N. 423/2021 R.G.
CORTE DI APPELLO DI MESSINA
Prima Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di NA, Prima Sezione Civile, così composta: dr. Augusto SABATINI Presidente dr. Marisa SALVO Consigliere dr.ssa Maria Giuseppa SCOLARO Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 423/2021 R. G., vertente tra
(già , con sede legale in NA, Via Parte_1 Parte_2
Maddalena, n. 98 (C.F. e p. Iva ), in persona dell'Amministratore Unico e legale P.IVA_1
rappresentante pro tempore IG. (C.F. ), rappresentata e Parte_3 C.F._1
difesa, giusta procura agli atti, dall'Avv. Massimo Mazzullo del Foro di NA (c.f.
; PEC presso il cui studio, sito C.F._2 P.IVA_2 Email_1
in Via San Domenico Savio Is. 225/B, è elettivamente domiciliata
-APPELLANTE-
e
C.F. , nato a [...] l'[...] ed ivi domiciliato Controparte_1 C.F._3
in Via Maddalena n.98, nella qualità di erede universale della defunta IG.ra nata Persona_1
a Falcone (ME) il 3.2.63 e deceduta a NA il 26.4.20;
-APPELLATO CONTUMACE-
******************
Oggetto: Appello avverso la sentenza n. 498/2020 del Tribunale di NA sez. civile, emessa in data 28/02/2020, nel proc. n. 4478/2008 R.G.

CONCLUSIONI DELLE PARTI
1

Per l'appellante: “

1. Ai sensi e per gli effetti dell'art. 2932 c.c., emettere una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso, che si sarebbe invece dovuto concludere in adempimento di quanto previsto dal contratto preliminare stipulato inter partes ai rogiti del
Notaio e per l'effetto dichiarare il trasferimento a favore dell'appellante Persona_2 degli immobili ubicati nel Comune di Falcone (ME), Cda Barbotta, Frazione S. Anna di seguito descritti: o fabbricato disposto sui piani terra e primo, con annessa corte, composto da quattro camere, sei wc, due ripostigli, un deposito, un ufficio, un salone, bar, terrazza ed un locale caldaia, confinante nell'intero con via pubblica, con fabbricato costituente la particella 296 e con terreni costituenti le particelle 280 e 473, salvo altri;
o fabbricato disposto sui piani terra
e primo, composto da sala riunioni, tre camere e tre wc, confinante con via pubblica, con fabbricato di cui sopra e con terreno costituente la particella 280, salvo altri;
o terreno esteso catastalmente are 32,80 (trentadue virgola ottanta) confinante con i fabbricati di cui sopra, con via pubblica da due lati e con le particelle 50 e 43, salvo altri Al Catasto Fabbricati al foglio 5, particella 44/4, categ. D/2, RC Euro 11.890,00 (ex particelle 44/3 e 296, giusta denunzia di variazione prott. n. 73062 del 15 aprile 2005). Al Catasto Terreni al foglio 5, particelle 280 (are 1,10, RD Euro 0,91) e 473 (are 31,70, RD Euro 26,19).

2. Accertare e dichiarare la riduzione del prezzo convenuto alla luce di quanto già accertato dal CTU nel giudizio di I grado conferendo, altresì, incarico, allo stesso o ad altro perito, di calcolare la diminuzione del corrispettivo dovuto dalla promissaria acquirente decurtando alla somma pattuita nel contratto preliminare di vendita (€400.000,00) il valore di mercato, alla data di stipula del contratto preliminare, della part.lla 771 sub 1 e/o il costo necessario per procedere alla demolizione del cespite abusivo;

3. Emettere ogni ulteriore statuizione necessaria e/o conseguenziale;

4. Con vittoria di spese ed onorari del doppio grado di giudizio;
”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il giudizio di primo grado.
