N. R.G. 483/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CASTROVILLARI
Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Beatrice Magarò ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 483/2019 promossa da:
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZICARELLI GIANLUIGI;
Parte_1
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. STASI AGOSTINO;
Controparte_1
CONVENUTO
OGGETTO: Risoluzione preliminare di vendita e risarcimento danni

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione


1. I fatti di causa.
Con atto di citazione del 20.02. 19 premesso che : a) In data 7 agosto 2017 Parte_1 la sig.ra (promissaria acquirente), tramite l'intermediaria “Agente Immobiliare” Parte_1
“International Management di AN TR” - affiliata FRIMM, sottoscriveva la proposta d'acquisto poi accettata e sottoscritta dal sig. (promittente venditore) Controparte_1 dell'immobile sito in Corigliano-NO – Area Urbana NO – (CS) alla Via Aspromonte
n. 7 , foglio 25, part. 813 sub 5; b) che Il Sig. , accettando la proposta, Controparte_1 dichiarava che l'immobile era “… in regola con le norme urbanistiche, edilizie … che verrà trasferito all'atto notarile di compravendita libero da oneri, trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, iscrizioni e con la più ampia garanzia per vizi ed evizione, ad eccezione di nulla” ; c)
Che le parti, inoltre, stabilivano che la stipula del rogito notarile, in ragione della rappresentata pagina 1 di 6 necessità impellente della sig.ra di trasferirsi, doveva avvenire entro e non oltre il Pt_1
12.09.2017; d) che l'istante all'atto della sottoscrizione della proposta d'acquisto, versava la somma di € 10.000,00 (euro diecimila,00) a titolo di caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. a mezzo assegno bancario n. 0408193021-02 di € 10.000,00 intestato ad poi Controparte_1 incassato da quest'ultimo; e) che il convenuto si obbligava, entro la data del rogito notarile, a consegnare il certificato di agibilità; f) che per esclusiva colpa del sig. , non Controparte_1
si addiveniva alla stipula del rogito notarile entro la data stabilita del 12.09.2017 in considerazione della mancata consegna del certificato di agibilità dell'immobile da parte del convenuto;
g) che la “segnalazione certificata per l'agibilità” era stata depositata solamente in data 20 dicembre 2017; h) che nelle more l'attrice apprendeva che l'immobile promesso in vendita era pervenuto al sig. per donazione da parte del genitore sig. Controparte_1
, e tale circostanza era stata celata sia dal venditore che dall'Agenzia Controparte_2
incaricata, esponendo la sig.ra ai rischi che la normativa in materia prevede in caso di Pt_1 acquisto di bene oggetto di Donazione;
i) che l'istante costituiva formalmente in mora il sig.
con missiva del 22 gennaio 2018 con la quale invitava e diffidava il sig. Controparte_1
al versamento in favore della stessa della somma corrispondente al doppio Controparte_1 della caparra versata, per un importo pari ad € 20.000,00, oltre al risarcimento di tutti i danni cagionati;
l) che successivamente l'istante intraprendeva la procedura di mediazione obbligatoria presso la camera di mediazione “R.L. Reconcile & Learn Srl” di Corigliano-
NO ed in data 29.03.18 il convenuto sottoscriveva un accordo impegnandosi alla restituzione della caparra versata ed al risarcimento dei danni;
m) che l'accordo prevedeva la restituzione in favore dell'attrice della somma di € 10.000,00 oltre la somma di € 1.000,00 a titolo di risarcimento del danno entro il 29 giugno 2018; n) che in data 2.07.2018 il sig.
, per il tramite dell'intermediario immobiliare che aveva anch'egli sottoscritto Controparte_1
l'accordo, sig. TR AN, chiedeva una proroga dell'accordo sino al 31 luglio 2018 “al fine di poter vendere il bene e versare la somma pattuita nell'accordo”; o ) che nonostante l'intervenuta vendita dell'immobile il sig. non aveva adempiuto alle sue obbligazioni;
CP_1
tanto premesso conveniva in giudizio , rassegnando le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Dichiarare l'inadempimento da parte del sig. del contratto preliminare Controparte_1 sottoscritto in data 7 agosto 2017; Per l'effetto, condannare il sig. al Controparte_1
versamento in favore della sig.ra della somma corrispondente al doppio della Parte_1 caparra versata ex art. 1385 c.c., per un importo pari ad € 20.000,00; Condannare, inoltre, il sig. al risarcimento di tutti i danni cagionati in favore della sig.ra Controparte_1 Pt_1
pagina 2 di 6 , quantificati nella somma di € 6.000,00, ovvero in quella diversa somma che sarà Pt_1
ritenuta di ragione e giustizia dal Tribunale adito, anche in via equitativa;
Condannare, in ogni caso, il convenuto al pagamento delle spese e competenze di lite da distrarsi, ex art. 93
c.p.c., in favore dell'antistatario procuratore costituito”.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio il convenuto, il quale contestava le avverse deduzioni chiedendo il rigetto della domanda di cui deduceva l'infondatezza, formulando in via preliminare eccezione di nullità della citazione.
Espletata l'istruttoria, all'udienza del 12.06.25 la causa veniva trattenuta in decisione, con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.



