N. R.G. 107/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI TRIESTE
PRIMA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Trieste, composta dai magistrati: dott. Arturo Picciotto Presidente dott. Daniele Venier Consigliere rel. dott. Alberto Valle Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 107/2024 promossa con atto di citazione in appello notificato il
21.3.2024 da
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli avv.ti PIERO Parte_1 C.F._1
FORNASARO DE MANZINI del Foro di Trieste (indirizzo pec:
ed EUGENIO FALCONE del Foro di Email_1
Foggia (indirizzo pec: , per procura allegata all'atto di Email_2
citazione in appello
APPELLANTE contro
(C.F. ), in AR P.IVA_1
persona del liquidatore rag. , rappresentata e difesa dall'avv. ROBERTO Controparte_2
ACCETTA, presso il cui studio in Gorizia, Via dei Cappuccini n. 13, è elettivamente domiciliata, per procura speciale in calce all'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo
APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 318/2024 del Tribunale di Udine emessa il 5.3.2024, non notificata, all'esito del giudizio iscritto al n. 605/2023 del R.G., – “Vendita di cose immobili”
CONCLUSIONI
Per l'appellante: come da note dd. 21.11.2024:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Trieste, contrariis reiectis: accogliere il proposto appello per i motivi tutti dedotti in narrativa di detto atto e, per
l'effetto, in riforma dei capi n.ri 1 e 3 della sentenza n. 318/2024 del Tribunale di Udine,
Sezione Seconda, in persona del Giudice Unico Dr. Venier Francesco, depositata e pubblicata in data 05/03/2024, mai notificata, confermare il decreto ingiuntivo opposto, e/o dichiarare che la era tenuta alla restituzione del doppio Parte_2
della caparra e, pertanto, nulla può ripetere dalla Sig.ra per quanto versato Parte_1
anche a titolo di spese e compenso di avvocato;
in via gradata dichiarare che la era tenuta alla restituzione Parte_2
della caparra e, pertanto, potrà ripetere dalla Sig.ra solo la somma di euro Parte_1
10.000,00 ma nulla per quanto versato anche a titolo di spese e compenso di avvocato.
Il tutto con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre
IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio e condanna alle spese di registrazione di entrambe le sentenze, con la maggiorazione del 30% prevista dal D.M. n.
37/2018, per la presenza dei collegamenti ipertestuali, con condanna per lite temeraria e con espressa riserva di ogni ulteriore credito, ragione ed azione”.
Per l'appellata: come da note scritte dd. 22.11.2024:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, rigettare l'appello proposto dalla sig.ra e, per l'effetto, confermare l'impugnata sentenza. Parte_1
Con vittoria di spese e compensi di lite”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso per decreto ingiuntivo depositato presso il Tribunale di Udine la sig.ra
[...]
chiedeva fosse ingiunto a (di seguito Pt_1 AR anche ) il pagamento dell'importo di Euro 20.000,00, oltre interessi e Parte_2
spese, corrispondente al doppio della caparra confirmatoria che ella aveva versato in vista dell'acquisto dell'immobile di proprietà della predetta società sito in Udine, Largo delle
Grazie n. 11. Esponeva, a fondamento del ricorso, di aver sottoscritto in data 6.9.2022 con il rappresentante della , rag. , una “Proposta irrevocabile di Parte_2 Controparte_2 acquisto” – da intendersi, in realtà, come un vero e proprio contratto preliminare – avente a oggetto l'immobile in questione, e di aver contestualmente versato, a mezzo assegno firmato dal sig. compagno della figlia, l'importo di Euro 10.000,00 a titolo di caparra Per_1
confirmatoria ex art. 1385 c.c.; che, sebbene in tale atto il venditore avesse dichiarato che l'immobile “non [era] gravato da ipoteche, pignoramenti e/o altre trascrizioni”, il notaio officiato della stipula del successivo contratto preliminare aveva riscontrato in seguito che sullo stesso gravavano – già alla data del 6.9.2022 – quattro ipoteche, una volontaria e tre giudiziali, per complessivi Euro 242.500,00¹; che, assumendo che ciò integrasse un inadempimento contrattuale, con pec di data 14.11.2022 la ricorrente era receduta dal contratto esigendo il doppio della caparra versata, pari ad Euro 20.000,00, somma che, tuttavia, non le era stata corrisposta.
2. Avverso il decreto, emesso – in conformità della domanda - provvisoriamente esecutivo, proponeva opposizione chiedendone la revoca e, in via Parte_2
riconvenzionale, insistendo per la condanna della convenuta opposta al risarcimento dei danni.
Deduceva che fosse stata al corrente fin dall'inizio dell'esistenza dell'unica Parte_1
ipoteca di cui, all'epoca, era a conoscenza la stessa società venditrice, ossia l'ipoteca volontaria iscritta in favore della Banca Mediocredito del Friuli-Venezia Giulia S.p.a., per esserne stata informata dal rag. in occasione dei vari sopralluoghi;
che tale CP_2
circostanza poteva inoltre evincersi sia dal testo contrattuale, che faceva menzione dell'esistenza di un'ipoteca sul bene, sia dalla successiva corrispondenza intrattenuta dalle parti, e avrebbe potuto essere ulteriormente confermata dalla sig.ra Controparte_3
dipendente della società; che la dichiarazione inserita nel contratto circa l'assenza di iscrizioni ipotecarie gravanti sull'immobile costituiva un mero refuso dovuto alla fretta e, in ogni caso, l'esistenza di ipoteche sul bene non dava luogo a un inadempimento contrattuale imputabile alla società, né determinava alcun pregiudizio in capo alla controparte.
Rammentava che in data 29.9.2022 la signora aveva comunicato tramite sms di voler Pt_1
rinunciare all'acquisto (probabilmente per sopravvenute difficoltà economiche), autorizzando il rag. a trattenere l'importo versato a titolo di caparra, salvo tornare successivamente CP_2
sui suoi passi;
e che anche dopo essere stata informata dal notaio circa l'esistenza di altre ipoteche giudiziali, aveva mantenuto ferma la propria disponibilità a concludere la compravendita, salvo poi chiedere più volte di rinviare il termine ultimo fissato per il rogito notarile al 30 ottobre 2022.
