N. R.G. 5698/2019

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIRACUSA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Gabriele Patti ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 5698/2019 promossa da:
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Noto Parte_1 C.F._1
(SR), via S. La Rosa n. 20, presso lo studio dell'avv. ADRIANA MUSCARA', che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

ATTORE contro
(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Catania, Controparte_1 C.F._2
via Ruggero Settimo n. 71, presso lo studio dell'avv. NATALE MARCHESE, che lo rappresenta e difende, giusta procura in atti;

CONVENUTO
La causa è stata assunta in decisione sulle conclusioni come in atti precisate.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO

1. Con citazione del 21.11.2019 – successiva al giudizio di accertamento tecnico preventivo recante n. R.G. 1371/2019 -, ha esposto di aver acquistato per €. 35.000,00 Parte_1
un fabbricato allo stato grezzo composto da un piano terra e da un primo piano, sito in contrada Castagno in Noto (SR) e censito al catasto del medesimo Comune al foglio n. 186, particella n. 354, mediante compravendita del 21.11.2018 stipulata con il venditore CP_1
[...] Tanto premesso, l'attore ha sostenuto di aver appreso nel gennaio del 2019 – solo in seguito al compimento di saggi esplorativi – che l'immobile compravenduto era sprovvisto delle fondamenta.
Pertanto, , ritenendo tale criticità riconducibile alla nozione di vizi occulti, Parte_1
ha convenuto in giudizio il venditore chiedendo ridursi il prezzo della Controparte_1 compravendita di €. 20.000,00 ovvero della diversa somma maggiore o minore da accertarsi in corso di causa.
In via consequenziale, l'attore ha chiesto condannarsi la controparte alla restituzione del corrispettivo versato in misura eccedente rispetto al prezzo come sopra rideterminato.
ha altresì domandato il risarcimento del danno, lamentando il fatto di non Parte_1 aver potuto usufruire dell'immobile acquistato nei tempi programmati e di essere stato costretto a permanere in un'unità immobiliare altrui, in ragione dei vizi censurati.
Con comparsa di costituzione e risposta del 12.2.2020 si è costituito in giudizio CP_1
chiedendo il rigetto delle domande avversarie.
[...]
In dettaglio, il convenuto ha ritenuto inoperante la garanzia invocata dall'attore, deducendo che i vizi lamentati avrebbero dovuto reputarsi riconoscibili al momento della stipula del contratto ed eccependo la decadenza conseguente alla omessa denuncia entro il termine di otto giorni dalla scoperta delle anomalie prospettate.
In subordine, ha chiesto procedersi alla rideterminazione del prezzo Controparte_1 domandata da controparte nella misura di €. 10.626,31, corrispondente al costo complessivo delle opere da eseguire nell'immobile oggetto di causa, secondo quanto accertato nel giudizio di accertamento tecnico preventivo n. R.G. 1371/2019.
Infine, il convenuto si è opposto alla domanda risarcitoria proposta dall'attore, ritenendola sfornita di prova.
Con la memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c., , Parte_1
replicando alle difese avversarie, ha dedotto di aver scoperto il vizio lamentato in data
19.1.2019 e di averne denunciato telefonicamente l'esistenza lo stesso giorno al venditore il quale, in un incontro successivo, avrebbe altresì riconosciuto Controparte_1
espressamente l'anomalia prospettata.
La causa è stata istruita mediante prove orali, all'esito delle quali il procedimento è stato trattenuto in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

2. La prima domanda di riduzione del prezzo proposta dall'attore è fondata Parte_1
per le seguenti ragioni.
In via preliminare, occorre ricordare in punto di diritto che, ai sensi dell'art. 1490 c.c., il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Secondo la più autorevole ricostruzione fornita in proposito, integra vizio rilevante ai fini di cui agli artt. 1490 ss. e c.c. ogni alterazione o anomalia di carattere materiale che renda la cosa venduta inidonea all'uso cui essa è destinata o che ne diminuisca in modo apprezzabile il valore (cfr. Cass. Civ. Sez. II 17.12.1999, n. 14226, per cui l'ipotesi del vizio redibitorio attiene alla materialità del bene compravenduto ed al suo modo d'essere nella realtà materiale).
Come peraltro specificato dall'art. 1491 c.c., la garanzia di cui all'art. 1490 c.c. non è dovuta se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa ovvero se i vizi erano facilmente riconoscibili, salvo, in questo caso, che il venditore abbia dichiarato che la cosa era esente da vizi.
In merito al requisito della non conoscenza o non riconoscibilità del difetto, la più accreditata dottrina ha sostenuto che sia facilmente riconoscibile il vizio rilevabile con uno sforzo di diligenza minimo, tale cioè da non richiedere l'impiego di nozioni o mezzi tecnici particolari ed individuabile mediante semplice esame superficiale del bene alienato, tenendo conto della capacità di valutazione dell'uomo medio, delle condizioni peculiari del compratore e delle circostanze concrete in cui ha luogo la vendita.
Le superiori considerazioni sono state recepite dal Supremo Collegio che, anche in tempi recenti, ha precisato che, in tema di vendita immobiliare, ai fini dell'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1491 c.c. non richiede il requisito dell'apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio, che costituisce applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza dell'onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione; tale principio non presuppone, in capo al compratore, una particolare competenza tecnica, né il ricorso all'opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione da parte dell'uomo medio (cfr., da ultimo, Cass. Civ. Sez. VI-II ord. 6.2.2020, n.
2756; v. già Cass. Civ. Sez. II 18.12.1999, n. 14277, per cui, ai fini dell'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, l'art. 1491 c.c. non richiede il requisito dell'apparenza, ma quello della facile riconoscibilità del vizio, sicché l'onere del compratore, quale risulta dal detto art. 1491 c.c., non postula una particolare competenza tecnica, né il ricorso all'opera di esperti, ma è circoscritto alla diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione;

