N. R.G. 1583/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Margherita Monte Presidente
Dott. Maria Teresa Brena Consigliere rel.
Dott. Francesca Maria Mammone Consigliere
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione ritualmente notificato DA
P.IV ) e P.IV Parte_1 P.IV_1 Parte_2
), elettivamente domiciliate in Milano, via Visconti di Modrone n. 18, presso lo studio P.IV_2
dell'avv. Paolo Riccardo Coppola ( ), che le rappresenta e difende come da CodiceFiscale_1
delega in atti;

APPELLANTI
CONTRO
(P.IV ), elettivamente domiciliata in Controparte_1 P.IV_3
Milano, via Monte Napoleone n. 18, presso lo studio degli avv.ti Sara Biglieri
( ), Luca De Benedetto (C.F. ) e Andrea Pupeschi CodiceFiscale_2 C.F._3
(C.F. ), che la rappresentano e difendono come da delega in atti. C.F._4
APPELLATA
OGGETTO: vendita di cose immobili

pagina 1 di 16 Conclusioni per Parte_1 Parte_2
“Piaccia all'Eccellentissima Corte d'Appello, contrariis reiectis: fatta espressa riserva di chiedere con Pa separato Giudizio il risarcimento del danno patito dall'odierna Appellante per le somme che la stessa dovrà corrispondere agli acquirenti per il ritardo nella consegna delle unità immobiliari accumulato e imputabile ad ATM, ovvero a titolo di restituzione del doppio della caparra dagli stessi versata ex art. 1385 c.c.

1. IN VIA PRINCIPALE: riformare integralmente la Sentenza del Tribunale di Milano n. 4493/2024 e per l'effetto 1.1. Accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale e contrattuale di Controparte_1
[...] 1.2. Per l'effetto condannare l'Appellata al pagamento della somma di euro 3.039.444,52 a titolo di risarcimento dei danni subiti da oltre a interessi o quell'altra somma maggiore Parte_1
o minore ritenuta di Giustizia anche secondo equità, di cui:
• euro 1.066.457,12 quali costi dell'esecuzione della BST;

• euro 99.682,79 quali costi indiretti riguardanti la rimozione dei serbatoi non segnalati;

• euro 193.304,61 quali costi indiretti relativi alla rielaborazione del PDC;

• euro 680.000,00 quali costi indiretti relativi all'incremento dei costi delle materie prime e dunque dei costi di costruzione;

• euro 1.000.000,00 quale incremento del prezzo offerto sulla scorta delle rappresentazioni dell'Appellata. 1.3. Accertare e dichiarare che le condotte tenute da hanno Controparte_1 cagionato un danno d'immagine e reputazionale a Parte_4 Per l'effetto condannare al risarcimento del danno d'immagine
[...] Controparte_1 subito da per la somma di euro 1.000.000,00 da quantificarsi in via equitativa Parte_2 ex art. 1226 c.c., o quell'altra somma maggiore o minore ritenuta di Giustizia anche secondo equità.


1.5. Le somme dovute, con gli interessi e la rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo.


2. IN OGNI CASO:


2.1. Con vittoria di spese, diritti e onorari.


3. IN VIA ISTRUTTORIA:
3.1. Preliminarmente, ammettere la produzione dei documenti sub doc. n. 3 in quanto riferiti a procedimenti di terzi e di difficilissima reperibilità e per tale motivo non rinvenuti durante il Giudizio di Primo Grado.


3.2. Ove ritenuto necessario, ammettersi i seguenti mezzi istruttori già richiesti nel Giudizio di Primo
Grado.
3.2.1. Capitoli di prova per escussione del teste Dott. presso Notaio di Testimone_1 PE
Milano via Larga n. 19 A. Vero che in data 7 settembre 2016 il Signor , in qualità –all'epoca dei fatti- di Testimone_2
Amministratore Unico di sottoscriveva presso lo studio del Notaio Parte_1 [...] la procura speciale del testo corrispondente a quello del doc. 26 prodotto dalle Parti Per_1
Appellanti nel fascicolo di e da rammostrarsi al teste;
CP_2
B. Vero che il Notaio in data 7 settembre 2016 autenticava la firma del Signor PE
, in qualità –all'epoca dei fatti- di Amministratore Unico di Testimone_2 Parte_1
sulla procura speciale del testo corrispondente a quello del doc. 26 prodotto dalle Parti
[...] Appellanti nel fascicolo di e da rammostrarsi al teste, consegnando l'originale di detta CP_2 procura al signor . Testimone_2


3.2.2. Capitoli di prova per escussione del teste presso Testimone_3 [...] in Milano, via Revere n. 16 e del teste residente in [...] Parte_2 Testimone_4 (Svizzera) Collina d'Oro 20
pagina 2 di 16 Part C. Vero che nella busta consegnata ad per la partecipazione alla gara indetta dalla medesima in data 7 settembre 2016 per l'acquisto dell'area sita in Milano Via Verona 5, era presente l'originale della procura speciale in autentica notarile di firma del testo corrispondente a quello del doc. 26 prodotto dalle Parti Appellanti nel fascicolo di e da rammostrarsi al teste. CP_2


