REPUBBLICA ITALIANA
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA
La IV^ Sezione della Corte d'Appello di Venezia, composta dai magistrati:
dott. Guido Marzella Presidente relatore dott. Marco Campagnolo Consigliere
dott.ssa Elena Rossi Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
nella causa di appello iscritta al n. 1582/2024 R.G. e promossa con atto di citazione in riassunzione notificato da

Parte_1
(C.F. ) C.F._1
- attore in riassunzione -
elettivamente domiciliato in VERONA, VIA LEONCINO n. 16, con il patrocinio dell'avv. ZORZI ALBERTO,
contro
, Controparte_1
(C.F. ) C.F._2
- convenuta in riassunzione -
pagina 1 di 26 elettivamente domiciliata in VERONA, PIAZZA RENATO SIMONI n. 1, con il patrocinio dell'avv. TOLENTINATI MAURIZIO.
Oggetto della causa:
giudizio di riassunzione a seguito della pronuncia della ordinanza di Cassazione n.
18542/24, pubblicata in data 8.7.24.
Conclusioni dell'attore in riassunzione:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia, in funzione di Giudice di rinvio in appello, preso atto di quanto deciso dalla Corte di Cassazione con Ordinanza n. racc.
gen. 18542/2024 del 08.07.2024 nel procedimento R.G. N. 23990/2021, così statuire:
Nel merito
Respingersi l'appello proposto dalla sig.ra nei confronti del sig. Controparte_1
avverso la sentenza del Tribunale di Verona n. 312/2019, emessa nel Pt_1
procedimento n. 10613/2012 R.G., pubblicata il 13/02/2019, confermandosi la sentenza medesima, e in ogni caso, datosi atto che il signor si rende disponibile Parte_1
a consegnare la somma di € 16.974,29, o la diversa somma che verrà accertata in corso di causa, a titolo di saldo prezzo a parte convenuta al momento del trasferimento della proprietà, dichiararsi che le unità immobiliari distinte al catasto fabbricati del Comune
di Verona, Foglio 47:
- m.n. 311 sub 1 – piano T – 1 – 2, Cat. A/2, CL. 3, vani 10,5;
- m.n. 311 sub 4 piano T – 1 -2, Cat. C/2, CL. 2, mq 140 ;
- m.n. 311 sub 3 piano T – bene comune non censibile – area scoperta,
nonché i circostanti terreni pertinenziali distinti al Catasto Terreni del Comune di
Verona, Foglio 47:
- m.n. 303 – ha 0.03.33;
- m.n. 305 – ha 0.00.01;
pagina 2 di 26 - m.n. 307 – ha 0.10.36;
- m.n. 312 – ha 0.09.52; -
m.n. 314 – ha 0.15.10;
di totali ha 0.38.32, il tutto in un unico corpo compreso tra i seguenti confini:
m.n. 313, m.n. 315, m.n. 306, m.n. 304, m.n. 308 e m.n 309, salvo i più recenti e precisi,
sono trasferiti dalla sig.ra nata a [...] il [...], C.F. Controparte_1
, al sig. nato a [...], il [...], C.F._2 Parte_1
C.F. , per la quota indivisa di 47/100 (quarantasette centesimi). C.F._1
Respingersi le domande tutte svolte da controparte con l'atto di citazione d'appello dd.
18.03.2019, e con la comparsa di risposta depositata in data 20.01.2025.
In ogni caso
Con vittoria di spese e compensi di lite inerenti al giudizio d'appello, quello di
Cassazione e quello di rinvio.
Ci si oppone al documento nuovo prodotto per la prima volta da parte appellante con l'atto d'appello dd 18.03.2019., ovvero il c.d. riepilogo di tutti i versamenti eseguiti dalla sig.ra prodotto a doc. 4), nonché ai documenti nuovi depositati con la CP_1
comparsa del 20.01.2025, ed in particolare al prospetto riepilogativo di tutti i versamenti mensili – eseguiti e da eseguire – relativi ai tre mutui dall'inizio alla fine prodotto a doc.
13).
In via istruttoria:
In via subordinata, e per mero spirito di tuziorismo, ordinarsi l'esibizione ex art. 210
c.p.c., ovvero disporsi l'acquisizione di informazioni ex art. 213 c.p.c., alla
Pubblicazione Amministrazione, ovvero nella fattispecie al Comune di Verona, in relazione alla documentazione edilizio / urbanistica relativa all'immobile oggetto del contendere.
pagina 3 di 26 Conclusioni della convenuta in riassunzione:
Si chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello di Venezia, in funzione di Giudice di rinvio, anche in accoglimento dell'appello proposto da avverso la predetta Controparte_1
sentenza 312/2019 pubblicata il 13.2.2019 del Tribunale di Verona ed in riforma di tale sentenza di I grado, voglia accogliere le seguenti conclusioni.

1. Rigettarsi tutte le domande proposte da contro Parte_1 Controparte_1
perchè inammissibili ed infondate in fatto ed in diritto ed ordinarsi la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale avvenuta il 13.11.2012 Registro Generale n.
37829, Registro Particolare n. 27101, presentazione n. 36, come da nota di trascrizione sub doc. 82 di primo grado e sub doc. 52 di primo grado. Pt_1 CP_1

2. Accogliersi la domanda principale di (formulata da costei in via Controparte_1
riconvenzionale in primo grado) e perciò accertarsi la piena legittimità del recesso ex art. 1385 cc effettuato da dal contratto preliminare di compravendita Controparte_1

8.4.2004 e successiva scrittura privata integrativa-modificativa, per grave inadempimento di parte promissaria acquirente , recesso avvenuto, da Parte_1
ultimo, con atto 3.4.2013 notificato tramite Ufficiale Giudiziario (doc. 43 di CP_1
primo grado), ed accertarsi altresì il conseguente diritto di di trattenere Controparte_1
a titolo definitivo la caparra confirmatoria di € 146.000,00 a lei corrisposta da Pt_1
come da quietanza contenuta a pag. 2 del suddetto preliminare 8.4.2004.
[...]

