REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANIA - SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Catania - Seconda Sezione Civile - composta dai magistrati:
1) Dott. Giovanni DIPIETRO Presidente
2) Dott.ssa Maria Stella ARENA Consigliere rel. ed est.
3) Dott. Massimo LO TRUGLIO Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 372/2024 R.G., avente per oggetto: locazione - uso diverso;

TRA
, nata in [...], il [...], Parte_1
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Mario C.F._1
TRAMONTANA, giusta procura in atti;

PARTE APPELLANTE
CONTRO
, nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
), rappresentato e difeso dall'avv. C.F._2
VINCIGUERRA GIUSEPPE giusta procura in atti.
PARTE APPELLATA
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All'udienza del 13.5.2025, all'esito di discussione orale, la causa veniva decisa come da dispositivo in atti.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto ritualmente notificato intimò sfratto per Controparte_1
morosità a esponendo che la convenuta - Parte_1
conduttrice di un'immobile di sua proprietà sito in Catania, via E. Ferri n.
30, locato ad uso commerciale- era in mora nel pagamento dei canoni per i mesi di gennaio 2021e dicembre 2021 (solo metà), e per i mesi da gennaio a marzo 2022.
Costituitasi in giudizio, la controparte contestò l'avversa pretesa.
Segnatamente eccepì l'inadempimento del locatore, deducendo in particolare che la destinazione d'uso allo svolgimento di un centro estetico era espressamente indicata in contratto e che il locatore aveva dichiarato nel contratto che l'immobile rispettava le norme urbanistiche vigenti;
che, invece, dopo un mese dalla locazione, ai fini della SCIA per svolgere attività di estetista, le venivano richiesti il certificato di agibilità
e di destinazione d'uso e la certificazione di adeguatezza e sicurezza degli impianti elettrici ai fini del nulla osta igienico sanitario, documenti che il locatore non forniva;
che, dopo una ispezione dei NAS dell'1.12.2021, Contr l' l'invitava a fornire i predetti certificati oltre all'autorizzazione all'uso dei locali sotterranei o semi-sotteranei ed infine, in data
21.12.2021, veniva revocata la SCIA e veniva disposta la chiusura immediata dell'attività.
Con sentenza n. 444/2024 del 24.1.2024 (resa nel proc. n. 8297/22 R.G.) il
Tribunale di Catania, Quinta Sezione civile, statuiva come segue:
pagina 2 di 9 -dichiarava risolto per inadempimento della conduttrice, Parte_1
, il contratto di locazione ad uso non abitativo, concluso inter
[...]
partes in data 1.6.2020;
-condannava la conduttrice al pagamento dei canoni scaduti di gennaio e dicembre 2021 (euro 1.500,00) e da gennaio 2022 sino all'attualità (25 mensilità), per un totale di 26.500,00, oltre agli interessi dalla data di ogni singola scadenza fino all'effettivo soddisfo, e oltre ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio;

