R.G.N. 227/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile
La Corte, composta dai magistrati: dr. Roberto Aponte Presidente dr. Antonio Corte Consigliere dr. Daniela Eugenia Maria Nardozza Consigliere Est. Giudice Ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA Parte_1 C.F._1
FREGUGLIA 2 MILANO presso lo studio dell'avv. PIZZOCRI PAOLO, che la rappresenta e difende come da delega in atti,
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA Parte_2 C.F._2
FREGUGLIA 2 MILANO presso lo studio dell'avv. PIZZOCRI PAOLO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLANTI
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA Controparte_1 C.F._3
BORGO ADDA 81 LODI presso lo studio dell'avv. INVERNIZZI GIOVANNA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. LE DIVELEC LEMMI
FEDERICO ) Indirizzo Telematico;
C.F._4
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA Parte_3 C.F._5
BORGO ADDA 81 LODI presso lo studio dell'avv. INVERNIZZI GIOVANNA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. LE DIVELEC LEMMI
FEDERICO ) Indirizzo Telematico;
C.F._4
APPELLATI APPELLANTI INCIDENTALI avente ad oggetto: Pagamento del corrispettivo - Indennità di avviamento - Ripetizione di indebito sulle seguenti conclusioni. pagina 1 di 11 Per Parte_1
Ed Parte_2
“Voglia l'Eccellentissima Corte d'Appello di Milano, disattesa ogni contraria istanza, eccezione, difesa e deduzione ed in totale riforma della sentenza n. 514/2024 emessa il
20.06.2024 dal Tribunale Ordinario Civile di Lodi, sezione S. 1 civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa E. Romano, nel giudizio R.G. 2981/2022, depositata in data 26.06.2024, non notificata, così decidere NEL MERITO In via principale accertare e dichiarare la nullità e/o l'illegittimità e/o l'erroneità della sentenza n. 514/2024 emessa il 20.06.2024 dal Tribunale Ordinario Civile di Lodi, sezione S. 1 civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa E. Romano, nel giudizio R.G.
2981/2022, depositata in data 26.06.2024, non notificata, per aver accertato e dichiarato, il
Giudice di prime cure, dovuto il credito riferito all'ultimo trimestre 2020; Ancora in via principale accertare e dichiarare la nullità e/o l'erroneità della sentenza n. 514/2024 emessa il
20.06.2024 dal Tribunale Ordinario Civile di Lodi, sezione S. 1 civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa E. Romano, nel giudizio R.G. 2981/2022, depositata in data 26.06.2024, non notificata, per aver accertato e dichiarato, il Giudice di prime cure, dovuto il credito riferito ai primi tre trimestri del 2021; Ancora in via principale accertare e dichiarare la nullità e/o l'illegittimità e/o l'erroneità della sentenza n. 514/2024 emessa il
20.06.2024 dal Tribunale Ordinario Civile di Lodi, sezione S. 1 civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa E. Romano, nel giudizio R.G. 2981/2022, depositata in data 26.06.2024, non notificata, per violazione degli artt. 115, 116 e 244 c.p.c., per non aver ammesso, il Giudice di prime cure, i mezzi di prova dedotti da ed Parte_1
Ancora in via principale accertare e dichiarare la nullità e/o l'illegittimità e/o Parte_2
l'erroneità della sentenza n. 514/2024 emessa il 20.06.2024 dal Tribunale Ordinario Civile di
Lodi, sezione S. 1 civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa E.
Romano, nel giudizio R.G. 2981/2022, depositata in data 26.06.2024, non notificata, per aver, il Giudice di primo grado, condannato ed alla rifusione delle spese Parte_1 Parte_2 di lite in favore dei sig.ri In via subordinata sulla base della rinnovata valutazione della CP_1 prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, accertare e dichiarare la nullità e/o illegittimità e/o l'inefficacia del decreto ingiuntivo telematico n. 668/2022, emesso dal Tribunale Ordinario di Lodi, sez. civile, G.U. dott.ssa
Grazia C. Roca, il giorno 21 luglio 2022, depositato il 4 agosto 2022, nel procedimento R.G. n.
