REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 4618/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons . Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra in Roma alla Via NOMENTANA 187, (C.F. Parte_1
),in persona dell'Amministratore pro tempore sig. P.IVA_1 Parte_2
, rappresentato e difeso dall'avv. Arnaldo Del Vecchio,
[...] [...]
), ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in C.F._1
Viale G. Mazzini n. 73, giusta procura in calce al presente atto, p.e.c.
; appellante Email_1
e
( ), in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_2
tempore , con sede in Roma ed ivi elettivamente Controparte_2
domiciliata in Piazza Antonio Mancini 4, presso lo studio dell'avv. Gian
Franco d'Onofrio, che la rappresenta e difende in virtù di procura in calce all'atto di citazione di primo grado, p.e.c. Email_2
; appellata
[...]

CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell'atto introduttivo e per parte appellata quelle formulate in comparsa di costituzione e risposta nonché per entrambe quelle rese all'udienza, ex art. 127 ter c.p.c., del 19.3.25.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 7602/2021 nel procedimento Rg. 71744/2018 avente ad oggetto opposizione a delibera condominiale il Tribunale di Roma ha emesso il seguente dispositivo:” ………….. ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita: -accertato che la è Controparte_1 proprietaria esclusiva dell'area cortilizia – identificata con la particella n.
135, foglio 578, del Catasto di Roma – costituente distacco tra il fabbricato di Via Nomentana n. 187 e il fabbricato di Via Nomentana n.
183/185, nonché titolare di diritto di servitù di passaggio pedonale e carrabile sull'androne condominiale del Parte_3
, dichiara la nullità della delibera assembleare del 21.6.2018,
[...]
relativamente ai punti n. 1, 2, 3, 4 e 5 all'ordine del giorno;
-condanna il
alla refusione, in favore della Parte_3
delle spese di lite, che liquida in € 545,00 per esborsi e Controparte_1
€ 6.000,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali come per legge. Roma, 2.5.2021”.
Il giudizio di primo grado è stato così narrato dal Tribunale: “ Con atto di citazione, notificato in data 31.10.2018, la evocava in Controparte_1
giudizio dinanzi all'intestato tribunale il Parte_3
, deducendo: di essere proprietaria esclusiva del cortile costituente
[...]
distacco tra il fabbricato del e il Parte_3
fabbricato di proprietà dell'attrice con ingresso dai civici 183 e 185 di
[...]
di essere altresì titolare del diritto di passaggio carrabile Parte_3
nell'androne comune del Condominio di Via Nomentana n. 187,
pag. 2/11 espressamente previsto dagli artt. 2, 5 e 6 del Regolamento di
Condominio; che, essendo il suddetto cortile di proprietà esclusiva gravato da una servitù di passaggio per accedere alle due cantine poste al piano seminterrato, al fine di meglio disciplinare l'esercizio e il godimento sia dei propri diritti individuali esclusivi, sia della detta servitù passiva, l'esponente aveva delimitato la porzione di superficie destinata al passaggio per il piano seminterrato con una recinzione in ferro;
che, in data 23.4.2018, l'Amministratore di adottava un Parte_3
“Regolamento ex art. 1130 c.c. comma 2 e 1133 c.c.” con il quale vietava
l'accesso carrabile all'androne condominiale e alla corte dalle ore 6.00 alle ore 23.00 di ogni giorno, prevedendo altresì delle sanzioni per il caso di violazione del divieto;
che con delibera del 21.6.2018, nonostante le contestazioni della società attrice, l'assemblea condominiale al punto 3 all'ordine del giorno rivendicava la proprietà esclusiva dell'area cortilizia e ingiungeva all'attrice di rimuovere immediatamente la cancellata in ferro ivi installata;
ai punti 4 e 5 all'ordine del giorno ratificava il Regolamento adottato dall'Amministratore in data 23.4.2018; al punto 6 all'ordine del giorno dava mandato all'Amministratore di nominare un legale per avviare le pratiche necessarie nei confronti della per rientrare in Controparte_1
possesso della proprietà dell'area cortilizia condominiale.
Si costituiva il convenuto il quale contestava in fatto e in Parte_3
diritto le domande avanzate da parte avversa, chiedendone l'integrale rigetto.
All'udienza del 16.7.2019 parte attrice precisava che le domande di accertamento relative alla proprietà esclusiva dell'area cortilizia e alla sussistenza della servitù di passaggio nell'androne condominiale fossero da intendersi come domande incidentali funzionali all'accoglimento della impugnativa di delibera assembleare.
pag. 3/11 Con ordinanza del 26.7.2019 il GU accoglieva l'istanza di sospensione della delibera impugnata limitatamente alla parte relativa all'approvazione del c.d. “regolamento ex art. 1130 co. 2° c.c. e 1133” emanato dall'amministratore in data 23.4.18 e assegnava i termini ex art. 183, 6° comma, c.p.c.; all'udienza del 19.1.2021 le parti precisavano le conclusioni come da note di trattazione scritta e il giudice tratteneva in decisione con i termini del 190 c.p.c..
