N. 3365/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE III CIVILE
composta dai magistrati
Dott. Laura Sara Tragni Presidente
Dott. Maria Grazia Federici Consigliere
Dott. Antonio Corte Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso depositato il 4.12.2024 da
(C.F. ), con il patrocinio degli Parte_1 C.F._1
avv. Maccabruni Franco e Alessandrini Gentili Luca ( ), con elezione di C.F._2
domicilio in Via San Barnaba 49, 20122 Milano, presso e nello studio dei difensori;
appellante
CONTRO
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. Lombardi Nicola Controparte_1 C.F._3
e Sinicco Luana ( ), con elezione di domicilio in Calco, Largo Pomeo n. 5 C.F._4
presso e nello studio della seconda;

appellato
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
1

CONCLUSIONI per Parte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte d'appello di Milano, ogni contraria domanda, eccezione e deduzione disattesa e respinta, così giudicare:
Nel merito, in via diretta e riconvenzionale:
In via principale previe le declaratorie del caso circa la riforma dell'impugnata sentenza, accertare e dichiarare illegittimo e pertanto, revocare il decreto ingiuntivo n. 230/2023 del 3 gennaio
2023, emesso dall'Illustrissimo Tribunale di Milano, Giudice Dott.ssa Roberta Sperati, rigettando integralmente le domande con esso proposte siccome infondate;
accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del sig. e per l'effetto, Controparte_1
accertare e dichiarare che nulla è dovuto dal sig. al sig. , Parte_1 Controparte_1 accertare che il risarcimento dei danni subiti dal sig. è da quantificarsi in € Parte_1
37.916,28 o nella somma maggiore o minore che il Tribunale riterrà di giustizia, o di equità, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data della domanda al saldo effettivo, condannare il sig. al risarcimento dei danni subiti dal sig. nella Controparte_1 Parte_1
misura di € 37.916,28 o in quella maggiore o minore che il Tribunale riterrà di giustizia, o di equità, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data della domanda al saldo effettivo, dichiarare e autorizzare la compensazione tra i crediti eventualmente accertati e non creduti del sig.
verso il sig. e la somma che dovesse essere riconosciuta al sig. Controparte_1 Parte_1 in accoglimento delle odierne domande e per l'effetto, Parte_1
condannare il sig. al pagamento in favore di della somma Controparte_1 Parte_1
risultante a suo credito dalla compensazione di cui sopra, respingere, in quanto infondate in fatto e in diritto, tutte le eccezioni e domande, anche in via riconvenzionale, fatte valere dal resistente opposto.
Il tutto con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi del giudizio e quindi, condannare il sig. a restituire le spese di lite liquidate in decreto ingiuntivo e Controparte_1
pagate in esecuzione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo n. 230/2023 del 3 gennaio
2023, emesso dal Tribunale di Milano, pari ad € 800,00 per compensi, 145,50 per esborsi, 15% spese generali, c.p.a., iva, oltre interessi dal 10 gennaio 2024 al saldo, condannare il sig. a restituire le spese di lite liquidate in sentenza di primo grado e Controparte_1
pagate in esecuzione della sentenza n. 8611/2024 del Tribunale di Milano pari ad € 1.700,00 (euro millesettecento/00) per compensi professionali, oltre rimborso 15 % spese generali al 15%, C.P.A. ed I.V.A., oltre interessi dal 10 ottobre 2024 al saldo,
2 condannare l'appellato alla restituzione di quanto versato in esecuzione della sentenza di primo grado.
In via istruttoria:
Senza inversione dell'onere della prova a carico del conduttore, ove necessario, si chiede ammettersi la prova testimoniale già articolata in primo grado sui seguenti capitoli di prova con il seguente testimone, sig. , C.F. nato a [...] il Testimone_1 C.F._5
6 aprile 1972, residente in [...], Torino (TO), richiedendo fin d'ora di essere ammessi a prova contraria sui capitoli di prova formulati da controparte ed eventualmente ammessi:
1) “Vero che in data 7 dicembre 2021, in occasione della riconsegna da parte del sig. CP_1 in favore del sig. dell'appartamento di via Palatino, n. 7, in Milano, di cui
[...] Parte_1
al doc. 15 che Le si rammostra, il sig. in sua presenza e in quella del sig. Controparte_1 [...]
