REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI PALERMO SECONDA SEZIONE CIVILE

riunita in camera di consiglio, composta dai magistrati:
1) Giuseppe Lupo Presidente;

2) Rossana Guzzo Consigliere,
3) Onofrio Maria Laudadio Consigliere rel.,
ha emesso la seguente
sentenza

definitiva nella causa civile iscritta al n. 953/2020 R.G., tra:
, nato a [...] il [...] (c.f. Controparte_1
), rappresentato e difeso dall'Avv. Sandro Geraci, C.F._1 elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Palermo, via via G. Giusti n. 1 (indirizzo p.e.c. indicato in atti ai fini delle comunicazioni),
appellante,

e

, nato a [...] il 22 luglio 1950 (c.f. CP_2
), rappresentato e difeso dall'avv. Salvatore Centineo, C.F._2 elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Palermo, via Dammuso n. 161 (indirizzo p.e.c. indicato in atti ai fini delle comunicazioni),
convenuto.
1

CONCLUSIONI DELLE PARTI

In occasione dell'udienza del 23 febbraio 2024, sostituita dal deposito telematico di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni secondo le modalità di cui agli artt. 127, comma 3, e 127 ter c.p.c., i procuratori delle parti hanno così concluso:
avv. Sandro Geraci per : Controparte_1
“si reiterano le conclusioni già ritualmente precisate, da ultimo con note scritte del 27.3.2023, insistendo per la riforma integrale dell'appellata sentenza n. 1625/2020 emessa dal Tribunale di Palermo, Sezione II Civile, Giudice Dott. R. Cocilovo e, anche in ragione dei chiesti chiarimenti, per l'ammissione della integrale o parziale rinnovazione della consulenza tecnica di ufficio”;
avv. Salvatore Centineo per : CP_2
“Si insiste nelle difese e nelle conclusioni già rassegnate”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione notificato in data 08 luglio 2020, Controparte_1
proponeva appello avverso la sentenza n. 1625/2020 Reg. Sent.,
[...] del 04 giugno 2020, pubblicata in pari data, emessa dal Tribunale di Palermo nell'ambito del procedimento iscritto al n. 2552/2014 R.G..
Si costituiva in giudizio , chiedendo il rigetto dell'impugnazione. CP_2
Assunta la causa in decisione, con ordinanza del 10/11 gennaio 2024, la Corte disponeva la rimessione della causa sul ruolo, sollecitando le parti a rendere alcuni chiarimenti.
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 23 febbraio 2024, la causa è stata assunta in decisione, con assegnazione, ex art. 190 c.p.c., dei termini di giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 20 per quello
2 delle memorie di replica.
*****

In sintesi, evocava in giudizio dinanzi al Tribunale di Palermo il CP_2 fratello , esponendo: Controparte_1
- di essere comproprietario, con il convenuto, di un appezzamento di terreno agricolo, acquistato con atti di compravendita dell'08 ottobre 1991 e del 19 febbraio 1999, ubicato nel comune di Monreale, località Cippi, composto da una serie di p.lle tutte rientranti nel foglio di mappa 1;
- che una parte del fondo confina ad ovest con terreno di proprietà della di cui l'attore è socio di maggioranza congiuntamente Controparte_3 ai propri figli;

- che, nell'ambito dei rapporti conflittuali insorti fra i fratelli,
[...]
aveva ottenuto la pronuncia di sentenza, n. 43/2012 Controparte_1 del Tribunale di Palermo, con cui la predetta società era stata condannata ad arretrare il fronte della cava per riportarlo alla distanza prevista dall'art. 891 c.c. rispetto alle p.lle 88, 208, 108 e 252, nonché al ripristino dello stato dei luoghi;

