N. R.G. 699/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Elena Scotti, ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 699/2023 promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. RICCIO Parte_1 C.F._1
EDOARDO, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE ATTRICE
contro
(C.F. ), in persona dell'amministratore Controparte_1 P.IVA_1
pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. BUI KATIA, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore,
PARTE CONVENUTA
Oggetto: - impugnazione di delibere assembleari CP_1

pagina 1 di 10 CONCLUSIONI
Conclusioni di parte attrice:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito contrariis reictis:
accertare la nullità o, in subordine, l'annullabilità e quindi dichiarare nulla o annullare la delibera
assembleare oggetto di impugnazione del 24/11/2022 al punto 2 (che richiama e basato sul punto 1)
con la quale i condomini hanno deliberato negativamente al cambio di destinazione di uso dell'unità
immobiliare di proprietà del da abitativo a attività di estetista e/o olistico. Pt_1
Con vittoria di spese ed onorari di causa”.

Conclusioni di parte convenuta:
“Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis, così provvedere
1) In VIA PRELIMINARE, autorizzare il convenuto ai sensi dell'art. 269 c.p.c. a chiamare in causa
e quindi ad integrare il contraddittorio la con sede in Uboldo (VA) Via Controparte_2
Galileo Galilei, 168 codice fiscale e iscrizione al Registro del le Imprese di Varese
n. , R.E.A. n. VA 381584 in persona del suo Amministratore Unico e Legale P.IVA_2
rappresentante GN e di conseguenza chiede che l'Ill.mo Giudice Istruttore Voglia CP_3
differire, sempre ai sensi dell'art. 269 c.p.c. la p rima udienza di comparizione allo scopo di
consentire la citazione del terzo nel rispetto dei termini di legge la relativa costituzione in giudizio
2) IN VIA PRINCIPALE NEL MERITO, respingere l'stanza formulata da parte ricorrente e per
l'effetto accertare e dichiarare la legittimità della delibera condominiale del 24 novembre 2022 e
conseguentemente la sua piena validità ed efficacia nella parte in cui ha negativamente deliberato in
ordine al cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare di proprietà del GN da Parte_1
abitativo a attività di estetista.
3) IN VIA ISTRUTTORIA in denegata ipotesi di respingimento dell'istanza di chiamata in causa
di terzo per l'integrazione del contraddittorio nei confronti della società in persona Controparte_2
pagina 2 di 10 del suo legale rappresentante, si chiede l'ammissione dell'escussione del teste nella sua CP_3
qualità di legale rappresentante della società dante causa dei condomini del Controparte_2
sul contenuto dei regolamenti e sulle informazioni rese al GN Controparte_1
nel corso della trattativa e successivo acquisto dell'appartamento oggi di sua proprietà Pt_1
proponendo sin s'ora i seguenti capitoli.
a) Vero che Il GN ha dichiarato di voler acquistar e l'appartamento oggetto dell'atto di Pt_1
compravendita stipulato in data 28 settembre 2022 a rogito Notaio con finalità Per_1
residenziale?
b) Vero che sia nel corso delle trattative che al momento della stipula dell'atto di compravendita ho
comunicato le destinazioni d'uso degli appartamenti ammesse dal Regolamento del Condominio
“ ? CP_1
c) Vero che nei sopralluoghi effettuati nel corso della trattativa ho espresso la vocazione residenziale
dell'area in cui è sorto il ? Controparte_1
d) Vero che la società ha provveduto a stilare il Regolamento del Condominio “ Controparte_2 [...]
e dl Super che mi vengono rammostrati? (doc.ti n. 5 e 6 del CP_1 CP_1 CP_1
fascicolo di parte convenuta)
e) Vero che entrambi tali Regolamenti sono stati illustrati a tutti gli acquirenti delle unità
immobiliari del complesso residenziale “ ? CP_1
4) Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali, IVA e CPA come
per legge.”

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione


1. Lo svolgimento del processo
Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., premesso di essere proprietario di Parte_1
pagina 3 di 10 un'unità immobiliare facente parte del complesso condominiale denominato “
[...]
, sito in Trecate (NO), via Verdi n. 10/A, ha impugnato la delibera CP_1
condominiale del 24.11.2022, con riferimento al punto 2 del verbale, con cui l'assemblea dei condomini ha negato all'attore il cambio di destinazione di uso dell'unità immobiliare di sua proprietà, da abitativo ad uso attività di estetista e/o olistica.
A sostegno della richiesta, egli ha dedotto l'inopponibilità del regolamento condominiale e del divieto al cambio di destinazione d'uso, non essendo sufficiente, all'uopo, il mero richiamo nell'atto di acquisto dell'immobile alla relativa clausola convenzionalmente pattuita e non trascritta;
in ogni caso, ha lamentato l'errata interpretazione della clausola opposta dall'assemblea condominiale.
Si è costituito in giudizio il convenuto chiedendo, in via preliminare, CP_1
l'autorizzazione alla chiamata in causa del terzo società che ha costituito il Controparte_2
complesso condominiale e che ne ha elaborato il regolamento, al fine di meglio interpretarne le clausole e al fine di manlevare il convenuto da responsabilità CP_1
derivante dall'annullamento della delibera impugnata. Nel merito, la parte ha contestato le domande avversarie, chiedendone il rigetto.
Respinta l'istanza di autorizzazione alla chiamata del terzo formulata dalla convenuta, la causa è stata istruita in via documentale e viene decisa con la presente sentenza resa a seguito di discussione orale.


