REPUBBLICA ITALIANA
N NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
Terza Sezione Civile, composta dai seguenti Magistrati:
Dott. Salvatore GRILLO - Presidente
Dott. Paola BARRACCHIA - Consigliere relatore
Dott. Maristella SARDONE - Consigliere ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. R.G. 836/2024, avverso la sentenza n.
1450/2024 emessa dal Tribunale di Foggia, pubblicata il 27.5.2024 non notificata
tra
) rappresentata e difesa dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
Raffaele De Vitto e Filomena Di Ciommo, giusta mandato in calce al ricorso in appello, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. De Vitto in Foggia alla via Gissi n.
33 -
Appellante
e
( ), rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 C.F._2
Pasquale Iannarelli, presso il quale è altresì domiciliata nel suo studio in San Severo alla via T. Solis n. 4
Appellata

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
pagina 1 di 9 1.1 Con atto di citazione del 09.09.2020 ritualmente notificato, ha Controparte_1 intimato sfratto per morosità nei confronti di deducendo di aver Parte_1 concesso in locazione alla , a uso commerciale, l'immobile sito a Candela, alla Parte_1 via Tenente Carlo Marrese n. 4, giusta contratto stipulato in data 1.5.2008, registrato il
2.5.2008, pattuendo un canone mensile di € 275,00 da corrispondersi il giorno 1 di ogni mese
Ha dedotto, inoltre, che, a partire dal mese di giugno 2019, la conduttrice si è resa morosa nel pagamento dei canoni per un totale di € 4.400,00 e ha dunque chiesto di convalidare l'intimato sfratto e di pronunciare decreto ingiuntivo, con vittoria di spese e competenze di lite.
1.2 si è costituita in giudizio e ha eccepito che il contratto di Parte_1 locazione intercorso tra le parti era stato unilateralmente risolto dalla locatrice e che a partire dal 1.7.2019 lo stesso non era più registrato, con conseguente nullità dello stesso.
La convenuta, pertanto, ha concluso per l'inammissibilità dell'intimato sfratto e il rigetto della domanda di convalida.
1.3 Disposto il mutamento del rito e assegnati alle parti i termini per esperire il procedimento di mediazione (ord. 2.2.2021), con memoria integrativa depositata il
28.5.2021 ha dedotto che alla somma di € 4.950,00 per mancato Controparte_1 pagamento dei canoni maturati da giugno 2019 al 10 novembre 2020, data di rilascio dell'immobile, doveva essere aggiunta la somma di € 627,83, pari alle spese da lei sostenute per la rimozione del sigillo apposto al contatore dell'acqua dall'AQP S.p.A. a causa della morosità della . Ha dunque concluso chiedendo di dichiarare risolto Parte_1 il contratto, con condanna della conduttrice al pagamento dei canoni e degli oneri insoluti ovvero, in subordine, di condannare la resistente al pagamento del medesimo importo a titolo di indennità di occupazione sine titulo. Vinte le spese.
Con memoria integrativa depositata il 15.10.2021, ha reiterato Parte_1
l'eccezione di nullità del contratto, in ragione della cancellazione della registrazione del contratto a far data dal 1.7.2019 e ha poi eccepito che nel maggio del 2019 la locatrice, asserendo di avere necessità dell'immobile per esigenze della figlia, le ha comunicato la disdetta dal contratto di locazione autorizzandola a soprassedere al pagamento dei canoni e che nel maggio del 2020 le ha proposto di compensare le reciproche pretese economiche sotto forma di rinuncia al pagamento dei canoni e al pagamento dell'avviamento commerciale: accordo, tuttavia, che si è rifiutata di sottoscrivere. Ha dunque concluso chiedendo di rigettare la domanda nonché, in via riconvenzionale, di pagina 2 di 9 condannare la ricorrente al pagamento dell'indennità per perdita dell'avviamento commerciale, pari a € 4.940,00. Vinte le spese. Istruita in via esclusivamente documentale, all'udienza del 27.5.2024, la causa è stata così decisa: “a) ACCOGLIE la domanda principale e, per l'effetto:
1) RISOLVE il contratto di locazione stipulato tra e Controparte_1 Parte_1
in data 1.5.2008 e registrato in data 2.5.2008; Parte_1
2) CONDANNA la resistente al pagamento in favore della ricorrente della somma di €
4.950,00 a titolo di risarcimento del danno per i canoni di locazione scaduti da giugno
2019 sino alla data del rilascio (avvenuta in data 10.11.2020), oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo;