La società opponente deduceva inoltre che, non appena venuta a conoscenza – a seguito della comunicazione del notaio d.d. 7.10.2022 – delle ulteriori ipoteche gravanti Per_3 sull'immobile, aveva dato incarico al medesimo di provvedere allo loro cancellazione, la quale era stata impedita, almeno in parte, dal mancato versamento dell'ulteriore acconto di
Euro 20.000,00 che la promissaria acquirente si era impegnata a corrispondere alla data del
23.9.2022; che, in ogni caso, essa si era sempre resa disponibile a sottoscrivere un ulteriore preliminare o il rogito definitivo, e che ciò non era stato possibile solo a causa dei ripetuti differimenti richiesti dalla sig.ra Pt_1
3. Si costituiva in giudizio la convenuta opposta eccependo preliminarmente la tardività dell'opposizione per mancato rispetto del termine previsto dall'art. 641 c.p.c. e la sua inammissibilità, assumendo che avesse prestato acquiescenza al Parte_2
decreto ingiuntivo, avendo chiesto a mezzo del suo difensore il conteggio delle somme dovute ed avendole spontaneamente pagate senza formulare alcuna riserva di ripetizione. Nel merito, ribadiva quanto dedotto nel giudizio monitorio, e chiedeva la conferma del decreto ingiuntivo opposto. Aggiungeva che il rag. aveva esercitato nei suoi confronti un'indebita CP_2
pressione psicologica affinché concludesse l'affare e le aveva scaltramente “fatto sottoscrivere una “proposta irrevocabile di acquisto” che in realtà celava un vero e proprio preliminare di acquisto” (pag. 6); contestava la genuinità dei messaggi che le erano stati attribuiti, asserendo che non era possibile verificarli poiché aveva cancellato la chat a causa dei toni “velatamente minacciosi del Rag. , che le incutevano una forte ansia” (pag. CP_2
7), e in ogni caso la loro irrilevanza;
disconosceva, per essere mai stata ricevuta, la mail asseritamente inviata da controparte in data 25.11.2022 e allegata quale documento n. 4, con la quale era stata contestata la legittimità del recesso;
escludeva che Parte_2 avesse appreso delle ipoteche – come affermato – soltanto in data 7.10.2022 in quanto per l'iscrizione ipotecaria è necessario avere un titolo esecutivo notificato alla controparte ed inoltre è presumibile che un creditore fornito di titolo esecutivo iscriva ipoteca giudiziale sull'unico bene di proprietà del debitore;
negava che la società opponente ne avesse ordinato la cancellazione, rispetto alla quale peraltro il mancato versamento dell'acconto di 20.000,00
Euro da parte sua doveva ritenersi irrilevante essendo la somma insufficiente per la cancellazione;
del resto – precisava - le ipoteche erano state cancellate solo il 28.4.2023 col denaro proveniente dalla vendita dell'immobile ad altro acquirente, a riprova che la promittente venditrice non avrebbe potuto effettuare la cancellazione prima della vendita, non avendo il denaro necessario.
Chiedeva inoltre la reiezione della domanda riconvenzionale, assumendone la temerarietà.
4. Assegnati i termini per il deposito delle memorie previste dall'art. 183, comma 6 c.p.c., la causa era istruita con la assunzione dell'interrogatorio formale della convenuta opposta e di tre testi.
5. All'udienza del 5.3.2024, precisate le conclusioni e discussa la causa, il Giudice designato definiva il giudizio con la sentenza qui appellata, pronunciata ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c., revocando il decreto ingiuntivo emesso nei confronti di AR
, respingendo la domanda risarcitoria proposta in via riconvenzionale da
[...] quest'ultima e compensando integralmente tra le parti le spese del giudizio.
Disattese le eccezioni preliminari di inammissibilità e tardività della opposizione sollevate dalla convenuta opposta, il Tribunale premetteva innanzitutto che la proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta il 6 settembre 2022 dalla signora e firmata per ricevuta ed Pt_1
accettazione dal legale rappresentante della società opponente costituiva con ogni evidenza un preliminare di compravendita, del quale conteneva già tutti gli elementi, e non era comprensibile in che termini la signora potesse essere stata tratta in inganno sul Pt_1 contenuto dell'atto da essa sottoscritto.
Né deponeva in contrario la riserva ivi contenuta di stipulare un successivo preliminare al momento del versamento del secondo acconto “per integrare tutto quanto non disciplinato”
(art. 6, lett. b) dalla proposta, giustificandosi tale riserva soltanto con l'esigenza di conferire al contratto i requisiti formali per poter essere trascritto nei registri immobiliari.
Rilevava, inoltre, come la dichiarazione del venditore che “l'immobile non è gravato da ipoteche, pignoramenti e/o altre trascrizioni” fosse contraddetta dalla previsione, inserita nelle “condizioni di pagamento” secondo cui il saldo del prezzo avrebbe dovuto essere versato alla sottoscrizione del rogito, da stipularsi “con l'intervento dell'istituto bancario che ha concesso il mutuo al promissario acquirente” e la somma sarebbe stata “messa a disposizione del venditore dal notaio dopo aver espletato le formalità necessarie alla cancellazione dell'ipoteca”, sì che la contraria affermazione che l'immobile non fosse gravato da ipoteche, benché mendace, doveva verosimilmente intendersi come frutto di un refuso ovvero col significato che l'immobile sarebbe stato venduto libero da ipoteche.
La circostanza che la fosse stata informata verbalmente dell'esistenza della ipoteca Pt_1
iscritta a favore di Banca Mediocredito del Friuli Venezia Giulia, dedotta dalla società opponente, risultava, peraltro, confermata in giudizio dalla teste , la cui Controparte_3
deposizione non confliggeva, contrariamente a quanto eccepito dalla convenuta opposta, con il divieto di cui all'art. 2722 c.c., posto che non aveva avuto a oggetto i <patti aggiunti o contrari al contenuto di un documento>>, ma un fatto storico (le comunicazioni intervenute tra acquirente e venditore) che smentiva quanto unilateralmente dichiarato in un documento.