Cass. Civ. Sez. III 9.4.1974, n. 990, per cui, in tema di esclusione della garanzia per vizi della cosa venduta, l'onere di diligenza del compratore, quale risulta dall'art. 1491 c.c., è circoscritto alla semplice diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita;
Cass. Civ. Sez. III 8.5.1963, n. 1136, per cui l'art. 1491 c.c. non richiede più, per l'esclusione della garanzia per i vizi della cosa venduta, il requisito dell'apparenza ma che il vizio sia facilmente riconoscibile, ciò che non ricorre quando il vizio non sia apparente e non sia dato riconoscerlo al semplice esame della cosa che il compratore possa compiere da se stesso, sicché l'onere del compratore è circoscritto alla semplice diligenza occorrente per rilevare i difetti di facile percezione, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, e non rientra in tale onere l'uso di una diligenza di grado superiore, quale è quella di farsi assistere da persona particolarmente esperta per eseguire esami e saggi di natura tecnica).
Per altro verso, la Corte di Cassazione ha chiarito che l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., non consente di predicare in astratto il grado di diligenza esigibile, dovendo esso essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi (Cass. Civ. Sez. VI-II ord. 16.6.2021, n.
17058).
Sempre in punto di diritto, va ricordato – per quanto interessa nel presente giudizio – che, ai sensi dell'art. 1495, commi 1 e 2, c.c., il compratore decade dal diritto alla garanzia, se non denunzia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge;
la denunzia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o l'ha occultato.
In proposito, il Supremo Collegio ha evidenziato che la denunzia idonea ad impedire la decadenza non esige il rispetto di particolari formalità, potendo essa essere effettuata con qualsiasi mezzo idoneo di trasmissione e, dunque, anche mediante telefono (Cass. Civ. Sez.
II 3.4.2003, n. 5142, per cui, in tema di garanzia per vizi della cosa venduta, la denunzia dei vizi della stessa da parte del compratore – o di un suo rappresentante -, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1495 c.c., può essere fatta, in difetto di una espressa previsione di forma, con qualunque mezzo che in concreto si riveli idoneo a portare a conoscenza del venditore i vizi riscontrati e, quindi, anche con una telefonata;
v., in senso analogo, Cass. Civ. Sez. Un.
15.1.1991, n. 328).
Quanto alla decorrenza del termine decadenziale di otto giorni, la giurisprudenza di legittimità ha specificato che esso decorre, in caso di vizi non apparenti – ossia di vizi occulti o comunque non rilevabili attraverso un sommario esame della cosa – dalla loro scoperta, che si verifica allorché il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva dell'esistenza del vizio stesso
(Cass. Civ. Sez. II 30.8.2000, n. 11452, per cui il termine per la denunzia dei vizi della cosa venduta decorre dal ricevimento del bene soltanto per i vizi apparenti, mentre per i vizi non rilevabili attraverso un rapido e sommario esame della cosa, il termine decorre dal momento della loro scoperta, la quale ricorre allorché il compratore abbia acquisito la certezza oggettiva della esistenza del vizio;
Cass. Civ. Sez. II 30.1.1995, n. 1082, per cui, in tema di garanzia per vizi della cosa venduta, ai fini della decorrenza del termine breve di otto giorni per la denunzia, va considerato che solo per il vizio apparente, che è quello rilevabile attraverso un rapido e sommario esame del bene utilizzando una diligenza inferiore a quella ordinaria, il dies a quo decorre dal giorno del ricevimento della merce, mentre per gli altri vizi, il termine decorre dal momento della scoperta, la quale si ha allorquando il compratore abbia acquistato certezza – e non il semplice sospetto – che il vizio sussista;
Cass. Civ. Sez. II 14.5.1990, n.
4116).
Sempre in tema di decadenza, la più condivisibile dottrina ha puntualizzato che la denuncia idonea ad impedirne la maturazione può essere rivolta, oltre che al venditore, anche a persona autorizzata da quest'ultimo a riceverla, quale il rappresentante, l'agente o il mandatario.
Va infine ricordato che il riconoscimento del vizio che esonera il compratore dall'onere di denunziarlo sana gli effetti della decadenza eventualmente verificatasi per l'omessa o tardiva denuncia e può essere integrato anche da comportamenti concludenti, senza che si mostrino necessarie l'ammissione del vizio o della responsabilità correlata alla sua sussistenza o l'assunzione di obblighi (Cass. Civ. Sez. II 1.4.2003, n. 4893, per cui, in tema di vizi della cosa nella compravendita ed al fine di integrare l'ipotesi del riconoscimento ex art. 1495, comma 2, c.c., ad opera del venditore – che esonera la controparte dall'obbligo di denunzia entro i prescritti termini – non è sufficiente la mera conoscenza – o possibilità di conoscenza – del vizio, in quanto detto riconoscimento, se non implica una manifestazione di volontà, costituisce pur sempre una manifestazione di verità o di scienza relativa alla sussistenza di un fatto produttivo di conseguenze giuridiche negative per il dichiarante;
tale manifestazione, peraltro, non essendo soggetta a forme particolari, può essere desunta sia da qualsivoglia espressione linguistica, purché univoca e convincente, sia da facta concludentia, senza necessità che ad essa si accompagni l'ammissione del vizio o della responsabilità o l'assunzione di obblighi).
Tutto ciò premesso, nella vicenda sottoposta all'odierno vaglio, gli elementi istruttori acquisiti consentono di ritenere raggiunta la prova di tutti i presupposti richiesti per la operatività della garanzia invocata.

2.1. Si rileva in primo luogo che sin dalla citazione introduttiva dell'odierno giudizio l'attore ha rappresentato di aver appreso, dopo la stipula della compravendita Parte_1 intercorsa con il convenuto che l'immobile compravenduto risultava privo Controparte_1
delle fondamenta (v. pag. 1 della citazione).
La superiore circostanza ha trovato conferma nell'accertamento tecnico preventivo espletato nel procedimento n. R.G. 1371/2019, nel quale l'ausiliario nominato dal Tribunale – arch.
– ha specificato che “i sondaggi esplorativi (vedasi Allegato “C” – Persona_1
Documentazione Fotografica a corredo dell'accertamento tecnico preventivo”) accertano
l'inesistenza delle opere di fondazione nella suddetta costruzione edilizia, in quanto, dalla stratigrafia del terreno si evince la diretta posa dei muri portanti sul terreno sui cui è stato edificato l'intero fabbricato […] dal sopralluogo e dalle misurazioni effettuate si evince
l'inadeguata integrità strutturale del fabbricato in quanto non ci sono collegamenti tra le pareti che si intersecano e gli orizzontamenti, oltre all'inesistenza delle fondazioni e del loro adeguato piano di posa” (v. pag. 3 e pag. 4 della relazione depositata nel giudizio n. R.G.
1371/2019, prodotta anche quale all. 2 della citazione introduttiva dell'odierno procedimento).
Ebbene, la anomalia sopra descritta configura senz'altro un vizio rilevante ai sensi degli artt.
1490 e ss. c.c.
Ed infatti, la “inesistenza delle fondazioni” si traduce in una grave incompiutezza materiale del bene compravenduto. Inoltre, avendo la compravendita avuto ad oggetto un fabbricato, la superiore criticità appare idonea a compromettere la stabilità di quest'ultimo e, dunque, a pregiudicarne la funzione, a prescindere dalla destinazione che il compratore abbia inteso imprimere a quanto acquistato.

