REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SETTIMA SEZIONE CIVILE così composta
Dr.ssa AURELIA D'AMBROSIO Presidente est.
Dr.MICHELE MAGLIULO Consigliere
Dr.PAOLO MARIANI Consigliere riunita in Camera di Consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa civile avente n. 3794/2020 Ruolo generale civile, avente ad oggetto: appello avverso la sentenza n. 183/2020, RG. n. 431/2016, emessa dal Tribunale di Napoli Nord, in data 22/04/2021.
TRA
(C.F. ) nato il [...] a Parte_1 C.F._1
Castellammare di Stabia, residente in [...], elettivamente domiciliato in Castellammare di Stabia alla via Quasimodo n. 15, presso lo studio dell'Avv. Rosa Del Gaudio (C.F. ), dal quale è rappresentato C.F._2
e difeso, in virtù di procura a margine dell'atto di appello
APPELLANTE

E

(C.F. Controparte_1 C.F._3
(C.F. ) Parte_2 C.F._4
APPELLATI CONTUMACI

CONCLUSIONI

Con le note ex art.127 ter c.p.c. l'appellante concludeva riportandosi all'atto di appello ed alle conclusioni ivi contenute, chiedendone l'accoglimento.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato in data 19.12.2014 conveniva in giudizio Parte_1
e innanzi al Tribunale di Torre Annunziata ed esponeva Parte_2 Controparte_1 che :
-in data 02.07.2012 concludeva con e contratto Controparte_1 Parte_2 preliminare di vendita del seguente bene: Quota indivisa di 500/1000 su fabbricato ad uso abitazione, sito in Pompei (NA) alla Via Molinelle 133, composto da piano terra, primo piano e secondo, di complessi nove vani catastali, con circostante corte pertinenziale di circa mq
1000, confinante con Via Molinelle, identificato in catasto al foglio 17, particella 692, sub 1, ctg. A3, cl. 2, vani 9, R.C. Euro 790,13, pervenuto ai promittenti venditori in virtù di atto di compravendita, per notaio , del 29 settembre 2003; Persona_1
-il prezzo della vendita era fissato in euro 106.610,00 (Euro centoseimilaseicentodieci) ed era interamente corrisposto nei tempi e nei modi di cui al preliminare di vendita e segnatamente euro 50.000,00 a mezzo bonifico ed il residuo mediante accollo mutuo;

