CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VI civile
R.G. 3221/2018
All'udienza collegiale del giorno 10/09/2025 ore 11:25
Presidente Dott. Antonio Perinelli
Consigliere Dott. Raffaele Miele
Consigliere Relatore Dott. Luca Ponzillo
Chiamata la causa
Appellante/i
Controparte_1
Avv. CUFFARO VINCENZO presente
Appellato/i
Controparte_2
Avv. CHIATTI LETIZIA presente
Controparte_3
Avv. CHIATTI LETIZIA
(CONTUMACE) CP_4
La Corte invita le parti presenti a precisare le conclusioni ed alla discussione orale ex art 281 sexies cpc.
Le parti discutono riportandosi ai propri atti difensivi
La Corte trattiene la causa in decisione.
IL PRESIDENTE
Antonio Perinelli
Maria Gabriella Sannino
Assistente giudiziario 1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE così composta: dott. Antonio Perinelli Presidente dott. Raffaele Pasquale Luca Miele Consigliere dott. Luca Ponzillo Consigliere rel.
all'esito della camera di consiglio all'udienza del 10.09.2025 ha pronunciato - ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. - la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al numero 3221 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2018, vertente
TRA
(c.f. ), domiciliato presso il difensore avv. Controparte_1 C.F._1
Vincenzo Cuffaro che lo rappresenta e difende giusta procura in atti.
APPELLANTE
E
( ) deceduta in corso di causa e Controparte_2 CodiceFiscale_2
c.f. ), domiciliata presso il difensore avv. Controparte_3 C.F._3
Letizia Chiatti che la rappresenta e difende giusta procura in atti.
APPELLATA
E
) CP_4 CodiceFiscale_4
APPELLATO CONTUMACE
OGGETTO: appello contro la sentenza n.400/2018 pubblicata in data 10.03.2018 dal
Tribunale di Viterbo.
2
Ragioni in fatto e diritto della decisione
§ 1. - Con atto di citazione in appello notificato in data 27.04.2018 ha proposto Controparte_1 appello contro la sentenza n.400/2018 pubblicata in data 10.03.2018 dal Tribunale di Viterbo, resa a definizione del procedimento civile avente r.g.n.15038/2010, promosso da CP_2
e quali eredi del marito e padre, nei confronti di
[...] Controparte_3 Persona_1
e per far annullare la divisione stipulata con scrittura privata Controparte_1 CP_4 del 21 febbraio 2008 in quanto determinata da altrui dolo, ovvero, in via subordinata, per accertarsi e dichiararsi ex art.763 e ss. c.c. la rescissione per lesione superiore al quarto, con richiesta di procedersi a scioglimento della comunione sulla di Capodimonte, CP_5 immobile distinto al NCEU del Comune di Viterbo al fg.16 mapp.30 sub.6 e 7 e pervenuto ai condividenti a seguito della successione di . Persona_2
§ 2. - I fatti di causa sono così riassunti nella sentenza impugnata: “ e Controparte_2 hanno convenuto in giudizio e deducendo Controparte_3 Controparte_1 CP_4 di essere comproprietarie del compendio immobiliare sito in Capodimonte, alla piazza della
Rocca n.1, distinto al catasto al foglio 16 part. 30 subb. 6 e 7. Le attrici hanno quindi chiesto accertarsi che la stipulazione dell'atto di divisione del 21.02.2008 è stata determinata dal dolo del convenuto e, per l'effetto, hanno chiesto l'annullamento del contratto e Controparte_1 disporsi nuova divisione dell'immobile. In via subordinata, le attrici hanno chiesto la rescissione per lesione dell'atto di divisione del 21.02.2008 e, per l'effetto, disporsi nuova divisione dei beni comuni. In via ulteriormente subordinata, le attrici hanno chiesto accertarsi che il contratto del 21.02.2008 è stato concluso a condizioni diverse da quelle che le attrici avrebbero accettato in assenza dei raggiri della controparte, ai sensi dell'art. 1440 c.c. e, per l'effetto, hanno chiesto la condanna di al risarcimento dei danni subito. Si è Controparte_1 costituito in giudizio chiedendo il rigetto delle domande proposte da Controparte_1 [...]
e il convenuto ha chiesto, altresì, dichiararsi inammissibile CP_2 Controparte_3 la domanda di rescissione. è rimasto contumace”. Controparte_6
§ 3. - L'adito Tribunale con detta sentenza ha così deciso: “Il Tribunale di Viterbo, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da e Controparte_2 CP_3 nei confronti di e ogni diversa istanza eccezione,
[...] Controparte_1 CP_4 deduzione, disattesa così provvede: rigetta la domanda di annullamento del contratto di divisione stipulato dalle parti in data 21.02.2008; dispone lo scioglimento della comunione tra
, in ordine agli Controparte_2 Controparte_3 CP_4 CP_1 Controparte_1 immobili siti in Capodimonte, alla piazza della Rocca n. 1, distinti al catasto al foglio 16 sub.
30 partt. 6 e 7; assegna a il bene Controparte_2 Controparte_3 CP_4
3 identificato dal CTU come unità immobiliare n. 1 nella tavola 12, allegata alla relazione depositata in data 25.03.2013; assegna a il bene identificato dal CTU come Controparte_1 unità immobiliare n. 2 nella tavola 12, allegata alla relazione depositata in data 25.03.2013; dichiara tenuto a pagare a titolo di conguaglio, ex artt.728 e 2817 n.2 c.c., la Controparte_1 somma di € 17.185,89 oltre rivalutazione monetaria con la decorrenza di cui in motivazione, in favore di con diritto dei Controparte_2 Controparte_3 CP_4 condividenti all'iscrizione dell'ipoteca legale ai sensi dell'art. 2817 c.c.; compensa integralmente le spese processuali tra le parti;
rigetta la domanda di risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c.; pone le spese della consulenza tecnica espletata a carico delle parti in solido tra loro”.
§ 4. - La decisione è motivata come di seguito riportato: “La domanda di annullamento del contratto concluso dalle parti in data 21.02.2008 è infondata. Le attrici, sulle quali gravava il relativo onere, non hanno infatti fornito prova dei raggiri che la controparte avrebbe perpetrato in loro danno, al fine di indurle a sottoscrivere il contratto di divisione. È irrilevante al riguardo la dedotta (e contestata) omessa allegazione al contratto della planimetria catastale, considerato che era onere dei contraenti informarsi circa la reale consistenza dell'unità immobiliare loro assegnata e che la documentazione catastale era facilmente reperibile dalle dirette interessate presso gli uffici competenti. Al riguardo soccorrono i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, per la quale: “In tema di dolo quale causa di annullamento del contratto, sia nella ipotesi di dolo commissivo che in quella di dolo omissivo, gli artifici o i raggiri, la reticenza o il silenzio devono essere valutati in relazione alle particolari circostanze di fatto ed alle qualità e condizioni soggettive dell'altra parte, onde stabilire se erano idonei a sorprendere una persona di normale diligenza, giacché l'affidamento non può ricevere tutela giuridica se fondato sulla negligenza” (Cass. n. 1585/2017). La circostanza che le attrici non abbiano mai visionato la planimetria catastale dell'immobile
(circostanza peraltro contestata dal convenuto) e che non abbiano provveduto ad effettuare un sopralluogo presso l'immobile, anche con un tecnico di fiducia, almeno all'esito della variazione catastale effettuata dall' (e puntualmente indicata nel contratto), costituisce CP_1 senz'altro condotta negligente delle stesse, che avrebbero dovuto acquisire adeguate informazioni sulla consistenza dell'immobile loro assegnato, né è emerso, all'esito dell'istruttoria svolta, che il convenuto abbia loro consegnato documentazione contraffatta o alterata.
