REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Prima Sezione Civile riunita in camera di consiglio da remoto e composta dai seguenti Magistrati:
DOTT.SSA ANNA MARIA RASCHELLA' PRESIDENTE REL.
DOTT.SSA ADELE FORESTA CONSIGLIERE
DOTT. GIUSEPPE PERRI CONSIGLIERE ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 2126/2019 R.G.A.C., trattenuta in decisione allo scadere del termine per il deposito di note scritte assegnato ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del giorno 18 marzo 2025, vertente
TRA
, elettivamente domiciliato in Catanzaro alla Via Acri, 37, Parte_1
nello studio dell'Avv. Francesco Gigliotti, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale alla lite depositata all'interno del fascicolo telematico;

APPELLANTE
E in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. CP_1
Sergio Gidaro ed elettivamente domiciliata nello Studio Legale Associato Gidaro, in Catanzaro alla
Via G. Schipani, 110, giusta procura speciale alla lite depositata all'interno del fascicolo telematico;

APPELLATO
CONCLUSIONI:
Per l'appellante: “Voglia l'Ecc. Corte d'Appello di Catanzaro adita, respinta e disattesa ogni avversa deduzione ed eccezione nel merito:
1) Revocare, sin dalla prima udienza, la provvisoria esecutività della sentenza impugnata n.
1757/2019, resa dal Tribunale Civile di Catanzaro, sez. II civ. in persona del G.I. Dott.ssa Arianna
Roccia, nel procedimento recante R.G. n. 2779/2011;
1 2) Accogliere i motivi di appello così come spiegati nel presente atto riformando la sentenza di primo grado n. 1757/2019, emessa dal Tribunale di Catanzaro nel procedimento recante R.G. n.
2779/2011;
3) Per l'effetto, in accoglimento dei suesposti motivi, dichiarare nullo e/o privo di efficacia nei confronti dell'odierno appellante il Contratto preliminare di compravendita stipulato in data
10.06.2009, avente ad oggetto la “promessa vendita” da parte della (in persona del l.r.p.t.) CP_1 di un'unità abitativa (n° 17) da realizzare (secondo le “descrizioni particolareggiate” di cui all'art.
2 del contratto) all'interno di un piano edilizio residenziale (di cui al Permesso di costruire n.
27121-05 e successive Varianti in corso d'opera DIA prot. N. 30470/06 e N. 43050/06) su una
“quota parte” (Lotti 1 e 2) del terreno (denominato “Fondo Vitale s. Chiara”) di proprietà dell' CP_1
4) Per l'effetto della nullità disporre la ripetizione, a favore dell'odierno appellante, della somma versata di € 15.188,00 oltre interessi;

5) Revocare e/o annullare, per l'effetto, il D.I. n. 553/2011 emesso dal Tribunale di Catanzaro, nei confronti del sig. ; Parte_1
Con vittoria di spese, competenze ed onorari, IVA e CPA di entrambi i gradi di giudizio, da distrarsi in favore del costituito procuratore antistatario.”.
Per l'appellato: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Catanzaro, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere:
In via preliminare:
- dichiarare in limine l'appello inammissibile con ordinanza emessa ai sensi del combinato disposto degli artt. 348 bis e 348 ter c.p.c., non avendo il gravame alcuna ragionevole probabilità di essere accolto, con condanna dell'appellante alla rifusione delle spese del grado;

- dichiarare, in ogni caso, inammissibile o comunque respingere la richiesta di “revoca” della provvisoria esecutività della Sentenza impugnata;

Nel merito:
1) dichiarare inammissibile ovvero, in via gradata, rigettare nel merito l'appello, in tutte le sue articolazioni, siccome infondato in fatto ed in diritto, confermando integralmente, per l'effetto, la sentenza del Tribunale di Catanzaro n. 1757/19 ed il D.I. n. 553/2011 ad essa sotteso;

2) condannare l'appellante alle spese e competenze del presente grado di giudizio, disponendone la distrazione ex art. 93 c.p.c. in favore del sottoscritto procuratore antistatario.”.