1. Sull'eccezione di nullità della domanda per indeterminatezza della pretesa
Va preliminarmente osservato che la nullità della citazione ai sensi dell'art. 164 cod. proc. civ.
(nel testo, applicabile "ratione temporis", anteriore alle modificazioni introdotte dall'art. 9 della legge 26 novembre 1990, n. 353), presuppone la totale omissione o l'assoluta incertezza dell'oggetto della domanda, sicché non ricorre quando il "petitum" sia comunque individuabile attraverso un esame complessivo dell'atto introduttivo del giudizio, non limitato alla parte di esso destinata a contenere le conclusioni, ma esteso anche alla parte espositiva (cfr. Cass.
Civ. 20294/14).
Nel caso di specie, sia dall'esame complessivo dell'atto sia delle conclusioni rassegnate, si evince chiaramente l'oggetto della pretesa fatta valere dall'istante, nonché le ragioni poste a fondamento della stessa, avendo sostanzialmente parte attrice formulato una domanda risarcitoria facendo valere l'inadempimento di parte convenuta sia rispetto agli obblighi assunti nel contratto preliminare di vendita del 07.08.17, che nel successivo accordo transattivo del 29.03.18.


2. Sull'inadempimento di parte convenuta
La domanda attorea è fondata per quanto di ragione e merita accoglimento nei termini e nei modi appresso detti.
Deve innanzitutto ritenersi accertato sia l'intervenuto accordo del 07.08.17, raggiunto tra le parti, attraverso la sottoscrizione della proposta d'acquisto dell'immobile sito in NO, alla via Aspromonte n.7, sia l'accordo transattivo raggiunto tra le stesse parti in data 29.03.18, trattandosi di circostanze non contestate, oltre che documentalmente provate.
pagina 3 di 6 Tanto premesso, si osserva che a prescindere da ogni considerazione in ordine alla esatta qualificazione giuridica del primo negozio, ciò che rileva è l'effetto novativo della transazione raggiunta in data 29.03.18.
In quest'ultimo accordo, invero, le parti partono dalla premessa che a seguito della proposta di acquisto stipulata in data 07.08.17 “ sorgeva una controversia per come da missiva di messa in mora inviata da in data 02.01.18” ( in cui l'istante contestava Parte_1
espressamente che non si addiveniva alla mancata stipula del definitivo per colpa esclusiva del convenuto che ometteva la consegna del certificato di agibilità) e si accordano, in via transattiva, prevedendo la corresponsione della somma di € 11.000,00 da parte dell' CP_1
alla entro il 29.06.18, con la specifica che in caso di mancato versamento di detta Pt_1 somma nel termine indicato, l'accordo avrebbe perso efficacia (salvo la dispensa per la a riscontrare la diffida ad adempiere dell' ), e che la avrebbe potuto Pt_1 CP_1 Pt_1
agire in giudizio per ottenere tutto quanto richiesto con la missiva del 22.01.18.
Costituisce infatti ius receptum il principio secondo cui, salva un'espressa manifestazione di volontà conservativa, l'accertamento sul carattere novativo richiede una verifica dell'intento delle parti di comporre la res litigiosa, addivenendo alla costituzione di un nuovo rapporto, sostitutivo del preesistente (cfr. Cass. Civ. 210/25), elementi sussistenti nel caso di specie, in cui le parti espressamente indicano nella premessa l'accordo raggiunto in data 07.08.17, manifestando l'intenzione di comporre la vertenza insorta a seguito del contestato inadempimento da parte dell'istante, attraverso la stipula della transazione del 29.03.18, che si sostituisce pertanto all'accordo raggiunto in data 07.08.17.
