REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Trento
Sezione Agraria
R.G. 90/2024
La Corte D'Appello di Trento, Sezione Agraria, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Liliana Guzzo Presidente
Dott.ssa Maria Tulumello Consigliere rel / est
Consigliere Dott. Lorenzo Benini
Dott. Carmelo Anderle
Consigliere Esperto
Dot. Claudio Baldessari Consigliere Esperto ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa con ricorso depositato in data 30 aprile 2024 da
(C.F. Parte_1
), assistito e difeso dall'Avv. CHELODI CARLO e dall'Avv P.IVA_1
MODENA RICCARDO, elettivamente domiciliata presso il loro studio in Trento, via Brennero n 302/B appellante
contro
Controparte_1
(C.F. ),
[...] P.IVA_2
(CF: ) P_ C.F._1 Parte_2
(CF: ) nella loro qualità di soci illimitatamente C.F._2
responsabili della Controparte_1 CP_2
(CF: ) nella sua qualità di socio illimitatamente C.F._3 responsabile in relazione ai debiti dell Controparte_1
sorti prima del 05.04.2018, rappresentati e difesi dall'Avv. CARESTIA
SANDRA , presso il cui studio in Rovereto, via Portici, 11 sono domiciliati, come da procura in atti. appellati
CONCLUSIONI:
Per parte appellante
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, in riforma della sentenza n.
909/2023 dd. 26.10.2023, pubblicata il 02.11.2023, resa dal AL di
Trento Sezione controversie agrarie nel procedimento RG n. 870/2022, non notificata, ogni contraria domanda ed eccezione respinta, per i motivi di cui in narrativa:
In via principale:- Accertare e dichiarare il grave inadempimento contrattuale imputabile all Controparte_3
(C.F. e P.I. ), in persona
[...] P.IVA_2
dei suoi soci e legali rappresentanti GG.ri e P_ Pt_2
o comunque in persona del legale rappresentante pro-tempore,
[...]
come descritto in narrativa, anche ai sensi dell'articolo 5, c. II, della L.
203/1982.
Conseguentemente e per l'effetto: - Dichiarare risolto il contratto di affitto agrario dd. 17.12.2007. Condannare l
[...]
C.F. e P.I. , in Controparte_3 P.IVA_2
persona dei suoi soci e legali rappresentanti GG.ri e P_
, o comunque in persona del legale rappresentante pro Parte_2
tempore, al rilascio immediato dei fondi e degli immobili individuati dal contratto, liberi da persone e cose, salve le eventuali aggiunte e/o pag. 2/29 innovazioni che secondo contratto o per legge possano essere trattenute dall'affittante. Condannare Controparte_3
, C.F. e P.I. , in persona dei
[...] P.IVA_2
suoi soci e legali rappresentanti GG.ri e o P_ Parte_2
comunque in persona del legale rappresentante pro tempore ed i GG.ri
(C.F. ), (C.F. P_ CodiceFiscale_4 Parte_2
) e (C.F. CodiceFiscale_5 CP_2 CodiceFiscale_6
X), in solido fra loro, al risarcimento dei danni patrimoniali patiti e patiendi
[...]
dall'odierna ricorrente, quantificati (al 09.11.2021, data di introduzione del ricorso di primo grado) in Euro 132.000,00 a titolo di danno emergente, o nella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria secondo gli indici Istat ed oltre ad interessi al tasso legale dalla scadenza di ogni singolo canone all'effettivo saldo, ed in Euro
24.000,00 a titolo di lucro cessante, o nella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, oltre rivalutazione monetaria secondo gli indici
Istat ed interessi al tasso legale dalla domanda al saldo (avendosi riguardo in ogni caso al fatto che dal giorno della domanda il tasso legale si quantifica ai sensi dell'art. 1284 c. 4 c.c.); Condannare altresì gli appellati, in solido fra loro, al risarcimento dei danni patiti e patiendi dalla anche successivamente al 10.11.2022, Controparte_4 Parte_1
in conseguenza del godimento dei fondi e degli immobili da parte degli appellati senza versamento di canone alcuno, danni quantificabili in misura pari ad euro 12.000,00 per ciascuna annata agraria (o nella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia, anche equitativamente) sino al rilascio, oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al saldo.
pag. 3/29 In via subordinata: Nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento, accertare e dichiarare la validità ed efficacia della disdetta comunicata all'affittuaria con comunicazione pec dd. 20.10.2021 per la scadenza contrattuale del
10.11.2022. Conseguentemente e per l'effetto condannare l CP_3
C.F. Controparte_3
e P.I. , in persona dei suoi soci e legali rappresentanti GG.ri P.IVA_2
e o comunque in persona del legale P_ Parte_2
rappresentante pro-tempore, al rilascio alla data del 10.11.2022 (o alla data che la Corte d'Appello adita riterrà indicare) dei fondi e degli immobili individuati dal contratto, liberi da persone e cose, salve le eventuali aggiunte e/o innovazioni che secondo contratto o per legge possano essere trattenute dall'affittante. Condannare
[...]
C.F. e P.I. , in Controparte_3 P.IVA_2
persona dei suoi soci e legali rappresentanti GG.ri e P_
o comunque in persona del legale rappresentante Parte_2
protempore ed i GG.ri (C.F. ), P_ CodiceFiscale_4
(C.F. ) e (C.F. Parte_2 CodiceFiscale_5 CP_2 [...]
), in solido fra loro, al pagamento dei canoni d'affitto C.F._6
scaduti. Con riserva di ogni separata azione per il risarcimento di ogni danno patito dalla ricorrente.
In ogni caso: Spese rifuse per entrambi i gradi di giudizio o, in subordine, compensazione delle spese tra le parti con riferimento al primo grado di giudizio.
pag. 4/29 In ogni caso con restituzione in favore di Controparte_4 Parte_1
degli importi provvisoriamente pagati per le spese avverse di primo
[...]
grado e per le somme liquidate in primo grado a favore del CTU.
In via istruttoria: Si chiede volersi autorizzare la produzione della visura storica CCIAA della , siccome Controparte_5
documento di pubblica disponibilità, ed in ogni caso indispensabile ai fini della decisione ex art. 437, c. II, c.p.c.
