N. R.G. 2033/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Alberto Vigorelli Presidente dr.ssa Francesca Maria Mammone Consigliera rel. dr.ssa Irene Lupo Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 2033/2024 promossa in grado d'appello
DA
(P. IVA ), in persona del legale rappresentante pro tempore Parte_1 P.IVA_1
, elettivamente domiciliata in VIA GABRIELE CAMOZZI N. 106, BERGAMO, Parte_2 presso lo studio dell'avv. DIEGO PISELLI, che la rappresenta e difende come da delega in atti;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA Controparte_1 C.F._1
EUGENIO SPREAFICO N. 10, MONZA, presso lo studio dell'avv. LORENZO BERETTA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti;

APPELLATO e APPELLANTE INCIDENTALE
avente ad oggetto: vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni.
Per l'appellante:
pagina 1 di 23 “Voglia la Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, previa valutazione positiva dell'ammissibilità del gravame:
1) in via preliminare, disporre l'immediata sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata ai sensi e per gli effetti degli artt. 351 e 283 c.p.c., in considerazione del danno grave e irreparabile derivante dall'esecuzione della medesima, per le ragioni esposte nel presente atto, con richiesta di pronuncia urgente inaudita altera parte ex articolo 351, III co., c.p.c.;
2) in via istruttoria, ammettere i mezzi di prova già chiesti nella sede di prima istanza, per le ragioni esplicate nella parte motiva del presente atto (di seguito riprodotti);
3) nel merito riformare integralmente la sentenza del Tribunale di Monza n. n. 1572/2024 pubbl. il
29/05/2024 RG n. 9776/2021 Repert. n. 2159/2024 del 29/05/2024 e pertanto accogliere le domande della società appellante formulate come segue in primo grado:
A. In via principale, voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda:
− accertare e dichiarare l'inadempimento da parte del convenuto dei contratti preliminari in controversia per i motivi esposti in atti;

− accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di tali contratti in virtù del valido esercizio da parte della promittente venditrice del diritto di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. e pertanto il diritto della parte attrice a trattenere gli importi ricevuti a titolo di caparra confirmatoria;

− condannare il convenuto a rilasciare gli immobili compromessi in vendita liberi da persone e cose;

−condannare il convenuto al pagamento del risarcimento del danno per illegittima occupazione nella misura di euro 500,00= (cinquecento) per ogni mese di occupazione dell'appartamento e di euro
100,00= per ogni mese di occupazione del box in controversia e al rimborso delle spese condominiali sino al rilascio dell'immobile in controversia;

−fissare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 614 bis c.p.c. una somma non inferiore a euro 100,00= (o diversa di giustizia) per ogni giorno di ritardo nell'adempimento della condanna alla restituzione degli immobili;

B. in via subordinata, voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria domanda:
−accertare e dichiarare l'inadempimento da parte del convenuto del contratto preliminare in controversia per i motivi esposti in narrativa;

−pronunciare la risoluzione ex artt. 1453 e 1455 c.c. del contratto preliminare in controversia;

−condannare il convenuto al pagamento del risarcimento del danno sofferto dalla parte promittente venditrice in misura pari alla differenza tra il valore commerciale dei beni in controversia al momento pagina 2 di 23 della liquidazione (come accertato in corso di causa) e il prezzo offerto dal promissario acquirente rivalutato al medesimo tempo;

−condannare il convenuto a rilasciare gli immobili compromessi in vendita liberi da persone e cose;

−condannare il convenuto al pagamento del risarcimento del danno per illegittima occupazione nella misura di euro 500,00= (cinquecento) per ogni mese di occupazione dell'appartamento e di euro
100,00= per ogni mese di occupazione del box e al rimborso delle spese condominiali sino al rilascio dell'immobile in controversia;

−fissare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 614 bis c.p.c. una somma non inferiore a euro 100,00= (o diversa di giustizia) per ogni giorno di ritardo nell'adempimento della condanna alla restituzione degli immobili pronunciando relativa condanna nei confronti del convenuto.
C. In via di estremo subordine e per la sola non creduta ipotesi in cui il Tribunale ritenesse di considerare efficace il recesso di o comunque di pronunciare la risoluzione del Controparte_1
contratto per inadempimento di parte promittente venditrice:
−condannare il convenuto a rilasciare gli immobili compromessi in vendita liberi da persone e cose;

−condannare il convenuto al pagamento del risarcimento del danno per illegittima occupazione nella misura di euro 500,00= (cinquecento) per ogni mese di occupazione dell'appartamento e di euro
100,00= per ogni mese di occupazione del box e al rimborso delle spese condominiali sino al rilascio dell'immobile in controversia;

