REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE CIVILE
riunita in Camera di Consiglio nelle persone di dott. Maria Teresa Spanu Presidente
dott. Donatella Aru Consigliere
dott. Enzo Luchi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 333 del ruolo generale degli affari di volontaria giurisdizione per l'anno 2024 promossa da
(c.f. , residente a [...]Parte_1 C.F._1
ed elettivamente domiciliata a Cagliari, presso l'avv. Carlo Salvatore Usai, che la rappresenta e difende per procura in atti,
appellante
contro
(c.f. ), residente a [...]CP_1 C.F._2
ed elettivamente domiciliata a Cagliari, presso l'avv. Maria Gabriella Casula,
che la rappresentata e difende per procura speciale in atti,
appellato
pagina 1 di 11 La causa è decisa sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante: voglia la Corte d'Appello adita, ogni contraria istanza eccezione e/o deduzione,
In via principale, nel merito, in riforma della sentenza oggi impugnata
1) rigettare l'opposizione proposta dalla IG.ra con il giudizio CP_1
di primo grado e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo opposto;

In via subordinata
2) accertare comunque e dichiarare che la IG.ra vanta, nei Parte_1
confronti della IG.ra un credito di € 11.200,00, o il CP_1
maggiore o minore credito che risulterà accertato all'esito del giudizio;

3) per l'effetto condannare la IG.ra al pagamento, in favore di CP_1
della somma € 11.200,00, o della maggiore o minore Parte_1
somma che risulterà dovuta all'esito del giudizio;

In via ulteriormente subordinata, valutate le eventuali difese
dell'appellata nella denegata ipotesi di contestazione
4) ammettere i mezzi di prova dedotti dalla IG.ra nella Parte_1
comparsa di costituzione e risposta e richiesti dall'odierna appellante anche in sede di precisazione delle conclusioni e disporre per il loro espletamento;

5) accertare e dichiarare che la IG.ra vanta, nei confronti della Parte_1
IG.ra un credito di € 11.200,00, o il maggiore o minore CP_1
credito che risulterà accertato all'esito del giudizio;

6) per l'effetto condannare la IG.ra al pagamento, in favore di CP_1
pagina 2 di 11 della somma € 11.200,00, o della maggiore o minore Parte_1
somma che risulterà dovuta all'esito del giudizio;

7) in ogni caso con vittoria di spese e competenze professionali di entrambi i gradi di giudiziose e della fase monitoria.
Nell'interesse dell'appellata: voglia la Corte d'Appello adita,
In via principale:
1) rigettare l'appello proposto dalla signora e per l'effetto Parte_1
confermare la sentenza di primo grado n°794/2024 del Tribunale di
Cagliari e/o pronunciarne l'inammissibilità ai sensi dell'art 348 bis c.p.c.;
In via subordinata:
1) qualora il Collegio ritenesse opportuno accogliere la richiesta di ammissione dei mezzi istruttori domandata dall'appellante, ammettere i mezzi di prova dedotti dalla signora in primo grado, di cui CP_1
al ricorso in opposizione datato 01.08.2018 ed alla memoria integrativa autorizzata, datata 27.12.2018;
2) per l'effetto, rigettare l'appello proposto dalla signora e Parte_1
confermare la sentenza di primo grado n°794/2024 del Tribunale di
Cagliari.
In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari dei due gradi di giudizio
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso ex art. 415 c.p.c., propose opposizione contro CP_1
il decreto ingiuntivo n. 1171/2018 con cui il Tribunale di Cagliari, su ricorso della locatrice , le aveva ingiunto il pagamento di euro 11.200,00, a Parte_1
pagina 3 di 11 titolo di canoni di locazione (euro 700,00 mensili) dell'immobile ubicato nella via Teis n. 3 di Quartu Sant'Elena per il periodo novembre 2016-febbraio 2018
(compresi), sul presupposto che per tale periodo i canoni non fossero stati pagati e il bene fosse stato rimesso nella disponibilità della locatrice solo in data 1° marzo 2018.
CP_ A fondamento dell'opposizione la allegò:
- che la locazione era cessata, in realtà, sin dal settembre 2016 ed erano state convenute la definitiva riconsegna dell'immobile entro il dicembre successivo e l'imputazione della caparra versata ai canoni di locazione dei mesi di novembre e dicembre
2016;
- di avere incontrato la locatrice in data 9 gennaio 2017 presso l'immobile locato e, dopo accurata verifica dello stato dell'immobile, di averle riconsegnato l'appartamento,
trattenendo una delle due copie delle chiavi al solo fine di eseguire lavori (pulizia del giardino e sistemazione del cancello di accesso) richiesti dalla proprietaria;