Per parte appellata
Rigettarsi l'appello formulato dalla Parte_1
con sede legale ad Ala (TN) via Gattioli 2 (CF: ) in
[...] P.IVA_1
persona del legale rappresentante e Presidente pro tempore sig. Pt_3
nato ad [...] il [...] (CF: )
[...] CodiceFiscale_7
residente a[...], sia con riguardo alla domanda principale sia con riguardo alla domanda svolta in via subordinata in quanto infondato per i motivi esposti in narrativa.
Conseguentemente confermarsi integralmente la sentenza nr. 909/2023 dd.
26.10.2023 pubblicata il 02.11.2023 resa dal AL di Trento Sezione
Controversie Agrarie (Collegio: Dottoressa Renata Fermanelli;
Presidente
Relatore Dott. Adriana De Tommaso;
Giudice dottoressa Giuliana Segna;

Giudice dott. M. Stenico;
Esperto dott. Antonio Falcinelli) nel procedimento sub nr. R.G. 870/2022 non notificata.
2) Spese integralmente rifuse sia in grado di appello sia in primo grado
Si ribadisce l'opposizione alla produzione avversaria in quanto tardiva per i motivi esposti in narrativa.

pag. 5/29 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A seguito di declaratoria di incompetenza per territorio del AL di
Rovereto, con ricorso depositato il 8 aprile 2022, Parte_1
in persona del Presidente, riassumeva il giudizio
[...]
esponendo che: in data 17/12/07 aveva stipulato un contratto di affitto agrario con la società agricola della durata di 15 anni, a CP_3
decorrere dall'11 novembre 2007 e termine alla data del 10 novembre 2022 con rinnovo automatico di pari durata, salva la possibilità di disdetta;
in tale contratto era stato stabilito un canone annuo complessivo di euro
12.000,00 di cui euro 5.000,00 da corrispondersi in denaro al termine di ogni singola annata agraria ed euro7.000,00 da imputarsi a canone (con obbligo di presentazione di adeguata documentazione di spesa per tale importo) mediante la realizzazione di lavori di sistemazione dell'immobile di Prabubolo Basso, fino al completamento del piano di interventi descritti nell'allegato B al contratto, con la precisazione che tali lavori avrebbero dovuto essere conclusi entro il termine della quarta annata agraria, vale a dire entro il 10/11/11, pena la risoluzione del contratto;
dall'annata agraria
2009/2010 la società agricola aveva interrotto il pagamento CP_3
del canone, rendendosi inadempiente sia al versamento dell'importo di euro euro 5.000,00 annui, sia alla presentazione di documentazione di spesa idonea per l'imputazione a canone nella quota di euro 7.000,00 riguardante i lavori di sistemazione dell'immobile; l'inadempimento si era protratto ininterrottamente sino all'annata 2019/2020 compresa, tanto che la morosità dell'azienda resistente ammontava complessivi euro 132.00,00; la resistente non aveva provveduto all'effettuazione dei lavori individuati nell'allegato B al contratto e dopo il rilascio in data 25.3.16 della pag. 6/29 concessione edilizia aveva omesso di iniziare i lavori entro il termine di due anni, così da determinare la decadenza dal titolo autorizzativo;
tali inadempimenti erano stati contestati alla azienda agricola resistente;
in ogni caso con lettera datata 20/10/21 era stata comunicata disdetta in relazione alla prima scadenza del contratto. Chiedeva pertanto la risoluzione del contratto per inadempimento della affittuaria, con conseguente condanna al rilascio dei fondi e degli immobili, nonché con condanna al risarcimento dei danni, quantificati in euro 132.000,00 ovvero altra somma da accertare all'esito del giudizio;
in via subordinata chiedeva che fosse accertata la validità della disdetta comunicata in data 20/10/21, per la scadenza contrattuale del 10/11/22, con conseguente condanna della resistente al rilascio dei fondi e degli immobili e condanna della stessa e dei soci illimitatamente responsabili al pagamento dei canoni di affitto scaduti.
L'azienda agricola ed i soci illimitatamente responsabili CP_3
e (quest'ultimo socio fino alla P_ Parte_2 CP_2
data del 5/4/18) si costituivano, eccependo la prescrizione ai sensi dell'articolo 2948 c.c. in relazione al mancato pagamento della quota del canone da versare in denaro, posto che la ricorrente aveva CP_4
contestato solo la mancata effettuazione dei lavori e solo con lettera dd.
14.3.14 era stato richiesto il pagamento del canone per la quota in denaro.
Sostenevano che: il contratto riguardava la realizzazione di un agriturismo e che tale operazione economica non si era realizzata in conseguenza dell'impossibilità di realizzare i lavori per la presenza di immobili abusivi;
alcuni degli interventi indicati nell'allegato B al contratto erano stati realizzati, mentre la presenza di opere abusive aveva impedito la esecuzione della restante parte , con conseguente non imputabilità
pag. 7/29 dell'inadempimento alla affittuaria considerato anche che per i primi anni di vigenza del contratto non era stato possibile utilizzare parte dell'edificio, occupato dal precedente conduttore;
la non aveva CP_4
mai provveduto al versamento dell'importo di euro 50.000,00 come concordato in contratto;
il contratto aveva durata predeterminata trentennale, con conseguente inefficacia della disdetta comunicata dalla era applicabile l'ipotesi di cui all'art. 5 della Legge n.203/82 CP_4
posto che l'azienda agricola resistente vantava un credito pari e comunque superiore all'importo del canone non pagato. Chiedeva pertanto la declaratoria di prescrizione del credito di controparte e comunque il rigetto delle domande avversarie;
domandava la riduzione del canone di locazione in conseguenza del mancato godimento di parte dei beni e la condanna della a versare all'azienda resistente l'indennità per CP_4
le migliorie apportate ai fondi.
Si procedeva all'istruzione della causa mediante l'assunzione delle prove testimoniali ammesse e l'espletamento di CTU.
Con sentenza n. 909/2023 del 26 ottobre 2023 il AL di Trento, sezione controversie agrarie, rigettava la domanda proposta dalla dichiarava inammissibile la Parte_1
domanda riconvenzionale della parte resistente, essendo stata omessa la richiesta di spostamento della udienza ex art 418 c.p.c.; condannava la in persona del Presidente pro Parte_1
tempore, al pagamento in favore di parte resistente delle spese di lite .