Quanto alle ulteriori tre ipoteche gravanti sull'immobile, di cui la società opponente assumeva di non essere stata a conoscenza al momento della sottoscrizione della proposta, il Tribunale affermava che, indipendentemente dalla veridicità di tale affermazione, la mancata verifica della situazione giuridica del bene promesso in vendita integrava in ogni caso una culpa in contrahendo sanzionabile con il risarcimento dei danni nei limiti del c.d. interesse negativo, ma non costituiva un inadempimento del contratto che era stato comunque concluso.
Il Tribunale precisava quindi che l'inadempimento del contratto preliminare che ne può giustificare la risoluzione e può fondare il recesso del promissario acquirente va individuato solamente con riguardo alle obbligazioni assunte con quel contratto, ovvero quella di concludere il contratto definitivo nei tempi e alle condizioni concordate, mentre – nel caso di immobile garantito libero da ipoteche, ma in realtà da esse gravato - il promissario acquirente ha la facoltà, ricavabile dall'art. 1482 c.c., di legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo finché tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore,
o quella, prevista dal secondo comma dello stesso art. 1482, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami esistenti. Le alternative costituite dall'azione di risoluzione del contratto e del recesso ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c. presuppongono invece un inadempimento grave del venditore ”quale ben può essere la mancata cancellazione delle ipoteche iscritte sull'immobile compravenduto, ma non anche, per le ragioni sopra esposte, la promessa in vendita di un immobile gravato di ipoteche come libero” (pagg. 8-9).
Evidenziava come alla data del recesso della promissaria acquirente la società convenuta non si fosse ancora resa inadempiente all'obbligo di cancellazione delle ipoteche, da effettuarsi entro la stipula del contratto definitivo, e pertanto il recesso dovesse ritenersi ingiustificato.
Ricostruiva quindi la cronologia degli eventi che avevano preceduto il recesso del 14.11.2022.
La non aveva versato entro la prevista data del 23.9.2022 l'ulteriore importo di Euro Pt_1
20.000,00, e il 26.9.2022 aveva comunicato mediante sms di voler rinunciare all'acquisto, ribadendolo tre giorni dopo, salvo ritornare sui propri passi chiedendo di fissare la data per la stipula del “preliminare”, richiesta accolta dalla venditrice che aveva inviato il testo del contratto al notaio, il quale aveva indicato quale data il 13 ottobre. Peraltro, lo stesso notaio aveva comunicato alle parti, in data 7.10.2022, la presenza delle quattro ipoteche iscritte a peso dell'immobile, da cancellarsi prima della conclusione del contratto definitivo e da menzionare nel preliminare. La infine, dopo avere inizialmente assunto una Pt_1
posizione interlocutoria, solo il 14.11.2022 aveva comunicato il proprio recesso.
Il giudice rilevava da un lato che l'iscrizione delle ipoteche non costituiva inadempimento grave della promittente venditrice, in quanto i gravami avrebbero dovuto essere cancellati al momento della stipula del contratto definitivo o con il prezzo ricavato dalla vendita;
dall'altro escludeva che la mancata cancellazione delle tre ipoteche emerse a seguito delle verifiche del notaio fosse imputabile al mancato versamento del secondo acconto, sia perché alla data del
23 settembre 2022, prevista per il versamento, l'esistenza delle tre ipoteche non era ancora nota alle parti, sia perché , mostrandosi pronta a formalizzare il Parte_2
preliminare avanti al notaio anche dopo quella data, come comprovato dalla corrispondenza intercorsa con il notaio, aveva palesato di ritenere irrilevante il mancato versamento dell'acconto.
Rilevava che dopo la mail dello studio notarile del 7 ottobre 2022 con la quale era stata comunicata alle parti l'esistenza delle ulteriori ipoteche gravanti sul bene e il successivo scambio di messaggi, nessuna di esse si era attivata per dare impulso alla trattativa, fino alla comunicazione del recesso, il 14 novembre, data nella quale nessun inadempimento della società opponente si era, per le ragioni già esposte, verificato. Inoltre, la promessa di acquisto prevedeva quale termine per la conclusione del contratto definitivo la data del 30 ottobre 2022
e anche il mancato rispetto di tale termine non era imputabile alla società opponente, posto che l'appuntamento del 13 ottobre, fissato per il rogito, era saltato per iniziativa della promissaria acquirente, e che successivamente nessuna delle parti si era attivata per concordare una nuova data per la stipula del preliminare o del definitivo e, dopo la lettera di recesso, la società proprietaria dell'immobile lo aveva venduto a terzi senza pretendere l'adempimento della promessa di acquisto.
Tali circostanze dimostravano che il contratto preliminare doveva intendersi sciolto per volontà di entrambe le parti, con conseguente diritto della signora a vedersi restituire Pt_1
la somma versata a titolo di caparra, ciò che, tuttavia, non aveva formato oggetto di domanda giudiziale e pertanto non poteva esserle riconosciuto.
Non ravvisando, d'altra parte, neppure un inadempimento della promissaria acquirente, il
Tribunale rigettava altresì la domanda di risarcimento dei danni, peraltro non allegati e tantomeno provati, proposta in via riconvenzionale dalla società opponente.
In considerazione della vicenda contrattuale nel suo complesso e dell'esito del giudizio, il
Tribunale compensava integralmente le spese.
6. Avverso tale sentenza ha interposto appello sulla base dei seguenti motivi². Parte_1
Con il primo ha lamentato che erroneamente non sia stata ritenuta Parte_2
inadempiente per avere promesso in vendita come libero un immobile gravato da ben tre ipoteche, e nel non averle comunque cancellate entro la data fissata per la stipula del definitivo, condotta di gravità tale da giustificare il recesso dal preliminare. Ha contestato che il contratto si fosse sciolto per mutuo consenso, mancando una dichiarazione delle parti in tal senso, ed evidenziato che, anche a voler ammettere che la condotta avversaria non configurasse inadempimento, la società si sarebbe comunque resa successivamente inadempiente avendo venduto l'immobile a terzi senza che il contratto con la fosse Pt_1
risolto.