FATTO E DIRITTO
§ 1.Il giudizio di primo e di secondo grado
2 1.1 Con atto di citazione notificato in data 21 settembre 2011 si è Parte_1
opposto al decreto ingiuntivo n. 553/2011, emesso dal Tribunale di Catanzaro il 22 giugno 2011 e notificato il 4 luglio 2011, con il quale gli era stato ingiunto di pagare in favore di la CP_1
somma complessiva di € 93.196,15 (oltre IVA, interessi legali e spese del procedimento monitorio) dovuta a titolo di penale per l'inadempimento del contratto preliminare di compravendita concluso tra le parti;
chiedendo, altresì, in via riconvenzionale, la declaratoria di nullità del menzionato contratto e, per l'effetto, la restituzione delle somme già versate dall'opponente.
A fondamento della opposizione il ha rappresentato: Pt_1
a. che in data 10 giugno 2009 aveva stipulato con la controparte un contratto preliminare di acquisto di un immobile da edificare, pattuendo il prezzo in € 308.000,00 oltre IVA;

b. di aver versato per l'inizio dei lavori la somma di € 15.188,00 oltre IVA;

c. di aver sollecitato più volte il venditore al rilascio di polizza fideiussoria, per come previsto dall'art. 2 del D.lgs. n. 122/2005 a pena di nullità del contratto, senza che quest'ultimo vi provvedesse, sicché l'accordo intercorso tra le parti doveva ritenersi affetto da nullità;
d. la nullità del giudizio monitorio per omessa integrazione del contraddittorio nei confronti di
, moglie dell'opponente e litisconsorte Parte_2 Parte_1
necessario in virtù del regime di comunione legale dei beni vigente tra i coniugi.
Sulla scorta di tali rilievi l'opponente ha chiesto la revoca del decreto ingiuntivo opposto nonché la declaratoria di nullità del contratto con condanna della controparte alla ripetizione della somma di € 15.188,00 già versata, oltre interessi.
Si è costituita in giudizio la quale ha dedotto: a) la inapplicabilità al caso di specie del CP_1
richiamato decreto legislativo, che prescrive il rilascio di polizza fideiussoria a pena di nullità, atteso che esso è entrato in vigore in un momento successivo al permesso di costruire;
b) l'infondatezza dell'evocata nullità del giudizio monitorio, atteso che a differenza del preliminare di vendita, il preliminare di acquisto non costituisce un atto di straordinaria amministrazione di un bene della comunione e può essere stipulato anche da uno solo dei coniugi;
c) che la somma ingiunta costituisce il 35% del prezzo pattuito, epurata dell'importo già versato dalla controparte, ed è dovuta in forza della clausola negoziale di cui all'art. 12 del contratto preliminare.