b) RIGETTA la domanda riconvenzionale;

c) CONDANNA la resistente al pagamento in favore della ricorrente delle spese di lite, che liquida in € 76,00 per esborsi e € 1.701,00 per compensi, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e cpa come per legge.”
Il Giudice di prime cure, rigettate le eccezioni preliminari, ha ritenuto fondata la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice e l'ha accolta.
Per il Tribunale la ricorrente ha assolto all'onere probatorio sulla medesima incombente mediante la produzione in giudizio del contratto di locazione, che documenta idoneamente il titolo e la scadenza dell'obbligazione il cui inadempimento è stato dedotto nell'atto introduttivo del giudizio, nonché l'allegazione (rimasta incontestata) dell'omesso versamento dei canoni a partire dal giugno 2019 sino al novembre 2020. A fronte della prova del credito fornita dalla ricorrente, per il GU, infatti, spettava a parte resistente l'onere di provare i fatti estintivi, impeditivi o modificativi: onere probatorio che, tuttavia, non è stato da questa assolto.
Ha ritenuto, infatti, non meritevole di condivisione la tesi secondo cui il contratto de quo fosse nullo, avendo la ricorrente proceduto alla cancellazione della registrazione del contratto a far data dal 1.7.2019 e omesso il pagamento delle imposte successive.
Secondo il giudice di prime cure il contratto era stato regolarmente registrato al momento della sua conclusione e tale registrazione iniziale ne determinava la piena validità a prescindere da quelle successive che avrebbero avuto rilievo solo dal punto di vista fiscale (citava a supporto la “massima” enunciata nella sentenza della Cassazione
n. 13870/23).
Per il Tribunale di Foggia, altresì, non meritava accoglimento la tesi che la ricorrente avesse risolto il contratto nel maggio 2019 con disdetta orale e concordato di compensare i canoni insoluti con l'indennità di avviamento. Dopo aver precisato che la disdetta ne avrebbe impedito solo il rinnovo e che la stessa dovesse essere comunicata a mezzo di lettera raccomandata, come previsto all'art. 12 del contratto di locazione, il pagina 3 di 9 Giudice di prime cure ha affermato che la conduttrice non aveva provato né chiesto di provare che la locatrice l'aveva autorizzata a sospendere il pagamento dei canoni o che si fosse raggiunto l'accordo di compensazione, con quanto da lei dovuto a titolo di indennità di avviamento.
Secondo il Tribunale di Foggia, infatti, l'esistenza di tale accordo era stata affermata in maniera generica: ad esempio mancava la specificazione di quali e quanti canoni costituissero oggetto di compensazione.
Il giudice di prime cure, infine, riteneva generici e superflui i capitoli di prova articolati dall'appellante in quanto volti a dimostrare solo una proposta di compensazione.
Conseguentemente condannava la conduttrice al risarcimento del danno per i canoni di locazione scaduti sino alla data del rilascio.
2.1 Con ricorso in appello notificato il 10.7.2027 la sig.ra ha Parte_1 inteso impugnare la predetta sentenza, formulando i seguenti motivi di appello: “1)
Pretesa violazione e falsa applicazione dell'art. 1 comma 346 della legge 311/2004; 2)Pretesa violazione e falsa applicazione degli art. 28 e 34 della legge n. 392/78, degli art. 1325 e 1346 c.c., art. 1326 e 1327 c.c., art. 1252 c.c, nonché conseguente pretesa contraddittoria motivazione;
3)la omessa ammissione di prova testimoniale, l'omesso esame delle prove, motivazione apparente, violazione e falsa applicazione dell'art. 244 cpc nonché la nullità della sentenza.”
Su tali premesse l'appellante ha rassegnato le seguenti conclusioni: “1) in via preliminare ed in rito, accertato e dichiarato che il contratto per cui è causa, non esistente più per l'erario dal 21.07.19, era nullo ai sensi dell'art.1 comma 346 della legge n.311/04, dichiarare l'inammissibilità delle richieste avanzate dalla in CP_1 quanto, mancando un valido rapporto locatizio, non potevano farsi valere con ricorso al procedimento sommario ed al rito delle locazioni ex art. 447 bis cpc. La locatrice avrebbe dovuto agire con un ordinario giudizio di cognizione.
2) sempre in ragione della nullità del contratto, nella denegata ipotesi in cui possa essere superata l'eccezione di inammissibilità della domanda di risoluzione avanzata dalla comunque rigettarla in quanto le relative norme non sono invocabili al CP_1 cospetto di un contratto nullo.
3) sempre in ragione della nullità del contratto, nella denegata ipotesi in cui possa essere superata l'eccezione di inammissibilità della domanda di pagamento dei canoni scaduti comunque rigettarla in quanto non correttamente formulata e qualificata e, in ogni caso, non provata nell'an e nel quantum;