Ha escluso che la dichiarazione della società venditrice di assenza di ipoteche potesse essere un refuso di stampa, e ha negato di essere stata a conoscenza dell'ipoteca volontaria iscritta in favore della Banca Mediocredito, considerata l'inammissibilità della testimonianza di resa in violazione dell'art. 2722 c.c., ed evidenziando come, in ogni caso, Controparte_3
vi fossero pur sempre altre tre ipoteche a lei sconosciute. Con il secondo motivo ha dedotto l'errata valutazione della deposizione testimoniale della da ritenersi inattendibile, in quanto la teste, “già dipendente della società CP_3 [...]
” era “attualmente dipendente della società che ha acquisito il pacchetto Parte_2
cliente della venditrice”, e dunque “legata a doppio filo con la società venditrice” (pag. 7 atto di appello) ed in ogni caso era poco credibile che fosse riuscita a percepire chiaramente il dialogo intercorso tra le parti, avvenuto nell'ufficio adiacente al proprio, poiché la porta era aperta.
Con il terzo motivo ha lamentato che il giudice non abbia ritenuto accertate le circostanze che ella aveva riferito nel proprio interrogatorio formale (e cioè di non aver presenziato all'incontro presso il notaio per la stipula del preliminare fissato per il 13.10.2022 poiché positiva al OV 19, e di aver appreso dell'esistenza delle ipoteche solo a seguito della comunicazione del notaio in data 7.10.2022) e dai testi e (che avevano riferito Tes_1 Per_1
che ella non era conoscenza dell'ipoteca iscritta in favore di Mediocredito).
Con il quarto motivo ha censurato l'erronea valutazione della “falsa ricostruzione dei fatti operata dalla Società venditrice” (pag. 9), ed in particolare delle seguenti circostanze dalla stessa dedotte: che la proposta irrevocabile di acquisto sarebbe stata redatta secondo le indicazioni della sig.ra che la società venditrice sarebbe venuta a conoscenza delle Pt_1
ulteriori ipoteche solo in data 7.10.2022 a seguito della comunicazione del notaio;
che dopo tale scoperta la società avrebbe dato incarico allo stesso di provvedere alla loro cancellazione;
che la mancata cancellazione sarebbe stata dovuta al mancato versamento dell'acconto da parte della sig.ra Ha inoltre contestato la violazione dell'art. 2719 c.c. per aver il Pt_1
giudice tenuto conto dei messaggi prodotti dalla società venditrice, e che questa le aveva attribuito, benché ella li avesse disconosciuti e la società non avesse dato prova della loro genuinità, e pertanto fossero inutilizzabili.
Con il quinto motivo ha rilevato che il giudice non abbia tenuto conto del “comportamento scaltro e scorretto” della promittente venditrice, costituente violazione degli artt. 1175 e 1375
c.c., e cioè l'aver “fatto predisporre a suo piacimento “la proposta irrevocabile”; l'aver taciuto l'esistenza delle ipoteche e l'aver esercitato “forti pressioni, anche di natura psicologica” nei confronti della promissaria acquirente “sia nella fase di conclusione del contratto che in quella successiva (pag. 12), aspetto quest'ultimo che costituisce oggetto anche del sesto motivo di appello. Con il settimo motivo l'appellante ha ravvisato il vizio di ultrapetizione per aver il giudice disposto la revoca del decreto ingiuntivo sebbene la società venditrice si fosse limitata a chiederne nelle proprie conclusioni la dichiarazione di nullità e/o annullabilità e/o inefficacia.
Con l'ottavo motivo ha lamentato che il giudice, in violazione dell'art. 653 c.p.c., pur avendo ritenuto il contratto risolto per mutuo dissenso, con conseguente diritto della promissaria acquirente alla restituzione della caparra versata, non abbia condannato la società venditrice alla restituzione per non aver ciò formato oggetto di specifica domanda, omettendo di considerare che la domanda di conferma del decreto ingiuntivo opposto – e dunque di condanna al pagamento di Euro 20.000,00 – conteneva evidentemente anche quella minore di condanna al pagamento di Euro 10.000,00, posto che “il più contiene il meno” (pag. 13).
Con il nono e ultimo motivo ha impugnato il capo sulle spese, che ritiene erroneamente compensate, sostenendo che il Tribunale avrebbe dovuto comunque condannare alla rifusione delle spese la società venditrice in quanto, non avendo spontaneamente restituito la caparra,
l'aveva costretta ad agire in via monitoria.
Ciò esposto, ha quindi richiesto, in riforma della sentenza impugnata, Parte_1
confermarsi il decreto ingiuntivo opposto, e/o dichiarare che è tenuta Parte_2
alla restituzione del doppio della caparra;
in via gradata, dichiarare che la società appellata è tenuta alla restituzione della caparra, pari a Euro 10.000,00. Con vittoria di spese e compensi per entrambi i gradi di giudizio e condanna di controparte per lite temeraria.
7. Si è costituita , la quale ha concluso per il rigetto AR dell'appello e la conferma della sentenza impugnata, ritenendo ivi correttamente ricostruito lo svolgimento dei fatti e per l'effetto accertata l'insussistenza di un inadempimento da parte sua e l'avvenuto scioglimento del rapporto contrattuale per disinteresse reciproco.
Ha ripercorso, dunque, lo svolgimento dei fatti, evidenziando come già poco dopo la sottoscrizione del 6.9.2022 la sig.ra non potendo corrispondere l'acconto di Euro Pt_1
20.000,00, avesse manifestato la volontà di non procedere con la compravendita in quanto sfornita delle necessarie disponibilità economiche;
come successivamente non si fosse presentata all'appuntamento del 13.10.2022 concordato presso lo studio del notaio per la sottoscrizione del preliminare adducendo motivi di salute poi risultati inesistenti, al riguardo risultando irrilevante sia la certificazione medica allegata, in quanto successiva al 13.10.2022, sia le testimonianze della e del come la stessa fosse stata informata fin Tes_1 Per_1
dall'inizio, come riferito dalla teste la cui deposizione era ammissibile e attendibile, CP_3 dell'esistenza di un'ipoteca volontaria a peso dell'immobile e pertanto il recesso non potesse essere giustificato;
infine, come, in seguito a ciò, nessuna delle parti si fosse attivata per la prosecuzione del rapporto.