- che, per scongiurare l'esecuzione della sentenza - che avrebbe comportato la complessa realizzazione di una opera fine a se stessa a fronte di un danno potenziale ad un terreno inutilizzato e di scarso valore
- si era determinato a richiedere la divisione del fondo, con l'attribuzione in suo favore di una quota che ricomprendesse le suddette particelle o, in via subordinata, l'intero immobile, verso la corresponsione di un conguaglio in denaro,
e chiedendo che si procedesse alla divisione del fondo, con attribuzione in suo favore della quota indicata come lotto 1 nella relazione tecnica versata in atti o, in via subordinata, con attribuzione all'attore del fondo intero, previa corresponsione di un conguaglio pari ad €57.051,00 o all'importo da determinarsi.
Si costituiva in giudizio , il quale si opponeva alla Controparte_1 divisione nelle forme indicate dall'attore e chiedeva che, stimato il bene, ove accertata la sua indivisibilità, se ne disponesse la vendita, oppure che, se accolte
3 le domande di , si tenesse conto della possibilità di sfruttamento CP_2 di parte del fondo in estensione alla cava limitrofa;
in via riconvenzionale, chiedeva la divisione anche di altra unità immobiliare, sita in Montelepre, via Circonvallazione n. 56/B.
Esperite due consulenze tecniche di ufficio, previa rinuncia agli atti e relativa accettazione riguardo alla domanda riconvenzionale, con la sentenza oggetto di impugnazione il Tribunale di Palermo così statuiva:
“dispone lo scioglimento della comunione derivante dall'atto di compravendita del 19.2.1999 mediante attribuzione all'attore delle particelle 88, 89, 90, 91, 93, 94, 106, CP_2
108, 109, 110, 111, 134, 144, 145, 188, 190, 208, 210, 212, 213, 214, 215, 216, 218, 252, 253, 254, 273 e 274 del foglio 1 del NCT del Comune di Monreale e mediante attribuzione al convenuto delle particelle 92, 95, 96, 97, 98, 99, Controparte_1
112, 113, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 125, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 191, 196, 197, 199, 217, 219, 220, 221, 222, 223, 225, 227, 235, 236, 237, 240, 245, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 264, 265, 412, 414, 421 e 423 del foglio 1 del NCT del Comune di Monreale;
condanna il convenuto a pagare all'attore, a titolo di conguaglio, Controparte_1 la somma di € 313,74; dispone lo scioglimento della comunione derivante dall'atto di compravendita dell'8.10.1991 mediante attribuzione all'attore della particella 316 del foglio 1 del NCT del CP_2
Comune di Monreale;
condanna l'attore a pagare al convenuto, a titolo di conguaglio, la somma di € CP_2
258,28; dichiara l'estinzione del giudizio ex art. 306 c.p.c. relativamente alla domanda riconvenzionale di divisione dell'unità immobiliare sita in Montelepre, via Circonvallazione 56/B, riportata nel NCEU del Comune di Montelepre al foglio 1, part. 962, sub. 8; pone le spese di lite relative alla domanda di divisione proposta da parte attrice, ivi comprese quelle delle due consulenze tecniche, a carico della massa e, per l'effetto, condanna il convenuto a rimborsare all'attore la somma di € 343,50, pari al 50% delle Controparte_1 spese vive da questi sostenute;
compensa fra le parti le spese di lite relative alla domanda riconvenzionale”.

