REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio con l'intervento dei Sigg.ri
Magistrati
Dott.ssa Maria Ida Ercoli Presidente
Dott.ssa Cecilia L.C. Bellucci Consigliere
Dott. Federico D'Incecco Cons. Ausil. Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 145 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022 e promossa
DA
(Cod. Fisc. ) e (Cod. Parte_1 C.F._1 Parte_2
Fisc. ), rappresentati e difesi, anche disgiuntamente, per C.F._2 procura speciale in calce all'atto di citazione in appello, dagli Avv.ti Villeado Craia
e Leda Craia, del Foro di Fermo, e con gli stessi elettivamente domiciliati in
Ancona, al V.le della Vittoria, 1, presso e nello studio dell'Avv. Massimo Belelli,
Appellanti
CONTRO
Condominio di Via D'Azeglio, 30, a Montegranaro (Cod. Fisc. ), P.IVA_1 in persona dell'Amministratore pro-tempore, elettivamente domiciliato in
Civitanova Marche, alla Via F.T. Marinetti, 9, presso e nello studio dell'Avv.
Susanna Santini, del Foro di Macerata, che lo rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione in appello,
Appellato
1 Oggetto: appello avverso la sentenza n. 5/2022 del Tribunale Civile di Fermo, datata 04.01.2022 e depositata il 05.01.2022, relativa al procedimento civile n.
110085/2010 R.G.,in materia di: impugnazione delibere condominiali e risarcimento danni.
Conclusioni: le parti concludevano come da note telematiche, depositate per l'udienza del 18 ottobre 2023.
FATTI DI CAUSA
Con la sentenza in epigrafe, il Tribunale adito, in accoglimento della richiesta avanzata da e , dichiarava la nullità delle Parte_1 Parte_2 delibere assembleari del , a Montegranaro, Parte_3
rispettivamente n. 24 del 30 marzo 2009, n. 25 del 09 aprile 2009, n. 27 del 04 agosto 2009 e n. 28 del 16 marzo 2010, e rigettava la domanda attorea di risarcimento danni compensando integralmente le spese di lite tra le parti, a carico delle quali poneva, in solido nei rapporti esterni, quelle di C.T.U., da ripartire tra loro in misura del 50%.
Nella pronuncia, innanzitutto, veniva ripercorso succintamente lo svolgimento del processo, quindi riportato che:
- gli attori, il 16.04.2010, convenivano in giudizio il Condominio di Via D'Azeglio,
30, a Montegranaro onde ottenere: a) la declaratoria di nullità delle delibere n. 28 del 16.03.2010 (per erroneità sia nella ripartizione delle spese di consulenza legale, sia nella deliberazione di voler modificare il regolamento condominiale, in origine contrattuale, in assenza dell'unanimità dei consensi), nonché n. 27 del 04.08.2009,
n. 25 del 09.04.2009 e n. 24 del 30.03.2009 (per deliberata modifica a maggioranza del regolamento condominiale); b) la condanna del Condominio all'esecuzione dei lavori necessari a eliminare le infiltrazioni nel proprio immobile e al risarcimento del conseguente danno in favore di essi proprietari (comprendente anche la perdita di guadagno da intervenuta risoluzione anticipata del relativo contratto di locazione), oltre all'indennizzo per l'indebita occupazione di detta loro proprietà esclusiva durante lavori condominiali (pari a circa 3 mesi nel 2008);
- il convenuto concludeva per l'integrale rigetto delle avverse domande, con vittoria delle spese di lite, sull'assunto della validità delle delibere assembleari impugnate e dell'infondatezza delle richieste attoree, difettando la prova dell'esistenza delle
2 infiltrazioni, come anche del danno, e, conseguentemente della responsabilità a esso ascrivibile, per poi eccepire l'omesso richiamo, nelle conclusioni rassegnate in calce all'atto introduttivo, della condanna all'indennizzo per indebita occupazione dell'area di proprietà esclusiva degli attori, in riferimento al quale invocava applicarsi l'art. 843 c.c.;
- nel corso del giudizio era stata espletata una prima C.T.U., con incarico affidato al Geom. , volta ad accertare le cause delle infiltrazioni Controparte_1
lamentate da parte attrice, a determinare gli interventi necessari alla relativa eliminazione e a quantificare, eventualmente, i danni subìti, nonché, sulla base dei rispettivi titoli di proprietà, a individuare se vi fosse stata, da parte del Condominio, in occasione dei lavori inerenti il lastrico solare, un'occupazione indebita dell'area adiacente l'immobile attoreo;