Tutto ciò premesso, la società opposta ha concluso per il rigetto dell'opposizione e per la spiegata domanda di ripetizione, nonché in via gradata per la condanna dell'opponente al pagamento di €
93.196,15 oltre IVA e interessi
3 La causa – istruita documentalmente e mediante consulenza tecnica d'ufficio – è stata decisa con sentenza n. 1757/2019 resa e pubblicata il 27 settembre 2019, con cui il Tribunale di Catanzaro ha così deciso:
“1) rigetta l'opposizione e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo n. 553/2011;
2) rigetta la domanda riconvenzionale di nullità e conseguente ripetizione spiegata dall'opponente;
3) condanna a rifondere le spese legali del presente procedimento che Parte_1
si liquidano in complessivi euro 8.133,00, di cui euro 338,00 per esborsi ed euro 7.795,00 per compensi professionali, oltre spese generali, Iva e Cpa, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore dei procuratori antistatari;

4) pone definitivamente a carico di le spese di c.t.u.”. Parte_1
Il Tribunale, in via di estrema sintesi:
in primo luogo ha rigettato il motivo di opposizione fondato sulla nullità del preliminare per mancato rilascio della polizza fideiussoria, rilevando che il permesso di costruire è stato richiesto da parte opposta in data 28 aprile 2005, mentre il D.lgs. n. 122/2005 è entrato in vigore in data 21 luglio 2005;
che “l' “equivoco” che ha indotto l'odierno opponente ad evocare la disciplina contenuta nel decreto legislativo n. 122/2005 è da rinvenire nel refuso contenuto nel corpo del contratto preliminare, ove erroneamente si fa riferimento alla D.I.A. prot. n. 30470/2006 e alla D.I.A. prot. n. 43050/06. Ebbene, il c.t.u. ha acclarato che i titoli abilitativi in questione non hanno alcuna attinenza con l'immobile oggetto del contratto per cui è causa, sicché si deve concludere che, come dedotto dalla società opposta, essi sono stati menzionati nel testo del contratto per mero errore” (cfr. sentenza, pag. 4);
che va poi disatteso anche il secondo motivo di opposizione fondato sull'asserita nullità del giudizio monitorio per l'omessa integrazione del contraddittorio nei confronti della moglie dell'opponente, dacché, invero, il contratto avente ad oggetto l'acquisto di un bene immobile non rientra tra gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione di un bene in comunione ex art. 180 c.c. e può essere acquistato anche solo da uno dei coniugi, poiché l'acquisto del bene, al momento della stipula del definitivo, si produce ipso iure in favore di entrambi i coniugi in comunione;

che, in ordine alla fondatezza della pretesa creditoria, la società opposta ha dimostrato il titolo del suo credito, producendo in giudizio copia del contratto preliminare. Tale credito è rimasto inadempiuto per espressa ammissione della controparte, che ha affermato di aver corrisposto solo la somma dovuta per l'inizio dei lavori, pari ad € 15.188,00 oltre IVA;

4 che, a fronte di tale inadempimento l'art. 12 del regolamento contrattuale contempla una clausola risolutiva espressa;

che, atteso il pagamento del corrispettivo (art. 5 del contratto preliminare) rientra tra gli elementi essenziali del contratto, “il contratto si è sciolto di diritto e l'odierna opposta ha maturato il credito azionato, che risulta già decurtato della somma versata dal ” Pt_1
(cfr. sentenza, pag.7).
1.2 Avverso suddetta sentenza, notificata il 28 settembre 2019, è insorto Parte_1
, il quale ha interposto gravame con atto di citazione notificato in data 28 ottobre 2019, per
[...]
i motivi che si esamineranno.
Con comparsa di costituzione e risposta presentata, telematicamente, il 5 marzo 2020, si è costituita in giudizio la in persona del legale rappresentante pro tempore, chiedendo il Controparte_2
rigetto del gravame perché infondato in fatto e in diritto. Vinte le spese di lite, da distrarsi ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
Dichiarata la inammissibilità dell'inibitoria e disposti alcuni rinvii, è stata infine fissata per la precisazione delle conclusioni l'udienza dell'11 novembre 2025.
Con successivo decreto presidenziale n. 57 del 25 ottobre 2024 di variazione urgente riguardante la soppressione della Terza Sezione Civile e la ripartizione dei relativi carichi di lavori e dei magistrati ad essa assegnata tra le altre due Sezioni Civili, nonché con decreto di riassegnazione delle cause dell'ex Terza Sezione Civile del 29 ottobre 2024, la causa è passata alla competenza della Prima
Sezione.
È stata quindi fissata per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 18 marzo 2025, poi sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.
Indi, la Corte – viste le note – ha trattenuto la causa in decisione con ordinanza del 21 marzo 2025, comunicata alle parti il 25 marzo 2025, assegnando alle parti un termine di venti giorni per il deposito delle comparse conclusionali e un ulteriore termine di venti giorni per le repliche.
Appellante e appellato hanno depositato le comparse conclusionali;
l'appellato ha depositato, altresì, la memoria di replica.
