N. 1582/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE D'APPELLO DI MILANO SEZIONE III CIVILE
composta dai Magistrati:
dr. Aponte Roberto Presidente
dr.ssa Maura Caterina Barberis Consigliere
dr.ssa Alessandra Del Corvo Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione depositato il 27.5.2024

DA
(C.F.: nato in [...] il [...] residente a [...], rappresentato e difeso dall'avv. Alberto Lenti (C.F.:
del Foro di Piacenza, ed elettivamente domiciliato presso e nello Studio del C.F._2 medesimo in Piacenza, via Pietro Giordani n° 8; APPELLANTE

CONTRO

in persona della legale Controparte_1 rappresentante, Codice Fiscale / P.Iva difesa e rappresentata dall'Avv. Luisella Cè P.IVA_1 del Foro di Lodi – C.F. – presso il cui studio in 26849 Santo Stefano C.F._3
Lodigiano (LO), Via Piave, n°78 elegge domicilio;

APPELLATA

Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, uso abitativo
CONCLUSIONI DELLE PARTI PER L'APPELLANTE (come da atto di citazione in appello):
1 “Piaccia alla Ecc.ma Corte di Appello di Milano, contrariis reiectis, accogliere per i motivi. tutti dedotti in narrativa il proposto appello e per l'effetto ed in totale o parziale riforma della sentenza n. 387/2024 resa dal GOP del Tribunale di Lodi dott.ssa Perini in data 03.05.2024, pubblicata il 06.05.2024, nel procedimento RG n. 2711/23, dichiarare annullata la predetta sentenza per tutti i motivi di cui in atto di citazione di appello e per le ragioni di legge. Con vittoria delle spese e competenze legali per entrambi i gradi di giudizio”.

PER L'APPELLATA (come da memoria integrativa depositata il 5.2.2025):
“Dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dal Sig. avverso la sentenza n. 387/2024 emessa dal Tribunale di Parte_1
Lodi, in persona della GOT Dott.ssa Valeria Perini, nel Procedimento RGN 2711/2023;
- Con vittoria di spese e competenze del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%; iva e cpa come per legge”.

MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. ha impugnato, con atto di citazione depositato il 27.5.2024, la sentenza n. 387/2024, Parte_1 pubblicata il 6.5.2024, con la quale il Tribunale di Lodi, definendo il giudizio introdotto nei suoi confronti con atto di intimazione di sfratto per finita locazione dalla società ha Controparte_1 accolto la domanda dell'intimante dichiarando cessato alla data del 19.4.2023 il contratto di locazione ad uso abitativo inter partes e fissando per l'esecuzione la data del 3.6.2024, condannando altresì l'intimato al pagamento della somma di euro 5.045,34 a titolo di canoni scaduti oltre ai canoni successivi e a scadere fino alla data del rilascio. L'appellata si è costituita con comparsa depositata in data 6.9.2024 chiedendo una pronuncia di inammissibilità dell'appello proposto da controparte o comunque il suo rigetto nel merito per infondatezza.
Alla prima udienza del 12.11.2024 il Consigliere istruttore, rilevato che la sentenza impugnata ha qualificato il contratto inter partes quale locazione e che la causa è stata trattata in primo grado con il rito locatizio, ha disposto il mutamento di rito ex artt. 439 e 426 c.p.c., fissando per discussione l'udienza del 5.3.2025 e concedendo alle parti il termine per il deposito di memorie fino al 5.02.2025. Solo parte appellata ha depositato la memoria integrativa, con la quale ha ribadito le conclusioni già formulate. All'udienza del 5.3.2025 parte appellante non è comparsa e la Corte, all'esito della camera di consiglio, ha dato lettura del dispositivo qui oltre integralmente riportato.
2. Occorre premettere che lo sfratto è stato intimato dalla società locatrice in relazione al contratto di locazione ad uso abitativo stipulato con ed avente ad oggetto un immobile situato in Parte_1
Guardamiglio, via Roma n. 129. Nell'atto di intimazione la società ha dedotto di aver comunicato al conduttore tempestiva CP_1 disdetta per la scadenza contrattuale del 19.4.2023, ma che quest'ultimo non aveva riconsegnato l'immobile né provveduto a sanare la morosità pari, a quella data, ad euro 5.457,14 riferita al periodo 2017-2023 e comprensiva delle somme dovute per canoni, aggiornamenti Istat e spese di registrazione e bollo. L'intimato, costituendosi in giudizio e opponendosi allo sfratto, ha sostenuto che il contratto si era tacitamente rinnovato per un ulteriore quadriennio, sino al 19/4/2027, stante l'accettazione da parte della locatrice del pagamento dei canoni di locazione.
Il Tribunale, dato atto della tempestività della disdetta inviata tramite raccomandata in data 6.10.2022 dalla locatrice al conduttore, con la quale era stata manifestata la volontà di non rinnovare il contratto per la scadenza del 19.4.2023 e indicata la data del 15.5.2023 per il rilascio, ha disatteso l'eccezione di parte intimata, così motivando “va preliminarmente rilevato che la disdetta è un atto unilaterale
2 ricettizio che produce effetto nel momento in cui viene a conoscenza del conduttore. Affinché i suoi effetti siano vanificati è necessario che le parti manifestino la comune volontà di proseguire nel rapporto locatizio, o tramite un formale negozio o tramite comportamenti concludenti.
La mera accettazione del canone da parte del locatore per il periodo successivo alla comunicazione della disdetta non può costituire prova in tal senso perché il conduttore è senz'altro obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto sia per tutta la durata del contratto che successivamente alla sua scadenza se permane nel godimento dell'immobile, come stabilito nell'art. 1591 c.c. La volontà di proseguire nella locazione da parte dell'attrice non si evince nemmeno dalla lettura della corrispondenza intercorsa tra le parti, prodotta dallo stesso intimante. Al contrario, dalla raccomandata 1/7/2021 indirizzata da a e da quella successiva di messa in mora del CP_1 Pt_1
5/7/2022, emerge chiaramente come il locatore subordinasse la possibilità di proseguire il rapporto sottoscrivendo un nuovo contratto solo a seguito della sanatoria della morosità maturata sino a tale data. In conclusione l'eccezione deve essere respinta. Il contratto ad uso abitativo stipulato tra le parti in data 20/4/2007 è soggetto alla legge 431/98 a mente della quale (art. 2) allo scadere del secondo quadriennio, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La disdetta è stata tempestivamente comunicata al conduttore con raccomandata del 6/10/2022 e consegnata al destinatario il successivo 7 ottobre. Nessuna eccezione e contestazione è stata sollevata da parte convenuta in merito a tale comunicazione. Va conseguentemente accolta la domanda attorea dichiarando cessato il contratto alla scadenza del 19/4/2023, con condanna del convenuto al rilascio”. Il Tribunale ha accolto anche la domanda dell'intimante di condanna al pagamento dei canoni scaduti, già formulata nell'atto introduttivo del giudizio sommario e reiterata nella memoria integrativa, quantificati nella misura di euro 5.045,34 per il periodo dal 01.01.2017 al 19.04.2023 in considerazione di alcuni pagamenti parziali nelle more effettuati dal conduttore, oltre ai canoni dovuti sino al rilascio. Ha sul punto evidenziato che “l'attrice ha prodotto fatture per il periodo dal 20/1/2017 al 19/1/2023, non oggetto di specifica contestazione, allegando la morosità del convenuto e documentando di aver ripetutamente sollecitato e messo in mora il conduttore per il mancato pagamento di canoni, aggiornamenti istat, rimborso delle spese di registrazione e bollo, il tutto come pattuito nel contratto di locazione prodotto in atti. Secondo l'insegnamento della Suprema Corte nei contratti a prestazioni corrispettive il creditore che agisce per la risoluzione o l'adempimento deve solo provare la fonte negoziale del suo diritto e il relativo termine di scadenza limitandosi ad allegare la circostanza dell'inadempimento, mentre il debitore è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'adempimento. Nessuna prova in merito al pagamento delle somme pretese dal locatore è stata fornita dal debitore che non ha negato la sussistenza della morosità né ha sollevato specifiche contestazioni riguardo ai documenti ex adverso prodotti. Il convenuto va pertanto condannato al pagamento della somma di Euro 5.045,34 maturata nel periodo gennaio 2017-aprile 2023, oltre ai canoni successivi maturati sino alla riconsegna”.