In via preliminare respingeva l'eccezione di prescrizione dei crediti per la quota in denaro;
a fronte del pagamento dei primi due canoni, per l'importo di euro 10.000, evidenziava che il mancato versamento risaliva pag. 8/29 al novembre 2009. Riteneva che la richiesta dei canoni , ricompresivi quindi anche della parte da versare in denaro, inviata in data 14.3.14 era idonea ad interrompere la prescrizione quinquennale che aveva iniziato a decorrere dal novembre 2009; osservava poi che l'integrale pagamento era stato nuovamente richiesto con lettere di data 15.1.15, 14.3.19, 9.8.19 , per cui doveva escludersi che alla data di instaurazione del giudizio fosse maturata la prescrizione.
Nel merito, respingeva la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento di parte affittuaria. Rilevava che era stato pattuito un canone annuo di euro 12.000,00, di cui euro 5.000,00 da pagarsi in denaro ed euro 7.000,00 mediante la realizzazione di interventi, specificamente indicati nell'allegato B al contratto, che riguardavano la sistemazione del prato a vigneto per 3 ha, l'acquisto di quote per l'impianto di vigneto, il progetto per il pompaggio dell'acqua, e vari interventi da effettuarsi nell'edificio; e che per tali interventi, complessivamente considerati, era preventivata una spesa totale di euro 335.500,00, per la quale era previsto un contributo della di euro 50.000,00 (pacificamente mai CP_4
versato) e contributi provinciali per l'importo complessivo di euro
50.400,00, che il CTU aveva accertato essere stati erogati dalla Provincia
Autonoma di Trento. Riteneva parimenti provata alla luce degli accertamenti effettuati dal CTU la realizzazione degli interventi previsti per la trasformazione del prato a vigneto (per un'estensione maggiore rispetto ai 3 ettari concordati) e l'intervento accessorio della realizzazione dell'impianto di irrigazione, per i quali era stato previsto, al netto del contributi di euro 50.400,00 erogati dalla Provincia Autonoma di Trento, un esborso complessivo di parte affittuaria di euro 144.600,00.
pag. 9/29 Escludeva inoltre che la mancata presentazione di adeguata documentazione per la quota di euro 7.000,00, potesse essere valorizzata in relazione al contestato inadempimento, in quanto ciò avrebbe comportato esclusivamente l'aumento del canone da versarsi in denaro in misura proporzionale, in modo che fosse garantito comunque il pagamento di un canone annuo di euro 12.000 (clausola 3 del contratto). Tenuto conto anche dell'esborso per euro 20.296,78 per spese tecniche affrontate per presentare la pratica diretta ad ottenere la concessione edilizia per gli interventi di sistemazione nell'edificio, ricompresi fra le spese di cui all'allegato B , concludeva che, per quanto riguarda la quota da pagarsi mediante l'effettuazione di interventi, l'azienda convenuta aveva versato il canone per un importo complessivo di euro 164.896,78 (euro 144.600,00
+20.296,78). Tenuto conto del versamento iniziale di euro 10.000,00 , la parte resistente aveva quindi provato di aver versato canoni per complessivi euro 174.896,78, a fronte di canoni dovuti in 15 anni per complessivi di euro 180.000,00 (euro 12.000,00 x 15). Affermava che a fronte della predetta differenza tra canone dovuto e canone versato, parametrata all'arco temporaneo di 15 anni (quello effettivamente trascorso dalla stipula del contratto alla data della domanda), l'inadempimento dell'azienda agricola non potesse essere ritenuto di importanza tale da giustificare la risoluzione del contratto. Di converso evidenziava plurimi inadempimenti della ricorrente: non era contestato infatti il CP_4
mancato versamento in favore dell'azienda affittuaria dell'importo di euro
50.000,00 concordato a titolo di contributo per la realizzazione degli interventi sugli immobili;
era stato provato che per circa due anni l'edificio era stato occupato dai precedenti affittuari, come confermato dal pag. 10/29 teste presidente della cooperativa , il quale aveva Testimone_1 CP_5
riferito che tale cooperativa aveva occupato l'edificio di proprietà della con un terreno retrostante ed una stalla, fino agli anni 2009- CP_4
2010, durante i quali l'azienda resistente non aveva avuto la piena disponibilità dell'edificio.
Inoltre la aveva messo a disposizione della affittuaria immobili CP_4
in cui erano stati realizzati abusi edilizi: a seguito della presentazione dell'istanza di concessione edilizia del 19.2.14 per la trasformazione in agriturismo dell'edificio e delle particelle limitrofe, in occasione del sopralluogo del tecnico del Comune in data 10/12/14, era stata accertata la presenza di plurimi manufatti realizzati in assenza di autorizzazione. Il
CTU aveva quindi accertato che il deposito attrezzi , il forno, i silos e la voliera erano stati demoliti al pari di una stalla-tettoia ed una stalla-pollaio che secondo la domanda di sanatoria avrebbero dovuto essere accorpate al fabbricato principale adibito a fienile realizzato sulla p.f. 2562; mentre non era stato possibile provvedere alla sanatoria della stalla e del fienile esistente sulla p.f. 2562 che erano ancora abusivi;
infine non poteva essere realizzato l'innalzamento del tetto grande della casa in quanto tale intervento era in contrasto con gli strumenti urbanistici (intervento previsto nell'allegato B che indicava un valore dei lavori pattuito tra le parti di euro
29.000) . Rilevava quindi che la mancata realizzazione di tali lavori non erano imputabile all' resistente, trattandosi di intervento per il CP_3
quale non era possibile ottenere l'autorizzazione da parte della competente autorità amministrativa;
al contempo riteneva che la era stata CP_4
inadempiente per aver messo a disposizione manufatti utilizzabili solo in modo precario in quanto demoliti nel corso della durata del contratto (un pag. 11/29 deposito attrezzi, manufatti funzionali all'attività agricola), ovvero non utilizzabili in quanto aventi natura di manufatti abusivi non sanati (stalla e fienile).