*****
Proponendo impugnazione, con il primo motivo Controparte_1
4 censura la sentenza per non aver correttamente valutato la presenza sul fondo in comune di manufatti abusivi.
Richiamando la giurisprudenza di legittimità e, in particolare, la sentenza delle SS.UU. n. 25021/2019, secondo cui non può essere disposta la divisione di un fabbricato abusivo o di parti di esso in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, evidenzia che i due c.t.u. non hanno eseguito alcun riscontro tecnico/documentale sui manufatti di cui si tratta, la cui esistenza è ampiamente emersa nel corso del giudizio di primo grado e che, per il principio dell'accessione, appartengono ai comproprietari del terreno.
Deduce che la presenza degli edifici in cemento armato accresce il valore del lotto in cui essi ricadono, potendosene eseguire la ristrutturazione, e richiama la nota del Comune di Montelepre, secondo cui l'immobile ricadente nella p.lla 88 del Comune di Monreale apparterrebbe al suddetto ente locale.
Con il secondo motivo, l'appellante contesta la decisione di assegnare i lotti senza procedere al sorteggio, come invece previsto dall'art. 729 c.c..
Lamenta che il primo giudice abbia, di fatto, valorizzato, a tal fine, non l'interesse di , o un interesse pubblico, bensì quello di un soggetto CP_2 giuridico terzo, una società di capitali, con autonoma personalità giuridica, di cui il predetto è socio, a impedire l'esecuzione di una sentenza di condanna passata in giudicato, senza peraltro che al beneficio da ciò derivante corrisponda un adeguato conguaglio nei confronti del comproprietario.
Con ulteriori motivi, contesta sotto vari aspetti la Controparte_1 valutazione del terreno oggetto di divisione e sollecita, al riguardo, la rinnovazione integrale della consulenza tecnica di ufficio.
Richiama i valori di mercato, superiori a quelli di cui alla stima del c.t.u., risultanti da recenti atti di compravendita stipulati il 30 ottobre 2017 dalla CP_3
e riguardanti terreni limitrofi.
[...]
Sottolinea le contrastanti conclusioni rassegnate dai due consulenti tecnici in termini di divisibilità o meno dell'immobile e richiama le deduzioni del consulente tecnico di parte in ordine alla differenza di valore dei fondi
5 costituenti i due lotti individuati dall'ing. Per_1
Contesta la divisione, differente da quella ipotizzata dal c.t.u., operata dal Tribunale, tenendo conto della preesistenza di due distinte masse, originate da differenti titoli, deducendo che la p.lla 316 del foglio 1 è suddivisa in porzioni con diverso reddito dominicale ed agrario, il che smentirebbe l'assunto del primo giudice in ordine alla sua non comoda divisibilità.
L'appello è solo parzialmente fondato, come di seguito specificato.
Il giudice di primo grado, pur richiamando il principio espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza SS.UU. n. 25021/2019, secondo cui “gli atti di scioglimento delle comunioni relativi ad edifici, o a loro parti, sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dalla L. n. 47 del 1985, art. 40, comma 2”, ha rilevato che, nella fattispecie, la domanda non ha ad oggetto edifici, bensì un vasto appezzamento di terreno di superficie pari a oltre 48 ettari, per cui non si pone come ostacolo alla divisione la presenza, su tale area, di due fabbricati, quand'anche abusivi, privi di qualsivoglia valore economico, descritti dal c.t.u. come “due ruderi privi di copertura, non cartografati, di cui anche la precedente C.T.U. confermava che i sig.ri non ne avevano mai avuto il possesso”. CP_1
Tale assunto non è condivisibile, posto che la presenza dei manufatti abusivi, al di là del loro valore economico, osta, secondo il principio e le norme richiamate, alla divisione anche del terreno ove sono collocati.
D'altro canto, la consistenza non marginale di tali fabbricati si coglie dalla riproduzione mediante aerofotogrammetria e dalla fotografia prodotte in sede di consulenza tecnica di parte dell'arch. (pag. 7), nonché di Persona_2 osservazioni critiche alla relazione tecnica d'ufficio dello stesso c.t.p. pag. 12).
L'ing. aveva descritto due fabbricati in cemento armato presenti CP_4 nelle p.lle 88 e 274 (cfr. pag. 24 della relazione).
L'ing. invece, ha individuato due ruderi, privi di copertura, ed un terzo Per_1 fabbricato, a suo dire ricadente su altra proprietà.
A fronte di tali parziali divergenze, ritiene la Corte di poter affidarsi a quanto emerge con sufficiente chiarezza dalle fotografie in precedenza citate, da cui si
6 coglie la presenza, sulla p.lla 88 (o comunque sulla p.lla 88 e sulla confinante p.lla 210) di due fabbricati, e, sulla p.lla 274, di un ulteriore manufatto, riconducibili, in virtù del principio dell'accessione, sancito dall'art. 934 c.c., alla titolarità dei comproprietari del suolo.