−fissare, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 614 bis c.p.c. una somma non inferiore a euro 100,00= (o diversa di giustizia) per ogni giorno di ritardo nell'adempimento della condanna alla restituzione degli immobili pronunciando relativa condanna nei confronti del convenuto;

D. in via istruttoria si chiede ammettersi prova per interpello e per testi sui seguenti capitoli:
1. “vero che più volte (dica il teste quando) negli anni 2019 e 2020 i collaboratori della Parte_1 hanno contattato il signor per ottenere il consenso del medesimo all'accesso Controparte_1 all'alloggio compromesso in vendita di cui al preliminare che al teste si rammostra” (all. 1 difesa
; Pt_1
2. “vero che tale accesso era finalizzato alle verifiche prodromiche alla procedura di segnalazione certificata al Comune per l'ottenimento della agibilità e alla predisposizione dell'attestato di prestazione energetica”;
3. “vero che il signor ha rifiutato più volte di consentire l'accesso”; Controparte_1
4. “vero che tale accesso è stato effettuato in data 22 giugno 2020”.
pagina 3 di 23 Testi: SI.ra presso SInor presso;
Geom. Testimone_1 Parte_1 Testimone_2 Parte_1
domiciliato in Gorle (BG). Tes_3
F. Sempre nel merito: respingere le domande proposte dall'appellato signor in primo CP_1
grado. G. Condannare la controparte alla rifusione delle spese di lite (compenso ai sensi del d.m. n.
55/2014 come modificato con i d.m. n. 37/2018 e n. 147/2022, oltre spese e oneri accessori) di ogni fase e grado del giudizio”.
Per l'appellato:
“Voglia l'Ill.ma Corte adita, contrariis reiectis, previa conferma della sentenza di primo grado in relazione ai capi impugnati con appello principale, previa riforma della sentenza di primo grado in relazione ai capi impugnati con appello incidentale e per i motivi tutti di cui al presente atto, così provvedere:
In via pregiudiziale
Previe le dovute declaratorie di rito, accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello principale avversario, anche ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 348-bis c.p.c., giusta la narrativa che precede.
Nel merito
IN VIA PRINCIPALE: Rigettare le domande tutte ex adverso formulate da parte attrice nei confronti del SI. , perché infondate in fatto ed in diritto e non comprovate, per i motivi Controparte_1
tutti di cui agli atti.
IN VIA SUBORDINATA: Limitare le avversarie pretese a quanto rigorosamente provato e di Diritto, per i motivi tutti di cui agli atti.
In via riconvenzionale
IN VIA PRINCIPALE: Accertare e dichiarare la legittimità e l'efficacia del recesso ex art. 1385 c.c. esercitato dal SI. nei confronti della società attrice , relativamente Controparte_1 Parte_1
ai contratti preliminari oggetto di causa, stipulati in data 3.4.2015 (per l'appartamento) ed in data
31.7.2016 (per il box/autorimessa), così come modificati/integrati dalla scrittura privata del 28.12.2018,
e per l'effetto condannare la società al pagamento in favore del SI. Parte_1 Controparte_1
di una somma complessiva di € 110.250,00=, di cui € 99.200,00= a titolo di doppio delle caparre confirmatorie versate, ed € 11.050,00= a titolo di ripetizione di acconti prezzo, oltre agli interessi maturati e maturandi dalla data del recesso sino all'effettivo saldo, oltre all'eventuale eccedenza tra il tasso d'interesse ed il rendimento medio dei titoli di Stato di durata inferiore a 12 mesi;
eventualmente pagina 4 di 23 compensando parzialmente con tale importo le somme che dovessero per qualsivoglia ragione e/o titolo risultare dovute alla controparte. Il tutto per i motivi tutti di cui agli atti.
IN VIA SUBORDINATA: Accertare e dichiarare gli inadempimenti della società Pt_1
relativamente alle obbligazioni sulla medesima gravanti sulla base dei contratti preliminari oggetto di causa, stipulati in data 3.4.2015 (per l'appartamento) ed in data 31.7.2016 (per il box/autorimessa), così come modificati/integrati dalla scrittura privata del 28.12.2018; per l'effetto risolvere ai sensi dell'art. 1453 c.c. tali contratti;
per l'effetto condannare la società al pagamento in favore del SI. Parte_1
di una somma complessiva di € 60.650,00=, a titolo di ripetizione degli importi Controparte_1