Seguiva sentenza gravata.
Il , in atti, proponeva gravame avverso detta sentenza Parte_3
contestandola sotto diversi profili chiedendone la riforma con vittoria delle spese del doppio grado del giudizio.
Si costituiva la che impugnava l'atto d'appello chiedendone CP_1
il rigetto infondato in fatto e diritto con vittoria di spese.
All'udienza del 15/12/2021, non essendoci provvedimenti per la sospensiva veniva fissata l'udienza di conclusioni del 07/02/2024, alla quale le parti hanno precisato le conclusioni, ex art.127 ter c.p.c.; concessi i termini del 190 c.p.c. ridotti a gg. 20 per le conclusionali e gg.
20 per repliche, riservandosi all'esito per i provvedimenti conseguenziali.
L'appello è stato formulato sui seguenti motivi.
§.

1- Nullità della sentenza per violazione dell'art.112 c.p.c.
Giudizio dì impugnazione di deliberazione dell'assemblea condominiale,
l'accertamento della proprietà esclusiva di un bene: efficacia di giudicato.
§.

2- Non ammissione delle istanze istruttorie richieste dal Parte_3
convenuto-violazione del c.d. diritto alla prova del giusto processo. Nullità della sentenza per contraddittorietà della sua motivazione.
L'appellante si duole perché il Tribunale ha disatteso le istanze istruttorie non permettendo di provare le proprie osservazioni ed imputando al il mancato assolvimento dell'onere della prova. Parte_3
pag. 4/11 §.

3- L'appellante si duole che il Tribunale abbia ritenuta provata la titola- rità della del diritto di servitù stante le incertezze indicate in CP_1
sede di comparsa di costituzione e risposta, qui da intendersi riportate e trascritte. Doveva ritenersi non valido ed efficace il titolo di provenienza.
§.

4- L'appellante si duole perché il Tribunale non ha accolto l'eccezione di estinzione della servitù di passaggio per non uso ultra ventennale.
§.5 – L'appellante si duole che il Tribunale non ha ordinato alla CP_1 di eliminare la recinzione in ferro installata a tutela dell'area cortilizia
[...]
interna e ciò per estinzione della servitù di passaggio.
§.6 – L'appellante si duole che il Tribunale non abbia Parte_3
dichiarato la tardività dell'impugnazione alla delibera effettuata dalla in quanto non trattavisi di delibera nulla per aver CP_1
l'Amministratore ed il con il suo contenuto solamente Parte_3
regolamentato l'accesso e la sosta dei veicoli.
§. 7 – 8 – L'appellante si duole che il Tribunale non abbia Parte_3
ritenuto il rilievo delle norme urbanistiche per le limitazioni all'accesso all'interno e la sosta degli autoveicoli, trattandosi anche di luogo di lavoro;
deduce inoltre il mancato rispetto della normativa antincendio per civili abitazioni.
§.9 – L'appellante si duole dell'annullamento dei punti 1 e 2 dell'ordine del giorno approvazione del bilancio consuntivo 2017 e preventivo 2018 in quanto avrebbero posto a carico della le spese sostenute CP_1
dal condominio per gli accertamenti tecnici (visure catastali, accesso atti presso conservatoria registri immobiliari) perché trattasi di spese sostenute nell'interesse di tutti i condomini.
La Corte così ragiona
In via preliminare, quanto alla tesi difensiva del dedotto vizio di inammissibilità dell'appello per genericità dei motivi, osserva il Collegio
pag. 5/11 che, dall'esame della prospettazione dell'appello e dell'argomentazione ivi richiamate, il dedotto vizio non sussiste;
in tal senso l'orientamento della
Cass. Civ. Sez. Unite del 16/11/2017, n. 27199.
L'eccezione va quindi disattesa.
In ordine al primo motivo l'impugnazione di una delibera condominiale che incide su un bene di proprietà esclusiva e l'accertamento della proprietà, sono due aspetti distinti, ma connessi nel procedimento giudiziario;
l'impugnazione della delibera mira a far dichiarare l'invalidità della decisione assembleare, mentre l'accertamento della proprietà è un aspetto incidentale, necessario per risolvere la controversia.
