REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SECONDA SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA così composta: dr. Benedetta Thellung de Courtelary presidente relatore dr. Marina Tucci conSIliere dr. Mario Montanaro conSIliere riunita in camera di conSIlio ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 3062 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, posta in decisione all'udienza del giorno 17.03.2025 e vertente TRA (C.F. ), con l'avvocato Di Certo Parte_1 C.F._1
Roberto PARTE APPELLANTE E
(C.F. ), con l'avvocato Baldassarri CP_1 C.F._2
Mario PARTE APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 20531/2018 del Tribunale di Roma. Si dà atto che la causa non riguarda la materia specializzata dell'impresa. FATTO E DIRITTO
§ 1. — La vicenda da cui ha tratto origine il presente giudizio di appello è così riassunta nella sentenza impugnata: « conveniva in giudizio , innanzi al Tribunale di CP_1 Parte_1
Rieti, al fine di far accertare l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 11 giugno 2014 per atto notar (rep 6581/5550) a causa Persona_1 dell'inadempimento di quest'ultima che non sottoscriveva il definitivo con conseguente accertamento del diritto a trattenere la caparra versata ed al risarcimento dei danni quantificati in complessivi € 15.000. Si costituiva in giudizio la convenuta eccependo, in via Parte_1 preliminare, l'incompetenza territoriale del Tribunale di Rieti essendo competente il Tribunale di Roma e contestando nel merito la fondatezza delle domande avversarie. Spiegava altresì domanda riconvenzionale, in via principale, volta a far accertare la legittimità del proprio recesso dal predetto contratto con condanna dell'attore alla restituzione del doppio della caparra ricevuta oltre interessi.

In via riconvenzionale subordinata chiedeva l'esecuzione specifica del contratto definitivo di compravendita ex art 2932 c.c. ad un prezzo congruo rispetto alla nuova classificazione catastale degli immobili. Il Tribunale di Rieti con ordinanza del 14.06.2016 dichiarava la propria incompetenza territoriale indicando come competente territorialmente il Tribunale di Roma innanzi al quale il processo veniva riassunto. Al presente giudizio veniva riunito, per ragioni di connessione soggettiva ed oggettiva, quello recante il n. 65310/2010. La convenuta rendeva il deferito interrogatorio formale e veniva nominato un Consulente nella persona dell'ing. al fine di calcolare il valore di locazione Per_2 degli immobili in esame. All'udienza del 28.06.2018, precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione previa concessione alle parti di termini di cui all'articolo 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica».
§ 2. — All'esito del giudizio il tribunale ha così deciso: «

1. respinge la domanda di risoluzione proposta dall'attore;


2. accoglie la domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta e, per l'effetto, dichiara la legittimità del suo recesso dal contratto preliminare stipulato dalle parti in data 11.06.2014 a causa del grave inadempimento del promittente venditore;



3. condanna a pagare a la somma di € CP_1 Parte_1
110.000,00 oltre agli interessi legali dal giorno della domanda sino all'effettivo soddisfo;

4. condanna a pagare a la somma di € Parte_1 CP_1
32.342,00 oltre agli interessi legali dal giorno della domanda sino all'effettivo soddisfo;



5. spese di lite integralmente compensate


6. pone le spese della Consulenza definitivamente a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna».
A fondamento della decisione il primo giudice ha svolto le considerazioni che seguono: Domanda di risoluzione e domanda riconvenzionale
«1. L'attore agiva in giudizio al fine di far accertare l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 11 giugno 2014 per atto notar (rep. 6581/5550) a causa Persona_1 dell'inadempimento della promittente acquirente.

2. La convenuta chiedeva, a sua volta, in via riconvenzionale, che fosse accertata la legittimità del proprio recesso dal sopra menzionato contratto per grave inadempimento della promissaria venditrice.

3. Nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche,
è necessario comparare il comportamento di ambo le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma.

4. Si legge nella relazione peritale che: “A seguito di alcune incongruenze riscontrate tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali, alcune altezze interne non idonee a rendere classificabili come categoria catastale A/2, non rispetto del rapporto aeroilluminante di 1/8 della superficie finestrata rispetto alla superficie calpestabile, impossibilità di rendere i locali seminterrati destinati a civile abitazione (art. 7, co. 2 del Regolamento Edilizio del Comune di Tarano), furono presentati nuovi accatastamenti e il 09/02/2016 il Comune di Tarano inviò alla SI.ra una Pt_1 comunicazione prot. N. 533/2016 con la quale si rettificavano gli immobili al ruolo Tari e conseguentemente gli importi da pagare – (All.to n. 6). Gli immobili a ruolo dopo la modifica alla natura degli stessi attualmente sono i seguenti: fg. 4 particella 621 sub. l A/02 abitazione mq. 84; fg.
4 particella 621 sub. 2 A/02 abitazione mq. 80; fg. 4 particella 621 sub. 4 C/02 magazzino mq. 88; Tali dati catastali sono stati comunicali anche all'Agenzia delle Entrate (All.to n. 7)".