3. Accogliersi la domanda subordinata di (formulata anch'essa in via Controparte_1
riconvenzionale in primo grado), e perciò emettersi ex art. 2932 cc sentenza che tenga luogo del contratto preliminare di compravendita 8.4.2004 e successiva scrittura privata integrativa-modificativa non conclusi disponendosi il trasferimento del 47% della piena ed esclusiva proprietà, da (cod. fisc. ) ad Controparte_1 C.F._2
pagina 4 di 26 (cod. fisc. ), della consistenza immobiliare Parte_1 C.F._1
oggetto di causa (immobili siti in Verona, via Volte Maso n. 25) e segnatamente:
- deposito attrezzi posto al piano terra e primo, con sovrastanti soffitte al piano secondo,
nonché adiacente fabbricato di civile abitazione posto ai piani terra, primo e secondo,
con area scoperta di pertinenza e circostanti terreni, il tutto distinto:
- i fabbricati con area scoperta di pertinenza, al Catasto Fabbricati del Comune di
Verona, foglio 47,
mappale 311, sub. 1, piano T-1-2, cat. A/2, classe 3, vani 10,5, R.C.E. 1.355,70;
mappale 311, sub. 4, piano T-1-2, cat. C/2, classe 2, mq. 140, R.C.E. 318,14;
mappale 311, sub. 3, piano T, area scoperta;

- i circostanti terreni pertinenziale al Catasto terreni del Comune di Verona, foglio 47,
mappale 303, ha. 0.03.33, R.D.E. 0,12, R.A.E. 0,03
mappale 305, ha. 0.00.01, R.D.E. 0,01, R.A.E. 0,01
mappale 307, ha. 0.10.36, R.D.E. 5,35, R.A.E. 2,41
mappale 312, ha. 0.09.52, R.D.E. 5,90, R.A.E. 4,43
mappale 314, ha. 0.15.10, R.D.E. 0,55, R.A.E. 0,16
totali ha. 0.38.32, R.D.E. 11,93, R.A.E. 7,04;
- il tutto in un unico corpo compreso tra i seguenti confini: mappali 313, 315, 306, 304,
308 e 309, salvo più recenti e precisi, subordinatamente:
- all'accollo ex art. 1273 cc, da parte di , del 47% delle rate dei tre Parte_1
mutui ipotecari gravanti su detto immobile, accollo per il quale si Controparte_1
rende sin d'ora disponibile e ne fa offerta ex art. 2932 cc;

- al rimborso da a del 47% di tutte le rate dei tre Parte_1 Controparte_1
mutui di cui sopra da quella di maggio 2011 compresa in poi fino al momento del predetto accollo (ad oggi, e quindi a tutto dicembre 2024) tale 47% ammonta a totali €
pagina 5 di 26 45.031,16 come da prospetto riepilogativo di tutti i versamenti mensili – eseguiti e da eseguire – relativi ai tre mutui dall'inizio alla fine che si produce sub all. 13).

4. Compensi e spese rifusi per ciascuno dei gradi di giudizio: primo, secondo,
Cassazione e rinvio, come da producende note che saranno redatte ex DM 55/2014
s.m.i. (Cassazione 10.3.2014 n. 5535).

5. Condannarsi a restituire a l'importo di € 29.698,75 Parte_1 Controparte_1
pagato dalla all' in esecuzione delle sentenze di I e II grado (ovviamente CP_1 Pt_1
con detrazione degli importi già restituiti e restituendi).

6. Sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.

7. In via istruttoria subordinata, rigettarsi l'istanza ex art. 213 cpc di controparte perché
inammissibile e si chiede:
- previa revoca delle ordinanze emesse dal Tribunale di Verona alle udienze del
30.10.2015 e del 22.4.2016, ammettersi il teste a deporre sulle prove Testimone_1
ammesse e cioè sui capitoli di prova orale di parte nn. 11 e 12 della memoria 183 CP_1
n. 2 Fiocco di primo grado depositata il 9.12.2013 (“11. vero che dopo la convivenza fra le parti iniziata nel dicembre del 2006, veniva di volta in volta concordata tra le parti una somma supplementare che l' versava, in aggiunta al 47% delle rate dei tre Pt_1
mutui, sul conto corrente bancario di appoggio agli stessi intestato alla e che tale CP_1
eccedenza veniva moltiplicata per due e bonificata dalla da un proprio conto CP_1
corrente personale al conto corrente comune presso la Banca Popolare di Verona n.
40963 di cui prima si è detto, come da documenti 17-18-19-20-21-22-50 che si rammostrano”; “12. vero che la bozza di accordo transattivo sub doc. 23 che si CP_1
rammostra è stata preparata dal difensore dell' e consegnata da quest'ultimo alla Pt_1
, presso la portineria della Banca Popolare di Verona – Via Quintino Sella in data CP_1
9.7.2012.”);
pagina 6 di 26 - a modifica dell'ordinanza istruttoria del Tribunale di Verona 26-28.10.2014,
ammettersi tutti i capitoli di prova orale di parte ivi esclusi (1-2-3-4-5-6-7-8-9- CP_1
10 della memoria 183 n. 2 Fiocco di primo grado depositata il 9.12.2013: “1. vero che al momento della sottoscrizione dei contratti sub docc.

3-4 che si rammostrano, le CP_1
parti oggi in causa avevano una relazione sentimentale, che essi hanno convissuto nell'immobile di proprietà oggetto di quei contratti a partire dal dicembre del CP_1
2006 e che tale convivenza si è interrotta con la fine della relazione sentimentale nell'aprile del 2011”; “2. vero che, nei giorni immediatamente anteriori e successivi alla sottoscrizione dei contratti sub docc.