- in risposta al quesito, detto Ausiliario concludeva per la sussistenza sia delle infiltrazioni, determinate dalla cattiva manutenzione del lastrico solare e dalle inidonee modalità di costruzione del marciapiede, sia dell'occupazione indebita, riferita al Condominio, indicando gli interventi necessari a eliminare le cause del ricordato evento ma non i relativi costi, quantificati, invece, solo relativamente alle opere di ripristino dell'immobile attoreo, in € 2.000,00=, sulla base del Preziario
Regionale dei lavori pubblici;

- escussi i testi ammessi a deporre e fissata l'udienza di precisazione delle conclusioni, seguivano una serie di rinvii per trattative fin quando la causa, passata in carico ad altro Giudice, dinanzi al quale le parti precisavano le conclusioni, veniva decisa con sentenza parziale, depositata il 13.05.2019, di accoglimento della domanda attorea di nullità delle impugnate delibere assembleari e contestuale rimessione in istruttoria onde rinnovare la C.T.U., “ritenuta necessaria” in ragione sia del lungo lasso di tempo trascorso, sia del “mancato accertamento delle opere necessarie a eliminare le cause delle infiltrazioni, già accertate sussistenti, e opere necessarie a ripristinare le buone condizioni della proprietà esclusiva degli attori, con redazione dei relativi computi metrici”;
- l'appena ricordato accertamento peritale, svolto dal Geom. e CP_2 depositato il 14.01.2020 “dopo varie proroghe richieste in vista di una soluzione transattiva”, appariva esaustivo ai fini della risoluzione della vertenza, trattenuta in
3 decisione, dopo essere state precisate le conclusioni e concessi, alle parti, i termini ex art. 190 c.p.c..
Riguardo al merito, il Tribunale richiamava quanto già affermato nella sentenza parziale circa l'avvenuto accertamento del “danno da infiltrazioni alla proprietà esclusiva degli attori”, tramite prova testimoniale e C.T.U., pienamente condivisa dallo stesso Giudice anche in riferimento alle cause, individuate nell'omesso isolamento del lastrico solare e del marciapiede, con conseguente responsabilità, ai sensi dell'art. 2051 c.c., del proprietario Condominio e la rispettiva, necessaria condanna al risarcimento, in favore della controparte, dell'importo di € 2.000,00=
“(determinati dal C.T.U. nel 2011) e al lucro cessante per la mancata locazione a uso commerciale degli immobili di proprietà dei sig.ri e , Pt_1 Parte_2
pacificamente (in quanto circostanze documentali - doc. n. 3 e 4 allegati alla memoria ex art. 183, comma VI, n. 2, c.p.c., di parte attrice - e incontestate, nonché confermate dai testi) oggetto del contratto di locazione commerciale risultato anticipatamente risolto proprio a causa delle infiltrazioni causate da mancata corretta manutenzione imputabile al condominio”.
In secondo luogo, nell'illustrare che il Geom. (n.d.r. incaricato di svolgere CP_2 la seconda C.T.U.) aveva quantificato la somma degli interventi necessari in “€
38.461,83= (compresi di oneri per la sicurezza) oltre iva al 10%, al costo della relazione di Pratica Edilizia e direzione lavori, stimato nell'8% dell'importo totale dei lavori, oltre iva e c.a.p.”, il Tribunale osservava come, però, il parere espresso nella relazione, stante il “mancato accesso all'interno dei locali degli attori”, sarebbe stato basato sull'esame del lastrico solare, tanto che lo stesso Ausiliario “ha omesso di considerare ogni lavorazione utile e opportuna a ripristinare il buono stato dei locali di proprietà esclusiva degli attori”.
Inoltre, dall'indagine demandata al medesimo C.T.U., di accertare i contratti registrati di locazione degli immobili attorei, risultavano, “quanto al locale identificato al Foglio 19, part. 1002, sub. 18 del Comune di Montegranaro”:
- contratto commerciale, registrato il 04.08.2010 alla P.Iva con P.IVA_2 valore dichiarato di € 10.800,00=;
- contratto di locazione registrato il 27.09.2011 alla stessa precedente P.Iva, pari a
€ 6.000,00=;

4 - contratto di comodato gratuito, registrato il 12.07.2016 al Cod. Fisc.