Non risulta neppure provato che le dedotte pressioni dell' affinché le altre parti CP_1 sottoscrivessero il contratto, si siano tradotte in artifici o raggiri in loro danno, né che la prospettata assenza di opere da eseguire per la realizzazione dell'accordo divisionale abbia
4 inciso sulla determinazione a contrarre, considerato peraltro che i lavori, per stessa ammissione delle attrici, sono stati integralmente eseguiti dal convenuto (il quale ha allegato di aver poi ottenuto dalle attrici il rimborso delle spese sostenute, anche per la remunerazione del tecnico incaricato del frazionamento). La domanda di rescissione è invece fondata e deve pertanto essere accolta.
Deve innanzitutto escludersi che il contratto del 21.08.2008 possa essere qualificato come una transazione, come prospettato dal convenuto Controparte_1
Soccorre al riguardo il dato letterale, considerato che nell'atto impugnato i contraenti non hanno fatto alcun riferimento alla volontà di dirimere una lite già sorta o di evitare eventuali future controversie, avendo dedotto di voler: “procedere alla divisione dell'unità immobiliare e all'attribuzione delle rispettive porzioni immobiliari”(così pag. 1 del contratto), e la successiva condotta di entrambe le parti, che hanno concordemente allegato di aver voluto, con la sottoscrizione del contratto, attribuire a ciascuna parte una porzione immobiliare di valore corrispondente alla relativa quota (cfr. in tale senso la stessa comparsa di costituzione e risposta: “I OT e la NA conoscevano con assoluta esattezza la consistenza delle due quote formate dal tecnico di fiducia di entrambe le parti …il quale aveva specificato che si trattava di due quote uguali anche se di dimensioni differenti. Sapevano benissimo che la parte destinata all'odierno convenuto necessitava di notevoli opere di ristrutturazione e quindi per essere c'erano da sostenere notevoli costi”).
Il “discrimen” tra divisione transattiva, rescindibile ex art.764, primo comma, cod. civ., e transazione divisoria, non rescindibile ex art.764, secondo comma, cod. civ., né annullabile per errore ex art. 1969 cod. civ., non è costituito dalla natura transattiva di una controversia divisionale, ricorrente in entrambi i negozi, bensì dall'esistenza, nella prima e non nella seconda, di proporzionalità tra le attribuzioni patrimoniali e le quote di ciascuno dei partecipanti alla comunione (Cass. n. 13942/2012; Cass. n. 20256/2009). Nella specie, la sussistenza di proporzionalità nelle attribuzioni patrimoniali (almeno nelle intenzioni dei condividenti, per come pacificamente dedotto dallo stesso convenuto) esclude che il negozio possa essere qualificato quale transazione divisoria.
Nel merito, la domanda di rescissione fondata e deve pertanto essere accolta.
La c.t.u. espletata ha accertato che il valore dell'immobile attribuito a è pari Controparte_1 ad euro 1.218.909,00 mentre il valore dell'immobile attribuito a Controparte_2
e è pari ad euro 725.629,00. Le risultanze della c.t.u. sul Controparte_3 CP_4 punto sono state contestate dal convenuto in quanto il c.t.u. non avrebbe Controparte_1 tenuto conto dello stato di fatto dell'immobile a lui assegnato al momento della stipulazione dell'accordo divisionale del 21.02.2008. La maggiore estensione del bene assegnato sarebbe
5 infatti giustificata dagli interventi di ristrutturazione da eseguire e dai conseguenti esborsi da sostenere. Deve al riguardo essere rilevato che il c.t.u. ha dato atto dei significativi interventi di ristrutturazione che hanno interessato l'unità immobiliare assegnata al convenuto (peraltro confermati dai testi escussi) e ha conseguentemente stimato l'immobile tenendo in considerazione il medesimo stato manutentivo dell'altra unità immobiliare, che ha mantenuto lo stato originario (fatta eccezione per un bagno che risulta ristrutturato). Il c.t.u., in altre parole, non ha tenuto conto della ristrutturazione eseguita nella determinazione del (maggior) valore di mercato del bene.
L'istruttoria svolta non ha tuttavia fornito elementi di conforto dell'ulteriore allegazione del convenuto, per il quale il bene assegnato presentava uno stato manutentivo deteriore rispetto a quello assegnato alle controparti, in difetto di documentazione tecnica, fotografica oppure di altri elementi di riscontro oggettivi dell'allegazione difensiva, che non può trovare conforto unicamente nelle generiche dichiarazioni al riguardo dei testi escussi, che hanno confermato la necessità di interventi di ristrutturazione all'interno dell'immobile, ma non hanno fornito riscontro oggettivo in ordine al differente stato delle due unità immobiliari (fatta eccezione per il bagno già menzionato, cfr. le dichiarazioni rese dal teste , che ha riferito in Testimone_1 maniera generica delle “migliori condizioni” dell'immobile delle attrici).
Tanto premesso, considerata la consistenza delle rispettive quote (3/6 a 1/6 Controparte_1 ciascuno a e deve quindi ritenersi Controparte_2 Controparte_3 CP_4 provata la lesione subita dalle attrici, eccedente il limite fissato dall'art.763 c.c.
Il valore astratto delle quote di e Controparte_2 Controparte_3 CP_4 tenuto conto del valore complessivo del compendio immobiliare, è infatti pari ad euro
972.269,00, mentre il valore dell'immobile loro assegnato è pari ad euro 725.629,00. Ne discende che la lesione subita è pari ad euro 246.640,00 (euro 972.269,00 –euro 725.629,00), superiore a limite di un quarto del valore complessivo della quota (euro 972.269,00/4=
243.067,25).
La domanda di rescissione deve pertanto essere accolta.
L'accoglimento della domanda proposta in via subordinata determina l'assorbimento delle domande proposte in via ulteriormente subordinata.
Deve quindi essere accolta la domanda di scioglimento della comunione, in difetto di contestazioni ulteriori in ordine al diritto di procedere alla divisione.
I beni da dividere sono costituiti dal compendio immobiliare sito in Capodimonte, alla piazza della Rocca n. 1, distinti al catasto al foglio 16 part. 30 subb. 6 e 7. Comproprietari dell'immobile, per averlo acquistato per successione ereditaria da , erano i Persona_2 figli titolare di una quota di 3/6 del diritto di proprietà, e Controparte_1 Persona_1
6 titolare di una quota di 3/6 del diritto di proprietà (il terzo fratello, deceduto Persona_3 in data 01.01.2007, era titolare solo del diritto di usufrutto su una quota del compendio immobiliare).
