REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia, composta dai magistrati dott. Guido Marzella Presidente dott.ssa Elena Rossi Consigliere relatore dott. Gianluca Bordon Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2021 del Ruolo Generale dell'anno 2024 promossa da
(c.f. ), Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv. Enrico Mariotto ed elettivamente domiciliata in
Vicenza (VI), contrà Porti 21, presso lo studio del difensore;
appellante contro
(c.f. ) Controparte_1 C.F._2 appellato contumace
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1156/2024 del Tribunale di Vicenza, pubblicata il 4 giugno 2024
CONCLUSIONI
Per Parte_1
In via principale, nel merito: accogliere l'appello per i motivi dedotti in narrativa,
e, per l'effetto, in riforma della sentenza del Trib. di Vicenza n. 1156/2024, pubbl. il 04.06.2024, a definizione del procedimento con rito locatizio, 634/2022 R.G.
pagina 1 di 7 promosso dalla Sig.ra contro , confermata la Parte_1 Controparte_1 risoluzione per inadempimento del contratto di locazione oggetto di controversia, stabilire il valore del canone mensile in € 450,00 come da CTU, e per l'effetto condannare il Resistente al pagamento delle 15 mensilità non corrisposte a far data dal gennaio 2021 fino al momento di rilascio dell'immobile, per un totale di €
6.750,00, oltre interessi e rivalutazione dalle singole scadenze al saldo. Con vittoria di spese di lite e compensi per ogni grado di giudizio, ivi comprese quelle per la fase di convalida le successive occorrende, oltre rimborso forfettario per spese generali nonché IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
Svolgimento del processo
1. Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, esponendo di essere proprietaria Parte_1 di un immobile ad uso abitativo sito ad Arzignano (VI) e di aver stipulato con un contratto di locazione in data 1.1.2021 (registrato il Controparte_1
26.1.2021), intimava a di comparire avanti il Tribunale di Controparte_1
Vicenza ai fini della convalida dello sfratto per morosità e, in ogni caso, per la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione in virtù del punto 5 dello stesso;
chiedeva altresì emettersi ordinanza di rilascio dell'immobile e decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per il pagamento dei canoni di locazione arretrati.
In quel momento, il credito della locatrice per i canoni non corrisposti ammontava ad euro 4.500,00 (pari all'importo del canone di locazione -pattuito nella somma di 450,00 euro al mese- per i mesi da gennaio 2021 a ottobre 2021).
1.1 L'intimato si costituiva in giudizio opponendosi alla convalida di sfratto e, per quanto di interesse nel presente giudizio, chiedeva in via riconvenzionale di accertare i vizi presenti nell'immobile e, per l'effetto, di diminuire del 50% il canone pattuito. In particolare, il conduttore lamentava il mancato funzionamento dell'impianto di illuminazione del corridoio, dell'impianto di condizionamento, il malfunzionamento dell'impianto elettrico e della caldaia, la presenza di infiltrazioni in camera, in bagno, nel ripostiglio e nella sala da pranzo,
pagina 2 di 7 l'interdizione di alcune stanze dell'immobile (asseritamente chiuse a chiave dalla locatrice). Evidenziava altresì che, poiché la locatrice aveva impedito il posizionamento dei mobili della cucina nella sala da pranzo, la cucina si trovava nella veranda esterna chiusa da vetrate e anch'essa interessata dalle infiltrazioni.
Tali vizi, sopravvenuti, non conosciuti o non facilmente riconoscibili da parte del conduttore, non potevano rientrare nella previsione del punto 11 del contratto di locazione, che prevedeva l'accettazione da parte del conduttore del bene nello stato in cui si trovava.
1.2 Con ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. dell'8.2.2022, il Giudice, ritenendo che l'opposizione non fosse fondata su prova scritta e che non sussistessero i gravi motivi di cui all'art. 665 c.p.c., accoglieva l'istanza di rilascio e ordinava al conduttore di rilasciare l'immobile, fissando il rilascio alla data del 12.3.2022; disponeva il mutamento del rito e fissava l'udienza ex art. 420 c.p.c. al
14.4.2022, con termini per memorie integrative.