; C.F._3
- contratto di comodato gratuito, registrato il 07.09.2017 alla P.Iva P.IVA_3
Da tali emergenze, pertanto, si riteneva doversi “necessariamente concludere” per la mancata dimostrazione “che nell'attualità” i locali degli attori fossero interessati da infiltrazioni, poiché “normalmente concessi in comodato a terzi”, con conseguente rigetto della domanda di risarcimento del danno “fermo restando che il condominio è tenuto a manutenere correttamente il lastrico solare”.
e , con atto ritualmente notificato, Parte_1 Parte_2
impugnavano tempestivamente la ricordata decisione, prospettando le ragioni di doglianza riportate in parte motiva, convenivano, infatti, in giudizio, il Condominio di Via D'Azeglio, 30, a Montegranaro, chiedendo, all'adita Corte, in via istruttoria: di accogliere le istanze formulate in primo grado con le memorie ex art. 183, comma
6°, c.p.c., e, in particolare, stanti le osservazioni svolte, di disporre la chiamata a chiarimenti del C.T.U., dichiarando inammissibili e rigettando le richieste avversarie, con modifica degli adottati contrari provvedimenti;
nel merito: previo riconoscimento e dichiarazione dell'obbligo, per il Condominio, all'esecuzione dei lavori necessari a eliminare il fenomeno delle infiltrazioni, di disporne la condanna in tal senso, anche in ragione di quanto stabilito nella C.T.U., nonché quella al risarcimento dei danni e/o al pagamento dell'indennizzo, con liquidazione, in proprio favore, di € 15.000,00= o nel diverso importo, maggiore o minore, risultante di giustizia, oltre interessi e rivalutazione. Vinte le spese del doppio grado.
Costituitosi in giudizio, il Condominio di Via D'Azeglio, 30, a Montegranaro, chiedeva il rigetto dell'avverso appello, perché infondato in fatto e in diritto, con conferma integrale della pronuncia impugnata e il favore delle spese e competenze di lite del grado.
Quindi la causa, sulle conclusioni delle parti come in epigrafe precisate, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 18.10.2023, concedendo i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito di note conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
e , a sostegno della proposta impugnazione, Parte_1 Parte_2
ponevano, i seguenti motivi:
5 1) “Errata ricostruzione dei fatti oggetto di causa”.
Gli appellanti, in primo luogo, lamentavano l'erroneità del presupposto su cui il
Giudice aveva fondato la propria decisione - ovvero che gli accertamenti successivi non avrebbero evidenziato l'esistenza, all'attualità, delle infiltrazioni, anche perché consistiti nella sola verifica dello stato del lastrico solare -, in quanto da una più attenta lettura della C.T.U. a firma del Geom. si evincerebbe il riscontro dei CP_3 danni all'interno della loro unità immobiliare e, quindi dell'avvenuto sopralluogo all'interno della stessa con dettagliata indicazione delle opere da eseguire per eliminare il fenomeno.
Tale accertamento, inoltre, avrebbe completato le indagini già svolte dal precedente
C.T.U., Geom. , quanto alla presenza di infiltrazioni e Controparte_1 all'individuazione delle relative cause, dallo stesso riferite anche al ristagno d'acqua determinato dalle errate modalità con cui i condomini, in aperto dissenso con essi appellanti e con l'Amministratore, avevano costruito a proprie spese il marciapiede.
Entrambe le C.T.U., quindi, confermerebbero sia l'esistenza delle infiltrazioni, sia la relativa origine, tanto che, la più recente, specificava anche gli interventi risolutivi nel computo metrico appositamente sviluppato, “avvalorando in parte quello presentato dal Condominio”, a riprova dell'avvenuta constatazione della
“persistenza del fenomeno”, ulteriormente avvalorato dalle dichiarazioni testimoniali;
da ciò derivando il chiaro disallineamento della decisione “alle circostanze di fatto accertate in seno alle attività istruttorie” e, di conseguenza, la necessità della rispettiva riforma.
2) “Mancata rilevazione del giudicato interno”.