A seguito del decesso di sono divenuti contitolari del diritto di proprietà sul Persona_1 compendio immobiliare la moglie nonché i figli e Controparte_2 Controparte_3
titolari ciascuno della quota di 1/6. CP_4
Le attrici hanno chiesto disporsi la divisione del compendio immobiliare, mendiate attribuzione pro-indiviso della quota loro spettante unitamente a , rimasto contumace. CP_4
Al riguardo nessuna contestazione è stata sollevata da Controparte_1
Deve quindi procedersi alla divisione mediante attribuzione della quota di 3/6 a CP_1
e della quota complessiva di 3/6 a e
[...] Controparte_2 Controparte_3 CP_4
[...]
Parte attrice ha condiviso il progetto divisionale redatto dal CTU, chiedendo procedersi all'assegnazione dei lotti eventualmente previo sorteggio degli stessi, non avendo richiesto l'assegnazione di un lotto specifico. Parte convenuta, come sopra chiarito, ha contestato le risultanze della c.t.u., in ordine al valore complessivo del compendio oggetto della domanda di divisione.
Non è quindi possibile procedere ai sensi dell'art. 789 c.p.c., mediante approvazione del progetto divisionale, dovendosi provvedere con sentenza. Il c.t.u. ha redatto due progetti divisionali. Il primo prevede un conguaglio di euro 17.185,89, mentre il secondo prevede un conguaglio di euro 135.443,84. Deve essere prescelto il progetto divisionale che prevede il minor conguaglio, considerato che l'eccessivo ammontare dello stesso costituisce di fatto indice della indivisibilità in natura dei beni (non potendosi condividere l'assunto difensivo delle attrici, per le quali il progetto n. 2 garantirebbe meglio l'uguaglianza delle quote, tenuto conto proprio dell'eccessivo ammontare del conguaglio). Il progetto divisionale n. 1 prevede in sostanza l'individuazione delle medesime due unità immobiliari indicate nell'accordo divisionale impugnato in questa sede. Il c.t.u. ha tuttavia provveduto a scorporare alcuni vani dall'unità immobiliare assegnata al convenuto e ad attribuirli all'unità immobiliare assegnata a e al fine di rendere omogeneo il Controparte_2 Controparte_3 CP_4 valore complessivo dei lotti così individuati.
Tanto premesso, l'istanza di assegnazione formulata dalle attrici, senza individuazione dell'unità immobiliare prescelta, può essere soddisfatta mediante assegnazione a
[...]
e dell'unità immobiliare già nella loro CP_2 Controparte_3 CP_4 diponibilità materiale (unità immobiliare 1 del progetto n. 1) e assegnazione a Controparte_1 dell'unità immobiliare già nella sua disponibilità materiale (unità immobiliare n. 2 del progetto
7 n. 1).
Al riguardo soccorrono infatti i principi espressi dalla giurisprudenza di legittimità, per la quale in tema di scioglimento della comunione ereditaria, il criterio dell'estrazione a sorte previsto, nel caso di uguaglianza di quote, dall'art. 729 c.c. a garanzia della trasparenza delle operazioni divisionali contro ogni possibile favoritismo, non ha carattere assoluto, ma soltanto tendenziale, e, pertanto, è derogabile in base a valutazioni discrezionali, che possono attenere non soltanto a ragioni oggettive, legate alla condizione funzionale ed economica dei beni, ma anche a fattori soggettivi di apprezzabile e comprovata opportunità, la cui valutazione non è sindacabile in sede di legittimità, se non sotto il profilo del difetto di motivazione, non solo ove il giudice di merito abbia ritenuto di derogare al criterio suddetto, ma anche se abbia scelto di respingere la richiesta di deroga avanzata dalla parte(Cass. n. 4426/2017). Nell'esercizio del potere di attribuzione dell'immobile ritenuto non comodamente divisibile, il giudice non trova alcun limite nelle disposizioni dettate dall'art. 720 cod. civ., da cui gli deriva, al contrario, un potere prettamente discrezionale nella scelta del condividente cui assegnarlo, potere che trova il suo temperamento esclusivamente nell'obbligo di indicare i motivi in base ai quali ha ritenuto di dover dare la preferenza all'uno piuttosto che all'altro degli aspiranti all'assegnazione, e si risolve in un tipico apprezzamento di fatto, sottratto come tale al sindacato di legittimità, potendo essere oggetto di controllo in questa sede soltanto la logicità intrinseca e la sufficienza del ragionamento operato dal giudice di merito (Cass. n. 3636/2007). Nella specie,
l'assegnazione dei beni già nella disponibilità dei condividenti, in conformità al progetto divisionale n. 1, in difetto di istanze contrarie, garantisce sostanzialmente il soddisfacimento della medesima scelta effettuata in sede negoziale e preserva la situazione di fatto allo stato esistente (in ordine al possesso degli immobili e ai significativi interventi di ristrutturazione eseguiti), imponendo un conguaglio contenuto, l'esecuzione dei lavori necessari per la separazione materiale delle unità immobiliari e il frazionamento catastale. I costi per gli interventi di separazione e per il frazionamento sono posti nella misura di un mezzo a carico di e nella misura di un mezzo a carico di Controparte_1 Controparte_2 CP_3
e In accoglimento della domanda di divisione, deve disporsi lo
[...] CP_4 scioglimento della comunione con assegnazione a e Controparte_2 Controparte_3 dell'unità immobiliare n. 1 del progetto divisionale n. 1 e a CP_4 Controparte_1
l'unità immobiliare n. 2 del progetto divisionale n. 1 (tavola 12 della relazione tecnica depositata in data 25.03.2013).
La diversità di valore tra i due beni comporta, altresì, l'obbligo a carico di di Controparte_1 corrispondere un conguaglio di € 17.185,89 in favore di Controparte_2 CP_3
e I conguagli dovuti hanno natura di debito di valore (Cass. n.
[...] CP_4
8 6709/2010) e devono essere rivalutati in base all'indice FOI elaborato dall'Istat con riferimento alla data di liquidazione del credito ovvero il deposito della consulenza tecnica
(25.03.2013) fino al pagamento effettivo.
Le spese processuali devono essere integralmente compensate tra le parti, attesa la reciproca soccombenza, in considerazione del rigetto della domanda di annullamento del contratto.
Le spese della consulenza tecnica d'ufficio sono poste a carico delle parti in solido tra loro, con ripartizione nei rapporti interni in ragione delle rispettive quote (3/6 a carico di
[...]
e e 3/6 a carico di . L'esito CP_2 Controparte_3 CP_4 Controparte_1 del giudizio impone il rigetto della domanda di risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c. proposta dal convenuto”.