Con atto di citazione notificato in data 20/06/2008 la (già Parte_1 [...]
di ) conveniva in giudizio la IG.ra al Parte_2 Controparte_1 Persona_1
fine di ottenere il trasferimento coattivo, ex art. 2932 c.c., del diritto di proprietà del complesso immobiliare oggetto del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 30.06.2005 in Notar
previa riduzione del prezzo dovuto dalla promissaria acquirente a causa della mancanza del Per_2
certificato di destinazione urbanistica e dei certificati previsti dal D.M. 22.01.2008, n. 37.
Con il suddetto contratto preliminare era stato promesso il trasferimento, in favore dell'odierna appellante, del diritto di proprietà sul compendio immobiliare ivi indicato al prezzo di vendita di €
2 400.000,00 di cui € 40.000,00 a titolo di acconto già versato e quietanzato nel contratto preliminare,
€ 35.000,00 versati successivamente sempre a titolo di acconto ed € 325.000,00 da versare nel termine di tre anni dalla data di sottoscrizione del preliminare di vendita;
il compendio immobiliare indicato nel contratto preliminare riguardava due fabbricati in catasto al fg. 5, part.lla 44/4 (ex part.lle 44/3 e
296) e due terreni indicati in catasto terreni al fg. 5, part.lle 280 e 473.
La società attrice affermava che la convenuta si era resa inadempiente all'obbligo di stipulare il contratto definitivo di compravendita omettendo di comparire davanti al notaio rogante ed omettendo, altresì, di consegnare alla promissaria acquirente alcuni documenti la cui mancanza avrebbe inciso negativamente sul valore del compendio immobiliare da trasferire.
La convenuta si costituiva in giudizio deducendo che la mancata comparizione per la stipula del contratto era dipesa da causa a lei non imputabile – nella specie gravi condizioni di salute – e non contestando la domanda di riduzione del prezzo connessa all'eventuale diminuzione di valore del compendio immobiliare per la mancanza dei certificati indicati dall'attrice.
In corso di causa veniva disposta CTU tecnica sui seguenti quesiti: “1) descrivere il compendio immobiliare oggetto di causa;
2) accertare se, in relazione a tale compendio, esiste la necessaria documentazione amministrativa a dimostrazione della regolarità dal punto di vista urbanistico ed edilizio, a partire dalla concessione edilizia e sino al certificato di destinazione urbanistica;
3) accertare, in caso di mancanza di tutta o parte della documentazione sopra indicata, la perdita di valore del compendio rispetto al prezzo concordato dalle parti”.
Dopo alcuni rinvii, il Giudice disponeva il richiamo del CTU “al fine di calcolare la diminuzione del corrispettivo dovuto dalla promissaria acquirente decurtando alla somma pattuita nel contratto preliminare di vendita (€400.000,00) il di mercato, alla data di stipula del contratto preliminare, della part.lla 771 sub 1”, concedendo termine sino al 10.3.19 per l'invio della bozza di relazione integrativa. A tale ordinanza, tuttavia, non faceva seguito alcuna attività da parte del consulente.
Successivamente, il Giudice rinviava la causa all'udienza del 28.02.2020, per la precisazione delle conclusioni e contestuale discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., autorizzando le parti al deposito di note difensive.
La sentenza di primo grado.
Con sentenza n. 498/2020 emessa all'esito della discussione orale il 28/02/2020, il Tribunale di
NA, così testualmente decideva: “

1. rigetta la domanda di trasferimento coattivo ex art. 2932
c.c. e di riduzione del prezzo avanzata dalla (già Parte_1 Controparte_2
[...
) nei confronti di;

2. compensa integralmente le spese del Controparte_1 Persona_1
giudizio tra le parti;

3. pone le spese ed onorari della C.T.U., già liquidati in atti, a carico di entrambe
3 le parti in solido nei rapporti esterni e nella misura del 50% nei rapporti interni e ne dispone la rifusione in questa misura in favore della parte che li abbia integralmente anticipati”.