2.2. Quanto al profilo della facile riconoscibilità o meno del vizio al tempo della stipula del contratto, si evidenzia in particolare che il teste sentito all'udienza Testimone_1 dell'1.10.2021 a prova contraria sull'articolato n. 1 formulato dal convenuto con la comparsa di costituzione e risposta (“vero o no che il Geom. e il Geom. Testimone_1 CP_2
, tecnici di fiducia di , già nel periodo di giugno-luglio 2018, hanno
[...] Parte_1
effettuato controlli, verifiche tecniche, misurazioni, calcoli e prove, sia documentali, sia sui luoghi, sul terreno sito in Noto … SR …, c.da Castagno, in catasto al foglio 186 part. 354, nonché sul fabbricato che ivi insiste”), ha risposto: “abbiamo fatto dei controlli sul terreno, perché il OM è anche topografo;
abbiamo fatto rilevamenti topografici per CP_2
individuare i confini perché sui luoghi non vi sono muri a secco e i confini non sono ben determinati. Ricordo che siamo andati lì prima del 19.1.2019; non ricordo se si trattava dell'estate o dell'autunno del 2018”.
In altri termini, il predetto teste ha chiarito che, nella fase precedente alla stipula della compravendita del 21.11.2018, sono state eseguite indagini sull'immobile venduto in relazione ai soli confini.
In senso analogo si è espresso il teste che, escusso all'udienza Controparte_2 dell'1.10.2021 sugli articolati nn. 1 e 2 della comparsa di costituzione e risposta del convenuto
(“vero o no che il Geom. e il Geom. , tecnici di fiducia Testimone_1 Controparte_2
di , già nel periodo di giugno-luglio 2018, hanno effettuato controlli, Parte_1
verifiche tecniche, misurazioni, calcoli e prove, sia documentali, sia sui luoghi, sul terreno sito in Noto … SR …, c.da Castagno, in catasto al foglio 186 part. 354, nonché sul fabbricato che ivi insiste”; “vero o no che , già nel periodo di giugno-luglio 2018, ha Controparte_1
consentito ai tecnici di fiducia di di effettuare controlli, verifiche tecniche, Parte_1
misurazioni, calcoli e prove, sia documentali, sia sui luoghi, sul terreno sito in Noto … SR
…, c.da Castagno, in catasto al foglio 186 part. 354, nonché sul fabbricato che ivi insiste, per conto e nell'interesse di ”), ha rispettivamente risposto: “sì, è vero. Io sono Parte_1
stato contattato prettamente per il rilievo dei confini, in quanto sono topografo. Tali fatti si sono svolti circa due o tre anni fa. Non ricordo con precisione se si trattava di marzo o di aprile di due o tre anni fa. Il mio incarico era quello di individuare i confini in quanto non vi erano tracce del confine della particella oggetto del rilievo. Insieme a me vi era il OM
. I miei controlli hanno riguardato solo il terreno e non il fabbricato”; “io Testimone_1
so solo che fu il OM a incaricare me per il rilievo dei confini. Non so precisare Tes_1
altro; non so pertanto se abbia autorizzato altre verifiche, oltre a quella svolta da CP_1
me, su incarico del OM . Tes_1
Nell'interesse dell'attore sono state dunque eseguite le essenziali verifiche Parte_1
esteriori sullo stato del bene alienato che è onere del compratore effettuare al fine di beneficiare della garanzia prevista per i vizi non riconoscibili della cosa venduta, mentre, come si è rilevato, esula dallo sforzo diligente imposto a tal proposito al medesimo l'espletamento di indagini sotterranee che implichino il ricorso a mezzi tecnici o ad esperti.
Dovendo – come si è del pari evidenziato – la valutazione sulla riconoscibilità essere operata alla luce delle circostanze del caso concreto, appare opportuno precisare altresì che il venditore ha messo a disposizione dell'acquirente sia la concessione edilizia Controparte_1
relativa al fabbricato realizzato sul terreno alienato sia il certificato di idoneità statica (v. all.
3 e 2 della memoria attorea depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.).
In quest'ultimo documento – risalente al 21.11.2007 e sottoscritto dal OM CP_3
- si “certifica” espressamente “che la costruzione in oggetto è staticamente idonea ai
[...]
sensi della Legge n. 47/85 e che non necessita di interventi di adeguamento e/o consolidamento” (v. pag. 2 dell'all. 2 della memoria attorea depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.).
Orbene, a prescindere dalla correttezza delle superiori conclusioni, il fatto che un tecnico abilitato ad operare nel settore abbia attestato la idoneità statica dell'immobile, in un atto presentato anche a pubbliche autorità nell'ambito di procedimento di sanatoria (v. pag. 2 dell'all. 3 della memoria attorea depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c.), appare tale da far sorgere in un contraente mediamente diligente e non specializzato nella materia in esame - quale deve ritenersi l'odierno attore – il ragionevole convincimento che il bene compravenduto non sia sprovvisto di elementi indispensabili sul piano strutturale, come le fondamenta.
Anche alla luce di tali specifiche circostanze, inesigibile avrebbe dovuto reputarsi – ai fini della operatività della garanzia per vizi - l'esecuzione, da parte di , di Parte_1
ulteriori e più approfondite indagini – specialmente sotterranee - sul fabbricato acquistato.

