REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4332 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 18.06.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'Avv. Luca Parte_1 C.F._1
Tedeschi (C.F. ) per procura in atti C.F._2
– Appellante – E

(C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_1 C.F._3
Elisabetta Paradisi per procura in atti
– Appellata –
OGGETTO: Intimazione sfratto per morosità

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
ha intimato sfratto per morosità nei confronti di Controparte_1 Parte_1
lamentando il mancato pagamento dei canoni, per il periodo Febbraio 2017- Luglio 2020, per un importo complessivo di euro 3.473,92 in relazione al contratto di locazione stipulato tra le parti.
Si è costituito in giudizio il convenuto, contestando la morosità, perché, a suo dire, da compensare con i lavori effettuati nell'immobile, previo accordo con la locatrice.
Il Tribunale di Viterbo ha ordinato il rilascio dell'immobile per il giorno 31.1.2021 e, disposto il mutamento del rito, ha invitato le parti ad esperire il tentativo obbligatorio di mediazione, che ha avuto esito negativo per la mancata partecipazione dell'intimato, senza giustificato motivo.
All'esito del giudizio, il Tribunale di Viterbo, con la sentenza n. 639/2021, in accoglimento della domanda, ha confermato i provvedimenti, assunti nella fase sommaria, e dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore , con la condanna al pagamento della somma di euro 3.473,92 Parte_1
per i canoni scaduti relativi al periodo Febbraio 2017/30.7.2020 nonché per quelli a scadere fino alla data di effettivo rilascio, oltre agli interessi legali dalle scadenze dei singoli canoni di locazione al saldo e spese del giudizio.
ha proposto due motivi di appello. Parte_1
Con il primo, impugna il seguente passaggio della motivazione della sentenza “… le generiche allegazioni difensive sono rimaste prive di riscontro probatorio in ordine alla presunta efficienza causale di tali circostanze rispetto all'inadempimento dell'obbligazione di pagamento del canone…”. In particolare, contesta l'assenza di riferimenti specifici alle allegazioni ed alle risultanze istruttorie, sottolineando di aver effettuato pagamenti, a mezzo bonifico bancario, in pendenza dello sfratto.
Con il secondo motivo, ripropone i lavori effettuati, previo accordo con il locatore, da compensare con i crediti della locatrice. Assume di aver dato prova sia dell'esecuzione, nell'anno 2007, che dell'accordo con locatrice, pur in mancanza della prova scritta, dal momento che tutta la documentazione, preventivi di spesa ed altro, erano direttamente indirizzati alla L'assenza di un accordo scritto sarebbe imputabile ai sereni CP_1 rapporti tra le parti, tanto che, per tre anni, la locatrice non avrebbe mai richiesto il pagamento prima di agire direttamente in giudizio.
L'appello è infondato.
Secondo l'insegnamento della Suprema Corte di Cassazione, ai fini di una corretta decisione adeguatamente motivata, il giudice non è tenuto a dare conto in motivazione del fatto di aver valutato analiticamente tutte le risultanze processuali, né a confutare ogni singola argomentazione prospettata dalle parti, essendo, invece, sufficiente che dopo averle vagliate nel loro complesso, indichi gli elementi sui quali intende fondare il suo convincimento e iter logico seguito nella valutazione degli stessi per giungere alle proprie conclusioni, implicitamente disattendendo quelli morfologicamente incompatibili con la decisione adottata (Cass. Civ. 22174/2012).
Ciò posto la motivazione, esposta in sentenza, è coerente e lineare.
Il tribunale, dopo aver sottolineato che le allegazioni del conduttore sono rimaste prive di riscontro probatorio, ha richiamato l'art. 5 della lg. 392/1978, in materia di locazioni ad uso abitativo.
La norma determina ex ante ed in via preventiva la gravità dell'inadempimento del conduttore, che non ha pagato il canone, prevedendo una morosità qualificata, decorsi venti giorni dalla scadenza, in concomitanza con una mancata sanatoria, che pur è concessa, in sede processuale, in una lettura combinata della norma con l'art.55 della stessa legge. Tale lasso temporale è stato inteso dal legislatore come significativo della perdita di fiducia del locatore riguardo ai successivi adempimenti del conduttore, alterando l'equilibrio della dinamica contrattuale.
Il tribunale ha anche sottolineato che il non ha contestato di non aver pagato Pt_1
quanto richiesto, ma si è limitato a eccepire l'inadempimento della controparte.
Il debito riferito al pagamento mancato, parziale o in ritardo dei canoni riguarda diversi mesi per un periodo compreso tra gennaio 2017 e marzo 2020.
L'appellante riferisce di un pagamento avvenuto nella pendenza dello sfratto, senza nemmeno indicare l'importo, a fronte di una morosità protrattasi per anni. Insiste nel sostenere di aver dimostrato la preventiva autorizzazione della proprietaria alla sostituzione degli infissi, i cui costi sono stati opposti in compensazione, ma con un generico richiamo alla documentazione in atti: in ogni caso, la comunicazione del preventivo di spesa al locatore non è di per sè prova di un preventivo accordo.
Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese processuali, anche di questo grado di giudizio, nonché l'obbligo, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater
D.P.R. n. 115/02, al pagamento di un importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei Parte_1
confronti di avverso la sentenza n. 639/2021, del Tribunale Ordinario Controparte_1
di Viterbo, così provvede:
1) Rigetta l'appello, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore dell'appellata che si liquidano in complessivi € 2000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

2) dichiara l'appellante, tenuto al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 18.6.2025
Il Presidente relatore
Dr. Maria Rosaria Rizzo