pagina 4 di 9 4) sempre in via preliminare, dichiarare la nullità della sentenza di primo grado per omessa ammissione di prova testimoniale decisiva, omessa apparente motivazione sul punto;

5) in ogni caso, rigettare la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento per mancanza dei suoi presupposti di fatto;

6) condannare l'appellata al pagamento in favore dell'appellante dell'indennità per la perdita di avviamento commerciale ai sensi dell'art. 34 della legge n. 392/78, oltre interessi.
7) In via istruttoria, nell'ipotesi in cui possa essere superata l'eccezione di nullità della sentenza di primo grado, ammettere, per i motivi evidenziati al punto 2) e 3) di parte narrativa, le prove per interrogatorio e per testi articolate con la memoria del 13.10.21, che, anche per evitare inutili duplicazioni, devono aversi qui per ripetute e trascritte. Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorario del doppio grado del giudizio.”
2.2 Con comparsa di costituzione e risposta si è costituita in giudizio la sig.ra CP_1
eccependo la assoluta infondatezza del gravame, così concludendo “piaccia
[...] all'On.le Corte di Appello di Bari rigettare in ogni parte come che assolutamente inammissibile, improponibile ed infondato in fatto ed in diritto il proposto gravame ed ogni istanza in esso formulata con la integrale conferma della impugnata sentenza.
In via gradata, e solo nella denegata ipotesi in cui si dovesse ritenere nullo il contratto di locazione de quo, fermo l'avvenuto spontaneo rilascio dello immobile da parte della
come avvenuto in data 10 novembre 2020, rigettare comunque le avverse Parte_1 Part conclusioni e confermare in ogni caso la condanna della sig.ra al Parte_1 pagamento dell'importo di € 4.950,00 + € 627,83 a titolo di indennità di occupazione dello immobile per il periodo de quo (giugno 2019 – novembre 2020). Il tutto con la condanna della appellante alla refusione delle spese e competenze tutte del presente grado di giudizio.”

