contenzioso, nonché per adempimenti tributari (registrazioni sentenze, bolli, etc.).
7 – con richiesta di concessione dei termini per comparsa conclusionale e replica (Art. 190 c.p.c. ; nonché con vittoria di competenze legali ed accessori di legge (C.U.)
Per parte convenuta:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di Perugia, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
pag. 2/21 Respingere tutte le domande degli attori, inammissibili e comunque infondate in fatto ed in diritto. Respingere la richiesta dell'indennità come quantificata nell'atto di riassunzione, in quanto non rispondente al valore venale dei beni espropriati ed assolutamente fuori mercato, anche alla luce della CTU depositata il 20/10/2023”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex articolo 54 del D.P.R. n. 327/01 in data 16-21.11.2013 l'Ente in epigrafe proponeva opposizione alla stima dell'indennità definitiva di esproprio e di occupazione di urgenza dell'area sita nel Comune di e meglio individuata al foglio 28, Pt_1
particella 42/p, espropriata dalla per la realizzazione della CP_1 [...]
dolendosi del fatto che la Commissione Espropri avesse Parte_2
valutato l'area come non edificabile attribuendo alla stessa un valore, come terreno agricolo, pari ad € 5,00 al metro quadrato per la superficie di mq 34.920 ed € 10,00 per i
90 mq di sedime stradale.
La Corte di appello, a seguito di perizia di stima, con la sentenza n. 147/2017
confermava la natura agricola dell'area ed in ogni caso valutava come corretta la stima determinata dalla Commissione espropri.
Avverso tale decisione l' ricorreva dinanzi alla Suprema Corte di Parte_1
Cassazione, articolando quattro motivi di impugnazione, che la Suprema Corte di
Cassazione, con Ordinanza n. 24425/2022 pubblicata in data 8 agosto 2022, accoglieva quanto al primo, secondo, terzo, dichiarando assorbito il quarto;
cassava la sentenza impugnata e rinviava per la fase rescissoria alla medesima Corte di Appello in diversa composizione, anche per provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.
La Suprema Corte affermava che era stata erronea la determinazione dell'area come agricola, dal momento che la natura edificabile dei terreni espropriati non rimaneva elisa dalla destinazione industriale a piastra logistica impressa al fondo dalla Delib.
che il PRG aveva recepito. Rimangono infatti inclusi nella categoria dei terreni a Per_1
pag. 3/21 vocazione edificatoria legale quelli in cui l'edificazione, sia pure a tipologia vincolata, sia consentita all'iniziativa privata, in base alla concreta disciplina e destinazione urbanistica attribuita all'area.
Proposto ricorso in riassunzione ai sensi dell'art. 392 c.p.c. l'Ente chiede, preso atto del principio di diritto stabilito dalla Suprema Corte, di determinare l'indennità definitiva di esproprio e di quella di occupazione di urgenza dell'area dell'odierna istante che costituiscano ristoro coerente con il valore delle aree prima occupate e poi ablate,
quantificandole in euro 2.800.800,00 per l'indennità di esproprio, con interessi e rivalutazione, o comunque nella giusta misura ritenuta dalla Corte.
La si è costituita chiedendo di respingere tutte le domande ed in CP_1
particolare respingere la richiesta dell'indennità come quantificata nell'atto di riassunzione, in quanto non rispondente al valore venale dei beni espropriati ed assolutamente fuori mercato, disponendo ctu. Evidenzia che secondo le disposizioni del
PRG approvato con delibera del consiglio Comunale di n. 23 del 24/3/2004 non Pt_1
tutta l'area ha la medesima destinazione urbanistica ed alcune aree risultano con specifica destinazione agricola;
nelle zone F del sistema della mobilità, come quelle di interesse, non è possibile insediare attività terziarie ed attività industriali e artigianali.
Inoltre, il vincolo imposto sulle aree site in fasce di rispetto stradale o autostradale o ferroviario, non preordinato all'espropriazione, comporta un divieto assoluto di edificazione che le rende legalmente inedificabili, trattandosi di limitazioni costituzionalmente legittime, espressione del potere conformativo della P.A. di cui all'art. 42 Cost.
Ammessa ed espletata ctu, la causa viene ora in decisione.
