REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE
Composta da
Dott.ssa Donatella Aru Presidente
Dott.ssa Grazia Maria Bagella Consigliere
Dott. Giacomo Dominijanni Giudice ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n.251/2020 r.g. promossa da
, in persona del legale rappresentante Parte_1 pro tempore, rappresentata e difesa, giusta procura allegata in atti, dagli Avv.ti Sergio Vacca e
Federica Deplano, presso il cui studio, in in Via Ugo Ojetti, 171 ha eletto domicilio;
Parte_1
appellante
CONTRO
, , , rappresentati e difesi, giusta procura in calce alla comparsa CP_1 CP_2 CP_3 di risposta con appello incidentale, dagli Avv.ti Walter Trincas e Luca Picasso, presso il cui studio, in in Via don Orione, 25 hanno eletto domicilio;
Parte_1 appellati e appellanti in via incidentale
CONCLUSIONI nell'interesse della appellante: Piaccia alla Corte di Appello, in parziale riforma della sentenza n.
2354/2019 emessa e pubblicata in data 8.11.2019 dal Tribunale di Cagliari, accogliere integralmente la domanda proposta dall'appellante e di conseguenza, nel merito, dichiarare che è dovuta, a titolo di provvigione per l'attività di intermediazione prestata dall'appellante, la somma quantificata ai sensi degli Usi applicabili in materia quale fonte normativa, noti e pubblicati in materia di mediazione e contenuti nella Raccolta Provinciale degli Usi approvata dalla Giunta camerale della Camera di
Commercio di Cagliari con Deliberazione n. 160 del 14.7.2004, il cui articolo 6 stabilisce che nella
Mediazione “nel caso di compravendita di beni immobili urbani, la provvigione spettante al mediatore
è, in mancanza di patto, del 3% da parte di ciascuna delle parti”, così come espressamente richiamati dalla odierna esponente nel proprio atto introduttivo e previsti dall'art. 1755 c.c. e, per l'effetto, condannare la parte appellata al pagamento della somma di € 15.120,00 iva inclusa oltre interessi e rivalutazione o, in ogni caso, in applicazione del terzo motivo di appello e nella eventuale e denegata
1 mancata applicazione degli usi, in applicazione del criterio di equità considerare equa la condanna della parte appellata al pagamento di una somma pari a € 15.120,00 iva inclusa o quella somma maggiore o minore ritenuta di giustizia dal giudice adito. In ogni caso con vittoria di spese, diritti e onorari del doppio grado di giudizio;
nell'interesse degli appellati e appellanti in via incidentale: rigettare con ogni e qualsiasi statuizione tutte le domande proposte da parte avversa, in quanto inammissibili, inaccoglibili e comunque infondate in fatto e in diritto per i motivi tutti esposti in narrativa e condannare l'appellante al pagamento delle spese del doppio grado del giudizio, con distrazione delle stesse in favore dei procuratori antistatari;
in via incidentale, in parziale riforma della sentenza impugnata accertare e dichiarare il difetto di legittimazione passiva dei signori , , e per CP_1 CP_2 CP_3 tale effetto condannare l' alla restituzione della somma di € Parte_1
5.000,00 indicato nella sentenza di primo grado e degli interessi legali;
in via incidentale, in parziale riforma della sentenza impugnata accertare e dichiarare l'insussistenza de diritto alla provvigione del mediatore per mancato avveramento della condizione sospensiva espressa indicata nell'art. 8 del contratto di mediazione;
in via incidentale, in parziale riforma della sentenza impugnata accertare e dichiarare che nessuna attività di mediazione venne posta in essere dalla Parte_1
e per l'effetto condannare l'agenzia. Con condanna dell'appellante ex art. 96 c.p.c..
[...]