Ha evidenziato l'ammissibilità delle proprie produzioni documentali, costituite da screenshot delle conversazioni sms intervenute tra la sig.ra ed il rag. , e integranti Pt_1 CP_2
riproduzioni meccaniche “ai sensi dell'art. 2721 c.c.” (così a pag. 5 della comparsa di costituzione e risposta), non efficacemente contestate da controparte;
ha rilevato l'infondatezza delle censure relative ad asseriti comportamenti scorretti tenuti dalla venditrice, nonché alla pressione psicologica e allo stato ansioso dell'appellante.
Ha sostenuto che correttamente il giudice di primo grado, pur riconoscendo il diritto della alla restituzione della caparra a seguito dello scioglimento del contratto preliminare Pt_1
per mutuo dissenso, non aveva pronunciato la conseguente condanna, mancando la necessaria domanda, che sarebbe stata proponibile anche dalla parte opposta secondo l'indirizzo espresso dalla più recente giurisprudenza di legittimità (Cass., sent. n. 32933/2023).
Ha infine contestato la fondatezza dell'ultimo motivo, riguardante la compensazione delle spese, giustificata dalla soccombenza reciproca delle parti.
8. Disposto lo scambio degli atti previsto dall'art. 352, co. 1, nn. 1, 2 e 3 c.p.c., e scaduto il
21.1.2025 il termine assegnato ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza, la causa è stata riservata dall'istruttore alla decisione del collegio.
9. Con il primo motivo (pagg.

5-7 dell'atto di appello) ha lamentato che il Parte_1 giudice di primo grado abbia escluso l'inadempimento della società appellata, posto a fondamento del recesso dal contratto preliminare e della conseguente domanda, azionata in via monitoria, di pagamento del doppio della caparra confirmatoria.
L'appellante ha sostenuto che la persistenza, alla data prevista per la stipulazione del contratto definitivo, delle quattro ipoteche iscritte a peso dell'immobile promesso in vendita integrasse di per sé inadempimento grave. Ha aggiunto che erroneamente il Tribunale di Udine ha ritenuto che sarebbe stata messa a conoscenza dell'esistenza dell'ipoteca volontaria in favore della Banca Mediocredito, a tal fine non potendo rilevare né le dichiarazioni rese al riguardo dalla teste la cui deposizione era stata ammessa in violazione dell'art. 2722 Controparte_3
c.c. (deduzione che costituisce anche oggetto del successivo motivo di appello³, che viene quindi esaminato congiuntamente al primo), in quanto volta a dimostrare un patto contrario al contenuto della proposta d'acquisto (doc. 1 di parte appellante), nella quale la promittente venditrice aveva garantito la libertà dell'immobile da “ipoteche, pignoramenti e/o altre trascrizioni” (art. 3), né le condizioni, previste dall'art. 6, lettera C dalla stessa proposta, di versamento del saldo prezzo⁴, posto che l'atto era stato unilateralmente redatto dalla società appellata e “la Sig.ra potrebbe non aver fatto attenzione al trafiletto posto alla lettera Pt_1
C dell'art. 6” (pag. 7 dell'atto di appello).
9.1 Il giudice di primo grado ha rilevato che l'ipoteca a favore di Banca Mediocredito era nota alla che, come riferito dalla teste ne era stata informata dal rag. , Pt_1 CP_3 CP_2 legale rappresentante di , nel corso di una visita all'immobile due o tre Parte_2
giorni prima della sottoscrizione della proposta d'acquisto.
Premesso che la prova per testi in relazione alla quale è stata chiamata a deporre la CP_3
non implica alcuna violazione dell'art. 2722 c.c., in quanto con il capitolo d) articolato nella memoria ex art. 183, co. 6, n. 2 c.p.c. l'opponente intendeva provare non l'esistenza di un accordo tra le parti volto a derogare o modificare le pattuizioni del contratto preliminare, ma semplicemente il fatto che la venne informata, prima della stipulazione di questo, Pt_1 dell'iscrizione dell'ipoteca (<d) “Vero che, anteriormente alla sottoscrizione dell'impegno sottoscritto in data 6.9.2022, il rag. comunicava alla sig.ra Controparte_2 [...]
l'esistenza, a peso del predetto immobile, di un'ipoteca in favore della banca Pt_1
Mediocredito del Friuli Venezia Giulia S.p.a.?>>), si osserva che il fondamento della decisione impugnata, e segnatamente la ragione per cui è stato escluso l'inadempimento della società appellata, non è costituito dalla conoscenza, da parte dell'appellante, dell'ipoteca in favore di Banca Mediocredito, risultando conseguentemente irrilevante stabilire se la deposizione della oltre che ammissibile, sia attendibile (ciò che pure è stato Tes_2
contestato dalla con il secondo motivo di appello), e fermo restando – in ogni caso – Pt_1 che, come correttamente precisato nella sentenza impugnata, l'iscrizione ipotecaria era adeguatamente conoscibile in base alla clausola di cui all'art. 6, lettera C della proposta d'acquisto, il cui contenuto rendeva “evidente che le parti si proponevano di cancellare un'ipoteca già iscritta sull'immobile al versamento del prezzo, previa iscrizione di una nuova ipoteca a favore della banca che avrebbe concesso a il denaro necessario per Parte_1
acquistare l'immobile” (pag. 6 della sentenza).
9.2 Il giudice di primo grado ha invero evidenziato che, al di là dell'ipoteca volontaria, risultavano iscritte a peso dell'immobile altre tre ipoteche giudiziali, pacificamente ignote alla
E tale circostanza costituisce, da parte della promittente venditrice, “violazione Pt_1
dell'obbligo di buona fede nella conduzione delle trattative” astrattamente “sanzionabile con il risarcimento dei danni nei limiti del c.d. interesse negativo” (pag. 8 della sentenza), ma non dedotta in giudizio dalla promissaria acquirente, che è invece receduta dal preliminare e ha agito per il pagamento del doppio della caparra confirmatoria.
L'iscrizione delle tre ipoteche, non conosciuta dall'appellante, non è stata però ritenuta idonea a giustificare il recesso, in quanto, nella data (14.11.2022) in cui quest'ultimo fu comunicato, la promittente venditrice non era ancora inadempiente all'obbligo, esigibile all'atto della conclusione del contratto definitivo, di cancellare le ipoteche iscritte sull'immobile promesso in vendita.