Concludeva che trattandosi di affitto che riguardava un'azienda agricola nella quale le varie componenti si dovevano integrare (coltivazione dei terreni a vitigno, allevamento di animali, utilizzo dell'edificio quale agriturismo e comunque quale abitazione di coloro che si occupavano dell'attività agricola), l'impossibilità di utilizzare tutte le parti dell'azienda alterava la fattibilità della coltivazione e del godimento razionale del complesso dei fondi. Ravvisava che dalla relazione del CTU emergeva che la stalla –fienile che insiste sulla p.f. 2562, abusiva, secondo il progetto assentito aveva uno strettissimo collegamento con l' agriturismo , essendo funzionale alla realizzazione della fattoria didattica;
ed il CTU aveva precisato che “Le destinazioni predette erano fra loro legate da un vincolo di imprescindibilità sotto l'aspetto urbanistico per attuare
l'iniziativa progettata, tant'è che nel 2016 era stata stipulata apposita
Convenzione di durata ventennale dall'ultimazione lavori, al fine di ottenere la concessione edilizia dell'agriturismo per la quale si era verificata la decadenza con la mancata attuazione dei relativi lavori.”
Il AL aggiungeva infine che ogni intervento finalizzato alla rimozione degli abusi facesse carico alla proprietaria degli CP_4
immobili essendo, in mancanza di accordi in senso contrario, l'unica legittimata ad effettuare interventi demolitori.
Valutate comparativamente le posizioni delle parti, il AL riteneva la legittimità della mancata integrale ristrutturazione dell'edificio secondo gli accordi cristallizzati del contratto di affitto agrario, anche in pag. 12/29 considerazione del fatto che alcuni manufatti non potevano essere utilizzati per l'attività agricola (la stalla e il fienile). Ravvisava inoltre che la affittuaria avesse diritto ad ottenere la riduzione del canone, che in ragione della inammissibilità delle riconvenzionali, avrebbe dovuto essere chiesto in separato giudizio. In ogni caso riteneva che, tenuto conto del pagamento di ingenti somme, il mancato integrale versamento del canone doveva ritenersi giustificato.
Respingeva parimenti la domanda subordinata di accertamento della efficacia della disdetta comunicata in data 20/10/21 per la scadenza contrattuale del 10/11/22 ritenendo che il contratto aveva durata trentennale, senza possibilità di disdetta alla prima scadenza.
Ravvisava una prima conferma nella clausola n. 2 del contratto che prevedeva che la durata dell'accordo era uguale ad anni 15 con inizio al
11/11/2007 e termine al 10/11/22, con rinnovo automatico per altri 15 anni sino alla scadenza del 10/11/37, allorchè la parte concessionaria avrebbe dovuto restituire i fondi liberi da cose e persone. Rilevato che non era prevista la facoltà di disdetta alla prima scadenza, affermava che la durata era stata pattuita in trenta anni. Aggiungeva che tale conclusioni trovava determinante riscontro nella previsione che entro i primi quattro anni di durata del contratto, quindi al 10/11/2011, dovevano essere conclusi tutti gli interventi di cui all'allegato B al contratto, con un esborso a tale data dell'azienda agricola affittuaria di euro 235.100,00 per la realizzazione dei lavori. Rilevava che se tale canone fosse stato parametrato ai 15 anni di durata del contratto, il canone annuo da versare con le modalità concordate ammonterebbe ad euro 15.673 annui;
mentre se parametrato alla durata di 30 anni determina invece un importo di euro pag. 13/29 7.836,00 annui, prossimo alla somma di euro 7000 annui concordati tra le parti mediante la realizzazione di interventi sugli immobili oggetto di contratto. Osservava poi che non era prevista la possibilità di rideterminare l'importo del canone in relazione alla durata del contratto di 15 anni tenuto conto dell'importo dei lavori eseguiti entro l'annata agraria del 2011, posto che l'articolo 5 prevedeva che, a prescindere dall'importo degli interventi eseguiti, in nessun caso poteva essere modificato il canone di euro 12.000 annui, mediante una sua diminuzione. Concludeva quindi che l'effettuazione di lavori per l'importo concordato a carico dell'affittuario di euro 235.100,00 entro novembre 2011 poteva trovare giustificazione solamente sul presupposto di una durata trentennale del contratto di affitto agrari;
e quindi ravvisava che la disdetta comunicata dalla CP_4
ricorrente doveva ritenersi priva di effetti.
Con ricorso depositato in data 30 aprile 2024, proponeva appello chiedendo, in riforma della Parte_1
sentenza di primo grado, l'accoglimento delle domande proposte in via principale e subordinata .
Si costituivano e i Controparte_6
soci e chiedendo il rigetto P_ Parte_2 CP_2
dell'appello e quindi delle domande di controparte .
Alla udienza del 28 gennaio 2025 , all'esito della discussione la Corte ha letto il dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo l'appellante censura che il AL ha CP_4
erroneamente rigettato la domanda di risoluzione del contratto per grave inadempimento dell'affittuaria, ritenendo che il valore delle opere pag. 14/29 complessivamente realizzate dall'azienda (che da Controparte_3
contratto avrebbero potuto essere imputate a pagamento del canone solamente per euro 7.000,00 ogni anno) escludesse la gravità dell'inadempimento in ragione della non rilevante differenza fra il canone dovuto nella misura di euro 180.000,00 e l'importo dei lavori eseguiti e delle altre spese che, aggiunto ai canoni versati per la somma di euro
10.000,00,risultava pari ad euro 174.896,78, al netto del contributo provinciale.