- che prima di tale data non era riuscita a contattare la locatrice se non tramite (titolare della A.L.A. Immobiliare), Persona_1
che aveva a suo tempo curato l'intermediazione della locazione per cui è causa.
CP Tanto esposto, la denunciò la mala fede della locatrice consistita nel mancato ritiro delle raccomandate del 29 dicembre 2016 con cui ella le aveva comunicato l'avvenuta liberazione dell'immobile, il rifiuto sino al marzo 2018
pagina 4 di 11 del doppione delle chiavi e nell'avere azionato nel febbraio 2018 (a distanza di oltre un anno dalla riconsegna dell'immobile) il procedimento monitorio, senza aver mai previamente sollecitato in alcun modo il pagamento né la riconsegna dell'immobile e tanto meno la restituzione del doppione delle chiavi.
*
La resistette, eccependo: Pt_1
CP_
- di non avere accordato alla la risoluzione anticipata del contratto stipulato a marzo 2016;
- che l'incontro del gennaio 2017, in realtà, non vi era stato in quanto era stato rinviato al successivo 9 febbraio, in occasione del quale la riconsegna dell'appartamento era stata rimandata a data da destinarsi atteso che:
▪ mancavano alcuni beni mobili che ella aveva lasciato nell'unità immobiliare in uso alla conduttrice;

▪ il portoncino di ingresso e le persiane presentavano graffi;

▪ il giardino necessitava di pulizia e riordino,
CP_ sicché la avrebbe dovuto porre rimedio a tale complessiva situazione;

CP_
- di non essere più riuscita da allora a contattare la e di averle,
inutilmente, intimato il pagamento dei canoni scaduti a mezzo di raccomandata -non ritirata- inviatale a febbraio 2017 tramite un avvocato;

- di avere successivamente appreso, da un accesso agli atti, che la figlia della ( ), in qualità di sua delegata in Per_1 Tes_1
pagina 5 di 11 forza di una firma però falsificata, aveva comunicato all'Agenzia
delle entrate la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
*
Con la sentenza n. 794 del 15 marzo 2024, in parziale accoglimento dell'opposizione, il Tribunale revocò il decreto ingiuntivo e condannò
l'opponente al pagamento dei canoni per il solo periodo novembre 2016- gennaio 2017, sul rilievo che fosse un dato pacifico tra le parti che l'immobile
[era] stato liberato almeno il 9 febbraio 2017 e che fosse irrilevante anche
CP_ accertare se la [avesse] effettivamente eseguito i lavori e […] restituito i
mobili, perché il credito azionato è un credito da canoni di locazione, e si può
affermare senza dubbio che dal 9 febbraio 2017 in poi tali canoni non siano
maturati.
*
2. Con un unico articolato motivo di appello, la ha censurato la Pt_1
sentenza nella parte in cui aveva ritenuto:
a) irrilevante accertare quando effettivamente il contratto si fosse risolto e quando fosse avvenuta la riconsegna del doppione delle chiavi;