-le parti convenivano la stipula dell'atto definitivo di trasferimento del suddetto cespite avrebbe entro e non oltre il 31 ottobre 2012;
-i convenuti e , contrariamente a quanto concordato, si Parte_2 Controparte_1 rendevano indisponibili alla stipula del contratto definitivo.
Tanto premesso, chiedeva: “1) accogliere la domanda attorea e, per l'effetto, emettere sentenza di trasferimento ex art. 2932 c.c. in favore dell'attore ai danni Parte_1 di e del seguente immobile, unitamente a tutti i connessi Controparte_1 Parte_2 diritti, accessori, accessioni e pertinenze: Quota di 500/1000 su fabbricato ad uso abitazione, sito in Pompei (NA) alla Via Molinelle 133, composto da piano terra, primo piano
e secondo, di complessi nove vani catastali, con circostante corte pertinenziale di circa mq
1000, confinante con Via Molinelle, identificato in catasto al foglio 17, particella 692, sub 1, ctg. A3, cl. 2, vani 9, R.C. Euro 790,13. 2) ordinare all'Agenzia del Territorio – Ufficio
Provinciale di Napoli di annotare la emananda sentenza nei Registri Immobiliari con esonero del Conservatore dei Registri Immobiliari competente da ogni responsabilita;
3) condannare
i convenuti al pagamento delle spese processuali.”
Si costituivano e , i quali ammettevano di aver stipulato Parte_2 Controparte_1 il preliminare di vendita della quota di un mezzo dell'immobile in questione con Parte_1 e riconoscevano che l'attore aveva proceduto anche al pagamento integrale del
[...] relativo prezzo versando la somma di euro 50.000,00 con bonifico ed accollandosi il pagamento delle residue rate di mutuo regolarmente eseguito nei termini di cui al preliminare.
Precisavano inoltre che avevano promesso in vendita l'immobile de quo in quanto avevano deciso di trasferirsi in altra regione e che successivamente recedevano da detto proposito per contrasti insorti con i figli. Affermavano altresì che all'atto della stipula del preliminare le parti si accordavano nel senso che qualora i coniugi avessero deciso Parte_3 di recedere dal preliminare avrebbero potuto farlo procedendo alla restituzione del prezzo versato, ma che dati i rapporti di parentela intercorrenti tra le parti per mera dimenticanza nel preliminare non era inserita la clausola che prevedeva la facoltà dei coniugi di CP_1 recedere dall'obbligo assunto mediante restituzione del prezzo.
Chiedevano dunque il rigetto della domanda.
In via istruttoria chiedevano ammettersi giuramento decisorio di sui Parte_1 seguenti capi: 1) “Giuro e giurando affermo o nego che nel corso delle trattative relative alla vendita dell'immobile di cui al preliminare stipulato in data 02.07.2012 le parti concordarono che i promittenti venditori avrebbero potuto recedere dagli obblighi assunti mediante restituzione del prezzo”. 2) “Giuro e giurando affermo o nego che per mera omissione
l'accordo di cui al capo che precede non venne inserito nel predetto preliminare pur essendo parte integrante del contratto preliminare”.
Il Giudice rigettava l'istanza e fissava l'udienza per discussione della causa ex art.281 sexies c.p.c., all'esito della quale con sentenza n. 183/2020 così statuiva: “Rigetta la domanda proposta da ( ) nei confronti di Parte_1 CodiceFiscale_5 CP_1
( e ( ),
[...] C.F._3 Parte_2 CodiceFiscale_6 afferente alla quota indivisa di 500millesimi del fabbricato ad uso abitazione sito in Pompei alla Via Molinelle n. 133, composto da piano terra, primo piano e secondo, di complessivi nove vani catastali, con circostante corte pertinenziale, di circa mq. 1000,00, confinante con
Via Molinelle, in catasto al foglio 17, p.lla 692, sub 1, ctg. A/3, cl. 2, vani 9, RC € 790,13;
Compensa integralmente le spese di lite.”.
Avverso tale sentenza, con atto notificato in data 27.10.2020, proponeva appello sostenendo la erroneità della decisione per ingiusta e non corretta Parte_1 valutazione del materiale probatorio e chiedeva “a) dichiarare la nullità della sentenza
Sentenza n.183/2020, pubblicata il 24/01/2020, resa dal Tribunale di Torre Annunziata in composizione monocratica, II sezione civile, in persona del G.O.P. dr.ssa Immacolata Cesarano, nel giudizio civile R.G. 7016/ 2014, con ogni conseguente statuizione;
b) in via subordinata, ammettere nel presente grado di giudizio la produzione della dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di cui all'articolo 40 della legge 47/1985 attestante l'edificazione dell'immobile in data anteriore al 2 settembre 1967 ed accogliere la domanda attorea e, per
l'effetto, emettere sentenza di trasferimento ex art.2932 c.c. in favore di Parte_1 ai danni di e del seguente immobile, unitamente a tutti Controparte_1 Parte_2
i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze: Quota di 500/1000 su fabbricato ad uso abitazione, sito in Pompei (NA) alla Via Molinelle 133, composto da piano terra, primo piano
e secondo, di complessi nove vani catastali, con circostante corte pertinenziale di circa mq
1000, confinante con Via Molinelle, identificato in catasto al foglio 17, particella 692, sub 1, ctg. A3, cl. 2, vani 9, R.C. Euro 790,13; c) ordinare all'Agenzia del Territorio – Ufficio
Provinciale di Napoli di annotare la emananda sentenza nei Registri Immobiliari con esonero del Conservatore dei Registri Immobiliari competente da ogni responsabilità; d) condannare
i convenuti al pagamento delle spese processuali del doppio grado di giudizio.”.