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO ha convenuto in giudizio al fine di ottenerne la Parte_1 CP_4 condanna al pagamento della provvigione, nella misura di € 15.120,00, per l'attività di intermediazione svolta a suo favore relativamente all'acquisto di un'unità immobiliare a uso abitativo sita in in Via in Allende, 116, distinta in catasto al foglio 40, mappale 3230. Parte_1
A sostegno della domanda, la attrice ha dedotto: di avere ricevuto, il 15 settembre 2010, da e , incarico di intermediazione per la vendita del suddetto immobile;
CP_5 Controparte_6 di averlo fatto visionare l'immobile a che aveva sottoscritto, con la moglie , CP_1 CP_4 una “Scheda Visita Immobile”; che l'unità immobiliare, dopo essere stata visionata dai coniugi era stata acquistata dalla sig.ra direttamente dai proprietari, in data 11 giugno Per_1 CP_4
2011 con atto pubblico rep. n. 133838 per Notaio che i venditori gli avevano Persona_2 corrisposto la somma di € 5.000,00 a titolo di provvigione, che non le era stata, invece, versata dalla acquirente nonostante le reiterate richieste a lei rivolte.
Su tali premesse, la società attrice ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento della provvigione maturata, nella misura di € 15.120,00 (I.V.A. compresa), pari al 3% del capitale dichiarato in contratto di € 420.000,00 e calcolata, in difetto di accordo scritto, attingendo alla
Raccolta Provinciale degli Usi, in vigore all'epoca dei fatti, approvata dalla Giunta della Camera di
2 Commercio di Cagliari con determinazione n. 160 del 14 luglio 2004.
Si è costituita in giudizio che ha eccepito il proprio difetto di legittimazione passiva CP_4
e ha comunque chiesto, nel merito, il rigetto della domanda, eccependo: che si era trattato non di mediazione ma di procacciamento di affari, per cui la provvigione era a carico dei soli venditori, che peraltro non avevano dichiarato nel rogito di essersi avvalsi dell'opera di un mediatore;
che non vi era la prova della attività di mediazione svolta dalla attrice in favore della convenuta, la quale, peraltro, aveva subito un pregiudizio poiché le era stata taciuta l'esistenza di abusi edilizi e altre irregolarità da cui l'immobile era affetto, ciò, per un verso, dimostrando che l'agenzia non aveva avuto contatti con la acquirente e, per altro verso, legittimandola alla eccezione di inadempimento.
In corso di causa è deceduta e il giudizio è stato riassunto da CP_4 [...]
nei confronti degli eredi della convenuta, , Parte_1 CP_1 [...]
, . CP_2 CP_3
Istruita la causa con documenti, interrogatorio formale della convenuta e prova testimoniale, il Tribunale di Cagliari, con sentenza n. 2534/2019, ha condannato , e CP_1 CP_2 [...]
, in solido, in qualità di eredi di , al pagamento, in favore della CP_3 CP_4 [...]
, a titolo di provvigione per attività di mediazione, della somma Parte_1 di € 5.000,00, oltre interessi calcolati ai sensi dell'art. 1284, comma 4 c.c., compensando tra le parti le spese processuali in considerazione del notevole ridimensionamento del quantum oggetto di domanda.
Il primo giudice ha ritenuto che fosse configurabile, nel caso in esame, una mediazione atipica, di cui la che se ne era avvalsa, era consapevole, e che la provvigione, in difetto di CP_4 pattuizione tra le parti e tariffe professionali, dovesse essere determinata secondo equità, atteso che gli usi camerali richiamati dall'art. 6 della l. n. 39/1989, integrativo dell'art. 1755 c.c. nella parte relativa alla determinazione delle tariffe professionali, non erano stati prodotti da parte attrice e relativamente a essi, non costituenti fonti normative, non era applicabile il principio iuris novit curia.
Avverso la suddetta sentenza è stato proposto appello da parte di Parte_1
che la ha censurata:
[...]