1758/2022, notificato a in data 21.10.2022 a mezzo posta e ad in Parte_1 Parte_2 data 17.10.2022 a mani, per difetto dei requisiti di certezza, liquidità ed esigibilità in quanto pagina 2 di 11 l'obbligazione di pagamento sulla quale e hanno fondato il Controparte_1 Parte_3 procedimento monitorio risulta inesistente e/o non provata e/o comunque annullata sia dal danno all'impianto di riscaldamento patito dalla conduttrice sia dal tacito accordo assunto dalle parti, che hanno convenuto di interrompere il rapporto per il 2021, consentendo alla conduttrice di fruire dell'immobile il tempo necessario per il trasloco;
per l'effetto annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo telematico n. 668/2022, emesso dal Tribunale Ordinario di Lodi, sez. civile, G.U. dott.ssa Grazia C. Roca, il giorno 21 luglio 2022, depositato il 4 agosto 2022, nel procedimento R.G. n. 1758/2022, notificato a in data 21.10.2022 a mezzo posta Parte_1
e ad in data 17.10.2022; Ancora in via subordinata sulla base della rinnovata Parte_2 valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ecc.mo Giudice non dovesse riconoscere l'intervenuto tacito accordo tra le parti per il 2021, accertare e dichiarare, ai sensi dell'art. 2 del contratto di locazione, il recesso di parte conduttrice per l'annualità 2021,
a fronte del ripetuto tentativo di riconsegnare l'immobile; per l'effetto annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo telematico n. 668/2022, emesso dal Tribunale Ordinario di Lodi, sez. civile,
G.U. dott.ssa Grazia C. Roca, il giorno 21 luglio 2022, depositato il 4 agosto 2022, nel procedimento R.G. n. 1758/2022, notificato a in data 21.10.2022 a mezzo posta Parte_1
e ad in data 17.10.2022; Ancora in via subordinata sulla base della rinnovata Parte_2 valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ecc.mo Giudice non dovesse riconoscere l'intervenuto tacito accordo tra le parti per il 2021, accertare e dichiarare che almeno il secondo e terzo trimestre non possono essere conteggiati a fronte del rifiuto della proprietà di accettare le chiavi, costituendo la circostanza mora del creditore ex art. 1206 c.c.; per l'effetto annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo telematico n. 668/2022, emesso dal
Tribunale Ordinario di Lodi, sez. civile, G.U. dott.ssa Grazia C. Roca, il giorno 21 luglio 2022, depositato il 4 agosto 2022, nel procedimento R.G. n. 1758/2022, notificato a Parte_1 in data 21.10.2022 a mezzo posta e ad in data 17.10.2022; Ancora in via Parte_2 subordinata sulla base della rinnovata valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Ecc.mo Giudice dovesse in qualche misura riconoscere un credito dei signori porre in compensazione ex art. 1241 ss. c.c. con la cauzione prestata da CP_1 Parte_2 per l'effetto annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo telematico n. 668/2022, emesso dal
Tribunale Ordinario di Lodi, sez. civile, G.U. dott.ssa Grazia C. Roca, il giorno 21 luglio 2022, depositato il 4 agosto 2022, nel procedimento R.G. n. 1758/2022, notificato a Parte_1
pagina 3 di 11 in data 21.10.2022 a mezzo posta e ad in data 17.10.2022; Ancora in via Parte_2 subordinata ed istruttoria sulla base della rinnovata valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, la difesa degli appellanti, pur ritenendo ampiamente dimostrate le proprie deduzioni nella vicenda per cui è causa, qualora Codesto Ecc.mo Collegio ritenesse opportuno acquisire ulteriori elementi probatori in aggiunta all'adeguata produzione documentale offerta, chiede di essere ammessa all'interrogatorio formale ed a prova per testi, sui seguenti capitoli: 1) “Vero che nel corso del quarto trimestre 2020 si verificava un guasto all'impianto di riscaldamento, che comprometteva la serena fruizione dell'immobile de quo”; 2) “Vero che la proprietà ha omesso di consegnare la certificazione di conformità della centrale a caldaia”; 3) “Vero che la sig.ra su Parte_1 manifesta volontà della proprietà, si vedeva costretta, per il 2021, a rinvenire un'altra abitazione”; 4) “Vero che i sig.ri aveva più volte manifestato la volontà di provare a CP_1 collocare l'immobile sul mercato”; 5) “Vero che, a tal fine, i sig.ri avevano chiesto alla CP_1 la disponibilità ad accogliere visitatori interessati all'acquisto”; 6) “Vero che la sig.ra Parte_1