2.3. Per altro verso, deve ritenersi raggiunta la prova del rispetto delle condizioni previste dall'art. 1495 c.c.
A tal riguardo, va rilevato che, in seguito alla formulazione dell'eccezione di decadenza da parte del convenuto operata nella comparsa di costituzione e risposta (v. pag. Controparte_1
2), l'attore ha specificamente replicato nella memoria depositata ai sensi dell'art. 183, comma
6, n. 1 c.p.c. che “in data 19/01/2019 il sig. nell'effettuare un saggio esplorativo al Pt_1
fine di valutare la presenza di un sottofondo adeguato ad evitare umidità di risalita, scopriva che l'immobile non aveva fondamenta per essere appoggiato direttamente sul terreno, circostanza avvalorata dal OM presente al momento dello scavo. Quindi Tes_1
immediatamente il , volendo avere subito spiegazioni circa questa assurda Pt_1
circostanza, telefonava al informandolo di avere appena fatto uno scavo e di avere CP_1
scoperto che l'immobile da lui vendutogli era privo delle fondamenta, gli chiedeva subito spiegazioni e lo invitava a recarsi sui luoghi per verificare personalmente tale circostanza
[…]. Il si recava presso l'immobile in questione, e avvalendosi anche dell'ausilio di CP_1
un suo tecnico di fiducia, il OM che lo accompagnava, riconosceva Controparte_4
l'esistenza del vizio lamentato dal ” (v. pag. 4 della memoria attorea depositata ai Pt_1
sensi dell'art. 183, comma 6, n. 1 c.p.c.).
Nessuna di tali puntuali deduzioni è stata specificamente contestata dal convenuto.
Conseguentemente, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., non bisognoso di prova deve reputarsi il fatto che il vizio oggetto di esame – non apparente per le argomentazioni esposte ai punti 2.1 e 2.2 che precedono – sia stato rilevato dal compratore per la prima volta il 19.1.2019 e che nella medesima data – e, dunque, senz'altro nel rispetto del termine di otto giorni dalla scoperta – esso sia stato telefonicamente reso noto al venditore.
Si evidenzia oltretutto che la circostanza per cui l'alienante sarebbe stato messo al corrente della riscontrata anomalia strutturale, immediatamente dopo la sua emersione, è menzionata anche nella raccomandata spedita il 24.1.2019 da a (v. all. Parte_1 Controparte_1
1 della memoria attorea depositata ai sensi dell'art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c., in cui si legge testualmente: “durante i lavori per il completamento e la ristrutturazione, infatti, si è scoperto che l'immobile suddetto manca di fondamenta. Circostanza che Lei stesso, accompagnato dal
Suo tecnico di fiducia, geom. , ha potuto anche constatare personalmente”). CP_4
Di fronte alla produzione di tale comunicazione, quest'ultimo nulla ha osservato. Di conseguenza, senz'altro suffragata si mostra la ricostruzione per la quale il venditore sarebbe stato oralmente notiziato dell'esistenza del vizio lamentato da Controparte_1
controparte non oltre la data del 24.1.2019 – alla quale risale la citata raccomandata in cui si fa espressa menzione di tale informativa -, entro il termine di otto giorni dalla scoperta intervenuta il 19.1.2019.
Al contempo, incontestata e dunque provata va ritenuta la circostanza per cui l'alienante avrebbe riconosciuto la mancanza delle fondamenta, esonerando conseguentemente l'acquirente dalla necessità di procedere alla denunzia.
Deve infine evidenziarsi, sempre dall'angolo visuale dell'art. 1495 c.c., che i superiori fatti, oltre a non essere stati in alcun modo smentiti dal convenuto, trovano conferma nell'istruttoria orale espletata.
Ed invero, sentito all'udienza dell'1.10.2021, il teste ha espressamente Testimone_1 dichiarato: “in prossimità del 19.1.2019, in occasione del compleanno di mio padre, parlai con il signor sui luoghi di contrada Castagna;
in quella occasione abbiamo fatto Pt_1 uno o due saggi all'esito dei quali è emerso che sotto il muro vi era esclusivamente terra.
[…] Abbiamo fatto un sopralluogo congiunto con il tecnico del signor e abbiamo CP_1
constatato che il muro era poggiato sulla terra;
in questa occasione ero presente io, per conto di , e il OM per conto di non ricordo se era presente il signor Pt_1 CP_4 CP_1
ma ricordo che il OM era lì per suo conto. […] il sopralluogo è CP_1 CP_4
avvenuto dopo circa una settimana dal saggio che ho effettuato io il 19.1.2019, se non ricordo male”.
In altri termini, il teste anzidetto ha confermato che la scoperta, da parte del compratore, del vizio lamentato è intervenuta in data 19.1.2019.
Il testimone ha poi attestato che una settimana dopo tale rilievo – entro otto Testimone_1 giorni - il OM operante “per conto” di – ossia, Controparte_4 Controparte_1
secondo la nozione dell'art. 1703 c.c., nelle vesti di mandatario di quest'ultimo, legittimato a ricevere la denunzia di cui all'art. 1495 c.c. -, ha “constatato” l'anomalia stigmatizzata dall'acquirente, così venendone a conoscenza e riconoscendola esistente.
Appaiono, pertanto, vieppiù dimostrati sia il rispetto del termine imposto a pena di decadenza dalla garanzia sia il riconoscimento della sussistenza del vizio idoneo ad impedire la maturazione della fattispecie decadenziale. Quanto sopra trova infine ulteriore riscontro nelle dichiarazioni rese proprio dal OM
. Controparte_4
Quest'ultimo, all'udienza dell'1.10.2021, ha affermato: “ aveva già venduto il CP_1 fabbricato, quando sono andato a fare il sopralluogo”.
La verifica alla quale ha partecipato il OM pertanto, essendo stata Controparte_4
individuata come successiva al perfezionamento del contratto di vendita del 21.11.2018, deve reputarsi coincidente con quella effettuata nel gennaio del 2019.
Di quest'ultima, come si è visto, ha fatto menzione anche il teste Testimone_1 collocandola temporalmente una settimana dopo il 19.1.2019 (“il sopralluogo è avvenuto dopo circa una settimana dal saggio che ho effettuato io il 19.1.2019, se non ricordo male”).
Tanto precisato, il testimone , all'udienza dell'1.10.2021, ha dichiarato: “mi Controparte_4
ha chiamato il signor che a sua volta era stato chiamato dagli acquirenti per CP_1
verificare la fondazione del fabbricato;
io mi sono recato con alla presenza del CP_1
OM per verificare ciò; tali fatti si sono svolti circa due o tre anni fa. Non sono Tes_1
in grado di essere più preciso sulle date. Nella parte alta, la struttura portante poggiava sulla roccia;
nella parte bassa si vedeva il calcestruzzo di fondazione, che era stato presumibilmente livellato;
posso presumere ciò, perché, diversamente dalla parte alta, nella parte bassa non abbiamo effettuato saggi. Preciso che, quando sono arrivato, lo scavo era già stato effettuato”.
Orbene, il fatto che il teste, una settimana dopo il 19.1.2019, sia stato interpellato dal venditore, che era stato in precedenza a sua volta contattato dall'acquirente “per verificare la fondazione del fabbricato”, non può che implicare che a quella data l'alienante fosse già stato previamente informato dell'esistenza del vizio oggetto di causa.
Va poi aggiunto che, alla luce della incontrovertibile assenza di fondamenta rilevata in sede di accertamento tecnico preventivo (v. ancora pag. 3 e pag. 4 della relazione depositata nel giudizio n. R.G. 1371/2019, prodotta anche quale all. 2 della citazione introduttiva dell'odierno procedimento), la visione dello scavo da parte del OM Controparte_4
operante come mandatario per conto di non può non essersi accompagnata Controparte_1 all'immediato riscontro della criticità lamentata dall'attore.