- condannava, infine, la parte convenuta a rimborsare alla controparte le spese di lite.
Avverso tale sentenza ha proposto appello , Parte_1
formulando tre motivi di gravame.
Si è costituito e ha chiesto il rigetto Controparte_1
dell'impugnazione perché infondata.
Denegata la chiesta sospensiva dell'efficacia esecutiva, all'udienza del
13.5.2025, la causa è stata decisa come da dispositivo letto e depositato telematicamente.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di impugnazione la parte censura la sentenza di risoluzione del contratto di locazione lamentando sostanzialmente che il primo giudice non ha correttamente esaminato l'eccezione di inadempimento;
l'appellante sostiene che il giudice avrebbe dovuto valutare anche l'inadempimento del locatore, che aveva assunto contrattualmente l'obbligo di garantire la specifica destinazione dell'immobile a istituto di bellezza, non potendosi considerare il riferimento a un tal uso inserito in contratto come una mera specificazione della destinazione commerciale.
pagina 3 di 9 Con il secondo motivo di appello - titolato “Sulla possibilità di usare il piano interrato ai fini commerciali”-, la parte censura la sentenza nella parte in cui il giudice ha escluso l'esistenza di un'espressa pattuizione contrattuale che si riferisca alla possibilità di usare il piano interrato a fini commerciali, e ha ritenuto che lo stesso costituisca una mera pertinenza del locale a piano strada.
Deduce l'appellante che il piano interrato, costituendo una parte dell'unica unità immobiliare, doveva essere adibito anch'esso a quanto espressamente pattuito in contratto, ossia all'esercizio di servizi degli istituti di bellezza.
Col terzo motivo parte appellante contesta la sentenza nella parte in cui ha accertato l'esistenza del certificato di agibilità/abitabilità per lo svolgimento di attività commerciale. Deduce in particolare che il certificato prodotto non era leggibile e risultava artefatto perché presentava parti sovrascritte a penna non siglate dal pubblico ufficiale che lo ha rilasciato.
Detti motivi, da esaminarsi congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono infondati e devono, dunque, essere rigettati.
Ed invero, è condivisibile l'apprezzamento di infondatezza della eccezione inademplenti non est adimplendum opposta dalla per Pt_1
escludere la gravità della propria condotta di mancato pagamento del canone.
Va anzitutto richiamato al riguardo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, di cui il primo giudice ha fatto buongoverno, secondo il quale: "Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al
pagina 4 di 9 rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso
e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore" (Cass., 3, n. 14731 del 7/6/2018; Cass. n. 1735 del
25/01/2011; Cass. n. 14067 del 22/5/2023).
Venendo al caso in esame, è pacifico che l'immobile è stato locato ad uso commerciale;
risulta, altresì, dal contratto che l'utilizzo previsto era per “servizi degli istituti di bellezza”, e che il locatore aveva garantito la regolarità urbanistica dell'immobile.
Orbene, la generica destinazione menzionata in contratto e la dichiarata conformità dell'immobile alle norme urbanistiche non possono essere intese come esplicative di un impegno del locatore a garantire l'idoneità allo svolgimento dell'attività di istituto di bellezza, essendo all'uopo necessario che le parti deducano in condizione, ovvero che prevedano espressamente come obbligazione del locatore, il fatto che l'immobile presenti le pertinenti condizioni funzionali al rilascio delle autorizzazioni amministrative o la possibilità che allo stesso siano apportate le modificazioni necessarie per potervi svolgere l'attività
pagina 5 di 9 prevista (arg. da Cass. civ., 8 marzo 2002, n. 3441), il chè non è avvenuto nella specie.
Ciò posto, la parte appellante lamenta in particolare che la mancanza del certificato di agibilità e destinazione d'uso dell'intero immobile locato, compreso il piano interrato, aveva causato la chiusura dell'esercizio commerciale (così memoria integrativa del primo grado e secondo motivo di appello).
In effetti, tra gli atti prodotti in primo grado dall'odierna appellante, vi
è un provvedimento n. 06/162, di data illeggibile (doc.3 del fascicolo di primo grado della convenuta), con cui il
[...]
” ha revocato la Controparte_3
SCIA del 2.7.2020 presentata dalla per l'attività di estetista, Pt_1
disponendo la chiusura dell'attività. In detto provvedimento è richiamata l'archiviazione da parte dell della richiesta per l'ottenimento di Pt_2
nulla-osta sanitario e un preavviso di rigetto dell'istanza di nulla osta inoltrato dall , in cui si relazionava che, da sopralluogo effettuato, il Pt_2
personale dell' aveva accertato l'utilizzo di un Parte_3
piano seminterrato e aveva prescritto l'esibizione dell'autorizzazione del
Servizio Prevenzione e Sicurezza negli Ambienti di lavoro. Contr Vi è anche il verbale di sopralluogo del personale dell' dell'1.12.2021 (doc. n. 5), con la richiesta di presentazione di tutta una serie di documenti, tra cui il certificato di agibilità e l'autorizzazione all'uso di locali sotterranei o seminterrati (v. doc. 5).
Pertanto, anzitutto, non risulta che il comune abbia adottato il provvedimento di chiusura per la mancanza del certificato di agibilità, ma piuttosto per l'utilizzo del piano seminterrato e per l'inosservanza della prescrizione di esibizione di numerosa documentazione (tra cui l'agibilità).
pagina 6 di 9 L'immobile locato, del resto, risulta munito del certificato di abitabilità (n. 491 del 5.7.1991), prodotto in atti. In esso l'unità immobiliare in questione viene descritta come “bottega…con WC, anti e deposito”.
Ciò avvalora l'interpretazione del contratto data dal primo giudice secondo cui il piano interrato, indicato nella parte descrittiva dell'immobile, costituisce una pertinenza della bottega destinata a deposito, senza che fosse prevista la destinazione della stessa ad attività commerciale.
Invero, dal contratto (prodotto in atti) non risulta un'espressa pattuizione nel senso della possibilità di esercitare l'attività commerciale nell'intera unità immobiliare, compreso il piano seminterrato.
Era comunque onere della conduttrice, secondo i principi sopra esposti, verificare che le caratteristiche del locale seminterrato fossero adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che ella intendeva esercitarvi, e al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
Va aggiunto che, in ogni caso, la è rimasta nella detenzione Pt_1
dell'immobile pur dopo il provvedimento di chiusura attività, pretendendo di non pagare il canone pattuito, invece di rilasciarlo mettendolo a disposizione di controparte, in tal modo rendendo non conforme a buona fede l'opposizione dell'eccezione di inadempimento.
Va disattesa, infine, anche la doglianza relativa all'autenticità del certificato di abitabilità, atteso che lo stesso, prodotto in forma cartacea
(in allegato a una perizia di parte) in seguito alle contestazioni della convenuta, appare regolare, senza sovrascritture e verificato dal tecnico, geom. che ha redatto la perizia di parte, asseverata da CP_4
giuramento.
pagina 7 di 9 In conclusione, l'appello deve essere rigettato.
Le spese del grado seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come in dispositivo, applicando i parametri medi previsti dalla vigente tariffa forense (v. D.M. Giustizia del 13.08.2022 n. 147 e allegate tabelle), tenuto conto del valore della controversia (scaglione da €
26.000,01 A 52.000,00) e dell'attività difensiva effettivamente svolta dal difensore con applicazione del parametro minimo solo per la fase di trattazione/istruttoria.
Avuto riguardo all'integrale rigetto dell'appello, va dato atto della sussistenza dei presupposti (ex art. 13, comma 1 - quater, D.P.R. n.
115/2002) per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Catania, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza Parte_1
n. 444/2024 emessa il 24.1.2024 dal Tribunale di Catania, V Sezione civile;

-condanna l'appellante al pagamento in favore di delle Controparte_1
spese processuali del grado, che liquida in complessivi € 8.469,00 per compensi (di cui €2058,00 per fase di studio, €1418,00 per fase introduttiva e €1523,00 per fase di trattazione, € 3470,00 per fase decisoria), oltre IVA (se dovuta), CPA e rimborso spese generali nella misura del 15%.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato,
pagina 8 di 9 previsto dall'art. 13, comma 1 - quater, D.P.R. n. 115/2002, e successive modifiche.
Così deciso in Catania il 13.5.2025 nella camera di consiglio della
Seconda Sezione civile della Corte di Appello.
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE dott.ssa Maria Stella Arena Dott. Giovanni Dipietro
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