Non si costituivano e , benchè regolarmente citati, Parte_2 Controparte_1 restando pertanto contumaci.
Acquisito il fascicolo di primo grado, dopo vari rinvii di ufficio per esigenze di ruolo, precisate le conclusioni la causa era rimessa in decisione con concessione dei termini di giorni sessanta per il deposito della comparsa conclusionale.
Con ordinanza in data 22.6.2023 la Corte disponeva procedere all'espletamento di indagini peritali e rimetteva la causa sul ruolo, conferendo al C.T.U. Ing. il seguente Persona_2 incarico: “1) descriva il C.T.U. la tipologia, consistenza ed esatte caratteristiche, anche sotto il profilo urbanistico, edilizio e catastale del cespite cui fa riferimento il contratto preliminare oggetto del giudizio, con indicazione degli attuali dati identificativi catastali;
2) verifichi la conformità o meno della costruzione originaria e di tutte le successive variazioni intervenute ai titoli abilitativi, alle autorizzazioni o concessioni amministrative rilasciate, ed in ogni caso la regolarità urbanistica e commerciabilità del bene;
3) in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione delle normative edilizie, accerti l'esistenza di eventuali istanze di concessione in sanatoria (indicando se le stesse siano state respinte o approvate, ovvero siano ancora in corso di definizione, se sia stata pagata la relativa oblazione, e, in mancanza di avvenuta sanatoria, se la costruzione sia compatibile con gli strumenti urbanistici e con i vincoli ambientali e/o paesaggistici, individuando la data esatta di realizzazione dei cespiti);
4) verifichi ed accerti se lo stato di fatto dell'immobile sia conforme alle risultanze dei dati catastali dei medesimi ed alle planimetrie depositate in catasto, nonché la loro rispondenza ai dati dei registri immobiliari, ai fini del rispetto delle disposizioni di cui all'art. 19 D.L. 31 maggio 2010, n. 78, convertito in legge 30 luglio 2010 n. 122”.
Espletati gli accertamenti tecnici disposti e precisate le conclusioni in epigrafe trascritte la causa era rimessa nuovamente rimessa in decisione con concessione dei termini di giorni sessanta per il deposito della comparsa conclusionale
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è fondato e merita pertanto accoglimento.
Il giudice di primo grado rigettava la domanda perché “carente di una condizione dell'azione, poiché né il contratto preliminare né l'atto introduttivo contengono le dichiarazioni di cui al
DPR 380/2001 che consentono la verifica della regolarità urbanistica del bene. La verifica della regolarità urbanistica consiste in un dovere del Giudice e la mancanza dei requisiti è rilevabile anche d'ufficio”.
Contesta la decisione l'appellante denunciando la violazione e falsa applicazione, dell'art.101, comma 2, c.p.c e degli articoli 24 e 111 della Costituzione e l'erroneità della decisione del primo giudice che d'ufficio dichiarava la carenza di una condizione dell'azione, senza aver prima sottoposto la questione al contraddittorio delle parti, emettendo una
“sentenza a sorpresa o della terza via” e causando in tal modo un inutile allungamento della durata del processo.
Sostiene l'appellante che il giudice di primo grado avrebbe dovuto sottoporre alle parti la questione relativa alla regolarità urbanistica consentendo ad esse di interloquire sul punto e all'attore di dimostrare la regolarità urbanistica mediante la produzione della relativa dichiarazione o di documentazione equipollente.
La doglianza è fondata.
L'omessa indicazione alle parti di una questione di fatto oppure mista di fatto e di diritto, rilevata d'ufficio, sulla quale si fondi la decisione, priva le parti del potere di allegazione e di prova sulla questione decisiva e, pertanto, comporta la nullità della sentenza (cd. della terza via o a sorpresa) per violazione del diritto di difesa, tutte le volte in cui la parte che se ne dolga prospetti, in concreto, le ragioni che avrebbe potuto fare valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di appello che aveva rilevato d'ufficio - senza previamente sottoporre la questione alle parti - la mancanza del certificato di destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita, ex art.30 d.P.R. n.380 del 2001 e, conseguentemente, rigettato la domanda di esecuzione in forma specifica del relativo contratto preliminare).(Cass.11440/2021; conf. 21314/2023; 11308/2020),
Va considerato inoltre che, come affermato dalla Suprema Corte, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, attestante che l'opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio. (Cass. 6684/2019; 22077/2011; Sez.Un.
28825/2009).
Non vi è dubbio quindi che la decisione del giudice di prime cure in violazione del dovere di indicazione della questione alle parti e di sottoposizione della stessa al previo contraddittorio tra le parti, ha vulnerato la facoltà dell'attore di produrre in giudizio la documentazione la cui mancanza era posta a fondamento della statuizione di rigetto della domanda.
La violazione compiuta dal giudice di primo grado comporta un vizio della sentenza che si converte in motivo di gravame e va sollevato innanzi al giudice di appello al fine di rimuovere le preclusioni maturate, senza necessità di giungere alla più radicale soluzione della rimessione della causa in primo grado (Cass.Sez. Un.20935/2009).