Va premesso che, trattandosi di giudizio di rinvio a seguito di annullamento da parte della Suprema Corte, i limiti della cognizione ex art. 384 comma 2 c.p.c. sono segnati dal dictum della Cassazione. Nel caso di specie, la Cassazione ha stabilito che la Corte
pag. 4/21 d'appello abbia errato nell'attribuire alle aree espropriate natura non edificabile, dal momento che le disposizioni del PRG e delle NTA del PRG del Parte_3
prevedono come possibile la realizzazione di “interventi relativi a servizi ed attrezzature pubbliche o di uso pubblico”, anche da parte di privati “subordinatamente alla stipula di una convenzione con l'Amministrazione comunale che ne garantisca l'uso pubblico”. In
sostanza, rimangono inclusi nella categoria dei terreni a vocazione edificatoria legale quelli in cui l'edificazione, sia pure a tipologia vincolata, sia consentita all'iniziativa privata, in base alla concreta disciplina e destinazione urbanistica attribuita all'area. Ad
avviso della Corte non rileva che nel PRUSST (Programma di Riqualificazione Urbana
e Sviluppo Sostenibile del Territorio) i terreni espropriati fossero già destinati ad essere sede della piattaforma logistica in quanto l'approvazione del progetto preliminare della piastra era stata disposta con delibera del CIPE successiva rispetto alla delibera del
PRG.
Per la determinazione dell'indennità di esproprio deve aversi riguardo al valore venale del fondo secondo i criteri stabiliti per le aree edificabili dall'art. 37 del DPR 327/01.
La stima va ancorata cronologicamente al momento dell'esproprio.
Nel corso del presente giudizio è stato nominato un C.T.U. per determinare le indennità
spettanti agli espropriati. L'elaborato peritale si ritiene, salvo quanto di seguito si dirà, valido e pienamente utilizzabile ai fini della decisione. L'indagine svolta dal consulente nominato Dott. appare infatti completa, esaustiva e non affetta da Persona_2
illogicità o manifesti errori di giudizio.
Innanzitutto al ctu è stato chiesto di attenersi al principio stabilito dalla Suprema Corte.
Come si accennava, la Corte ha stabilito che l'area fosse edificabile nonostante l'assoggettamento dell'iniziativa economica privata a strumenti di convenzionamento con l'ente pubblico . Al tempo stesso, deve considerarsi che le aree in oggetto sono state classificate in zona F dal Piano Regolatore del 2003 proprio in funzione della già
pag. 5/21 prospettata realizzazione nel comparto di una infrastruttura strategica quale la piastra logistica e quindi, indipendentemente dal successivo vincolo di esproprio, non vi è mai stata possibilità di un utilizzo diverso da parte del privato.
Prima dell'esproprio la porzione di particella n. 45 poi sottoposta ad esproprio ricadeva,
secondo il PRG approvato con delibera di C.C. n. 23 del 24/03/2004, interamente in zona "F" destinata ad attrezzature ed impianti di interesse generale, Sistema "M"
mobilità sub-sistema "M0" Ferrovia, tipo di intervento "ne" nuova edificazione,
articolazione "Mi/Mt" autoporto, aree attrezzate autoporti.
Per determinare il valore delle aree il ctu ha applicato il metodo sintetico-comparativo:
si tratta certamente di una metodologia corretta e che è conforme ai principi più volte affermati dalla Cassazione, secondo cui, pur non esistendo un metodo di valutazione privilegiato, quello sintetico-comparativo è quello che meglio di ogni altro risponde alla perseguita finalità di accertamento del "giusto prezzo in una libera contrattazione di compravendita", poiché si basa sull'effettiva realtà del mercato per immobili di caratteristiche identiche o similari alla data di riferimento, venendone il valore desunto da dati economici concreti, a prescindere dalla sua condizione giuridica (Cass.civ.sez.1,
9.5.2018, n.11196; Cass.sez.1, 9.10.2019 n.25381).
Il dott. ha innanzitutto preso in considerazione i valori venali attribuiti dal Persona_2
alle aree edificabili soggette ad ICI ed in particolare l'area di Parte_3 Pt_4
“Il Mall” destinata ad interscambio di passeggeri (non di merci) in cui il Comune
[...]
nel 2006 deliberava un valore unitario ai fini ICI di euro 22,03/mq, tale da costituire un
“utile riferimento”, pur nella diversità dei suoi comparti.
In secondo luogo ha esaminato come comparabili sette diversi atti di compravendita aventi ad oggetto fondi edificabili limitrofi, risalenti ad un periodo che va dal 2006 al
2012. Da ultimo ha esaminato il caso della piattaforma logistica dell' che Parte_5
ad avviso del ctu presenta “non poche analogie con quella dell'opera di cui ci si occupa”
pag. 6/21 ed in cui il Comune di Città di Castello ha valutato le aree espropriate, inserite in zona
D (insediamenti produttivi), ha considerato un valore di mercato di euro 20,00 al mq per i terreni non urbanizzati e 26,00 per quelli urbanizzati.
