REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
DE SANTIS Cecilia Presidente
STERLICCHIO Antonella Miryam
Consigliere rel.
CIMINI Biagio Roberto
Consigliere riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n.
3025 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2019, vertente tra
Parte_1
Avv. ER PAOLO
e Controparte_1
n Roma
[...]
Avv. CATALDO ENRICO
Avv. CITARELLA TERESA
e

ER RS (CONTUMACE)
e
NA DI
Avv. NA DI
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO L'appellante in epigrafe impugna la sentenza n. 20918 del 2018 con cui il Tribunale di Roma ha così deciso “Il condominio ricorrente con ricorso ex art. 702 bis cpc ha esposto di essere composto da due edifici venduti e realizzati dalla convenuta
Ha esposto che diversi condòmini Parte_1
avevano lamentato vizi e difetti nella realizzazione dei fabbricati e di avere pertanto introdotto giudizio per , all'esito del quale il ctu aveva accertato Contr
l'esistenza di una serie di vizi strutturali e quantificato i costi per la loro rimozione. Ha precisato che alcuni lavori più urgenti erano stati successivamente messi in opera dal CP_1
stesso. Ha dedotto ancora che la società convenuta non aveva consegnato la polizza assicurativa del fabbricato.
Ha, pertanto, sostenuto la responsabilità della convenuta e del suo legale rappresentante, SI
CI, e concluso chiedendo la condanna della pag. 2/15 società resistente all'esecuzione delle opere indicate dal ctu e/o al risarcimento del danno nella misura quantificata nell'Atp nonché alla consegna della polizza del fabbricato. In ipotesi di mancata consegna della polizza ha chiesto condannarsi i resistenti in solido a tenerlo indenne da ogni danno conseguente alla mancata stipula.
I resistenti si sono costituiti. Il CI ha eccepito la non obbligatorietà, ratione temporis, della consegna della polizza al momento del rilascio della . Ha Parte_ escluso, poi, l'esistenza di ogni responsabilità personale del legale rappresentante e concluso per il rigetto della domanda. La ha eccepito l'indeterminatezza Parte_1
della domanda, la carenza di legittimazione attiva, la prescrizione e la decadenza dalla denuncia dei vizi e comunque l'infondatezza nel merito della domanda.
Ha concluso per il rigetto della stessa.
La domanda della parte attrice è fondata nei limiti di seguito precisati.
Preliminarmente, con riferimento alla indeterminatezza della domanda, si osserva che, sia pur sinteticamente, il ricorso contiene tutti gli elementi di fatto idonei a consentire alle resistenti di predisporre le difese necessarie, fermo restando che pag. 3/15 compete al Giudice la qualificazione dell'azione esercitata. Nel caso di specie, infatti, nell'atto introduttivo è indicato che l'azione è rivolta contro la società convenuta quale realizzatrice e venditrice dell'opera sul presupposto che l'opera presenta i vizi di costruzione già oggetto di precedente accertamento tecnico preventivo. L'azione esercitata, pertanto, è quella di cui all'art. 1669 cc (come già evidenziato anche nella missiva stragiudiziale allegata al ricorso per Atp e diretta alla , azione di natura Parte_1
extracontrattuale operante non solo a carico dell'appaltatore ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell'acquirente (Sez. 2, Sentenza n. 26574 del
09/11/2017).
Alcun dubbio poi vi è sulla legittimazione ad agire del posto che secondo la Corte di CP_1
Cassazione (Sez. 2 , Sentenza n. 2436 del
31/01/2018 ), l'art. 1130, n. 4, c.c., che attribuisce all'amministratore il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, deve interpretarsi estensivamente nel senso che, oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune,
l'amministratore ha il potere-dovere di compiere pag. 4/15 analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato;
pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi di cui all'art. 1130 n. 4 c.c. l'azione di cui all'art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale e i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio e i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto.
Nel caso di specie, deve rilevarsi in ogni caso che gli accertamenti svolti in sede di Atp e di conseguenza la domanda del presente giudizio, che a quegli accertamenti fa riferimento, sono stati limitati alle parti comuni.
Quanto alla decadenza ed alla prescrizione si osserva che (Sez. 2, Sentenza n. 18078 del
19/10/2012) ai fini della responsabilità per rovina e difetti di cose immobili destinate a lunga durata,
l'art. 1669 cod. civ., oltre a richiedere che i vizi si palesino entro un decennio dal compimento dell'opera, stabilisce, al primo comma, un termine annuale di decadenza, relativo alla denunzia dei vizi, che decorre dalla scoperta della gravità dei pag. 5/15 difetti e della loro imputabilità alla prestazione dell'appaltatore, e pone, al secondo comma, un termine annuale di prescrizione, che si lega unicamente, sotto il profilo cronologico, alla denunzia dei difetti, la quale, pertanto, è atto condizionante la decorrenza del termine prescrizionale. Quanto alla decorrenza del termine, la Cassazione (Sez. 2 , Sentenza n. 10048 del
24/04/2018) ha precisato che il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale.