2. Il giudizio proseguiva secondo il rito locatizio e le parti depositavano memorie integrative, nell'ambito delle quali la locatrice contestava tutti i vizi denunciati dal conduttore, opponendo in ogni caso il disposto del punto 11 del contratto di locazione il quale comportava rinuncia a far valere i vizi, e precisava poi che la morosità persisteva anche per le mensilità di novembre 2021, dicembre 2021, gennaio 2022 e febbraio 2022; il conduttore, che nel frattempo (in data
16.3.2022) aveva rilasciato l'immobile, ribadiva la presenza dei vizi denunciati nell'immobile e asseriva che questi erano occulti o sopravvenuti.
2.1 La causa veniva istruita mediante una CTU, affidata al geom. . CP_2
3. Con sentenza n. 1156/2024, il Tribunale di Vicenza dichiarava risolto il contratto di locazione;
accoglieva parzialmente la domanda di riduzione del canone (da 450,00 euro a 300,00 euro) proposta dal conduttore e condannava quest'ultimo a corrispondere alla locatrice i canoni di locazione non pagati, quantificati in complessivi euro 4.500,00 (300,00 euro x 15 mensilità); compensava le spese di lite per un terzo e condannava il resistente a rifondere alla ricorrente i restanti due terzi. Allo stesso modo ripartiva le spese di CTU.
3.1 In particolare, nella sentenza impugnata il Tribunale, premesso che la CTU
pagina 3 di 7 aveva individuato il canone equo nella misura di euro 459,97 mensili e aveva rilevato che la cucina si trovava in veranda ma che in origine era nell'attuale soggiorno, osservava che, poiché i lavori di straordinaria amministrazione ricadevano sul proprietario, non era possibile locare un immobile in cui la cucina - elemento essenziale in una abitazione - si trovasse in veranda. Pertanto, il canone doveva essere ridotto a euro 300,00 mensili.
4. Avverso detta sentenza ha proposto appello articolando due Parte_1 motivi di seguito illustrati.
4.1 L'appellato non si è costituito in giudizio e all'udienza del 12 marzo 2025 ne è stata dichiarata la contumacia. All'esito di tale udienza, la Corte ha deciso la causa come da dispositivo di cui è stata data pubblica lettura.
Motivi della decisione
5. Con il primo motivo d'appello lamenta che il primo Giudice - Parte_1 riducendo il canone dovuto dal conduttore da 450,00 euro a 300,00 euro, sul presupposto dell'assenza di prova della presenza di una cucina funzionante in soggiorno- si sia immotivatamente discostato dalle conclusioni della CTU eseguita in primo grado.
La perizia, infatti, aveva evidenziato la presenza di un'altra cucina, posizionata
“ove attualmente esiste il soggiorno” e che le infiltrazioni nella veranda, che peraltro erano create dalla terrazza soprastante (e quindi da terzi) non potevano pregiudicare l'abitabilità dell'intero immobile.
Secondo l'appellante, il conduttore non avrebbe mai provato che la locatrice gli avesse impedito di trasferire i mobili della cucina nel soggiorno, né che quest'ultimo fosse stato effettivamente adibito a cucina.
Inoltre, il CTU, nella stima del canone equo dell'immobile oggetto di causa, aveva già operato una decurtazione del canone per lo stato di manutenzione del bene, ritenuto “mediocre”, sicché ogni altra decurtazione sarebbe da ritenersi iniqua.
5.2 Il secondo motivo d'appello è diretto a contestare la compensazione di un terzo delle spese di lite e di CTU operata dal Tribunale. Le spese avrebbero dovuto essere poste totalmente a carico del conduttore, in quanto inadempiente agli obblighi contrattuali e in base alle risultanze dell'istruttoria e della CTU.
pagina 4 di 7 6. Così riassunti i motivi d'appello proposti dall'appellante, ritiene il Collegio che l'appello debba essere accolto nei termini che di seguito si specificheranno.
6.1 Fondatamente l'appellante ritiene che il primo Giudice si sia immotivatamente discostato dalle conclusioni della perizia svolta in primo grado.
Infatti, la CTU ha stimato il canone dell'immobile nella somma di euro
459,97/mensili, tenendo conto dello stato di conservazione mediocre dello stesso.