Per quanto concerne i sette atti da utilizzare come strumento di comparazione, in considerazione delle differenze che i fondi oggetto di tali atti presentano con quelli oggetto della procedura di esproprio, ai fini della determinazione del giusto valore di mercato dell'area espropriata il consulente ha applicato al valore di mercato di ogni atto comparato alcuni correttivi, basati su indici quali: la variazione del valore di mercato risultante dalla banca dati dalle quotazioni immobiliari dell'Agenzia delle Entrate
verificatasi nel periodo di comparazione (2006-2012); la valutazione dello stato di urbanizzazione dell'immobile compravenduto rispetto a quello oggetto della procedura espropriativa e conseguente incidenza sul prezzo del costo di urbanizzazione;
il rapporto fra gli indici fondiari del fondo compravenduto e quello oggetto della procedura di espropriazione;
la presenza di vincoli connessi con l'attuazione edificatoria, vincoli di destinazione dell'edificato e difficoltà legate allo sfruttamento edificatorio che influiscano sul valore di mercato.
Applicati tali correttivi egli ha quindi calcolato la media dei prezzi ragguagliati degli atti comparati, che vanno da 22,87 a 27,93 €/mq, individuandola nella misura di € 25,45 al mq, così come riepilogato nell'allegato 27 alla ctu.
La parte ricorrente contesta sotto vari profili detta quantificazione in quanto il consulente avrebbe applicato coefficienti riduttivi tali da sminuire ingiustificatamente il valore delle aree espropriate.
Innanzitutto, il ctu ha adottato il metodo sintetico comparativo (posto che, come chiarito nell'elaborato, risulta impossibile stimare i terreni secondo il valore economico di trasformazione, non essendo disponibile un progetto limitato al solo sub-comparto sito nel Comune di e attuabile da un privato che consenta la ricostruzione concreta dei Pt_1
pag. 7/21 costi di trasformazione del fondo); parimenti adeguata è la scelta di adottare un metodo sintetico-comparativo “corretto” dall'adozione di indici di adattamento dei prezzi presi a comparazione, indici che consentono una corretta valorizzazione delle particolarità che i beni oggetto d'esproprio presentavano rispetto a quelli usati quali parametro di comparazione.
Trattasi infatti, come rilevato dalla stessa Cassazione, di terreni che il P.R.G. del
(Approvato con delibera C.C. n. 23 del 24 marzo 2004) ha dedicato Parte_3
fin da subito alla realizzazione programma di infrastrutture strategiche pubbliche e private e degli insediamenti produttivi previsto dal PRUSST denominato "Il Nera: dalla
prima industrializzazione allo sviluppo sostenibile" promosso ai sensi del D.M.
8/10/1998, e dall'art. 1 l. 443/2001, progetto poi approvato con delibera n. Per_1
121/2001 che ha classificato l'opera in questione quale opera strategica a interesse nazionale, poi confermata dalla successiva Delibera del 27 maggio 2004, per cui l'utilizzazione da parte di privati delle aree oggetto di esproprio, seppure ammessa,
presenta delle indubbie limitazioni allo sfruttamento quali il ridotto indice di edificabilità, le difficoltà legate alla realizzazione di una piastra logistica di tipo intermodale, la necessità della convenzione tra pubblico e privato nonché la limitata potenzialità di utilizzo dell'area, sulla quale sarebbe possibile realizzare unicamente un determinato tipo di opera.
È poi bene sottolineare come il principio espresso dalla Cassazione nella propria ordinanza si limita a prescrivere che l'area espropriata debba essere considerata edificabile in ragione della possibilità per il privato di realizzare la piastra logistica ivi prevista in regime di convenzione con la Pubblica Amministrazione, senza quindi dettare alcuna limitazione al potere del giudicante nell'apprezzare in concreto le caratteristiche della stessa ai fini della quantificazione del suo reale valore venale.
pag. 8/21 Sul punto, sono ininfluenti le considerazioni sulla diversa classificazione adottata per fondi similari da parte del e del , dato che Controparte_2 Controparte_3
l'opera di classificazione delle aree nei rispettivi P.R.G. è operazione ampiamente discrezionale che ciascun Ente territoriale compie in ragione della propria pianificazione urbanistica. D'altra parte, il P.R.G. di Narni che ha operato tale classificazione non è
stato impugnato per sproporzione, illogicità, illegittimità o irragionevolezza della previsione. In sostanza, la classificazione in zona F rispetto alla zona D conserva la sua ragion d'essere e non è possibile equiparare di fatto situazioni diverse.