- per vizio di motivazione e violazione dell'art. 1755 c.c., atteso che l'uso locale richiamato da tale norma è pubblico in quanto inserito in una Raccolta ufficiale degli Usi adottata con determinazione della Camera di Commercio di Cagliari n. 160 del 14.7.2004 e, pertanto, non può non essere nella cognizione del giudice;

- per violazione del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, atteso che parte convenuta mai aveva contestato l'esistenza e vigenza della fonte normativa la cui applicazione era stata invocata dalla attrice, fondando le sue difese esclusivamente sulla inesistenza del rapporto
3 negoziale, conseguendone che, accertata l'esistenza del rapporto negoziale, avrebbero dovuto essere applicati, per la determinazione del compenso, gli usi, ai sensi del terzo comma dell'art. 1755 c.c.;
- per avere, comunque, il giudicante, errato anche nell'applicazione del criterio dell'equità, pervenendo a una liquidazione di 5.000,00 euro che appare riduttiva e penalizzante, con utilizzazione del parametro della transazione tra e la venditrice dell'immobile, alla quale, però, pur CP_7 inferiore al valore della prestazione, il mediatore era addivenuto solo per premiarne la disponibilità a definire la vertenza;

- per avere, il Tribunale, compensato le spese processuali tra le parti nonostante non si configurasse soccombenza reciproca, atteso che la domanda aveva trovato accoglimento, quantunque in misura ridotta rispetto al petitum.
Si sono costituiti in secondo grado , e le quali hanno CP_1 CP_2 CP_3 chiesto il rigetto dell'appello proponendo, avverso la sentenza, appello incidentale nella parte in cui ha accolto la domanda, censurandola:
- per non avere, il Tribunale, ritenuto che il rapporto contrattuale di mediazione atipica fosse intercorso esclusivamente tra la società e il venditore, unico tenuto, come peraltro previsto nel contratto, a corrispondere la provvigione, con conseguente difetto di legittimazione passiva della convenuta;

- per non avere, il giudicante, considerato che la condizione sospensiva per il pagamento della provvigione prevista dall'art. 8 del contratto di mediazione, consistente nella comunicazione da parte del venditore dell'accettazione della proposta dell'acquirente, non si era verificata, poiché nessuna proposta era stata formulata dalla acquirente e accettata dal venditore;

- per avere, inoltre, il giudicante, trascurato che la semplice sottoscrizione, da parte dell'acquirente, della scheda di presa visione dell'immobile non è sufficiente all'inquadramento della fattispecie nel contratto di mediazione, occorrendo, a tal fine, da parte del professionista incaricato, il compimento di una serie di attività di raccordo tra le parti - inizio delle trattative, consegna di documenti catastali dell'immobile, ricezione di proposte di acquisto - non espletate nel caso in esame;

- per avere, il Tribunale, omesso di considerare che nella suddetta scheda di presa visione dell'immobile non era stato specificato, come è consuetudine, l'avviso che in caso di conclusione dell'affare il compratore avrebbe dovuto corrispondere all'agenzia immobiliare un compenso a titolo di provvigione, derivandone, anche sotto questo aspetto, che la fattispecie integra mediazione atipica unilaterale cui, pertanto, era estraneo il compratore.
Sulle conclusioni sopra trascritte la causa è stata trattenuta in decisione nella udienza del 4 novembre 2022.
MOTIVI DELLA DECISIONE
4 - Sull'appello incidentale
In via logica deve essere scrutinato per primo l'appello incidentale in quanto il suo accoglimento comporterebbe l'assorbimento di quello principale.
È infondato l'appello incidentale, i cui motivi possono essere esaminati congiuntamente.
Come statuito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (19161/2017), esiste, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cd. “atipica”, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche a una soltanto delle parti interessate, qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un'attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni.