2.3 All'udienza di discussione del 30.4.2025 la Corte, udite le parti, si è riservata per la decisione e ha deciso con dispositivo depositato telematicamente.
MOTIVI DELLA DECISIONE
3.1 L'appello non merita accoglimento.
I motivi di gravame ripropongono tutti l'eccezione di nullità del contratto, eccezione rigettata fondatamente, a parere della Corte, dal Tribunale.
L'appellante richiama correttamente il contenuto dell'art. 1 comma 346 della legge
311/2004 che prevede l'obbligo di procedere alla prima registrazione del contratto di pagina 5 di 9 locazione ritenendo al contempo che il contratto, seppur tempestivamente e regolarmente registrato, sia nullo per una “cancellazione” della registrazione del contratto stesso, fatta successivamente ai soli fini fiscali.
A riprova della infondatezza della tesi della nullità del contratto, il Tribunale ha correttamente citato la Suprema Corte che con ordinanza del 19.5.2023 n. 13870 ha precisato che:'' Il mancato versamento di alcune annualità della imposta di registro, successive a quella iniziale, è sì sanzionato dalla normativa fiscale, ma non rileva agli effetti della validità negoziale del contratto cui si riferisce la previsione di nullità di cui alla norma della l. n,. 311 del 2004, art. 1, comma 346, atteso che essa si riferisce alla registrazione originaria del contratto.''Il Tribunale ha ribadito in sentenza che l'avvenuta prima registrazione determina la piena validità del contratto a prescindere dalle registrazioni successive e, in ogni caso, a prescindere dalle vicende esclusivamente fiscali dello stesso.
Quindi, una volta soddisfatto il requisito della prima registrazione del contratto di locazione, lo stesso è pienamente valido a nulla rilevando gli ulteriori adempimenti di natura prettamente ed esclusivamente fiscale che possono investirlo e men che mai le mere dichiarazioni che possono pervenire da uno dei contraenti.
Come sostenuto dall'appellata, il nostro ordinamento non conosce la figura della risoluzione del contratto ad opera di una mera dichiarazione fatta da uno dei contraenti all'Agenzia delle Entrate. Il primo giudice ha evidenziato come gli unici soggetti che possono determinare - volontariamente o tramite l'intervento dell'autorità giudiziaria – la risoluzione del contratto sono i contraenti e nessuna norma fa discendere da una formalità di ordine puramente fiscale lo scioglimento del contratto.
Risulta peraltro documentato, che per il contratto regolarmente registrato, era stata formalizzata e pagata la registrazione anche fino al giugno del 2020: la successiva richiesta di risoluzione del contratto presentata all'Agenzia ai soli fini fiscali è del 2020
e con effetto retroattivo al giugno del 2019
Una volta acclarata la esistenza e piena validità del contratto di locazione regolarmente registrato all'inizio e nel corso degli anni, infondato tanto in fatto quanto in diritto è il secondo motivo di appello.
Secondo l'appellante era possibile fare ricorso alla disdetta in forma.orale. Senonchè proprio la norma (art. 28 L. 392/78) di cui l'appellante sostiene la erronea applicazione da parte del primo giudice, prescrive testualmente: “...tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo lettera raccomandata”. A ciò si aggiunga, poi, che la stessa giurisprudenza di legittimità ha precisato con la pronuncia n. 5802/1997 che '' la disdetta della locazione, comunicata a fini di diniego della rinnovazione tacita, alla prima scadenza, di un rapporto relativo ad un immobile pagina 6 di 9 adibito ad uso non abitativo deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata.''
Inoltre la 'disdetta verbale' non è provata e il tentativo di giustificare la consistente morosità ormai maturata con un accordo che l'appellante assume intercorso con la sin dal maggio del 2019, epoca alla quale la appellante fa risalire la disdetta CP_1 orale, è contraddetto proprio dal testo della scrittura predisposta dall'avv. Carrillo nel giugno del 2020 e non firmata dalla ( scrittura agli atti e prodotta in primo Parte_1 grado), testo nel quale non solo non v'è riferimento alcuno al preteso precedente accordo e all'asserita disdetta orale, ma si dà atto invece della grave inadempienza già maturata dalla ( canoni impagati pari ad € 3025,00 per 11 mensilità ad € 275,00). Parte_1