Il Giudice di primo grado, in particolare, riteneva che il contratto preliminare debba considerarsi, almeno parzialmente, nullo in quanto avente ad oggetto per un verso un bene inesistente, ovvero la part.lla 473 già soppressa alla data di stipula del contratto e, per altro verso, un immobile abusivo insistente sulla part.lla 771, sub 1, risultata dalla soppressione della part.lla 473, richiamando al riguardo una pronuncia della Corte di Cassazione secondo cui “Non può pronunciarsi sentenza sostitutiva dell'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita di immobile, ex art.
2932 cod. civ. qualora sia giudizialmente accertata la difformità tra le risultanze catastali e l'effettiva consistenza dei beni immobili al momento del trasferimento, in mancanza di concessione edilizia o di successiva regolarizzazione di esse ex art. 40 della legge n. 47 del 1985, e qualora il promittente venditore non abbia provveduto, con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà - prevista dalla legge, che in materia non ammette equipollenti - ad attestare che le relative opere fossero state eseguite prima del 1 settembre 1967” (v. Cass. Civ., sent. n. 9647 del 27.04.2006).
Riteneva, ancora, che ove, si procedesse al trasferimento in sede giudiziale soltanto di quanto giuridicamente trasferibile la promissaria acquirente acquisterebbe la proprietà di un compendio immobiliare quantitativamente e qualitativamente diverso da quello oggetto del contratto preliminare rispetto al quale il prezzo di acquisto di € 400.000,00 perderebbe il rapporto di proporzione e corrispettività concordato dalle parti. Ritenuta, pertanto, la parziale nullità del contratto preliminare stipulato dalle parti in data 30.06.2005, il Giudice di prima cure rigettava la domanda di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. avanzata dalla società attrice.
Avverso la sopra citata pronuncia di primo grado, la soccombente società Parte_1 proponeva appello, lamentando l'erroneità e l'ingiustizia della motivazione, e chiedendo, in riforma delle statuizioni pronunciate dal Tribunale di NA, l'emissione di una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo ai sensi dell'art. 2932 c.c., in adempimento del contratto preliminare stipulato in data 30/06/2005, nonché l'accertamento della riduzione del prezzo alla luce di quanto accertato dal CTU.
All'udienza cartolare del 21.10.2022 la Corte di Appello dichiarava la nullità della notifica effettuata nei confronti di , nella qualità di erede universale della IG.ra , Controparte_1 Persona_1
ordinandone la rinnovazione presso il suo domicilio e/o residenza entro il termine del 30.11.2022. Il
IG. risultava residente in [...]e pertanto l'appellante provvedeva a richiedere tale CP_1
rinotifica al competente Ufficio UNEP di NA in data 10.11.22 (N. Cronologico 12384), il quale provvedeva ad inviare l'atto alla competente Ambasciata d'Italia in Abuja in data 14.11.22.
4 Il riscontro di avvenuta notifica veniva trasmesso dall'Ambasciata all'UNEP a mezzo PEC in data
7.2.23.
In esito all'udienza cartolare del 02.02.2024, accertata la regolarità della notifica, veniva dichiarata la contumacia di e rinviato il processo per la precisazione delle conclusioni. Controparte_1
Infine, in esito all'udienza dell'11.11.2024, svoltasi con le modalità cartolari di cui all'art. 127 ter c.p.c., la causa veniva posta in decisione con i termini di rito per il deposito di comparse conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo d'appello l'odierna appellante lamenta l'erroneità della sentenza di primo grado per un profilo di carattere formale.
In particolare, sostiene che il Giudicante non avrebbe potuto rilevare ex officio, in via incidentale, la nullità del preliminare sulla scorta di quanto enunciato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n.