5. Si è quindi verificata una discrepanza tra gli immobili promessi in vendita e quelli che hanno ottenuto il certificato di agibilità in quanto alcuni di essi hanno mutato destinazione urbanistica.
Alcuni manufatti risultano altresì essere stati demoliti.
Ciò evidentemente costituisce un inadempimento grave - ex articolo 1455 c.c. - riguardando la principale obbligazione del promittente venditore di trasferire gli immobili così come individuati nel contratto preliminare.
Deve osservarsi sul punto che, in tema di compravendita immobiliare, il certificato di abitabilità integra un requisito giuridico essenziale ai fini non solo del legittimo godimento, ma anche della normale commerciabilità del bene: pertanto si è in presenza di un inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di “aliud pro alio”, se detto certificato non sia stato formalmente rilasciato e l'immobile presenti insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le eSIenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore.

6. La domanda dell'attore di risoluzione del contratto deve essere respinta.

7. La domanda riconvenzionale della convenuta deve invece essere accolta e, per l'effetto, deve dichiararsi la legittimità del suo recesso dal contratto preliminare stipulato dalle parti in data
11.06.2014 a causa del grave inadempimento del promittente venditore». Risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento «8. La convenuta ha pertanto diritto al pagamento della somma di € 110.000,00 pari al doppio della caparra versata (€ 55.000,00 x 2).
Invero, in caso di pattuizione di caparra confirmatoria, ai sensi dell'art. 1385, cod. civ., la parte adempiente, per il risarcimento dei danni derivati dall'inadempimento della controparte può recedere dal contratto e trattenere la caparra ricevuta (o eSIere il doppio di essa), avvalendosi della funzione tipica dell'istituto, che è quella di liquidare i danni preventivamente e convenzionalmente così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto dell'inadempimento ad esso.