§ 2. Le valutazioni della Corte
2.1 Con un unico motivo di appello, così rubricato: “Violazione o falsa applicazione dell'articolo
3, comma 3, D.lgs. 20 giugno 2005 n. 122 “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”, ed articolato in più punti, censura Parte_1
la sentenza esattamente nella parte in cui rigetta il motivo di opposizione fondato sulla nullità del preliminare per mancato rilascio della polizza fideiussoria, rilevando che il permesso di costruire è
5 stato richiesto da parte opposta in data 28 aprile 2005, mentre il D.lgs. n. 122/2005 è entrato in vigore in data 21 luglio 2005, ed evidenziando l' “equivoco” nel quale è incorso il in Pt_1
ordine alla D.I.A. prot. n. 30470/06 e alla D.I.A. n. 43050/06 che, siccome acclarato dal c.t.u., non hanno alcuna attinenza con l'immobile oggetto del contratto per cui è causa, sicché si deve concludere che, come dedotto dalla società opposta, i titoli abilitativi in questione sono stati menzionati nel testo del contratto per mero errore.
Adduce l'appellante che, di vero, “in tali argomenti si evidenzia come del tutto manifesto appare il macroscopico errore, nel quale risulta essere incorso il Giudice di primo grado, nell'iter logico seguito nell'emanare la decisione” (cfr. citazione in appello, pag. 8). Ed invero, il Giudice di prime cure ha ritenuto errando che il non avesse diritto alla fideiussione solo perché il permesso Pt_1
di costruire era stato richiesto prima (in data 28 aprile 2005) dell'entrata in vigore del D.lgs.
122/2005 (21 luglio 2005) senza tenere conto di alcune fondamentali circostanze: 1) al momento in cui è stato richiesto il permesso di costruire la Legge Delega 210/2004 (prodromica del D.lgs.
122/2005) era già stata pubblicata;
2) nell'individuare (citando l'art. 5 del D.lgs. 122/2005) il perimetro temporale di applicazione del decreto legislativo ha tenuto conto solo del permesso di costruire e non anche di altra denuncia o provvedimento abilitativo richiesto successivamente all'entrata in vigore del D.lgs. (come anche statuito nel citato art. 5); 3) il Tribunale non ha considerato che il permesso di costruire citato “NON avrebbe potuto essere il valido provvedimento abilitativo dell'immobile oggetto del contratto preliminare”. Ed infatti, il permesso di costruire citato nel contratto era stato rilasciato in data 28 aprile 2005 ed i lavori per la costruzione dell'unità immobiliare promessa al Procopio non erano ancora iniziati alla data della stipula del preliminare
(10 giugno 2009), sicché tale permesso (decaduto di diritto per la parte non eseguita, giusta il disposto dell'art. 15 del d.P.R. 380/2001) “non avrebbe potuto costituire il titolo abilitativo del
“preliminare” (cfr. citazione in appello, pag. 12). Di conseguenza, “il provvedimento abilitativo”
(del quale parla l'art. 5 del D.lgs 122/2005) dell'immobile di cui al preliminare che il nominato
CTU non si è premurato di individuare (nonostante la richiesta espletata dall'odierno appellante nella depositata memoria ex art. 183 cpc) e che (in forza del “decaduto permesso di costruire” rilasciato il 28.04.2005) deve essere stato, necessariamente, “successivo” all'entrata in vigore del
D.lgs. stesso (21.07.2005) costituisce il fondamento del diritto del Sig. di ottenere la Pt_1 fideiussione pena “nullità del preliminare” (cfr. citazione in appello, pag. 12); 4) il Tribunale di
Catanzaro non ha considerato che ai fini dell'applicabilità della disciplina di tutela, per “fabbricato da costruire” si considera l'immobile dal momento della richiesta del titolo edilizio sino al momento della richiesta del certificato di agibilità (ai sensi dell'art. 25 d.P.R. n. 380/2001 del T.U. in materia