Inoltre, se la classificazione all'interno degli strumenti urbanistici può essere determinante per l'attribuzione del carattere edificatorio all'area, ai fini della quantificazione del valore venale del bene esso diviene invece uno dei molteplici indici che possono orientare l'apprezzamento in concreto delle peculiarità del bene sottoposto ad esproprio.
Il ctp si sofferma lungamente sull'inadeguatezza del metodo di stima Per_3
monoparametrico rispetto ad un metodo pluriparametrico secondo il modello della regressione multipla. Si reputa tuttavia che il ctu abbia risposto esaurientemente a tali osservazioni, evidenziando che le pur condivisibili considerazioni sul punto debbano scontrarsi con la non omogeneità di dati a disposizione, dal momento che gli unici valori di cui si dispone sono riferiti a zone produttive (D), che non sono oggettivamente omogenee alle zone (F), ma che con queste ultime condividono talune caratteristiche e potenzialità.
L'utilizzo di coefficienti di adeguamento in materia di estimo ha proprio la funzione di adeguare il valore stimato alle caratteristiche del caso concreto, dal momento che detti coefficienti sono moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni medie di mercato per ottenere il valore degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche della media.
pag. 9/21 Le aree in esame posseggono delle indubbie particolarità. La loro classificazione urbanistica, come si accennava, è in zona “F”, ovvero destinata ad attrezzature ed impianti di interesse generale, precisamente in un comparto “ne” ovvero di nuova edificazione con destinazioni “M0” (ferrovia) ed “Mi/Mt” (autoporto, aree attrezzate autotrasporti). Nelle N.T.A., all'art.

5.3.1.6 si precisa che “le zone F corrispondono alle
parti di città e di territorio che il Piano riserva ad attrezzature ed impianti di interesse
generale pubblici o privati di uso pubblico”. Alla luce di ciò, in riferimento all'attuazione del Piano, all'articolo 2.3.1.2 punto 4 è previsto che “Gli interventi
relativi a servizi ed attrezzature pubbliche o di uso pubblico possono essere promossi
anche da parte di privati, subordinatamente alla stipula di una convenzione con
l'Amministrazione comunale che ne garantisca l'uso pubblico”.
Tale essendo fin dall'origine la classificazione dei fondi oggetto di causa, non risulta ragionevole equiparare tout court, come sembra voler fare parte attrice, zone dalla destinazione industriale/commerciale assolutamente prive di vincoli a zone che invece presentano, in concreto, un quasi totale asservimento a scopi di pubblica utilità.
L'utilizzo dei coefficienti correttivi da parte del Ctu non è avvenuto in maniera arbitraria, ma tutti sono stati oggetto di ampia argomentazione, fermo restando che in ogni operazione di stima è insito un margine di discrezionalità.
Con riguardo poi alla scelta dei comparabili, sulla quale il ctp della ha CP_1
formulato osservazioni, pare opportuna la scelta di escludere gli atti che presentavano prezzi unitari troppo discordanti, sia in eccesso che in difetto, rispetto a tutti gli altri,
essendo verosimile che nella determinazione di siffatti prezzi siano intervenuti fattori e condizionamenti che non possono essere ricondotti alle condizioni ordinarie di mercato.
Passando alla disamina dei singoli coefficienti applicati dal Consulente, non si condividono i rilievi critici mossi da parte attrice alla valutazione del coefficiente relativo allo stato di urbanizzazione.
pag. 10/21 Quanto agli atti indicati ai nn. 1 e 2, è ragionevole equiparare delle zone autonomamente urbanizzate a zone che possano essere considerate come urbanizzate in ragione della loro pertinenzialità a zone che lo sono autonomamente, tanto da rendere pressoché nullo o comunque trascurabile qualsiasi eventuale costo di urbanizzazione: la prima risultava infatti “posta all'interno di un comparto commerciale industriale già quasi completamente attuato”, mentre la seconda pertinente a “ insediamenti produttivi già esistenti ed operativi in tutte le aree attigue e limitrofe”, tanto da essere oggi
“utilizzata quale piazzale e zona di stoccaggio” per le attività vicine (cfr. elaborato
C.T.U.).
Quanto poi all'atto indicato al n. 3, la decurtazione appare parimenti giustificata, alla luce del fatto che sebbene l'area fosse da urbanizzare al pari di quelle espropriate, si trattava comunque di “un'area edificabile sita in , tra via Tuderte e Piazza Parte_4
Luigi Comencini, quindi di fatto all'interno del centro abitato”, quindi con costi di urbanizzazione sicuramente minori.