3.2.3. Capitoli di prova per escussione del teste Ing. presso Testimone_5 Parte_2 in Milano, via Revere n. 16
[...]
D. Vero che la ha sostenuto costi per euro 1.066.457,12 per la bonifica Controparte_3 bellica eseguita sull'area di Milano Via Verona n. 5; E. Vero che la ha sostenuto costi per euro 99.682,61 per maggiori costi Controparte_3 di bonifica dovuti alla rimozione di serbatoi non segnalati nella documentazione allegata al bando della gara per la vendita dell'area di Milano Via Verona n. 5; F. Vero che la ha sostenuto costi per euro 193.304,61 per la Controparte_3 rielaborazione del piano di caratterizzazione riferito all'area di Milano Via Verona n. 5; G. Vero che l'importo del contratto di appalto sottoscritto dalla per le CP_3 Parte_1 opere di nuova edificazione riferite all'area di Milano Via Verona n. 5 ha avuto un incremento dell'importo di euro 680.000,00 rispetto al preventivo ricevuto dalla medesima Società nell'anno 2020; H. Vero che l'impresa appaltatrice delle opere di nuova edificazione riferite all'area di Milano Via Verona n. 5 ha giustificato l'incremento di euro 680.000,00 rispetto al preventivo formulato nell'anno 2020 all'aumento del costo dell'energia e delle materie prime;
I. Vero che, laddove un sito sia stato oggetto di bombardamento, il regolamento del Comune di Milano prevede che debba essere fatto un sondaggio da eseguirsi prima di effettuare i lavori di scavo, segnalando nel piano di caratterizzazione e nella richiesta di permesso di costruire il rinvenimento o meno di ordigni o residui bellici.


3.2.4. Prova Contraria
Nella denegata ipotesi di ammissione dei capitoli di prova che dovessero essere dedotti da parte Appellata, si chiede sin d'ora di essere ammessi alla prova contraria per l'escussione dei medesimi testi già indicati per la prova diretta.


3.2.5. Ordine di esibizione Pa Considerato che ha consegnato l'originale della Procura speciale rilasciata in data 7 settembre Part 2016 a nelle mani di , le Appellanti chiedono alla Ecc.ma Corte d'Appello di Parte_1 Ordinare ad ATM ex art. 210 c.p.c. l'esibizione di tutta la documentazione presente nella busta di gara riferita a ed in particolare l'originale della Procura Speciale conferita da Parte_1 [...]
a in data 7 settembre 2016. Parte_1 Parte_1


3.2.6. Consulenza Tecnica d'Ufficio Disporsi Consulenza Tecnica d'Ufficio per determinare: (i) se vi sia obbligo per il regolamento del Comune di Milano, laddove un sito sia stato oggetto di bombardamento, di eseguire un sondaggio prima di effettuare i lavori di scavo, segnalando nella richiesta del Piano di Caratterizzazione e del Permesso di Costruire il rinvenimento o meno di ordigni
o residui bellici;
Pa (ii) l'entità dei maggiori costi sostenuti da per l'esecuzione della in funzione della Controparte_4 documentazione prodotta e della richiesta al riguardo avanzata da Parte Appellante;
Pa (iii) l'entità dei maggiori costi sostenuti da per ritardi accumulati nella esecuzione delle opere, Part addebitabili a in funzione della documentazione prodotta e della richiesta al riguardo avanzata da Parte Appellante;
Pa Co (iv) in generale, la congruità della richiesta avanzata da e al pagamento delle seguenti somme così come meglio descritte al paragrafo 2.2 dell'Atto di citazione prodotto nel fascicolo attoreo di : CP_2
• Euro 1.066.457,12 per l'esecuzione della Bonifica Bellica;

pagina 3 di 16 • Euro 99.682,79 per i maggiori costi riguardanti la rimozione dei serbatoi non segnalati;

• Euro 193.304,61 per la rielaborazione del PDC;

• Euro 680.000,00 per l'incremento dei costi delle materie prime e dunque dei costi di costruzione”.

Conclusioni per Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte adita, respinta ogni contraria istanza, deduzione e/o eccezione, previa ogni e più opportuna pronuncia e/o declaratoria del caso, anche in via incidentale, così giudicare:
In via preliminare:
- accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti in atti, l'inammissibilità dell'appello proposto da e avverso la Sentenza n. 4493/2024 ai sensi Parte_1 Parte_2 degli artt. 342 c.p.c. e/o 348 bis c.p.c. e, per l'effetto disporre la discussione orale della causa secondo quanto previsto dall'art. 350 bis c.p.c.;
Nel merito:
- rigettare, per tutte le ragioni esposte in atti, l'appello proposto da e Parte_1 avverso la Sentenza n. 4493/2024; Parte_2
In via subordinata:
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui, per qualsiasi motivo e sotto qualsiasi profilo, l'Ecc.ma Corte adita ritenesse di accogliere, in tutto o in parte, l'appello proposto da e rigettare tutte le domande formulate Parte_1 Parte_2 dall'appellante poiché infondate per tutti i motivi già ampiamente esposti in atti;
In via ulteriormente subordinata:
- nella denegata e non creduta ipotesi in cui, per qualsiasi motivo e sotto qualsiasi profilo, l'Ecc.ma Corte adita ritenesse di accogliere, in tutto o in parte, l'appello proposto da e e ritenere fondate nell'an le domande Parte_1 Parte_2 avversarie limitare l'eventuale risarcimento alle sole voci di danno effettivamente e direttamente consequenziali a tale denegata responsabilità; In via istruttoria: Pa Co
- ci si oppone al deposito del doc. 4 del fascicolo di appello di e e si chiede lo stralcio delle pagine da 24 a 32 dell'atto di appello avversario poiché in violazione del divieto posto dal co. 3 dell'art. 345 c.p.c.
- ci si oppone alle avverse richieste di natura istruttoria per tutti i motivi già esposti in dettaglio nella memoria ex art 183, VI comma n. 3 c.p.c. datata 16 settembre 2022;
In ogni caso:
- Con vittoria di compensi, spese, oltre accessori di legge di entrambi i gradi di giudizio per tutte le ragioni sopra dedotte”.

MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione in grado di appello notificato in data 24.05.2024, le società Parte_1
Par Co (d'ora in avanti ) e (d'ora in avanti ) hanno interposto gravame, Parte_2
affidandosi a due distinti motivi di appello di seguito esaminati, avverso la sentenza n. 4493/2024 del
24.04.2024, con la quale il Tribunale di Milano aveva così deciso.”1) accoglie l'eccezione preliminare sollevata dalla società convenuta e, per l'effetto, dichiara il difetto di legittimazione attiva di
e con riferimento alla domanda di Parte_1 Parte_2
risarcimento danni per responsabilità precontrattuale dalle stesse proposta nei confronti di CP_1 pagina 4 di 16 dichiara altresì il difetto di legittimazione attiva di Controparte_1 [...]
in relazione alla domanda risarcitoria per responsabilità contrattuale formulata nei Parte_2
confronti della società convenuta;
2) rigetta la domanda di risarcimento danni per responsabilità contrattuale proposta da 3) condanna le società attrici, in via solidale Parte_1 fra loro, a rifondere alla controparte le spese di lite che si liquidano in € 49.271,00 per compensi (fase di studio € 10.122,00; fase introduttiva € 6.677,00; fase di trattazione € 14.867,00; fase decisionale €
17.605,00), oltre 15% per spese generali, iva e cpa.
Chiedevano dunque, in riforma, l'accoglimento delle conclusioni in epigrafe indicate.
Con comparsa del 4.10.2024, si costituiva in giudizio ATM contestando tutto quanto ex adverso dedotto e chiedendo, in via preliminare, di dichiarare l'inammissibilità dell'appello ex artt. 342 e 348 bis c.p.c. e, nel merito, il rigetto del gravame avversario, domandando altresì, in via subordinata, di limitare l'eventuale risarcimento alle sole voci di danno provate.
All'udienza di prima comparizione del 31.10.2024, il Consigliere istruttore fissava l'udienza del

6.02.2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 352
c.p.c. Detta udienza si svolgeva con le modalità della trattazione scritta e la causa veniva poi discussa e decisa nella camera di consiglio del 12.02.2025.
Giudizio di primo grado
I fatti di causa possono essere sunteggiati come segue.
Par Co Parte Le società attrici e convenivano in giudizio, avanti al Tribunale di Milano, , chiedendo che, previo accertamento della responsabilità precontrattuale e contrattuale della convenuta, quest'ultima venisse condannata al pagamento della somma di € 3.039.444,52 a titolo di risarcimento Par dei danni subiti da , nonché, della somma di €1.000.000,00 per il danno d'immagine e reputazionale
Co subito da .
A sostegno delle proprie pretese parte attrice esponeva che: Parte
- avviava, dapprima nel mese di ottobre 2014 e, successivamente, nel mese di maggio
2016, una procedura competitiva per la vendita di un complesso immobiliare di sua proprietà sito in Milano, adibito a deposito dei mezzi di pubblico trasporto, consentendo ai futuri partecipanti di consultare una data room, contenente tutti i documenti di carattere urbanistico, edilizio e ambientale relativi all'area;
- Tra le società accreditate presso ATM per l'accesso alla data room, vi era la Parte_1
(d'ora in avanti solo , società facente capo agli imprenditori Parte_1 Controparte_6
esperti del settore dello sviluppo immobiliare milanese;

pagina 5 di 16 - all'apertura delle buste l'offerta di risultava la più elevata (€12.100.000,00), poi Parte_1
Parte aumentata di un ulteriore milione su richiesta di;

Par
- in data 3.8.2016 veniva costituita la società , società di scopo con cui procedere alla
Co realizzazione del nuovo complesso immobiliare, nonché la , che doveva invece occuparsi della commercializzazione e management delle singole unità immobiliari;
Par
- a seguito dell'aggiudicazione, sottoscriveva con ATM preliminare di compravendita del 23
Par Parte dicembre 2016 e corrispondeva ad €1.310.000 a titolo di caparra confirmatoria,
Parte successivamente sottoscrivendo con la stessa , in data 3 marzo 2017, il definitivo di compravendita;

Par Co
- sottoscriveva con , società controllata, un contratto di management e
Co commercializzazione e provvedeva al lancio pubblicitario e alla commercializzazione delle singole unità che sarebbero state realizzate nel nuovo complesso;

