REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Cinzia Caleffi Presidente
Dott. Cristina Fois Consigliere – relatore
Dott. Doriana Meloni Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa di appello iscritta al n. 536 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, promossa da
( ), rappresentata e difesa dagli Avv.ti Francesco Parte_1 C.F._1
Carboni, Gavinuccia Arca e Alessandra Carboni, come da procura in atti;

appellante
e
( ) rappresentato e difeso dall'Avv. Monica Sotgiu, Controparte_1 C.F._2
come da procura in atti;

appellato
All' udienza del 18 ottobre 2024 la causa è stata tenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante:
“1)-Ogni contraria istanza eccezione e deduzione respinta. 2)-In parziale riforma della sentenza
1115-2022 del Tribunale di Sassari. 3)- Determinare in €.1.250,00 il costo complessivo dei lavori da eseguire per il ripristino degli intonaci e per la tinteggiatura interna delle parti dell'immobile di proprietà del asseritamente danneggiate dalle infiltrazioni. 4)-Confermare la condanna di CP_1
al pagamento della somma di €.1.150,00 oltre spese generali ed accessori Controparte_1
fiscali in favore di per le spese del giudizio cautelare promosso in corso di Parte_1
causa. 5)-Dichiarare la compensazione del debito di cui al punto che precede con quella indicato al

presente punto. 6)-Dichiarare la legittimità e la regolarità della costruzione del ballatoio in ragione delle disposizioni di legge e regolamentari innanzi indicate. 7)-Rigettare la domanda di demolizione riformando la sentenza impugnata sul punto, con la assoluzione di Parte_1
dalla avversa pretesa. 8)-Riformare la sentenza di condanna di al pagamento in Parte_1 favore di della somma di €.8.000,00 assolvendola per i motivi innanzi indicati Controparte_1
sul punto. 9)-Porre a carico di i compensi e le spese dei due gradi di giudizio e Controparte_1 quelli liquidati in favore del c.t.u.”
Nell'interesse dell'appellato: adversis reiectis, ogni contraria istanza respinta: - dichiarare inammissibile l'impugnazione ex art 348 bis cpc, confermando la sentenza impugnata. -In via subordinata nel merito: rigettare integralmente l'appello in quanto infondato in fatto e diritto, per le preclusioni e decadenze processuali maturate dall'appellante in primo grado e per la infondatezza del merito processuale, confermando la sentenza impugnata. In ogni caso, con vittoria delle spese e competenze per il grado di appello
Motivi in fatto e diritto
Con ricorso ex art. 1172 c.c. e 700 c.p.c. , proprietario di un immobile posto Controparte_1
al piano terra di un fabbricato in abitato di Alghero, lamentava il pericolo derivante dal nuovo manufatto che la stava realizzando nell'appartamento soprastante, consistente nel Pt_1 prolungamento del già fatiscente e pericolante ballatoio con scala esterna che consentiva l'accesso all'unità della perdipiù realizzato in violazione delle distanze dalla sottostante proprietà del Pt_1
oltre che in difformità dalle più elementari tecniche costruttive, così da costituire fonte di CP_1 continue infiltrazioni umide e di pericolo per l'incolumità del e di terzi. CP_1
Il Tribunale, esperita ctu, con provvedimento del 17.9.2018 ordinava in via cautelare urgente alla la demolizione del manufatto e comunque l'immediata collocazione di una rete Pt_1
protettiva.
A fronte dell'inerzia della convenuta, il avviava anche procedimento ex art. 612 c.p.c, CP_1 che si concludeva soltanto nel novembre 2018 con l'esecuzione degli interventi di demolizione a seguito dell'intervento della Procura della Repubblica.
Quindi, il instaurava il giudizio di merito nel quale domandava che, previo CP_1 accertamento dell'illegittimità del prolungamento del ballatoio per l'indebita occupazione della colonna d'aria e anche per violazione delle distanze legali, la fosse condannata alla sua Pt_1
demolizione e al risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle infiltrazioni umide dovute al cattivo stato del ballatoio e per l'imposizione di una servitù illegittima, oltre alla rifusione delle spese di lite di entrambe le fasi del giudizio, cautelare e di merito. La si costituiva in giudizio e deduceva che i lavori di demolizione erano stati differiti Pt_1
soltanto per consentire l'esecuzione del sopralluogo al c.t.u. nominato in un procedimento di denuncia di nuova opera promosso nei suoi confronti dalla proprietaria di un immobile frontistante.