Né è possibile ritenere che le aree di proprietà dell'Ente fossero urbanizzate o parzialmente urbanizzate;
invero il dott. ha risposto in maniera esaustiva e Persona_2
convincente alle osservazioni evidenziando che si tratta di terreni a destinazione seminativo irriguo che avrebbero dovuto subire importanti interventi di trasformazione e bonifica per potervi realizzare la piastra logistica intermodale, non potendo certo mantenersi inalterato il tracciato della strada esistente. Detta affermazione risulta corroborata dal fatto che, una volta espropriate, le aree hanno subito onerosi interventi di urbanizzazione, con generale riconfigurazione di superfici, eliminazione delle interferenze per condotte interrate ed aeree, bonifica bellica, eliminazione della viabilità
(interpoderale) esistente, modifica della viabilità principale.
Passando al correttivo previsto per i vincoli connessi con l'attuazione edificatoria presenti sulle aree prese in considerazione, esso deve essere certamente mantenuto.
pag. 11/21 Ai fini della valutazione del valore delle varie aree prese in considerazione nella comparazione non può che avere rilevanza ai fini della determinazione del prezzo di un immobile la presenza di vincoli, più o meno estesi, che di fatto incidano sulla possibilità
per il privato di costruire, e dunque sul suo valore e la sua commerciabilità.
Tale considerazione è d'altronde accreditata dalla stessa giurisprudenza della Suprema
Corte, che in materia di calcolo del valore degli immobili ai fini dell'ICI afferma costantemente che: “la nozione di area edificabile di cui all'art. 2, comma 1, lett. b), del
d.lgs. n. 504 del 1992 non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni
urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità del suolo, giacché tali limiti,
incidendo sulle facoltà dominicali, connesse alla possibilità di trasformazione
urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono la vocazione edificatoria, sicché la
presenza di tali vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei
suoli edificabili, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore
venale” (cfr., fra le altre, Cass. civ., Sez. V, Ordinanza, 12/05/2017, n. 1185; Cass. civ.,
Sez. VI - 5, Ord., 24/07/2019, n. 19963; Cass. civ., Sez. VI - 5, Ordinanza, 18/02/2020,
n. 3951).
Quanto poi alle censure mosse alla valutazione di detto aspetto rispetto ai singoli atti presi a comparazione, esse non sono condivisibili, in quanto il vincolo urbanistico che caratterizza i terreni oggetto di esproprio non si sostanzia solo nella necessità di convenzione con la Pubblica Amministrazione, ma altresì nella “rigidità d'uso” di cui parla anche il consulente nel proprio elaborato, poiché, a differenza per quanto accade nei beni oggetto degli atti comparati, tale zona non è destinabile né ad attività
produttive, né artigianali, né commerciali, ma solo alla realizzazione della piattaforma logistica, presentando in definitiva una potenzialità di sfruttamento nel libero mercato assai esigua, date le limitazioni che il potenziale acquirente avrebbe dovuto fronteggiare. È dato notorio infatti che la necessità di un convenzionamento con pag. 12/21 l'Amministrazione Comunale determina un aumento dei tempi dell'investimento e una diminuzione della sua convenienza.
A tale proposito si osserva che le NTA del precisano, tra gli usi Parte_3
esclusi per le aree appartenenti al sistema mobilità M, le residenze, le attività terziarie,
industriali ed artigianali, agricole;
escluse quindi le attività commerciali (Tc) e tutte quelle direzionali (Tu) e tutte quelle ricettive (Tr), con l'unica eccezione limitatamente all'uso Tr (chioschi, edicole, ecc.).
Quanto poi alla valutazione del Consulente d'ufficio che ha escluso la possibilità di costruzione del tronchino ferroviario che collegherebbe la piastra logistica alla linea
Orte-Falconara da parte del privato, essa deve ritenersi condivisibile.
Il progetto approvato prevede, innanzitutto, che la piastra logistica intermodale sia collegata alla linea Orte-Ancona, collegamento che secondo il progetto approvato e le prescrizioni C.I.P.E. deve essere realizzato per i terreni che ricadono nel Comune di
Inoltre, si condivide la valutazione del CTU secondo il quale un eventuale Pt_1
allaccio alla rete ferroviaria dalle ex non potrebbe essere realizzato Parte_6
perché mancherebbe di idonea lunghezza e capacità operativa per realizzare un collegamento intermodale diretto con la ferrovia.
Anche volendosi porre in una logica ante esproprio, si osserva che il Comune di Pt_1
non ha previsto la possibilità di analogo convenzionamento con il privato e dunque lo snodo ferroviario, da sviluppare prevalentemente entro il territorio del Comune di Pt_1
non avrebbe potuto essere realizzato acquistando il solo terreno di proprietà dell'Ente.