9.3 La decisione impugnata appare condivisibile sulla base degli eventi, non contestati, che precedettero il recesso della Pt_1
In particolare, come emerge dallo scambio di sms documentato dall'opponente (all. 3),
l'appellante omise di versare il secondo acconto di Euro 20.000,00 entro il termine del
23.9.2022 previsto nel contratto preliminare, comunicando alla promittente venditrice di non essere più interessata all'acquisto e di trattenere la caparra. Dopo pochi giorni, peraltro, la cambiò idea e la promittente venditrice recepì tale rinnovata disponibilità, Pt_1 trasmettendo la documentazione al notaio, che propose di fissare l'appuntamento per la sottoscrizione di un nuovo testo del contratto preliminare al 13 ottobre (v. scambio di corrispondenza con lo studio del notaio doc. 5 di parte opponente). Per_3
Nel frattempo, con mail dd. 7.10.2022 (doc. 5 di parte opponente) il notaio aveva informato le parti dell'esistenza delle quattro ipoteche, specificando la necessità della loro cancellazione
“prima dell'atto di compravendita definitivo”.
Nei giorni successivi seguirono contatti di carattere interlocutorio tra le parti.
Servizi comunicò di essere stata all'oscuro delle tre ipoteche giudiziali e di Parte_2
avere incaricato il notaio di “liquidare” le tre creditrici iscritte, al fine – evidentemente – di ottenerne il consenso alla cancellazione dei gravami, mentre la rappresentò di essere Pt_1 “sicura che si risolverà tutto”, nutrendo “fiducia nel Notaio” (v. i rispettivi sms dd.
13.10.2022, doc. 3 di parte opponente).
L'appellante ha ribadito le contestazioni della genuinità di tali messaggi, sostenendo di non avere potuto verificarli avendo cancellato l'intera chat (“a causa dei messaggi velatamente minacciosi del rag. , che le incutevano una forte ansia”) (pag. 9 dell'atto di appello). CP_2
In merito, al di là del rilievo – evidenziato anche nella sentenza impugnata – che la Pt_1
non ha indicato quale sarebbe stato l'effettivo, asseritamente diverso, contenuto degli sms, e che nessun messaggio minaccioso da parte del risulta documentato o comunque CP_2
provato, si osserva che il dato rilevante, e non controverso, è che le trattative giunsero a una situazione di stallo, in cui permasero anche dopo che l'appellante chiese e ottenne, per ragioni di salute, il differimento dell'incontro fissato il 13.10.2022 per la stipula di un nuovo testo, affidato al notaio, del contratto preliminare (così la nell'interrogatorio formale: “Io Pt_1
non mi sono rifiutata di presenziare all'appuntamento presso lo studio del notaio Per_3 ero a Roma ed ero ammalata perché ero stata contagiata dal OV …intorno al 10 ottobre era previsto il mio rientro a Udine e un paio di giorni prima mi sono sentita male e sono andata in farmacia sotto casa, dove mi hanno certificato il OV;
come ho detto, mi sono negativizzata solo dopo tre settimane … L'incontro del 13 ottobre era stato fissato per la stipula del preliminare e dovevamo appunto verificare con il notaio la fattibilità del Per_3 preliminare”, essendo “emersa l'esistenza di tre ipoteche sul bene”, fattibilità da accertare – si osserva - alla luce dell'acquisita conoscenza delle ipoteche giudiziali).
Peraltro, nessuna delle parti coltivò ulteriormente le trattative, né sollecitò, neppure nell'approssimarsi della scadenza del termine convenuto al 30.10.2022, la fissazione della data per la stipulazione del contratto definitivo.
Solo il 14.11.2022, la comunicò a il proprio recesso dal Pt_1 Parte_2
contratto preliminare, richiedendo il versamento del doppio della caparra.
9.4 A quella data, peraltro, nessun inadempimento può imputarsi alla promittente venditrice.
E' vero che l'art. 1482 c.c., pacificamente applicabile anche al contratto preliminare (v., tra le altre, Cass. 2.9.2009, n. 19097), il quale consente al promissario acquirente – per l'ipotesi di esistenza di gravami non dichiarati dal promittente venditore a peso dell'immobile promesso in vendita - di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo (I comma) o di far assegnare un termine al venditore entro il quale procedere alla relativa cancellazione (II comma), non esclude la facoltà di richiedere la risoluzione del contratto preliminare, ma ciò – s'intende – se ne sussistano i presupposti, tra i quali la gravità dell'inadempimento, requisito che condiziona anche la possibilità di richiedere l'accertamento della legittimità del recesso ai sensi dell'art. 1385, co. 2 c.c., rimedio esercitato dalla Pt_1
E' stato osservato che “la risoluzione di un contratto (al pari della declaratoria di legittimità dell'operato recesso) può essere richiesta solo in presenza di un grave inadempimento imputabile alla controparte, laddove, in assenza di un termine perentorio ed anticipato concordato dalle parti, il promittente venditore può liberare l'immobile promesso in vendita da eventuali pesi, garanzie reali o altri vincoli fino alla data concordata per la stipula del contratto definitivo” (Cass. 8.9.2017, n. 20961).
Nel caso in esame, un tale termine – alla data del recesso – non risultava fissato, posto che quello del 30.10.2022 indicato nel preliminare, di carattere non essenziale (tale non essendo stato neppure qualificato), era decorso senza che alcuna delle parti si fosse attivata per richiedere la fissazione di un appuntamento innanzi al notaio per la stipulazione del definitivo,
e senza che alcun successivo termine fosse stato concordato, né potendo prevedersi se lo sarebbe stato, tenuto conto della situazione di stallo cui erano giunte le trattative, e dell'atteggiamento incerto e mutevole della inidoneo a fondare un qualsiasi Pt_1 affidamento della promittente venditrice sulla futura conclusione dell'affare.
A tale ultimo riguardo, la promissaria acquirente prima (v. sms dd. 26.9.2022) dichiarò di rinunciare all'acquisto e alla caparra, poi dopo soli tre giorni mutò avviso (v. sms dd.
