N. R.G. 438/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, Sezione Agraria, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott. Claudio Baglioni Consigliere
Dott.ssa Ombretta Paini Consigliere
Dott.ssa Elena Massaiu Esperto
Dott. Luigi Menaguale Esperto
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 438/2024 R.G. promossa da
, nato ad [...] l'[...], residente a [...], Parte_1
C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Marco Brunelli ed CodiceFiscale_1
elettivamente domiciliato presso il suo studio in Perugia, via della Madonna n.4, in forza di procura apposta in calce al ricorso in appello;

-Appellante=
nei confronti di con sede in Roma via Controparte_1
Gramsci n.7, C.F. e P. VA , rappresentata e difesa dagli Avv.ti Francesco P.IVA_1
Franco, Paolo Maria Tosi e Simone Paltriccia ed elettivamente domiciliata presso lo pagina 1 di 11 studio dell'Avv. Paltriccia in Perugia, via Campo di Marte n.14/I, in forza di procura speciale rilasciata per il primo grado di giudizio;

-Appellata=
OGGETTO: azione di condanna al pagamento di somme dovute per legge o per contratto
CONCLUSIONI:
Per parte appellante come al ricorso in appello;

Per parte appellata come alle note scritte datate 10.4.2025.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso datato 5.4.2023 e poi ritualmente notificato Parte_1
adiva il Tribunale di Perugia, Sezione specializzata agraria, al fine di sentir accertare l'esistenza di un diritto di credito nei confronti della società
[...]
di per la realizzazione dei miglioramenti realizzati su Controparte_1 CP_1
un compendio immobiliare costituito da un rudere circondato da terreni siti nel Comune
di Gubbio, fraz. Camporeggiano, voc. Poggio Capanne, oggetto del contratto di affitto di fondo rustico sottoscritto il 30.12.2002; per l'effetto il ricorrente chiedeva la condanna della società convenuta al pagamento della relativa indennità per un ammontare di
€.797.190,00 o per l'eventuale altra somma ritenuta di giustizia, con diritto a detenere il bene sino al momento dell'effettivo saldo del dovuto.
Sosteneva il ricorrente che il compendio immobiliare di cui trattasi era stato promesso in vendita a sua madre, con un contratto preliminare di vendita Parte_2
sottoscritto il 16.9.2002 con l'allora proprietaria Eco Farm S.r.l. e che la promittente venditrice non aveva proceduto al rogito adducendo “piccoli problemi”, di qui la decisione di stipulare il detto contratto di affitto con – Parte_1
pagina 2 di 11 figlio della promissaria acquirente – in attesa della stipula del definitivo contratto di vendita.
Successivamente era stato stipulato un nuovo contratto preliminare di vendita (il
27.3.2003), cui avevano fatto seguito ulteriori contratti preliminari (il 30.3.2004, il
31.12.2004, il 28.10.2005, il 30.4.2008) l'ultimo dei quali con la nuova società nata dalla trasformazione della Eco Farm Srl nella che aveva dato Controparte_1 CP_1
atto per la prima volta dell'esistenza di ipoteche gravanti sul bene promesso in vendita.
Il rapporto di affitto era comunque proseguito ed aveva visto cessare la propria efficacia al 31.12.2017, sì che in data 6.11.2019 la proprietaria del fondo rustico aveva inviato una comunicazione richiedendo la materiale consegna del bene, cui aveva replicato il sollecitando a sua volta il versamento di un'indennità per le migliorie Pt_1
realizzate.
Sulla base di quanto dedotto il ricorrente azionava il proprio diritto a veder accertate le migliorie apportate al fabbricato (nel frattempo completamente ristrutturato) ed ai fondi limitrofi, con consequenziale condanna della locatrice al pagamento del relativo importo e riconoscimento del diritto a ritenere il bene sino al pagamento dell'indennizzo in oggetto.
Si costituiva in giudizio la Controparte_1
che in via pregiudiziale eccepiva l'improponibilità della domanda per omesso esperimento del tentativo obbligatorio di conciliazione -ex art. 11 D.Lgs. n.150/2011- e sotto un profilo di merito deduceva il difetto di autorizzazione preventiva e specifica alle migliorie, con consequenziale mancanza del diritto all'indennità ed inesistenza del credito del ricorrente;
in via subordinata la resistente contestava il diritto all'indennità
per opere eseguite per interesse non funzionale all'esercizio dell'azienda agricola e la pagina 3 di 11 necessità di scomputare i finanziamenti pubblici ottenuti dal per l'esecuzione Pt_1
delle opere, oltre che la genericità della domanda e della quantificazione del credito.