2. L'oggetto del contendere
Dalle allegazioni svolte delle parti e dalla documentazione versata in atti risulta che:
- ha acquistato, in data 28 settembre 2022, con atto a rogito del Notaio Parte_1 Per_2
, un appartamento ad uso di civile abitazione, situato nel complesso condominiale
[...]
denominato “ , via Verdi n. 10/A (doc. 1, parte attrice); Controparte_1
pagina 4 di 10 - con contratto del 29.09.2022, l'attore ha concesso l'immobile in comodato alla compagna al fine di adibirlo a studio per attività di estetista e olistica (doc. 2, parte Controparte_4
attrice);
- la questione relativa al cambio di destinazione d'uso dell'immobile di proprietà di Pt_1
unitamente alle modifiche prospettate alla facciata dell'unità immobiliare in parola,
[...]
sono state portate a conoscenza dell'assemblea dei condomini all'adunanza del 13.10.2023,
nel corso della quale, tuttavia, si è deliberato negativamente sia in ordine alle opere di modifica della facciata, sia in relazione al cambio di destinazione d'uso dell'appartamento,
ritenendo non consentito adibire le unità immobiliari all'esercizio dell'attività di estetista,
in considerazione della previsione contenuta nell'art. 2 del regolamento condominiale;

- la delibera in questione è stata inserita nella voce “varie ed eventuali”, e, stante la mancata indicazione dell'oggetto di discussione nell'ordine del giorno della convocazione assembleare, parte attrice ha avviato un procedimento di mediazione onde far valere il relativo vizio formale;

- il procedimento di mediazione si è concluso negativamente per intervenuta sostituzione della delibera viziata con successiva deliberazione assunta in occasione dell'adunanza assembleare del 24.11.2023;
- con tale delibera, nuovamente, l'assemblea dei condomini ha negato al sig. la Pt_1
possibilità di richiedere ed ottenere il cambio di destinazione da uso di civile abitazione a uso di attività di estetista dell'unità immobiliare di sua proprietà, in ragione di quanto espressamente previsto dall'art. 2 del regolamento condominiale, avente natura contrattuale.