29.9.2022), chiedendo di stipulare un nuovo preliminare, quindi, ottenuta la convocazione innanzi al notaio al 13.10.2022 per la riproduzione del contratto preliminare ne richiese il differimento. Da allora l'appellante omise, al pari della controparte, di coltivare la trattativa e di manifestare il proprio intendimento circa la conclusione del definitivo, lasciando invano decorrere il termine del 30.10.2022, e comunicando, senza alcun preavviso, il recesso dal preliminare in data 14.11.2022.
Tenuto conto dell'assenza di un termine fissato per la stipulazione del contratto definitivo, e della situazione di incertezza derivante dalla condotta delle parti circa la stessa futura conclusione di tale contratto, alla data del 14.11.2022 la promittente venditrice ben avrebbe potuto ancora liberare l'immobile dalle ipoteche, non sussistendo quindi l'inadempimento dedotto dall'appellante né essendo conseguentemente legittimo il recesso dalla stessa esercitato. 9.5 Per l'ipotesi in cui il recesso sia ritenuto ingiustificato, nel primo motivo dell'atto di appello la ha allegato un alternativo inadempimento della promittente venditrice, Pt_1 costituito dalla successiva vendita dell'immobile a terzi, “senza che il contratto fosse risolto”
(pag. 6).
Si tratta di un profilo di inadempimento nuovo rispetto a quello dedotto in primo grado e che implica una diversa causa petendi. Si verte dunque in tema di domanda nuova, non proponibile in appello (art. 345 c.p.c.), con conseguente inammissibilità in parte qua del motivo di appello.
9.6 Vanno pertanto respinti i primi due motivi di appello.
10. Risultano assorbiti i successivi quattro motivi (dal terzo al sesto) d'appello.
10.1 Con il terzo motivo si lamenta che il giudice di primo grado non abbia correttamente valutato né le dichiarazioni rese dalla nell'interrogatorio formale, nella parte in cui Pt_1
aveva sostenuto di non essersi rifiutata di comparire il 13.10.2022 innanzi al notaio per la sottoscrizione dell'ulteriore preliminare, ma di esservi stata costretta in quanto positiva al
OV, come documentato dalla certificazione in atti, né quelle rese dai testi e Tes_1 Per_1
i quali avevano affermato che la promissaria acquirente non fosse a conoscenza dell'ipoteca di Mediocredito.
Si osserva che le esposte circostanze sono estranee alla ratio decidendi, incentrata sull'assenza, alla successiva data del recesso, dell'inadempimento da parte della promittente venditrice. Con particolare riferimento all'ipoteca iscritta in favore di Mediocredito, inoltre,
l'iscrizione – come già osservato - era evincibile dal testo del contratto preliminare, e comunque non è la sua eventuale conoscenza o conoscibilità ad avere determinato il rigetto della domanda di Parte_1
10.2 Il quarto motivo censura “la falsa ricostruzione dei fatti operata dalla Società venditrice ed il disconoscimento (non sconfessato) dei documenti offerti da quest'ultima né il so inadempimento” (pag. 9).
In particolare, un primo errore del giudice di primo grado sarebbe consistito nel ritenere inverosimile che la non avesse compreso che l'atto, pur denominato “proposta Pt_1 irrevocabile d'acquisto”, fosse in realtà un contratto preliminare.
Si tratta di un rilievo del tutto inconferente, posto che è la stessa appellante che ha allegato la natura di contratto preliminare dell'atto, riconoscendo, del resto, che la circostanza era stata evidenziata <al solo fine di “colorare” la vicenda, ma nessuna eccezione sul punto è stata avanzata>> (pag. 9 dell'atto di appello).
In ordine, in secondo luogo, alla “genuinità” dei messaggi di sms, e alla loro non decisività ai fini della decisione, si rinvia a quanto già sopra esposto (paragrafo 9.3).
Neppure rilevante è la circostanza che risulti inverosimile l'affermazione della promittente venditrice di essere stata all'oscuro dell'iscrizione delle tre ipoteche giudiziali, posto che il giudice di primo grado ha osservato che, quand'anche non fosse stata Parte_2
consapevole degli aggravi, ciò non avrebbe escluso la sua responsabilità precontrattuale derivante dalla mancata colposa verifica della situazione giuridica del bene promesso in vendita e quindi dalla violazione dell'obbligo di buona fede nella conduzione delle trattativa, violazione non dedotta però in giudizio dalla e non implicante – per le ragioni Pt_1
illustrate - inadempimento del contratto preliminare (v. pagg.

7-8 della sentenza).
10.3 Il quinto attiene all'omessa valutazione dell'asserito “comportamento scaltro e scorretto” dell'appellata, posto in essere in “chiara violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c.” pag. 12 dell'atto di appello), il quale – si osserva - avrebbe potuto astrattamente assumere rilievo se l'appellante avesse allegato la responsabilità precontrattuale della promittente venditrice.
Il motivo è quindi inconferente.
10.4 Il sesto motivo (“il Giudice non ha tenuto conto della pressione psicologica esercitata dal Rag. sulla Sig.ra ” al fine di farle sottoscrivere la proposta irrevocabile CP_2 Pt_1
d'acquisto) ha a oggetto una circostanza che è, da un lato, priva di alcun rilievo nell'economia della decisione, e dall'altro e comunque non provata.
11. E' invece infondato il settimo motivo, con il quale l'appellante ha contestato il vizio di ultrapetizione della sentenza, per avere revocato il decreto ingiuntivo opposto nonostante l'opponente ne avesse richiesto la declaratoria di nullità, annullabilità o inefficacia.
11.1 Si osserva che l'accoglimento, nel merito, dell'opposizione determina l'inevitabile revoca del decreto ingiuntivo opposto (v., tra le altre, Cass. 25.6.2004, n. 11904), cui il giudice deve quindi provvedere anche d'ufficio. In ogni caso, la richiesta, formulata nell'opposizione, di “dichiarare nullo e/o annullabile e/o privo di qualsivoglia effetto” il decreto ingiuntivo implicava la volontà della parte di ottenere la rimozione del titolo giudiziale, e quindi i medesimi effetti provocati dalla revoca.