Non convince, quanto alla presunta appartenenza dei manufatti insistenti sulla p.lla 88 al Comune di Montelepre, la nota, del 07 luglio 2020, con cui funzionari del settore urbanistico del predetto ente comunicavano che “l'immobile contraddistinto al catasto al fg. 1 p.lla ricadente nel Comune di Monreale…. (Vasche di accumulo idriche denominate “Vasche Cippi”)” risulta essere di proprietà del Comune di Montelepre (nota che, peraltro, secondo le allegazioni da ultimo svolte dalla controparte, sarebbe stata in toto smentita con successiva comunicazione, prot. n. 3935 del 14 marzo 2024, con cui lo stesso Comune chiarisce che le “Vasche Cippi” ricadono nella p.lla 1488 del foglio 3 dello stesso ente territoriale).
Ciò perché, in difetto di ulteriori titoli non allegati da alcuno né emergenti dagli atti, le predette opere, come detto, non possono che appartenere ai proprietari del suolo su cui insistono, ai sensi dell'art. 934 c.c..
Ciò posto, la Corte di Cassazione ha chiarito che la nullità comminata dall'art. 17, comma 1, della l. n. 47 del 1985, sostituito dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 – che colpisce gli atti tra vivi sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto il trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, ove non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria – rileva anche in caso di atti di trasferimento di terreni sui quali siano state realizzate opere qualificabili come edifici (o loro parti), atteso che in tal caso la compravendita del terreno comporta il trasferimento, a titolo negoziale, anche dei fabbricati, acquisiti in proprietà per accessione ex art. 934 c.c. dal venditore del terreno, indipendentemente da chi li abbia costruiti, ancorché non menzionati espressamente nell'atto, salvo che il venditore al momento della cessione conservi espressamente la proprietà a sé o ad altri di tali manufatti (Cass. Civ., sez. II, n. 21083/2022).
Si è, ancora, affermato che, allorquando tra i beni costituenti l'asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi all'articolo 713, comma 1, c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l'intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli
7 edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti (Cass. Civ., SS.UU., n. 25021/2019).
In virtù di tali principi, la Corte ha invitato le parti in causa a chiarire se fossero disponibili, nell'ambito della divisione, a conservare la proprietà indivisa dei manufatti realizzati in difetto di titolo autorizzativo, o se qualcuna di esse intendesse chiedere lo scioglimento della comunione con la esclusione delle aree interessate dalla presenza dei suddetti manufatti.
ha risposto chiedendo “lo scioglimento della comunione Controparte_1 con la esclusione delle aree interessate dalla presenza dei suddetti manufatti”.
si è dichiarato “disponibile, nell'ambito della divisione, a conservare la CP_2 proprietà indivisa limitatamente ai manufatti realizzati in difetto di titolo autorizzativo e con esclusione delle aree libere adiacenti a detti manufatti”.
In ragione di quanto sopra, ritiene la Corte di dover confermare il progetto di divisione indicato nella sentenza di primo grado, escludendo però dallo stesso i fabbricati in precedenza indicati, nonché le aree di sedime su cui gli stessi insistono, e senza necessità di rivedere la composizione dei lotti, in considerazione della limitata estensione di tali manufatti, nonché della circostanza per cui essi ricadono nel lotto assegnato a in CP_2 conformità alle sue stesse richieste.
A tal proposito, non meritano condivisione le ulteriori censure formulate dall'appellante alla sentenza di primo grado.
Con riferimento alla valutazione del terreno, va innanzi tutto ribadito che essa ha trovato la convergenza di entrambi i consulenti tecnici di ufficio (i quali, invece, hanno rassegnato differenti conclusioni quanto alla divisibilità del terreno).
In particolare, l'ing. ha affermato di condividere la Persona_3 metodologia utilizzata dall'ing. il quale ha proceduto Persona_4 secondo il metodo sintetico comparativo, esaminando cespiti aventi caratteristiche similari ubicati nello stesso ambito territoriale, e, considerata la difficoltà di reperire un numero significativo di compravendite e offerte di acquisto, ha applicato opportuni coefficienti di omogenizzazione.
8 Ha quindi confermato che il risultato ottenuto appare corretto e valido al fine di individuare il più probabile valore di mercato del terreno.
Lo stesso si è, poi, soffermato sulle osservazioni avanzate (e sulla Per_1 documentazione prodotta) dal consulente di Parte_1 evidenziando che:
- l'individuazione, da parte del precedente c.t.u. - di cui si sono confermate la metodologia e la stima finale - di 4 “comparables”, cui sono stati applicati coefficienti di omogenizzazione, rende il metodo applicato coerente anche con quello sollecitato dal c.t.p.;
- gli atti richiamati dal c.t.p. risultano meno coerenti con il caso in esame, perché riguardanti immobili ubicati nel territorio di altro comune e di estensione significativamente differente da quello oggetto di causa;