Poiché la sentenza parziale aveva riconosciuto la responsabilità del Condominio, per le infiltrazioni a carico della proprietà sottostante, e il diritto degli attori di ottenere la rispettiva condanna all'esecuzione degli interventi volti a rimuoverne la causa, gli appellanti deducevano che il Tribunale, stante la sopraggiunta definitività di detta pronuncia, divenuta tale “in ragione della mancata impugnazione nei termini e della omessa presentazione di riserva di appello ex art. 340 c.p.c.”, si sarebbe dovuto attenere a quanto ivi stabilito in ossequio ai chiarimenti forniti dalla giurisprudenza con riferimento all'art. 279, commi 2° e 4°, c.p.c., secondo cui “nel
6 caso di sentenza non definitiva e di prosecuzione della controversia (come avvenuto nella vicenda in esame), il giudice resta da questa vincolato (anche se non passata in giudicato) sia in ordine alle questioni definite, sia per quelle che ne costituiscono il presupposto logico necessario, senza poter risolvere quelle questioni in senso diverso con la sentenza definitiva e, ove lo faccia, il giudice di legittimità può rilevare d'ufficio non solo la violazione del giudicato interno originante dalla sentenza non definitiva e non immediatamente impugnata, né fatta oggetto di riserva di impugnazione differita, ma anche la preclusione al medesimo derivata dalla propria decisione non definitiva sul punto, ove fatta oggetto di riserva di impugnazione (Cass. Civ. n. 6689/2012 e n. 13513/2007; Cons. Stato n. 4863/2016
e n. 3984/2019)”.
Previo richiamo a numerose altre pronunce della Suprema Corte sullo stesso argomento, da ultimo la n. 28009/2019, nell'atto di impugnazione veniva, dunque, evidenziato che in forza delle preclusioni derivanti dalla sentenza non definitiva - ossia l'impossibilità di estendere l'indagine oltre i confini dell'individuazione delle opere da eseguire e della liquidazione dell'ulteriore danno -, con la decisione definitiva si sarebbe dovuto soltanto determinare l'importo del risarcimento “per la parte non presa in considerazione”, nonché condannare il Condominio alla realizzazione dei lavori necessari a eliminare le infiltrazioni, anche perché, ricordavano gli appellanti, l'ordinanza, in data 17.06.2014, di rimessione in istruttoria, aveva esattamente tali finalità e non già quella di rinnovare la perizia
“dato il tempo trascorso”, trattandosi chiaramente di una integrazione della medesima, come desumibile dal quesito proposto e, soprattutto, dalla motivazione della sentenza impugnata laddove il Tribunale, nel definire le questioni circa la responsabilità dell'evento e i conseguenti danni, muoveva dalla convalida della precedente decisione, rispetto alla quale definitività in termini di giudicato, la
“supposta inesistenza, all'attualità, delle infiltrazioni”, si rivelerebbe insuperabile.
3) “Omessa liquidazione dei danni”.
Altro profilo di erroneità della sentenza di primo grado riguarderebbe “la mancata inclusione, nel dispositivo, della statuizione di condanna” al risarcimento “dei danni conseguenti alla cessazione del contratto di locazione e al mancato utilizzo dei locali”, completamente tralasciata dal Giudice senza aver esaminato i
7 documenti prodotti, né tenuto conto della sentenza non definitiva di riconoscimento, non più revocabile, del diritto a ottenerne il ristoro, posto che, in riferimento al contratto del 2007 (circolo ricreativo), la cui durata era stabilita in 6 anni a canone mensile di € 580,00=, il conduttore, escusso come teste ( Tes_1
, ne aveva confermato la cessazione durante l'anno 2010, da cui un triennio
[...]
di canoni non percepiti.
Inoltre proprio per chiarire la situazione dei luoghi rispetto alla circostanza che le infiltrazioni fossero state di ostacolo all'affitto degli immobili, gli appellanti ricordavano l'avvenuto loro deposito della rispettiva documentazione catastale, a chiarimento di essere proprietari di tre distinti locali, ubicati al piano sottostante il lastrico, individuati con i subalterni nn. 19 e 20 - a seguito del frazionamento della particella 18 “(fatto pacifico perché riconosciuto dallo stesso C.T. di parte convenuta)” - il secondo solo dei quali, corrispondente al sub. n. 20 era interessato dalle infiltrazioni, mentre l'ultimo contratto, citato dal C.T.U., si riferiva al sub. n.
19, ossia all'immobile locato all'Ufficio Postale, pertanto estraneo alla controversia, avente, invece, a oggetto, quanto al danno da mancata percezione dei canoni di locazione, le due porzioni immobiliari risultanti dalla divisione, mediante tramezzo in cartongesso, del sub. n. 20 “(come da planimetria prodotta e affermazione del c.t.p. avversario)”, relative, appunto, ai contratti anticipatamente risolti dai conduttori a causa delle problematiche in questione, comprovata dalla disdetta agli atti ma non considerata dal C.T.U. la cui risposta al quesito era evidentemente inadeguata e meritevole di ulteriore accertamento non concesso dal
Giudice indotto, per questo, a conclusioni erronee sul punto.