2.4. Acclarata la sussistenza dei presupposti della operatività della garanzia per vizi della cosa venduta, si rileva che, in virtù di quanto previsto dall'art. 1492 c.c., il compratore può a fronte di ciò domandare a sua scelta, la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo. Nel caso di specie, ha all'evidenza esercitato espressamente la c.d. actio Parte_1
quanti minoris.
Per il più condivisibile inquadramento della dottrina, la riduzione del prezzo, essendo disposta dal giudice conformemente alla volontà del compratore manifestata con la domanda processuale, si traduce nell'esercizio di un diritto potestativo giudiziale destinato a sfociare, in caso di accoglimento della domanda stessa, in una pronuncia di carattere costitutivo.
Tanto precisato, occorre poi rilevare che, al fine di dar corso al rimedio della c.d. actio quanti minoris, la riduzione del prezzo deve procedere proporzionalmente in modo da assicurare la salvaguardia del nesso di equivalenza soggettiva tra prestazione e controprestazione, per come definito dalle parti al momento della stipula.
Il richiamo alla equivalenza soggettiva, compiuto dalla più autorevole dottrina occupatasi dell'argomento, deve intendersi riferito al prezzo convenuto dai contraenti, ossia alla controprestazione gravante sul compratore, alla quale deve applicarsi una riduzione in una percentuale corrispondente a quella che misura l'incidenza del vizio sul valore del bene integro trasferito, ossia sul valore della prestazione gravante sul venditore.
Nessuna rilevanza assume, conseguentemente, la individuazione del prezzo di mercato dell'immobile compravenduto, anche ove in ipotesi superiore al corrispettivo pattuito nella specie dalle parti.
In tal senso si è inequivocabilmente espressa anche la recente giurisprudenza di legittimità, per la quale, poiché l'azione estimatoria tende a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione in funzione dei vizi della cosa venduta e del prezzo pattuito, il compratore, che sceglie tale rimedio, ha diritto alla differenza di valore determinata dai vizi stessi, riferita non al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto
(così Cass. Civ. Sez. II ord. 19.1.2022, n. 1517; v., in precedenza, già Cass. Civ. Sez. II
6.10.2000, n. 13332, per cui la riduzione del prezzo va operata diminuendo il prezzo pattuito in una percentuale pari a quella rappresentante la menomazione che il valore effettivo della cosa consegnata subisce a causa dei vizi; Cass. Civ. Sez. II 21.7.1984, n. 4278, secondo la quale la riduzione del prezzo è azione intesa a ristabilire il rapporto di corrispettività economica tra prestazione e controprestazione in funzione dell'irregolarità che inficia il bene e il prezzo pattuito, per cui il compratore ha diritto alla differenza di valore, determinata da tale irregolarità non riferita al valore obiettivo della cosa, ma al prezzo convenuto che va diminuito di una percentuale pari a quella che rappresenta la menomazione che il valore effettivo subisce per effetto delle dette irregolarità).
Deve poi aggiungersi che, potendo la quantificazione della diminuzione di prezzo avvenire anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c., ai fini della individuazione della percentuale di riduzione è consentito, per riconoscimento della Corte di Cassazione, assumere come parametro di riferimento il costo degli interventi necessari per rimuovere le difformità lamentate dal compratore (v., da questo angolo visuale, Cass. Civ. Sez. II 21.5.2008, n. 12852, ove, in relazione a fattispecie di riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c., il Supremo Collegio ha affermato che “la corte di merito, determinando l'ammontare della diminuzione del prezzo in misura pari al costo sopportato dalla società acquirente per liberare l'immobile dalla discarica, ha inteso in sostanza ristabilire il rapporto di corrispettività tra prestazione e controprestazione tenendo conto della entità della minore utilità e del minor valore effettivo dell'area in questione – rispetto a quello che appariva in sede di pattuizione – a causa del vizio scoperto dopo la conclusione del contratto. Quindi la corte territoriale ha in effetti ed essenzialmente ritenuto che dalla presenza della discarica discendeva una riduzione del valore dell'area venduta e del relativo prezzo di vendita di entità pari al costo delle opere necessarie per consentire lo sfruttamento della natura edificatoria del suolo costituente la caratteristica principale del bene. Il detto costo è stato preso in considerazione non ai fini della quantificazione del danno subito dal compratore, bensì come semplice ed ulteriore criterio anche equitativo – avuto riguardo a tutti gli elementi in fatto acquisiti con riferimento, in particolare, alle caratteristiche ed alla natura del bene venduto ed alla menomata idoneità di tale bene a soddisfare le finalità dell'acquirente – per ripristinare
l'equilibrio economico tra le prestazioni contrattuali e per determinare la minore utilità e il minor valore del bene oggetto di compravendita a causa della irregolarità rappresentata dalla presenza di una discarica nel sottosuolo”).
In coerente applicazione del superiore indirizzo, nella vicenda in esame, il consulente tecnico d'ufficio ha sostenuto, “alla luce di quanto analizzato e constato allo stato attuale dei luoghi”, di poter “asserire che le fondazioni sono inesistenti, che i lavori non sono stati eseguiti a perfetta regola d'arte e che gli stessi dovranno essere realizzati con le opportune tecniche esecutive per ovviare alla carenza strutturale del fabbricato, attualmente instabile.
[…] considerando le osservazioni tecniche del Consulente Tecnico della parte resistente,
l'Ing. , rispondendo al “Quesiti n.

1 - n. 2”, le voci del C.M.E. – Computo Persona_2 Metrico Estimativo n. 5-6-7-9-10-11-12-13 sono state considerate in funzione delle attuali normative che impongono per la buona salubrità ed aerazione dei locali, in particolare di quelli

contro

-terra, la realizzazione di un vespaio aerato. Infine, rispondendo al “Quesito n.
3 e n. 4”, i prezzi utilizzati nella redazione C.M.E. – Computo Metrico Estimativo sono relative al Prezziario dei Lavori Pubblici della Regione Sicilia del 2018, non lontani dai prezzi del Prezziario dei Lavori Pubblici della Regione Sicilia del 2019, approvato in data
06/03/2019. Riepilogando le voci delle lavorazioni da eseguire per la messa in sicurezza dell'immobile riguardano (vedasi Allegato “F”- C.M.E. – Computo Metrico Estimativo): -
Voce 1 - 01.01.06.006 - “Scavo a sezione obbligata, per qualsiasi finalità, per lavori da eseguirsi in ambito urbano, eseguito con mezzo meccanico fino alla profondità di 2.00 m ogni qualvolta sarà riscontrata variazione delle classi di resistenza”, computato per una quantità stimata di €./mc 60,16, per una quantità di superficie stimata di mc 20,30, un importo complessivo di €. 1.221,24. - Voce 2 - 03.02.01.001 - “Acciaio in barre a aderenza migliorata
Classi B450 C o B450 A controllato in stabilimento, in barre di qualsiasi diametro, per lavori in cemento armato, dato in opera compreso l'onere delle piegature, il filo della legatura, le eventuali saldature per giunzioni, lo sfrido e tutto quanto altro occorre per dare il lavoro eseguito a perfetta regola d'arte, compreso l'onere per la formazione dei provini ed il conferimento in laboratorio per le prove dei materiali: per strutture in cemento armato intelaiate”, computato per un costo unitario di €./kg 2,02, per una quantità di superficie stimata di kg 457,06, per un importo complessivo di €. 923,26. - Voce 3 - 03.02.03 -
“Casseforme per getti di conglomerati semplici o armati, di qualsiasi forma e dimensione, escluse le strutture intelaiate in cemento armato e le strutture speciali, realizzate con legname
o con pannelli di lamiera monolitica d'acciaio rinforzati, di idoneo spessore, compresi piantane (o travi), morsetti a ganascia, morsetti tendifilo e tenditori, cunei bloccaggio, compreso altresì ogni altro onere e magistero per controventatura, disarmo, pulitura e accatastamento del materiale, il tutto eseguito a perfetta regola d'arte, misurate per la superficie dei casseri a contatto dei conglomerati”, computato per un costo unitario di €./mq
23,46, per una quantità di superficie stimata di mq 36,54, per un importo complessivo di €.
857,23. - Voce 4 - 03.01.04.01 - “Conglomerato cementizio per strutture in cemento in ambiente fortemente aggressivo classe d'esposizione XA3, XD3, XS2, XS3, (UNI 11104); classe di consistenza S3 - consistenza semi fluida: abbassamento (slump) da 100 a 150 mm, compreso la preparazione dei cubetti, il conferimento in laboratorio per le prove dei materiali, la vibratura dei getti, la lisciatura delle facce apparenti con malta di cemento puro ed ogni altro onere occorrente per dare il conglomerato in sito ed il lavoro eseguito a perfetta regola d'arte, esclusa l'eventuale aggiunta di altri additivi, da computarsi ove necessari ed escluse le casseforme e le barre di armatura. 1) per opere in fondazione per lavori edili
C35/45, computato per un costo unitario di €./mc 173,10, per una quantità di superficie stimata di mc 2,54, per un importo complessivo di €. 439,67. Mentre, i lavori consigliati per la buona esecuzione delle opere da eseguire negli ambienti a