§ 5. - Con l'atto di appello ha chiesto di accogliersi le seguenti conclusioni: Controparte_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello adita, in riforma in parte qua della sentenza n. 400/2018 emessa dal Tribunale di Viterbo, in data 9 marzo 2018, previo rinnovo della CTU, ove ritenuto necessario:
a) Respingere in quanto inammissibile e comunque infondata la domanda di rescissione del contratto inter-partes del 21 febbraio 2008;
b) in via del tutto subordinata procedere, previo rinnovo della CTU, alla corretta divisione;

c) in ogni caso condannare e gli eredi di al pagamento Controparte_3 Controparte_2 delle spese, e degli onorari del doppio grado di giudizio”.
§ 6. – e ostituitesi con comparsa di Controparte_2 Controparte_3 costituzione in data 2.10.2018 hanno resistito al gravame rassegnando le seguenti conclusioni:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, contrariis reiectis, in via preliminare, previa dichiarazione di inammissibilità delle controdeduzioni alla CTU e della documentazione allegata depositate in data 14.06.2013, nonché del parere depositato per la prima volta in appello, dichiarare l'appello proposto dal Signor inammissibile ex artt. 342 Controparte_1
c.p.c., 348 bis e ter c.p.c.; nel merito respingere l'appello medesimo in quanto fondato su eccezioni proposte per la prima volta in appello e comunque infondato sia in fatto che in diritto e per l'effetto confermare l'impugnata sentenza in tutte le sue parti.
In via subordinata in caso di accoglimento anche parziale dell'appello con rinnovo della CTU
e della divisione provvedere alla assegnazione previo sorteggio delle porzioni di immobile.
In via ulteriormente subordinata, in caso di denegata ipotesi di accoglimento del proposto appello, accogliere le domande subordinate proposte dalle attrici in primo grado considerate assorbite dalla sentenza impugnata. Con vittoria di spese, compensi professionali ed accessori di legge”.
§ 6.1 – ritualmente evocato in giudizio non si costituiva e all'udienza del CP_4
9 23.10.2018 ne veniva dichiarata la contumacia.
§ 6.2 – All'udienza del 13.07.2022 cui il processo era stato rinviato per la precisazione delle conclusioni veniva dichiarata l'interruzione stante il decesso di quindi Controparte_2 ritualmente riassunto il giudizio, nella persistente contumacia di si ricostituiva CP_4 la sola Controparte_3
§ 7. - All'odierna udienza i difensori delle parti hanno precisato le conclusioni, riportandosi ai rispettivi scritti ed hanno discusso oralmente la causa.
§ 8. - L'appello è articolato in tre motivi.
§ 8.1. - Con il primo motivo intestato “Violazione a falsa applicazione dell'art. 764 cod. civ., delle norme sulla interpretazione dei contratti e della norma dell'art. 115 c.p.c.” parte appellante ha censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui ha erroneamente accolto la domanda di rescissione sulla scorta di una non condivisibile interpretazione della scrittura privata del 21 febbraio 2008 per cui escludeva che la stessa potesse essere qualificata come una transazione.
In particolare, deduceva l'erroneità di tale conclusione in quanto basata sulla mancanza dell'esplicita intitolazione della stessa transazione, sulla lettura parziale del documento e sull'omessa considerazione della giurisprudenza circa i criteri di individuazione della transazione divisionale, come tale non rescindibile ai sensi dell'art.764, co. 2 c.c..
Evidenziava, come da insegnamento della giurisprudenza, la sussistenza di una transazione divisionale quando con il contratto i condividenti avessero provveduto alla attribuzione di valori non proporzionali alle rispettive quote, ovvero avessero provveduto ad attribuire le porzioni senza procedere al preventivo calcolo del rapporto tra porzioni materiali e quote ideali, richiamando a tal fine Cass. n.7219/1997, Cass.n.20256/2009, Cass.n.13942/2012.
Affermava che tale insegnamento giurisprudenziale è stato solo formalmente richiamato dalla sentenza di primo grado, senza farne applicazione rispetto alla fattispecie concreta, in quanto in tal caso avrebbe dovuto constatare che nella specie il mancato riferimento a criteri matematici senza far alcun riferimento alle quote ma solo individuando le porzioni dei cespiti sulla piantina catastale, valeva a determinare il contenuto transattivo dell'atto.
Evidenziava inoltre che se il Tribunale avesse considerato le risultanze istruttorie (richiamando la testimonianza della figlia che aveva evidenziato che le quote erano Testimone_2 diverse in ragione dei lavori di ristrutturazione per la parte attribuita al padre) e il contenuto stesso dell'atto, non avrebbe potuto non riconoscere nello stesso atto del 2008 i tratti di una transazione divisoria con cui le parti avevano proceduto ad una ripartizione non corrispondente alle quote di partecipazione alla comunione che con quell'atto avevano inteso sciogliere.
Deduceva poi che la circostanza che nel testo del contratto fosse dichiarata solo la volontà di
10 procedere alla divisione non poteva essere considerata isolatamente, ma richiedeva di essere contestualizzata in riferimento alle circostanze che avevano indotto i contraenti alla divisione di consistenza diversa.
Riportava, a sostegno di quanto evidenziato, l'art.1362 c.c. che richiedeva di considerare la comune intenzione delle parti, nella specie la comune intenzione di sciogliere transattivamente la comunione con suddivisione non corrispondente alle quote di ciascuna parte condividente essendo appunto frutto di reciproche concessioni la volontà di attribuire porzioni di diversa consistenza, sapendo le parti che una porzione quella attribuita alla ed ai suoi figli era CP_2 immediatamente utilizzabile, mentre, la propria, necessitava di importanti interventi di ristrutturazione, tenuto conto di quanto emerso anche all'esito della c.t.u. e della dichiarazione testimoniale del geom. Tes_3
Deduceva quindi che il Tribunale nel fermarsi al dato letterale aveva del tutto omesso di considerare la clausola n. 7 della scrittura secondo cui “con la sottoscrizione della presente scrittura le parti già in possesso delle rispettive porzioni si dichiarano interamente soddisfatte e di non aver reciprocamente nulla a pretendere”.
Soggiungeva inoltre l'erroneità della decisione anche alla stregua del secondo comma dell'art.1362 c.c. per cui il Tribunale aveva qualificato la scrittura alla stregua della successiva condotta di entrambe le parti che avevano concordemente allegato di aver voluto attribuire una porzione immobiliare di valore corrispondente alla relativa quota, ciò desumendo dalla propria comparsa ove si faceva invero riferimento alla “consistenza delle due quote formate dal tecnico di fiducia da entrambe le parti… il quale aveva specificato che si trattava di due quote uguali anche se di dimensioni differenti”.
Deduceva che la disposizione si riferiva al comportamento delle parti successivo alla conclusione del contratto e non certo a quanto riportato negli scritti difensivi dal difensore inoltre che l'espressione doveva intendersi nel senso che le parti avevano deciso transattivamente di attribuirsi porzioni immobiliari di dimensioni differenti considerandole appunto transattivamente come tra loro uguali, tenuto conto che la propria porzione si trovava in pessimo stato di manutenzione e priva del servizio igienico funzionante.
Conclusivamente ribadiva che l'accordo del 2008 aveva inteso definire transattivamente le reciproche pretese in ordine alla divisione.
