n. 25/2020 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE
in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Aurelia D'Ambrosio Presidente dott. Michele Magliulo Consigliere
dott. Paolo Mariani Consigliere relatore estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 25/2020
promossa da:
CF: rappresentato dall'avv. Parte_1 C.F._1
MAIORISI GIOVANNI CF: C.F._2
APPELLANTE
Contro
CF: rappresentata dagli avv.ti CO C.F._3
PICCIRILLO TERESA e GAROFALO ANTONIO
APPELLATA
pagina 1 di 13 CONCLUSIONI DELLE PARTI: Come da note di trattazione scritta per l'udienza di precisazione delle conclusioni del 21.11.2024 e successive comparse conclusionali.
Con atto di citazione notificato il 14.11.2013 , quale promissario Parte_1
acquirente in forza di contratto preliminare del 05.08.2013 di un appartamento con box e cantinola siti in Caserta alla via Lupoli n. 9, facenti parte del fabbricato
B3 del complesso edilizio "SOLE", conveniva in giudizio la promittente venditrice deducendo che, nonostante il versamento da parte sua di € 25.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, quest'ultima si era resa inadempiente all'obbligo di concludere il contratto definitivo di compravendita immobiliare. Specificava a riguardo che, benché nel preliminare si prevedesse come termine ultimo per la stipula del contratto definitivo di compravendita il giorno 30.10.2013, la promissaria venditrice non dava riscontro alle convocazioni innanzi al notaio ad essa regolarmente comunicate tramite raccomandata, ovvero a quella del
03.10.2013 per il giorno 10.10.2013 presso lo studio del Notaio in Per_1
Caserta, ed a quella successiva per il giorno 30.10.2013 innanzi al medesimo notaio, con la quale egli si era detto tra l'altro pronto a saldare il prezzo della compravendita pari ad € 47.000,00 a mezzo di assegno circolare di pari importo, tratto su Banco Di Napoli S.p.A. ed emesso in favore di . CO
Aggiungeva che la non solo non si presentava a dette convocazioni, CP_1
ma non provvedeva neppure nel termine del 30.09.2013 pattuito in contratto alla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria accesa in data 20.04.1974 in favore del
Banco di Napoli S.p.A. L'attore pertanto, previa accertamento dell'inadempimento della promittente venditrice, chiedeva il trasferimento coattivo in suo favore ex art. 2932 cc della proprietà dei beni oggetto del preliminare di vendita;
in subordine, per il caso di impossibilità del trasferimento, la risoluzione del preliminare, con condanna della convenuta al pagamento in pagina 2 di 13 suo favore del doppio della caparra confirmatoria di € 25.000,00 già versatale.
Chiedeva altresì il ristoro dei danni patrimoniali asseritamente subiti in conseguenza dell'inadempimento della convenuta. quantificati in € 50.000.
Si costituiva contestando quanto dedotto in fatto dal ed CO Pt_1
eccependo, per quanto ancora rileva in questa sede, l'inadempimento dell'attore promissario acquirente, la nullità del preliminare per impossibilità della prestazione (con particolare riguardo alla cancellazione delle iscrizioni di ipoteca volontaria in favore del Banco di Napoli gravanti sull'immobile, da cancellarsi per contratto entro il 30.09.2013), l'incommerciabilità dell'immobile e la impossibilità di rogare l'atto di vendita per mancato rilascio da parte del Comune del condono edilizio, la rescissione del preliminare in quanto concluso in stato di pericolo (art. 1447 c.c.) ovvero di bisogno (art. 1448 c.c.), con enorme sproporzione tra il valore di mercato del bene ed il prezzo pattuito e conseguente lesione ultra DI, Pertanto concludeva per il rigetto delle domanda attoree, e l'accertamento del diritto di ritenere quanto versatole dal promissario acquirente a titolo di caparra.
Escussi i testi ammessi ed espletata la c.t.u. la causa è stata assegnata in decisione.
Con sentenza n. 1614/2019, pubblicata il 03.06.2019, il Tribunale di Santa Maria
Capua Vetere, rigettava le domande dell'attore , accoglieva la Parte_1
domanda di di rescissione del contratto preliminare di vendita CO
tra loro stipulato in data 5.8.2013, e, per l'effetto condannava CO
alla restituzione in favore di della somma di € 25.000, oltre Parte_1
interessi legali dal 05.08.2013 al saldo.