Co Par
- in conseguenza del lavoro svolto da , sottoscriveva 45 preliminari di vendita a fronte dei quali incassava €9.298.500 a titolo di caparra confirmatoria;
Par
- affidava, inoltre, alla società la prosecuzione delle attività di carattere CP_7
ambientale relative alla rimozione dei 2 serbatori e vasche interrate rinvenute nell'area;
- durante queste opere di scavo veniva rilevata la presenza nel sottosuolo di elementi che erano
Parte stati sottaciuti da , tra i quali la circostanza che l'area era stata bombardata nel 1943 durante il secondo conflitto mondiale, con conseguente necessità di procedere alla bonifica bellica sistematica terrestre (BST);
- l'avvio della procedura di bonifica comportava notevoli ritardi nella conclusione delle opere, nonché ulteriori ed ingenti costi.
Sosteneva pertanto che, se la circostanza dell'avvenuto bombardamento del sito non fosse stata omessa
Parte da , avrebbe desistito dal partecipare alla gara o, quantomeno, avrebbe formulato un'offerta di entità inferiore rispetto a quella presentata per aggiudicarsi l'area.
Concludeva, quindi, invocando la responsabilità precontrattuale e contrattuale di ATM, per aver
“taciuto informazioni che si conoscevano (o che si sarebbero dovute conoscere) e che rivestivano carattere dirimente ai fini della stipula del contratto” con conseguente condanna al risarcimento dei danni come sopra precisati.
Parte Si costituiva in giudizio che contestava le domande ex adverso proposte, eccependo, in via preliminare, la carenza di legittimazione attiva di entrambe le società attrici con riferimento alla dedotta responsabilità precontrattuale, dal momento che solo la aveva partecipato alla gara ed alle Parte_1
Par Co attività ad essa prodromiche, mentre la e la non avevano assunto la qualifica di “parte”.
pagina 6 di 16 Co Eccepiva altresì il difetto di legittimazione ad agire di non avendo la stessa mai intrattenuto alcun rapporto, neppure di natura contrattuale, con ATM e non avendo nemmeno dedotto nell'atto di citazione su quali basi si fonderebbe il proprio diritto a chiedere il risarcimento dell'asserito danno reputazionale.
Nel merito, sostenendo l'infondatezza della pretesa risarcitoria avversaria, rappresentava che:
- dal Piano di caratterizzazione, approvato dal Comune di Milano con autorizzazione del
17.9.2015 e messo a disposizione dei futuri partecipanti alla gara nella data room, emergeva l'eventualità del rinvenimento di residuati bellici e l'opportunità di procedere alla procedura di bonifica, ma in ogni caso la circostanza che l'area urbana di Milano era stata soggetta a bombardamenti, durante il secondo conflitto mondiale, era un fatto notorio;