In conformità di quanto eccepito e dedotto la società convenuta chiedeva il rigetto della domanda di parte ricorrente.
La causa veniva istruita solo mediante la documentazione prodotta, quindi all'esito dell'udienza del 23.2.2024 il Tribunale di Perugia, Sezione specializzata agraria, con sentenza n.314/2024 pubblicata il 25.2.2024 rigettava il ricorso e condannava il ricorrente al pagamento delle spese di lite.
Riteneva il primo giudice che il non avesse maturato il diritto all'indennizzo Pt_1
spettante all'affittuario, dal momento che le opere di miglioramento fondiario presuppongono il preventivo consenso del concedente o, in difetto, l'autorizzazione dell'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, che deve sostanziarsi in una manifestazione di volontà autorizzativa che specifichi la natura, le caratteristiche e le finalità degli interventi, ciò che nel caso di specie non sussisteva, di qui il rigetto del ricorso.
Avverso tale provvedimento ha proposto impugnazione Parte_1
per i seguenti motivi:
“1) Omessa considerazione della sussistenza di previo e specifico consenso, ancorché in
forma tacita, alla realizzazione delle migliorie”;
sostiene l'appellante che il consenso del concedente all'esecuzione delle migliorie possa essere rilasciato anche in forma tacita e senza la forma scritta, ciò che si è verificato nel caso di specie con il consenso rilasciato dall'allora legale rappresentante della
[...]
in maniera informale durante i tanti incontri presso i fondi oggetto Controparte_2
di lite.
“2) Sulla funzionalità delle migliorie realizzate allo sviluppo dell'attività agricola”;
pagina 4 di 11 tutte le opere di migliorie realizzate dall'appellante sono da considerarsi funzionali al fondo rustico in questione, soprattutto con riferimento all'esercizio dell'attività
agrituristica che la famiglia intendeva svolgere e che rientra tra le attività Pt_1
connesse all'imprenditoria agricola di cui all'art. 2135 cod. civile.
Sulla scorta dei motivi di impugnazione proposti, ha Parte_1
chiesto che, in totale riforma della sentenza impugnata, fosse accertato il proprio diritto di credito per la realizzazione delle addizioni e dei miglioramenti effettuati, con condanna dell'appellata al pagamento della somma di €.797.190,00 ovvero della diversa somma ritenuta di giustizia, oltre interessi e rivalutazione monetaria, con contestuale affermazione del diritto a ritenere il bene sino al pagamento del dovuto e condanna dell'appellata-concedente al rimborso delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria l'appellante ha insistito nell'ammissione dei mezzi di prova richiesti e non ammessi dal primo giudice.
Si è costituita in giudizio l'appellata Controparte_1
che ha resistito all'impugnazione deducendo: - l'inammissibilità dell'appello; -
[...]
l'inammissibilità di nuove deduzioni e/o allegazioni e/o domande non formulate in primo grado;
- l'infondatezza di tutti i motivi di gravame sotto il profilo del merito;
- la riproposizione di tutte le eccezioni rimaste assorbite dal rigetto della domanda.
ha quindi chiesto che fosse Controparte_1
respinto l'appello, con condanna dell'appellante al rimborso delle spese di lite;
in via istruttoria l'appellata si è opposta all'ammissione dei mezzi di prova richiesti dal
(prove testimoniali e CTU diretta a quantificare le migliorie realizzate e Pt_1
l'aumento di valore di mercato dei fondi per effetto delle addizioni e dei miglioramenti apportati), chiedendo in subordine l'ammissione dei testimoni indicati a prova contraria.
pagina 5 di 11 Con ordinanza riservata del 4.12.2024 il Collegio ha ammesso le prove testimoniali sui capitoli articolati dal in primo grado e quelle richieste a prova contraria diretta Pt_1
dall'appellata, prove che sono state assunte all'udienza del 19.3.2025.
La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 16.4.2025.
*****
Ritiene questa Corte che l'appello proposto da non possa Parte_1
trovare accoglimento.
In disparte la considerazione che il ricorso di primo grado facesse riferimento ad una autorizzazione espressa -e non tacita- del concedente alle migliorie (cfr. pag.8), occorre rilevare che né la documentazione prodotta, né l'attività istruttoria svoltasi nel presente grado di giudizio hanno dimostrato che il avesse realizzato delle migliorie sulla Pt_1
base di previo e specifico consenso, ancorché in forma tacita.