La Corte di legittimità ha anche affermato (Ord. n. 11656/2018, Sentt. nn. 5851/2014 e
7759/2005) che, ai fini della configurabilità di un rapporto di mediazione, non è necessaria l'esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l'attività del mediatore avvantaggiandosene. Inoltre, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso e articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
Nel caso in esame:
- è documentato che , marito di , aveva sottoscritto, insieme a costei, la “scheda CP_1 CP_4 visita immobile”, in cui era stato dichiarato di “aver visitato l'immobile appresso descritto, tramite
l'agenzia immobiliare affiliato . Si autorizza l'agenzia al Parte_1 CP_7 trattamento dei dati personali ai sensi dell'art. 13 del D.l. 196/2003”;
- è stato riferito dai testi e venditori del bene, che la Testimone_1 Controparte_6 CP_4 aveva visionato l'immobile insieme a suo marito, , su segnalazione dell'agenzia; CP_1
- sono stati confermati dalla stessa , in sede di interrogatorio formale, la sottoscrizione CP_4 della scheda visita e i contatti avuti tramite il marito con l'agenzia per valutare anche la possibilità di una parziale permuta di una casa di sua proprietà a Monserrato per la visione della quale era stato fissato un appuntamento con l'agenzia poi disdettato;
Con
- è pacifico e incontestato che la acquistò l'immobile in data 1 giugno 2011, due mesi dopo la scadenza del contratto di mediazione.
È, dunque, emerso dall'istruttoria che la acquirente accettò l'opera dell'agenzia immobiliare,
5 di cui era consapevole e si avvalse, e pervenne all'acquisto del bene, dopo averlo visionato, grazie all'operato della stessa che aveva messo le parti in relazione tra loro.
Non rileva, quindi, che il contratto di mediazione fosse stato originariamente stipulato tra e i soli venditori e che in esso fosse stato previsto che costoro dovessero pagare Parte_1 la provvigione, circostanze, queste, superate dal rapporto negoziale successivamente instaurato con l'agenzia dalla acquirente.
Si richiama Cass., n. 11443/2022: “In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso.” Si evidenzia che nella fattispecie esaminata dalla Suprema Corte l'incarico era stato conferito dalla sola venditrice.
Peraltro, gli assunti, contenuti non nell'atto di impugnazione ma nelle memorie conclusionali, degli appellanti incidentali in merito alle presunte irregolarità urbanistiche da cui sarebbe affetto l'immobile oggetto della compravendita, che sarebbero state taciute dall'agenzia legittimando la
[...] al rifiuto della controprestazione, nel palesarsi tardive sul tema della eccezione di CP_4 inadempimento, sul cui rigetto si è formato il giudicato interno, confermano proprio la sussistenza di un rapporto contrattuale insorto tra la acquirente dell'immobile e l'agenzia immobiliare.
Si palesa, poi, irrilevante che - secondo la prospettazione degli appellanti in via incidentale - non si sia verificata la condizione sospensiva dell'accettazione del venditore della mai formulata proposta di acquisto, atteso che, in fatto, il contratto di compravendita fu poi stipulato.
È, inoltre, tardivo, poiché effettuato, in modo lesivo del contraddittorio processuale, soltanto in memoria di replica conclusionale, oltre che non provato e in conflitto con le evidenziate emergenze processuali, l'assunto che gli acquirenti avrebbero visionato l'immobile soltanto per conoscenza diretta dei proprietari.
L'appello incidentale deve essere, pertanto, rigettato.
Sull'appello principale
L'appello principale è fondato.
Merita accoglimento il motivo con il quale è stato lamentato che il Tribunale non ha applicato gli usi ai fini della determinazione del corrispettivo della mediazione.
Sul tema, la giurisprudenza della Corte di Cassazione (Ord. n. 11127/2022, Sentt. nn.