9. Spetteranno inoltre alla creditrice gli interessi, nella misura legale, dal giorno della domanda sino all'effettivo soddisfo». Danni per mancato rilascio dell'immobile «10. L'attore ha altresì richiesto la condanna della “SI.ra al risarcimento dei Parte_1 danni causati all'attore a seguito del mancato rilascio del complesso immobiliare a far data dal 31 luglio 2015 al giorno dell'effettiva consegna delle chiavi di accesso alla proprietà ”. CP_2
La consegna delle chiavi dell'immobile avveniva in data 08/08/2014 come confermato dalla stessa convenuta in sede di interrogatorio formale. Il CTU quantificava un valore locativo dell'immobile pari ad € 646,84 mensili. La Difesa dell'attore eccepiva la nullità della Consulenza per non aver il CTU inviato la bozza della Consulenza.
L'eccezione è infondata in quanto la bozza della CTU è stata inviata alle parti in data
16/11/2017.
Per il resto il Tribunale condivide l'operaio del CTU che appare immune da censure. Il danno da occupazione subito dall'attore ammonta pertanto a complessivi € 32.342,00 (€
646,84 x 50 mesi). 11. deve pertanto essere condannata a pagare a la somma di € Parte_1 CP_1
32.342,00. 12. Spetteranno inoltre al creditore gli interessi, nella misura legale, dal giorno della domanda sino all'effettivo soddisfo».
Spese
«13. La soccombenza reciproca consente l'integrale compensazione delle spese di lite.
14. Per analoghe ragioni le spese della Consulenza vanno poste definitivamente a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna».
§ 3. — Ha proposto appello ed ha così concluso: Parte_1
“Voglia la Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, in riforma parziale della sentenza impugnata, in accoglimento dei dedotti motivi, in via principale:
- accertare e dichiarare che la SI.ra ha detenuto il complesso Parte_1 immobiliare di proprietà del SI. per 21 mesi con la CP_1 riduzione del risarcimento del danno da occupazione da € 32.342,00 a € 13.538,64;
- condannare il SI. a restituire alla SI.ra € CP_1 Parte_1
18.803,36. Con vittoria delle spese, competenze ed onorari di causa”.
ha resistito al gravame ed ha chiesto: CP_1
“All'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma adita, contrariis rejectis, di rigettare l'appello parziale proposto dalla SI.ra , poiché infondato in fatto e Parte_1 diritto. Con vittoria di spese, onorari e competenze di causa”.
L'appello è stato posto in decisione all'udienza del giorno 17.03.2025 come da decreto di trattazione scritta in data 15.01.2025, previa concessione di un termine per il deposito di note conclusive.
§ 4. — L'appello contiene i seguenti motivi: Diversa quantificazione del periodo di detenzione dell'immobile e conseguente quantificazione del danno
La parte appellante censura la sentenza di primo grado laddove questa la condanna al pagamento del danno da occupazione subito dall'attore per una somma di
€ 32.342,00. Sostiene infatti la parte che il Giudice abbia “erroneamente interpretato le risultanze istruttorie”, dalle quali emerge che la SI.ra ha detenuto l'immobile Pt_1 per un totale di 21 mesi “e non per 50 mesi come statuito nella sentenza del Giudice di primo grado al punto 10, rigo 16 e 17 di pag. 7”. Il conteggio effettuato dal Giudice porta, secondo l'appellante, ad un'erronea quantificazione del risarcimento dovuto al SI. da liquidarsi invece in € CP_1
13.538,64.
§ 5. — L'appello è fondato. Lo stesso attore nell'atto di riassunzione davanti al Tribunale di Roma CP_1
a pag. 15 ha dichiarato: “preso atto della alla restituzione del complesso immobiliare di Tarano avvenuto in data 9 maggio 2016”. La circostanza dell'avvenuta restituzione dell'immobile da parte della Pt_1 in data 9 maggio 2016 non era pertanto più in contestazione, stante la deduzione del di talché non può ritenersi fondata la difesa dell'appellato, secondo il quale CP_1 il documento attestante l'avvenuto rilascio dell'immobile, prodotto dalla solo Pt_1 con la memoria di cui all'art. 183 VI comma n. 3 c.p.c., sarebbe inammissibile in quanto tardivo. Invero la circostanza, essendo stata dedotta dallo stesso non era in CP_1 contestazione, di talché la data di rilascio non faceva parte del thema probandum; in effetti, il documento è stato prodotto dalla con la memoria istruttoria in replica Pt_1 non già per la data, bensì per il contenuto, in quanto nel verbale di rilascio si dava atto dello stato dell'immobile in relazione al ripristino dello stesso a regola d'arte. Ne deriva l'accoglimento dell'impugnazione, con conseguente riforma parziale dell'impugnata sentenza, nella parte in cui il Tribunale ha condannato l'odierna appellante a pagare in favore dell'odierno appellato la somma di euro 32.342,00 anziché la somma di euro € 13.538,64 pari all'ammontare dei canoni di locazione a partire dal giorno 8.8.2014 fino al giorno 8.5.2016 per 16 mesi, con interessi legali dalla domanda.
Segue la condanna del alla restituzione della somma di euro 18.803,36 CP_1 da quest'ultimo trattenuta indebitamente sulla maggior somma di euro 32.342,00 corrisposta dalla in esecuzione dell'impugnata sentenza, con interessi dal Pt_1 giorno del pagamento al saldo. Va disattesa la domanda avanzata dall'appellato con le note conclusive del 11.3.2025 volta ad ordinare la cancellazione delle trascrizioni ancora iscritte sull'immobile, ed in particolare;
trascrizione del contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti, trascrizione della domanda giudiziale relativa all'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare. Invero, senza l'indicazione specifica degli estremi della nota di trascrizione, l'ordine di cancellazione non è eseguibile.
§ 6. — Le spese del grado seguono la soccombenza dell'appellato. Esse si liquidano, avuto riguardo al valore della causa tratto dal decisum, ai sensi del D.M. n. 147/2022 nella misura di euro 5.809 oltre a spese generali, IVA e CPA.

PER QUESTI MOTIVI

definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei Parte_1 confronti di contro la sentenza resa tra le parti dal tribunale di Roma, CP_1 ogni altra conclusione disattesa, così provvede 1. — in parziale riforma dell'impugnata sentenza, condanna al Parte_1 pagamento in favore di della somma di euro € 13.538,64 con interessi CP_1 dalla domanda al saldo, e, per l'effetto condanna alla restituzione in CP_1 favore di della somma di euro 18.803,36 con interessi dal giorno del Parte_1 pagamento al saldo;
2. — condanna la parte appellata al rimborso, in favore della parte appellante, delle spese sostenute per questo grado del giudizio, liquidate nella misura di euro 5.809 oltre a spese generali, IVA e CPA. Così deciso in Roma il giorno 17.03.2025. Il presidente estensore