Secondo costante e consolidata giurisprudenza, cui questa Corte aderisce con convinzione, un'autorizzazione generica ad effettuare miglioramenti per tipi e/o categorie si considera non validamente espressa (Cass. n.30332/19; Cass. 19789/2011;
per un precedente specifico di questa Corte territoriale – sez. agraria cfr. la sentenza emessa in relazione al procedimento Nr. 397/2024 R.G.), e comunque deve precedere e non seguire le opere.
In buona sostanza l'autorizzazione ad effettuare i miglioramenti – tacita o espressa che sia – deve avere un oggetto sempre determinato o determinabile, secondo i principi generali applicabili per via analogica a norma dell'art. 1346 cod. civile (in termini cfr.
Ord. Cass. III sez. civile del 16.4.2024), quindi manifestarsi in relazione a specifici interventi.
Nella fattispecie i testimoni esaminati hanno riferito (udienza del 19 marzo 2025) che:
pagina 6 di 11 1) teste geometra : era stato incaricato dal di chiedere lo Testimone_1 Pt_1
svincolo idrogeologico per la sistemazione dell'ultimo tratto di strada che conduceva al podere e che era difficilmente transitabile (soprattutto per i mezzi meccanici). Il legale rappresentante della era stato presente ad un (unico) Controparte_2
incontro in cui si era parlato della sistemazione del tratto di strada in questione;
il teste non è stato in grado di riferire quale sia stata la spesa per il rifacimento della strada e se abbia eseguito i lavori direttamente il con la sua ditta;
CP_2
2) teste geometra ha dichiarato che aveva predisposto un progetto di Testimone_2
ristrutturazione edilizia per creare una struttura ricettiva agrituristica (che prevedeva 4
alloggi da affittare) su incarico del e che il l'aveva visto in una sola Pt_1 CP_2
occasione, ad un pranzo, in cui si era parlato dei lavori, ma il non gli aveva CP_2
fornito “alcuna indicazione”. Inoltre nel corso del pranzo i discorsi tra il ed il CP_2
avevano riguardato soprattutto il compromesso di vendita e le sue scadenze;
Pt_1
3) teste in qualità di agronomo era stato incaricato dal di Testimone_3 Pt_1
curare le pratiche relative agli aggiornamenti catastali riguardanti gli immobili oggetto di scrittura privata di compravendita e del frazionamento dei terreni. Inoltre aveva curato la pratica del PSR per ottenere i finanziamenti dell'attività agrituristica (la cui contribuzione prevedeva un massimo di €.100.000,00 su un rendicontato di almeno
€.200.000,00). Ha incontrato il almeno sette volte “per definire l'oggetto della CP_2
compravendita” e per le pratiche di frazionamento e di accatastamento sopra citate;
è
stato pagato dal (almeno 7.000,00-8.000,00 euro) ed ha anche detto che Pt_1
l'attività agrituristica non è mai stata avviata;

4) teste : perito agrario, già dipendente della Eco Farm e poi di Testimone_4 [...]
Ricorda di aver visto il ristrutturare il casolare;
sapeva che CP_1 Pt_1
pagina 7 di 11 l'odierno appellante “avrebbe acquistato la proprietà perché aveva firmato un preliminare di vendita con la Eco Farm”.
Orbene ritiene questa Corte che le dichiarazioni dei testi esaminati non siano idonee a sovvertire le conclusioni cui è giunto il giudice di prime cure, secondo cui nel caso di specie non sussiste una “preventiva e specifica autorizzazione” ad effettuare i miglioramenti (cfr. pag.4).
Effettivamente non risulta che il legale rappresentante della Eco Farm abbia mai autorizzato, anche solo oralmente o tacitamente, alcun miglioramento effettivo da cui potessero poi derivare indennità di sorta, dato che dalle dichiarazioni dei testi esaminati non è possibile ricavare un tale assunto.
Quanto al contratto di affitto di fondo rustico, lo stesso autorizzava l'affittuario a poter
“usufruire” per i terreni affittati di “tutte quelle provvidenze pubbliche che esistono o
che si verranno ad avere nel corso della durata del contratto” oppure consentiva la presentazione di “domande per la richiesta di contributi e/o finanziamenti per lo
sviluppo e l'ammodernamento dell'azienda agricola”, che nulla hanno a che fare con il diritto all'indennità per i miglioramenti, ma riguardano l'accesso alla pubblica contribuzione.
Al contrario, il contratto di affitto in discorso disponeva che quanto non previsto nella scrittura privata fosse regolamentato dalla Legge n.203/82, che all'art.16 prevedeva per il riconoscimento dell'indennità per migliorie un preventivo accordo tra le parti o un avviso all'Ispettorato provinciale dell'agricoltura, entrambi presupposti che difettano nel caso di specie.