14828/2012 ove si statuisce che “…alla luce del ruolo che l'ordinamento affida alla nullità contrattuale, quale sanzione del disvalore dell'assetto negoziale e atteso che la risoluzione contrattuale è coerente solo con l'esistenza di un contratto valido, il giudice di merito, investito della domanda di risoluzione del contratto, ha il potere -dovere di rilevare dei fatti allegati e provati, o comunque emergenti “ex actis”, una volta provocato il contradditorio sulla questione, ogni forma di nullità del contratto stesso, purché non soggetta a regime speciale (escluse, quindi, le nullità di protezione, il cui rilievo è espressamente rimesso alla volontà della parte protetta); il giudice di merito, peraltro, accerta la nullità “incidenter tantum” senza effetto di giudicato, a meno che non sia stata proposta la relativa domanda, anche a seguito di rimessione in termini, disponendo in ogni caso le pertinenti restituzioni, se richieste…”. Il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto applicabile il suddetto principio (riguardante la domanda di risoluzione del contratto), alla domanda ex art.2932
c.c. avanzata nel caso che ci occupa.
Con il secondo motivo di impugnazione, parte appellante ritiene errata la decisione del Giudice di prime cure, sostenendo l'inapplicabilità della sanzione di nullità al contratto preliminare, da cui discendono effetti meramente obbligatori per le parti contraenti. A sostegno della sua tesi, richiama varie pronunce giurisprudenziali tra cui la sentenza n. 6685/2019 della Corte di Cassazione, la quale afferma che “la sanzione della nullità, prevista dalla Legge n. 47 del 1985 art. 40 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonché dalla circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967, con la conseguenza che in queste
5 ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c...” . Poiché la costruzione del compendio immobiliare oggetto del preliminare di vendita, secondo quanto affermato dall'appellante, sarebbe avvenuta in un periodo antecedente al 1° settembre 1967, la contestata natura abusiva della particella
771, costituitasi per effetto della suddivisione della particella n. 443, dovrebbe considerarsi irrilevante per il Giudicante ai fini della pronuncia della sentenza ex art 2932 c.c.
Con il terzo motivo d'appello, la censura la sentenza di primo grado emessa dal Parte_1
Tribunale di NA nella parte in cui afferma che non sussiste sostanziale coincidenza fra il bene oggetto del contratto preliminare e quello del contratto di compravendita, in quanto le modifiche catastali (frazionamento della particella 473 nelle particelle 770, 771 sub 1 e 771 sub 2) avrebbero modificato l'originario assetto contrattuale.
Secondo l'appellante, in sede di interpretazione dell'atto traslativo, nessun rilievo assumerebbe la mancata indicazione in contratto della variazione catastale del bene, atteso che – secondo la copiosa giurisprudenza di legittimità che richiamava nell'atto di appello - il tipo di frazionamento viene in considerazione non già nella sua efficacia tipica di atto della procedura di variazione catastale, ma quale documento integrativo del contratto, formato sull'accordo delle parti, al quale le stesse hanno inteso riferirsi per una più esatta individuazione dell'oggetto.
La variazione catastale apportata alla particella n. 443 risulterebbe, pertanto, irrilevante, essendo il compendio immobiliare determinabile in tutte le sue componenti, in virtù degli elementi forniti dagli stessi contraenti nel preliminare.
Con il quarto motivo di impugnazione, l'odierna appellante ritiene che il primo Giudice abbia erroneamente ritenute infondate le proprie argomentazioni.
In particolare, ribadisce che i due fabbricati di cui al Fg.5 Part.44 sub 4 sono regolari sotto il profilo edilizio ed urbanistico risultando sprovvisti del solo certificato di agibilità.
Per quanto concerne i terreni, invece, quello indicato in catasto al Fg. 5 part.280 è tuttora esistente e costituisce “spazio esterno” del piano terra del fabbricato A.
Per quanto riguarda il terreno identificato al Fg.5 Part.473 risulta che lo stesso ha costituito (e
Per_ costituisce in parte) area di sedime di due nuovi fabbricati realizzati abusivamente dalla IG.ra e precisamente: Fabbricato identificato in catasto al Fg.5 Part.771 sub 1 e Fabbricato identificato in catasto al Fg.5 Part.771 sub 2.
Uno dei due fabbricati di cui alla particella 771 (e precisamente quello indicato al sub 2) è stato demolito, mentre l'altro (sub 1) è tuttora esistente, ma dovrà essere demolito.