Nella fattispecie in esame la ctu nel procedimento per Atp è stata depositata nel novembre 2015, la denunzia è stata inoltrata nell'ottobre 2016 (doc. 10 allegato al ricorso) ed il ricorso ex art. 702 bis cpc depositato nel dicembre 2016. L'azione, pertanto, è tempestiva.
Con riferimento al merito della questione deve preliminarmente individuarsi la regola di giudizio da applicare.
pag. 6/15 Secondo le sezioni unite della Cassazione (Sez. UU,
Sentenza n. 7756 del 27/03/2017) sono gravi difetti dell'opera, rilevanti ai fini dell'art. 1669 c.c., anche quelli che riguardino elementi secondari ed accessori (come impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi, etc.), purché tali da comprometterne la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo E' stato precisato, altresì, (Sez. 2, Ordinanza n. 27315 del 17/11/2017) che i gravi difetti di costruzione che danno luogo alla garanzia prevista dall'art. 1669 c.c. non si identificano necessariamente con vizi influenti sulla staticità dell'edificio ma possono consistere in qualsiasi alterazione che, pur riguardando soltanto una parte condominiale, incida sulla struttura e funzionalità globale dell'edificio, menomandone il godimento in misura apprezzabile, come nell'ipotesi di infiltrazioni d'acqua e umidità nelle murature.
Tanto premesso è necessario individuare nell'ambito dei vizi riscontrati dal ctu, quali integrino pienamente la fattispecie di cui all'art. 1669 cc incidendo in modo più che apprezzabile sul godimento delle parti comuni.
Vanno esclusi dalla garanzia ex art. 1669 cc quelli indicati al punto F della relazione, poiché le pag. 7/15 macchie di colatura sulla facciata non incidono sul complessivo godimento del bene ma unicamente sull'aspetto estetico dell'edificio; allo stesso modo il deterioramento delle ringhiere (punto G della relazione), consistente in ossidazione e degrado coinvolge aspetti marginali e meramente accessori cui poteva essere posto rimedio con l'ordinaria manutenzione e che non incidono sulla funzionalità complessiva del bene. Gli altri vizi riscontrati ai capi A, B, C,D,E e H della relazione, (infiltrazioni, lesioni sul muro di tamponatura formazione di muffe), limitano in misura rilevante il pieno godimento del bene.
I vizi e difetti riscontrati sono da attribuire interamente, secondo quanto accertato dall'ausiliario, a errori nella tecnica di costruzione. Le conclusioni cui è giunto il ctu possono essere interamente accolte in quanto giunte all'esito di scrupolose ed esaurienti indagini;
il ctu ha risposto in modo convincente ai rilievi sollevati dai ct di parte.
In ragione di quanto premesso la Parte_1
deve essere condannata a svolgere i lavori indicati nella ctu quali rimedi per i vizi riscontrati ai punti
A, B, C, D, E e H della relazione. Tale ordine di ripristino del bene assorbe, ovviamente, il profilo risarcitorio;
precisazione, questa, necessaria poiché
pag. 8/15 nel ricorso la parte ricorrente aveva posto il risarcimento in forma specifica e quello per equivalente anche in via cumulativa.
Con riferimento alla domanda relativa al mancato rilascio della polizza assicurativa decennale, va dichiarato preliminarmente il difetto di legittimazione passiva di CI SI, legale rappresentante della società chiamato a rispondere in proprio. Ed invero gli obblighi ed il conseguente eventuale risarcimento gravano sul costruttore e quindi sulla società di capitali. La responsabilità personale del legale rappresentante non può discendere in alcun modo dall'art. 2746 cc atteso che questo tipo di responsabilità opera in primo luogo a vantaggio della società e, poi, nei confronti dei terzi ma per singoli atti dolosi o colposi dell'amministratore. È necessario, pertanto, che sia stato un atto doloso o colposo realizzato dagli amministratori ad arrecare un danno diretto al patrimonio del terzo, ipotesi che con tutta evidenza non rientra nella fattispecie in esame nella quale si discute non di un determinato atto dell'amministratore ma della non perfetta realizzazione di un'opera che rientra nella attività propria e tipica dell'oggetto sociale della s.r.l. Ad opinare diversamente verrebbe meno il sistema che pag. 9/15 attribuisce piena autonomia patrimoniale alle società di capitali.
La domanda avanzata nei confronti dell'amministratore può senza alcun dubbio ritenersi esercitata con colpa grave stante la palese differenza, in un caso come quello in esame, tra la responsabilità della società nell'esercizio dell'attività di impresa e quella degli amministratori. Ne consegue che il deve CP_1 essere condannato ai sensi dell'art. 96 cpc al pagamento di una somma che si quantifica in misura pari alle metà delle spese legali, come quantificate in rapporto allo scaglione della domanda.
Nel merito la domanda di consegna della polizza non può trovare accoglimento atteso che il dlvo legislativo è entrato in vigore successivamente rilascio del primo titolo autorizzativo e l'art. 5 del medesimo decreto dispone che la disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza;
nella quantificazione delle stesse deve pag. 10/15 tenersi conto anche di quelle sostenute per l'Atp e, nei rapporti tra la e il condominio Parte_1 ricorrente, anche dell'accoglimento solo parziale delle domande del ricorrente.