13656/2012, 1131/1968) ha costantemente statuito che il giudice non è tenuto a conoscere gli usi,
6 siano essi normativi o interpretativi, ed è tenuto ad applicarli solo quando siano a lui noti, e pertanto incombe alla parte che ne chiede l'applicazione l'onere di fornire la prova della esistenza e del contenuto di essi. Gli usi richiamati dall'art. 1755 c.c. hanno carattere normativo - come si desume dagli articoli 1 e 8 delle preleggi - ma, trattandosi di usi locali, non può invocarsi il principio iura novit curia giacché essi possono essere applicati se noti al giudicante, mentre, in caso contrario, è onere della parte darne prova. Ove la consuetudine non sia nota al giudice, avendo questi l'obbligo di conoscere la legge ma non anche gli usi, essi devono essere dimostrati, anche per ciò che concerne l'elemento della opinio iuris ac necessitatis, dalla parte che li allega (v. anche Cass., 4853/2007,
2829/2002).
L'art. 6, comma 2 della l. n. 39/89, recante modifiche e integrazioni alla l. n. 253/1958 concernente la disciplina della professione di mediatore, ha previsto che, in mancanza di patto, la misura e la proporzione della provvigione sono determinate dalle giunte camerali sentito il parere della commissione provinciale di cui all'art. 7 e tenendo conto degli usi locali: con tale norma, il legislatore non ha inteso sostituire l'art. 1755 , comma 2 c.c. ma lo ha integrato, restando immutata la gerarchia delle fonti prevista dal codice.
Nel caso in esame, a fronte della allegazione della attrice, sin dall'atto introduttivo del giudizio, dell'esistenza degli usi normativi contemplanti la misura della provvigione del mediatore nel 3% del valore dell'affare per ciascuna parte, parte convenuta non soltanto non ha contestato tale circostanza ma, addirittura, la ha confermata in seconda memoria ex art. 186, comma 3 c.p.c. depositata.
È, quindi, da ritenere che l'onere della prova della sussistenza degli usi sia stato assolto dalla attrice, ai sensi dell'art 115, comma 1 c.p.c. , rimanendo irrilevante la mancata produzione della raccolta ufficiale, che ha soltanto valore ricognitivo di norme non scritte quali sono gli usi normativi.
Gli odierni appellati – appellanti incidentali devono pertanto essere condannati al pagamento della somma di euro 15.120,00 I.V.A. inclusa oltre gli interessi legali dalla data della domanda al saldo. Deve essere rigettata la domanda di rivalutazione monetaria avanzata dall'appellante, trattandosi di un debito di valuta.
Gli altri motivi dell'appello principale restano assorbiti dall'accoglimento del primo, mentre, quanto alla disciplina delle spese processuali dei due gradi del giudizio, liquidate in dispositivo ai sensi del d.m. n. 55/2014 e successive modificazioni secondo valori tabellari medi dello scaglione di valore da € 5.201,00 a € 26.000,00 - esclusa, per il secondo grado, la fase di trattazione e istruttoria
- essa consegue alla soccombenza dei convenuti e appellanti incidentali, a cui carico le stesse devono essere poste.


P.Q.M.

7 La Corte, definitivamente pronunziando, respinta ogni altra domanda ed eccezione, in riforma della sentenza impugnata:
1) Rigetta l'appello incidentale.
2) In accoglimento dell'appello principale, condanna , al CP_1 CP_2 CP_3 pagamento della somma di € 15.120,00, I.V.A. inclusa, oltre interessi legali dalla data della domanda sino al soddisfo.
3) Condanna , , alla rifusione, a beneficio di CP_1 CP_2 CP_3 Parte_1
, delle spese processuali dei due gradi del giudizio, che liquida, per il primo grado, in
[...]
€ 5.077,00 e, per il secondo grado, in € 3.966,00, oltre spese generali e accessori di legge.
Si dà atto del ricorrere dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del DPR n. 115/2002 e successive modificazioni comportanti l'obbligo di versamento da parte degli appellanti incidentali di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato corrispondente a quello versato all'atto della proposizione dell'appello.
Così deciso nella Camera di Consiglio del 20 febbraio 2025
Il Presidente Dott. Donatella Aru
Il Giudice Ausiliario estensore Dott. Giacomo Dominijanni
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