contro

-terra riguardano (vedasi
Allegato “F”- C.M.E. – Computo Metrico Estimativo): - Voce 5 - 01.01.06.006 - “Scavo a sezione obbligata, per qualsiasi finalità, per lavori da eseguirsi in ambito urbano, eseguito con mezzo meccanico fino alla profondità di 2.00 m ogni qualvolta sarà riscontrata variazione delle classi di resistenza”, computato per una quantità stimata di €./mc 60,16, per una quantità di superficie stimata di mc 18,90, un importo complessivo di €. 1.137,02. - Voce
6 - 03.02.04 - “Fornitura e collocazione di rete d'acciaio elettrosaldata a fili nervati ad aderenza migliorata Classi B450 C o B450 A controllato in stabilimento, con diametro non superiore a 8 mm, di caratteristiche conformi alle norme tecniche vigenti, comprese le saldature ed il posizionamento in opera, gli eventuali tagli a misura, legature di filo di ferro,
i distanziatori, gli sfridi, eventuali sovrapposizioni anche se non prescritte nei disegni esecutivi, compreso l'onere per la formazione dei provini ed il conferimento in laboratorio per le prove dei materiali previste dalle norme vigenti in materia”, computato per un costo unitario di €./kg 2,47, per una quantità di superficie stimata di mc 378,65, per un importo complessivo di €. 935,27. - Voce 7 - 02.03.02.001 - “Formazione di vespaio aerato da realizzare mediante il posizionamento, su un piano preformato, di casseri a perdere modulari in polipropilene, costituiti da calotta piana o convessa a cupola ribassata delle dimensioni minime in pianta di cm 50x50 e varia altezza, poggiante su quattro o più supporti d'appoggio.
Tali cupole, mutuamente collegate, saranno atte a ricevere il getto di riempimento tra i casseri con calcestruzzo tipo C28/35. L'intercapedine risultante sarà atta all'aerazione e/o al passaggio di tubazioni o altro. Sono comprese le chiusure laterali per impedire l'ingresso del calcestruzzo nel vespaio, i necessari tubi di aerazione in PVC, il getto di calcestruzzo con rifinitura superiore a raso estradosso, ed ogni altro onere e magistero per dare il lavoro compiuto a perfetta regola d'arte secondo le indicazioni della casa produttrice. Restano esclusi ferri d'armatura e la formazione del piano d'appoggio, per m² di vespaio eseguito di altezza fino a 20 cm”, computato per un costo unitario di €./mq 28,22, per una quantità di superficie stimata di mq 37,80, per un importo complessivo di € 1.066,72. - Voce 8 -
02.03.01.002 - “Vespaio di pietrame calcareo, lavico o arenario forte, da utilizzarsi per sotto- pavimentazione, collocato con mezzo meccanico e formato con pietrame idoneamente disposto od altro materiale a scelta della D.L., compreso quanto occorre per dare il lavoro compiuto a perfetta regola d'arte, con materiale di riciclo proveniente dalle demolizioni in sito”, computato per un costo unitario di €./mc 36,75, per una quantità di superficie stimata di mc 1,89, per un importo complessivo di €. 69,46. - Voce 9 - 03.08.02 - “Conglomerato cementizio per strutture non armate o debolmente armate, confezionato con aggregati riciclati provenienti da idonei impianti di riciclaggio conformi al Regolamento Europeo N
305/2011 e rispondenti alle specifiche della norma UNI EN 12620 e ai requisiti delle norme
UNI 8520-1 e UNI 8520-2, compreso la preparazione dei cubetti, il conferimento in laboratorio per le prove dei materiali, la vibratura dei getti, la lisciatura delle facce apparenti con malta di cemento puro ed ogni altro onere occorrente per dare il conglomerato in sito ed il lavoro eseguito a perfetta regola d'arte, esclusa l'eventuale aggiunta di altri additivi, da computarsi ove necessari ed escluse le casseformi e le barre di armatura, per opere in fondazione con C12/15”, computato per un costo unitario di €./mc 120,48, per una quantità di superficie stimata di mc 3,78, per un importo complessivo di € 455,41. - Voce 10 - 19.05.01
- “Fornitura e posa in opera di geocomposito con polimero georete in HDPE o PE o
Polipropilele o Poliestere e polimero geotessile in Polipropilene o Poliestere, con funzione di drenaggio, filtrazione delle acque, separazione, posto a contatto con opere rigide, come muri di contenimento, per le applicazioni come previsto dalle norme EN 13249, EN 13250,
EN 13251, EN 13252, EN 13253, EN 13254, EN 13255, EN 13257, EN 13265. Il geocomposito sarà costituito da uno o due geotessili filtranti, le cui caratteristiche rispondono alle norme EN 10319, accoppiato ad un nucleo separatore tridimensionale drenante. Il geocomposito deve essere atossico, deve essere posto in opera generalmente a teli interi per tutta la lunghezza fino a completa protezione dell'eventuale tubo collettore (da compensarsi a parte), il collegamento fra due teli adiacenti sarà effettuato tramite delle bande di solo geotessile facenti parte della stuoia e fissati con apposite graffette o altro sistema. Le caratteristiche (determinate con le modalità stabilite dalle vigenti norme europee in materia) devono essere accertate e documentate dalla D.L., tutti i prodotti devono essere in possesso della marcatura CE, e la previsione di durabilità minima di 50 anni in terreni naturali come da norma EN 13438. Il geocomposito dovrà garantire le seguenti caratteristiche prestazionali con opzione rigida flessibile (R/F): - capacità drenante nel piano longitudinale (EN 12958) sotto un carico di 20 kPa e gradiente i=1 ≥ 1,10 l/(m*s); - - capacità drenante nel piano longitudinale (EN 12958) sotto un carico di 100 kPa e gradiente
i=1 ≥0,80 l/(m*s). Il geotessile dovrà garantire le seguenti caratteristiche prestazionali: - resistenza a trazione longitudinale (MD) (EN 10319) ≥10,0 kN/m; - resistenza a trazione trasversale (CMD) (EN 10319) ≥10,0 kN/m; - allungamento a rottura longitudinale (MD)
(EN 10319) ≤ al 50% - resistenza al punzonamento statico (EN 12236) ≥ 1,00 kN. È compreso
e compensato nel prezzo tutto quanto altro occorre per dare il materiale collocato in opera
a perfetta regola d'arte, compresi gli sfridi e sormonti per sovrapposizioni, per mq di superficie coperta”, computato per un costo unitario di €./mq 9,22, per una quantità di superficie stimata di mq 47,45, per un importo complessivo di €. 437,49. - Voce 11 -
15.04.14.001 - “Fornitura e collocazione di tubi in PVC pesante conformi alla norma UNI
EN 1329-I, in opera per pluviali, per colonne di scarico o aerazione, compresi i pezzi speciali occorrenti, i collari di ferro per ancoraggio con malta cementizia, la saldatura dei giunti, ogni altro onere ed accessorio per dare l'opera completa ed a perfetta regola d'arte, per diametro di 40 mm”, computato per un costo unitario di €./m 13,07, per una quantità di superficie stimata di m 26,00, per un importo complessivo di €. 339,82. - Voce 12 -
03.01.03.002 - “Conglomerato cementizio per strutture in cemento armato in ambiente debolmente aggressivo classe d'esposizione XC3, XD1, XA1, (UNI 11104 ), in ambiente moderatamente aggressivo classe d'esposizione XC4, XD2, XS1, XA2, (UNI 11104 ), in ambiente aggressivo senza gelo (anche marino) classe d'esposizione XC4, XD2, XS1, XA2
(UNI 11104 ); classe di consistenza S3 - consistenza semi fluida: abbassamento (slump) da
100 a 150 mm, compreso la preparazione dei cubetti, il conferimento in laboratorio per le prove dei materiali, la vibratura dei getti, la lisciatura delle facce apparenti con malta di cemento puro ed ogni altro onere occorrente per dare il conglomerato in sito ed il lavoro eseguito a perfetta regola d'arte, esclusa l'eventuale aggiunta di altri additivi, da computarsi ove necessari ed escluse le casseforme e le barre di Armatura, per opere in fondazione per lavori edili C28/35”, computato per un costo unitario di €./mc 159,40, per una quantità di superficie stimata di mc 3,78, per un importo complessivo di €. 602,53. - Voce 13 -
12.02.04.001 - “Fornitura e posa in opera di isolamento termo – acustico orizzontale su solai, porticati, terrazze, ecc., realizzato con pannelli rigidi delle dimensioni non inferiori ad 1 m², in lana di vetro idrorepellente trattata con resina termoindurente, rivestiti su una faccia con uno strato di bitume di elevata grammatura armato con un velo di vetro e un film di polipropilene a finire, al fine di renderlo idoneo per l'applicazione a caldo del manto impermeabile, compreso il tiro in alto ed ogni altro onere e magistero per dare l'opera completa a perfetta regola d'arte. Le caratteristiche tecniche dei pannelli dovranno essere le seguenti: resistenza alla compressione non inferiore a 3000 ÷ 5000 N/m² a seconda dello spessore di mm 30 ÷ 60; conduttività termica λ dichiarata a 10 °C di 0,037 W/(m²K); stabilità dimensionale ≤ 1% secondo le prove previste dalle norme EN 1604, ed ogni altro onere e magistero per dare il lavoro finito a perfetta regola d'arte, spessore del pannello cm 3”, computato per un costo unitario di €./mq 23,54, per una quantità di superficie stimata di mq
37,80, per un importo complessivo di €. 889,81. - Voce 14 – 05.01.11.001 - “Massetto di sottofondo isolante per pavimentazioni, confezionato in conglomerato cementizio per strutture non armate o debolmente armate, in ambiente secco classe d'esposizione X0 (UNI
11104), in ambiente umido senza gelo classe d'esposizione XC1, XC2 (UNI 11104), classe di consistenza S4 oppure S5, di classe C 16/20, e con 0,80 m3 d'argilla espansa, di spessore variabile da 4 cm a 6 cm, dato in opera a qualsiasi altezza compreso additivi aeranti, il tiro in alto, il carico, il trasporto, lo scarico, la stesa e la livellatura nonché ogni onere e magistero per dare l'opera finita a perfetta regola d'arte, realizzato all'interno degli edifici”, computato per un costo unitario di €./mq 19,85, per una quantità di superficie stimata di mq
47,45, per un importo complessivo di €. 941,88. Totale lavori di messa in sicurezza del fabbricato €. 3.441,40 Totale lavori consigliati per la buona esecuzione delle opere da eseguire negli ambienti a