6 Il terreno indicato al Fg.5 Part.473 non sarebbe mai stato soppresso, è tuttora esistente (seppur parzialmente coperto dal Fabbricato di cui alla Part.771 sub 1) e non è mai stato eliminato dai Pubblici
Registri.
Con il quinto motivo d'appello, infine, l'odierna appellante censura la sentenza di primo grado nella parte in cui ha disposto la compensazione delle spese di lite, insistendo nella riforma della relativa statuizione in ragione dell'accoglimento del proposto gravame.
**********
Premessa la già dichiarata contumacia del convenuto, , va osservato quanto Controparte_1
segue.
Le doglianze esposte dall'appellante possono essere trattate unitariamente in ragione della seguente decisione.
I motivi di appello risultano infondati, ma prima di procedere al loro esame, è opportuno fare maggiore chiarezza sui fatti di causa.
Come sopra detto, con contratto preliminare di compravendita del 30.6.05 ai rogiti del Notaio
Co (Nr.30416 Rep.3538), la IG.ra prometteva di vendere a . Per_2 Persona_1
[...]
un compendio immobiliare ubicato nel Comune di Falcone (ME), Cda Controparte_3
Barbotta, Frazione S. Anna, composto da due fabbricati, in catasto fabbricati al fg. 5, part.lla 44/4 (ex part.lle 44/3 e 296) e da due terreni indicati in catasto terreni al fg. 5, part.lle 280 e 473.
Dalla documentazione in atti e da quanto riportato dal CTU nella sua relazione tecnica, la sopracitata part. 473, risulta oggi soppressa in catasto in quanto, il 07.04.2005 si è proceduto al suo frazionamento, mediante la costituzione di nuove particelle: la n° 280 (area ampia mq 110,00); la n°
770 (area di mq 2.877,00); la part. 813 (area di mq 200,00 derivante dalla ex part. 771 sub. 2 a); la n°
771 sub. 1.
Nella part. 771 sarebbero stati realizzati abusivamente 2 fabbricati, di cui uno (quello relativo al sub
2) demolito nel corso del 2011, e l'altro (del sub 1) ancora oggi esistente.
In data 10.12.2004, infatti, la IG.ra aveva presentato al Comune di Falcone istanza Persona_1 di condono edilizio prot. 10192 ai sensi dell'art. 32 della L. 326/03, riguardante la “realizzazione di manufatti ad una elevazione f.t. adibiti a struttura turistico-ricettiva ed a deposito e magazzino”.
Lo stesso Geom. nell'istruire la pratica di condono, descrive nella perizia giurata del Tes_1
03.12.2004 i due corpi di fabbrica, quello tutt'oggi esistente e l'altro demolito, indicandone la destinazione d'uso, la consistenza e le caratteristiche e precisando che gli stessi ricadevano nella part. 473 all'epoca ancora esistente.
I 2 fabbricati, come indicato nell'istanza di condono, furono ultimati entro il mese di Gennaio del
2003 e la loro costruzione fu iniziata presumibilmente qualche anno prima;
il CTU, infatti, afferma
7 che dalla cartografia acquisita riferita agli ultimi anni del secolo scorso ed ai primi del 2000, non si evince la loro presenza.
In data 07.03.2011 il Comune di Falcone rilasciava l'Autorizzazione Edilizia n° 02/11 “ad eseguire i lavori di demolizione dei manufatti ad una sola elevazione f.t. adibiti a deposito e magazzino ..”. ma in realtà si procedette con la demolizione di un solo fabbricato tralasciando, così, il magazzino ancora oggi esistente.
Il Giudice di primo grado, ritenendo che il contratto preliminare per cui è causa abbia ad oggetto per un verso un bene inesistente, ovvero la part.lla 473 già soppressa alla data di stipula del contratto e, per altro verso, un immobile abusivo insistente sulla part.lla 771, sub 1, ne ha dichiarato la nullità parziale.
Nello specifico, in tema di irregolarità edilizie e/o urbanistiche, è opportuno ricordare che l'art. 40 della legge n. 47/1985, oggi sostituito dall'art. 46 d.p.r. n. 380/01, così disponeva:
“…Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35.
Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che
l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta
e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo…”
Sulla questione esiste un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato, secondo cui la nullità prevista dal citato articolo si applica solo ai contratti con effetti traslativi e non a quelli aventi effetti meramente obbligatori, come il preliminare.
In tal senso, la recente pronuncia della Cassazione civile n. 22656 del 09/08/2024 così dispone: “La sanzione della nullità prevista, ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della
8 medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare.”
Pur ritenendo condivisibile tale principio, che esclude l'applicabilità della sanzione della nullità ex art. 40 dalla L. 47/85 al preliminare, la portata della norma non esaurisce qui i suoi effetti, risultando necessario ai fini per cui si procede effettuare delle precisazioni.
Intanto è bene precisare che nel caso che ci occupa, i fabbricati abusivi sono stati realizzati successivamente agli anni 2000, e quindi certamente – contrariamente all'assunto dell'appellante- non sono anteriori al 01 settembre 1967, per cui in sede di contratto definitivo deve trovare applicazione l'art 40 della legge n. 47/1985.
Ne deriva che la circostanza che il preliminare possa considerarsi valido pur nel caso in cui abbia ad oggetto un bene abusivo (e quindi non commerciabile), non significa che l'irregolarità non debba comunque essere sanata prima della stipula del contratto definitivo o di una pronuncia ex art. 2932
c.c.
La stessa giurisprudenza, infatti, nel ribadire che “La mancanza della concessione edilizia (o, quanto meno, della concessione edilizia in sanatoria) costituisce causa di nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi a edifici o loro parti…. e che tale nullità, di contro, non si applica al contratto preliminare, i cui effetti sono meramente obbligatori e non anche traslativi” precisa che
“in tali evenienze, il rilascio della concessione (anche in sanatoria) successivamente alla stipula del preliminare esclude la sanzione della nullità del contratto definitivo di compravendita, ovvero consente la pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c (Cassazione civile, sez. II , 21/06/2024 , n. 17148).
È possibile, dunque, che la dichiarazione o la produzione della documentazione relativa alla regolarità dell'edificazione, all'eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, avvenga anche all'atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio, purché, in ogni caso, prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932
c.c., che tiene luogo di tale contratto. (Cassazione civile sez. II, 09/05/2016, n.9318).
Ferma restando la validità del preliminare, è solo il rilascio della concessione, anche in sanatoria, e quindi la regolarizzazione dell'abuso edilizio, che consente la stipula del contratto definitivo di compravendita o la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c.
Attualmente, essendo stata eseguita la demolizione di un solo fabbricato abusivo, risulta ancora in essere un manufatto edilizio (il magazzino) non più regolarizzabile sotto il profilo urbanistico, essendo stata archiviata la relativa pratica di condono.
Alla luce della giurisprudenza sopra citata e come affermato anche dal CTU, la presenza di tale abuso edilizio non consente di poter procedere alla vendita del compendio oggetto del preliminare e quindi nemmeno di pronunciare una sentenza ex art. 2932 c.c.
9 Tale articolo, come è noto consente ad una parte di ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, qualora l'altra parte non adempie l'obbligazione di concludere il contratto, purchè ciò sia possibile e non escluso dal titolo.
E' necessario, quindi, che il contratto preliminare inadempiuto sia di possibile esecuzione.
Vi è da aggiungere, inoltre, che la consistenza immobiliare, definita e descritta nel preliminare di vendita, non include i corpi di fabbrica secondari (cioè gli immobili abusivi) già all'epoca realizzati, mentre indica ancora la particella 473, che invece risultava già frazionata, ed inoltre non menziona la relativa istanza di condono n° 10192 del 20/12/2004.
Non risulta esservi coincidenza, pertanto, tra quanto indicato nel preliminare e quanto nella realtà effettivamente esistente ed anche questa circostanza esclude la possibilità di emettere una sentenza ex art. 2932 c.c.