Né si ritiene valido elemento comparativo il valore di euro 40,00/mq attribuito ai terreni compravenduti alla di in quanto si trattava di terreni Controparte_4 Pt_1
adiacenti ad opificio produttivo che la società confinante intendeva acquisire per ampliare il suo stabilimento, in una situazione di monopolio bilaterale, onde l'incontro fra domanda ed offerta per la determinazione del presso non ha risposto a fisiologiche pag. 13/21 logiche di mercato ma è stata condizionata dalla peculiarità dei beni, stante la loro unicità ai fini dell'attuazione degli interessi del compratore.
Le ulteriori osservazioni del ctp di parte ricorrente relative alla mancata valorizzazione dei terreni destinati a piastra logistica, anche con riguardo ad ulteriori terreni espropriati in non colgono nel segno ed hanno trovato adeguata replica da parte Parte_3
del consulente d'ufficio, con argomentazioni che la Corte di fare proprie per la pertinenza ed adeguatezza delle valutazioni e conclusioni espresse.
In particolare, il fatto che la piastra sia un'infrastruttura strategica e di interesse nazionale e che le aree espropriate presentino peculiari e favorevoli condizioni di dimensioni e di ubicazione per installarvi magazzini o distributori di carburanti non comporta automaticamente un plus nella loro stima, tenendo conto anche dei fattori svantaggiosi di cui più volte viene dato atto nella ctu (costi di urbanizzazione,
impossibilità di convenzionamento con il Comune di ecc.) che compensano Pt_1
ampiamente i predetti elementi di vantaggio. Oltretutto la posizione geografica non rappresenta affatto un unicum, ove si consideri che a pochissimi chilometri di distanza si trova l'interporto di Orte, struttura in funzione già dal 2012, più estesa e completa e localizzata in posizione ancor più favorevole e strategica.
Il C.T.U. nel proprio elaborato definitivo ha poi individuato un indice di edificabilità
pari a 28,20, dopo aver aumentato il valore precedentemente individuato in sede di bozza dell'elaborato (pari a 21,70).
Innanzitutto, va premesso che il metodo utilizzato per giungere alla quantificazione dell'indice fondiario delle particelle espropriate deve ritenersi pienamente condivisibile.
Il C.T.U. ha infatti correttamente utilizzato quale dividendo la superficie che risponde alle caratteristiche individuate dall'ordinanza della Corte di Cassazione, e cioè quelle individuate in zona “F” dal P.R.G. del Comune di senza dunque considerare le Pt_1
zone comprese nel medesimo comparto che presentano altre classificazioni differenti, e pag. 14/21 quale divisore la superficie complessiva la sola parte del comparto che ricade nel
Comune di tralasciando quelle che invece ricadevano nella diversa zona del Pt_1
che come accertato non sono assimilabili a quelle oggetto di causa in Controparte_2
quanto lo strumento di pianificazione di quel Comune non ha previsto la possibilità di attuazione da parte del privato, e dunque per esse non sussiste la natura edificatoria.
Tale metodologia è certamente quella più utile alla ricerca di un criterio per il calcolo dell'indice fondiario dei terreni espropriati, in quanto considerare nell'indice terreni aventi natura differente comporterebbe l'utilizzo di dati non omogenei.
L'unico aspetto in cui la valutazione del Consulente non appare pienamente condivisibile è quello legato al fatto che, dopo aver rideterminato in sede di elaborato definitivo la misura dell'indice fondiario dei terreni espropriati, egli abbia ritenuto di non dover adattare i vari coefficienti correttivi dei prezzi alla nuova quantificazione dell'indice fondiario.
Si ritiene invece che sia più rispondente a esigenze di oggettività nella determinazione dei prezzi che i relativi correttivi siano calcolati sulla base del rapporto matematico fra l'indice fondiario dei terreni comparati, così come desumibili dagli atti, e l'indice fondiario individuato dal C.T.U. nell'elaborato definitivo, pari a 28,20, in quanto tale adattamento è idoneo a valorizzare adeguatamente il maggior valore delle aree derivato dalla nuova quantificazione dell'indice fondiario, espressione di un maggiore volume edificatorio rispetto alle iniziali valutazioni del Consulente.
Inoltre, il Consulente ha applicato un correttivo in aumento per alcuni dei coefficienti derivati dal rapporto fra gli indici fondiari, in ragione della presenza di superfici scoperte non destinate ad aree verdi o boscate.