ha dichiarato che per il lavoro che svolgeva non gli era necessario abitare nella stessa Pt_1
nazione della sede del lavoro, ma avrebbe potuto abitare da qualsiasi parte?”;
2) “Vero che in data 7 dicembre 2021 in occasione della riconsegna da parte del sig. CP_1 in favore del sig. dell'appartamento di via Palatino, n. 7, in Milano, di cui
[...] Parte_1
al doc. 15 che Le si rammostra, il sig. Le ha riferito che aveva deciso di trasferirsi Controparte_1
dalla casa di Milano di via Palatino, n. 7 di Milano, a Valencia, a causa delle condizioni climatiche ritenute migliori e Le ha mostrato dal suo smartphone le foto dei suoi figli che giocavano in giardino a Valencia dicendo che viceversa a Milano a Sant'Ambrogio si moriva di freddo?”;
3) “Vero che in data 7 dicembre 2021, in occasione della riconsegna da parte del sig. CP_1 in favore del sig. dell'appartamento di via Palatino, n. 7, in Milano, di cui
[...] Parte_1 al doc. 15 che Le si rammostra, ha constatato all'interno del suddetto appartamento la presenza di macchie nelle pareti del soggiorno, di tasselli nei muri del soggiorno, della cameretta, del corridoio, di macchie sulla moquette dell'ingresso, della camera matrimoniale e della seconda cameretta, di una scheggiatura del piano della cucina, di macchie sul rivestimento del divano e sui cuscini di seduta, come da foto di cui al doc. 16 che Le si rammostra?”;
Ove necessario, si chiede disporsi CTU estimativa finalizzata alla stima del valore commerciale dei beni danneggiati in conseguenza della locazione, accertamento da eseguirsi sulla base della documentazione acquisita agli atti di causa e/o sugli arredi ancora esistenti.
per Controparte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così giudicare,
NEL MERITO
3 Respingere i motivi di impugnazione formulati dal ricorrente sig. Parte_1
avverso la sentenza n. 8611/2024 emessa e pubblicata il 01.10.2024 dal Tribunale di Milano, in quanto infondati sia in fatto che in diritto, per le ragioni esposte nel presente atto e, per l'effetto, confermare l'impugnata sentenza.
Con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre al rimborso delle spese generali e degli accessori di legge.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso e pedissequo decreto regolarmente notificati, ha Parte_1
proposto opposizione al decreto ingiuntivo n. 230/2023 (RG n. 44095/2022), col quale il Tribunale di Milano gli aveva imposto il pagamento, in favore di della somma di € Controparte_1
9.000,00, oltre interessi e spese, a titolo di restituzione del deposito cauzionale relativo alla locazione stipulata con contratto del 10/10/2019, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in
Milano, via Palatino n. 7, eccependo l'illegittimità del recesso per assenza dei gravi motivi e lamentando danni all'immobile; chiedeva dunque la revoca del decreto ingiuntivo opposto e formulava domanda riconvenzionale di condannare al risarcimento del danno Controparte_1
conseguente al recesso ingiustificato dal contratto di locazione ed ai danni arrecati all'immobile, quantificato in complessivi € 37.916, 28.
Si costituiva regolarmente , chiedendo, per quanto ancora di rilevo in questa sede Controparte_1
di impugnazione, la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
II Tribunale, con sentenza n. 8611/24 resa in data 1.10.2024, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, rigettava l'opposizione e dichiarava definitivamente esecutivo il decreto ingiuntivo n. 230/2023 (R G 44.095/2022); condannava Parte_1
alla refusione in favore di delle spese di lite. Controparte_1
Avverso la sentenza proponeva appello lamentando, con un Parte_1
primo motivo, error in procedendo per omessa, inesatta o incompleta trascrizione delle conclusioni del nell'epigrafe della sentenza;
con un secondo motivo error in procedendo per omessa Pt_1
pronuncia sulla domanda di risarcimento danni da inadempimento contrattuale per spese condominiali non pagate e per omessa motivazione;
con un terzo motivo error in procedendo per omessa o apparente motivazione;
con un quarto motivo error in iudicando per violazione e falsa applicazione dell'art. 3 l. 431/1998; con un quinto motivo error in iudicando - violazione e falsa applicazione degli artt. 1576 e 1590 c.c.; con un sesto motivo error in iudicando sulla necessità di
4 a.t.p. c.p.c. per poter richiedere il risarcimento del danno;
con sesto motivo error in procedendo - violazione dell'art. 115 c.p.c.