è riuscita a rinvenire una sistemazione “di fortuna”, ove ha provveduto a trasferire la Parte_1 propria residenza, stipulando un contratto a partire dal 1 gennaio 2021”; 7) “Vero che, per l'effetto, si accordava con la proprietà per usufruire di un ampio margine di Parte_1 tempo per il trasloco”; 8) “Vero che in pendenza di COVID l'effettuazione dei traslochi era rallentata”; 9) “Vero che, una volta completate le operazioni di trasloco, tentava Parte_1 invano, già dal marzo 2021, per ben due volte, di consegnare alla proprietà le chiavi dell'immobile, ma la proprietà rifiutava”; 10) “Vero che, dopo una lunga trattativa, la proprietà si rendeva disponibile a ricevere le chiavi che erano consegnate in data 21.10.2021”; 11) “Vero che ha sempre garantito il mantenimento del giardino in buono stato locatizio”; Parte_1
12) “Vero che incaricava di provvedere alla manutenzione Parte_1 CP_2 del giardino”. Si indicano a testi, sui capitoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12 i sig.ri: -
(detto ), nato a Il Cairo (Egitto), in [...] addetto alla manutenzione CP_2 Per_1 del giardino incaricato dalla sui capitoli 11 e 12; Si chiede di ammettersi Parte_1 interrogatorio formale di nato a [...] il giorno 08.06.1957, residente Parte_3 in San Colombano al Lambro (MI), Via Dal Cin n. 3, C. F. , sui capitoli C.F._5
1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 e 10. La difesa degli appellanti, inoltre, chiede di essere ammessa alla prova contraria sugli eventuali mezzi istruttori articolati dalla difesa avversaria. Ancora in via subordinata ed istruttoria sulla base della rinnovata valutazione della prova e della documentazione prodotta in prime cure ed in riforma della impugnata sentenza, la difesa degli appellanti, ai sensi dell'art. 210 c.p.c., chiede che sia ordinato ai sig.ri ( e CP_1 Pt_3
pagina 4 di 11 di esibire in giudizio la certificazione di regolarità dell'impianto di riscaldamento CP_1 rilasciata dalla competente autorità per gli anni 2020 e 2021; Ancora in via istruttoria con riserva di depositare ulteriore documentazione, nonché di svolgere integrazioni difensive anche all'esito delle controdeduzioni avversarie;
IN OGNI CASO: spese, competenze e oneri di entrambi i gradi del presente giudizio integralmente rifusi”.
---
Per Controparte_1
e Parte_3
“Affinché l'Ecc.ma Corte d'Appello adita voglia:

1. rigettare integralmente l'appello proposto da ed 2. confermare la sentenza del Tribunale di Lodi n. Parte_1 Parte_2
328/2023, con riforma della stessa esclusivamente in punto di diritto dei Sig.ri a CP_1 trattenere la cauzione ricevuta e in punto di riforma sulle spese di lite e con integrale conferma del decreto ingiuntivo n. 668/2022;

3. con integrale condanna dei Sig.ri e lla refusione delle spese di lite del doppio Parte_1 Pt_2 grado di giudizio, oltre accessori. Con riserva di ogni ulteriore difesa, produzione e istanza istruttoria”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con contratto 2/1/2019, e concessero in locazione Controparte_1 Parte_3
a ad uso abitazione, un immobile sito a San Colombano, via Caravaggio 16, Parte_1 per un canone annuo era di € 9.600,00 da versare in quattro rate trimestrali, con garanzia di regolare pagamento prestata da Parte_2
Su ricorso dei locatori, il Tribunale di Lodi, con decreto n. 668/2022 del 21/7/2022, ingiunse alla conduttrice e al garante il pagamento, in favore dei ricorrenti, dell'importo di €
9.600,00 per canoni insoluti fino alla spontanea riconsegna dell'immobile, avvenuta il
21/10/2021.