6 edilizia), escludendo, invece, solo i cd. “edifici sulla carta”; 5) destituito di fondamento appare, inoltre, quanto asserito dal c.t.u. secondo cui la D.I.A. prot. n. 30470/06 e la D.I.A. n. 43050/06 non hanno alcuna attinenza con l'immobile oggetto del contratto per cui è causa;
infatti, recependo tale asserzione del c.t.u., il “Giudice di prime cure, NON ha considerato che la “suddivisione in lotti” consente, esclusivamente, l'ordinato svolgimento dell'attività edificatoria, ma il “disegno di urbanizzazione” (piano edilizio residenziale di cui al Permesso di costruire n. 27121-05 e successive Varianti in corso d'opera DIA prot. N. 30470/06 e N. 43050/06) per i quali è obbligatorio prestare la fideiussione è “unitario”” (cfr. citazione in appello, pag. 13); 6) meritevole di censura appare, inoltre, la condanna alle spese di lite del giudizio, che, “proprio in virtù dell'oggetto del giudizio appare emessa in violazione di legge e senza il rispetto dei criteri di legge che avrebbero consigliato almeno la compensazione. Infatti, le argomentazioni oggetto dell'opposizione al decreto ingiuntivo, a prescindere dalla valutazione ex posto dell'opposto circa il presunto errore materiale, è evidentemente infondato” (cfr. citazione in appello, pag. 14 e ss.).
2.1.1 L'appello è infondato in tutti i profili in cui si articola, e va, pertanto, rigettato.
La prima questione posta dal gravame concerne, sostanzialmente, il rapporto tra la legge di delegazione e la legge delegata.
Orbene, insegna la dottrina che la legge di delegazione nasce, originariamente, con i caratteri di mera legge sulla produzione, per trasformarsi anche in legge di produzione allorché sia effettivamente emanata la legge delegata. Fin quando la legge delegata non viene emanata, anzi non entra in vigore, la legge di delegazione è, infatti, dotata di meri effetti preliminari, che si esauriscono nell'ambito dei rapporti fra Parlamento e Governo, senza investire i futuri destinatari delle norme delegate: se la legge delegata non viene emanata, la legge di delegazione resta un atto meramente interno dell'apparato costituzionale, in base al quale non potrebbe essere invocata alcuna pretesa in sede giurisdizionale o diversa, almeno in linea di massima. Se, invece, la legge di delegazione è attuata, nel senso che viene emanato il decreto legislativo delegato, essa non si limiterà più ad avere un'efficacia interna, ma si coordinerà con la legge delegata, concorrendo con questa a disciplinare le materie da essa regolate. In altri termini, una volta emanata la legge delegata, anche la legge di delegazione diventa operante, determinandosi fra esse una vera e propria fusione sostanziale. Infatti, sul piano interpretativo ed applicativo, le norme (generali ed eventualmente speciali) della legge di delegazione si coordinano con quelle delegate, servendo alla loro interpretazione logica, teleologica e sistematica ed eventualmente alla loro integrazione, come se formassero un unico corpus legislativo.
7 In tal senso, la Corte costituzionale, con sent. n. 91 del 21 marzo 1974 ha evidenziato che la legge delega è soltanto fonte di un potere governativo, ha valore preliminare e necessita di essere integrata dall'atto di esercizio della delegazione.
È dunque evidente che, prima della emanazione della legge delegata, la legge di delegazione è vincolante solo per l'organo delegato, i.e. il Governo.
Si può pertanto agevolmente cogliere l'infondatezza delle doglianze dell'appellante laddove lamenta che al momento in cui è stato richiesto il permesso di costruire, la Legge Delega 210/2004
(prodromica del D.lgs. 122/2005) era già stata pubblicata: non essendo a quella data (28 aprile 2005) ancora stata emanata la legge delegata, è evidente che essa legge di delegazione era vincolante solo per l'organo delegato, i.e. il Governo.