3. La fondatezza della domanda
Nel caso in esame risulta controversa l'interpretazione dell'art. 2 del regolamento di pagina 5 di 10 , nella parte in cui limita la destinazione d'uso degli immobili. CP_1
La clausola prevede che “è vietato destinare gli immobili a qualsiasi uso possa turbare la
tranquillità dei condomini o sia contraria all'igiene o al decoro dell'edificio. In particolare, gli
appartamenti debbono essere esclusivamente destinati a uso di abitazioni civili o di ufficio o di
studio professionale o ambulatorio medico;
mentre per tutte indistintamente le unità immobiliari
viene espressamente vietata la destinazione a gabinetto di cura per malattie infettive e contagiose,
sedi di partito o sindacali o di associazioni, circoli, ritrovi, scuole in genere (e in particolare di
musica, canto, ballo”, e a qualsiasi uso che produca rumori molesti o emissioni di fumo, esalazioni
sgradevoli o nocive, nonchè a qualsiasi altra destinazione contraria ai regolamenti comunali di
igiene, di piano regolatore, di polizia urbana e dei vigili del fuoco”.
Sul punto, merita condivisione la deduzione di parte attrice in ordine all'inopponibilità di tale disposizione regolamentare per omessa specifica trascrizione.
È pacifico che la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale,
comportante limiti alla destinazione delle proprietà esclusive (quale appunto risulta, nella specie, l'invocato art. 2 del regolamento del convenuto) deve essere CP_1
ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, incidendo non sull'estensione, ma sull'esercizio del diritto di ciascun condomino. Da ciò consegue che l'opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù e,
dunque, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, mediante l'indicazione, in apposita nota distinta da quella dell'atto di acquisto delle specifiche clausole limitative, ex
art. 2659 c.c., comma 1, n. 2, e art. 2665 c.c., non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale (Cass. Sez. 2, 18/10/2016, n. 21024; Cass. Sez. 2,
31/07/2014, n. 17493).
Non è, quindi, atto soggetto alla trascrizione nei registri immobiliari, ai sensi dell'art. 2645
pagina 6 di 10 c.c., il regolamento di condominio in sé, quanto le eventuali convenzioni costitutive di servitù che siano documentalmente inserite nel testo di esso.
Le clausole limitative della destinazione d'uso, se non trascritte, sono sempre opponibili ai condomini che hanno accettato il regolamento, mentre non sono opponibili ai successori a titolo particolare dei condomini stessi, né al terzo acquirente, salvo che le clausole limitative siano state esplicitamente riportate nel relativo atto di acquisto o nella trascrizione, o se si fornisca la prova che lo stesso terzo abbia espressamente dichiarato,
anche successivamente, di essere a conoscenza di tali limiti.
Ciò posto, dal tenore dell'atto di acquisto del 28.09.2022 (doc. 1, parte attrice), non emerge lo specifico richiamo all'art. 2 del regolamento condominiale, né vi è in atti prova che parte attrice abbia espressamente dichiarato di essere a conoscenza di detta clausola regolamentare, dovendo di conseguenza affermarsene la non opponibilità nei confronti dell'attore.
In ogni caso, con efficacia assorbente di ogni altra doglianza, va ulteriormente osservato,
in via interpretativa, che la disposizione contrattuale prevista dall'articolo 2 del regolamento non è invocabile al fine del diniego del cambio di destinazione d'uso dell'immobile.
Se è vero che il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà, sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare, è altresì vero che i divieti e i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire e debbono essere incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo ad pagina 7 di 10 incertezze (Cass. civ. Sez. II, 20/10/2016, n. 21307; Cas.s civ. Sez. VI – 2 Ord. 11/09/2014, n.
19229).
Orbene, nel caso in esame, alcune delle espressioni contenute nell'art. 2 del regolamento condominiale devono ritenersi del tutto generiche ed equivoche, giacché il richiamo
“all'igiene o al decoro dell'edificio” non consente di apprezzare se la compressione di facoltà
normalmente inerenti le proprietà esclusive dei singoli condomini corrisponda ad un interesse meritevole di tutela (Cass. civ. Sez. II, 20/10/2016, n. 21307; Cass. civ. Sez. VI – 2
Ord. 11/09/2014 n. 19229).
La clausola contiene espressi divieti di destinazione, tra i quali non si rinviene quello di adibire le unità immobiliari a centro estetico. Nemmeno può affermarsi che tale attività
presenti profili di affinità con quelle oggetto di divieto, posto che non può ritenersi che essa produca rumori molesti o esalazioni sgradevoli o nocive.
La parte convenuta ha fatto riferimento alle vibrazioni che possono essere prodotte dai macchinari utilizzati, ovvero agli odori sgradevoli delle sostanze utilizzate per i trattamenti.
Ebbene, vibrazioni che, solo ipoteticamente, potrebbero essere avvertite al di fuori dell'unità immobiliare non sono equiparabili a rumori molesti, in ragione della loro lieve percepibilità ed appare altresì irragionevole affermare che l'odore dei prodotti cosmetici utilizzati all'interno dell'immobile possa diffondersi all'esterno di esso con intensità tale da arrecare un disturbo ai condomini.
Si osserva, peraltro, che pacificamente il regolamento condominiale prevede la possibilità
di adibire le unità immobiliari ad ambulatorio medico, attività che presenta tratti comuni a quelli propri del centro estetico. Anche la presenza nel condominio di un ambulatorio medico, infatti, presuppone l'avvento di numerosi pazienti nell'arco della giornata, con pagina 8 di 10 conseguente infondatezza delle doglianze riconnesse all'accesso ed all'uscita di clientela,
declinate nel disturbo alla tranquillità dei condomini, nel maggior uso delle parti comuni e nei paventati rischi in termini di sicurezza, trattandosi di conseguenze che sono proprie anche di una destinazione immobiliare pacificamente consentita.
L'assenza di espresso divieto di adibire l'immobile a centro estetico e la comparabilità
delle caratteristiche di tale attività con quelle relative ad un ambulatorio medico consentono di ritenere illegittimo il diniego opposto dall'assemblea, con conseguente invalidità della relativa delibera, per contrarietà al regolamento condominiale ai sensi dell'art. 1137 del codice civile.


4. Le spese di lite
Le spese di lite seguono il criterio della soccombenza e si liquidano in dispositivo secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della lite e dell'attività
processuale svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- in accoglimento della domanda attorea, annulla la delibera assembleare del
24.11.2022 ai sensi dell'art. 1137 c.c., limitatamente alla determinazione assunta in relazione al punto 2) e, cioè relativa al dissenso espresso in ordine al cambio di destinazione d'uso dell'immobile di proprietà ; Pt_1
- condanna il convenuto, in persona dell'amministratore pro-tempore, a CP_1
rimborsare a le spese di lite, liquidate in € 4.358,00, oltre al 15% per Parte_1
rimborso forfettario, IVA e CPA di legge ed oltre a esborsi documentati.
pagina 9 di 10 Novara, 22 maggio 2025
Il Giudice
dott.ssa Elena Scotti
pagina 10 di 10