Avverso tale decreto gli intimati proposero opposizione contestando il credito e chiedendo, in via riconvenzionale, la restituzione della cauzione di € 1.500,00 a suo tempo versata. Gli opponenti eccepirono di avere cessato di pagare il canone dall'ultimo trimestre del
2020 perché si era verificato un guasto dell'impianto di riscaldamento che “comprometteva la serena fruizione dell'immobile con inevitabili e conseguenti danni nonché con significativi costi”, dei quali la conduttrice si era fatta carico, “suscettibili di originare una legittima cospicua riduzione del canone”. Allegarono, inoltre, che, essendo i locatori intenzionati a vendere il proprio appartamento, le parti si erano verbalmente accordate per il rilascio anticipato dell'immobile con concessione, alla conduttrice, di ampio margine di tempo per effettuare le pagina 5 di 11 operazioni di trasloco in altra abitazione;
la quindi, in base a detto accordo verbale, Parte_1 si era trasferita altrove a marzo 2021 e aveva invano tentato di restituire ai locatori le chiavi dell'appartamento, riuscendovi soltanto a ottobre 2021, sicché nulla era dovuto ai locatori per il periodo successivo all'offerta di restituzione dell'immobile ingiustificatamente rifiutata dalla controparte.
I sig.ri nel costituirsi in giudizio, contestarono l'esistenza del guasto alla caldaia CP_1 dell'impianto di riscaldamento, sostenendo che la causa della risoluzione anticipata del contratto era imputabile esclusivamente alla conduttrice, che aveva rappresentato di non essere in grado di sostenere i costi della locazione e aveva riferito che si sarebbe quanto prima adoperata per reperire altro alloggio. Contestarono, altresì, l'esistenza del preteso accordo verbale volto a consentire il mancato pagamento del canone per tutta la fase del trasloco e dedussero, infine, di avere legittimamente trattenuto la cauzione, dato che l'immobile era stato restituito danneggiato per la mancanza di alcune mattonelle nella sala-cucina e per il giardino lasciato del tutto incolto.
Il Tribunale, rigettate le istanze istruttorie delle parti, con sentenza n. 514/2024, pubblicata in data 26/6/2024, respinse l'opposizione ritenendo privi di riscontro probatorio sia l'asserito guasto alla caldaia, sia il preteso accordo di recesso anticipato e i vani tentativi di restituzione anticipata dell'immobile. Il contratto, secondo il Tribunale, era rimasto in vigore fino alla data di riconsegna effettiva dell'immobile, avvenuta il 22/10/2021, come attestato dal verbale sottoscritto dalle parti, senza alcuna contestazione da parte della sig.ra La Parte_1 conduttrice, per contro, aveva diritto alla restituzione della cauzione, poiché i locatori non avevano dimostrato di aver sostenuto spese per gli asseriti danni. In considerazione degli aspetti di reciproca soccombenza, il Tribunale compensò le spese di lite per un terzo, con condanna degli opponenti alla rifusione dei residui due terzi,
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Avverso detta sentenza, ed con ricorso Parte_1 Parte_2 depositato il 24.01.2025, hanno proposto appello sorretto da motivazione nella quale sono enucleabili quattro motivi di censura (nel ricorso le censure sono svolte, con argomentazioni in parte ripetitive, una prima volta nella parte “in diritto” da pag. 15 a pag. 19, e una seconda volta, con l'intitolazione “rubriche di censura” da pag. 19 a pag. 29).