Con specifico riferimento alla legge 2 agosto 2004, n. 210 (“Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire”), essa, all'art. 1, comma 1, prevede la delega al Governo ad adottare, entro sei mesi dalla entrata in vigore della legge medesima, con l'osservanza dei principi e criteri direttivi di cui all'art. 3, uno o più decreti legislativi recanti norme per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, anche apportando alla legislazione vigente le modifiche e le integrazioni necessarie per il coordinamento della medesima con le disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi. Il successivo art. 3 dispone che i decreti legislativi sono informati a taluni principi e criteri direttivi ivi indicati e, per quanto qui di interesse, prescrive al legislatore delegato di “c) prevedere l'obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di provvedere alla consegna, prima della stipula del contratto preliminare
d'acquisto o dell'atto equipollente ai sensi dell'articolo 2, di fideiussione di importo pari alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente ha riscosso e deve ancora riscuotere prima della stipula del contratto di compravendita o dell'atto definitivo di assegnazione, comunque escluse quelle che è pattuito debbono essere erogate da un eventuale soggetto mutuante;
d) prevedere che la fideiussione di cui alla lettera c) sia rilasciata da una banca, da un'assicurazione o da altro soggetto autorizzato;
prevedere che la stessa sia a garanzia, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, dell'eventuale restituzione delle somme riscosse, del valore di ogni altro eventuale corrispettivo, dei relativi interessi maturati e delle eventuali spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie, per conseguire la detta restituzione, ove la stessa non sia immediatamente offerta ed eseguita;
disciplinare il contenuto e le modalità di escussione della garanzia fideiussoria al fine di assicurare all'acquirente la sollecita
8 restituzione di quanto indicato alla lettera c), indipendentemente dalla durata dei procedimenti implicanti una situazione di crisi, escludendo il beneficio della preventiva escussione del debitore principale di cui all'articolo 1944, secondo comma, del codice civile”.
Il legislatore delegato ha dato attuazione alla delega adottando il decreto legislativo 20 giugno 2005,
n. 122 (“Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire,
a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210), che, all'art. 2 prescrive: “All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia”.
La norma in esame contempla un'ipotesi di nullità relativa, la cui declaratoria è rimessa all'esclusiva iniziativa del promissario acquirente, ed evidentemente di protezione. Essa è finalizzata a preservare l'interesse di quest'ultimo a recuperare, tramite apposita garanzia (bancaria o assicurativa), le eventuali somme versate in favore del promittente venditore (in vista del pericolo di insolvenza di quest'ultimo).
La norma trova applicazione ai soli preliminari di vendita aventi ad oggetto gli immobili da costruire. Segnatamente, ai sensi dell'art. 1, lettera d), del D.lgs. n. 122 del 2005, nella formulazione vigente ratione temporis, per “immobili da costruire” si intendono “gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Come puntualizzato dalla giurisprudenza di legittimità, “gli immobili rientrano nella categoria dei beni da costruire allorché il manufatto non sia stato oggetto di completamento e sia ancora da ultimare, irrilevante essendo la mera mancanza del certificato di agibilità, giacché essa non rileva in sé, ma quale sintomo, in negativo, della impossibilità che il bene stesso possa considerarsi definito nei suoi aspetti identificativi, perché necessitante di ulteriori e non compiuti interventi edilizi” (cfr. Cass. civ., 10 agosto 2021, n. 22603).
9 Il successivo art. 5 prescrive che “La disciplina prevista dagli articoli 2, 3 e 4 si applica ai contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del presente decreto”.
In forza dell'art. 5, dunque, l'obbligo di rilascio della polizza fideiussoria sussiste per i contratti aventi ad oggetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento di immobili per i quali il permesso di costruire (o altra denuncia o provvedimento abilitativo) sia stato richiesto successivamente alla data di entrata in vigore del D.lgs. n. 122 del 2005, sicché la disposizione appare volta a circoscrivere l'ambito applicativo del D.lgs. 122/2005 con riferimento agli atti riguardanti gli immobili per i quali la richiesta di permesso a costruire fosse anteriore al 21 luglio 2005 (data di entrata in vigore 122/2005).