Non sussiste quindi il vizio denunciato. 12. Con l'ottavo motivo l'appellante ha lamentato che il giudice di primo grado, pur avendo ritenuto il contratto preliminare risolto per mutuo dissenso, non abbia condannato Parte_2
alla restituzione della caparra che allo scioglimento non può che conseguire.
[...]
In particolare, si sostiene che non possa rilevare l'omessa proposizione della relativa domanda di restituzione, dovendosi quest'ultima ritenere implicitamente contenuta in quella, di petitum maggiore, di condanna al pagamento della doppia caparra.
12.1 Il motivo è infondato.
In primo luogo, differiscono le causae petendi poste a fondamento delle due domande: quella di pagamento del doppio della caparra è fondata sull'inadempimento della promittente venditrice che giustifica il recesso, quella di restituzione della caparra presuppone invece lo scioglimento per mutuo dissenso del contratto preliminare, costituendo quindi una domanda diversa che, non proposta in primo grado, risulta inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c. in appello.
In secondo luogo, la domanda di restituzione della caparra non può intendersi implicitamente ricompresa nella domanda monitoria di pagamento del doppio della caparra, dovendo applicarsi i principi dettati dalla consolidata giurisprudenza secondo cui, “in tema di giudicato, va esclusa la riconducibilità della domanda restitutoria nell'ambito del
"deducibile" connesso all'azione di risoluzione del contratto, in quanto l'effetto restitutorio non può ritenersi implicito nella domanda di risoluzione, con la conseguenza che la predetta risoluzione, pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 c.c., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, rientrando nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo o meno, anche in un successivo e separato giudizio, la restituzione della prestazione rimasta senza causa”
(Cass. 18.8.2022, n. 24915).
Ne consegue che la restituzione della prestazione eseguita richiede sempre, anche in caso di risoluzione del contratto, l'espressa domanda di parte, qui non formulata se non, tardivamente, in secondo grado.
13. L'ultimo motivo censura la statuizione sulle spese, che – ad avviso dell'appellante – sarebbero state ingiustamente compensate, posto che, “anche a voler considerare l'esito finale del giudizio di primo grado e la revoca del decreto ingiuntivo il Giudice avrebbe dovuto condannare la società alle spese e competenze di giudizio in quanto non aveva spontaneamente restituito alla Sig.ra la caparra versata ed aveva costretto costei a Pt_1
richiedere il decreto ingiuntivo” (pag. 15 dell'atto di appello).
13.1 Neppure questo motivo può essere accolto.
La decisione relativa alle spese è stata motivata con il richiamo alla considerazione “nel suo complesso” (pag. 13 della sentenza) della vicenda contrattuale, nonché all'esito della controversia, elemento quest'ultimo che, rendendo evidente la reciproca soccombenza delle parti, giustifica pienamente, ai sensi dell'art. 92, co. 2 c.p.c., la compensazione delle spese.
13.2 E' poi infondato l'argomento secondo cui sarebbe stata la mancata spontanea restituzione della caparra a indurre la ad agire in via monitoria, posto che il rimborso della somma Pt_1
di Euro 10.000,00 da parte di non avrebbe comunque soddisfatto la Parte_2
pretesa della promissaria acquirente di ottenere, a seguito del recesso, il doppio della caparra, condanna cui solo mirava il ricorso per decreto ingiuntivo.
14. Va quindi respinto l'appello proposto da avverso la sentenza n. 318/2024 Parte_1 del Tribunale di Udine, che viene per l'effetto confermata.
15. Le spese del presente grado seguono la soccombenza e sono liquidate d'ufficio – in difetto di allegazione della nota - come in dispositivo, con applicazione dei valori medi previsti dal
D.M. 55/2014 (e aggiornati dal D.M. 147/2022) per lo scaglione di riferimento (da Euro
5.200,01 a Euro 26.000,00) relativamente alle fasi di studio e introduttiva, di valori inferiori per quella decisionale, essendosi l'appellata limitata al deposito della sola memoria di replica, ed escluso infine il compenso per la fase istruttoria, non essendo la stessa stata espletata.
15.1 Si dà infine atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Trieste, nella suindicata composizione collegiale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 107/2024 R.G., ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. 318/2024 del Tribunale Parte_1
di Udine che, per l'effetto, conferma;

- condanna l'appellante alla rifusione, in favore dell'appellata, delle spese di lite, liquidate in
Euro 3.100,00 per compensi, oltre a rimborso spese generali, CPA e IVA – se dovuta - ex lege;
- dà atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.
Trieste, 4 febbraio 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Daniele Venier dott. Arturo Picciotto 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Precisamente: 1) ipoteca volontaria iscritta a Udine in data 9 agosto 2013 ai nn. 18155/2471, a favore della
Banca Mediocredito del Friuli Venezia Giulia S.P.A. con sede in Udine, per la somma complessiva di Euro 163.200,00 di cui Euro 102.000,00 per capitale;
2) ipoteca giudiziale iscritta a Udine in data 23 maggio 2022 ai nn. 14073/2036, a favore di nato il [...], per la somma complessiva di Euro Parte_3
9.300,00 di cui Euro 4.632,13 per capitale;
3) ipoteca giudiziale iscritta a Udine in data 29 luglio 2022 ai nn. 21738/3276, a favore di nata il [...] a [...], per la somma complessiva di Parte_4 Euro 20.000,00 di cui Euro 14.606,18 per capitale;
4) ipoteca giudiziale iscritta a Udine in data 29 luglio 2022 ai nn. 21739/3277, a favore di nata il giorno 8 aprile 1966 a Udine, per la somma Persona_2 complessiva di Euro 50.000,00 di cui Euro 37.666,57 per capitale. ² I motivi non sono stati numerati nell'atto, ma sono individuabili sulla base della rubrica dalla quale sono rispettivamente introdotti (“Viene impugnato il capo n. 1 della sentenza con cui …”) ³ Pagg.

7-8 dell'atto di appello ⁴ Importo che sarebbe stato messo “a disposizione del venditore dal Notaio dopo aver espletato le formalità necessarie alla cancellazione dell'ipoteca”