§ 8.2 - Con il secondo motivo intestato “Violazione e falsa applicazione dell'art. 763 cod. civ.
e violazione dell'art. 115 c.p.c.; omesso esame degli errori che inficiano la CTU e ne rendono inaccettabili i contenuti” parte appellante deduceva a fondamento del motivo che in ogni caso la domanda avversaria era infondata per mancanza del presupposto di cui all'art.763 c.c., in quanto tra i due cespiti immobiliari vi era una differenza di valore inferiore al quarto.
11 Deduceva in particolare che il Tribunale aveva seguito pedissequamente l'indicazione di stima del CTU circa il valore da attribuire all'intero cespite immobiliare in euro 1.944.538,00 senza avvedersi degli errori che inficiavano la consulenza tecnica d'ufficio.
Evidenziava a tal fine una arbitraria maggiorazione ad una sola porzione del cespite a sé assegnato, avendo il c.t.u. oltretutto considerato entrambi gli apporzionamenti immobiliari di utilizzo immediato, in sostanza procedendo ad aumentare del 25% per ragioni di panoramicità il valore della cd. unità 2, stimando così l'unità 1 (quella assegnata alle originarie parti attrici) in euro 725.629,00 ed in euro 1.218.909,00 il valore dell'unità a sé spettante (ossia l'unità 2), in tal modo giungendo ad individuare in euro 972.269,00 il valore della quota ideale spettante a ciascun condividente, in tal modo duplicando per il proprio apporzionamento la cd. vista panoramica.
Deduceva che senza questo ulteriore aumento il valore dell'immobile sarebbe ammontato ad euro 1.869.440,00 con la ulteriore conseguenza che la quota di ciascun condividente sarebbe stata pari ad euro 934.720,00 con un divario inferiore al quarto.
A tal fine produceva un parere pro veritate di docente in materia di estimo ove si evidenziava che in mancanza di individuazione delle fonti di riferimento a beni analoghi la maggiorazione del 25% risultava priva di giustificazione.
Deduceva che almeno altre due stanze dell'unità 1 (camera da pranzo e letto) avevano medesima vista non considerata dal c.t.u., precisava inoltre che l'unità 1 poteva usufruire di un ingresso indipendente aspetto che non era stato considerato, evidenziando altresì che il c.t.u. aveva osservato che da tutte le finestre si poteva ammirare una incredibile vista panoramica.
§ 8.3 - Con il terzo motivo intestato “Violazione e falsa applicazione delle norme sulla formazione delle quote nella divisione artt. 718 e 1114 cod. civ., in relazione all'art. 115
c.p.c. Omesso esame degli errori della CTU.” parte appellante deduceva a fondamento del motivo che il Tribunale aveva acriticamente recepito gli esiti della c.t.u. evidenziando che la sentenza aveva omesso di considerare che alcuni degli spazi dell'appartamento che la transazione aveva assegnato a sé, erano costituiti da corridoi, come tali inutilizzabili, inoltre non aveva considerato che anche due stanze dell'appartamento che la transazione attribuiva alle controparti, la stanza da pranzo e la stanza da letto, avevano una medesima vista panoramica rispetto a quella della sola cucina a sé assegnata e che nella CTU si era inoltre omesso di considerare che l'unità numero 1, a differenza della numero 2, aveva tre bagni mentre il locale indicato dal CTU come salone della unità 2 era invece un loggiato chiuso, dunque, un corridoio con vista solo sul cortile interno, inoltre il tribunale aveva mancato di rilevare che il progetto di divisione attribuiva a sé solo due camere da letto, mentre l'altra unità attribuita alle controparti aveva quattro camere da letto con tre bagni, trattandosi quindi di omissioni che rendevano non
12 attendibile e corretto il progetto di divisione.
§ 9. – Preliminarmente debbono essere affrontate le eccezioni delle parti appellate di inammissibilità dell'appello ex art.348 bis c.p.c. superata dall'esame nel merito dell'impugnazione e quella di cui all'art.342 c.p.c..
A tale ultimo riguardo giovi osservare che alla stregua della giurisprudenza della S.C. (Cass.
SU n.36481/2022 e Cass.n.1932/2024) gli artt.342 e 434 c.p.c. - nel testo formulato dal d.l.n.83 del 2012, convertito con modificazione dalla l.n.134 del 2012 - devono essere interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello che mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass. Sez. Un., n. 36481 del 13/12/2022), aspetti che nel caso di specie si rinvengono nell'impugnazione della parte appellante.
Quanto poi all'inammissibilità ex art.348 bis c.p.c. deve comunque osservarsi come la facoltà del giudice di emettere un'ordinanza dichiarativa dell'inammissibilità dell'appello ex art. 348 bis c.p.c., ossia per assenza di una sua ragionevole probabilità di accoglimento, in base a quanto stabilito dall'art. 348 ter co. 1° c.p.c. va necessariamente esercitata in prima udienza, all'esito delle verifiche previste dall'art. 350 co. 2 c.p.c., prima di dare ingresso alla trattazione. In caso di compimento di dette verifiche e di rinvio della causa ad altra data, come è avvenuto nel caso di specie, tale possibilità risulta dunque preclusa e non è più possibile definire la lite con un'ordinanza dichiarativa dell'inammissibilità che, se adottata successivamente, sarebbe affetta da nullità per violazione della legge processuale (così Cass. n. 10409/2020 e n. 4696/2016).
§ 10. – Tanto premesso, tali i motivi d'appello e le conclusioni delle parti, deve osservarsi che l'impugnazione non è fondata per quanto di seguito osservato.
Quanto al primo motivo (§ 8.1) deve anzitutto osservarsi che la divisione transattiva, quale negozio giuridico di carattere divisorio, deve ravvisarsi ogniqualvolta si riscontri il comune intento delle parti di risolvere una controversia divisionale tramite l'attribuzione proporzionale delle quote e lo scioglimento della comunione, ossia di superare amichevolmente questioni afferenti le operazioni divisionali.
La transazione divisoria ricorre, precipuamente quando, allo scopo di evitare una lite che potrebbe insorgere o di comporne una già insorta, i componenti della comunione si accordano sull'attribuzione di beni senza procedere al calcolo delle porzioni corrispondenti alle quote di
13 partecipazione alla comunione, rinunciando a qualche diritto per il buon esito della transazione.
Queste differenze diventano determinanti nella scelta interpretativa tra una cosiddetta transazione divisoria e una cosiddetta divisione transattiva, solo infatti alla transazione divisoria si applica il secondo comma dell'art.764 c.c., non potendosi ammettere l'azione di rescissione in relazione a un negozio che ha il preciso fine di stabilizzare, in vista del superamento della lite tra le parti, l'accordo transattivo.
Nella divisione, come anche negli accordi para-divisori, invece, venendo in rilievo la proporzionalità tra le quote e le assegnazioni, in caso di lesione oltre ¼, è prevista una apposita azione di rescissione diversa da quella prevista in materia di contratti, atteso che in quest'ultimo caso è sufficiente dar prova solo della lesione oggettiva subìta e non anche dello stato soggettivo di pericolo o di bisogno che potrebbe aver spinto ad assumere obbligazioni a condizioni inique.