Quanto alla questione del posizionamento della cucina e delle infiltrazioni in veranda, la CTU ha concluso nel senso che “al momento del contratto la cucina fisicamente era disposta nella veranda ma esisteva anche altra cucina ove attualmente esiste il soggiorno, comunicante e le infiltrazioni in veranda non possono pregiudicare l'abitabilità dell'intero appartamento in quanto trattasi di un accessorio e non di un vano abitabile”. Infatti, nella stessa perizia, il geom. CP_2 dà conto del fatto che nella planimetria ante 2022, presente dunque al momento della stipula del contratto, la cucina si trovava nell'attuale soggiorno. Ritiene il
Collegio che il fatto che, in un momento successivo, la cucina risulti (dalla planimetria del 16.5.2022) spostata in veranda, non rilevi, sia perché, con la sottoscrizione del contratto di locazione (in particolare con l'accettazione del suo punto 11), il conduttore ha dichiarato di aver visitato l'immobile e di averlo trovato di suo gradimento, idoneo all'uso abitativo e arredato in tutte le sue parti, sia perché non risulta provato in giudizio che al conduttore fosse effettivamente stato impedito l'uso della cucina nella stanza indicata come soggiorno nella planimetria del 16.5.2022. Il conduttore, in primo grado, non ha neppure mai provato di aver lamentato tale presunto vizio dell'immobile prima dell'instaurazione del presente giudizio, né di aver richiesto, prima della notifica dell'intimazione di sfratto, interventi di manutenzione straordinaria e che questi siano stati negati dalla locatrice.
Peraltro, il posizionamento della cucina in veranda non poneva problemi di sorta neppure dal punto di vista dell'abitabilità dell'immobile, atteso che -come rilevato dal CTU- è possibile avere una zona cottura di 4,00 mq. se contigua al soggiorno
(come nel caso di specie).
pagina 5 di 7 Alla luce di quanto sopra e del fatto che il CTU ha ritenuto che le infiltrazioni in veranda, pur diminuendo la fruibilità del bene, non fossero tali da rendere inagibile l'intero appartamento, la diminuzione del canone dovuto da euro 450,00 mensili a 300,00 euro mensili, operata dal primo Giudice, non appare giustificata.
L'importo dovuto da a a titolo di canoni di Controparte_1 Parte_1 locazione non corrisposti va, dunque, rideterminato nella maggior somma di euro
6.750,00 (pari a euro 450,00 x 15 mensilità) e il predetto deve essere condannato a corrispondere all'appellante la somma ulteriore, rispetto a quella già liquidata dal Tribunale, di euro 2.250,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
Infondata è, invece, la richiesta dell'appellante di applicare, su tale somma, anche la rivalutazione monetaria, atteso che il credito per i canoni di locazione non corrisposti è credito di valuta e non di valore.
7. All'accoglimento del primo motivo di appello consegue anche l'accoglimento del secondo motivo di gravame relativo alla ripartizione delle spese di lite e di CTU che, stante la totale soccombenza di , dovevano, e devono, Controparte_1 essere poste interamente a carico di quest'ultimo.
7.1 Tali spese vengono liquidate, quanto al primo grado di giudizio e al presente grado, come in dispositivo (scaglione 5.201,00-26.000,00; secondo parametri minimi, senza fase istruttoria, stante la semplicità delle questioni trattate e la contumacia dell'appellato nel presente giudizio).


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa d'appello avverso la sentenza n. 1156/2024 del Tribunale di Vicenza, così pronuncia:
- in accoglimento dell'appello proposto da e in riforma della Parte_1 sentenza n. 1156/2024, ridetermina il credito vantato dall'appellante, per i canoni di locazione non corrisposti da , nella somma di euro Controparte_1
6.750,00;
- condanna a corrispondere a l'ulteriore somma, Controparte_1 Parte_1 rispetto a quanto disposto nella sentenza impugnata, pari a euro 2.250,00 oltre interessi dalle singole scadenze mensili al saldo;

pagina 6 di 7 - pone le spese di CTU, come già liquidate dal Tribunale di Vicenza, definitivamente a carico di;
Controparte_1
- condanna l'appellato a corrispondere all'appellante le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio che liquida, quanto al primo grado, in euro 201,00 per anticipazioni e in euro 2.540,00 per compensi, oltre spese generali (15%), IVA
e CPA, come per legge, e quanto al presente grado in euro 355,50 per anticipazioni e in euro 1.984,00 per compensi, oltre spese generali (15%), IVA
e CPA come per legge.
Venezia, 12 marzo 2025
Il Presidente
Guido Marzella
Il Consigliere estensore
Elena Rossi
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