3-4 che si rammostrano, l' aveva CP_1 Pt_1
riferito a conoscenti comuni il contenuto di tali contratti, aggiungendo di essere “socio di minoranza” nell'operazione e di dover pagare sin da subito alla convivente il CP_1
47% delle rate dei tre mutui gravanti sull'immobile oggetto di quei contratti;
” “3.vero che, al momento della sottoscrizione dei contratti sub docc.

3-4 che si CP_1
rammostrano, le parti hanno convenuto che la parte di prezzo corrispondente ad €
124.000,00, corrispondente al capitale residuo a quella data dei tre mutui gravanti sull'immobile negoziato, sarebbe dovuta essere corrisposta dall' alla Pt_1 CP_1
tramite rimborso del 47% delle rate di tali mutui fino al momento del formale trasferimento di proprietà e poi, da questo momento in poi, tramite accollo di tale 47%
da parte dell'acquirente direttamente nei confronti della Banca” (la Pt_1
giurisprudenza ammette, persino nei contratti per i quali sia richiesta a pena di nullità la forma scritta, la prova testimoniale finalizzata a chiarire la volontà delle parti, come affermato da Cassazione 19.8.1996 n. 7635 e da Cassazione 9.2.1987 n. 1337, ed è
proprio questo il caso perché controparte ha introdotto dubbi sulla volontà delle parti);
“4. vero che l' ha provveduto a rimborsare alla il 47% delle rate di tali Pt_1 CP_1
tre mutui sin dalla sottoscrizione dei contratti sub docc.

3-4 che si rammostrano CP_1
pagina 7 di 26 fino all'aprile 2011 compreso”; “5. vero che, durante il periodo di convivenza – CP_1
dal dicembre del 2006 all'aprile 2011, l' ha lavorato a Novara nel Pt_1 Pt_1
periodo dicembre 2006 – luglio 2007 compreso e che, in tale periodo, l' Pt_1
rientrava a Verona tutti i fine settimana ed anche a metà settimana, di norma il mercoledì, ripartendo il giovedì mattina;
” “6. vero che, al tempo dei fatti di causa ed anche oggi, entrambe le parti in causa erano e sono dipendenti della Banca Popolare di
Verona;” “7. vero che il conto corrente presso la Banca Popolare di Verona sub docc. 16
- 47 - 48 che si rammostrano n. 40963 era dotato di due carte bancomat in uso CP_1
una alla e una all' ed era il conto comune di costoro alimentato dagli CP_1 Pt_1
stessi in regime di convivenza e utilizzato da loro per i bisogni e le spese della coppia convivente;
” “8. vero che la cointestataria madre della , mai ha Persona_1 CP_1
utilizzato tale conto;
” “9. vero che la cointestazione – era stata decisa CP_1 Per_1
dalle parti oggi in causa perché sia la che l' erano e sono dipendenti della CP_1 Pt_1
Banca Popolare di Verona e non si voleva evidenziare la relazione sentimentale, non gradita all'Ente datore di lavoro;
” “10. vero che, prima della convivenza iniziata nel dicembre del 2006, a far data dalla sottoscrizione dei contratti sub docc.