Nel ricordare trattarsi di tre locali ubicati al piano seminterrato, veniva precisato che il primo, non attinto dalle infiltrazioni, era da sempre affittato all' CP_4
con contratto rinegoziato il 07.09.2017, mentre quello più esterno, concesso in locazione, nel 2007, all'associazione sportiva, la quale aveva esercitato la disdetta come da testimonianza di e, quanto all'intermedio, oggetto dei Tes_1
contratti datati 04.08.2010 e 27.09.2011 - quest'ultimo integrativo del precedente perché esteso all'ultimo dei tre immobili - risolti anticipatamente il 28.02.2015 in ragione della persistenza delle denunciate problematiche, giusta raccomandata agli atti;
infine, e a proposito del comodato avente la durata di anni 6, la relativa stipula
8 era volta ”solo a consentire all'utilizzatore una sistemazione provvisoria e precaria”.
Di conseguenza, essendo stata fornita la prova che le perduranti infiltrazioni avevano interferito sull'utilizzo degli immobili di proprietà attorea, così da impedire la percezione delle rendite, la tesi espressa nella sentenza sarebbe “priva di qualsiasi riscontro di tipo fattuale”, tanto più stante il mancato rilievo nel verbale di sopralluogo, da parte sia del convenuto, sia del C.T.U., circa “la presenza di materiale o persone o altre condizioni tali da lasciar ritenere l'utilizzazione dei locali” evidentemente non occupati, come indubbiamente evincibile dalle foto allegate alla stessa relazione peritale d'ufficio.
Secondo gli appellanti, infine, oltre all'importo di € 2.000,00= già liquidato nella sentenza parziale per rifacimento intonaco e tinteggiatura dei locali, resterebbero da riconoscere:
- € 20.000,00= a titolo di perdita dei canoni di locazione relativi al contratto del
2007;
- una ulteriore somma, da liquidare in via equitativa, quale “perdita di chances”;
- altro importo corrispondente al costo degli interventi necessari a eliminare le cause delle infiltrazioni, determinato in base al computo metrico fornito dal C.T.U..
4) “Omessa e contraddittoria statuizione sui capi già decisi con la sentenza non definitiva”.
In appello veniva, altresì, lamentato che nonostante la decisione di primo grado avesse riportato la motivazione della sentenza non definitiva, confermandone la piena validità, nel dispositivo sarebbe mancata la pronuncia di conformità, così da sembrare annullate le precedenti statuizioni con l'assunto dell'inesistenza, all'attualità, dell'evento dannoso e della dimostrazione circa l'utilizzo dei locali attorei, da cui la palese contraddittorietà della pronuncia impugnata, stante lo
“scollamento tra motivazione e decisione”.
Del resto, posto il pedissequo richiamo, in parte motiva, alla sentenza non definitiva, “solo la modifica dei luoghi” - neanche accennata dal Condominio poiché insussistente - “avrebbe potuto giustificare un riferimento all'attualità” avente effetti sul mutamento, per giunta inammissibile, delle statuizioni già disposte, tanto che la denunciata contraddittorietà della motivazione si tradurrebbe
9 nella violazione del principio di corrispondenza tra quest'ultima e il dispositivo, nonché nell'illogicità delle argomentazioni adottate.
5) “Richieste istruttorie”.
Attesa la generica ricognizione, nella C.T.U., dei contratti reperiti presso l'ufficio del registro, in uno con la non ammissione, da parte del Giudice, della richiesta di chiarimenti a tale proposito, sarebbe stato inibito, agli attori in primo grado, poter fornire la prova che detti contratti si riferissero a porzioni immobiliari non interessate dalle infiltrazioni, considerata l'assenza di contestazione circa la suddivisione del seminterrato in tre distinti locali.
Altrimenti detto, l'approfondimento di tale questione avrebbe consentito la verifica della effettiva situazione delle diverse unità immobiliari, peraltro evincibile già dai contratti depositati e dalle deduzioni svolte in sede di osservazioni alla C.T.U., come ribadite all'udienza del 14.01.2021 e anche all'atto della precisazione delle conclusioni, mentre il rigetto, poiché disposto in assenza di adeguata motivazione, renderebbe inesatta la relativa decisione, a motivo dell'insistenza di accoglimento, in appello, della richiesta precedentemente ricordata.
6) “Errata compensazione delle spese”.