3. A sostegno dell'impugnazione in esame ha articolato due motivi di censura: Parte_1
- con il primo motivo ha dedotto “erronea, illogica ed errata motivazione circa la prosecuzione del contratto di locazione per effetto di comportamenti concludenti”: l'appellante ripropone le stesse argomentazioni spese in primo grado volte a sostenere il rinnovo tacito del contratto, che a suo dire si sarebbe manifestato attraverso la condotta della locatrice che ha continuato, anche dopo l'invio della disdetta, a percepire alcune somme a titolo di canone di locazione. Il motivo è inammissibile in difetto di specifiche ragioni di critica al decisum di primo grado, ed è comunque infondato.
3 Ferma restando l'inequivoca volontà della società di negare il rinnovo del contratto alla CP_1 scadenza del 19.4.2023, manifestata con lettera raccomandata tempestivamente inviata al conduttore il 6.10.2022 (doc. n. 6 fascicolo di parte appellata), la tesi dell'appellante è smentita dal contenuto di ulteriori documenti in atti, in particolare dallo scambio di corrispondenza intercorso tra le parti ancor prima dell'invio della disdetta. Con la raccomandata di messa in mora inviata il 1.7.2022 e con quella successiva del 5.7.2022 (doc. n. 4), infatti, la locatrice ha intimato al conduttore di sanare la morosità accumulata a quella data, scrivendo “la situazione debitoria purtroppo non deve persistere perché il debito è ancora troppo ingente quindi i miei assistiti sono disposti anche ad accettare di suddividere il dovuto in più versamenti, purchè al momento della riconsegna dell'immobile la situazione debitoria riferita ai canoni, alla registrazione ed all'imposta di registro ed alla dovuta rivalutazione, risulti interamente saldata”. Con la stessa comunicazione, la locatrice ha precisato che l'eventuale disponibilità alla prosecuzione del rapporto successivamente al 19.4.2023 era subordinata alla sottoscrizione di un nuovo contratto, volto a regolarizzare anche l'utilizzo del cortile e della parte di mappale adibita ad orto, e, soprattutto, all'integrale sanatoria della morosità, circostanza, quest'ultima, non verificatasi. Va infine aggiunto che, come sottolineato dal Tribunale, la mera accettazione del canone da parte del locatore per il periodo successivo alla comunicazione della disdetta non può costituire prova di un comportamento concludente nel senso inteso dall'appellante, perché il conduttore è senz'altro obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto sia per tutta la durata del contratto che successivamente alla sua scadenza se permane nel godimento dell'immobile e fino all'effettiva riconsegna (ad oggi non avvenuta), come stabilito dall'art. 1591 c.c.. In difetto quindi di una manifestazione, anche tacita, di volontà della locatrice contraria rispetto a quella formalizzata con la disdetta, il motivo di appello non può che essere rigettato.
- con il secondo motivo l'appellante lamenta che il Tribunale abbia deciso su una domanda non proposta dalla parte e in violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, con riferimento alla statuizione di condanna al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino alla data di effettivo rilascio. Il motivo va disatteso, in quanto la domanda di condanna al pagamento dei canoni era stata già proposta dalla società con l'atto introduttivo del giudizio sommario ed in seguito ribadita CP_1 nelle conclusioni depositate con la memoria integrativa autorizzata dopo il mutamento del rito (memoria che invece l'intimato non ha neanche depositato). Parte_1 Va peraltro evidenziato che la giurisprudenza di legittimità riconosce ormai da tempo la possibilità, per il locatore, una volta concluso il procedimento sommario con l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, di introdurre a fondamento della domanda una "causa petendi" anche diversa da quella originariamente formulata, con il solo limite legato alla connessione della nuova domanda alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario (di recente v. Cass., ord. n. 5955/2023). Anche tale motivo di appello va quindi rigettato.
4. Al rigetto dell'appello segue la condanna dell'appellante alla rifusione delle spese del presente grado di giudizio, liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. n. 147/2022 tenuto conto del valore della causa (da euro 1.101,00 a euro 5.200,00), secondo parametri medi – attesa la media difficoltà delle questioni trattate - e con applicazione dei parametri minimi per la fase decisionale svoltasi in forma esclusivamente orale. Segue, infine, la declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo pari al contributo unificato, ex art. 13 c. 1-quater del D.P.R. del 30/05/2002 n. 115, trattandosi di controversia promossa dopo l'entrata in vigore (il 31/01/2013) della modifica introdotta con l'art. 1 c. 17 L. n. 228/2012.

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P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto DA Parte_2
[...]
CONTRO

Controparte_1
-appellata-
Avverso la sentenza del Tribunale di Lodi n. 387/2024, pubblicata in data 03/05/2024, così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado di giudizio, che liquida in complessivi € 2.490,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso, in Milano il 5.3.2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Dott. Aponte Roberto Dott.ssa Del Corvo Alessandra
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