- nell'articolato disciplinare di gara pubblicato, era previsto non solo che il trasferimento dell'immobile sarebbe avvenuto “con tutti gli annessi e connessi, adiacenze e pertinenze, usi e servitù attive e passive, apparenti e non, e con tutti gli eventuali pesi che vi fossero presenti”, ma anche che “tutte le attività di bonifica del sito” erano a carico dell'acquirente; Par
- che aveva peraltro ricevuto, da parte di , in data 6.9.2016, dichiarazione ex artt. 46 e 47
D.P.R. n. 445/2000 con cui si affermava di avere preso visione di tutti gli atti gara e di aver verificato la situazione di fatto e di diritto dell'immobile “anche in relazione alla situazione amministrativa, catastale edilizia, urbanistica e di accettare tale stato di fatto e di diritto e di farsi carico di tutte le attività e relativi oneri di bonifica del sito” previsione quest'ultima ripresa anche nel contratto preliminare sottoscritto il 23.12.2016 e nell'atto definitivo di compravendita del 3.3.2017; Par
- anche la Tecno HAat s.r.l., società di ingegneria alla quale si era rivolta per rimuovere le vasche e strutture interrate, aveva fatto riferimento al potenziale rinvenimento di residuati bellici, specificando, altresì, che costituiva fatto notorio l'avvenuto bombardamento dell'area urbana di Milano durante il secondo conflitto mondiale.
Domandava pertanto di rigettare le domande ex adverso proposte e, in via subordinata, di limitare l'eventuale risarcimento alle sole voci di danno consequenziali.
Il Tribunale, decideva come sopra indicato.
Par Co Nella specie, il primo giudice rilevava che né la né la avevano mai formalmente assunto, nel corso della procedura di aggiudicazione, la qualità di “parte”; solo la aveva infatti assunto Parte_1 tale qualità essendo stata accreditata presso l'ATM per la consultazione della documentazione della data room, avendo partecipato alla gara e sottoscritto l'offerta del 6.9.2016 e il rilancio del 15.9.2016.
pagina 7 di 16 Peraltro, anche rispetto alla domanda di responsabilità contrattuale, il Tribunale rilevava il difetto di Par legittimazione attiva sia di , perché l'impegno a vendere di cui al preliminare del 23.12.2016 Parte Co risultava essere stato assunto da nei confronti di sia di , poiché quest'ultima non Parte_1
aveva mai intrattenuto alcun rapporto con la società convenuta.
Quanto al merito, il primo giudice, nel rigettare la domanda risarcitoria delle società attrici, escludeva qualsivoglia responsabilità precontrattuale e contrattuale della società convenuta.
Parte Ed infatti riteneva che nessuna condotta scorretta potesse essere ascritta alla , non avendo questa sottaciuto alcuna informazione contrattuale così traendo in inganno la sua controparte, dal momento che:
- la circostanza che l'area oggetto della procedura competitiva fosse stata interessata dai bombardamenti nel 1943, nonché l'opportunità di procedere ad interventi di bonifica, risultavano già dal Piano di caratterizzazione messo a disposizione dei futuri partecipanti nella data room e questa previsione non poteva ridursi ad un mero passaggio di stile;
Par
- la e la avevano sottoscritto una dichiarazione ex artt. 46 e 47 D.P.R. 445/2000 in Parte_1 cui dichiaravano di “accettare lo stato di fatto e di diritto e di farsi carico di tutte le attività e relativi oneri di bonifica del sito”;
- persino la Tecno HA, società incaricata da parte attrice di svolgere le ulteriori operazioni di caratterizzazione ambientale, aveva individuato, tra le attività propedeutiche all'intervento di riqualificazione, la “esecuzione della bonifica degli ordigni bellici”, confermando la notorietà dei bombardamenti bellici nell'area urbana di Milano.
Quanto alle spese, stante l'integrale soccombenza di parte attrice, il Tribunale la condannava alla rifusione delle spese di lite in favore della controparte e liquidate in € 49.271,00.
Il presente appello
Par Co Avverso la sentenza interponevano gravame le società e , affidandosi a due distinti motivi. Pa Contr Con il primo motivo di appello, intitolato “in ordine alla carenza di legittimazione attiva di e erronea valutazione della documentazione prodotta -errata motivazione”, la parte appellante impugna la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha individuato nella società l'unico soggetto ad Parte_1 aver ricoperto la veste di “parte” nella fase precontrattuale, escludendo che tale qualità potesse essere Par Co riconosciuta a e .
Secondo parte appellante, invece, il Tribunale non avrebbe correttamente valutato la “successione temporale degli eventi” e il fatto che la gara sarebbe stata suddivisa in “due autonome e distinte fasi”: avrebbe partecipato in nome e per conto proprio alla prima fase “esplorativa e conoscitiva”, Parte_1
pagina 8 di 16 relativa allo studio della documentazione caricata nella virtual data room e con i sopralluoghi presso Par l'area, raccogliendo informazioni che poi avrebbe trasmesso a;
mentre la partecipazione di alla seconda fase, coincidente con il deposito dell'offerta di acquisto e la partecipazione alla Parte_1 gara, era sì avvenuta ma solo in veste di “procuratrice della società . Parte_1
Rileva inoltre che, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice e a riprova che i rapporti Par Par precontrattuali erano intrattenuti da ATM con , la caparra confirmatoria era stata corrisposta da con due distinti bonifici bancari in data 11 ottobre 2016 e 12 ottobre 2016, due mesi prima della sottoscrizione del preliminare.
Con il secondo motivo di gravame, intitolato “sulla domanda risarcitoria per responsabilità contrattuale di ATM- erronea valutazione della documentazione prodotta – errata motivazione”, le appellanti impugnano il rigetto, anche nel merito, della domanda risarcitoria relativa alla responsabilità precontrattuale e contrattuale di ATM.
Nella specie, sostengono che il primo giudice avrebbe erroneamente valutato le risultanze documentali e fattuali emerse in giudizio e, in particolare, il provvedimento di autorizzazione al Piano di
Caratterizzazione emesso dal Comune di Milano in data 17 settembre 2015, che non sarebbe stato sufficiente ad informare i partecipanti alla gara della necessità, in caso di attività di scavo, di effettuare delle indagini specifiche ed eventualmente una bonifica bellica. Parte appellante sostiene infatti che i generici richiami, contenuti nel predetto documento, all'eventuale rinvenimento di ordigni bellici, costituirebbero “un mero passaggio di stile”, il che troverebbe conferma nel fatto che tale passaggio si rinverrebbe nella maggior parte delle autorizzazioni ai piani di caratterizzazione emesse dal Comune di
