REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
-Sezione III Civile-
così composta:
dott.ssa Rosaria Morrone Presidente
dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere
dott. Massimo Torre Giudice ausiliario Relatore
riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in secondo grado iscritta al n. 456 del R.G.A.C. dell'anno 2019, riservata in decisione all'udienza collegiale del 10 luglio 2024, vertente tra
, codice fiscale rappresentato e difeso dall'avv. Costantino Parte_1 CodiceFiscale_1
Tamburrino, codice fiscale , ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in C.F._2
Arzano (NA), Via Napoli n. 46, come da procura in atti
appellante
e
, codice fiscale , rappresentata e difesa, Controparte_1 P.IVA_1
anche disgiuntamente, dall'avv. Gennaro Martino, codice fiscale , e dall'avv. C.F._3
Bernardo Pignata, codice fiscale ed elettivamente domiciliata presso lo Studio Legale C.F._4
Martino in Parete (CE), Via della Repubblica n. 52, come da procura in atti;

appellata
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 1766/2018 resa dal Tribunale di Napoli Nord e pubblicata il
21/6/2018
CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI Per l'appellante, “1) accertare l'esistenza dei vizi del bene compravenduto e le inadempienze contrattuali
della appellata , tutte provate nel giudizio di primo grado, e per l'effetto, condannare la stessa CP_1
al risarcimento dei danni, come specificati anche nel presente atto, in favore dell'appellante, pari ad €
29.497,72, ovvero di quella eventuale diversa somma che la Corte di Appello dovesse accertare, anche in via
equitativa, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data di maturazione dei crediti al soddisfo;
2)
condannare l'appellata al pagamento delle spese e competenze, oltre oneri accessori, del giudizio di primo
grado in quanto il Tribunale ha revocato l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato;
3) per quanto
attiene le spese processuali del presente giudizio esse, invece, sono regolamentate dagli artt. 133 e 134 del
T.U. in materia di spese di giustizia (d.p.r. n. 115 del 30 maggio 2002) in quanto l'appellante ha chiesto ed
ottenuto l'ammissione al patrocinio a spese dello Stato per il presente grado di giudizio”.
Per la cooperativa appellata, “in via assolutamente preliminare e pregiudiziale: A) Dichiarare inammissibile
l'appello ai sensi dell'art. 348-bis e segg. c.p.c., nonché per espressa violazione delle disposizioni di cui al
novellato art. 342 c.p.c.; Nel merito: B) Rigettare l'appello in quanto infondato sia in fatto che in diritto e,
pertanto, confermare la sentenza impugnata;
In ogni caso: C) Condannare parte appellante al pagamento
delle spese e competenze di lite, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali, con attribuzione in favore dei
sottoscritti procuratori antistatari”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1 - Con atto di citazione del 12/11/2015, ritualmente notificato, conveniva in giudizio, Parte_1
innanzi al Tribunale di Napoli Nord, la , chiedendo che venisse Controparte_2
condannata, previo accertamento delle inadempienze contrattuali conseguenti ai vizi esistenti all'immobile da quest'ultima venduto all'attore stesso, al risarcimento dei danni quantificati, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 26/3/2018, in euro 29.497,72, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla maturazione dei crediti a soddisfo.
1.1 - Nel merito, l'attore asseriva di aver acquistato dalla Cooperativa convenuta, in data 22/12/2011, con atto del notaio repertorio n. 95929, raccolta n. 19511, un appartamento sito al quinto Persona_1
piano dell'edificio condominiale in San Marcellino (CE), Via Roma, Località Starza, nonché un box auto ed posto auto siti nel medesimo edificio. Deduceva l'attore che la Cooperativa venditrice, con successiva scrittura del 23/12/2011, si era obbligata entro 45 giorni dalla firma ad eseguire tutte le opere edili “al fine
di rendere l'immobile abitabile”; che, sebbene con ritardo, la aveva provveduto ad ultimare i CP_1 lavori “senza tuttavia che questi rendessero l'appartamento abitabile”; che la convenuta, infine, non aveva mai provveduto “a mettere in funzione l'ascensore condominiale”. Ciò posto l'attore chiedeva il risarcimento dei danni sia per non aver potuto utilizzare l'appartamento, sia per il mancato guadagno.
Deduceva, difatti, di aver sottoscritto in data 1/4/2013, con tale un contratto di locazione Persona_2
ad uso abitativo relativo al suddetto appartamento da cui il conduttore aveva però receduto “a causa del
mancato funzionamento dell'ascensore”. Chiedeva, in fine, anche il risarcimento del “danno esistenziale”.
2 - La , sebbene ritualmente evocata in giudizio, non si costituiva e ne veniva dichiarata la CP_1
contumacia.
3 - Concessi i termini ex art. 183, VI comma, c.p.c., ed espletate le prove testimoniali richieste dall'attore, il
Tribunale tratteneva la causa in decisione sulle conclusioni precisate dall'attore all'udienza del 26/3/2018.