Avverso la sentenza di primo grado proponeva appello , Parte_1
promissario acquirente, con atto di citazione notificato al quale si rinvia in questa pagina 3 di 13 sede, e con il quale formulava sostanzialmente tre motivi di appello di seguito sinteticamente indicati:
Con un primo motivo di censura – rubricato “Assenza-inesistenza di domanda riconvenzionale”, l'appellante impugnava la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale, in accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dalla rescindeva il contratto laddove mai sarebbe stata formulata tale CP_1
domanda riconvenzionale in primo grado.
Con un secondo motivo di censura – rubricato “Della dichiarata rescissione del contratto preliminare di compravendita per lesione ultraDI - inesistenza” –
l'odierno appellante censurava l'errore del Giudice laddove non aveva ritenuto accoglibile la domanda ex art. 2932 c.c. considerando invece sussistenti i presupposti della rescissione ultra DI erroneamente sommando al valore dell'immobile alla data dell'acquisto, come determinato dal CTU in € 124.000,00, il valore di € 22.000 dell'ipoteca Gestline, e non tenendo conto che non poteva neppure essere paventato uno stato di bisogno poiché la promissaria venditrice era dirigente medico della Asl e percepiva una elevata CO
retribuzione idonea a garantire le adeguate cure ed interventi medici al marito malato.
Con un terzo motivo di censura – rubricato “Della espletata CTU e della prova testimoniale” - infine, l'appellante censurava la pronuncia del primo Giudice per aver mal interpretato le risultanze della consulenza tecnica d'ufficio e per essere le dichiarazioni testimoniali rese inammissibili, irrilevanti ed inutilizzabili.
Concludeva pertanto per la riforma della sentenza di primo grado con accoglimento dell'appello e, per l'effetto, previo accertamento dell'inadempimento della promissaria venditrice alle CO
obbligazioni assunte col contratto preliminare di vendita immobiliare del
05/08/2013, disporsi il trasferimento in suo favore degli immobili oggetto del pagina 4 di 13 compromesso. In via subordinata, nella denegata ipotesi di impossibilità di procedere al trasferimento della proprietà immobiliare, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita per grave inadempimento della promissaria venditrice e, per l'effetto, condannare al CO
pagamento in suo favore dell'importo di € 50.000,00 a titolo di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dall'appellante. in ogni caso, accertarsi e dichiararsi la responsabilità della nella causazione dei CP_1
danni patrimoniale e non, subiti e subendi dal a seguito Pt_1
dell'inadempimento contrattuale e, per l'effetto, condannare la medesima AT al pagamento in favore dell'appellante della somma di € 50.000,00 ovvero della diversa somma, che sarà ritenuta congrua dal Giudice adito, a titolo di risarcimento dei medesimi danni subiti.
Si costituiva , la quale preliminarmente eccepiva la CO
inammissibilità dell'appello ex artt. 342 e 348 bis cpc, nonché per decadenza dall'impugnazione ex art. 327 cpc per tardività dell'appello in quanto notificato oltre i termini di legge.
Nel merito contestava i motivi di gravame formulati dall'appellante per le ragioni di cui alla comparsa di risposta del 27.01.2020 cui si rinvia in questa sede.
Concludeva pertanto per il rigetto dell'appello con vittoria di spese.
Infondata è l'eccezione dell'AT di inammissibilità dell'appello per tardività della notificazione dello stesso ex art. 327 cpc.
In vero in assenza di notificazione della sentenza, il termine semestrale di impugnazione decorre dalla data di pubblicazione della stessa avvenuta il
03.06.2019. Pertanto, escludendo il periodo feriale (mese di agosto), detto termine scadeva in data 03.01.2000, laddove dagli atti risulta che la notificazione dell'atto di appello è stata tempestivamente e regolarmente pagina 5 di 13 effettuata tramite pec e ricevuta dai difensori in primo grado della parte AT in data 27.12.2019.
Sempre in via preliminare va detto che l'appello è da considerarsi rispettoso del disposto dell'art. 342 c.p.c.
Secondo giurisprudenza costante, “Gli articoli 342 e 434 del Cpc, nel testo formulato dal Dl 83/2012, convertito con modificazioni dalla legge n. 134 del
2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (pt. Cass. 03/11/2020, n.24262). Ai fini dell'ammissibilità dell'appello, infatti, non è necessaria la trascrizione testuale delle parti di sentenza gravate, essendo sufficiente l'indicazione dei passaggi argomentativi che si intendono censurare unitamente alle ragioni di dissenso, in modo da sostenere l'idoneità di queste ragioni a determinare le modifiche della decisione impugnata.