Si ritiene che tale correttivo vada mantenuto, ai fini di un'adeguata valorizzazione di tali superfici che, come rilevato anche dal Consulente, rivestono un ruolo strategico nella pag. 15/21 realizzazione dell'opera a cui l'area è destinata, aumentando del 5% i coefficienti derivanti dal rapporto tra gli indici fondiari, relativamente agli atti di cui ai nn. 4, 5, e 6.
Il correttivo è stato infatti adottato dal C.T.U. per attenuare il deprezzamento che sarebbe derivato dal rapporto matematico puro con gli indici di edificabilità
notevolmente maggiori rispetto a quello dei beni oggetto di esproprio, in modo da preservare l'omogeneità dei valori presi a riferimento.
Tale esigenza non si pone per gli altri atti posto che: per quanto riguarda gli atti di cui ai nn. 2, 3 e 7, l'indice fondiario di tali immobili è simile a quello degli immobili espropriati;
per quanto riguarda l'atto di cui al n. 1, come affermato dal consulente, si tratta di area particolare, “per la quale è stato possibile uno sfruttamento edificatorio
ancora più intensivo, con realizzazione di porzioni immobiliari su due livelli e quindi
grande sviluppo planimetrico delle superfici coperte”, per cui appare opportuno valorizzare, di converso, la differenza di sfruttamento del suolo con l'area oggetto di esproprio.
Alla luce di tali considerazioni valore dei beni espropriati ricadenti in zona “F” deve essere quantificato in euro 30,28/mq, valore che si ricava – come da tabella che segue –
calcolando la media aritmetica dei prezzi al metro quadro dei sette comparabili con un indice fondiario riproporzionato sulla base del nuovo indice di 28,2 (ad esempio, per l'atto n. 1), 45:28,2=1:x). Inoltre è stato aggiunto un 5% sui correttivi della colonna relativa all'indice fondiario degli atti n. 4,5,6 per la valorizzazione delle aree scoperte per i motivi innanzi esposti.
atto Prezzo unitario Prezzo
ragguagliato pag. 16/21 2 € 62,95 39,76
3 € 35,10 32,09
4 € 75,00 26,38
5 € 62,82 23,57
6 € 63,75 23,91
7 € 71,61 33,23
Media aritmetica = 211,96/7 = 30,28 €/mq
Non si ritiene che detta determinazione confligga con le ulteriori argomentazioni svolte dal CTU;
invero, come da lui stesso precisato nella perizia, il valore attribuito a fini ICI
alle aree edificabili di ed il valore di esproprio determinato dal Parte_4 [...]
per la piattaforma logistica dell' possono costituire solo un Controparte_3 Parte_5
riferimento, ma non assumono valore dirimente, stante le evidenti diversità di situazione rispetto alle aree qui in esame.
Di conseguenza, tenuto conto della superficie di mq 35010, deve essere liquidata a titolo di indennità di esproprio una somma totale pari ad euro 1.060.102,80.
Dovrà essere di conseguenza rideterminata anche l'indennità da occupazione per 13
mesi, che si liquida, applicando la formula di pag. 58 con il modificato valore di euro
30,28/mq, in euro 88.341,90 per l'indennità annuale ed euro 7.361,82 per l'indennità
mensile, per un totale di euro 95.703,72.
Infine, deve tenersi conto del deprezzamento subito dall'area coincidente con le particelle n. 292 e 293, rimaste di proprietà dell'Ente.
pag. 17/21 Tali aree, ad avviso del ctu, hanno subito un rilevante deprezzamento. Il terreno di cui la particella n. 292, di forma irregolare pseudotriangolare, ha superficie pari a mq 6.140,
assai ridotta per l'uso e vocazione originaria del terreno, ovvero quella di seminativo irriguo per colture da pieno campo. Il deprezzamento sussiste poiché, allo stato attuale,
risulta parzialmente compromessa l'utilizzazione agricola dell'appezzamento.
Il ctu lo quantifica in misura pari al 50 % riferito al valore "agricolo", così che vi corrisponde un importo di € 15.350,00 (= mq 6.140 x €/mq 5,00 x 50 %).
La particella n. 293 corrisponde invece ad una fascia di terreno, di forma stretta ed allungata, posta a ridosso della linea ferroviaria esistente, rimasta separata dalla residua proprietà della ricorrente e di fatto inaccessibile. Il ctu afferma che “si tratta di terreno intercluso e di bene non fruibile e non utilizzabile dall'Espropriata che, a parere dello scrivente ha perso completamente il suo valore e che deve essere considerato alla stregua dei beni sottoposti ad esproprio”.