Rappresentava, inoltre, di aver ottemperato alla disposizioni del giudice della cautela dopo il

5.11.2018 poiché aveva proceduto, tramite un suo incaricato, all'eliminazione dell'asserita causa di pericolo per le persone con la realizzazione di un'impalcatura sotto il manufatto nella parte oggetto di sfondellamento e, successivamente, alla totale demolizione anche della parte di recente costruzione e alla eliminazione dei materiali di risulta contenenti anche amianto tramite una ditta specializzata. Aggiungeva, inoltre, che i lavori di ricostruzione erano in corso di completamento poiché l'attuazione del provvedimento giudiziale richiedeva la progettazione e il titolo di costruzione. Evidenziava, infine, che l'attore non aveva subito pregiudizi giacché aveva continuato a disporre dell'immobile e contestava tutte le voci di danno azionate ex adverso.
Il Tribunale, istruita la causa con documenti, prova testimoniale e Ctu, con sentenza in data 4 novembre 2022 accoglieva le domande proposte dal nei seguenti termini: CP_1 accertava l'illegittimità del nuovo manufatto per violazione delle distanze e ne ordinava l'immediata demolizione;
accertava la provenienza delle infiltrazioni meteoriche all'interno della proprietà dai CP_1
solchi e dalle tracce del ballatoio lasciate scoperte dopo la demolizione;
condannava la al risarcimento dei danni in misura di € 4.500 per il ripristino e in € Pt_1
8.000,00 per il pregiudizio derivante all'attore dall'imposizione di una servitù illegittima;
condannava, altresì, la alle spese di lite sia della fase cautelare che di quella di merito. Pt_1
Avverso la sentenza ha proposto appello la lamentando: i) l'esorbitante quantificazione Pt_1 dei costi di ripristino dell'appartamento del in € 4.500 in luogo dell'importo congruo di CP_1
€1.250,00; ii) l'ingiusto accertamento dell'illegittimità del ballatoio, viceversa realizzato in conformità alla vigente normativa urbanistico-edilizia, peraltro nell'ottica dell'abbattimento delle barriere architettoniche per consentire l'accesso della sedia a rotelle della madre invalida;
iii)
l'ingiusto riconoscimento di un danno per l'opera illegittima quantificato dal giudice in complessivi
€ 8.000 in mancanza di prove, anche solo presuntive, del pregiudizio;
iv) l'ingiusta condanna alle spese di lite anche della fase cautelare.
Ha resistito il eccependo l'inammissibilità dell'impugnazione e in ogni caso la sua CP_1
infondatezza nel merito.
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, è stata trattenuta in decisione all'udienza indicata, assegnando alle parti i termini di legge per lo scambio di comparse conclusionali e repliche.
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Per ragioni di ordine logico va affrontato con precedenza il motivo sub ii), con il quale la si Pt_1
duole della condanna alla demolizione del prolungamento del ballatoio in quanto illegittimo, insistendo al riguardo sulla regolarità amministrativa del manufatto (assentita dal Comune di
Algero) e sulla legittima realizzazione nell'ottica dell'abbattimento delle barriere architettoniche, dunque in deroga alla particolare disciplina sulle distanze.
Il motivo non coglie nel segno.
E' un dato incontestato, nonché emergente con evidenza dalle due ctu espletate, rispettivamente nel procedimento cautelare e nella fase di merito, che la abbia realizzato un prolungamento Pt_1 dell'originario ballatoio di accesso al suo immobile, soprastante quello del andando ad CP_1 occupare con il prolungamento la colonna d'aria soprastante il cortile di proprietà esclusiva dell'odierno appellato.
Ora, è noto che “a norma del secondo comma dell'art. 840 cod. civ., l'immissione degli sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino è consentita quando costui non abbia interesse ad escludere l'immissione stessa, ossia quando questa intervenga ad un'altezza dal suolo tale da non pregiudicare un qualche concreto, legittimo interesse del proprietario del fondo, in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione dello spazio (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1484 del 26/02/1996).