Finanche l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti e il pagamento del
50% di quelle della C.T.U., posto a carico di essi odierni appellanti, confermerebbero l'ingiustizia della sentenza impugnata, considerato, per un verso,
l'accoglimento della domanda attorea di impugnazione delle delibere condominiali,
e, per altro verso, che il rigetto delle restanti domande era stato basato su un'argomentazione inidonea a smentirne il fondamento, trattandosi di “una meramente ipotizzata modifica intervenuta nella fase conclusiva della causa”, come se in sentenza si volesse intendere l'essere venuti meno i precedenti accertamenti, ossia i presupposti in virtù dei quali era stata accolta la domanda di parte attrice;
ulteriore argomento comprovante la natura contraddittoria del ragionamento seguito dal Tribunale anche in ordine alla regolamentazione delle spese di lite, la cui rifusione avrebbe dovuto costituire oggetto di condanna del convenuto, stante l'indubbia esistenza, nel momento della proposizione del giudizio, del denunciato fenomeno dannoso e, ciononostante, le contestazioni dallo stesso formulate, come tali valutabili secondo il principio di causalità.
10 L'appello è parzialmente fondato, quindi meritevole di accoglimento nei limiti e per le ragioni che seguono.
Considerate le doglianze rispettivamente dedotte nel primo, secondo e quarto motivo di gravame (“errata ricostruzione dei fatti oggetto di causa”; “mancata rilevazione del giudicato interno”; “omessa e contraddittoria statuizione sui capi già decisi con la sentenza non definitiva”), da trattarsi congiuntamente per connessione, occorre muovere dal noto principio giurisprudenziale, recentemente ribadito, secondo cui, una volta emanata sentenza non definitiva, rispetto alla quale non sia stata immediatamente proposta impugnazione, né formulata riserva in proposito, il Giudice che l'ha pronunciata non può riesaminare questioni ivi già decise, stante il giudicato interno formatosi sulle stesse e, per questo, neppure implicitamente revocabili o modificabili dalla sentenza definitiva, poiché il frazionamento della decisione comporta l'esaurimento del potere giurisdizionale per la parte della controversia decisa con la sentenza parziale;
di conseguenza, qualora ciò dovesse accadere, è compito del Giudice del gravame rilevare d'ufficio la violazione del giudicato interno originato da detta pronuncia non definitiva (cfr. da ultimo: Cass. Civ. 14.04.2023 n. 9968; Cass. Civ. 13.04.2022 n. 12065; Cass.
Civ. 16.03.2022 n. 8581; Cass. Civ. 21.10.2021 n. 29321).
Premesso tale chiarimento in diritto, si ricorda che, nel corso del giudizio di primo, grado il Tribunale, all'esito degli accertamenti demandati al C.T.U. Geom.
e dell'espletata prova testimoniale, con sentenza Controparte_1
parziale n. 283/2019, del 13.05.2019 e pubblicata il 15.05.2019 (agli atti), oltre ad accogliere la domanda di annullamento delle delibere dell'assemblea condominiale, impugnate da parte attrice, rimetteva la causa in istruttoria, disponendo, nell'ordinanza in pari data, il rinnovo della C.T.U. - ritenuta essenziale “dato il tempo trascorso e la mancata formulazione”, al precedente Ausiliario, “del quesito volto a determinare le opere necessarie all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni” - e il contestuale incarico, conferito al Geom. cui CP_2
veniva chiesto:
11 “1) determini le opere necessarie alla eliminazione delle cause dei danni da infiltrazione lamentati dagli attori e già riscontrati sussistenti, quantificandone il costo;
”
“2) determini le opere necessarie alla eliminazione dei danni da infiltrazione lamentati dagli attori e già riscontrati sussistenti, quantificandone il costo;
”
“3) riferisca se l'immobile degli attori risulti comunque utilizzato (direttamente o
a mezzo locazione o comodato) o meno nel periodo compreso fra il settembre 2010
e il momento della C.T.U., provvedendo anche a interrogazioni presso l'ufficio del registro”.
