REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bologna seconda sezione civile
La Corte nelle persone del Signori Giudici
Dott. Giampiero Fiore – Presidente Dott. Anna Maria Rossi - Consigliere Dott. Giampaolo Borgioli – Consigliere Rel. ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 376/23 del ruolo generale dell'anno 2023 trattenuta in decisione con ordinanza del 22-23/10.24
promossa da

rappresentato e difeso dall'avv. Luigi Zaccaria ed Parte_1 elettivamente domiciliati nel suo studio in Reggio Emilia, Via Brigata Reggio 32 come da mandato in atti
– appellante –
contro
, appresentato e difeso dall'avv. Maria Carmen Consolini ed elettivamente Controparte_1 domiciliato presso il suo studio in Bologna, Via Val d'Aposa 13 come da mandato in atti - appellato ed appellante incidentale–
appello contro la sentenza del Tribunale di Reggio Emilia n. 84/23 emessa il 17.1.23 e pubblicata il
17.1.23.
CONCLUSIONI
come da rispettive conclusioni delle parti costituite
LA CORTE
udita la relazione della causa fatta dal relatore Giudice Ausiliario Dott. Giampaolo Borgioli;
udita la lettura delle conclusioni rese dei procuratori delle parti;
letti ed esaminati gli atti e i documenti del processo, ha così deciso
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

conveniva in giudizio il condominio ” per sentirlo condannare al Controparte_1 Parte_1 risarcimento dei danni susseguenti ad “una perdita d'acqua proveniente dall'appartamento sovrastante al suo e che stava interessando il suo soggiorno e i beni ivi presenti”; svolgeva l'azione qualificandosi come usufruttuario di un appartamento ubicato al piano terreno del condominio.
Affermava di aver segnalato il 26 Febbraio 2018 quanto sopra scritto ma che l'amministratore, nonostante i numerosi solleciti, solo il 5 novembre 2018 aveva inviato un muratore a visionare l'appartamento da cui provenivano le infiltrazioni al fine di individuare la causa. Il muratore si era recato in loco ma non aveva rilevato fuoriuscite d'acqua provenienti dal bagno sovrastante, attribuendo la responsabilità dell'evento alla carente impermeabilizzazione del terrazzo esterno posto al piano superiore. Seguiva ulteriore sopralluogo, poiché le infiltrazioni continuavano anche in assenza di piogge, e corrispondenza affinché venisse eliminata la problematica.
L'amministratore, con mail del 30 maggio 2019, si giustificava affermando che il muratore aveva riferito di aver più volte tentato di contattare l'attore, al fine di accedere all'interno del suo immobile, senza però riuscirci, circostanza del tutto irrilevante, secondo l'attore, “visto che i lavori per eliminare la perdita d'acqua dovevano essere effettuati al piano di sopra e non nell'appartamento del Sig. (pag. 4 atto di citazione del giudizio di primo grado); in CP_1 aggiunta ogni qualvolta gli era stato richiesto di recarsi a Reggio Emilia o mandare qualcuno per far visionare il suo immobile egli aveva sempre adempiuto.
Venne quindi effettuato un nuovo sopralluogo il 24 giugno 2019, ma senza esito poiché nell'appartamento di sopra non vi era nessuno e il muratore non era potuto entrare, a detta dell'attore perché né l'amministratore né il muratore si erano preoccupati di avvertire gli occupanti dello stesso.
Solo il 24 luglio 2019 l'amministratore comunicava che il muratore si sarebbe CP_2 recato entro la prima decina di agosto a sistemare la perdita nell'unità immobiliare sovrastante quella dell'attore.
Effettivamente nell'agosto del 2019 venite eliminata la causa delle infiltrazioni d'acqua e solo nel gennaio 2020 si procedeva anche “alla sistemazione dell'immobile del Sig. (pag. 6 CP_1 appello).
Quantificava il danno in euro 10.000 pari alla somma di euro 500 mensile moltiplicato per i mesi di inagibilità dell'immobile, calcolati dal giugno 2018 al gennaio 2020. La richiesta di risarcimento bonario veniva respinta e si procedeva con la mediazione che si concludeva negativamente.