La rescissione della divisione ha, pertanto, autonoma disciplina legale rispetto a quella dei contratti, tanto che il termine di prescrizione della relativa azione giudiziale è di due anni e non annuale come nel caso della rescissione dei contratti.
Dunque, stando a quanto recentemente osservato in Cass.civ.n.8240/2019 “Ai fini dell'interpretazione di un negozio come transazione divisionale, nel quale la causa transattiva prevale su quella divisionale, non è possibile presumere la volontà di transigere con rinuncia ai propri diritti, sulla base della semplice consapevolezza della sproporzione delle quote o dei beni indicati nell'accordo divisorio, in mancanza non solo dell'aliquid datum aliquid retentum, ma anche di un mero disaccordo tra gli eredi e di qualsiasi espressa rinuncia o menzione della volontà di comporre future controversie”.
Ciò premesso, deve prendersi in esame il testo della scrittura privata del 21.02.2008 (doc.n.8 attrici in primo grado) dove, dopo l'indicazione delle generalità delle parti contraenti (ossia le parti in causa) si è così concordato: “premesso che le parti sono proprietarie dell'unità immobiliare sita nel Comune di Capodimonte, Piazza della Rocca, n. l, distinta al catasto urbano di Viterbo al Foglio 16, part. 30-63-181 sub 5 Cat. A/9, Classe U, Rendita Euro 393,80, pervenuta in successione ai Sig.ri e con testamento olografo Controparte_1 Persona_1 del 01/01/1992, pubblicato con atto a rogito notaio di Milano del 09/06/1998, Persona_4
n. 39145/5930 di Rep, registrato a Milano il 24/06/1998 al n. 22357, S. 1°; che le parti intendono di comune accordo procedere alla divisione dell'unità immobiliare e all'attribuzione delle rispettive porzioni immobiliari così statuendo:
1) La premessa si intende quale parte integrante;

2) La terrazza condominiale, il cortile ed il giardino rimangono di proprietà comune;

3) Al sig. viene attribuita la porzione di fabbricato sita al piano primo Controparte_1 dell'immobile come meglio raffigurato nell'allegato A, Foglio 16. Part. 30 sub.7 giusta
14 variazione catastale del 15/11/2007, Geom. e delimitata con il colore giallo. CP_7
4) Ai NO , , nella qualità di eredi di Parte_1 Controparte_2
, viene attribuita la porzione di fabbricato Sita al 1° piano dell'immobile come Persona_1 raffigurato nell'allegato B Foglio 16, part. 30 sub 6, giusta variazione catastale del
15/11/2007, Geom. e delimitata con il colore verde;
CP_7
5) Le parti, previa comunicazione di almeno tre mesi, si obbligano, stabilita la data di comune accordo, ad eseguire il frazionamento delle aree oggetto di divisione nello stato di fatto e di diritto di cui ai punti 3 e 4 e, quindi, a procedere alla successiva trascrizione, concordando sin da ora di porre le occorrende spese in parti uguali;

6) Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti oggetto di divisione verranno sostenute da ciascuna parte;

7) Con la sottoscrizione della presente scrittura le parti già in possesso delle rispettive porzioni si dichiarano interamente soddisfatte e di non aver reciprocamente nulla a pretendere”.
Orbene, a fronte di simile accordo, non v'è modo di ritenere alla stregua della richiamata giurisprudenza di legittimità che le parti volessero addivenire ad una transazione divisoria senza procedere al calcolo delle porzioni corrispondenti alle quote di partecipazione alla comunione, rinunciando a qualche diritto per il buon esito della transazione, dal tenore della scrittura e dagli ulteriori criteri di natura soggettiva e oggettiva di cui all'art.1362 c.c. si evince infatti e diversamente da quanto opinato dall'appellante che le parti avessero voluto procedere ad una divisione corrispondente alle rispettive porzioni e quote di pertinenza di ciascun gruppo di comunisti, ossia da una parte e dall'altra gli eredi di deceduto Controparte_1 Persona_1 il 21.12.2001, ossia e Controparte_2 CP_4 Controparte_3
Che poi la volontà delle parti fosse quella di sciogliere la comunione in detti termini si evince chiaramente dalle premesse dell'atto in cui non si menzionava alcuna finalità transattiva volta a dirimere dei contrasti tra le parti o che in futuro avrebbero potuto insorgere tra le stesse, anzi come ben evidenziato dal primo giudice, nella scrittura le parti risultano aver chiaramente puntualizzato che intendevano “di comune accordo procedere alla divisione dell'unità immobiliare e all'attribuzione delle rispettive porzioni immobiliari”, non trasparendo pertanto alcun intento transattivo che ad avviso del Collegio neppure può desumersi – come opinato dall'appellante – nell'espressione posta a chiusura dell'atto “con la sottoscrizione della presente scrittura le parti già in possesso delle rispettive porzioni si dichiarano interamente soddisfatte e di non aver reciprocamente nulla a pretendere” apparendo tale espressione secondo l'id quod plerumque accidit come una formula di stile volta a rimarcare il soddisfacimento per l'accordo raggiunto e null'altro, trattandosi di un accordo fondato su di una divisione rispondente alle rispettive quote senza peraltro che fossero state espresse rinunce
15 da parte dei contraenti.
Deve quindi ritenersi nella ricostruzione della cd. “comune intenzione delle parti” che l'art.1362
c.c., allorché nel primo comma prescrive all'interprete di indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti, senza limitarsi al senso letterale delle parole, non svaluti affatto l'elemento letterale del contratto ma, al contrario, intende ribadire che, qualora la lettera della convenzione, per le espressioni usate, riveli con chiarezza ed univocità la volontà dei contraenti e non vi sia divergenza tra la lettera e lo spirito della convenzione, una diversa interpretazione non sia ammissibile (cfr., Cass.civ.n.10967/2023), con quanto ne consegue in termini di infondatezza del primo motivo che intende attribuire rilievo alle risultanze delle prove orali che invero non consentono affatto di ricostruire una diversa volontà delle parti, quanto al più una mera descrizione dello stato dell'immobile.