- lo stesso c.t.p., nel fare proprio il valore ricavato dai “comparables”, non apporta alcun coefficiente correttivo, così smentendo proprio il metodo invece dallo stesso invocato e non tenendo conto della diversa regolamentazione da piano regolatore in termini, ad esempio, di distanze dai confini, della significativa differente consistenza e dell'ancora diverso regime vincolistico sovracomunale;

- entrambi i lotti hanno accesso dalla pubblica via;

- la vicinanza con il centro abitato di Montelepre non rileva, anche atteso che entrambi i lotti hanno accesso alla medesima strada, su cui il lotto 2 ha un fronte continuo di maggiore estensione;

- l'attività del poligono di tiro “è praticamente ininfluente”, sia in considerazione della destinazione agricola dei fondi, sia perché trattasi di attività occasionale per cui è prevista la possibilità di richiedere un indennizzo.
Il c.t.u. ha poi escluso che rivesta alcun rilievo il fatto che alcune delle p.lle inserite in uno dei due lotti siano contigue alla cava.
Ciò in coerenza con quanto già evidenziato dal primo c.t.u., secondo cui i “Piani regionali dei materiali da cava e dei materiali lapidei di pregio” della Regione Siciliana, approvati con Decreto Presidenziale n. 19 del 3 febbraio 2016, strumento programmatico che regolamenta le attività estrattive in Sicilia, “non prevedono possibilità alcuna di ampliamento per la ai terreni CP_3 CP_3
9 limitrofi”.
Condivisibile risulta anche la scelta del primo giudice di provvedere direttamente all'assegnazione delle porzioni, senza procedere al sorteggio, ai sensi dell'art. 729 c.c..
E' noto, infatti, che il criterio dell'estrazione a sorte previsto, nel caso di uguaglianza di quote, dall'art. 729 c.c. a garanzia della trasparenza delle operazioni divisionali contro ogni possibile favoritismo, non ha carattere assoluto, ma soltanto tendenziale e, pertanto, è derogabile in base a valutazioni discrezionali, che possono attenere non soltanto a ragioni oggettive, legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, ma anche a fattori soggettivi di apprezzabile e comprovata opportunità, la cui valutazione non è sindacabile in sede di legittimità, se non sotto il profilo del difetto di motivazione (Cass. Civ., sez. VI, n. 11857/2021; sez. II, n. 726/2018).
Il Tribunale ha opportunamente derogato alla disciplina dettata dall'art. 729 c.c., valorizzando le ragioni che hanno indotto a chiedere la divisione CP_2 del bene comune.
Questi ha, infatti, sin da subito evidenziato le conseguenze che dalla attribuzione delle p.lle confinanti con la cava di proprietà della Controparte_3
a sarebbero derivate, in considerazione della ferma Controparte_1 volontà del fratello di dare attuazione alla sentenza, di cui si è detto, che prescriveva l'arretramento del fronte della cava.
In effetti, disattese le eccezioni dallo stesso Controparte_1 formulate in ordine alla stima dei beni ed alla individuazione dei lotti, non ha allegato alcun reale e concreto interesse, meritevole di tutela, all'attribuzione di una o dell'altra porzione individuata dal Tribunale, così confermandosi l'assunto per cui il suo unico intendimento sia quello di mantenere la legittimazione a chiedere l'esecuzione della sentenza in danno della società facente in qualche modo capo al fratello.
Se così è, appare indubbiamente corretto, a fronte di un interesse esclusivamente emulativo, privilegiare il contrapposto interesse a preservare l'attività estrattiva (che, altrimenti, come rilevato in sentenza sulla scorta della nota dell'Assessorato Regionale dell'Energia e dei Servizi di Pubblica Utilità,
10 risulterebbe irrimediabilmente pregiudicata dall'arretramento dal confine fino ad una distanza di mq. 70/80), produttiva di beni, fonte di lavoro e redditi per soci, dipendenti ed indotto.
Né rileva che, nelle more, come allegato e non contestato, sia CP_2 receduto dalla qualità di socio, perdurando il suo interesse a conseguire la titolarità delle p.lle limitrofe alla cava, in considerazione della permanenza nella compagine della società che la gestisce dei propri figli, ed avendo egli ribadito l'assicurazione riguardo alla carenza di volontà/interesse ad azionare la sentenza del Tribunale di Palermo.
Infine, esente da censure risulta la decisione del Tribunale di attribuire la p.lla 316, unica costituente compendio di divisione della comunione derivante dall'atto di compravendita dell'08 ottobre 1991, ad uno dei due lotti.
Il primo giudice ha, infatti, opportunamente rilevato come il frazionamento di tale particella risulterebbe antieconomico, in ragione della sua ridotta estensione e del suo limitato valore, ed evidenziato che l'attribuzione al lotto 2 ne determinerebbe l'interclusione, restando in tal caso interamente circondata da p.lle ricomprese nel lotto 1.
Per le ragioni esposte, non ricorrono le condizioni per disporre la invocata rinnovazione della c.t.u..
*****
In presenza dell'accoglimento solo parziale dell'appello, ritiene la Corte che ricorrano le condizioni, confermate le statuizioni sul punto della sentenza di primo grado, per dichiarare interamente compensate fra le parti le spese del giudizio di impugnazione.