3-4 che CP_1
si rammostrano, l' ha provveduto a versare il 47% di ogni singola rata dei tre Pt_1
mutui gravanti sull'immobile oggetto di causa nel conto corrente intestato alla di CP_1
appoggio di tali mutui come da documenti 14-15-49 che si rammostrano”; e 13 CP_1
della memoria 183 n. 3 Fiocco di primo grado depositata il 27.12.2013: “13 Vero che,
dal maggio del 2011 al luglio del 2012, le parti si sono incontrate e sentite per trovare una soluzione bonaria e complessiva alla vertenza, e che,in tali occasioni, la ha CP_1
sollecitato all' il rimborso del 47% delle rate dei tre mutui oggetto di causa Pt_1
anche per gli arretrati (ciò è avvenuto il 31.5.2011, il 18.6.2011 ed il teste e l'interrogato pagina 8 di 26 precisino le date degli ulteriori contatti tra le parti in ordine a quanto sopra).”), con il teste in sostituzione della deceduta Testimone_1 Persona_2
- ammettersi l'istanza ex art. 210 cpc contenuta alla pag. 12 della memoria 183 n. 2
Fiocco di primo grado depositata il 9.12.2013 (“Sempre in via istruttoria, qualora controparte dovesse contestare la provenienza dall' o dalla dei Pt_1 CP_1
versamenti di danaro di cui ai documenti nn. 15-16-17-18-19-20-21-22-49-50 ed CP_1
ivi evidenziati secondo quanto indicato nei documenti stessi e negli scritti difensivi di questa difesa, si chiede che il Tribunale, ex art. 210 cpc, voglia ordinare alle Banche
Cassa di Risparmio del Veneto e Banca Popolare di Verona l'esibizione delle relative contabili e dei relativi ordini di esecuzione.”)
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Il giudizio di primo grado
Con atto di citazione avanti al Tribunale di Verona, premettendo: Parte_1
- di avere sottoscritto in data 8.4.04, in qualità di promissario acquirente, unitamente ad in qualità di promittente venditrice, un contratto preliminare di Controparte_1
compravendita avente ad oggetto la quota di 47/100 della piena proprietà di un compendio immobiliare ubicato nel Comune di Verona e censito Catasto Fabbricati
al foglio 47, mappale 311, subalterni 1, 4 e 3, nonché dei circostanti terreni pertinenziali censiti al Catasto Terreni al foglio 47, mappali 303, 305, 307, 312 e
314,
- che il corrispettivo della vendita veniva convenuto in complessivi € 282.000,00, di cui € 146.000,00 già versati a titolo di caparra confirmatoria e debitamente quietanzati, € 12.000,00 da versarsi in 15 rate mensili, dell'importo di € 800,00 ciascuna, entro il giorno 25 di ogni mese, dall'aprile 2004 al giugno 2005, ed €
124.000,00 a saldo, da soddisfarsi mediante accollo dei due mutui ipotecari pagina 9 di 26 all'epoca già in essere con la (poi , Controparte_2 CP_3
nonché del mutuo ancora da stipulare (ed effettivamente in prosieguo stipulato), da parte della promittente venditrice con il medesimo istituto di credito, per l'importo di € 75.000,00,
- che, in seguito, tra le parti era stato concluso un accordo integrativo in forza del quale venivano modificate le modalità di pagamento, prevedendosi, anzi tutto, quale termine finale per la corresponsione della somma rateizzata di € 12.000,00 il mese di dicembre 2005 e, secondariamente, che l'accollo dei tre mutui avrebbe riguardato il 47% delle rate mensili degli stessi,
- di avere quindi corrisposto, nel periodo compreso tra il 5.6.04 ed il 29.4.11, oltre all'importo quietanzato, l'ulteriore somma di € 119.025,71, come attestato, in parte,
da dichiarazioni quietanzate, in altra parte, da contabili bancarie, per un totale di €
265.025,71,
- di avere pertanto invitato senza esito la promittente venditrice, con lettera del
27.6.12, al rogito del definitivo, previa corresponsione, in favore di quest'ultima,
dell'ammontare residuo del prezzo a suo tempo convenuto, pari ad € 16.974,29, precisando che, nell'intendimento delle parti, l'accollo doveva ricevere formalizzazione unicamente in sede di stipula del contratto definitivo,
ha convenuto in giudizio la menzionata controparte chiedendo la pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 cc in relazione al compendio immobiliare di cui sopra, dato preliminarmente atto della propria disponibilità a versare il prezzo residuo come sopra quantificato.
Costituitasi in giudizio, la convenuta, pur dando atto dell'avvenuta corresponsione da parte dell'attore delle rate mensili e della quota dei tre mutui oggetto di accollo, sino all'aprile 2011, allorché, a seguito della cessazione del rapporto di convivenza, aveva pagina 10 di 26 interrotto ogni versamento, eccepiva:
- che, in base al tenore contrattuale, l'accollo dei tre mutui, lungi dall'essere subordinato alla stipula del rogito definitivo, era già operativo a seguito della sottoscrizione del preliminare e della scrittura privata integrativa,
- che i pagamenti, ex adverso imputati a corrispettivo della cessione immobiliare,
trovavano, in realtà, giustificazione, nella costante contribuzione, da parte dell'attore, alle spese di convivenza, come suffragato anche dall'avvenuta apertura di un conto corrente, intestato alla convenuta ed alla di lei madre, su cui sarebbero confluiti, oltre alla quota mutui del 47%, anche i predetti esborsi,
sicché instava per il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale principale,
per l'accertamento della piena legittimità del proprio recesso dal preliminare, ex art. 1385 cc, per grave inadempimento del promissario acquirente e del conseguente diritto a trattenere la caparra confirmatoria già incamerata di € 146.000,00 ovvero, in subordine, per la pronuncia di sentenza costitutiva ex art. 2932 cc, a fronte dell'accollo del 47% delle rate future successive al trasferimento nonché del rimborso del 47% delle rate già da ella anticipate a partire dal maggio 2011 e quantificate al giugno 2018 in complessivi € 23.012,67.
Procedutosi alla trattazione del giudizio con il deposito di documenti e l'assunzione delle prove orali, la causa è stata quindi decisa con la sentenza n. 312/19, pubblicata in data 13.2.19, in forza della quale il giudice di primo grado:
- riscontrato esservi prova dell'avvenuta corresponsione, da parte dell' di Pt_1
somme per un totale di € 265.025,71, di cui € 146.000,00 corrisposti a titolo di caparra confirmatoria ed € 119.025,71 versati in seguito, tra cui € 12.000 a rate mensili ed il residuo a titolo di accollo lato sensu interno, ossia quale mero rimborso tra le parti,
pagina 11 di 26 - richiamato il principio secondo cui, quando l'obbligato ha dimostrato di avere eseguito i pagamenti cui era tenuto, spetta alla controparte, che assuma doversi imputare questi pagamenti ad estinzione di altre sue ragioni, dimostrare le condizioni necessarie della dedotta, diversa imputazione,
- opinato che le prove orali non avessero consentito di corroborare, con sufficiente grado di certezza e di specificità, che i pagamenti in questione dovessero essere imputati a titolo di contribuzione alle spese del menage famigliare, atteso che le circostanze riferite dai testi erano risultate da questi ultimi conosciute esclusivamente de relato, oltre ad essersi palesate, nella quasi totalità dei casi, non sufficientemente precise, in particolare dal punto di vista sia cronologico che quantitativo,
ha disposto il trasferimento in favore dell'attore del compendio immobiliare conteso,
subordinatamente al pagamento da parte dell' del residuo prezzo di € 16.974,29 Pt_1
in favore della . CP_1


2. Il giudizio di appello
Proposto appello da parte di quest'ultima, cui l' resisteva, questa Corte Pt_1
d'Appello dichiarava l'inammissibilità del gravame ai sensi del disposto dell'art. 342
cpc dal momento che i motivi di impugnazione non risultavano numerati né indicati in maniera specifica ma si fondevano in una inestricabile esposizione che non distingueva tra fatto e diritto e nemmeno indicava i punti precisi della sentenza di primo grado di cui ci si doleva.