Quanto poi alla testimonianza resa da ossia la figlia dell'appellante, Testimone_2 osserva il Collegio che dalle seguenti risposte fornite all'udienza dell'8.11.2017 non può affatto desumersi un contegno precedente o successivo all'atto in questione tale da consentire di fornirne una diversa interpretazione al negozio, semmai può essere al più rappresentativa delle operazioni propedeutiche alla divisione e dei lavori sul bene oggetto di causa (Sul capitolo n.1, così risponde: “Sì, preciso che mio padre e la sig. si sono incontrati più volte, per discutere CP_2 della divisione, a diverse riunioni ero presente alternativamente anche io e i miei cugini, il problema nasceva dal fatto che le quote erano diverse in quanto una necessitava di diverse opere di ristrutturazione;
quest'ultima parte fu accettata da mio padre, preciso che era più grande ma necessitava appunto delle opere indicate. La divisione fu concordata da mio padre, mia zia e miei cugini tanto che quella sera dopo la sottoscrizione della scrittura privata di divisione andammo tutti a cena tranne mio cugino”; sul capitolo n. 2 così risponde: “Sì è vero, posso confermarlo perché ero presente quando mio padre parlava al telefono con mia zia per avere da lei la conferma dell'incarico del geometra ”; sul capitolo n. 3 così risponde: “Sì ricordo Tes_3 perfettamente che mio padre consegnò a mia zia sia i documenti relativi al frazionamento sia la piantina catastale perché ero presente”; adr “non ricordo se il conferimento dell'incarico al geometra sia stato dato prima o dopo la sottoscrizione della divisione”; sul capitolo n.7 Tes_3 così risponde: “mi ricordo che mia zia consegnò le chiavi della sua porzione di immobile affinché facesse eseguire i lavori di allaccio delle tubature;
in ordine al fatto che il pagamento fosse stato eseguito da mio padre, tanto mi è stato riferito da quest'ultimo”; sul capitolo n.8, così risponde: “questa circostanza mi è stata riferita da mio padre”; sul capitolo n .9, così risponde: “Sì confermo la circostanza perché sono stata personalmente presente al fatto”; sul capitolo nn. 10 e 12 così risponde: “Sì confermo che sono state eseguite tutte le opere al capitolo
12 che mi viene letto”).
16 Il motivo risulta pertanto infondato, dunque, pienamente condivisibili risultano tutte le motivazioni del primo giudice inclusa la parte in cui ha osservato che “3.1. Deve innanzitutto escludersi che il contratto del 21.08.2008 possa essere qualificato come una transazione, come prospettato dal convenuto Soccorre al riguardo il dato letterale, considerato Controparte_1 che nell'atto impugnato i contraenti non hanno fatto alcun riferimento alla volontà di dirimere una lite già sorta o di evitare eventuali future controversie, avendo dedotto di voler: “procedere alla divisione dell'unità immobiliare e all'attribuzione delle rispettive porzioni immobiliari”
(così pag. 1 del contratto), e la successiva condotta di entrambe le parti, che hanno concordemente allegato di aver voluto, con la sottoscrizione del contratto, attribuire a ciascuna parte una porzione immobiliare di valore corrispondente alla relativa quota (cfr. in tale senso la stessa comparsa di costituzione e risposta: “I OT e la NA conoscevano con assoluta esattezza la consistenza delle due quote formate dal tecnico di fiducia di entrambe le parti … il quale aveva specificato che si trattava di due quote uguali anche se di dimensioni differenti.
Sapevano benissimo che la parte destinata all'odierno convenuto necessitava di notevoli opere di ristrutturazione e quindi per essere c'erano da sostenere notevoli costi”). Il "discrimen" tra divisione transattiva, rescindibile ex art. 764, primo comma, cod. civ., e transazione divisoria, non rescindibile ex art. 764, secondo comma, cod. civ., né annullabile per errore ex art. 1969 cod. civ., non è costituito dalla natura transattiva di una controversia divisionale, ricorrente in entrambi i negozi, bensì dall'esistenza, nella prima e non nella seconda, di proporzionalità tra le attribuzioni patrimoniali e le quote di ciascuno dei partecipanti alla comunione (Cass. n.
13942/2012; Cass. n. 20256/2009). Nella specie, la sussistenza di proporzionalità nelle attribuzioni patrimoniali (almeno nelle intenzioni dei condividenti, per come pacificamente dedotto dallo stesso convenuto) esclude che il negozio possa essere qualificato quale transazione divisoria”.
Passando al secondo motivo (§ 8.2) deve osservarsi che risulta invalso nell'estimo l'applicazione di coefficienti di maggiorazione o riduzione del valore di un immobile.
Del resto, le ragioni dell'impiego di tali coefficienti è proprio quello di ottenere una superficie ed una valutazione che rappresenti in modo più realistico l'effettivo valore dell'immobile, rispetto alla sola superficie catastale o calpestabile.
Nel caso di specie il c.t.u. risulta aver chiaramente evidenziato le ragioni per cui è pervenuto ad effettuare la maggiorazione del 25%, si legge infatti nella risposta alle osservazioni critiche depositata l'8.04.2014 “il consulente tecnico di parte convenuta nella sua defaticante attività di disamina dell'elaborato peritale dello scrivente omette di considerare il significato estimativo del valore medio ovvero valore medio ordinario quale l'elemento base per la specifica determinazione del valore immobiliare da attribuire alle unità immobiliari in base alle peculiari
17 caratteristiche di cui dispongono pertanto considerato che per l'unità immobiliare 2 si è ravvisato rispetto all'unità immobiliare 1 un elemento caratterizzante di spicco qual'è la sua panoramicità ai fini paesaggistici ed ambientali anche per come dimostrato nella tavola 6, 7 dell'originaria perizia depositata, questo CTU ha ritenuto diligentemente di attribuire un coefficiente maggiorativo pari al 25% applicato al valore medio ordinario per come dedotto da attenta indagine di mercato solo per le zone maggiormente caratterizzate dagli elementi di panoramicità ravvisabili nell'unità 2 rispetto all'unità 1 e nel caso di specie per gli ambienti indicati nella tavola 12 ovvero studio 2 soggiorno e cucina per una superficie utile complessiva di metri quadri 55,75 superficie commerciale metri quadri 64,11”.
Dunque, non può ritenersi che il c.t.u. non abbia risposto alle considerazioni critiche sul punto, del resto nello stesso parere pro veritate dell'appellante (a pag.n.4) si evidenzia che l'estimo presenti dei margini di discrezionalità ed opinabilità legati “all'opinione, all'empirismo, alla pratica professionale e in parte alla consuetudine” indicando come criterio usuale di aumento quello del 15-20%.
Orbene, l'ulteriore aumento del c.t.u. risulta essere dato dalla particolare e peculiare vista panoramica del Lago di Bolsena, caratteristica opportunamente definita di spicco da parte del c.t.u. tenuto conto dell'altezza della costruzione della che, rispetto a qualsivoglia altro CP_5 edificio della zona, consente la vista del lago da posizione unica e privilegiata, avendo il c.t.u. ribadito tali precisazioni anche a pag.n.10 delle risposte alle osservazioni dei c.t.p. ricomprendendo l'immobile oggetto di causa tra i cosiddetti “beni speciali”.
Trattasi peraltro di aspetti che sono stati adeguatamente rappresentati dal tecnico nel corredo fotografico di cui alla tavola 11 di ausilio alla lettura della tavola 12 ove sono stati evidenziati in rosso i locali oggetto dell'applicazione del coefficiente di aumento del valore e la particolare vista ed angolazione fruibile da quelle specifiche stanze.