Si costituiva chiedendo respingere l'impugnazione e confermare la sentenza Controparte_1
appellata.
All'udienza di prima comparizione, fissata per il 21.5.2025, le parti procedevano alla discussione della causa, e la Corte pronunciava sentenza, mediante lettura del dispositivo.
Motivi della decisione
L'impugnazione è in parte fondata, nei limiti che si diranno.
Il primo motivo, che lamenta error in procedendo per omessa, inesatta o incompleta trascrizione delle conclusioni di nell'epigrafe della sentenza, ed il secondo Parte_1
motivo, che lamenta error in procedendo per omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento danni da inadempimento contrattuale per spese condominiali non pagate e per omessa motivazione, devono essere trattati congiuntamente e non sono fondati.
Giova ricordare che nel rito del lavoro -in cui non sono previste udienze di mero rinvio né l'udienza di precisazione delle conclusioni- ogni udienza, a partire dalla prima, è destinata, oltre che all'assunzione di eventuali prove, alla discussione e, quindi, all'immediata pronuncia della sentenza mediante lettura del dispositivo sulle conclusioni che, salvo modifiche autorizzate dal giudice per gravi motivi, sono per l'attore quelle di cui al ricorso e per il convenuto quelle di cui alla memoria di costituzione. Le note difensive di cui al sesto comma dell'articolo citato, proprio perché meramente difensive, non possono contenere né nuove domande di merito né nuove istanze istruttorie. (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5026 del 26/2/2008, Rv. 602091).
Si deve quindi affermare che conclusioni formulate, nella misura in cui sono nuove, non possono essere considerate.
L'appellante, premesso che l'omessa, inesatta o incompleta trascrizione delle conclusioni delle parti nell'epigrafe della sentenza ne determina la nullità quando le suddette conclusioni non siano state esaminate, di guisa che sia mancata in concreto una decisione sulle domande ed eccezioni ritualmente proposte, lamenta in particolare che il Tribunale abbia omesso di pronunciarsi sul capo di domanda riconvenzionale avanzata da in ordine ai danni subiti Parte_1 pari a € 1.956,94 derivanti dall'inadempimento di all'obbligazione contrattuale di Controparte_1
pagare il saldo delle spese condominiali calcolate a consuntivo.
5 Si deve allora osservare che, come del resto riconosciuto dallo stesso appellante, non la mera incompleta trascrizione delle conclusioni rileva, ma il fatto di aver omesso la decisione su parte della domanda.
Viene infatti reiteratamente affermato nella giurisprudenza di legittimità che la mancata o incompleta trascrizione nella sentenza delle conclusioni delle parti costituisce, di norma, una mera irregolarità formale, irrilevante ai fini della sua validità, salvo che abbia in concreto inciso sull'attività del giudice, traducendosi in tal caso in vizio con effetti invalidanti della sentenza stessa, per omessa pronuncia sulle domande o eccezioni delle parti, oppure per difetto di motivazione in ordine ai punti decisivi prospettati dalle parti. (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 2033 del 28/1/2025,
Rv. 673664, e prec. ivi indicate).
Nel caso in esame si deve osservare come nelle conclusioni formulate in data 20.9.2024, in modo inammissibile nella misura in cui apportava delle modifiche alle conclusioni precedente esposte, per la parte che qui rileva si limitava ad indicare la somma complessiva Controparte_2
in relazione alla quale chiedeva il risarcimento del danno, in € 37.916,28, essendo il relativo computo dettagliato, comprensivo della somma di € 1.956,94 a titolo di conguaglio spese di condominio, fornito soltanto nel corso della trattazione dell'atto.
A prescindere quindi dall'inammissibilità della modifica, non ricorrerebbe quindi comunque il formale vizio denunciato.