P.Q.M.

Il Giudice Unico di Roma, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta così provvede:
1) Condanna la allo svolgimento dei Parte_1
lavori indicati punti A, B, C, D, E e H della relazione depositata dall'ing. nel Per_1
procedimento per Atp;

2) Respinge nel resto la domanda avanzata nei confronti della Parte_1
3) Respinge la domanda avanzata nei confronti di
SI CI in proprio;

4) Condanna la al pagamento in Parte_1
favore della parte ricorrente delle spese di lite che liquida in €. 812,00 per spese ed €. 7.000,00 per compensi;

5) Condanna la a rimborsare al Parte_1
ricorrente le spese di ctu del procedimento per Atp;

6) Condanna il ricorrente al pagamento in favore di
SI CI delle spese di lite che liquida in €. pag. 11/15 4.000,00 per compensi oltre Iva e Cpa e rimborso spese generali;

7) Visto l'art. 96 cpc ultimo comma condanna il ricorrente al pagamento in favore di SI CI della somma di €. 2.000,00 a titolo di risarcimento del danno oltre interessi legali con decorrenza dalla pubblicazione della sentenza.”
Il Condominio appellato ha chiesto il rigetto dell'impugnazione ed ha proposto appello incidentale con il quale ha chiesto “in riforma dell'impugnata sentenza, condannare la Parte_1
in persona dell'amministratore pro-tempore,
[...]
all'esecuzione di tutte le opere indicate dal CTU Ing. nella relazione tecnica resa Persona_2 all'esito del giudizio R.G. n. 80975/2014 e/o al ristoro dei danni dallo stesso quantificati fino all'importo complessivo degli interventi da effettuarsi pari ad €. 216.576,93 oltre IVA.” CI SI ha optato per la contumacia. E' intervenuta in giudizio NA DI che, qualificatasi come condomina, ha esposto di non avere interesse all'appello incidentale proposto dal
. CP_1
La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
pag. 12/15 L'appello appare fondato e, pertanto, merita d'essere accolto. L'appellante censura la sentenza che ha stabilito la decorrenza del termine annuale di decadenza di cui all'art. 1669 c.c. dal deposito (nel novembre 2015) della ctu nell'ambito dell'accertamento tecnico preventivo attivato dal piuttosto che CP_1
dalla perizia, commissionata dallo stesso, risalente all'8 maggio 2014. La critica è fondata.
Ed invero, il ha prodotto in giudizio la CP_1 perizia eseguita dall'ing. commissionata al CP_3 fine di accertare la qualità e l'entità dei “vizi costruttivi” dell'immobile. In quella sede il perito ha analiticamente descritto i vizi, valutandone la gravità. Non pare revocabile in dubbio, pertanto, che grazie a tale indagine il è stato reso CP_1 edotto sia dell'entità dei vizi, che delle cause. Quanto alla responsabilità in capo alla società costruttrice, poi, risulta evidente che avendo il Condominio conferito l'incarico qualificando già i vizi come “costruttivi”, nessuna perplessità abbia mai avuto. E' da ritenere, pertanto che, sin da allora, il ha acquisito piena consapevolezza in CP_1
ordine ai vizi sicchè, essendo trascorso oltre un anno tra la scoperta risalente al maggio 2014 e la denuncia pag. 13/15 dell'ottobre 2016 (come accertato nella sentenza gravata), il Condominio appellato è decaduto dal diritto. Quanto precede comporta il rigetto dell'appello incidentale.
Le spese di lite seguono la soccombenza del appellato. Nulla sulle spese quanto agli CP_1
altri rapporti processuali.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: accoglie l'appello e, per l'effetto, respinge la domanda del Controparte_1
n Roma;

[...]
condanna il Controparte_1
in Roma alla rifusione delle
[...]
spese di lite in favore di nella Parte_1
misura che liquida, quanto al primo grado, in euro
10.000,00, e quanto al secondo grado, in euro 10.000,00 oltre contributo unificato, spese dell'ATP, spese generali ed accessori di legge. Dà atto, quanto all'appello incidentale, della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, quater, del testo unico di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115,
pag. 14/15 come modificato dalla legge del 24 dicembre 2012,
n.228.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 4 febbraio 2025.
Il Presidente
Il Consigliere estensore pag. 15/15