Le determinazioni del c.t.u. non paiono quindi inficiate da errori metodologici, tantomeno applicativi di calcolo, bensì tacciate di margine di opinabilità insito invero in valutazioni di matrice comunque discrezionale, di talché, le censure ascrivibili a simili valutazioni non potevano che appuntarsi sui vizi che in un certo senso sono assimilabili a quelli tipici delle valutazioni tecnico discrezionali in ambito ammnistrativo tali da consentire l'accertamento del vizio solo ove manifestamente inficiate da illogicità, arbitrarietà, irragionevolezza o travisamento dei fatti, aspetti che nel caso di specie non sono rinvenibili nell'operato del c.t.u., il quale, dopo sopralluogo misurazioni e descrizione dell'immobile tanto cartografica quanto fotografica ed individuazione dei valori al mq., applicato il coefficiente di aumento solo per alcuni locali, è pervenuto a stimare il valore delle due unità oggetto di divisione e a determinare un possibile progetto divisionale nel rispetto dei criteri legali, che, per quanto evidenziato in
18 relazione al terzo motivo d'appello è stato condivisibilimente recepito dal giudice di primo grado.
Quanto poi alla medesima vista fruibile dalla camera da pranzo e da letto dell'unita 1 deve osservarsi che proprio dalle fotografie allegate alla relazione del c.t.u. e presenti nella tavola 10 si evince che la vista non risulta la stessa essendo parziale e non totale come per le stanze ricomprese nella unità 2 ed oggetto di separato e specifico apprezzamento.
Peraltro, a confutazione dell'espressione evidenziata dall'appellante per cui tutte le finestre del maniero avrebbero fruito di vista panoramica, il c.t.u. a pag.n.15 dell'elaborato originariamente depositato ha evidenziato in maniera compiuta e dettagliata le ragioni delle proprie valutazioni evidenziando che “Considerata la particolarità del compendio immobiliare ove è ubicato il bene oggetto di stima e la sua specifica ubicazione in termini di orientamento geografico e panoramicità caratteristiche tali da assumere alta considerazione ai fini del valore immobiliare determinandone sostanziale variabilità nel suo complesso si ritiene doveroso porre l'attenzione su tali peculiarità determinandone un valore di dotazione molto più alto per come riscontrato nell'unità 1 dal momento che il suo orientamento investe i versanti nord, nord-est, est, sud-est, sud con la conseguenza che può godere per circa 250 ° di veduta aperta verso tutti i lidi del comprensorio del lago di Bolsena comprendendo l'isola Martana e l'isola Bisentina affacciandosi su tutto il Lido di Capodimonte ma con parzialmente vista verso centro storico del paese di Capodimonte. Si spazia anche in direzione della zona balneare denominata la cava fino ad osservare il porticciolo turistico del limitrofo paese di Marta. A tal proposito si è predisposta la tavola grafica numero 7 con le proiezioni di panoramicità”.
Circa poi l'ingresso autonomo dell'unità 1 il c.t.u. risulta aver condivisibilmente motivato nelle risposte alle osservazioni critiche delle parti nei seguenti termini “Al solo scopo di fornire maggior contributo di comprensione all'illustrissimo G.I. si ritiene doveroso far presente qualora ci fosse ancora necessità che l'unità immobiliare 1 si è fornita di ingresso indipendente ma del tutto minoritario e assimilabile ad un ingresso di servizio ovvero secondario come di fatto era in origine per l'utilizzazione dell'intero primo piano in epoca anteriore al frazionamento delle unità immobiliari;
questo elemento caratterizza di molto le considerazioni poi dedotte anche se non influenti ai fini estimativi rispetto all'ingresso dell'unità 2 che diversamente gode di ingresso dal vano scala principale del maniero che seppur con vocazione condominiale resta pur sempre di altissima rilevanza storica e complementare al contesto generale dell'unità immobiliare. A riprova di quanto sopra anche lo stesso CTP perviene alle stesse considerazioni in cui dedotte a pagina 12 righe 12 13 14,15 della sua perizia ad osservazioni”.
Infine, anche il terzo motivo d'appello (§ 8.3) è infondato, essendo state riproposte questioni
19 analoghe al precedente motivo e già esaminate dovendosi rilevare che il giudice di primo grado ha chiaramente evidenziato le ragioni per cui risulta aver preferito il progetto divisionale n.1 stante l'assegnazione dei beni già nella disponibilità dei condividenti, salve le modifiche necessitanti di frazionamento, garantendo tale progetto, sostanzialmente, con l'aggiunta di un conguaglio contenuto, il soddisfacimento della scelta effettuata in sede negoziale, preservando per quanto possibile la situazione di fatto allo stato esistente salvo appunto il conguaglio contenuto, l'esecuzione dei lavori necessari per la separazione materiale delle unità immobiliari e il frazionamento catastale.
Trattasi, quindi, di motivazione volta a giustificare l'asserita non paritaria ripartizione delle stanze da letto, essendo entrambe le unità immobiliari, comunque pienamente fruibili e rispondendo sostanzialmente all'assetto di fatto che le parti avevano già realizzato.
Dunque, per tutte le ragioni sopra evidenziate l'appello deve essere rigettato non essendovi neppure ragione per disporre la rinnovazione della c.t.u. in considerazione delle condivisibili ed esaustive motivazioni del consulente d'ufficio fatte proprie dal giudice di primo grado, affatto recepite in maniera acritica, ma attraverso il sindacato sopra evidenziato, riscontrato anche in questo grado di giudizio.
A tale riguardo deve vieppiù osservarsi che secondo costante orientamento di legittimità (cfr.,
Cass.civ.n.21525/2019) “rientra nel potere discrezionale del giudice di merito accogliere o rigettare l'istanza di riconvocazione del consulente d'ufficio per chiarimenti o per un supplemento di consulenza, senza che l'eventuale provvedimento negativo possa essere censurato in sede di legittimità deducendo la carenza di motivazione espressa al riguardo, quando dal complesso delle ragioni svolte in sentenza, in base ad elementi di convincimento tratti dalle risultanze probatorie già acquisite e valutate con un giudizio immune da vizi logici e giuridici, risulti l'irrilevanza o la superfluità dell'indagine richiesta, non sussistendo la necessità, ai fini della completezza della motivazione, che il giudice dia conto delle contrarie motivazioni dei consulenti di fiducia che, anche se non espressamente confutate, si hanno per disattese perché incompatibili con le argomentazioni poste a base della motivazione”.
Dunque l'impugnazione deve essere rigettata stante l'infondatezza di tutti i motivi d'appello.
§ 11. – Quanto alle spese di lite ritiene il Collegio che le stesse possano trovare integrale compensazione in considerazione della complessità delle questioni affrontate aventi ad oggetto vieppiù valutazioni discrezionali in materia di estimo.
§ 12. - Ai sensi dell'art.13, comma 1-quater, d.p.r.n.115/2002, deve darsi comunque atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.
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P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con atto di Controparte_1 citazione in appello notificato in data 27.04.2018, avverso la sentenza n.400/2018 resa in data
10.03.2018 dal Tribunale di Viterbo, così provvede:
1) Rigetta l'appello.
2) Compensa integralmente le spese di lite del grado.
3) Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater del d.p.r.n.115 del 2002 a carico dell'appellante Controparte_1
Roma, 10.09.2025
Il consigliere est. dott. Luca Ponzillo Il Presidente
dott. Antonio Perinelli
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