Nella fattispecie “de quo”, dalla lettura complessiva dell'atto di appello, è possibile desumere quali siano i capi di sentenza che l'appellante ha inteso impugnare e soprattutto quali siano le motivazioni che, se condivise, dovrebbero condurre alla riforma della decisione di primo grado.
Sempre in via preliminare, con riferimento alla declaratoria di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348-bis c.p.c., si osserva che la Corte, procedendo alla trattazione della causa nel merito, ha superato, sia pure implicitamente, tale questione, ritenendo insussistenti i presupposti per pervenire ad una definizione pagina 6 di 13 semplificata del giudizio, nei termini previsti dall'indicata disposizione. In tal senso, la S.C. ha ritenuto che, qualora il giudice d'appello abbia proceduto alla trattazione nel merito dell'impugnazione, ritenendo di non ravvisare un'ipotesi di inammissibilità ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c., la decisione sulla ammissibilità non è ulteriormente sindacabile sia davanti allo stesso giudice dell'appello che al giudice di legittimità nel ricorso per cassazione, anche alla luce del più generale principio secondo cui il vizio di omessa pronuncia non è configurabile su questioni processuali (Cass. civ., Sez. 3 sentenza n. 10422 del 15/04/2019).
Passando al merito va respinto il primo motivo di appello in quanto dall'esame del contenuto della comparsa di costituzione in primo grado si evince, benché la domanda non sia stata espressamente riportata nelle conclusioni, che la abbia inteso invocare e richiedere la rescissione del contratto per CP_1
lesione ultra DI (vedi apposito capo 6 di detta comparsa) così come ritenuto dal giudice di primo grado che su di essa si è pronunciato accogliendola.
Il secondo e terzo motivo di appello possono essere unitariamente trattati in considerazione della stretta connessione logico-giuridica delle questioni ad essi sottese.
Fondato è il secondo motivo di appello per la parte in cui con esso si censura la decisione del primo giudice che ha riconosciuto sussistenti i presupposti della domanda di rescissione per lesione ultra DI (oltre la metà) e l'ha accolta.
Errata infatti si rivela l'operazione effettuata dal Tribunale laddove ha sommato al valore di stima immobiliare indicato dal CTU in € 124.000,00 il valore della ipoteca a favore di GestLine di € 22.000 gravante sull'immobile, così pervenendo ad un valore di € 146.000, la cui metà, pari ad € 73.000, supererebbe il prezzo di vendita di € 72.000 pattuito nel contratto preliminare, con conseguente sussistenza della lesione “ultra DI” ovvero di oltre la metà.
pagina 7 di 13 Nel contratto preliminare, infatti, la promissaria venditrice, così come dovuto per legge salvo diverso accordo, ha garantito al promissario acquirente la libertà del bene (immobile) da garanzie, pesi, vincoli ed ipoteche, ed in virtù di ciò si è pertanto obbligata alla cancellazione della detta preesistente ipoteca previa estinzione del debito pregresso.
Pertanto, quanto versato dalla promittente venditrice al terzo creditore GestLine per la cancellazione dell'ipoteca, riguardando si ripete un debito pregresso della prima verso un terzo, rimane elemento estraneo al sinallagma contrattuale e non può quindi di certo farsi rientrare nel valore dell'operazione di vendita immobiliare, ovvero essere decurtato dall'importo del prezzo previsto in contratto al fine della verifica dell'effettiva somma che avrebbe realmente percepito la venditrice e dunque del preteso squilibrio per oltre la metà del valore delle prestazioni.
Ne consegue che, a fronte del valore stimato del bene all'atto del preliminare di
€ 124.000, il prezzo di vendita pattuito di € 72.000,00 non configura una lesione di oltre la metà rispetto a tale valore, lesione riscontrabile solo qualora il prezzo pattuito fosse stato inferiore ad € 62.000.
Ad abundantiam, e per mera completezza di esposizione, va rilevato che mancherebbe, in ogni caso, anche l'altro requisito della domanda di rescissione
“ultra DI” dell'approfittamento dello stato di bisogno.