3. Il giudizio di legittimità
Avverso la menzionata pronuncia la ha quindi proposto ricorso in Cassazione CP_1
censurando la mancata fissazione da parte della Corte lagunare dell'udienza di discussione da lei richiesta, nel corso della quale le lacune evidenziate avrebbero potuto pagina 12 di 26 essere colmate, e dolendosi della pronuncia di inammissibilità, resa sebbene l'atto di impugnazione risultasse conforme alle previsioni legislative.
Proposto controricorso da parte dell' la Suprema Corte ha quindi accolto il Pt_1
secondo motivo di gravame affermando che la Corte territoriale, pur trovandosi dinanzi ad un atto di appello di chiarezza non cristallina e tuttavia rispettoso del parametro della specificità delle censure svolte, aveva omesso uno sforzo esigibile di pervenire ad una pronuncia di merito.


4. Il giudizio di rinvio
Preso atto di tale pronuncia l' dato corso alla riassunzione del giudizio, ha Pt_1
ribadito la fondatezza della domanda formulata ai sensi dell'art. 2932 cc;
ha evidenziato la fragilità della tesi sostenuta dalla promittente venditrice ed ha sottolineato la conseguente infondatezza delle domande riconvenzionali formulate dalla controparte,
rinnovando le pretese già avanzate in primo grado, come meglio precisato in epigrafe.
A propria volta costituitasi in giudizio l'originaria appellante ha esplicitato due motivi di gravame insistendo per il rigetto delle domande svolte dall' e l'accoglimento Pt_1
delle proprie richieste formulate in via riconvenzionale.
Procedutosi alla trattazione cartolare del giudizio, la causa è stata quindi rimessa al collegio per l'udienza del 16 aprile 2024.