Sul merito della domanda riconvenzionale ci si soffermerà nel dettaglio infra, trattando del motivo settimo.
Il terzo motivo, che lamenta error in procedendo per omessa o apparente motivazione, ed il quarto motivo, che lamenta error in iudicando per violazione e falsa applicazione dell'art. 3 l. 431/1998, devono essere trattati congiuntamente e non sono fondati.
Insiste in particolare l'appellante in ordine alla dedotta illegittimità del recesso intimato da CP_1
contestandone le motivazioni.
[...]
L'art. 3 l. 431/1998, al comma 6, prevede che il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Nel caso in esame ha intimato recesso in data 20.4.2021; alla richiesta dei motivi Controparte_1
da parte di li ha comunicati in data 28.5.2021, chiedendo Parte_1
conseguentemente di far decorrere da tale seconda data il termine di preavviso. L'immobile è stato restituito il 7.12.2021, decorsi quindi più di sei mesi dalla seconda comunicazione.
6 I motivi fanno riferimento al mutamento di attività lavorativa, con conseguente necessità di spostarsi all'estero, e sono ampiamente documentati (docc. 10 e 11 fasc. di parte convenuta in primo grado;
missiva 1.4.2021 attestante l'incarico, a partire dal successivo mese di Parte_2
agosto, presso la sede di Valencia); e comunque consta che oggi sia residente in Controparte_1
Paseo de la Costera 22, Los Monasterios, Valencia, Spagna.
Evidentemente irrilevante per la valutazione della sussistenza dei gravi motivi la, in ipotesi, differente modalità di svolgimento del precedente rapporto lavorativo di col Controparte_1
precedente datore di lavoro Football Capital Limited di Londra.
In proposito, giova ribadire che, in tema di recesso del conduttore, sia per le locazioni abitative che per le non abitative (per le quali il principio è stato più spesso affermato dalla S. Corte), in base al disposto di cui all'art. 4 (sostanzialmente riprodotto nell'art. 3 della legge 9 dicembre 1998 n. 431) ed all'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà ed imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione.
La gravosità della prosecuzione deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo (Cass. n. 5328/07; id. n. 9443/10 e n. 26711/11), con la precisazione che, rispetto alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico (come affermato nelle massime relative all'attività aziendale svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso: Cass. n. 7217/14), ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo (Cass. n. 12291/14).
Tra queste esigenze, indubbiamente, riveste un ruolo fondamentale il trasferimento in altra sede per motivi di lavoro, rispetto al quale si è affermato che non possa essere ritenuto un comportamento non necessitato (Cass. n. 1098/94; id. sez. III, del 5 aprile 2016, n. 6553).
Il quinto motivo, che lamenta error in iudicando - violazione e falsa applicazione degli artt. 1576 e
1590 c.c., nella parte in cui ha qualificato i danni riscontrati all'immobile al momento del rilascio
(mancata imbiancatura dei locali, presenza di macchie sulla moquette e presenza di tasselli sui muri), come “fenomeni pacificamente riconducibili al degrado d'uso”, è in parte fondato.
Si deve infatti convenire col Tribunale in ordine al fatto che la mancata imbiancatura, la presenza di macchie sulla moquette e di tasselli sui muri sia fenomeno riconducibile al normale degrado d'uso, ma si deve anche rilevare come sottoscrivendo il contratto di locazione, avesse Controparte_1
convenuto che “il conduttore garantisce che al termine della locazione le pareti dell'unità
7 immobiliare saranno nuovamente tinteggiate” (art. 3), di talchè l'imbiancatura delle pareti dovrà essere riconosciuta come dovuta, e viene liquidata in € 2.200,00 oltre IVA, come da preventivo allegato (doc. 18 fasc. di primo grado , e verrà quindi detratta dall'ammontare della Pt_1
condanna.
Devono invece ricondursi, come accennato, al normale degrado d'uso le macchie sulla moquette, in relazione alle quali quindi non si ritiene di dover addebitare al conduttore il lavaggio, che avrebbe comunque dovuto essere effettuato prima di consegnare l'immobile a nuovo conduttore.