p.q.m.


La Corte di Appello di Palermo, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 1625/2020 Reg. Controparte_1
Sent., del 04 giugno 2020, pubblicata in pari data, emessa dal Tribunale di Palermo nell'ambito del procedimento iscritto al n. 2552/2014 R.G., così
11 provvede:
- in parziale riforma della sentenza di primo grado, dispone lo scioglimento della comunione derivante dall'atto di compravendita del 19.2.1999 - fatta eccezione per i fabbricati privi di titolo autorizzativo e delle relative aree di sedime presenti sulle p.lle 88 (o anche 210) e 274, come individuati in parte motiva, che restano in comproprietà fra CP_2
e - mediante attribuzione a
[...] Controparte_1 CP_2
delle particelle 88, 89, 90, 91, 93, 94, 106, 108, 109, 110, 111, 134,
[...]
144, 145, 188, 190, 208, 210, 212, 213, 214, 215, 216, 218, 252, 253, 254, 273 e 274 del foglio 1 del NCT del Comune di Monreale, e mediante attribuzione al convenuto delle particelle 92, Controparte_1
95, 96, 97, 98, 99, 112, 113, 115, 116, 117, 118, 119, 120, 121, 125, 146, 147, 148, 149, 150, 151, 152, 153, 154, 155, 173, 174, 175, 176, 177, 178, 191, 196, 197, 199, 217, 219, 220, 221, 222, 223, 225, 227, 235, 236, 237, 240, 245, 255, 256, 257, 258, 259, 260, 261, 262, 264, 265, 412, 414, 421 e 423 del foglio 1 del NCT del Comune di Monreale;

- rigetta per il resto l'appello;
- dichiara interamente compensate fra le parti le spese del presente grado di giudizio.
Così deciso in Palermo, nella camera di consiglio del 02 gennaio 2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Onofrio Maria Laudadio Giuseppe Lupo
12