5. I motivi della decisione
La domanda svolta dall' è fondata e merita quindi accoglimento nei limiti di cui Pt_1
al dispositivo.
5.1 Con il primo motivo d'appello la si duole del fatto che il Tribunale sia CP_1
incorso in un evidente errore nell'applicazione delle regole sulla ripartizione dell'onere della prova in materia di adempimento delle obbligazioni contrattuali, osservando che pagina 13 di 26 l'onere del debitore di provare il fatto estintivo dell'altrui credito costituisce un prius
logico rispetto all'onere del creditore di provare la diversa imputazione di pagamento e che la prova di tale fatto estintivo si ha solo quando il debitore sia riuscito a dimostrare che il pagamento sia stato puntualmente eseguito con riferimento proprio a quel determinato credito azionato dal creditore, ciò che non si sarebbe verificato nel caso di specie ove, in presenza di una astrattezza della causale dei vari versamenti e potendo i medesimi essere giustificati da diversi motivi, sarebbe stato onere dell' di Pt_1
fornire la prelativa prova.
Sottolinea, d'altro canto, come controparte non sia stata in grado di giustificare la sopravvenuta interruzione dei versamenti, non essendovi alcuna prova scritta del presunto accordo intervenuto in proposito con ella, da ritenersi necessario ad
substantiam in quanto veniva a modificare il prezzo della vendita e cioè un elemento essenziale del preliminare, negando che a tanto bastasse la mail datata 17.6.11, di significato innocuo e ben chiarito in sede di interpello, comunque tale da giustificare semmai solo una sospensione dei versamenti.
Contesta, inoltre:
- che l'obbligo dell' fosse quello di pagare il solo prezzo indicato nel Pt_1
preliminare, senza qualsivoglia accollo,
- che la stipula del rogito entro il termine originariamente previsto sarebbe stata condizione dell'accollo per cui, scaduto quel termine, sarebbe venuto meno anche quest'ultimo,
ed evidenzia, al contrario,
- che diversi pagamenti, imputati dallo stesso ad acconti sul prezzo, abbiano Pt_1
pagina 14 di 26 in realtà avuto causali ben diverse ed esplicitate quale quota del 47% per mutui,
quota del 50% per spese notarili, quota del 47% per rimborso ICI 2004 e saldo della fattura n. 50 del 29.6, di anticipo dei lavori di ristrutturazione,
- che nessuno degli altri versamenti riporta quale causale “acconto prezzo” o dicitura similare, pure notando che, trattandosi di pagamenti a cadenza mensile, gli stessi non risultano presuntivamente compatibili con l'imputazione ad acconto sul prezzo di una vendita immobiliare quanto, piuttosto, con causali di altro tipo.
Con la seconda ragione di gravame, da esaminarsi congiuntamente alla prima in quanto alla stessa strettamente connessa, la si duole, invece, che nella sentenza di primo CP_1
grado non si sia tenuto conto del fatto che i pagamenti compiuti dall' Pt_1
risultavano, in realtà, riferibili:
- in parte a causali diverse rispetto a quella asserita di versamento di acconti sul prezzo della compravendita,
- in altra parte, fino al novembre 2006, al rimborso mensile del 47% delle rate dei mutui a tasso variabile e quindi con importi non sempre uguali ma del medesimo ordine di grandezza,
- in ultima istanza, a partire dal dicembre 2006 (epoca di inizio della convivenza)
e fino all'aprile 2011 (momento di conclusione della convivenza), sia al predetto rimborso mensile di cui sopra sia al sostenimento delle spese di convivenza volta per volta concordate, destinate ad alimentare il fondo cassa appositamente creato dalla coppia e sul quale ciascun componente di essa versava la propria quota di spettanza, siccome confermato dai testi e e dal fatto Tes_2 Per_1
che, al momento della conclusione della relazione, ella bonificava all' Pt_1
pagina 15 di 26 l'esatta metà delle somme in quel momento presenti sul conto, che veniva chiuso.
Precisa inoltre, in proposito, come ulteriore elemento di conferma di quanto esposto sia costituito dal tenore della bozza di accordo transattivo predisposta dall' nel cui Pt_1
ambito il medesimo riconosceva di aver pagato rilevanti importi non rimborsabili per la conduzione della casa e di aver riversato alla compagna il 47% delle rate dei mutui, con richiesta di esonero dall'obbligo di tale rimborso per il futuro.
I predetti motivi sono infondati.
Sotto un primo profilo deve, invero, osservarsi come, con il preliminare in oggetto, le parti avessero convenuto un prezzo di compravendita di € 282.000,00 da versarsi:
- quanto ad € 146.000,00 a titolo di caparra confirmatoria e di cui veniva data quietanza nell'ambito dell'atto stesso,
- quanto ad € 12.000,00 da versarsi in quindici rate mensili di € 800,00 con decorrenza dall'aprile 2004 e scadenza al giugno 2005, poi pacificamente versati dall' Pt_1
- quanto ad € 124.000,00 mediante accollo fatto dalla promittente venditrice al promissario acquirente delle quote dei mutui allora in essere con
[...]
, di cui ai contratti conclusi in data 7.2.00 e 16.1.01, nonché del CP_4
mutuo di € 75.000,00 che la doveva stipulare con il medesimo istituto di CP_1
credito, con la precisazione che i predetti accolli sarebbero stati formalizzati in sede di stipula del rogito definitivo di trasferimento della proprietà da effettuarsi entro la data del 30.6.05.
Clausola questa poi parzialmente modificata mediante un accordo aggiuntivo in forza pagina 16 di 26 del quale le parti concordavano che il promissario acquirente si impegnasse:
- a versare l'importo di € 12.000,00 entro il dicembre 2005,
- a riconoscere alla promissaria venditrice, ogni mese, il 47% delle rate mensili dei mutui già in essere presso , con precisazione che Controparte_4
l'accollo in questione sarebbe poi stato pari al 47% del residuo degli stessi alla data del rogito e con contestuale previsione di annullamento di tutte le precedenti pattuizioni.
Il che, a giudizio di questo collegio, pur nella poco chiara formulazione della pattuizione, vale a significare che, a modifica degli accordi iniziali, l' si Pt_1
impegnava a corrispondere il residuo prezzo dovuto alla promittente venditrice:
- da un lato, mediante il versamento della somma di € 12.000,00 entro il dicembre
2005,
- d'altro lato, mediante l'accollo del 47% delle rate mensili dei mutui già
all'epoca in essere, a valere dalla data di stipula del definitivo, siccome necessariamente desumibile dalla circostanza che le parti espressamente prevedevano che esso sarebbe stato “pari al 47% del residuo degli stessi alla
data del rogito”, che si ipotizzava sarebbe intervenuta a breve, sebbene non più
entro la data del 30.6.05 originariamente indicata, dal momento che il pagamento di una parte del prezzo veniva già dilazionata al dicembre del medesimo anno.
Circostanza quest'ultima poi confermata dal fatto che nessuna delle parti, per lunghi anni, e cioè sino al 2012, abbia mai invitato l'altra a concludere il definitivo mentre,
medio tempore, i versamenti da parte dell' continuavano ininterrottamente, Pt_1
pagina 17 di 26 venendo pacificamente accettati dalla che, con tale condotta, manifestava tacita CP_1
accettazione della posposizione della conclusione della compravendita.
Sotto un secondo profilo va quindi notato come l' abbia poi provato: Pt_1
- in forza del doc. 2) il versamento del complessivo importo di € 26.550,71 a titolo:
o in parte di decurtazione e, infine, di estinzione del debito di € 12.000,00,
tutto pagato con una parte delle somme quietanzate nel citato documento,
o in parte di saldo del 47% delle rate dei mutui in essere, per un totale di €
10.046,36,
o in parte di saldo del 50% delle spese notarili per l'acquisto del rustico,
per € 3.630,00,
o in parte di saldo della quota del 47% dell'anticipo ICI, per € 124,35,
- in forza dei doc. da 3) a 8) il versamento dell'importo mensile di € 700,00, privo di qualsiasi imputazione,
- in forza dei doc. da 9) a 12) il versamento dell'importo mensile di € 750,00,
privo di qualsiasi imputazione,
- in forza dei doc. da 13) a 74) il versamento di importi mensili oscillanti fra un minimo di € 300,00 ed un massimo di € 2.150,00, privi di qualsiasi imputazione.
Tanto chiarito in linea di fatto, deve poi ricordarsi come, in diritto, la Suprema Corte
abbia avuto modo di affermare:
- che qualora un soggetto agisca per il soddisfacimento di un determinato credito riferito a specifiche prestazioni e il debitore eccepisca di avere corrisposto nel tempo una somma maggiore rispetto a quella richiesta, riferendola indistintamente a tutti i pagina 18 di 26 rapporti intercorsi con la controparte, l'onere del debitore di dimostrare l'efficacia estintiva del versamento non possa ritenersi assolto in base al rilievo che il creditore non abbia contestato la ricezione di tali somme, deducendo semplicemente l'incongruenza fra l'ammontare indicato nella domanda e quello oggetto dell'eccezione giacché, ove la relazione fra la pretesa e l'adempimento non emerga
ex se dalla corrispondenza degli importi o da altre circostanze idonee, anche sul piano presuntivo, a circoscrivere l'efficacia estintiva del pagamento, il debitore non può limitarsi a sostenere genericamente la natura omnicomprensiva del pagamento stesso (Cass.

9.11.18 n. 28779),
- che colui che agisce per il pagamento di un proprio credito assolve l'onere probatorio a suo carico con la dimostrazione del rapporto o del titolo su cui è
fondata la pretesa fatta valere in giudizio, e non è tenuto a provare anche che il debitore non abbia pagato, costituendo il pagamento un fatto estintivo la cui prova incombe al debitore che lo eccepisce, precisando altresì che siffatta prova, peraltro,
per poter validamente contrastare la dimostrazione del credito data dalla controparte,
deve avere carattere certo e determinato, con specifico riferimento al rapporto o titolo dedotto in giudizio, giacche ogni incertezza o ambiguità in proposito non può
che risolversi, atteso l'onere imposto dalla norma, in danno del debitore (Cass.