4 - Con sentenza n. 1766/2018 il Tribunale di Napoli Nord rigettava la domanda attorea, nulla disponendo per le spese del giudizio stante la contumacia della convenuta. CP_1
4.1 - Il primo giudice ha posto a fondamento della decisione i seguenti rilievi: 1) La domanda è infondata e va rigettata. L'atto di compravendita tra le parti “ha ad oggetto un locale deposito, box auto e posto auto”.
Il bene compravenduto è, quindi, un locale deposito e non un appartamento, “essendo irrilevante la
modifica catastale da magazzino ad abitazione operata in data 10/8/2005”. Agli atti del giudizio infatti “non
vi è alcun titolo abilitativo da cui si evinca la legittimità di tale variazione dal punto di vista urbanistico”. 2)
Va respinta la domanda risarcitoria per il recesso del conduttore dal contratto di locazione Persona_2
ad uso abitativo di un immobile che, urbanisticamente, ha natura di deposito. 3) Quanto alla mancanza dell'ascensore, nell'atto notarile è previsto che la vendita “segue nello stato di fatto e di diritto in cui
quanto in oggetto si trova”. Non v'è nell'atto “alcun riferimento alla presenza dell'ascensore né allo stesso
si fa alcun riferimento nella scrittura tra le parti”. 4) Nulla per le spese essendo la convenuta contumace.
5 - Avverso detta sentenza ha proposto appello sulla base di un unico motivo. Parte_1
L'appellata si è ritualmente costituita eccependo l'inammissibilità del gravame ai sensi CP_1
dell'art. 342 c.p.c. e, nel merito, ha concluso per il rigetto dell'appello.
6 - All'udienza collegiale del 10/7/2024 la Corte ha riservato la causa in decisione concedendo alle parti i termini ex art. 190 c.p.c.. 7 - Occorre esaminare, preliminarmente, l'eccezione di inammissibilità dell'appello proposta dalla
[...]
con la comparsa di costituzione. La società appellata eccepisce, infatti, l'inammissibilità dell'appello CP_1
perché non soddisferebbe i requisiti previsti dall'articolo 342 c.p.c..
7.1 - A parere del Collegio, tale eccezione non può trovare accoglimento. Infatti, secondo il consolidato disposto della Corte di Cassazione il requisito codicistico in esame deve ritenersi sussistente, secondo una verifica da effettuarsi in concreto, quando l'atto di impugnazione consenta di individuare con certezza le ragioni del gravame e le statuizioni impugnate, sì da consentire al giudice di comprendere con certezza il contenuto delle censure e alle controparti di svolgere senza alcun pregiudizio la propria attività difensiva,
(Cass. civ. sent. n. 1164/2017). Pertanto non va mai dichiarata l'inammissibilità dell'atto di appello, ai sensi dell'art. 342 c.p.c. quando (come nel caso di specie) dalla lettura complessiva dell'atto sia possibile evincere con sufficiente chiarezza quali siano le contestazioni mosse alla pronuncia di primo grado.
8 - Con un unico motivo di appello censura la sentenza gravata per “violazione di norme di Parte_1
diritto nonché di pacifici principi giurisprudenziali”. Lamenta, infatti, il Cesario che il Tribunale avrebbe violato il disposto dell'art. 1362 c.c. essendosi limitato al senso letterale delle parole dell'atto notarile ed avendo omesso di indagare la “effettiva intenzione” dei contraenti.
Deduce, sul punto, l'appellante che l'errore del primo giudice è stato appunto “quello di limitarsi a leggere
superficialmente il contenuto del contratto di compravendita, senza accertare che l'allegazione del Pt_1
di avere acquistato un appartamento per civile abitazione, anziché un deposito, si evince dall'evidenza del
comportamento osservato dalla venditrice cooperativa successivamente alla conclusione del contratto”.
Per l'appellante, difatti, se la cooperativa avesse effettivamente venduto un locale deposito di certo non si sarebbe obbligata con la scrittura privata del 23/11/2011 a compiere quelle opere “indifferibili e necessarie
per consentire al di adibirlo ad abitazione principale”. Pt_1
Sotto altro profilo, deduce che “la documentazione attestante la destinazione urbanistica Parte_1
a civile abitazione dell'immobile in parola” (depositata nel giudizio di appello) dimostra che l'oggetto della compravendita era, in realtà, un appartamento per civile abitazione e non un locale deposito.
9 - Il motivo in esame non coglie nel segno e va disatteso.
Con riferimento ai criteri ermeneutici dei negozi giuridici, soccorre il consolidato principio della Suprema
Corte in virtù del quale, nei contratti per i quali è prevista la forma scritta ad substantiam (come è,
indubitabilmente, il contratto oggetto di giudizio), la ricerca della comune intenzione delle parti, effettuabile ove il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà
contenute nel testo scritto, mentre non è consentito valutare il comportamento complessivo delle parti,
anche successivo alla stipulazione del contratto, in quanto non può spiegare rilevanza la formazione del consenso ove non sia stata incorporata nel documento scritto (Cass. n. 2216/2004; Cass. n. 5112/2018).