contro

-terra €. 6.875,41. Inoltre, sono da computarsi in aggiunta gli oneri per la sicurezza, nella misura del 3% dell'importo lavori” (v. pagg.

5-13 della relazione depositata nel giudizio n. R.G. 1371/2019, prodotta anche quale all. 2 della citazione introduttiva dell'odierno procedimento).
Gli esiti raggiunti dall'ausiliario del Tribunale vanno condivisi, in quanto esaustivamente circostanziati sul piano tecnico ed oltretutto non contestati dal convenuto, che anzi, sia pur per la sola denegata ipotesi di operatività della garanzia invocata dall'attore – nella specie ritenuta operante alla luce delle argomentazioni esposte ai punti 2.1, 2.2 e 2.3 -, ha mostrato di reputare attendibili le considerazioni rese nella relazione depositata nel giudizio n. R.G.
1371/2019 (v. esplicitamente pag. 3 della comparsa di costituzione e risposta di CP_1
in cui si legge che, “come risulta dalla ctu del giudizio di accertamento tecnico
[...] preventivo, il costo complessivo delle opere da eseguire nell'immobile per cui è causa è di
Euro 10.626,31 (3.441,40 + 6.875,41 + 3%)”).
In conclusione, in accoglimento della domanda proposta da parte attrice ai sensi degli artt.
1490 e 1492 c.c., deve ridursi di €. 10.626,31 il corrispettivo di €. 35.000,00 della vendita rogata il 21.11.2018 dal notaio dott. (n. rep. 1892 e n. racc. 1480) ed Persona_3
intercorsa tra , quale compratore, e quale venditore, in Parte_1 Controparte_1
relazione all'immobile sito in contrada Castagno in Noto (SR) e censito al catasto del medesimo Comune al foglio n. 186, particella n. 354 (v. all. 3 della citazione).

2.5. Rideterminato – con pronuncia di carattere costitutivo di modifica dell'originario vincolo negoziale - il corrispettivo nella misura di €. 24.373,69 (€. 35.000,00 - €. 10.626,31), l'attore acquirente ha poi rappresentato di aver già versato l'intero prezzo originario di €. 35.000,00 ed ha pertanto chiesto condannarsi il convenuto alienante alla restituzione di quanto da quest'ultimo conseguito in misura eccedente rispetto al dovuto.
Da tale angolo visuale, la domanda attorea va qualificata come azione di ripetizione di indebito, in conformità al condivisibile orientamento espresso dalla prevalente giurisprudenza di legittimità per cui la disciplina di cui agli artt. 2033 e ss. c.c. si applica non solo nel caso in cui tra il solvens e l'accipiens non sia mai esistito alcun titolo giuridico giustificativo dell'attribuzione patrimoniale, ma anche allorché il pagamento sia stato effettuato in base ad un titolo apparente, come nel caso di nullità del contratto, o in base ad un titolo venuto meno dopo l'adempimento, come nel caso di annullamento, rescissione o risoluzione, o, infine, allorché il pagamento sia stato effettuato oltre il titolo, come nel caso in cui si assume che la prestazione contrattualmente dovuta sia inferiore a quella effettivamente pagata (in questi termini, si veda Cass. Civ. Sez. III 19.6.2008, n. 16612, in tema di ripetizione del pagamento in eccesso effettuato dal somministrato al somministrante).
Nel caso di specie, deve senz'altro ritenersi raggiunta la prova dei fatti costitutivi dell'indebito, da individuarsi nell'avvenuto pagamento, da un lato, e nella mancanza della causa giustificativa del pagamento, da un altro lato (v., al riguardo, Cass. Civ. Sez. I
9.10.2019, n. 25373; Cass. Civ. Sez. II 27.11.2018, n. 30713).
Ed infatti, la circostanza che l'attore abbia già provveduto alla corresponsione di €. 35.000,00 non ha formato oggetto di alcuna contestazione da parte del convenuto, mentre, per altro verso, la debenza del prezzo per il più ridotto ammontare di €. €. 24.373,69 è stata accertata nel punto che precede. In applicazione della disciplina in tema di indebito, pertanto, va condannato Controparte_1
a restituire ad l'importo di €. 10.626,31, pari al prezzo versato in misura Parte_1
eccedente rispetto al corrispettivo per come sopra rideterminato.