7.5.80 n. 3020).
Ciò posto, ne discende allora la sostanziale sussistenza dei presupposti per ritenere provato l'assunto dell' di aver versato alla ex compagna, a soddisfazione delle Pt_1
obbligazioni assunte con il preliminare, il complessivo importo di € 261.271,36,
dovendosi detrarre dai versamenti effettuati per € 265.025,71 la somma di € 3.630,00,
pagina 19 di 26 relativa al saldo del 50% delle spese notarili per l'acquisto del rustico e quella di €
124,35, relativa al saldo della quota del 47% dell'anticipo ICI.
Ed infatti, ad eccezione di tali ultimi pagamenti, specificamente destinati a soddisfare necessità diverse rispetto a quelle prese in considerazione nel preliminare, non vi sono fondate ragioni per ritenere che anche una parte degli altri importi venisse versata in favore della per ragioni o titoli diversi. CP_1
In proposito, tenendo conto dei principi di diritto sopra enunciati e considerato che, a fronte della esistenza certa di un atto che poneva a carico dell' una obbligazione Pt_1
di pagamento di importo in concreto complessivamente simile a quello poi versato ritiene, innanzi tutto, il collegio che ciò ben valga a fondare quella presunzione relativa alla efficacia estintiva del debito in oggetto da parte dei citati pagamenti menzionata nelle pronunce della Suprema Corte:
- sia poiché quello citato è l'unico atto depositato idoneo a documentare l'esistenza di un qualche obbligo assunto dall'attore in riassunzione nei confronti della sua ex compagna,
- sia giacché risulta evidente che l' con il consenso della ex compagna, Pt_1
provvedesse volta per volta ad effettuare i singoli versamenti dovuti a detrazione del prezzo finale, per un ammontare variabile determinato da quelle che, volta per volta,
risultavano le sue immediate disponibilità di denaro liquido.
Mentre la circostanza che gli importi stessi andassero progressivamente ad aumentare nel corso del tempo dagli iniziali € 700,00 circa ai finali € 1.400,00 ben si spiega con le aumentate disponibilità finanziarie dell' e con la sua volontà, accettata di buon Pt_1
grado dalla , di procedere il più velocemente possibile, ma comunque nei limiti CP_1
pagina 20 di 26 delle proprie capacità economiche, all'adempimento dell'obbligazione.
Il che è a dirsi anche per l'importo di € 10.046,36, versato a saldo del 47% delle rate dei mutui in essere, apparendo evidente che anche siffatti pagamenti venivano a costituire una anticipazione dei versamenti che, a rigore, avrebbero dovuto inizio solo a seguito della stipula del definitivo.
Sicché – a fronte di una situazione probatoria complessivamente idonea, sulla base delle cennate presunzioni, a dimostrare la fondatezza della tesi relativa alla riferibilità dei predetti pagamenti al contratto preliminare – sarebbe stato onere della odierna convenuta in riassunzione di dimostrare l'esistenza di altre obbligazioni, vuoi civili vuoi naturali, in capo all' alle quali riferire i pagamenti in oggetto. Pt_1
Sul punto, la promittente venditrice afferma:
- che l' dal dicembre 2006 e fino all'aprile 2011, avrebbe versato quasi a Pt_1
cadenza mensile sul suo conto corrente di appoggio dei mutui non solo il 47% delle rate degli stessi ma anche un quid ulteriore, a titolo volontario di contributo personale alle spese comuni,
- che tale eccedenza sarebbe poi stata moltiplicata per due e trasferita da lei sul diverso conto corrente cointestato tra la medesima e la madre, asseritamente deputato alla gestione delle spese di convivenza della coppia.
Di tale ricostruzione, peraltro, assai scarse prove documentali sono state offerte,
essendosi provveduto a cura della promittente venditrice a dimettere unicamente sette estratti conto dai quali si evince l'intervenuta effettuazione di undici bonifici o versamenti – solo sette dei quali peraltro riferibili ad ella con certezza – sul conto cointestato a lei e alla madre, di importo variabile tra un minimo di € 650,00 ed un pagina 21 di 26 massimo di € 2.360,20, nel gennaio 2006 e nel periodo compreso tra il gennaio 2008 ed il gennaio 2009, i quali peraltro, in assenza di qualsiasi causale e di ulteriori elementi probatori di riferimento, non valgono di per sé soli a corroborare la tesi sostenuta dalla
, giacché: CP_1
- da un lato, gli stessi ben potrebbero essere stati effettuati a prescindere dall'esistenza dell'asserito accordo intercorso con l' Pt_1
- d'altro lato, si riferiscono ad un periodo temporale estremamente limitato, e cioè
solamente ad un anno, rispetto alla complessiva durata della convivenza determinata dalla relazione che, proprio secondo l'assunto della convenuta, si sarebbe invece protratta dal dicembre 2006 all'aprile 2011, ciò che sminuisce comunque grandemente la loro valenza probatoria.
E tanto anche considerando il fatto che, se la era in possesso degli estratti conto CP_1
del 2008, non vi è ragione di ritenere che non avesse anche quelli immediatamente precedenti e successivi, i quali peraltro non sono stati prodotti, da tale circostanza dovendosi quindi desumere che gli stessi non presentassero annotazioni favorevoli alla tesi ivi sostenuta.
Mentre le risultanze dell'istruttoria testimoniale non paiono sul punto per nulla dirimenti, dal momento che:
- la teste si è limitata ad affermare di aver appreso dai due conviventi che le Tes_2
spese di casa venivano gestite sul conto corrente intestato alla ed alla madre, CP_1
il che non vale peraltro ancora a dimostrare che l'odierna convenuta riversasse sul conto stesso il doppio delle somme versate dall' sul conto di appoggio dei Pt_1
mutui, ove veniva effettuato il pagamento degli acconti sul prezzo,
pagina 22 di 26 - la teste (che in quanto madre della già di per sé si presenta poco Per_1 CP_1
attendibile), perde poi qualsiasi credibilità laddove si contraddice platealmente affermando, dapprima, di avere acconsentito all'accensione del conto corrente cointestato con la figlia al fine di potersi avvalere di due tessere bancomat e, subito dopo, sostiene peraltro di non averle mai utilizzate, così togliendo qualsiasi valore all'affermazione appena compiuta.
E tanto meno presenta specifico rilievo ai fini che qui interessano, e cioè per contrastare le deduzioni svolte dall' il contenuto della bozza di accordo che a detta della Pt_1
teste egli avrebbe sottoposta alla , poiché in quel documento, a Tes_3 CP_1
differenza di quanto sostenuto da quest'ultima, non vi è alcun inciso contenente il riconoscimento dell'avvenuto sostenimento di una serie di spese per la conduzione della casa mentre lo stesso sarebbe semmai presente in un foglio a parte che avrebbe accompagnato il testo transattivo ma che nessuno ha mai confermato essere stato predisposto dall' Pt_1
Né, d'altro canto, la può lamentarsi del fatto che il promissario acquirente abbia CP_1
cessato il versamento del 47% delle rate dei tre mutui in essere ben prima della loro scadenza, da ricondursi rispettivamente al 2020, 2021 e 2029, dal momento che l'accollo degli stessi era stato previsto quale semplice modalità di pagamento del prezzo
– che il promissario acquirente ha già provveduto a saldare in anticipo per la quasi totalità, debitamente offrendosi di versare immediatamente il residuo ancora dovuto di circa € 16.000,00, all'atto di comparizione avanti al notaio per la stipula del definitivo –
e non invece quale obbligazione ulteriore rispetto al pagamento della somma di €
282.000,00, siccome ben desumibile dal fatto che l'addendum si limitava a modificare i pagina 23 di 26 punti 2) e 3) del preliminare, e cioè le pattuizioni relative alle modalità di pagamento del prezzo, il quale peraltro, risultando indicato prima di tali punti, rimaneva quindi fissato nell'originario importo di € 282.000,00.
Sicché, conclusivamente, risultando la tesi sostenuta dalla promittente venditrice priva di sufficienti elementi di riscontro, deve accogliersi la domanda formulata dall' Pt_1
ai sensi dell'art. 2932 cc, con l'unica modifica, in riforma della sentenza di primo grado,
relativa alla individuazione dell'importo di € 20.728,64 quale somma residua ancora da pagarsi da parte di quest'ultimo in favore della . CP_1