Obietta che il Giudice di primo grado è pervenuto ad una conclusione errata sulla base di una interpretazione non corretta delle clausole contrattuali le quali invece prevedevano che: il piano di interventi di cui all'allegato B avrebbe dovuto essere ultimato, a spese dell'affittuario, entro e non oltre il 10.11.2011 (art. 4) pena la risoluzione dell'accordo;
l'affittuaria si obbligava a corrispondere, per ogni annata agraria, un canone pari a complessivi euro 12.000,00 (art. 3) di cui euro 5.000,00 dovevano essere versati, esclusivamente in forma monetaria;
mentre per la quota residua (pari ad euro 7.000,00)gli esborsi potevano essere imputati a pagamento del canone solo ed esclusivamente dietro presentazione, anno per anno, di idonea documentazione di spesa per pari importo (art. 3); in difetto di documentazione di spese per euro 7.000,00, o di documentazione di valore inferiore, la residua parte dell'importo doveva essere corrisposto in forma monetaria;
ad eccezione di quanto previsto all'art. 3, e quindi del predetto meccanismo, nulla sarebbe dovuto per i miglioramenti eventualmente presenti negli immobili al termine del contratto ovvero a titolo di rimborso (art. 7).Allega che alla data in cui era stato depositato il ricorso di primo grado, non essendo pervenuta alla locatrice pag. 15/29 documentazione attestante gli esborsi, la morosità dell'azienda agricola
[...]
ammontava a complessivi euro 132.000,00, essendosi CP_3
definitivamente convertita in forma monetaria (per tutte le annate agrarie) la quota di canone pari ad euro 7.000,00 annui) che l'affittuaria avrebbe via via potuto sostenere mediante documentazione degli esborsi. Deduce che dalla previsione di non indennizzabilità delle spese sostenute dall'affittuario doveva desumersi che, al di fuori del meccanismo di conversione previsto dall'art 3, le spese sostenute non avrebbero potuto essere computate ex post come componenti del canone. Afferma quindi che l'inadempimento di controparte era molto grave sia in relazione all'omesso versamento della quota monetaria pari ad euro 55.000,00,sia in relazione alla mancanza di esibizione della documentazione delle spese sostenute.
Conclude che alla luce dell'art. 5, ult. comma, l. 203/1982, l'unico correttamente applicabile in materia siccome lex specialis,
l'inadempimento dell'affittuaria era quindi certamente grave e quindi idoneo a sostenere la domanda di risoluzione della Contesta CP_4
l'applicabilità della norma invocata dalla controparte, vale a dire l'articolo
2 della legge 9 agosto 1973, n. 508, secondo cui “Non può essere dichiarata risoluzione del contratto per morosità, qualora l'affittuario convenuto in giudizio, dimostri un credito per somme pari o superiori all'importo del canone non pagato, comunque versate e a qualunque titolo, durante il corso del rapporto …”, dal momento che gli esborsi, documentati da controparte solo in corso di causa, non costituiscono credito verso l'odierna appellante, trattandosi di spese non indennizzabili né risarcibili, come previsto dagli artt. 7 e 3 del contratto. Infine, rileva delle pag. 16/29 imprecisioni nel conteggio operato dal AL , dal momento che la fattura n 6 della ditta non era quietanzata e non vi era Parte_4
prova dei pagamenti delle spese tecniche per euro 20.296,78, come evidenziato dalla CTU;
infine contesta che possano essere valorizzate le spese per l'impianto di irrigazione in quanto successive al termine del
10.11.2011 previsto in contratto.
Con il secondo motivo impugna la sentenza nella parte in cui ha ritenuto fondata l'eccezione di inadempimento avversaria formulata adducendo: il mancato versamento da parte della del contributo di euro CP_4
50.000,00; la circostanza che l'edificio sarebbe stato occupato, per i primi due anni di contratto, da parte dei precedenti conduttori;
l'accertata esistenza di irregolarità edilizie negli immobili che ne avrebbero comportato l'inutilizzabilità (o l'utilizzabilità parziale). Precisa che il
“contributo pari ad euro 50.000,00 era stata menzionato CP_4
solo nell'allegato B del contratto , senza peraltro la previsione di alcun termine di pagamento (a differenza di quanto pattuito in relazione a tutte le obbligazioni dell'affittuaria); deduce che a fronte del precedente rilevante inadempimento de nel pagamento del canone e nella CP_3
documentazione delle spese, il versamento era stato sospeso dalla proprio in ragione del disposto dell'art. 1460 c.c. (come anche CP_4
verbalizzato all'udienza del 27.10.2022). Nega che l'edificio di cui alla p.ed. 682 fosse stato occupato dai precedenti conduttori nelle prime due annualità contrattuali, come risulta dalla visura storica CCIAA della
(cfr. doc.14A), di cui chiede di essere autorizzata Controparte_5
alla produzione anche ex art. 437, c. II, c.p.c., siccome indispensabile a pag. 17/29 chiarire che la Cooperativa precedente conduttrice si era trasferita il
31.10.2007.
Obietta poi che sino al 2014 l'azienda non aveva assunto CP_3
alcuna iniziativa, nemmeno preliminare, per l'avvio dei lavori previsti dall'allegato B del contratto sui fabbricati oggetto di affitto;
e che solamente a seguito dell'avvio di tale pratica il Comune aveva accertato l'esistenza di interventi abusivi. Lamenta che ciò nonostante l'affittuaria aveva sospeso il pagamento del canone sin dal 2009. Fa presente di avere sanato tutti gli abusi ad eccezione di quelli relativi alla stalla- fienile, rilevando che la stalla non era ricompresa nell'intervento per cui era stata chiesta l'autorizzazione; e che comunque tale immobile era rimasto nella disponibilità dell'affittuaria, come si evince dalla CTU aveva dato atto della presenza di circa 12 cavalli. Sottolinea che in data 25.03.2016,
l'azienda agricola aveva ottenuto la concessione edilizia n. CP_3
11, avente ad oggetto “interventi di risanamento conservativo e cambio di destinazione d'uso in agritur p. ed. 682, pp.ff. 2547, 2550, 3013, 2545,
2549 C.C. Ala, loc. Prabubolo Basso” e nell'ambito di tale progetto era previsto il mantenimento per la mansarda della destinazione “non abitabile”. Obietta che in ogni caso l'affittuaria non aveva iniziato i lavori entro il biennio per cui la autorizzazione era decaduta. Aggiunge che gli abusi non sanabili non riguardavano gli interventi di ristrutturazione di cui all'allegato B, per cui esclude che l'edificio della stalla fosse stato considerato come essenziale alla realizzazione del progetto. Nega che il contratto avesse riguardato una azienda agricola complessiva in cui le componenti si dovevano integrare. Alla luce di tali elementi contesta la valutazione operata dal AL in punto di comparazione degli pag. 18/29 inadempimenti, sottolineando che la controparte aveva sospeso il pagamento del canone in modo totale in epoca antecedente alla notizia della presenza abusi edilizi, per cui l'affittuaria non poteva utilmente invocare l'eccezione di cui all'art 1460 c.c. Chiede quindi l'accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento.