Ebbene, il Tribunale ha fatto più che corretta applicazione di questi principi poiché ha esattamente escluso l'applicabilità della normativa di cui sopra al caso di specie, essendo documentalmente provato che il permesso di costruire è stato richiesto dalla società in data 28 aprile 2005, CP_1
mentre il D.lgs. n. 122 del 20 giugno 2005 è entrato in vigore in data 21 luglio 2005.
Non può poi essere condiviso l'assunto del a cui dire, nell'individuare (citando l'art. 5 del Pt_1
D.lgs. 122/2005) il perimetro temporale di applicazione del decreto legislativo, il Tribunale ha tenuto conto solo del permesso di costruire e non anche di altra denuncia o provvedimento abilitativo richiesto successivamente all'entrata in vigore del D.lgs. (come anche statuito nel citato art. 5).
In effetti, il Giudice di prime cure ha precisato che, nel contratto preliminare inter partes erano stati menzionati anche la D.I.A. prot. n. 30470/2006 e la D.I.A. prot. n. 43050/2006. Ha altresì aggiunto che siffatta menzione era da ritenersi un refuso contenuto nel corpo del preliminare, posto che il c.t.u. ha acclarato che i titoli abilitativi in questione non hanno alcuna attinenza con l'immobile oggetto del contratto per cui è causa.
Si tratta di conclusione perfettamente coerente con le risultanze istruttorie e, in particolare, con la consulenza tecnica d'ufficio disposta dal Tribunale onde verificare se “la D.I.A. Prot. N. 30470/06
e la D.I.A. Prot. N. 43050/2006 […] alla luce anche degli allegati e delle tavole di cui risultano corredate, abbiano riguardato o meno l'immobile n° 17 promesso in vendita dall' CP_1 all'opponente ”. Più in dettaglio il c.t.u. ha concluso nel senso che “La Parte_1
D.I.A. con prot. n. 30470/06 e la D.I.A. con prot. n. 43050/06 non hanno nessuna affinità con
l'immobile identificato con il n° 17. Infatti le planimetrie allegate alle due Denunce di Inizio Attività
10 sopra menzionate, si riferiscono ad interventi da realizzare su aree assolutamente differenti dall'immobile identificato con il n° 17”.
L'obiezione dell'appellante, a cui dire “il Giudice di prime cure, NON ha considerato che la
“suddivisione in lotti” consente, esclusivamente, l'ordinato svolgimento dell'attività edificatoria, ma il “disegno di urbanizzazione” (piano edilizio residenziale di cui al Permesso di costruire n.
27121-05 e successive Varianti in corso d'opera DIA prot. N. 30470/06 e N. 43050/06) per i quali
è obbligatorio prestare la fideiussione è “unitario” …”, non ha fondamento, dacché, per come esattamente rilevato dalla S.r.l. appellata, ai fini dell'applicabilità dell'art. 2 del D.lgs. 122/2005 e dunque della ricorrenza in capo al promittente venditore dell'obbligo di rilascio della polizza fideiussoria, non occorre fare riferimento al provvedimento autorizzativo dell'intera lottizzazione, come invece ritenuto dall'appellante, ma soltanto ai provvedimenti autorizzativi (permesso di costruire o altra denuncia o provvedimento abilitativo) che concernono l'immobile oggetto del contratto preliminare.
Occorre allora esaminare la questione della decadenza del permesso di costruire citato nel contratto, formulata per la prima volta in appello sul presupposto che esso era stato rilasciato in data 28 aprile
2005 ed i lavori per la costruzione dell'unità immobiliare promessa al non erano ancora Pt_1
iniziati alla data della stipula del preliminare (10 giugno 2009), così che tale permesso è da considerarsi decaduto di diritto per la parte non eseguita, giusta il disposto dell'art. 15 del d.P.R.
380/2001.
Obietta la società appellata che trattasi di circostanza inammissibilmente dedotta per la prima volta in grado di appello non avendo in prime cure l'appellante mai contestato la validità e l'efficacia del predetto permesso di costruire.