Tuttavia nelle motivazioni di detta sentenza parziale - dopo essere state trascritte le risultanze dell'espletata C.T.U. riguardo alle cause delle infiltrazioni, all'indicazione degli interventi atti a eliminarle, alla quantificazione dei soli costi di ripristino dei locali interessati dal fenomeno e alla risposta positiva circa l'indebita occupazione esercitata dal Condominio sull'area dei Sigg.ri e Pt_1
- veniva testualmente affermato che “Il danno da infiltrazioni alla Parte_2
proprietà esclusiva degli attori è risultato provato attraverso le dichiarazioni testimoniali e la C.T.U., le cui conclusioni, in quanto basate su un attento esame dello stato dei luoghi e non contraddette da valide osservazioni di parte, sono pienamente condivise dal Tribunale, ha consentito di determinare, come già anticipato, che dipendono dalla cattiva manutenzione del lastrico solare, non correttamente isolato, e, in parte, al mancato isolamento del marciapiede. A norma dell'art. 2051 c.c., il condominio, in quanto proprietario e custode delle parti condominiali, è responsabile per tali danni. Ne consegue necessariamente la condanna del condominio a risarcire l'intero danno subito dagli attori, pari ai costi necessari per ricercare e per eliminare le cause delle infiltrazioni, nonché per eliminare i danneggiamenti riportati dalla loro proprietà a causa delle infiltrazioni
(determinati dal C.T.U. nel 2011 in € 2.000,00) e al lucro cessante per la mancata locazione a uso commerciale degli immobili di proprietà dei sig.ri e Pt_1
, pacificamente (in quanto circostanze documentali - doc. n. 3 e 4 allegati Parte_2
alla memoria ex art. 183 comma VI n. 2 c.p.c. di parte attrice - e incontestate, nonché confermate dai testi) oggetto di contratto di locazione a uso commerciale che è stato sciolto anticipatamente proprio a causa delle infiltrazioni causate dal
12 comportamento imputabile al condominio” (cfr. pag. 4 stessa sentenza parziale), tanto da doversi rilevare l'intervenuta decisione, nella pronuncia parziale, in ordine all'accertamento delle cause delle infiltrazioni lamentate dagli attori e dei conseguenti pregiudizi, comprensivi della perdita economica da disdetta dei contratti di locazione dei rispettivi immobili, nonché della relativa responsabilità in capo al Condominio, ovvero delle “questioni” che la richiamata giurisprudenza individua come non più revocabili, né riesaminabili, neanche implicitamente, dal medesimo Giudice, per avere esse - in assenza di tempestiva impugnazione da parte del convenuto, e di riserva in tal senso formalizzata -, acquisito efficacia di giudicato interno rispetto alla decisione definitiva, la quale, pertanto, andrà riformata in conformità ai profili già definiti nella rammentata sentenza parziale, tutto ciò comportando l'accoglimento del primo, secondo e quarto motivo di gravame.
Per le stesse suesposte ragioni, ugualmente apprezzabile, nei termini di cui si dirà in prosieguo, si rivela la censura dedotta nel terzo motivo d'appello, relativa alla omessa liquidazione, nella sentenza impugnata, dei danni richiesti da parte attrice in primo grado, nello specifico costituiti sia dai costi necessari a eliminare le conseguenze delle infiltrazioni nei propri locali, pari a € 2.000,00=, come quantificati nella C.T.U. del 2011, a firma del Geom. Controparte_1
, posta a fondamento della sentenza parziale divenuta irrevocabile, sia
[...]
dal mancato introito dei canoni di locazione del contratto concluso il 20.11.2007 e risolto anticipatamente, sempre per la presenza delle infiltrazioni, dal conduttore,
, in data 15.09.2010, trattandosi di circostanza Controparte_5
documentalmente dimostrata (cfr. docc.ti 3 e 4 prodotti in allegato alla seconda memoria ex art. 183, comma 6°, c.p.c. di parte attrice, depositata il 22.04.2011) e confermata dal teste , Presidente del suddetto Circolo (cfr. Tes_1 CP_5 verbale udienza del 26.02.2013), tant'è che lo stesso Tribunale, nella richiamata decisione parziale, avente, lo si ricorda, efficacia di giudicato interno rispetto a quella emessa a conclusione del giudizio di primo grado e attualmente gravata, ne dava esplicito atto imputando la rispettiva responsabilità al Condominio, ai sensi dell'art. 2051 c.c..

13 Quanto, in particolare, all'importo dovuto agli odierni appellanti a titolo di perdita dei canoni di locazione riferibili al solo contratto del 2007 (essendo l'unico rispetto al quale è stata ritualmente fornita la prova della conclusione e della disdetta anticipata), la relativa quantificazione si avrà tenendo conto delle dichiarazioni rese dall'appena ricordato testimone, secondo cui la disdetta anticipata del predetto contratto era stata determinata “anche” dalla presenza delle infiltrazioni di acqua nell'immobile, sebbene ciò non ne abbia rappresentato “la ragione esclusiva” (cfr. già cit. verbale udienza 26.02.2013), con la conseguenza di doversi ritenere tale evento solo concausa della risoluzione contrattuale e, quindi, della perdita economica, l'ammontare della quale, considerate, altresì, le richieste formulate da parte attrice in primo grado, sia nell'atto introduttivo, sia in sede di precisazione delle conclusioni, viene liquidato in complessivi € 5.000,00=, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, decorrenti dalla data di deposito della sentenza impugnata all'effettivo soddisfo e non già nella maggiore somma indicata nell'atto di citazione in appello.