Con il primo motivo gli appellanti censurano l'intero impianto motivazionale della sentenza, che ritengono viziata da errori di fatto e di diritto, nonché da una valutazione lacunosa e parziale delle risultanze documentali. Si dolgono, in particolare, del mancato riconoscimento del guasto alla caldaia: secondo gli appellanti, il malfunzionamento dell'impianto di pagina 6 di 11 riscaldamento nell'ultimo trimestre del 2020 era da ritenersi grave, in quanto determinato da obsolescenza tecnica e assenza di certificazione amministrativa, come segnalato alla proprietà.
Questo evento avrebbe giustificato la sospensione del pagamento dei canoni o, comunque, la riduzione del canone stesso, come previsto dall'art. 1576 c.c. Gli appellanti si dolgono, quindi, che il Tribunale non abbia ritenuto sufficienti, ai fini della prova del guasto, le prove fotografiche e testimoniali offerte, senza peraltro concedere l'ammissione dei mezzi istruttori opportunamente richiesti.
Con il secondo motivo, gli appellanti lamentano che il Giudice avrebbe erroneamente ritenuta non provata l'intervenuta risoluzione consensuale anticipata del contratto di locazione, che si era perfezionata, in via di fatto, nel 2021, con l'assenso verbale dei locatori, i quali avevano di fatto manifestato la volontà di vendere l'immobile e consentito alla conduttrice di restare per tutto il tempo necessario alle operazioni di trasloco. Il Giudice avrebbe del tutto ignorato queste circostanze di fatto, malgrado vi fossero elementi logici e documentali (come il nuovo contratto di locazione di dal gennaio 2021 e i messaggi di whattsapp Parte_1 intercorsi tra le parti) che avrebbero dovuto almeno indurre a una valutazione diversa rispetto alla decisione assunta. Il Tribunale avrebbe quindi errato “nel non considerare provata l'interruzione consensuale del rapporto operata in via di fatto e, di conseguenza, per aver riconosciuto dovuto il canone riferito ai primi tre trimestri del 2021”.
Con il terzo motivo gli appellanti lamentano che -nonostante la conduttrice si fosse trasferita altrove- il Giudice di primo grado avrebbe erroneamente ritenuto non provato il rifiuto dei locatori, a partire da marzo 2021, di ricevere la restituzione delle chiavi. L'offerta di restituzione avrebbe comportato la costituzione in mora dei locatori, con conseguente esonero della conduttrice dall'obbligo di pagamento dei canoni relativi al periodo successivo al mese di marzo 2021. Anche su questo punto, gli appellanti lamentano che il Giudice di primo grado, nel ritenere non provati i tentativi di riconsegna dell'immobile, avrebbe ingiustificatamente rigettato l'ammissione di prova orale (per testi e per interrogatorio formale) che avrebbe invece consentito loro di dimostrare concretamente quanto asserito.
Con il quarto motivo, infine, gli appellanti chiedono la riforma della sentenza anche nella parte in cui sono stati condannati alle spese di lite (nella quota dei 2/3) in virtù delle loro ragioni.
Gli appellati si sono costituiti in giudizio chiedendo il rigetto dell'appello e proponendo appello incidentale in punto al mancato riconoscimento del diritto a trattenere la cauzione e alla parziale compensazione delle spese di lite, da porsi interamente a carico degli opponenti.
Deducono che la cauzione è una garanzia contrattuale per danni o inadempienze che prescinde pagina 7 di 11 dalla esistenza o meno di documenti di spesa e chiedono, pertanto, il rigetto della domanda avversaria di restituzione della cauzione di euro 1.500,00, essendo stato l'immobile riconsegnato con i danni (asportazione di piastrelle e degrado del giardino) indicati nel verbale di consegna del 22.10.2021. Si dolgono, inoltre, della parziale compensazione delle spese di lite che, a loro avviso, avrebbero dovuto essere poste interamente a carico della controparte sostanzialmente soccombente.