“Nel giudizio di impugnazione di deliberazione dell'assemblea condo- miniale, ai sensi dell'articolo 1137c.c., l'eventuale accertamento della proprietà esclusiva di un bene, sul quale l'impugnata delibera abbia inciso, è del tutto incidentale e funzionale alla decisione della causa sulla validità dell'atto collegiale, ed è privo di efficacia di giudicato in ordine all'estensione dei diritti reali dei singoli”. (Cass.20612/2017).
Si rileva inoltre che proprio il ha eccepito la prescrizione del Parte_3
diritto di passaggio per non uso e la mancanza di un valido titolo ( 3° motivo appello) chiedendo così l'accertamento o meno dell'esistenza del diritto di servitù ed i suoi limiti.
Il Tribunale ha ritenuto correttamente di non ammettere la richiesta prova per testi attesa la natura documentale del giudizio e dei relativi accertamenti.
Il terzo e quarto motivi d'appello sono connessi e possono essere trattati congiuntamente.
In fatto osserva la Corte riportandosi a quanto correttamente rilevato dal
Tribunale che: “I fatti di causa, invero, insistono sulla titolarità del diritto di proprietà su di un'area cortilizia interna costituente distacco tra lo stabile di Via Nomentana n. 187 e l'adiacente fabbricato – di proprietà dell'attrice
pag. 6/11 – con ingresso da Via Nomentana n. 183 e n. 185. L'accesso al cortile avviene dal civico di Via Nomentana n. 187, attraverso l'androne condominiale antistante che collega il cortile con la strada pubblica.
Ciò posto, la società attrice afferma di essere proprietaria esclusiva della suddetta area cortilizia, nonché di godere, come da Regolamento di
Condominio, di una servitù di passaggio pedonale e carrabile per
l'androne . Al contempo, peraltro, lo stesso cortile sarebbe CP_3
gravato da una servitù di passaggio necessaria per consentire l'accesso alle due cantine ubicate nel piano seminterrato del Condominio di Via
Nomentana n.187, delle quali una di proprietà della stessa società attrice
e una di proprietà di altro condomino: la società attrice, pertanto, ha delimitato la porzione della superficie del cortile destinata al passaggio per il piano seminterrato mediante l'installazione di una recinzione in ferro” .
“La proprietà esclusiva dell'area cortilizia è infatti pienamente attestata dalla documentazione prodotta dalla società attrice, comprensiva dell'atto di compravendita del 10.3.1981 (rep. 27232 raccolta 393), dell'atto di divisione del 28.9.1981 (rep. n. 42517, raccolta n. 671) e dell'atto di fusione per incorporazione della da parte della Controparte_4
del 23.3.1999 (rep. n. 25886, raccolta n. 12594). Ma Controparte_1
nel rogito di divisione del 28.9.1981 si riscontra una non corretta identificazione catastale dell'area cortilizia, la quale viene indicata non già con la corretta particella 135, bensì con le particelle 257 e 258 (che individuano altri beni di cui l'incorporata risultava già CP_4
proprietaria); trattasi, tuttavia, di mero errore materiale – asseverato dalla dichiarazione del geometra del 2.8.2019, prodotta da parte CP_5 attrice – cui la società attrice ha provveduto a porre rimedio mediante
pag. 7/11 apposita rettifica catastale con rogito del notaio in data Persona_1
02.10.2019.
Siffatto errore, pertanto, non è idoneo a incidere sulla esatta individuazione del bene oggetto del diritto della che Controparte_1
risulta ad ogni effetto proprietaria esclusiva dell'area cortilizia di cui al fabbricato di Via Nomentana n. 187” .
Il Tribunale ha evidenziato anche una delibera condominiale del
25.02.2016, formata nel periodo oggetto di contestazione, che segnalava la proprietà esclusiva dell'area cortilizia “ cortile interno . CP_1
Osserva inoltre la Corte che anche le previsioni contenute nel
Regolamento di Condominio, regolarmente trascritto, e predisposto all'unanimità dai primi acquirenti confermano sia la proprietà del cortile che la servitù di passaggio, ove, in particolare: l'art. 2 dispone che “ai locali siti al piano sotterraneo si accede con propria scala, solo attraverso il cortile interno” e che “Dall'atrio al n.c. 187 di hanno Parte_3
accesso anche carrabile due locali, ricadenti nell'ambito dell'adiacente fabbricato di via Nomentana n. 183”; l'art. 5 specifica espressamente che
“Non fa parte della proprietà condominiale l'area cortilizia avente accesso carrabile e pedonale dall'atrio comune e la relativa vetrina d'ingresso”;
l'art. 6, infine, stabilisce che “L'atrio comune (n.c.187 di ) Parte_3
ha un accesso pedonale e carrabile a favore di tutti i condomini. Nell'aria cortilizia è consentita la sosta dei mezzi”.