Ciò implica, ulteriormente, che nei suddetti contratti il criterio ermeneutico della valutazione del comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla stipulazione del contratto stesso, non può
evidenziare una formazione del consenso al di fuori dello scritto medesimo (Cass. n. 12297/2011) e che,
quindi, la valutazione complessiva di tale comportamento può essere utilizzata solo per chiarire l'interpretazione del contenuto del contratto, per come desumibile dal testo, non per integrare la portata e la rilevanza giuridica della dichiarazione negoziale (Cass. n. 11828/2018).
Orbene, nel caso di specie, non soltanto la dichiarazione negoziale di compravendita contenuta nell'atto pubblico di cui si tratta risulta esplicita -nel senso che esprime chiaramente ed inequivocabilmente la volontà delle stesse di, rispettivamente, vendere ed acquistare un locale deposito - ma nell'intero testo contrattuale non traspaiono ulteriori manifestazioni di volontà che possano dirsi in contrasto con l'espressa volontà di vendere un locale non abitativo.
In ogni caso, l'eventuale comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla stipulazione del contratto stesso, non potrebbe in alcun modo integrare - o addirittura modificare, come vorrebbe l'appellante - la inequivoca dichiarazione negoziale contenuta nell'atto notarile.
Per altro, non va sottaciuto che nell'atto pubblico è precipua la funzione di adeguamento svolta dal notaio rogante, che rientra nell'ambito applicativo dell'art. 47 legge notarile, e che impone al pubblico ufficiale di indagare l'effettiva volontà delle parti. Volontà che e stata, difatti, correttamente riportata dal notaio nell'atto pubblico di compravendita.
9.1 - Sotto ulteriore profilo, anche la “la documentazione attestante la destinazione urbanistica a civile
abitazione dell'immobile in parola”, depositata in atti dall'appellante, non può assumere rilievo nel caso di specie.
Da tale documento emerge che l'odierno appellante, in data 10/8/2015 ha richiesto una “variazione della
destinazione da magazzino a civile abitazione” dell'immobile de quo. Orbene, pur volendo prescindere dalla inammissibilità del deposito, in sede di gravame, di un documento nuovo, la documentazione in atti attesta esclusivamente che il , a distanza di quasi quattro anni dalla stipula della vendita, ha provveduto a Pt_1
richiedere una variazione catastale (omettendo, per altro, di dar conto del titolo urbanistico su cui si fonda tale richiesta); quindi, a tutto voler concedere, tale circostanza potrebbe essere indizio dell'intenzione postuma del solo di utilizzare l'immobile per uso di civile abitazione;
non di certo della Parte_1
comune intenzione delle parti stipulanti.
Orbene, per altrettanto consolidato principio giurisprudenziale, in tema di interpretazione del contratto, il comportamento tenuto dalle parti dopo la sua conclusione, cui attribuisce rilievo ermeneutico il secondo comma dell'art. 1362 c.c., è solo quello di cui siano stati partecipi entrambi i contraenti, non potendo la comune intenzione delle parti emergere dall'iniziativa unilaterale di una di esse, corrispondente ai suoi personali disegni (Cass. n. 12535/2012; Cass. n. 15035/2018). Ciò posto, la superiore circostanza,
evidenziata dall'appellante, non potrebbe in ogni caso assumere rilevanza ermeneutica nell'interpretazione della volontà negoziale inespressa.
9.2 - Da ultimo, la comune intenzione di compravendere un appartamento invece di un locale deposito non può neppure emergere dal contenuto della scrittura privata tra le parti del 23/12/2011 con cui la si impegnava esclusivamente ad eseguire i lavori necessari al fine di, testualmente, “rendere CP_1
utilizzabile l'immobile” (quindi, il locale deposito) e non di certo -come, invece, erroneamente asserito dall'appellante- “per consentire al Cesario di adibirlo ad abitazione principale”.
Da quanto fin qui esposto consegue il rigetto dell'appello.
10 - Le spese del grado seguono la soccombenza e vengono liquidate, come in dispositivo, ai sensi del D.M.
n. 147/2022, in misura prossima ai parametri minimi per le cause di valore da euro 26.001,00 fino ad euro
52.000,00 in considerazione del limitato numero delle questioni trattate.
Sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater DPR 115/2002 per il versamento, con riferimento alla parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.


P.Q.M.


la Corte di Appello di Napoli definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da Parte_1
nei confronti della , così provvede: Controparte_1
1) rigetta l'appello; 2) condanna al pagamento delle spese del giudizio di gravame, in favore della Parte_1
cooperativa appellata, da distrarsi in favore dei difensori antistatari, avv. Gennaro Martino ed avv.
Bernardo Pignata, che liquida in complessivi euro 4.996,00,00 per compensi, oltre spese generali al 15%,
cpa ed iva, se dovuta;

3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater DPR 115/2002 per il versamento, con riferimento alla parte appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 12 marzo 2025
Il Giudice estensore Il Presidente
Dott. Massimo Torre Dott.ssa Rosaria Morrone