Trattandosi di bene che ricade all'interno del comparto “F” e che ha superficie catastale di mq 1.190, sulla base dell'aggiornato valore di stima vi corrisponde dunque un valore pari ad € 36.033,20 (= mq 1.190 x €/mq 30.28).
Di conseguenza, si liquida a titolo di deprezzamento delle aree rimaste di proprietà della parte ricorrente una somma pari ad euro 51.383,20.
Su tali somme andranno infine corrisposti gli interessi al tasso legale sulle indennità non ancora versate dalla data dell'esproprio o dell'occupazione fino al versamento.
Trattasi infatti di debito di valuta (Cass., Sez. VI-I, 12/06/2013, n. 14763), sicché esso,
all'esito della liquidazione che ne opera la Corte d'Appello, non è suscettibile di automatica rivalutazione (Cass., Sez. I, 23/09/2011, n. 19437) e può essere solo fonte di un'obbligazione per interessi compensativi decorrenti dalla data dell'espropriazione
(Cass., Sez. I, 20/6/2011, n. 13456).
pag. 18/21 Più di recente è stato ribadito che le obbligazioni di pagare l'indennità di espropriazione e di occupazione legittima costituiscono debiti di valuta (non di valore), sicché, nel caso in cui, in esito ad opposizione alla stima effettuata in sede amministrativa, venga riconosciuto all'espropriato una maggiore somma a titolo di indennità espropriativa,
l'espropriante deve corrispondere, solo su detta maggiore somma, gli interessi legali, di natura compensativa, dal giorno dell'espropriazione e fino alla data del deposito della somma medesima (Sez. 1 - , Ordinanza n. 3274 del 10/02/2021, Rv. 660506 - 01).
Neppure è possibile riconoscere, ai sensi dell'art. 1224 cod. civ., in aggiunta agli interessi, il maggior danno causato dalla mora del debitore, in difetto di concreti elementi – che era onere del creditore fornire – che permettano di individuare, anche per via presuntiva, l'esistenza e l'ammontare di tale pregiudizio.
In definitiva, deve ritenersi obbligata al deposito presso la Cassa CP_1
DD.PP. ed in favore degli appellanti, delle somme come sopra liquidate oltre interessi legali fino al deposito della somma, detratto l'importo già complessivamente versato per i medesimi titoli.
La parziale soccombenza reciproca (ravvisabile nella determinazione dell'indennità
spettante in misura rilevantemente inferiore rispetto a quella anche in questa sede pretesa dai ricorrenti, ma anche notevolmente superiore a quella offerta dalla convenuta)
giustifica la compensazione parziale, nella misura di un quarto, delle spese processuali,
ma anche la condanna della in considerazione della prevalente soccombenza, CP_1
al rimborso, in favore della parte ricorrente, dei restanti tre quarti delle spese medesime,
liquidate per l'intero in dispositivo in base ai parametri tempo per tempo vigenti, tenuto conto del valore della controversia, delle attività processuali compiute e degli esborsi documentati.
pag. 19/21 Le spese di CTU liquidate in corso di causa vanno poste interamente a carico della dal momento che la stima si è resa necessaria a causa della incongrua CP_1
somma offerta in sede stragiudiziale.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando , ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) determina in € 1.060.102,80 l'indennità di esproprio, in € 95.703,72 l'indennità di occupazione temporanea ed in € 51.383,20 il deprezzamento della proprietà residua,
oltre interessi legali rispettivamente dal giorno dell'espropriazione e dell'occupazione,
e fino al deposito della somma;

2) ordina a il deposito, presso la Cassa Depositi e Prestiti ed in favore CP_1
della parte attrice dei predetti importi, detratto quello già eventualmente versato per i medesimi titoli;

3) condanna, altresì, la alla rifusione, in favore della parte ricorrente, CP_1
dei ¾ delle spese processuali di tutti i gradi del giudizio compreso il presente, spese che liquida (per l'intero) per il primo grado di giudizio in € 458,00 per spese vive ed €
14.000,00 per compensi (DM 55/14); per quello di Cassazione € 1.036,00 per spese vive ed € 11.000,00 per compensi (DM 55/14), per il presente giudizio di rinvio in € 545,00 per spese vive ed € 17.000,00 per compensi (DM 147/22), oltre rimborso spese forfetarie, IVA e C.P.A., come per legge, dichiarandole compensate per il residuo quarto;

4) pone a carico della il costo delle C.T.U. espletate nel corso dei vari CP_1
gradi di giudizio.
Così deciso nella camera di consiglio in data 06/02/2025.
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
Arianna De Martino Claudia Matteini
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1 € 96,00 33,02