Milano.
Viene censurata, inoltre, la riconosciuta notorietà dei bombardamenti ai quali era stata assoggettata l'area di via Verona durante il conflitto bellico, sostenendo che di tale presunto fatto notorio neppure ne fossero a conoscenza i tecnici del Comune di Milano, della Provincia dell'ATS che, pur operando nel Par settore, ne sarebbero stati edotti solo al momento della comunicazione di .
Parte Gli appellanti evidenziano infine che , non solo avrebbe dovuto avvisare tutti i partecipanti alla gara della necessità di procedere alla bonifica bellica, ma addirittura avrebbe dovuto procedere essa stessa a tale procedura, sussistendo un obbligo in tal senso ai sensi dell'art. 67 del regolamento edilizio del Comune di Milano che prevede “…qualora a seguito di una prima verifica di natura storica e bibliografica emergano forti probabilità circa la presenza di ordigni bellici, preliminarmente ai lavori di scavo dovrà essere richiesta ed eseguita indagine specifica …”.
pagina 9 di 16 Opinione della Corte
L'appello è da rigettare per i motivi che seguono che assorbono e superano nel merito l'eccezione di inammissibilità del gravame sollevata ai sensi degli artt. 342 e 348 bis c.p.c. dalla difesa della appellata. Occorre, poi, ribadire la tardività ed irrilevanza dei nuovi documenti prodotti dalle appellanti in questo grado perché riguardano altri e diversi procedimenti amministrativi e perché, comunque, sono di formazione addirittura antecedente all'instaurazione del giudizio di primo grado.
Par Co Quanto al primo motivo, relativo al difetto di legittimazione attiva di e , la Corte rileva la correttezza della statuizione del Tribunale nella parte in cui ha ritenuto insussistente la legittimazione attiva delle società attrici con riferimento alla domanda di risarcimento dei danni per responsabilità precontrattuale, non avendo mai assunto, le predette società, la qualità di parte nel corso delle trattive che hanno condotto alla scelta dell'aggiudicatario ed alla conseguente aggiudicazione del contratto.
Ed invero, come persuasivamente osservato dal primo giudice, “alla gara ha infatti partecipato la
soggetto estraneo al presente giudizio, che, oltre ad essere l'impresa qualificata Parte_1 singolarmente alla manifestazione d'interesse e ammessa alla procedura di gara, era stata accreditata Part presso per avere accesso alla documentazione, aveva effettuato i sopralluoghi del 28.7.2016 e del
3.8.2016 (doc. 6 fascicolo ATM) e aveva sottoscritto (in nome proprio e senza spendita di nome altrui) sia l'offerta in data 6.9.2016 (doc. 7) che il rilancio in data 15.9.2016 (doc. 8), risultando così aggiudicataria in via definitiva dell'immobile” (pag. 12 sentenza).
Pertanto, è pacifico che l'unico soggetto ad aver rivestito il ruolo di parte nella fase delle trattative e della procedura di aggiudicazione sia stata la la quale ha curato le attività di valutazione Parte_1 della documentazione presso la data room, ha sottoscritto l'offerta (sub doc. 7 ATM) e il successivo Par rilancio (sub doc. 8 ATM), risultando, infine l'aggiudicataria definitiva dell'immobile, mentre la e Co la rimanevano estranee a tale procedura.
Giustamente quindi, con riguardo alla fase precontrattuale, l'eccezione è stata accolta dal Tribunale.
Con riguardo alla fase contrattuale, tuttavia, contrariamente a quanto affermato dal primo giudice,
Par questa Corte ritiene che vada ravvisata la legittimazione attiva in capo alla sola in relazione alla domanda di risarcimento del danno da responsabilità contrattuale, essendo documentale la circostanza che sia stata la predetta società ad aver stipulato il preliminare di compravendita e il successivo contratto definitivo.
Ed infatti il preliminare di compravendita (sub doc. 10 fasc. ATM) veniva sottoscritto in data
23.12.2016, a fase precontrattuale ormai conclusa, da in qualità di Controparte_1
promittente venditore e dal legale rappresentante della Parte_1 Persona_2
pagina 10 di 16 , agendo in rappresentanza della predetta società che veniva espressamente individuata, nelle Tes_2 premesse dell'atto, quale promissaria acquirente.
E, d'altra parte, il contratto definitivo di compravendita del 3.03.2017 (sub doc. 5 fasc. BV e doc. 11
Par Par fasc. ATM) veniva stipulato con la e dava atto non solo dell'avvenuto versamento da parte di della somma complessiva di €1.310.000,00 a titolo di caparra confirmatoria - somma che veniva versata in due tranches con due distinti bonifici bancari in data 11.10.2016 e 12.10.2016 (sub docc. 29 e
30 fasc. BV), ma anche della circostanza che “con contratto preliminare autenticato da me notaio in data 23 dicembre 2016 (…) la società ha promesso di vendere alla Controparte_1 società 'immobile in oggetto”. Controparte_8
Par Risulta di tutta evidenza, quindi, che l'impegno contrattuale veniva assunto dalla società e nei suoi confronti, sicché, con riguardo alla fase contrattuale, deve essere correttamente riconosciuta in capo ad essa la astratta titolarità del diritto al risarcimento del danno.
Deve, invece, escludersi qualsiasi fondamento, in punto di legittimazione attiva, alla pretesa della
Co società di agire nei confronti di ATM in relazione alla domanda risarcitoria per responsabilità contrattuale, non avendo la predetta società mai intrattenuto alcun rapporto contrattuale con la società appellata.
Venendo ora, comunque, all'esame del merito come richiesto dal secondo motivo di gravame relativo
Parte all'asserita responsabilità precontrattuale e contrattuale di per aver, secondo l'assunto delle appellanti, omesso di renderle edotte della circostanza che l'area acquistata era stata interessata dai bombardamenti bellici durante il secondo conflitto mondiale e quindi richiedeva un'attività di bonifica bellica, ritiene la Corte che lo stesso sia, parimenti, infondato.
Va premesso che, secondo la giurisprudenza di legittimità, la responsabilità precontrattuale è ravvisabile non solo nell'ipotesi più restrittiva in cui la violazione delle regole di correttezza e buona fede ha condotto alla conclusione di un contratto invalido, ovvero nella diversa ipotesi di recesso ingiustificato dalle trattive, ma ogniqualvolta il comportamento scorretto di una parte induca l'altra alla conclusione di un contratto valido ma dal contenuto sconveniente.