Sull'argomento si è anche detto che “il proprietario non può opporsi, ai sensi dell'art. 840, comma
2, c.c., ad attività di terzi che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo. (Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 4664 del 28/02/2018).
Nel caso di specie è emerso inequivocabilmente dalle due ctu che il prolungamento del ballatoio, oltre a consentire la c.d. “inspectio et prospectio in aliena (profilo in ogni caso non lamentato dal
è più largo di quello preesistente ed è stato realizzato ad altezza inferiore rispetto al CP_1
progetto dalla sottostante proprietà (250 cm in luogo dei 280 indicati in progetto), così da CP_1 costituire un concreto ostacolo al passaggio dell'aria e della luce nel già angusto cortile di proprietà del sul quale prospettano le finestre dell'appartamento. Inoltre, come evidenziato dal ctu, il CP_1
prolungamento del ballatoio è stato realizzato solo pochi centimetri più in alto rispetto alla copertura del fabbricato dell'attore, impedendo così qualsiasi intervento manutentivo (si vedano le fotografie n° 8- 9-10). Dunque, la nuova opera realizzata dalla ha comportato un concreto Pt_1
pregiudizio alla sottostante proprietà che ha pertanto interesse a domandarne la CP_1 demolizione, a ragione riconosciuta dal Tribunale con statuizione che si conferma integralmente in questa sede.
Per sostenere la legittimità del manufatto la non può invocare neppure la normativa di Pt_1
eliminazione delle barriere architettoniche. A parte la considerazione che i richiamati principi di legittimità riguardano la diversa ipotesi dell'occupazione degli spazi comuni, laddove nel caso di specie si tratta di imporre una servitù in danno di una proprietà esclusiva, poiché il cortile sul quale prospetta il nuovo ballatoio non è ma è di proprietà esclusiva del In ogni CP_2 CP_1 caso, già in sede di ctu era emersa la pretestuosità dell'invocato richiamo alla disciplina in deroga, sia perché la scala di accesso al ballatoio è larga appena cm. 87-88 ed è inoltre priva di qualsiasi accorgimento o meccanismo indispensabile per l'abbattimento delle barriere architettoniche, sia perché la madre della (s'ignora se fosse o meno residente nell'immobile al tempo della Pt_1 domanda) a cui beneficio sarebbe stata realizzata l'opera è deceduta prima dell'istaurazione del giudizio d'appello, si perché il prolungamento del ballatoio non è affatto funzionale all'accesso all'abitazione, che già avveniva attraverso la porta che si apre sulla porzione preesistente.
Una volta accertata l'illegittimità del manufatto, e dunque l'indebita imposizione di un peso sulla proprietà del bene ha fatto il Tribunale a riconoscere in favore dell'odierno appellato il CP_1 diritto al risarcimento del danno per la limitata fruibilità dell'immobile e la perdita di valore necessariamente conseguente all'esercizio abusivo della servitù. Così decidendo il giudice si è infatti attenuto ai principi seguiti dalla giurisprudenza di legittimità sullo specifico tema del danno da imposizione di una servitù illegittima. Anche recentemente la Corte di Cassazione ha affermato che “la lesione del diritto di proprietà, conseguente all'esercizio abusivo di una servitù, è di per sé produttiva di un danno, il cui accertamento non richiede, pertanto, una specifica attività probatoria, cosicché per il risarcimento di esso il giudice deve procedere ex art. 1226 c.c., adottando, eventualmente, un parametro di liquidazione equitativa. (Cass. Sez. 2,
Sentenza n. 22835 del 14/08/2024).
Su tale solco si è posta la decisione del Tribunale, che ha liquidato in favore del l'importo CP_1 annuo di € 2000. Somma ad avviso della Corte congrua rispetto al sicuro pregiudizio subito dalla proprietà in termini di privazione di luce e aria, a causa del nuovo manufatto, realizzato CP_1
dalla a soli 250 cm dal piano di calpestio del cortile sul quale prospettano le finestre e porte Pt_1
finestre dell'appartamento. A ciò si aggiunge l'ulteriore pregiudizio derivante dall'impossibilità di svolgere qualsivoglia intervento di manutenzione del tetto di copertura di una diversa porzione della proprietà anch'essa prospettante sul medesimo cortile, sul quale si appoggia la parte finale CP_1
del manufatto. Non miglior sorte meritano, poi, i restanti motivi, con i quali la pur prestando acquiescenza Pt_1
al riconoscimento del diritto al risarcimento, contesta il quantum dei danni da infiltrazioni di acque meteoriche liquidati dal Tribunale in € 4.500,00, importo a suo dire esorbitante rispetto all'effettivo pregiudizio subito dall'immobile del viceversa ovviabile con un intervento di € 1.250,00, CP_1
limitato al ripristino della stabilitura e della tinteggiatura dei soli 30 mq interessati dalle infiltrazioni umide.