Il danno doveva essere risarcito e consisteva “nell'impossibilità di poter utilizzare il proprio bene, qualunque potesse essere l'utilizzo che volesse farne, che fosse per adibirlo ad abitazione del figlio
o per metterlo al reddito affittandolo a terzi” (pag. 8 citazione).
A suo dire il danno sarebbe in re ipsa e da liquidarsi sulla base di elementi presuntivi semplici con riferimento al valore locativo del bene. Attribuiva l'attore il danno ad una “banale rottura della braga del water nel bagno del piano di sopra”.
Si costituiva in giudizio il il quale eccepiva che l'appartamento dell'attore era vuoto da Parte_1 più di 10 anni, mai abitato, mai locato né mai utilizzato dai proprietari e/o dagli usufruttuari dello stesso.
Non si era potuto procedere ad eseguire sopralluogo successivo a quello del novembre 2018, cui presenziò il nel quale il muratore aveva relazionato all' amministratore che i danni si CP_1 riferivano sicuramente ad una perdita vecchia in quanto il soffitto risultava totalmente asciutto anche se scrostato, sino a quello del 24 giugno 2019 per indisponibilità del a presenziare ed CP_1 aprire l'appartamento. Secondo il convenuto non è sufficiente una mera ispezione dell'appartamento soprastante per comprendere la causa del vizio lamentato nell'appartamento sottostante.
In conseguenza di ciò, dopo poco, si procedette alla eliminazione delle cause della infiltrazione.
Il convenuto faceva presente che l'immobile era totalmente sprovvisto di acqua calda, tanto che l'attore chiese al muratore il nominativo di un idraulico per l'installazione di un boiler per la produzione di acqua calda;
detto elemento renderebbe inammissibile la richiesta di risarcimento danni per come formulata dal momento che, un appartamento sprovvisto di acqua calda, è di fatto inutilizzabile e, ancor meno, locabile.
Secondo il convenuto la domanda attorea sarebbe conseguenza di una diffida di pagamento di canoni condominiali insoluti e, ancora in corso di causa, l'appartamento non risulterebbe locato nonostante il trascorrere di un anno e mezzo dalla sua riparazione.
In aggiunta se le infiltrazioni fossero state così copiose come descritte dall'attore e fossero proseguite per due anni il solaio sarebbe caduto.
La causa veniva istruita con prove orali e documentali e, all'esito, il Tribunale rigettava la richiesta dell'attore compensando le spese di lite. Motivava la decisione accertando che il non Parte_1 poteva essere ritenuto responsabile dei danni asseritamente subiti dall'attore “posto che questi per sua esclusiva responsabilità ha ripetutamente rinviato l'accesso al proprio immobile rendendo di fatto impossibile appurare i danni e conseguentemente qualsiasi utile intervento”, come emerso dalla deposizione testimoniale del muratore Rossi, ed inoltre che lo stesso non aveva provato il danno, non avendo depositato documentazione “non un contratto o una proposta di trasferimento ricevuta da parte dei parenti, non un contratto scritto da terzi. L'appartamento in questione risulta addirittura sfitto da vario tempo e pertanto nessun danno ha prodotto al condomino/attore”, inutile quindi apparendo la richiesta di audizione testimoniale sul punto.
Appellava la sentenza il chiedendone la riforma nella parte in cui venivano Parte_1 compensate le spese di lite. Si costituiva in giudizio la appellata proponendo appello incidentale e chiedendo l'accoglimento della domanda formulata in primo grado;
in subordine la conferma della sentenza in caso di rigetto dell'appello incidentale formulato.