Ed invero, è ormai opinione largamente condivisa quella per cui “l'ambito di rilevanza della regola posta dall'art. 1337 c.c. va ben oltre l'ipotesi della rottura ingiustificata delle trattative e assume il valore di una clausola generale, il cui contenuto non può essere predeterminato in maniera precisa, ma certamente implica il dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o anche solo reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o anche solo conoscibile con l'ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto. L'esame delle norme positivamente dettate dal legislatore pone in evidenza che la violazione di tale regola di
pagina 11 di 16 comportamento assume rilievo non solo nel caso di rottura ingiustificata delle trattative (e, quindi, di mancata conclusione del contratto) o di conclusione di un contratto invalido o comunque inefficace
(artt. 1338, 1398 c.c.), ma anche quando il contratto posto in essere sia valido, e tuttavia pregiudizievole per la parte vittima del comportamento scorretto (art. 1440 c.c.)” (Cass. 4715/2022;
Cass. civ., sez. un., 19 dicembre 2007, n. 26724, Cass. civ., sez. I, 23 marzo 2016, n. 5762; Cass. civ., sez. VI, 21 ottobre 2013, n. 23873).
Orbene la domanda formulata da parte appellante si colloca coerentemente nell'alveo dell'orientamento giurisprudenziale che riconosce la responsabilità precontrattuale anche quando il contratto, sebbene valido, si riveli pregiudizievole per una delle parti, tuttavia appare carente sul piano dell'onere probatorio.
Par Secondo la ricostruzione della società , quest'ultima sarebbe stata indotta a concludere un contratto a condizioni più svantaggiose a causa dell'omessa informazione circa l'avvenuto bombardamento bellico nell'area interessata e la necessità di un consequenziale intervento di bonifica, informazione che, se fosse stata resa nota all'acquirente fin dalla fase di accesso alla data room, l'avrebbe portata a non formulare l'offerta ovvero a formularla con un'entità sicuramente inferiore rispetto a quella presentata per aggiudicarsi l'area, che aveva addirittura subito un ulteriore rialzo di €1.000.000 su Parte richiesta di .
L'argomento non è persuasivo. Par È pacifico infatti che è , che agisce invocando una responsabilità per violazione del generale dovere di buona fede e correttezza, a dover provare in cosa sia consistita la condotta scorretta della controparte contrattuale e, in particolare, l'omissione addebitata ad ATM. Par La conseguenza è che deve fornire non solo la prova del danno subito in conseguenza della condotta maliziosa della controparte e il nesso eziologico tra simile condotta e il danno ma, in primis, deve dimostrare che la stessa condotta tenuta violi i doveri di informazione precontrattuale e in che termini si sia tradotta in una reticenza contraria alla clausola generale di buona fede.
Secondo la Corte, simile prova non è stata fornita dall'odierna appellante e, anzi, appare del tutto smentita dalle evidenze documentali e dalle risultanze fattuali emerse nel corso del giudizio.
Viene innanzitutto in considerazione il Piano di caratterizzazione emesso dal Comune di Milano in data
Parte 17.09.2015 (sub doc. 3 fasc. ATM), che aveva messo a disposizione dei futuri partecipanti alla gara nella data room, insieme con ulteriori documenti urbanistici ed edilizi.
Da questo emerge chiaramente che “le operazioni saranno condotte sotto la piena responsabilità del proponente, con particolare riferimento alla sicurezza dei lavoratori, a eventuali danneggiamenti di sottoservizi e strutture interrate al rinvenimento di residuati bellici. In relazione a queste ultime
pagina 12 di 16 eventualità, si segnala pertanto l'opportunità che il proponente adotti le opportune cautele (inclusi eventuali preventivi rilievi indiretti) atte a minimizzare il rischio. Qualora siano rinvenuti residuati bellici, si segnala che sarà necessario darne immediata comunicazione, oltre che all'Autorità Militare, anche al Comando di Polizia Locale competente per zona”.
Tale passaggio, lungi dal costituire una mera clausola di stile perché presente, secondo la tesi dell'appellante, “sulla più parte” delle autorizzazioni ai piani di caratterizzazione emesse dal Comune di Milano, basterebbe ad evidenziare che la possibilità dei rinvenimenti bellici emergesse già in sede di data room e ad escludere qualsiasi omissione o occultamento in tal senso da parte della società appellata.
Ed infatti non si comprende quale ulteriore condotta avrebbe dovuto tenere l'ATM, avendo già messo a disposizione tutta la documentazione in suo possesso -tra cui rientrava anche il piano di caratterizzazione, dal quale emergeva già la circostanza asseritamente omessa – e non avendo potuto, neppure se lo avesse voluto, occultare un fatto, come l'avvenuto bombardamento dell'area urbana di
Milano durante la seconda guerra mondiale, che non è neppure classificabile come informazione che può essere trattenuta o divulgata, perché appartiene ad un panorama di conoscenze largamente condivise dalla generalità dei consociati e alle quali si può accedere a prescindere dall'intento omissivo della controparte.
A ciò si aggiunge che la necessità di effettuare le indagini e successivamente l'eventuale bonifica bellica in caso di attività di scavo veniva già indicata dalla che aveva affiancato la CP_7
sin dal novembre 2016 “nella valutazione della data room fornita dal soggetto venditore Parte_1 dell'area (ATM s.p.a.)” (sub doc. 8 fasc. BV) ed alla quale si era rivolta la BV per completare le attività ambientali e rimuovere le vasche interrate, e che aveva individuato, tra le attività propedeutiche all'intervento di riqualificazione, l “esecuzione della bonifica degli ordigni bellici”, attività “che si rende necessaria ai sensi del DM 28/2/2017 in quanto è noto che l'edificio è stato oggetto di bombardamenti in passato durante la seconda Guerra Mondiale” (sub doc. 8 fasc. BV). Par Si aggiunga che sia la sia avevano persino sottoscritto una dichiarazione ex artt. 46 e 47 Parte_1
D.P.R. 445/2000 (sub doc. 9 fasc. ATM) in cui dichiaravano “di aver preso visione di tutti gli atti di gara (disciplinare di gara, schema di offerta economica e tutta la documentazione indicata al punto 3 del disciplinare di gara) e di conoscere le condizioni generali e contrattuali che possono influenzare la compravendita, accettandole incondizionatamente (…) di aver verificato lo stato di fatto e di diritto in cui si trova l'immobile, anche in relazione alla situazione amministrativa, catastale edilizia, urbanistica e di accettare tale stato di fatto e di diritto e di farsi carico di tutte le attività e relativi