Ciò detto, alla stregua degli accertamenti svolti e previa descrizione dell'immobile, il C.T.U.
Ing. ha affermato che lo stesso “realizzato in data anteriore al 1967, al di fuori Persona_2 del perimetro urbano cittadino, non necessitasse del rilascio del titolo abilitativo, pertanto, dal punto di vista urbanistico, possiede i requisiti che ne garantiscono la piena commerciabilità”. Inoltre, confrontata la planimetria Catastale (all.E2) e gli elaborati grafici, accertava “la piena rispondenza tra le due raffigurazioni” ed affermava che “vi è conformità tra lo stato dei luoghi e i dati catastali e le planimetrie depositate in catasto”.
Concludeva dunque affermando che “dal punto di vista urbanistico, possiede i requisiti che ne garantiscono la piena commerciabilità”.
Le conclusioni cui perveniva il C.T.U., in considerazione della completezza, coerenza, precisione ed adeguatezza delle verifiche e degli accertamenti svolti e per la congruenza delle conclusioni cui è pervenuto con gli atti di causa e la documentazione prodotta in giudizio, appaiono corrette, immuni di vizi ed adeguatamente motivate e pertanto pienamente condivisibili.
Ricorrono pertanto tutti i presupposti per ottenere l'esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita ex art.2932 c.c., quali l'esistenza di un contratto regolarmente stipulato tra le parti, l'inadempimento (o ritardo) del promittente e l'esecuzione della controprestazione .
Le parti erano vincolate da un contratto preliminare di vendita sottoscritto in Castellammare di Stabia in data 2.7.2012, avente ad oggetto la vendita della quota di 500/1000 del fabbricato, indiviso, adibito ad uso abitativo sito in Pompei (NA) alla via Molinelle 133 per il prezzo della somma di euro 106,610,00.
E' pacifico tra le parti e peraltro emerge dalla documentazione prodotta che Parte_1
eseguiva interamente la sua prestazione di pagamento dovuto nei tempi e nei
[...] modi previsti dal contratto preliminare di vendita, versando la somma di euro 50.000,00 a mezzo bonifico bancario e accollandosi le residue rate di mutuo contratto dai promittenti venditori in data 29.9.2003.
Non vi è infine alcun dubbio in merito all'inadempimento contrattuale da parte dei promittenti venditori e , non avendo questi provveduto al Controparte_1 Parte_2 trasferimento della proprietà delle unità immobiliari “de quo” come pattuito in favore del promissario acquirente in esecuzione del contratto preliminare di Parte_1 vendita di cui è causa, senza alcun giustificato motivo, tale non essendo l'invocato accordo circa la facoltà di essi promittenti venditori di recedere dal contratto preliminare mediante restituzione del prezzo, clausola a loro dire non inserita nel preliminare per mera dimenticanza.
Pertanto, alla stregua delle considerazioni che precedono merita accoglimento la domanda proposta da , diretta ad ottenere l'emissione di una sentenza costitutiva Parte_1 ex art.2932 c.c. che produce gli effetti del contratto definitivo non concluso.
In riforma della sentenza impugnata, va pronunciato il trasferimento coattivo richiesto dall'appellante.
Essendo intervenuto il versamento dell'integrale prezzo, come allegato dal e Parte_1 riconosciuto dai convenuti in primo grado, non occorre condizionare l'effetto traslativo al pagamento da parte dell'appellante del prezzo del bene.
L'accoglimento dell'appello e la riforma della sentenza impone di provvedere anche d'ufficio ad un nuovo regolamento delle spese, quale conseguenza della pronuncia adottata, dovendo il relativo onere essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite (Cass.13.7.2020 n.14916; 14.10.2013 n.23226; S.U.17.10.2003 n.15559).
E' noto, infatti, che, in caso di riforma, totale o parziale, della sentenza di primo grado, il giudice di appello deve procedere ad un nuovo regolamento delle spese, liquidando e rideterminando quelle di entrambi i gradi, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale. Difatti, in base al disposto dell'art. 336 c.p.c., la riforma della sentenza del primo giudice determina la caducazione del capo della pronuncia che ha statuito sulle spese, non risultando invece possibile ritenere una parte soccombente in un grado di giudizio e, invece, vincitrice nel grado successivo, nemmeno quando nel giudizio d'appello abbiano trovato pieno accoglimento tutti i presentati motivi di gravame (Cass. 05/04/2022 n. 10985).
Le spese del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza degli appellati.
Alla liquidazione delle stesse si provvede in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M.
n.55/2014, così come modificato dal D.M. 147/2022 e l'aggiornamento tabellare ivi previsto, ancorché la prestazione professionale abbia avuto inizio e si sia in parte svolta nella vigenza della pregressa regolamentazione, perché a tale data la prestazione non era ancora completata. (Cass. 26.10.2018 n.27233; 17.10.2019 n.26297; 20.05.2020 n.9263).
In considerazione del valore della causa, delle questioni trattate e dell'attività svolta, con esclusione per il primo grado dei compensi per l'attività istruttoria che non ha avuto luogo, la liquidazione va effettuata secondo i valori tabellari tra i minimi e i medi di cui al richiamato
D.M. stante la semplicità della causa e la scarsa difficoltà delle difese di parte attrice anche in considerazione della contumacia di controparte in grado di appello.
La presente sentenza va trascritta.