Appare opportuna la disamina congiunta dei motivi, in quanto attinenti all'accertamento dell'inadempimento contestato all'affittuaria ed alla relativa valutazione alla luce delle condotte tenute da entrambe le parti nel corso del rapporto.
Come chiarito dalla Suprema Corte, si deve procedere a un giudizio di comparazione in merito al comportamento complessivo di ciascuna delle parti, per valutarne la gravità, in relazione ai rispettivi interessi e all'oggettiva entità degli inadempimenti, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio, a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno, non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente ma esige un apprezzamento complessivo. “Ne consegue, pertanto, che nel delibare la fondatezza della domanda di accertamento dell'inadempimento di uno dei contraenti, ovvero di risoluzione contrattuale per inadempimento, il giudice deve tener conto, anche in difetto di una formale eccezione ai sensi dell'art. 1460 cod. civ., delle difese con cui la parte contro la quale la domanda viene proposta opponga
a sua volta l'inadempienza dell'altra ( Cass 7649/2023;Cass.336/ 2013;
Cass. 2799/ 1997).
Il contratto di affitto prevedeva a carico della la Controparte_3
corresponsione del canone nella misura di euro 12.000,00, soggetto a pag. 19/29 rivalutazione annuale sulla base degli indici ISTAT, da corrispondersi in denaro per euro 5000,00 entro la fine di ogni singola annata agraria;
mentre per il restante importo di euro 7000,00 sarebbero state imputate, se adeguatamente documentate, le spese per la sistemazione dell'immobile di
Prabubolo Basso sino al completamento del piano di interventi concordato di cui all'allegato b); altrimenti, per la parte non documentata, l'affittuario avrebbe dovuto corrispondere il canone in denaro.
E' circostanza non contestata che l'affittuario ha pagato la componente monetaria del canone solamente per due annate, per complessivi euro
10.000,00, interrompendo nel prosieguo il versamento.
Al contempo, il CTU, nominato in primo grado, ha accertato l'esecuzione di alcuni degli interventi indicati nell'allegato B che secondo la previsione contrattuale l'affittuario avrebbe dovuto completare entro la quarta annata agricola, fra cui la trasformazione in vigneto del prato esistente
(corrispondente alle prime due voci dell'allegato “B” al contratto d'affitto per un importo di euro 75.000+30.000= euro 105.000,00) sia per quanto riguarda i lavori di bonifica del terreno, il terrazzamento, la messa a dimora delle LE , la fornitura e posa di pali di sostegno dei filari con relativi tiranti di testa, posa dei fili di ferro correnti e la creazione di un impianto di irrigazione a goccia;
sia relativamente all' acquisto delle quote di diritto per il reimpianto di vigneto con una spesa complessiva di euro
91.278,24 oltre IVA. Il CTU ha altresì accertato interventi di trasformazione ed impianto ulteriori rispetto a quelli previsti nell'allegato
B, che per tale ragione non ha conteggiato.
In relazione al progetto del pompaggio acqua potabile dall'acquedotto di
Val Cipriana, Trentino Servizi (terza voce dell'allegato “B” al contratto di pag. 20/29 locazione con una spesa prevista di euro 90.000,00) sono stati documentati costi per euro 18.026,00 (euro 15.363,00 al netto i.v.a.) per gli interventi iniziali di trivellazione a cui non avevano fatto seguito altri lavori poiché l'acqua intercettata non era di quantità adeguata a giustificare l'allestimento ed il mantenimento dei pozzi;
pertanto era stata ottenuta la autorizzazione alla derivazione dell'acqua dalla sorgente della grotta di “Antro di Perubbia” posta a quota 950 m.s.) poi realizzata con un costo di euro 163.968,93 (di cui euro 21.629,85 attribuibili ad I.V.A) E' stata accertata la corresponsione di contributi pubblici .
Infine relativamente alla sistemazione degli edifici e la trasformazione in
RI (lavori riportati dalla quarta voce e seguenti, nell'allegato “B” del contratto di locazione), il CTU ha verificato spese documentate per
20.296,78 di cui euro 16.667,00 imponibile ed euro 3.629,78 I.V.A, imputabili prevalentemente ad attività di ordine tecnico;
ha di contro accertato che i lavori non erano stati mai eseguiti per la presenza di abusi edilizi rilevati dall'amministrazione comunale a seguito della presentazione dell'istanza di ristrutturazione dell'edificio padronale (19.02.2014) che aveva portato ad una istruttoria da parte del Comune. Conseguentemente erano stati demoliti alcuni immobili abusivi;
mentre all'epoca della perizia era ancora in corso l'iter relativo alla demolizione della tettoia contigua, la rimessa in pristino/demolizione della stalla per cavalli, il procedimento relativo al “fienile” ma in uso a stalla per cavalli e la contigua tettoia aperta, anch'essi affetti da abusi edilizi. Ha inoltre evidenziato che non era stata necessaria la rimessa in pristino degli abusi edilizi segnalati sull'edificio padronale p.ed. 682, rispetto al quale la locazione prevedeva un intervento di ristrutturazione con sopraelevazione pag. 21/29 del corpo principale adibito a stanze, in quanto valutati sanabili con la prescrizione di soffitta per il piano “mansardato”. Il perito ha ritenuto come agli effetti della ristrutturazione prevista nella locazione, l'aspetto degli abusi rilevati fosse comunque rilevante, posto che solo nel 2015 era stata ottenuta la “concessione edilizia in sanatoria con opere” n° 12/2015 rilasciata il 25.06.2015, mentre le opere inerenti alla messa in sicurezza dei locali adibiti a deposito posti a tergo della casa, non risultavano eseguite e la concessione in tal caso ne subordinava la decadenza. Ha quindi rilevato che a causa della mancata definizione dell'iter amministrativo relativo all'abusivismo sulla p.ed. 682 , l'edificio era inutilizzabile sotto ogni aspetto;
e che la mancata sanabilità dell'abuso del cambio d'uso abitativo del sottotetto non aveva consentito la sopraelevazione e la ristrutturazione prevista nell'allegato “B”, posto il declassamento a soffitta. Ha quindi concluso che tali abusi edilizi avevano impedito non solo l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione dell'edificio p.ed. 682 previsti nell'allegato “B” del contratto di locazione ( con trasformazione in RI), ma pure il completo utilizzo dei manufatti agricoli che nel collegato seppur distinto progetto di recupero , dovevano rappresentare gli Parte_5
edifici “strumentali” dell'attività (stalle, fienili, depositi attrezzi e macchine).