L'obiezione è fondata.
Il divieto di nova sancito dall'art. 345 c.p.c., riguarda non soltanto le domande e le eccezioni in senso stretto, ma anche le contestazioni nuove, ossia quelle non esplicate in primo grado e ciò perché nuove contestazioni in secondo grado, modificando i temi di indagine, trasformerebbero il giudizio di appello da mera revisio prioris istantiae in iudicium novum, il che è estraneo al vigente ordinamento processuale. Come affermato dalla Suprema Corte, “è la logica stessa del sistema che esclude che in appello … possano introdursi nuove contestazioni in punto di fatto (cfr., ad esempio,
Cass. n. 4854/2014 e Cass. n. 7878/2000” (cfr. Cass. civ., 13 ottobre 2015, n. 20502; conf. Cass. civ., 1 febbraio 2018, n. 2529). Trattasi di principio vigente anche nel rito del lavoro, avendo il
Supremo Collegio precisato che “nel rito del lavoro, il divieto di “nova” in appello, ex art. 437 cod. proc. civ., non riguarda soltanto le domande e le eccezioni in senso stretto, ma è esteso alle
11 contestazioni nuove, cioè non esplicitate in primo grado, sia perché l'art. 416 cod. proc. civ. impone un onere di tempestiva contestazione a pena di decadenza, sia perché nuove contestazioni in secondo grado, oltre a modificare i temi di indagine (trasformando il giudizio di appello da “revisio prioris instantiae” in “iudicium novum”, estraneo al vigente ordinamento processuale), altererebbero la parità delle parti, esponendo l'altra parte all'impossibilità di chiedere
l'assunzione di quelle prove alle quali, in ipotesi, aveva rinunciato, confidando proprio nella mancata contestazione ad opera dell'avversario” (cfr. Cass. civ., 28 febbraio 2014, n. 4854).
La contestazione in parola va dunque dichiarata inammissibile perché tardivamente sollevata dal
Procopio.
Residua la contestazione in ordine alle spese di lite, della quale deve rilevarsi la manifesta infondatezza, avendo il Tribunale correttamente applicato al caso in ispecie il principio di soccombenza di cui all'art. 91 c.p.c., in forza del quale il giudice, con la sentenza che chiude il processo davanti a lui, condanna la parte soccombente al rimborso delle spese a favore dell'altra parte.
L'appello è, dunque, rigettato.
§ 3. Le spese di lite
3.1 Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, applicando lo scaglione da € 52.001,00 a € 260.000,00, secondo i parametri medi previsti dal D.M. n. 55/2014 come modificati dal D.M. n. 147/2022, per tutte le fasi, con distrazione ex art. 93 c.p.c.
3.2 Atteso il tenore della decisione (rigetto dell'appello), ricorrono i presupposti per l'applicazione del disposto dell'art 13, comma 1 quater, del decreto del Presidente della Repubblica n. 115/2002 introdotto dalla legge n. 228 del 2012.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Prima Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da nei confronti di in persona del Parte_1 CP_1
legale rappresentante pro tempore, con atto di citazione notificato il 28 ottobre 2019, e avverso la sentenza del Tribunale di Catanzaro n. 1757 resa e pubblicata il 27 settembre 2019, notificata il 28 settembre 2019, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma interamente l'impugnata sentenza;

- condanna a rifondere le spese legali dell'appello liquidate in € Parte_1
14.317,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario spese generali nella misura del 15%, CPA e IVA come per legge, da distrarsi ex art. 93 c.p.c. in favore dell'Avv. Sergio
Gidaro dichiaratosi antistatario;

12 - ricorrono i presupposti per l'applicazione del disposto dell'art 13, comma 1 quater, del decreto del Presidente della Repubblica n. 115/2002 introdotto dalla legge n. 228 del 2012.
Così deciso da remoto nella camera di consiglio della prima sezione civile del 29 maggio 2025.
Il Presidente est.
dott.ssa Anna Maria Raschellà
13