P.Q.M


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
, avverso la sentenza n. 183/2020 del Tribunale di Napoli Nord, nei Parte_1 confronti di e , con atto notificato in data 22.4.2021, così Controparte_1 Parte_2 provvede:
a) accoglie l'appello e, in riforma della impugnata sentenza, trasferisce da Parte_2
e a , ai sensi dell'art.2932 c.c., la proprietà del Controparte_2 Parte_1 seguente immobile: quota di 500/1000 su fabbricato ad uso abitazione, sito in Pompei
(NA)alla Via Molinelle 133, composto da piano terra, primo piano e secondo, di complessi nove vani catastali, con circostante corte pertinenziale di circa mq 1000, confinante con Via Molinelle, identificato in catasto al foglio 17, particella 692, sub 1, ctg. A3, cl. 2, vani 9, R.C.
Euro 790,13, unitamente a tutti i connessi diritti, accessori, accessioni e pertinenze, per il prezzo già interamente versato;

b) condanna gli appellati e al pagamento in favore Controparte_1 Parte_2 dell'appellante delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, Parte_1 che liquida per il primo grado in complessivi euro 5.045,00, di cui euro 545,00 per esborsi ed euro 4.500,00 per compensi e per il grado di appello in complessivi euro 7.277,00, di cui euro 777,00 per esborsi ed euro 6.500,00 per compensi, il tutto oltre rimborso forfettario per spese generali del 15 % sui detti compensi, oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge;

c) pone in via definitiva a carico degli appellati soccombenti le spese di consulenza tecnica di ufficio, già liquidate in corso di causa;

d) ordina la trascrizione della presente sentenza nei Registri Immobiliari con esonero del
Conservatore competente da ogni responsabilità.
Così deciso in Napoli, addì 5.6.2025
LA PRESIDENTE ESTENSORE
Dr.ssa Aurelia D'Ambrosio