Difatti non è contestato, ed emerge comunque dalla documentazione prodotta dall'appellante , che la promissaria venditrice percepiva una Parte_1
retribuzione da lavoro dipendente (dirigente medico presso la ASL) piuttosto elevata e tale da far ritenere verisimilmente che la stessa le garantisse di poter far fronte alle spese mediche necessarie ad assicurare cure adeguate al di lei marito. Ulteriore elemento che induce ad escludere la sussistenza di detto requisito concorrente dell'approfittamento dello stato di bisogno è costituito anche dalla circostanza, anch'essa pacifica e documentata, che la in CP_1
pagina 8 di 13 pendenza del giudizio ha comunque messo in vendita l'immobile indicando un prezzo di € 98.000,00 che non si discosta in maniera molto rilevante dal prezzo di vendita di € 72.000 stabilito nel preliminare, e che comunque è di parecchio al di sotto del doppio di tale prezzo del preliminare, e secondo la prassi delle negoziazioni immobiliari è generalmente destinato a ridursi ancora per il buon esito delle trattative.
Il terzo motivo di appello è pertanto assorbito dall'accoglimento del secondo.
In riforma della sentenza di primo grado va dunque rigettata la domanda riconvenzionale di rescissione dal contratto per lesione “ultra DI” proposta da . CO
A questo punto la Corte deve però decidere sulle domande principali e subordinata formulate in primo grado da e da questo riproposte Parte_1
in grado di appello, domande sulle quali non si è pronunciato nel merito il primo giudice ritenendole assorbite e superate dall'accoglimento della domanda riconvenzionale di rescissione.
La domanda principale del di trasferimento giudiziale della proprietà Pt_1
dell'immobile ex art. 2932 cc va rigettata.
Come già eccepito in primo grado dalla convenuta ed accertato CP_1
all'esito della CTU espletata innanzi al Tribunale, per i cespiti immobiliari oggetto del preliminare, realizzati agli inizi degli anni settanta, non risulta rilasciata concessione in sanatoria.
Nella lettera del Comune di Caserta del 07.06.2018, inviata al CTU in risposta alla sua richiesta di informazioni inoltrata il 08.05.2018, l'ente territoriale infatti, - nel precisare che la richiesta di condono edilizio presentata riguardava la realizzazione abusiva del box auto, della cantinola al piano cantinato nonché opere realizzate al secondo piano -, dava atto che il titolo abilitativo non risultava essere stato rilasciato per carenza della necessaria documentazione pagina 9 di 13 tecnico-amministrativa consistente nella relazione descrittiva ed elaborati grafici esplicativi delle opere abusive realizzate a firma di un tecnico abilitato.
Pertanto, poiché, ai sensi dell'art. 40 Legge 47/1985, si richiede, a pena di nullità dell'atto di trasferimento della proprietà immobiliare, il rilascio e la indicazione nell'atto stesso del titolo abilitativo (nel caso di specie concessione edilizia in sanatoria), ne consegue che il trasferimento giudiziale della proprietà ex art. 2932 cc non può aversi e la relativa domanda giudiziale va rigettata.
Altra nullità che osta alla effettuazione di detto trasferimento giudiziale della proprietà tramite esecuzione in forma specifica del preliminare deriva dalla disposizione di cui alla legge 122/2010, applicabile retroattivamente anche ai contratti stipulati antecedentemente purchè la domanda giudiziale sia proposta dopo la sua entrata in vigore, secondo cui l'atto di trasferimento deve contenere la dichiarazione della conformità dello stato di fatto dell'immobile alla planimetria catastale del medesimo come depositata presso il competente ufficio del catasto. Anche tale indicazione manca nel preliminare di cui è causa, né risulta successivamente resa.
Va invece accolta la domanda subordinata del di scioglimento del Pt_1
contratto per inadempimento della promissaria venditrice con CO
condanna di quest'ultima al pagamento di € 50.000 pari al doppio della caparra confirmatoria versata.
Va innanzi tutto detto che la domanda, pur essendo stata denominata dal come di risoluzione, può essere qualificata come di recesso ai sensi Pt_1
dell'art. 1385 comma 2 cc in quanto inequivoca appare la volontà dalla parte di avvalersi di tale meccanismo solutorio, avendo ella richiesto il pagamento del doppio della caparra già versata. Neppure è necessario che detto atto di recesso preceda la domanda giudiziale, ben potendo tale volontà di recedere essere manifestata anche direttamente nell'atto di citazione in giudizio.
pagina 10 di 13 Ciò premesso non vi è dubbio che nel caso di specie inadempiente sia la parte promissaria venditrice non avendo essa assolto in primo luogo CO
all'obbligazione contrattuale di cancellare le iscrizioni a carico dei beni in favore del Banco di Napoli di cui alle formalità nn. 10626 e 10627/1974 entro il termine stabilito del 30.09.2013, e non avendo in alcun modo provato di essersi adeguatamente adoperata per ottenere tale cancellazione offrendo in pagamento alla banca creditrice la somma idonea ad estinguere il credito a garanzia del quale erano state apposte.