3. Va invece rigettata la domanda risarcitoria proposta dall'attore nei confronti del convenuto.
In proposito, si osserva che si è limitato ad affermare di avere “diritto al Parte_1
risarcimento del danno atteso che né lo stesso né la sua famiglia ha potuto usufruire nei tempi programmati dell'immobile acquistato e ciò ha causato inevitabili gravi disagi e la permanenza in un immobile di proprietà altrui” (v. pag. 3 della citazione).
Com'è noto, il riconoscimento della tutela risarcitoria esige il previo assolvimento degli oneri di allegazione e prova del pregiudizio subito.
Nel caso di specie, esaurendosi le deduzioni attoree in quanto sopra riportato e non essendo stato fornito sul punto alcun elemento istruttorio – tenuto conto della mancata produzione di documenti e della omessa articolazione di capitoli di prova orale rilevanti a tal riguardo -, la prospettazione attorea deve considerarsi, prim'ancora che indimostrata, carente sul piano allegatorio.
Più in particolare, non risulta in alcun modo chiarito quale uso l'attore avrebbe inteso fare dell'immobile acquistato né, tantomeno, quale entità abbia raggiunto il lamentato ritardo nella fruizione del bene ed in quali termini quest'ultimo si sia tradotto concretamente in un pregiudizio.
Analogamente indefinito – oltre che indimostrato – si è rivelato il fatto che il compratore abbia patito “gravi disagi” e sia stato costretto alla “permanenza in un Parte_1 immobile di proprietà altrui”.
Per altro verso, qualora l'intenzione dell'attore fosse stata quella di prospettare un pregiudizio di carattere non patrimoniale, la pretesa risarcitoria avrebbe del pari dovuto essere rigettata.
Ed infatti, anch'esso deve qualificarsi come danno conseguenza, per la cui risarcibilità occorrono puntuale allegazione e prova da parte del danneggiato.
Nel caso di specie, quanto dedotto da non denota una seria ed apprezzabile Parte_1
violazione di interessi afferenti alla persona, costituzionalmente protetti (arg. da Cass. Sez.
Un. Civ. 11.11.2008, n. 26972).
Né tantomeno le carenze allegatorie e probatorie sopra evidenziate possono superarsi con la liquidazione equitativa del danno, in quanto l'applicazione dell'art. 1226 c.c. – com'è noto – postula che sia stata raggiunta la dimostrazione della “reale esistenza” del danno stesso, “prova in difetto della quale non vi è spazio per alcuna forma di attribuzione patrimoniale”
(v. testualmente Cass. Civ. Sez. I 29.7.2009, n. 17677).
Con specifica attinenza al caso di specie, poi, il Supremo Collegio ha ancora precisato in materia che il ricorso alla disposizione in esame esige il preventivo accertamento che l'impossibilità o l'estrema difficoltà di una stima esatta del danno stesso dipenda da fattori oggettivi e non dalla negligenza della parte danneggiata nell'allegarne e dimostrarne gli elementi dai quali desumerne l'entità (Cass. Civ. Sez. III 12.4.2023, n. 9744, che ha confermato la sentenza impugnata, nella parte in cui aveva escluso la liquidazione in via equitativa del danno patito dal conduttore di un locale cantinato, ove erano allocati articoli da regalo deteriorati in conseguenza di un allagamento ascrivibile al , in assenza di CP_5
prova di tale pregiudizio).

4. Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno pertanto poste a carico del convenuto
Controparte_1
La liquidazione viene effettuata, come da dispositivo, secondo i parametri del D.M. n.
55/2014 – per come modificati dal D.M. n. 147/2022 -, nella misura dei medi per tutte le fasi, sia in relazione al presente procedimento sia in relazione al giudizio di accertamento tecnico preventivo, tenuto conto dell'attività difensiva concretamente svolta e del livello di complessità delle questioni giuridiche trattate (scaglione di riferimento: €. 5.201,00 - €.
26.000,00).
Con riguardo alla sola causa di merito oggetto di odierno esame, peraltro, ricorrono ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c. i presupposti per compensare nella misura di 1/3 le spese di lite, essendo stata rigettata la domanda risarcitoria proposta da . Parte_1
Va altresì posto definitivamente a carico del convenuto poiché soccombente, Controparte_1
il compenso liquidato all'ausiliario del Tribunale nel procedimento n. R.G. 1371/2019, con il riconoscimento del diritto alla restituzione in favore dell'attore che ne abbia anticipato l'esborso.


P.Q.M.


Il Giudice, dott. Gabriele Patti, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n.
R.G. 5698/2019, ogni altra istanza ed azione disattese:
- in riferimento alla vendita rogata il 21.11.2018 dal notaio dott. (n. rep. 1892 Persona_3
e n. racc. 1480) ed intercorsa tra , quale compratore, e Parte_1 Controparte_1 quale venditore, in relazione all'immobile sito in contrada Castagno in Noto (SR) e censito al catasto del medesimo Comune al foglio n. 186, particella n. 354, riduce il corrispettivo da €.
35.000,00 ad €. 24.373,69, per complessivi €. 10.626,31, per le ragioni di cui in motivazione;

- condanna il convenuto venditore a restituire all'attore compratore Controparte_1 Parte_1
la somma di €. 10.626,31, per le ragioni di cui in motivazione;

[...]
- in relazione al presente giudizio, ai sensi dell'art. 92, comma 2, c.p.c. compensa per 1/3 le spese di lite e condanna il convenuto a pagare in favore dell'attore Controparte_1 Parte_1
i residui 2/3, che liquida – all'esito della già operata compensazione – in €. 3.384,66
[...]
per compensi, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A., come per legge;

- condanna il convenuto a pagare in favore dell'attore le Controparte_1 Parte_1
spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo n. R.G. 1371/2019, che liquida in
€. 2.337,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, C.P.A. e I.V.A., come per legge;

- pone definitivamente a carico del convenuto il compenso liquidato Controparte_1 all'ausiliario del Tribunale nel procedimento n. R.G. 1371/2019, con il riconoscimento del diritto alla restituzione in favore dell'attore che ne abbia anticipato l'esborso.
Così deciso in Siracusa, l'8.1.2025.
Il Giudice dott. Gabriele Patti