Né la C.T.U. del Geom. ossia la seconda, può valere a escludere il CP_2
riconoscimento dei suddetti danni, poiché verificatisi in epoca precedente all'espletamento della stessa, la cui disamina, se per un verso conferma il riscontrato ammaloramento delle pareti interne dell'unità immobiliare attorea (cfr.
C.T.U. pagg. da 4 a 6 e “Allegato F - Documentazione Fotografica), per altro verso evidenzia non esservi infiltrazioni in atto al momento dei sopralluoghi effettuati da detto Ausiliario, bensì trattarsi di evento risalente, considerato lo stato dei luoghi come risultante, con chiarezza, dalle relative foto, ovvero l'assenza di umidità sulle pareti e solaio dei medesimi locali, a riprova che la sistemazione dei “bocchettoni” della sovrastante terrazza indicati quali cause del dedotto evento (cfr. CP_6
pag. 1 atto di citazione;
cfr. verbale udienza del 26.02.2013, dichiarazioni testi e per parte attrice, nonché verbale udienza del 21.09.2015, Tes_2 Tes_3
dichiarazioni teste per parte convenuta) è stata risolutiva, tanto da potersi Tes_4
ritenere non indispensabili gli interventi di manutenzione straordinaria del predetto lastrico, oggetto del computo metrico sviluppato dal C.T.U. Geom. da cui CP_2
il rigetto della richiesta, avanzata dagli odierni appellanti, di condanna del
14 Condominio all'esecuzione dei “lavori necessari per la eliminazione del fenomeno delle infiltrazioni” (cfr. pag. 25 conclusioni atto di citazione in appello).
Alla luce delle considerazioni che precedono e in osservanza dei richiamati orientamenti giurisprudenziali di legittimità, l'intestata Corte accoglie parzialmente l'appello.
Le spese di lite di ambedue i gradi di giudizio seguono la parziale soccombenza e vengono liquidate, previa compensazione del 30%, come da dispositivo.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Ancona, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e nei confronti del Parte_1 Parte_2 Parte_3
a Montegranaro, nonché avverso la sentenza n. 5/2022 del Tribunale
[...]
Civile di Fermo, datata 04.01.2022 e depositata il 05.01.2022, relativa al procedimento n. 110085/2010 R.G., ogni diversa domanda, eccezione, richiesta e istanza disattese o assorbite così provvede:
- accoglie parzialmente l'appello e, per l'effetto, in parziale modifica della sentenza n. 5/2022 del Tribunale Civile di Fermo, emessa il 04.01.2022 e pubblicata il
05.01.2022, condanna il Condominio in Via D'Azeglio, 30, di Montegranaro, in persona dell'Amministratore pro-tempore, al risarcimento, in favore di parte appellante, dell'importo complessivo di € 7.000,00=, di cui € 2.000,00= pari al costo dei lavori di ripristino dell'immobile di proprietà degli appellanti, danneggiato dalle infiltrazioni, ed € 5.000,00= a titolo di lucro cessante da disdetta anticipata del contratto di locazione stipulato in data 20.11.2007 con il conduttore
, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla data Controparte_5
di deposito della sentenza parziale (15.05.2019) al soddisfo;

- condanna, altresì, l'appellato Condominio a rifondere a parte appellante le spese di lite del doppio grado di giudizio che, compensate del 30%, si liquidano per il residuo, quanto al primo, in complessivi € 3.270,00=, di cui € 170,00= per esborsi,
€ 600,00= per la fase di studio, € 500,00= per la fase introduttiva, € 900,00= per la fase istruttoria, ed € 1.100,00= per la fase decisionale, oltre al 15% di rimborso spese generali, I.v.a. e C.p.a come per legge, e, quanto al presente grado, in complessivi € 3.112,00=, di cui € 562,00= per esborsi, € 750,00= per la fase di
15 studio, € 600,00= per la fase introduttiva ed € 1.200,00= per la fase decisionale, oltre al 15% per rimborso spese generali, I.v.a. e C.p.A. come per legge;

- fermo il resto.
Ancona, lì 17.01.2024
Il G. A. Relatore Il Presidente
Dott. Federico D'Incecco Dott.ssa Maria Ida Ercoli
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