Ulteriore inadempimento della va ravvisato nella sua colpevole CP_1
condotta consistita sia nell'essersi obbligata, accettando la relativa caparra confirmatoria, alla vendita unitaria dei tre cespiti immobiliari (appartamento, box e cantinola) in assenza della dovuta concessione edilizia in sanatoria (condono) necessaria, a pena di nullità, come innanzi detto, per il trasferimento delle proprietà immobiliari, sia nel non aver reso, come ugualmente prescritto a suo carico a pena di nullità dell'atto, la dichiarazione di cui alla legge 122/2010 di conformità dello stato di fatto dei beni alla planimetria catastale depositata presso il competente ufficio del catasto. Né, d'altra parte, la promissaria venditrice ha colmato dette lacune entro la data fissata per il rogito definitivo, non essendosi presentata innanzi al notaio per tale data nonostante la rituale convocazione del promissario acquirente . Parte_1
Va dunque accolta la domanda di recesso proposta dal promissario acquirente con conseguente condanna della promissaria venditrice Parte_1
al pagamento in favore del primo della somma di € 50.000,00 CO
pari al doppio della caparra confirmatoria versata.
Va infine accolta la domanda del di risarcimento del maggior danno solo Pt_1
nei limiti degli interessi legali codicistici da calcolarsi su detto importo (pari al doppio della caparra confirmatoria) a partire dal 14.11.2013 (data di notifica dell'atto di citazione in primo grado costituente anche atto di recesso dal pagina 11 di 13 contratto) sino al soddisfo, non avendo questi né allegato, né provato di aver subito danni di maggior entità economica rispetto a quelli già coperti dalla corresponsione a titolo di penale del doppio della caparra confirmatoria e dei relativi interessi innanzi riconosciuti.
Stante la integrale riforma della sentenza di primo grado e la soccombenza dell'AT , le spese processuali di entrambi i gradi di CO
giudizio dell'appellante nonché quelle di CTU vanno poste a Parte_1
carico dell'AT e si liquidano come da dispositivo ai sensi CO
del DM 55/2014, come modificato dal DM 147/2022, tenuto conto del valore della causa (scaglione da € 26.000,01 ad € 52.000,00 determinato in base all'ammontare della condanna di € 50.000 ex art. 5 comma 1 del DM ) ed applicati gli importi medi previsti in tabella per ciascuna fase di giudizio effettivamente svolta (con esclusione, dunque, in appello di quella istruttoria non tenutasi).


P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, settima sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello in oggetto proposto avverso la sentenza n. 1614/2019, pubblicata il 03.06.2019, del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, in totale riforma della sentenza di primo grado, così provvede:
1) In accoglimento della relativa domanda dell'appellante, condanna l'AT
al pagamento, in favore di , della somma di € CO Parte_1
50.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre interessi legali codicistici dal 14.11.2013 (data di notifica dell'atto di citazione in primo grado) sino al soddisfo;

2) Rigetta le altre domande dell'appellante di trasferimento coattivo della proprietà immobiliare ex art. 2932 cc e di risarcimento di ulteriori danni;

3) Rigetta la domanda riconvenzionale dell'AT di rescissione del contratto preliminare per lesione ultra DI;

pagina 12 di 13 4) Condanna l'AT al pagamento, in favore dell'appellante CO
, delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio che Parte_1
liquida per il primo grado in € 7.616,00 per compensi di avvocato, e per il presente grado di appello in € 27,00 per esborsi ed € 6.946,00 per compensi di avvocato, oltre il 15 % sui compensi innanzi liquidati per rimborso forfettario spese generali, oltre I.V.A. e C.P.A.
5) Pone definitivamente a carico dell'AT le spese di CTU CO
del primo grado.
Napoli, 12.02.2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
dott. Paolo Mariani dott.ssa Aurelia D'Ambrosio
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