pagina 13 di 16 oneri di bonifica del sito”, il che trovava conferma anche nel disciplinare di gara: “saranno a carico dell'acquirente tutte le attività di bonifica del sito” (pag. 2 disciplinare di gara sub doc. 4 ATM).
Non convince, neppure, il richiamo all'art. 67 del Regolamento edilizio del Comune di Milano che,
Parte secondo la prospettazione di parte appellante, farebbe incombere su addirittura l'onere di intraprendere la procedura di bonifica bellica.
A tal riguardo, è previsto, rispetto all'eventualità di ritrovamento di ordigni bellici, che “qualora a seguito di una prima verifica di natura storica e bibliografica emergano forti probabilità circa la presenza di ordigni bellici, preliminarmente ai lavori di scavo dovrà essere richiesta ed eseguita indagine specifica. Qualora durante le operazioni di indagine venissero rilevati ordigni bellici o residuati di tali oggetti dovrà esserne data immediata comunicazione al Responsabile del
Procedimento, all'Autorità Militare ed al comando di Polizia Locale competente per zona. Nel caso in cui l'area debba essere sottoposta a procedimento di bonifica, la comunicazione deve essere inviata anche all'ufficio comunale competente per le bonifiche”.
Appare evidente come il richiamo a tale disposizione sia del tutto inconferente e non in grado di inficiare le conclusioni cui è pervenuto il primo giudice.
Va chiarito innanzitutto che, diversamente da quanto sostiene parte appellante, dalla norma non si rinviene l'obbligo di ATM di procedere alla bonifica nel caso di rinvenimento di ordigni bellici, dal momento che essa prescrive sì che le indagini specifiche saranno eseguite “preliminarmente ai lavori di scavo”, tuttavia la valutazione della necessità o meno della bonifica bellica non pare poter incombere in Parte alcun modo su , che non ha mai progettato attività di scavo sul sito in questione.
Non è di poco momento, inoltre, il fatto che dalla norma in esame emerga la necessità di eseguire indagini specifiche “ad esito di una prima verifica di natura storica o bibliografica”, il che corrobora e conferma il carattere notorio della circostanza che la zona urbana di Milano è stata oggetto di bombardamenti durante i conflitti mondiali e, pertanto, trattandosi di un fatto notorio, rispetto ad esso non può configurarsi alcun dovere di informazione, quanto piuttosto un onere di informazione in capo al contraente che lamenta l'omissione.
Ed invero, se da un lato il dovere di informazione è certamente una componente del generale dovere di buona fede che, quale corollario dei doveri di solidarietà sociale ex art. 2 Cost., è fonte di reciprochi obblighi informativi nella fase delle trattative, dall'altro, tuttavia, simili valori trovano un contemperamento nel principio di autoresponsabilità e di libera iniziativa economica che sono, invece, fonti di un onere di informazione in capo a chi si approccia ad una trattativa contrattuale, e che sollecitano a procurarsi autonomamente quelle informazioni, normalmente accessibili, che possono rilevare sulla stessa decisione di concludere il contratto o di concluderlo a certe condizioni. Pertanto,
pagina 14 di 16 nelle ipotesi di mancato assolvimento di un siffatto onere, la condizione di soggettiva disinformazione non può che essere imputata alla condotta negligente della parte e questo a maggior ragione a fronte di un fatto notorio, quale l'avvenuto bombardamento delle zone di Milano, estraibile peraltro da fonti aperte a chiunque;
di talché non potrebbe pretendersi che questo difetto informativo possa essere rimediato dalla condotta trasparente dell'altro contraente.
Giustamente, perciò, il Tribunale ha affermato che “la prevedibilità e notorietà degli eventi che, secondo la prospettazione attorea, avrebbero determinato un ritardo nella realizzazione del complesso,
Pa non solo sono confermate dalla stessa società di ingegneria che aveva affiancato la sin dal novembre 2016, ma avrebbero dovuto essere ben conosciute dagli imprenditori e Tes_3 descritti in citazione come esperti del settore, “noti sulla piazza milanese da oltre 20 anni CP_6 per le operazioni di sviluppo immobiliare (…) contraddistinte dal marchio ” (pag. 14 Parte_1
sentenza).
Non può, infatti, che destare stupore che operatori esperti del settore immobiliare milanese affermino di essere rimasti all'oscuro di una circostanza, come il bombardamento dell'area urbana durante la seconda guerra mondiale, non solo notoria ma anche di per sé impossibile da occultare.
Giustamente, perciò, il Tribunale ha ritenuto infondata la domanda risarcitoria.
L'appello deve quindi essere respinto.
Quanto alle spese di lite del grado, in applicazione del principio della soccombenza, devono essere poste a carico di parte appellante e a favore dell'appellata come da liquidazione in dispositivo ex D.M.
147/2022, tenuto conto dell'attività difensiva svolta e della non particolare difficoltà delle questioni trattate che viene fatta applicando i parametri medi previsti per le cause di valore compreso nello scaglione da €4.000.000,001 a € 8.000.000,00 per le sole fasi studio, introduttiva e decisionali, non essendovi stata quella istruttoria.
Segue, inoltre, la declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo pari al contributo unificato, ex art. 13 comma 1 quater DPR 30 maggio 2002 n. 115 così come modificato, trattandosi di controversia promossa dopo l'entrata in vigore (il 31.01.2013) della modifica introdotta con l'art. 1 comma 17, L. n. 228/2012.


PQM


La Corte d'Appello di Milano definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
e avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 4493/2024 Parte_1 Parte_2
pubblicata in data 24.04.2024 così provvede:
1) rigetta l'appello siccome infondato, con conseguente conferma della sentenza impugnata;

pagina 15 di 16 2) condanna in via soldale e alla refusione delle Parte_1 Parte_2
spese processuali del grado in favore di liquidate in Controparte_1
€40.668,00: €12.536,00 per la fase di studio, €7.289,00 per la fase introduttiva, €20.843,00 per la fase decisionale oltre iva, cpa e rimborso forfetario spese generali al 15%;
3) dà atto che sussistono i presupposti di legge per il versamento a carico solidale delle appellanti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello versato.
Così deciso in Milano, in camera di consiglio, il 12.02.2025.
Il cons. est. Dott. Maria Teresa Brena Il Presidente Dott. Margherita Monte
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