E' principio consolidato in giurisprudenza che non è possibile emettere una sentenza ex art. 2932 c.c. qualora il contratto oggetto di lite non sia costituito da tutti gli elementi necessari a far sì che detta sentenza sia solo una pedissequa riproduzione della volontà originariamente manifestata delle parti.
Il giudice non si può sostituire ai contraenti introducendo modifiche e precisazioni inerentemente al contratto iniziale. La sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche (Cass. Civ. n 5961/2024; Cass. Civ. n. 28613/2024).
Il primo Giudice ha, pertanto, correttamente ritenuto che l'assetto contrattuale predisposto dalle parti e che vincolava sinallagmaticamente il trasferimento di un certo compendio immobiliare a fronte della corresponsione di un prezzo quantificato con riguardo all'intero cespite immobiliare, sia impossibile da realizzare in sede giurisdizionale in quanto il compendio è oggettivamente diverso da quello indicato nel contratto preliminare stante l'inesistenza della part. 473 ed è anche qualitativamente diverso in quanto una delle particelle nate dalla soppressione della part.lla 473 è costituita da un fabbricato inalienabile perchè abusivo, già esistente al momento della sottoscrizione del preliminare ma di cui non si fa menzione.
Per quanto sopra esposto, i primi quattro motivi di appello risultano infondati e vanno rigettati.
Conseguentemente ne discende il rigetto del quinto motivo di appello, relativo alla regolamentazione delle spese, e, considerando la contumacia della parte appellata, nulla vi è da disporre in merito alle spese del presente grado di giudizio.
La Cassazione, infatti, richiamando il consolidato principio secondo il quale la condanna al pagamento delle spese processuali ha il suo fondamento nell'esigenza di «evitare una diminuzione patrimoniale alla parte che ha dovuto svolgere un'attività processuale per ottenere il riconoscimento
10 e l'attuazione di un suo diritto», ha stabilito che nei confronti del contumace vittorioso non possa configurarsi alcun diritto al pagamento delle spese processuali, dal momento che non sono state sostenute spese processuali. (Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza n. 20869/17; depositata il 6 settembre).
A termini dell'art. 13 del T.U. n. 115 del 30.5.2002 e modif. succ. (ed in particolare in riferimento a quella dettata dall'art. 17 della legge n. 228 del 24.12.2012, cd. “di stabilità” per l'anno 2013), secondo cui “…quando l'impugnazione, anche incidentale, è respinta integralmente o è dichiarata inammissibile o improcedibile, la parte che l'ha proposta è tenuta a versare un ulteriore importo
a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, principale o incidentale, a norma del comma 1 bis…”, questa Corte …dà atto…della sussistenza dei presupposti di cui al periodo precedente…”, con l'avvertenza per cui “…l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito dello stesso…”


P.Q.M.

la Corte di Appello di NA, prima sezione civile, come sopra composta, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da già , con Parte_1 Parte_2
sede legale in NA, Via Maddalena, n. 98 (C.F. e p. Iva , in persona P.IVA_1 dell'Amministratore Unico e legale rappresentante pro tempore IG. (C.F. Parte_3
), rappresentata e difesa, giusta procura agli atti, dall'Avv. Massimo Mazzullo C.F._1
del Foro di NA (c.f. 0909216238; PEC C.F._2
, disattesa ogni contraria istanza, difesa ed eccezione, considerata la Email_1
già dichiarata contumacia del convenuto , così provvede: Controparte_1
- rigetta l'appello;
- nulla sulle spese;

- dà atto che sussistono i presupposti perché la parte appellante, in quanto soccombente ut supra, versi un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, con avvertenza per cui “… l'obbligo di pagamento sorge al momento del deposito …” della presente pronuncia.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.
Così deciso in NA, nella camera di consiglio del 13 maggio 2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente
D.ssa Maria Giuseppa Scolaro Dott. Augusto Sabatini
Si dà atto che la presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del Funzionario del Processo, d.ssa Rosanna Aricò.
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