Il Regolamento di Condominio pertanto ha escluso che il cortile interno dove esistono le cantine sia di proprietà comune e che a carico dell'atrio d'accesso e del cortile del condominio di Via Nomentana 187 sussiste una servitù di passaggio per accedere il piano seminterrato, servitù sia pedonale che carrabile.
pag. 8/11 Va invece rimossa la cancellata in ferro apposta sull'area cortilizia per l'accesso alla poiché su detta area vi è anche la servitù di CP_1 passaggio del proprietario dell'altra cantina quindi la cancellata è stata posta in violazione dell'art. 1067 c.c. che prevede che non possono essere apportate modifiche che aggravino l'esercizio o le modalità d'uso della servitù.
Va disatteso il motivo d'appello sull'estinzione della servitù di passo carrabile per non uso, come correttamente osservato dal Tribunale la possiede, ai sensi dell'art 5 del Regolamento Condominiale, CP_1
la servitù di passaggio pedonale e carrabile.
L'art. 1075 c.c. stabilisce che: “La servitù esercitata in modo da trarne un utilità minore di quella indicata dal titolo si conserva per intero” e come da orientamento conforme della Cassazione, Ordinanza n. 9195/2024,
“L'uso parziale della servitù, anche se protratto nel tempo, non vale a ridurne il contenuto nei limiti della minore utilità rispetto a quella consentita dal titolo, in quanto per non uso può cessare solo il diritto, mentre la maggiore quantità, che non è stata utilizzata dal titolare della servitù, non è un diritto, ma una sua componente, sicché la stessa non è suscettibile di estinzione. ……”; conseguentemente il minor uso della servitù non può realizzarne l'estinzione.
Il motivo va disatteso.
Va anche disatteso il VI motivo d'appello poiché la delibera del
21.06.2018 ha negato o soppresso il diritto di passaggio carrabile del quindi è opponibile anche oltre il termine di gg. Parte_3 CP_1
3° , in tal senso la Corte di Cassazione (sentenza n. 16953/22) lo ha confermato chiaramente che le deliberazioni assembleari devono riguardare esclusivamente le materie attribuite all'assemblea; una delibera che incida su beni di proprietà esclusiva è nulla.
pag. 9/11 Il genericamente deduce che l'utilizzo del passo carrabile Parte_3
avrebbe violato, senza precisarle, eventuali normative pubblicistiche, mentre in realtà il in tal caso avrebbe dovuto adeguarsi alla Parte_3
normativa prevista per permettere ai condomini l'utilizzo dei beni comuni.
Anche taIe motivo d'appello va disatteso perché generico ed infondato.
I rimanenti motivi vanno assorbiti.
La Corte quindi in parziale riforma della gravata sentenza ed in parziale accoglimento dell'appello condanna la come in atti, a CP_1
rimuovere la cancellata recinzione in ferro apposta a delimitare la porzione di superfice per il piano seminterrato.
Atteso il parziale accoglimento dell'appello ed in ogni caso la maggiore soccombenza del , in atti, la Corte ritiene di compensare per Parte_3
un terzo le spese di lite di entrambi i gradi con la condanna dell'appel- lante dei residui 2/3 favore della Parte_3 CP_1
Le spese di questo grado sono liquidate secondo il DM 147/22, il valore della causa in indeterminabile basso, gli scritti difensivi, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, vanno determinati per l'intero in € 4.996,00, oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A; mentre quelle di primo grado, attesa la mancata impugnativa, sono confermate, come liquidate dal Tribunale, in
€ 3.972,00 oltre il 15% per spese generali IVA e C.P.A. con la condanna delle parte appellante , come in Parte_4
atti


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal in persona Parte_5
pag. 10/11 dell'Amm.re in carica, nei confronti di come in atti, avverso CP_1
la sentenza del Tribunale di Roma n. 7602/2021 così provvede:
1) In parziale riforma della gravata sentenza ed in parziale accoglimento dell'appello condanna la , come in atti, CP_1
a rimuovere la cancellata recinzione in ferro apposta a delimitare la porzione di superfice per il piano seminterrato.
2) Compensa tra le parti per un terzo le spese di lite per entrambi i gradi del giudizio e condanna il , come in atti, al Parte_3
pagamento dei residui due terzi a favore della come CP_1
in atti.
3) Condanna il alla Via Nomentana n.187, come Parte_4
in atti, al pagamento, in favore della in atti, dei 2/3 CP_1
delle spese del doppio grado liquidate per l'intero per il presente grado del giudizio, in € 4.996,00, oltre € 150,00 per spese ed il 15% per spese generali, IVA se dovuta, C.P.A ; quelle di primo grado in
€ 3.972,00 oltre il 15% per spese generali IVA qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data
21/05/2025.
Il Consigliere Ausiliario
Il Presidente
relatore/estensore
Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
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