Sulla base degli elementi acquisiti nel corso della istruttoria , emerge quindi che l'affittuario ha effettuato tempestivamente gli interventi che riguardavano la trasformazione dell'area in vigneto ( per una estensione maggiore di quella prevista in contratto) e la realizzazione dell'impianto di irrigazione anche con un costo maggiore di quello indicato nell'allegato B,
pag. 22/29 non essendo risultato adeguato il tipo di intervento originariamente previsto.
Al contempo va ricordato che il contratto prevede il versamento in denaro di una quota del canone fissata in euro 5000,00; mentre secondo il disposto della clausola 5 solamente alla scadenza della quarta annata agraria ( ovvero al 10.11.2015) le parti si sarebbero impegnate a compiere una verifica del progresso del progetto di interventi programmati e della positività dell'iniziativa e rivedere la suddivisione dal canone fra parte versate in denaro fermo restando l'importo complessivo di euro
12.000,00.
Deve quindi convenirsi con la difesa della appellante che l'affittuario è stato inadempiente al pagamento della quota in denaro già in annate antecedenti quella in cui è stata accertata la presenza degli abusi negli edifici in cui avrebbe dovuto essere realizzato l'agriturismo e la fattoria didattica;
e che parimenti una imputazione delle spese sostenute, in misura diversa da quella contrattualmente indicata , sarebbe stata possibile solo dal 2015 e previo accordo, che nello specifico non è dimostrato , ma neppure allegato. Va inoltre aggiunto che non può ritenersi adeguatamente provato che in epoca anteriore alla instaurazione del procedimento di mediazione l'affittuaria avesse documentato in modo completo le spese sostenute.
Non di meno, nella valutazione complessiva della condotta de
[...]
non possono essere ignorati gli ingenti investimenti operati CP_3
in relazione ai primi tre punti dell'allegato B, anche per importi maggiori di quelli preventivati, a causa della inadeguatezza del sistema di approvvigionamento dell'acqua inizialmente previsto;
come pure la pag. 23/29 circostanza che tali interventi sarebbero rimasti a beneficio della essendo espressamente escluso qualsiasi rimborso. Ed invero CP_4
la previsione di una possibile variazione della quota di canone da corrispondersi mediante imputazione delle spese è indizio dell'interesse della concedente alla realizzazione di miglioramenti duraturi.
Per quanto riguarda invece gli interventi sugli edifici , pur a fronte del dato oggettivo della presentazione della domanda per gli interventi sugli edifici solo nel 2015, deve al contempo rilevarsi che la realizzazione del progetto è stato ritardata e per alcuni aspetti ostacolata dalla presenza delle numerose irregolarità edilizie, pregresse alla stipula del contratto, di cui è responsabile la proprietaria concedente.
Al contempo, la occupazione temporanea dell'edificio, del terreno retrostante e della stalla da parte di terzi soggetti è stata confermata dal teste presidente della che ha Testimone_1 Controparte_5
riferito che la si era costituita nel 2007 ed era rimasta in loco CP_5
per due o tre anni. Sul punto, non si ravvisano i presupposti per accogliere la richiesta di acquisizione del presente grado del certificato camerale della , finalizzata a dimostrare che il trasferimento della CP_5
sarebbe avvenuto nel 2007, in quanto non solo si tratta di CP_5
documento preesistente, che la difesa della avrebbe potuto CP_4
acquisire tempestivamente, anche al fine di chiedere chiarimenti o precisazione in sede di deposizione, ma comunque non potrebbe escludersi la mancata coincidenza fra la situazione dichiarata e quella di fatto.
Se l'omesso versamento del contributo di euro 50.000,00 è stato giustificato dalla appellante ai sensi dell'art 1460 c.c. in ragione pag. 24/29 dell'inadempimento di controparte , non di meno è di tutta evidenza che la mancata disponibilità immeditata degli edifici , valutata unitamente all'esistenza di abusi edilizi non dichiarati in contratto, hanno costituito un impedimento alla realizzazione del complessivo progetto di realizzazione dell'agriturismo e della fattoria didattica da parte dell'affittuario nei termini in cui si era prefissato .
Ed anche volendo accedere alla tesi della appellante secondo cui il contratto non aveva ad oggetto a una azienda agrituristica , ma solamente dei fondi e degli edifici, formulata per confutare le conclusioni del CTU, non di meno deve evidenziarsi che nella regolamentazione pattizia le due componenti erano considerate in modo unitario e l'allegato B, già citato, prevedeva interventi sia sui campi che sugli edifici per importi di pari importanza, se si considera che il progetto per il pompaggi dell'acqua potabile doveva necessariamente a servizio anche dell'utilizzo degli edifici.
Pertanto, valutati comparativamente gli inadempimenti della affittuaria e della concedente , nei termini in cui sono stati accertati, deve convenirsi con il AL che quello ascritto dalla appellata non presenta i requisiti di cui all'art 1455 c.c., per cui non ricorrono i presupposti per l'accoglimento della domanda di risoluzione .
Con il terzo motivo, la censura che erroneamente il AL CP_4
ha rigettato la domanda subordinata di accertamento dell'efficacia e validità della disdetta comunicata, nel termine di legge, per la prima scadenza quindicennale del 10.11.2022, ritenendo che il contratto avesse
“durata trentennale senza possibilità di disdetta alla prima scadenza”.
pag. 25/29 Deduce che con la clausola n 2 le parti avevano determinato la durata del contratto in anni 15, indicando espressamente al 10.11.2022 il termine del rapporto con rinnovo tacito del contratto per ulteriori anni 15 salvo disdetta;
e quindi fissato il termine ultimo del contratto alla scadenza al
10.11.2037 in deroga alla necessità di disdetta esclusivamente per tale data.