Ora, anche tale censura non coglie nel segno. Sulla natura ed entità del pregiudizio il Tribunale ha integralmente richiamato le conclusioni cui è giunto il consulente tecnico d'ufficio, il quale, con argomentazioni tecnicamente valide e prive di vizi logici, ha descritto i danni subiti dall'immobile del a causa delle gravi infiltrazioni d'acqua alle quali è rimasto per lungo tempo esposto a CP_1 causa dell'assenza di impermeabilizzazione nel ballatoio di proprietà della convenuta. Non trascura la Corte che gli interventi ordinati in via cautelare urgente sono stati eseguiti dalla solo dopo Pt_1
la denuncia alla Procura della Repubblica. Gravi condizioni di degrado eloquentemente rappresentate nelle fotografie allegate alla ctu (nn° 13-14-15-16-17-18-19-20-21). Come chiarito dal ctu non si è trattato di episodi isolati e recenti ma di infiltrazioni di acque meteoriche durate sicuramente decenni, che hanno causato seri danni anche alle strutture portanti, tanto che si è dovuta demolire la soletta del ballatoio che aveva ormai i ferri dell'armatura completamente marcescenti. Gli interventi indicati dal ctu per ricondurre l'immobile del in condizioni di CP_1
ordinarietà e i relativi costi (stimati dal ctu in complessivi 4.500,00) appaiono pertanto adeguati alle opere descritte: € 1.500,00 oltre IVA di legge (mq. 30 x € 50,00/mq.), imputabili alla demolizione dei vecchi intonaci, trasporto in discarica dei detriti, trattamento della muratura e ricostruzione degli intonaci con malte deumidificanti;
€ 1.500,00 a corpo, oltre IVA di legge, per la tinteggiatura dell'intero appartamento (volte e pareti), utilizzando idonee pitture compatibili con le malte deumidificanti. Per l'assenza di impermeabilizzazione nel balcone, ha subito gravi danni anche
l'intonaco del tratto di facciata sottostante. Il costo per il ripristino è stimato a corpo in € 1.500,00 oltre IVA di legge.
Inoltre, posto che non vi è contestazione sulla descrizione ed entità dei danni subiti dall'immobile del appare viceversa irrealistica e del tutto arbitraria la stima indicata dal consulente di CP_1 parte appellante in soli € 1.250,00.
In conclusione, la sentenza del Tribunale va confermata in ogni sua parte, anche in punto di spese di lite, che correttamente sono state poste a carico della per entrambe le fasi del giudizio, Pt_1
cautelare e di merito, giusta la sua integrale soccombenza.
Le spese del giudizio d'appello, liquidate nei valori minimi del relativo scaglione (da € 5.201 a
€26.000) per l'assenza di particolari questioni in fatto e diritto, seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico della dandosi anche atto della sussistenza dei presupposti per il Pt_1 pagamento del doppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 bis e 1 quater DPR n.
115/2002.

PQM.

La Corte, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda, definitivamente decidendo,
1) rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 1115/2022 del Parte_1
Tribunale di Sassari pubblicata il 4.11.2022,
2) condanna l'appellante alla rifusione in favore di parte appellata delle spese del presente giudizio, che liquida in complessivi € 2.906,00 per compensi, oltre rimborso spese generali,
IVA e CPA.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione a norma dell'art. 13 comma 1 bis e 1 quater DPR n. 115/2002.
Così deciso in Sassari nella Camera di Consiglio del 30/1/2025.
Il consigliere estensore Il Presidente
Dr.ssa Cristina Fois dr.ssa Cinzia Caleffi