Orbene, se il punto di partenza è costituito dall'accordo del 29.03.17, occorre verificare l'adempimento delle obbligazioni assunte in detto accordo da parte del convenuto, in conformità al principio secondo cui, in caso di inadempimento di un'obbligazione, il creditore deve semplicemente allegare l'esistenza del suo diritto, la fonte e il termine di scadenza, e la mancanza di esecuzione della controparte, il debitore avrà invece l'onere di dimostrare il fatto estintivo della pretesa del creditore, ovvero di aver adempiuto o che l'inadempimento non gli è imputabile ( cfr. Cass. Civ.13533/01).
Nel caso di specie il convenuto, non ha provato di aver versato entro il 29.06.18, l'importo ridotto in forza della transazione di € 11.000,00, potendo quindi l'istante ottenere l'integrale ristoro dei danni subiti e richiesti nella missiva del 22.01.18, espressamente richiamata nella transazione e quindi, la somma di € 20.000,00 pari al doppio della caparra in conformità anche all'art. 1385 c.c. 2° comma, oltre alla restituzione delle somme versate all'agenzia nella pagina 4 di 6 misura di € 2.420,00 (indicate nella missiva del 07.08.17), al fine di perfezionare un acquisto di fatto non avvenuto.
Con riferimento ai danni ulteriori, pur essendo prevista in via transattiva l'astratta possibilità per la parte di richiederli, va osservato che in relazione agli stessi è stata fatta un'allegazione generica, con riferimento alla mancata realizzazione del progetto di vita dell'istante.
Invero, la liquidazione equitativa del danno, ammessa allorquando sia impossibile o particolarmente difficoltosa la sua precisa determinazione, richiede in ogni caso la dimostrazione della sua consistenza, che nel caso di specie non è stata fornita, non avendo l' istante fornito alcun elemento probatorio circa il parametro di riferimento da cui desumere il valore per l'eventuale liquidazione del danno, neppure in via presuntiva, pur essendo gravata del relativo onere, in considerazione delle contestazioni mosse sul punto dalla controparte.
L'istante, infatti, non ha in particolare dimostrato ne' puntualmente allegato un peggioramento delle condizioni di vita derivante dal mancato acquisto dell'immobile, né di non aver potuto trovare sul mercato immobili analoghi.
Alla luce delle esposte considerazioni, va accolta la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, condannato il convenuto al pagamento in favore dell'istante della somma di €
22.420,00, oltre interessi dal 29.06.18 fino al soddisfo.


3. Sulle spese di lite
Le spese processuali, liquidate come in dispositivo seguono la soccombenza, con la precisazione che le medesime vengono liquidate secondo i parametri individuati con D.M.
55/14 tenuto conto del valore, con riferimento al decisum, della natura della controversia, dell'importanza e complessità delle questioni trattate


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
• Accoglie la domanda per quanto di ragione e, per l'effetto, condanna il convenuto al pagamento in favore dell'istante della somma di € 22.420,00, oltre interessi dal
29.06.18 sino al soddisfo;

• Condanna altresì la parte convenuta alla rifusione delle spese di lite in favore dell'istante che si liquidano in € 271,53 per spese e € 2.540,00 per onorari, oltre i.v.a.
e c.p.a. pagina 5 di 6 Castrovillari, 16.10.25
Il Giudice
dott. Beatrice Magarò
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