Il in sede di udienza del 27.6.23, eccepiva la tardività della costituzione dell'appellante Parte_1 incidentale e, stante l'eccepita inammissibilità dell'appello principale “per carenza di legittimazione ad agire da parte dell'amministratore, mancando l'autorizzazione assembleare per la costituzione in giudizio dell'amministratore, necessaria in quanto l'oggetto del presente giudizio esorbita dalle attribuzioni proprie dell'amministratore di cui all'art. 1130 c.c.” (pag. 10 comparsa), esibiva il verbale assembleare del 23 Febbraio 2023 in forma cartacea autorizzativo alla proposizione dell'appello. La Corte autorizzava il deposito telematico del documento, depositato poi nei termini,
e, con ordinanza del 22-23.10.24 la causa veniva trattenuta in decisione.

MOTIVI DELLA DECISIONE
Relativamente alla sollevata eccezione di inammissibilità dell'appello per carenza di autorizzazione dell'amministratore ad appellare la sentenza, la questione è superata a seguito di produzione del verbale assembleare del 23 Febbraio 2023 in cui, al cui Punto 8), i condomini autorizzano la causa d'appello; sarebbe stata sufficiente ai fini dell'acquisizione della legittimità ad agire anche una successiva ratifica dell'operato (Cass. SS.UU. 18331/10, Cass. 342/23).
L'appello, in tema di erronea compensazione delle spese di lite, è fondato.
Il Tribunale, senza in alcun modo motivare, ha disposto la compensazione delle spese di lite, in palese violazione dell'art. 91 c.p.c. e dell'art. 92 c.p.c. che prevede la possibilità di operare in tal senso solo in caso di soccombenza reciproca, di assoluta novità della questione trattata o mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti, circostanze tutte non ravvisabili nella fattispecie.
L'appello incidentale invece è inammissibile essendosi la appellata costituita in giudizio in data 4 giugno 2023 anziché entro il termine derivante dalla data di udienza indicata nell'atto di citazione del 21 giugno 2023 (1.6.23), in violazione dell'art. 166 c.p.c., stante il differimento della prima udienza disposto con decreto del 20 Marzo 2023 ai sensi dell'art. 168 bis, 4° comma c.p.c, non idoneo a differire il termine per la costituzione del convenuto (Cass. 2299/17).
Esso è comunque anche infondato invero col primo motivo lamenta l'appellante incidentale errata applicazione delle norme di legge dal momento che il danno subito dal proprietario sarebbe in re ipsa, discendendo dalla mancata libera disponibilità del bene e dalla impossibilità di conseguire integralmente l'utilità ad esso ricavabile. Avrebbe errato nel valutare le risultanze istruttorie dal momento che non poteva darsi credito alle parole del muratore Rossi, ignorando totalmente la documentazione agli atti comprovante la richiesta di intervento.
Le prove testimoniali, erroneamente non ammesse, avrebbero dimostrato la necessità dell'utilizzo dell'immobile ed invero nella lettera raccomandata del 13 dicembre 2018 si evidenziava la necessità dell'appellato di riottenere l'immobile “dovendolo adibire ad abitazione del figlio” e quindi la circostanza doveva ritenersi provata o comunque, provabile, attraverso i testimoni. Quanto riportato non è condivibile.