Ed invero al riguardo il primo giudice dopo aver osservato cha al più la asserita disdetta del contratto ne avrebbe impedito il rinnovo alla sua seconda scadenza e non il suo scioglimento (che presuppone, necessariamente, o un accordo tra le parti o il recesso di una di esse), e dopo aver precisato che manca agli atti qualsiasi disdetta comunicata a mezzo raccomandata, così come prescritto dalla legge, non ha potuto altresì non rilevare ed evidenziare che la sig.ra ''non ha in alcun modo provato, né prima ancora Parte_1 validamente richiesto di provare, che la locatrice (la sig.ra n.d.r.) la “avrebbe CP_1 autorizzata a sospendere il pagamento dei canoni ovvero il raggiungimento di un accordo avente ad oggetto la compensazione dei canoni insoluti con l'indennità di avviamento commerciale.''
Ed invero correttamente il primo giudice ha evidenziato che la sig.ra in Parte_1 maniera del tutto generica si è limitata ad affermare l'esistenza di un accordo che sarebbe intercorso tra la stessa e la sig.ra in forza del quale quest'ultima CP_1 avrebbe autorizzato la prima a sospendere la corresponsione dei canoni insoluti compensando così l'asserito diritto all'indennità di avviamento commerciale, laddove se tentativo di soluzione bonaria vi fu esso risale al maggio del 2020 ,cioè quando la
[...]
era già morosa nel pagamento di undici mensilità. Pt_1
Del resto , resta incontrovertibile – come afferma la difesa della sig. - che la CP_1 [...]
, come dice il giudice di prime cure ''non ha fornito sul piano asservito, prima Pt_1 ancora che probatorio, alcun concreto riscontro ai propri assunti (ad esempio specificando e provando i termini dell'accordo e, in particolare, in relazione a quali e quanti canoni la ricorrente avrebbe rinunciato al pagamento per compensarli con la perdita dell'avviamento commerciale)''.. Quanto alle doglianze che l'appellante racchiude nel terzo motivo con il quale denuncia l'omessa ammissione della prova testimoniale, l'omesso esame delle prove, la motivazione apparente, la violazione e falsa applicazione dell'art. 244 cpc nonché – ancora una volta - la nullità della sentenza. va in primo luogo evidenziato la pagina 7 di 9 inammissibilità della doglianza riferita alla mancata ammissione delle prove orali che non sono state analiticamente reiterate in sede di precisazione delle conclusioni (cfr.
Cass. 17046 del 2018, e Cass. 22883 del 2019). Dalla visione telematica del fascicolo di primo grado risulta che l'appellante nelle varie note autorizzate conclusive si limita in modo del tutto generico a fare riferimento alle “richieste istruttorie” e in una nota rinvia per le richieste istruttorie all'udienza del 12.12.2022 in cui il giudice di prime cure rinvia per la decisione all'udienza del 6.11.2022. Alla risoluzione del contratto per inadempimento, consegue l'assenza del diritto della
[...]
alla indennità di avviamento commerciale oggetto della sua spiegata domanda Pt_1 riconvenzionale, ritenuta correttamente dal Tribunale inaccoglibile per effetto della accertata sua inadempienza.
E sulla scorta della accertata inadempienza il Tribunale ha ritenuto inammissibili le prove orali chieste dalla attesa la loro genericità e irrilevanza a fronte della Parte_1 pacifica e non contestata circostanza che la sig.ra , originaria conduttrice non Parte_1 ha versato in favore della locatrice, sig.ra i canoni a partire dal giugno 2019 CP_1 sino al 10 novembre 2020, epoca in cui è avvenuto lo spontaneo rilascio dello immobile da parte della stessa,
Va infine rilevato che se si fosse in presenza di un contratto nullo, come sostiene l'appellante, alcun suo diritto ad avviamento commerciale potrebbe da esso scaturire.

3.2 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 55/2014, e successive modifiche, applicati i parametri medi sul valore dei canoni insoluti

3.3 Sussistono i requisiti ai sensi dell'art.13 co.1 quater del d.P.R. n.115 del 2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1 bis dello stesso art.13.



P.Q.M.



Definitivamente pronunciando sull'atto di appello proposto con ricorso da Parte_1 nei confronti di avverso la sentenza n. 1450/2024
[...] Controparte_1 emessa dal Tribunale di Foggia e pubblicata il 27.05.2024 così provvede:
1) rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza gravata;

2) condanna al pagamento delle spese del presente grado Parte_1 del giudizio in favore di che liquida in complessivi € Controparte_1
pagina 8 di 9 2.906,00 per compensi professionali, oltre IVA, CAP e rimborso forfettario spese generali al 15% come per legge;

3) dichiara che per l'effetto dell'odierna decisione, l'appellante è tenuta a versare un ulteriore importo pari al contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 bis D.P.R. 115/2022.
Così deciso in Bari, in data 30.04.2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente
Dott.ssa Paola Barracchia Dott. Salvatore Grillo
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