All'odierna udienza, l'appellante ha preliminarmente eccepito l'inammissibilità dell'appello incidentale per la mancata notifica dell'atto; i procuratori delle parti hanno poi discusso la causa, insistendo nell'accoglimento delle rispettive conclusioni;
su di esse, la causa
è stata assunta in decisione, come da dispositivo letto in udienza.
***
L'appello principale è infondato.
Con riferimento al primo motivo, osserva la Corte che non vi è prova del guasto della caldaia addotto dalla conduttrice a giustificazione del mancato pagamento dei canoni a partire dall'ultimo trimestre del 2020. Come già osservato dal giudice a quo, in particolare, non sono sufficienti, ai fini della prova della dedotta impossibilità (o minore possibilità) di godere dell'immobile, le fotografie prodotte dagli opponenti, “prive di contestualizzazione e alle quali non è allegata alcuna documentazione attestante riscontrati malfunzionamenti e spese sostenute dalla conduttrice per interventi di riparazione dell'impianto”. Né il difetto di prova può essere superato con i capitoli di prova dedotti da parte appellante che, come parimenti già rilevato dal
Tribunale con l'ordinanza 6/2/2024, sono inammissibili perché del tutto generici (cap. 1) o irrilevanti (cap. 2).
Non può farsi a meno di osservare, in ogni caso, che la conduttrice non risulta avere mai contestato formalmente o comunque comunicato a parte locatrice, all'epoca della cessazione del pagamento dei canoni (o, comunque, anteriormente al giudizio), il preteso guasto della caldaia e il malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento, né risulta avere mai chiesto un intervento per porre rimedio a detto guasto, dovendosi rilevare, al riguardo, che ai sensi dell'art. 1577 c.c. quando la cosa locata necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne pronto avviso al locatore. Se a ciò si aggiunge che neppure nel verbale di riconsegna dell'immobile, pur in presenza della riserva formulata dai locatori di agire per il pagamento dei canoni non corrisposti, è stato annotato alcunché, da parte della conduttrice, circa una pretesa impossibilità (o riduzione) del godimento dell'immobile, deve concludersi per l'insussistenza del fatto addotto a giustificazione del mancato pagamento del canone. I
pagina 8 di 11 sopra esposti elementi, in ultima analisi, sono indicativi dell'infondatezza dell'eccezione d'inadempimento sollevata dagli appellanti.
Il secondo ed il terzo motivo di appello, da trattare congiuntamente per ragioni di stretta connessione, parimenti non meritano accoglimento.
Gli appellanti deducono: a) che le parti avrebbero concluso un accorso verbale in forza del quale la conduttrice avrebbe potuto continuare a occupare l'immobile fino alla sistemazione in un nuovo alloggio, fino al reperimento di altra abitazione;
b) che la conduttrice, concluso nel gennaio 2021 un contratto di locazione di un diverso alloggio, si sarebbe trasferita nel marzo
2021; c) che i locatori, nel marzo del 2021, avrebbero rifiutato la restituzione dell'immobile offerta dalla conduttrice.
Tutti tali assunti sono sforniti di prova. In particolare, diversamente da quanto sostenuto dagli appellanti, non costituisce prova del preteso accordo lo scambio di “messaggi whatsapp” tra le parti prodotto come doc. n. 5, che può valere al più come semplice indizio di un accordo per consentire al conduttore di recedere anticipatamente dal contratto, ma non certo come prova di una pattuizione volta a consentire alla conduttrice di occupare gratuitamente l'appartamento fino alla sua effettiva riconsegna. Né, in ogni caso, vi è prova di un'offerta di restituzione effettuata nel marzo 2021 e di un rifiuto della stessa da parte dei locatori.