b) che dal 9 febbraio 2017 in poi i canoni non fossero maturati, data la avvenuta liberazione dell'immobile.
Sotto il primo profilo, la ha opposto come, in realtà, sussistesse la Pt_1
necessità di accertare le obbligazioni delle parti, posto che anche in caso di risoluzione il conduttore che non via abbia già provveduto rimane obbligato alla restituzione dell'immobile e al pagamento dei canoni.
pagina 6 di 11 Sotto il secondo profilo, l'appellante ha lamentato come l'obbligo di pagamento dei canoni continui a gravare sul conduttore sino alla restituzione del bene, il cui accertamento era stato omesso dal Tribunale perché ritenuto irrilevante.
CP Sotto ulteriore profilo ancora, la ha contestato il tentativo della Pt_1
di individuare la data di restituzione dell'immobile in quella del sopralluogo e ha ribadito di non avere ricevuto in quella occasione alcun mazzo di chiavi,
restituitele solo a marzo 2018.
CP_ La ha resistito, formulando, in via subordinata, richiesta di ammissione dei mezzi di prova dedotti in primo grado e non ammessi dal Tribunale.
* * *
3. L'appello è fondato e merita accoglimento.
Nella giurisprudenza della Suprema Corte è pacifico che qualora, in violazione dell'art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l'immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incomba sul conduttore l'obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l'esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest'ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto -da parte di terzi- richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori (tra le tante, ord., 7 marzo 2019, n.
6596).
Ogniqualvolta non possa disporre della cosa locata per fatto del conduttore,
il locatore ha diritto di conseguire il corrispettivo convenuto (nonché eventuali pagina 7 di 11 danni, ulteriori, ove ne dimostri l'esistenza).
Si ha mancata disponibilità della cosa locata anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non possa trarre dalla cosa alcun vantaggio, come ad esempio, nell'ipotesi in cui l'immobile presenti, alla riconsegna e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell'art. 1591 c.c., danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilità per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino.
In caso di anormale usura dell'immobile, il locatore ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l'esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all'immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l'esecuzione dei lavori di riparazione.
Questa seconda serie di danni va determinata in relazione all'epoca in cui i lavori possono essere iniziati dal locatore usando l'ordinaria diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento (Cass., n. 6596/2019).
*
Risulta pacifico che, nella fattispecie, le parti abbiano convenuto che l'immobile necessitasse di interventi di ripristino da parte della conduttrice tali da rendere necessario che quest'ultima conservasse copia delle chiavi di accesso all'immobile. Non v'è perfetta sovrapponibilità sulla natura degli
CP_ interventi da eseguire ma è certo che la dovesse provvedervi.
In applicazione dei principi richiamati deve ritenersi, pertanto, che la abbia conservato il diritto a percepire i compensi sino al momento Pt_1
pagina 8 di 11 dell'effettiva esecuzione delle opere e della restituzione delle chiavi (o –può
ammettersi- sino a un successivo momento in cui la locatrice avesse accettato la definitiva riconsegna della res pur senza la materiale restituzione delle chiavi).
Non vale osservare che i danni lamentati dalla non fossero idonei a Pt_1
impedire in assoluto il godimento dell'appartamento da parte della proprietaria,
atteso che –pacificamente- le parti convennero che fossero comunque tali da rendere necessario il ripristino da parte della conduttrice, non già attraverso il pagamento di una somma (ad esempio con imputazione del deposito cauzionale), bensì tramite ripristino a sua esclusiva cura, con conseguente trattenimento delle chiavi.
CP_ Atteso che la non ha neanche allegato (non in sede di opposizione né in questo grado di appello) di avere eseguito i lavori né di aver comunicato alcunché alla locatrice, mantenendo di fatto un silenzio di circa un anno, deve ritenersi la mancata effettiva restituzione dell'immobile da parte della conduttrice sino alla consegna effettiva delle chiavi, documentalmente avvenuta in data 1° marzo 2018, a fronte della notificazione del ricorso monitorio.
Tale costruzione è coerente con quanto emerge dagli atti e, in particolare,
con il fatto che, con diffida del marzo 2017 (doc. 6 primo grado), la Pt_1
CP_ avesse intimato alla il pagamento delle mensilità sino a quel momento scadute e abbia l'anno successivo intimato lo sfratto per morosità e, soprattutto,
CP_ col fatto che, per contro, la non abbia comunicato alcunché alla locatrice né
abbia –personalmente o tramite terzi (la o il giardiniere)- restituito la Per_1
pagina 9 di 11 copia delle chiavi in proprio possesso.
La subordinata istruttoria della è infondata, in quanto: Pt_1
- i capitoli di prova sub 1)-11) (teste sono relativi a Persona_1
circostanze pacifiche o -per quanto ricostruito in odine alle regole che disciplinano i rapporti tra locatore e conduttore- sostanzialmente irrilevanti al fine di verificare se la abbia o no restituito Pt_1
l'immobile in data anteriore al 1° marzo 2018;
- i capitoli di prova sub 12)-20) (teste sono relativi a Testimone_2
circostanze irrilevanti (12-14 e 17-20) o inammissibili perché volti a comprovare circostanze in contrasto tra loro (15 e 16);
- i capitoli di prova sub 20)-24) (teste -per quanto Testimone_3
ricostruito in odine alle regole che disciplinano i rapporti tra locatore e conduttore- sostanzialmente irrilevanti.
In accoglimento dell'appello, pertanto, deve essere rigettata l'opposizione
CP_ proposta dalla contro il decreto ingiuntivo opposto.
5. In considerazione del criterio della soccombenza, le spese dei due gradi
CP_ del giudizio devono essere integralmente poste a carico della
Sullo scaglione euro 5.201-26.000,00, i compensi sono liquidati al valore medio per le fasi studio e introduttiva e al valore minimo per la fase di decisione di entrambi i gradi di giudizio.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Cagliari definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e richiesta disattesa:

1. in totale riforma della sentenza n. 794 del 15 marzo 2024 del Tribunale di pagina 10 di 11 Cagliari, rigetta l'opposizione proposta da contro il decreto CP_1
ingiuntivo n. 1171/2018, che, per l'effetto, viene confermato e dichiarato esecutivo ai sensi dell'art. 654 c.p.c.;

2. condanna l'appellata alla rifusione in favore dell'appellante delle spese processuali, che liquida in complessivi:
▪ euro 2.547,00 per compensi, oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a.
per il giudizio di primo grado;

▪ euro 3.011,00 per compensi ed euro 382,00 per spese esenti,
oltre spese generali, c.p.a. e i.v.a. per il presente grado di giudizio.
Cagliari, 14 marzo 2025
Il Presidente
Il consigliere estensore dott. Maria Teresa Spanu
dott. Enzo Luchi
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