In definitiva le dichiarazioni dei testi esaminati, ed in particolare quelle del del Tes_2
e del costituiscono solo una conferma di quello che già risultava dalla Tes_3 Tes_4
documentazione prodotta, vale a dire che le parti avessero concluso un accordo pagina 8 di 11 determinato in tutti i suoi elementi per addivenire alla stipula di un contratto di vendita che necessitava solo di una presupposizione (non formalizzata, ma logica), vale a dire la cancellazione dell'ipoteca gravante sui beni promessi.
Il fatto che detta ipoteca non sia stata mai cancellata, tanto è vero che è in corso un procedimento esecutivo a carico della proprietaria-appellata, rende evidente il motivo per cui le parti non siano poi addivenute a stipulare il definitivo contratto di compravendita.
In pratica il contratto di affitto di fondo rustico era collegato e funzionale al preliminare di vendita, tant'è che aveva un contenuto stringatissimo e che le parti erano semplicemente in attesa della stipula del contratto definitivo di vendita, quindi le interlocuzioni del col avevano la funzione di “definire l'oggetto della Pt_1 CP_2
compravendita”, come riferito dal teste piuttosto che assentire degli interventi Tes_3
migliorativi che avrebbero dato diritto al riconoscimento di un'indennità alla fine del rapporto di affitto.
In definitiva, le dichiarazioni dei testi esaminati non hanno apportato alcun elemento a favore della tesi dell'appellante, non aggiungendo nulla al quadro probatorio valutato dal primo giudice, anzi inducono a ritenere che il avesse eseguito delle opere solo Pt_1
in vista della futura acquisizione del fondo e che il non avesse mai manifestato CP_2
una volontà autorizzativa all'esecuzione di opere di migliorie da cui far derivare il diritto ad una indennità.
Solo per completezza, non pare superfluo rilevare che il all'udienza del Pt_1
22.9.2023 tenutasi innanzi al Tribunale di Perugia, aveva chiesto un termine per introdurre un giudizio di indebito arricchimento nei confronti della concedente, a norma dell'art. 2041 cod. civile (cfr. pag. 6 della sentenza gravata).
pagina 9 di 11 Al netto del fatto che l'istanza è stata dichiarata inammissibile (ibidem), ritiene questa
Corte che la richiesta del termine per proporre la domanda di indebito arricchimento sia indicativa della consapevolezza da parte dell'odierno appellante che l'azione ex art. 2041 cod. civile, che ha natura sussidiaria ed opera -come norma di chiusura- solo al di là di precise disposizioni normative, fosse quella che si attagliava al caso di specie.
Dal rigetto del primo motivo di appello -inerente all'esistenza di un consenso tacito all'esecuzione di migliorie- deriva, come necessaria conseguenza, che debba ritenersi assorbito il secondo motivo di appello, che riguarda la natura dei pretesi miglioramenti e che risulta superfluo esaminare alla luce del rigetto della richiesta principale.
*****
Da tutto quanto argomentato deriva che l'appello in disamina va respinto e, per l'effetto,
confermata la sentenza oggetto di gravame.
Sussistono giustificati motivi, derivanti dalla peculiarità del rapporto sostanziale instauratosi tra le parti ed alla circostanza che il risulta aver effettivamente Pt_1
eseguito gran parte delle migliorie per cui ha agito in giudizio, per compensare tra le parti il 50% delle spese di lite del presente grado di giudizio, che per il restante 50%
seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e della sua estrema semplicità.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Perugia, Sezione specializzata agraria, definitivamente pronunciando sull'atto di appello proposto da nei Parte_1
confronti di in persona Controparte_1
del suo legale rappresentante, contrariis reiectis, così provvede:
1) respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata, emessa dal
Tribunale di Perugia, sezione specializzata agraria, al n.314/2024;
pagina 10 di 11 3) condanna l'appellante al rimborso del 50% delle spese di lite sostenute dalla società
appellata che, nel totale (100%), liquida in €.5.000,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario ed accessori di legge;

4) dichiara compensata tra le parti la restante metà delle spese di lite;

5) visto l'art. 13 c.1 quater D.P.R. n.115/02 e successive modifiche, accerta che sussistono i presupposti perché l'appellante versi un ulteriore importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Perugia, lì 16 Aprile 2025
IL PRESIDENTE relatore
(Dott. Simone Salcerini)
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