6. Le spese di lite
Tenuto quindi conto, quanto alle spese di lite:
- della circostanza che il giudice del rinvio si deve attenere al principio della soccombenza applicato all'esito globale del processo, piuttosto che ai diversi gradi del giudizio ed al loro risultato, sicché non deve liquidare le stesse con riferimento a ciascuna fase del giudizio, ma, in relazione all'esito finale della lite (Cass.

6.4.23 n.
9448),
- dei parametri dettati dal D.M. 13.8.22 n. 147, il quale prevede appunto che le disposizioni del decreto si applichino a tutte le liquidazioni successive alla sua entrata in vigore, pur ove la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta quando ancora erano in vigore le precedenti tariffe,
- del fatto che ai fini del rimborso delle spese di lite a carico del soccombente, in applicazione del criterio del decisum, il valore della causa è pari all'ammontare dei valori accordati in favore del creditore (Cass.

5.1.11 n. 226),
- della conseguente necessità di utilizzare lo scaglione di riferimento compreso fra €
260.000,01 ed € 520.000,00,
pagina 24 di 26 - della circostanza che si ritiene di liquidare al minimo gli onorari sia del giudizio di legittimità, in considerazione della semplicità delle questioni trattate, sia di quello di rinvio, in ragione del fatto che ivi venivano riproposte le questioni già esaminate nel giudizio d'appello,
- del fatto che in appello e nel giudizio di rinvio la fase istruttoria non si è tenuta,
ritiene la Corte che le medesime debbano essere integralmente poste a carico della ex art. 91 cpc in quanto soccombente, determinandole come già liquidate dal CP_1
Tribunale per il giudizio di primo grado nonché in € 14.239,00 quanto al giudizio di secondo grado, in € 5.387,00 quanto al giudizio di legittimità ed in € 7.120,00 quanto al giudizio di rinvio, sulla base del seguente prospetto:
Fasi processuali Liquidazione
Fase di studio II^ grado € 4.389,00
Fase introduttiva II^ grado € 2.552,00
Fase decisionale II^ grado € 7.298,00
Totale € 14.239,00
Fase di studio Cassazione € 2.481,00
Fase introduttiva Cassazione € 1.630,00
Fase decisionale Cassazione € 1.276,00
Totale € 5.387,00
Fase di studio giudizio di rinvio € 2.195,00
Fase introduttiva giudizio di rinvio € 1.276,00
Fase decisionale giudizio di rinvio € 3.649,00
pagina 25 di 26 Totale € 7.120,00


P. Q. M.


la Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunciando sulla presente controversia, rigettata ogni contraria od ulteriore domanda, in parziale riforma della sentenza di primo grado del Tribunale di Verona n. 312/19, pubblicata in data 13.2.19,
che per il resto conferma:
1) dispone che il trasferimento della proprietà dei beni meglio indicati nel capo 1) della sentenza di primo grado sia subordinato alla condizione sospensiva del pagamento della somma di € 20.728,64 da parte di in favore di Parte_1 CP_1
;
[...]
2) condanna a rifondere in favore della controparte le spese Controparte_1
processuali che liquida in € 14.239,00 quanto al giudizio di secondo grado, in €
5.387,00 quanto al giudizio di legittimità ed in € 7.120,00 quanto al giudizio di rinvio, oltre al rimborso delle spese generali al 15%, dell'IVA e degli accessori di legge;

Così deciso in Venezia nella camera di consiglio del 23 aprile 2025
Il Presidente
dott. Guido Marzella
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