Quanto al danneggiamento del piano cucina, ed alle macchie su uno dei divani, si deve rilevare, in primo luogo, che detti beni non erano nuovi, ma che risultano essere stati acquistati nel 2012 (doc. 4 fasc. di primo grado), di talchè, per ciò solo, si deve valutare con particolare prudenza la CP_2
richiesta risarcitoria, considerando che sono stati utilizzati per nove anni.
Quanto al primo, che risulta interessato da una “sbeccatura”, si deve osservare come
[...]
ne pretenda la sostituzione, per un costo di 8.950,00 €, e neppure abbia Parte_1
risposto alla, per contro, ragionevole proposta di di eseguire sulla stessa una Controparte_1
riparazione.
Quanto al divano, non compete alcun risarcimento, sia perché lo stesso fornitore, , CP_3
prospettava la possibilità di pulirlo con prodotti specifici (latte per pelle , che non risulta sia Per_1
stata praticata, ma soprattutto perché consta che le macchie conseguano all'esposizione ad umidità all'interno di una cantina di proprietà di dove era stato collocato Parte_1
su autorizzazione del medesimo locatore, che aveva subito un allagamento a doc. CP_4 Pt_1
20 fasc. di primo grado), di talchè il danneggiamento non è imputabile al conduttore. CP_1
Il sesto motivo, che lamenta error in iudicando sulla necessità di a.t.p. c.p.c. per poter richiedere il risarcimento del danno, ed il settimo motivo, deducente error in procedendo, per violazione dell'art. 115 c.p.c., vengono superati, quanto ai dedotti danni, dalle valutazioni operate nel merito da questa Corte trattando del motivo che precede.
Con riferimento alla richiesta di € 1.956,94 a titolo di conguaglio per spese condominiali valga quanto segue.
versava per spese condominiali, salvo conguaglio, in € 7.000,00 annui Controparte_1
Al momento del rilascio 7.12.2021 non formulava alcuna riserva Parte_1
con riferimento a canoni e spese.
Il conguaglio per l'esercizio 2019/20, per 52,00 €, è stato pagato.
8 Nessuna spesa condominiale è dovuta da a per il periodo dall'8.12.21 al 28.4.22 CP_1 Pt_1
(vendita dell'immobile), per effetto della legittimità del recesso esercitato dal conduttore, con riconsegna dell'appartamento al locatore il 7/12/2021.
In comparsa di costituzione veniva formulata domanda di pagamento di conguaglio per spese condominiali per € 1.956,94, per il periodo intercorrente dal 15/07/20 al 7/12/2021.
La domanda è del tutto generica.
L'esame dei documenti indicati (nn. 19 e 20 per l'esercizio 2020/2021, e 21, 22 per l'esercizio
2021/2022) non consente di chiarire la situazione.
Non è dato comprendere come si pervenga alla somma richiesta, posto che dai consuntivi per gli esercizi 2020/2021 (doc. 19, pagg. 31 e ss.) e 2021/2022 (doc. 21, pagg. 32 e ss.) risultano somme del tutto diverse. Né si distingue tra quelle di competenza del locatore e del conduttore.
La domanda deve quindi essere respinta.
Le spese seguono la prevalente soccombenza, che resta in capo all'appellante CP_2
che vede accolta solo in minima parte la sua domanda, per € 2.200,00, mentre viene
[...]
respinta per parte molto maggiore (oltre € 44.000,00: danni per oltre € 35.000 + cauzione per €
9.000).
Vengono liquidate in dispositivo, secondo lo scaglione fino a € 52.000, nei valori medi per le fasi di studio e introduzione, minimi per le fasi di trattazione e discussione orale.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto avverso la sentenza del
Tribunale di Milano n. 8611/2024, pubblicata in data 01/10/2024, in parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza di primo grado, che conferma quanto alla statuizione in punto spese così provvede:
1. revoca il decreto ingiuntivo opposto;

2. condanna a pagare a la Parte_1 Controparte_1
somma di € 6.580,00 e respinge le altre domande formulate da el giudizio di primo Pt_1
grado;
3. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 6.734,00, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Milano, 21/05/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Antonio Corte Laura Sara Tragni
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