Innanzitutto non è stata mossa censura a quanto accertato dal tribunale ovverosia che l'appartamento, anche durante lo svolgimento della causa, risultava “addirittura sfitto da vario tempo”, tantomeno all'eccezione di cui alla comparsa di Costituzione e risposta del convenuto nel giudizio di primo grado secondo cui “l'appartamento del Sig. è vuoto da più di 10 anni, CP_1 mai abitato, mai locato mi è mai utilizzato dai proprietari e/o dagli usufruttuari dello stesso…. totalmente sprovvisto di acqua calda” dal che può agilmente dedursi non solo che appare per niente credibile che l'appartamento dovesse essere adibito ad abitazione del figlio, altrimenti immediatamente nell'agosto del 2019 o al più tardi nel gennaio del 2020 quest'ultimo vi avrebbe fatto ritorno, ma anche che lo stesso era da concedersi in locazione, dal momento che neanche questo evento si è verificato. In aggiunta la deposizione del testimone Rossi è chiara, precisa e lineare e, dalla stessa, addirittura non solo si evince che l'abitazione era carente di boiler ed acqua calda (come tale inutilizzabile o comunque locabile), ma anche che “l'amministratore mi avvertiva tutte le volte che riceveva una segnalazione, ma ero impossibilitato all'accesso nell'appartamento in quanto il Sig. non CP_1 era presente. Mi sentivo telefonicamente con lo stesso per accordarmi, ma era sempre complicato dato la sua indisponibilità”. Relativamente al primo accesso conferma di avere riscontrato solo
“una macchia gialla, una perdita vecchia è già asciutta…. Tornai dopo qualche tempo, sempre su segnalazione dell'amministratore, nell'appartamento del Sig. e riscontrai una piccola CP_1 perdita sotto la finestra che era recente, ancora bagnata. Verificai successivamente che la perdita si era ingrandita e quindi feci i lavori opportuni”. E' evidente quindi, come affermato dal testimone, ma come ben risultante anche dalle fotografie agli atti del giudizio di primo grado (all.8) che vi fosse senza dubbio una parte di immobile col soffitto deteriorato ma, in alcun modo, vi era impossibilità di abitarlo, specie se l'interesse era quello di far tornare il figlio in attesa della riparazione, ovvero di concederlo in locazione con un canone ridotto, da integrarsi al momento della risoluzione del problema che, comunque, in carenza di intervento del Condominio, sarebbe stato possibile ottenere attraverso domanda giudiziale. Addirittura durante la prima ispezione l'infiltrazione non risultava, essendo la macchia vecchia. Evidentemente il non aver instaurato alcun giudizio per due anni è sintomo di mancanza di urgente interesse alla risoluzione del problema, e quindi della non gravità delle infiltrazioni e della non necessità di disporre dell'immobile in tempi brevi.
In aggiunta il danno in re ipsa e ricondotto dalla giurisprudenza al solo caso dei beni immobili commerciali, essendo la loro precipua funzione quella remuneratoria, ma non anche alle civili abitazioni, ovvero, per quest'ultime, può essere data la prova anche per presunzioni che, nella fattispecie non appaiono sussistenti, anzi dimostrato il contrario (tra le tante Cass. 27287/21, Cass 6596/19, Cass. 16601/17, Cass. SS.UU. 26972/08). Oltretutto l'attribuzione di responsabilità dell'evento al neppure appare provata, dal Parte_1 momento che la “rottura della braga del water nel bagno del piano di sopra” (pag.

8-9 citazione del giudizio di primo grado), da cui l'appellata fa derivare il danno, non fa propendere per la condominialità del bene, come richiamata dal Tribunale in riferimento all'art. 1117 c.c., trattandosi di bene ad esclusivo uso di un condomino e, come tale, non rientrante tra i beni condominiali. Le spese di lite, di entrambi i gradi di giudizio, seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto che, in questa fase, l'attività istruttoria è stata minima. Stante la reiezione dell'appello incidentale ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater
DPR n. 115 del 2002 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto.


P.Q.M.



La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 contro , avverso la sentenza del Tribunale di Reggio Emilia n.
[...] Controparte_1
84/23 emessa il 17.1.23 e pubblicata il 17.1.23.
Accoglie l'appello principale e dichiara inammissibile l'incidentale.
Condanna l'appellata a rifondere all'appellante le spese di lite del giudizio di primo grado che liquida in € 5.077,00 per compensi oltre rimborso forfetario 15%, cap ed iva come per legge ed in € 4.888,00 e quelle di questo grado, che liquida in € 4.888,00 per compensi oltre rimborso forfetario 15%, cap ed iva come per legge, con distrazione a vantaggio dell'avv. Luigi Zaccaria che si è dichiarato antistatario in sede di precisazione delle conclusioni .
Sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002, come introdotto dalla
L. n. 228/12, per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'impugnazione incidentale, se dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio del 28.1.25
IL CONSIGLIERE REL. IL PRESIDENTE
dott. Giampaolo Borgioli dott. Giampiero Fiore