Indica come irrilevante la mancata previsione di una disdetta alla prima scadenza, dal momento il rinnovo automatico salvo disdetta è previsto dall'art 4 L 203/83, la cui disciplina le parti avevano richiamato con l'art. 11 del contratto. Conclude che nel caso in cui fosse stata concordata un durata diversa da quella di legge, l'esclusione della disdetta alla prima scadenza avrebbe dovuto essere espressamente prevista.
Contesta pure la articolata ricostruzione sulla base della quale il
AL, valorizzando le spese che l'affittuaria si era impegnata ad eseguire entro il 2011, ha desunto che le parti avevano voluto una durata trentennale in quanto altrimenti, con una imputazione di soli 15, ne sarebbe risultato un canone superiore a quelli pattuito. Movendo obiezioni anche ai conteggi prospettati in sentenza, lamenta una non corretta interpretazione delle clausole contrattuali sottolineando che possono essere imputati a canoni gli esborsi, adeguatamente documentati, nell'importo prefissato di euro 7000,00 , mentre non poteva essere restituito o altrimenti recuperato l'eventuale maggior importo, restando le opere acquisite dall'affittante.
Chiede quindi che si accertati la efficacia e validità della disdetta e si condanni l'affittuaria al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti con riserva di separata azione per i danni patiti .
Il motivo è fondato e va quindi accolto .
pag. 26/29 L'articolo 2 del contratto prevede “la durata dell'accordo è uguale ad anni 15 (quindici) con inizio in data 11.11.2007 e termine il 10.11.2022. Il contratto si rinnoverà automaticamente per altri 15 (quindici) anni. Alla seconda scadenza il 10.11.2037 la parte cessionaria si impegna a restituire i fondi liberi da persone e cose alla piena disponibilità di parte concedente senza nulla pretendere dalla stessa oltre a quanto previsto dal presente contratto. Il contratto si intende alla seconda scadenza a termine
e, quindi, risolto senza necessità di disdetta che s'intende accettata con la sottoscrizione del presente contratto”. La successiva clausola 11 statuisce che “per quanto non espressamente esposto nel presente contratto e per quanto non espressamente derogato, le parti fanno riferimento a quanto stabilito dalla L 203/82 e successive modifiche o integrazioni ed ad altra legislazione o normativa vigente nel settore che dichiarano di conoscere”
La rinnovazione tacita è disciplinata dall'art 4 della L 203/83 secondo cui in mancanza di disdetta di una delle parti il contratto di affitto si intende tacitamente rinnovato per il periodo minimo;
la disdetta deve essere comunicata almeno un anno prima della scadenza del contratto, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Nello specifico le parti, assistite dalle rispettive organizzazioni di categoria, hanno espressamente derogato al disposto del citato art 4 L
203/83 con riguardo alla seconda scadenza , nei termini indicati in contratto;
mentre nulla è stato previsto per la prima scadenza del
10.11.2022.
Ricordato che la Suprema Corte ha richiesto che la deroga all'art 4 sia espressa in modo inequivoco ( Cass 5983/2007), non si ravvisano nel testo contrattuale elementi derogatori in relazione alla prima scadenza , che è
pag. 27/29 stata indicata espressamente in contratto al 10.11.2022 . Non può ritenersi neppure decisivo il riferimento all'importo degli interventi di cui all'allegato B, che in sentenza è stato ritenuto avrebbe comportato un maggiore onere a carico dell'affittuario nel caso in cui fosse rapportato al termine di 15 anni, atteso che tale raffronto, non invocato neppure dalla resistente nella comparsa di costituzione di primo grado, Controparte_3
non è desumibile da alcuna clausola del contratto, in cui è previsto che i costi sostenuti per la realizzazione degli interventi di cui all'allegato B sarebbero stati valorizzati per l'importo di euro 7000,00, se documentati;
altrimenti il conduttore avrebbe dovuto versare il canone in denaro .
Solo nel presente grado la difesa della parte appellata allega che la durata triennale si desume anche dalla tassa di registro pagata per un importo corrispondente a quella dei contratti trentennali. Pur essendo dirimente la novità della circostanza , va aggiunto che ad essa non potrebbe attribuirsi un valore indiziario della volontà delle parti di instaurare un rapporto trentennale , poichè l'art 14 del contratto specificava che l'importo del canone per l'intera durata era indicato ai soli fini della registrazione.
Pertanto, in difetto di univoca manifestazione di deroga alla disciplina posta dall'art 4 L 203/83, la disdetta alla prima scadenza, quinquennale poteva essere esercitata con le modalità indicate dal secondo comma di tale norma.
E' stata dimessa in atti PEC datata 20.10.2021 indirizzata a
[...]
gritel.it relativa al messaggio “disdetta contratto affitto Email_1
agrario datato 17.12.2007”; nella busta è presente una missiva a firma degli avvocati C.Cheloni e R. Modena, e firmata per conferma dell'incarico e del contenuto da , nella qualità di Parte_3
pag. 28/29 presidente della di Ala. In tale Parte_1
missiva, oltre alle contestazioni di inadempimento, veniva comunicata formale disdetta dal contratto di affitto stipulato il 17.12.2007 a far data dal 10.11.2022.La difesa della appellata non ha mosso contestazioni in punto di ricezione di tale disdetta.
Conseguentemente a fronte della ritualità della disdetta comunicata dalla
, il contratto di affitto agrario non Parte_1
si è rinnovato alla prima scadenza del 10.11.2022 .
Valutati comparativamente gli interessi delle parti, l'affittuaria va condannata al rilascio alla data del 10.11.2025.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, sezione specializzata agraria, non definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, in parziale riforma della sentenza del AL di Trento, sezione specializzata agraria n
909/2023
Dichiara l'intervenuta scadenza del contratto di affitto agrario sottoscritto alla data del 10.11.2022 ; per l'effetto condanna l'affittuaria al rilascio alla data del 10.11.2025.
Dispone per il prosieguo come da separata ordinanza
Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Agraria, in data
28/01/2025.
Il Consigliere estensore
Maria Tulumello
Il Presidente
Liliana Guzzo
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