Le allegazioni dell'appellante, in ogni caso, contrastano insanabilmente con quanto emerge dal verbale di rilascio dell'immobile e riconsegna del 22/10/2021 sottoscritto dalla conduttrice, nel quale - a fronte della già menzionata riserva espressa dai locatori di richiedere i canoni non corrisposti fino al rilascio - la conduttrice stessa non fa alcuna menzione né del preteso accordo verbale di “interruzione consensuale del rapporto operata in via di fatto” con concessione della facoltà di occupazione dell'immobile (senza pagamento del canone) fino al trasloco in un nuovo alloggio, né di un rifiuto dei locatori di ricevere la riconsegna dell'appartamento nel marzo 2021. Dalla lettura del verbale di riconsegna del 22/10/2021 emerge solo l'accettazione, in quella data, da parte delle locatrici, del rilascio “incondizionato e spontaneo” dell'immobile, da parte della conduttrice, con la riserva, da parte delle locatrici, di agire per i canoni e spese non corrisposte (“… la sig.ra procede in data odierna, Parte_1 incondizionatamente, al rilascio spontaneo dell'immobile suddetto in favore delle parti locatrici, tramite riconsegna delle chiavi che viene effettuata a mani del sig. Controparte_1
Sì dà atto altresì che l'immobile in questione viene rilasciato libero da persone e cose e che il sig. ne accetta la riconsegna, fatto salvo ogni diritto e qualunque relativa Parte_3 pretesa per canoni non corrisposti, per spese accessorie dovute, per costi e spese di mantenimento dell'immobile in buono stato locativo e fatta salva ogni pretesa per eventuali
pagina 9 di 11 danni che dovessero essere riscontrati sull'immobile stesso, con riserva di relativa quantificazione”).
La cessazione del rapporto contrattuale e dell'obbligo di pagamento dei canoni, dunque, può dirsi avvenuta solo con la riconsegna dell'immobile nell'ottobre 2021, posto che l'obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell'art. 1590
c.c., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell'immobile e non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, un'attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore (Cass.
n. 1887/2013; Cass. n. 550/2012).
Né possono trovare accoglimento le istanze istruttorie della cui mancata ammissione si duole l'appellante, riguardanti circostanze finalizzate a dimostrare accordi modificativi di un contratto che espressamente prevedeva (all'art. 10) la forma scritta per ogni modifica e comunque sono formulate in modo generico (senza indicazione di date specifiche e fatti circostanziati) e non conciliabili con quanto emerge dal verbale di restituzione dell'immobile.
Il rigetto dei motivi concernenti il merito comporta il rigetto dell'ultimo motivo di appello, riguardante la regolamentazione delle spese del giudizio, con il quale gli appellanti non hanno svolto censure specifiche, ma si sono limitati ad invocare una riforma della statuizione sulle spese di lite in conseguenza dell'auspicata riforma del merito con il rigetto delle domande di parte locatrice.
L'appello incidentale, come eccepito dagli appellanti principali, è improcedibile.
Nei giudizi soggetti al rito del lavoro, infatti, l'appello incidentale, pur se tempestivamente proposto nel termine previsto dalla legge, è improcedibile se, come nel caso in esame, non è stato affatto notificato alla controparte (cfr., da ultimo, Cass. 27/8/2024 n.
235189).
In conclusione, l'appello principale deve essere rigettato e l'appello incidentale deve essere dichiarato improcedibile, con conseguente conferma della sentenza impugnata.
Le spese del grado sono compensate tra le parti in ragione degli aspetti di reciproca soccombenza.
Deve darsi atto che ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater d.p.r.
20/5/2002 n. 115 per il versamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello principale e per l'appello incidentale.


P.Q.M.


pagina 10 di 11 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto
DA
Parte_4
-appellanti-
[...]
CONTRO
Controparte_3
-appellati-
[...] avverso la sentenza del Tribunale di Lodi n. 514/2024, pubblicata in data 26/06/2024, così provvede:

1. rigetta l'appello principale;

2. dichiara l'appello incidentale improcedibile;

3. compensa integralmente le spese del grado tra le parti;

4. dà atto che ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 c. 1 quater D.P.R. n. 115/2002 per il pagamento da parte degli appellanti principali e degli appellanti incidentali di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per le impugnazioni.
Così deciso, in Milano il 02/07/2025
Il Consigliere Estensore Il Presidente
Daniela Eugenia Maria Nardozza Roberto Aponte
pagina 11 di 11