dal medesimo versati in ragione di tale contratto, oltre agli interessi maturati e maturandi dalla data del versamento sino all'effettivo saldo, oltre all'eventuale eccedenza tra il tasso d'interesse ed il rendimento medio dei titoli di Stato di durata inferiore a 12 mesi;
eventualmente compensando parzialmente con tale importo le somme che dovessero per qualsivoglia ragione e/o titolo risultare dovute alla controparte. Il tutto per i motivi tutti di cui agli atti.
IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA: Risolvere o dichiarare l'intervenuta risoluzione dei contratti preliminari oggetto di causa, stipulati in data 3.4.2015 (per l'appartamento) ed in data
31.7.2016 (per il box/autorimessa), così come modificati/integrati dalla scrittura privata del 28.12.2018, per le ragioni di Giustizia e/o per qualsiasi altro atto o fatto, ivi compreso l'eventuale ritenuto mutuo consenso;
per l'effetto condannare la società al pagamento in favore del SI. Parte_1 [...]
di una somma complessiva di € 60.650,00=, a titolo di ripetizione degli importi dal CP_1
medesimo versati in ragione di tale contratto, oltre agli interessi maturati e maturandi dalla data del versamento sino all'effettivo saldo, oltre all'eventuale eccedenza tra il tasso d'interesse ed il rendimento medio dei titoli di Stato di durata inferiore a 12 mesi;
eventualmente compensando parzialmente con tale importo le somme che dovessero per qualsivoglia ragione e/o titolo risultare dovute alla controparte. Il tutto per i motivi tutti di cui agli atti.
In ogni caso
Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio e del procedimento di mediazione, oltre a spese generali 15%, CPA 4% ed IVA di legge.
Con condanna della controparte ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c., ad una somma da determinarsi, giuste le difese in atti.
In via istruttoria
pagina 5 di 23 Si propone istanza affinché il Giudice acquisisca il fascicolo relativo al giudizio di cui al doc. 39, pendente avanti al Tribunale di Monza, per i motivi di cui in atti”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I fatti
Il 3 aprile 2015 dante causa di ha promesso di vendere a Parte_3 Parte_1 [...]
, che ha promesso di acquistare, un appartamento in Cornate d'Adda con pagamento di CP_1
euro 20.000 a titolo di caparra confirmatoria ed integrazione progressiva e rateale della caparra confirmatoria, per ulteriori euro 21.600, con l'accordo che le somme versate a titolo di caparra sarebbero poi state imputate a prezzo, con il saldo di euro 148.400,00 da versarsi all'atto del contratto definitivo, da stipulare entro il 30 maggio 2018 (cfr. doc. n. 1 . Pt_1
La clausola n. 7 di tale contratto prevedeva che il bene sarebbe stato ceduto libero da liti pendenti, pretese di terzi e da qualsiasi altri oneri o gravami tali da poter incidere sul suo valore o pregiudicarne la commerciabilità; inoltre, le parti davano atto della pendenza di una causa dinanzi al Tribunale di
Monza, intentata da certo in relazione alla quale “la Promittente Venditrice esonera e manleva Pt_4 la Promittente Acquirente da qualsiasi spesa, danno o responsabilità che ne dovesse derivare”, con l'impegno ad inserire analoga previsione anche nel contratto definitivo.
è stato immesso nel possesso dell'immobile il primo giugno 2015. Controparte_1
Con scrittura privata in data 16 giugno 2016 le parti hanno differito al 1° gennaio 2016 la decorrenza dei termini di pagamento delle rate mensili dovute dal convenuto a titolo di caparra confirmatoria e prorogato al 30 dicembre 2018 il termine essenziale per la stipula dei due atti esecutivi dei due preliminari collegati (cfr. doc n. 2 . Pt_1
Con altro contratto preliminare stipulato il 31 luglio 2016, è stata promessa la vendita al di CP_1
un box/autorimessa, con pagamento di euro 8.000 a titolo di caparra confirmatoria, da imputarsi a prezzo in sede di contratto definitivo e saldo di euro 11.500 da versarsi all'atto del contratto definitivo, da stipulare entro il 31 gennaio 2019 (cfr. doc. 2 ). Nuovamente, la clausola n. 7 prevedeva CP_1
che il box sarebbe stato ceduto libero da liti pendenti, pretese di terzi e da qualsiasi altri oneri o gravami tali da poter incidere sul suo valore o pregiudicarne la commerciabilità. Il il primo CP_1
agosto 2016 è stato immesso anche nel possesso di tale immobile.
pagina 6 di 23 Con lettera raccomandata dell'11 settembre 2018 (cfr. doc. n. 5 , la promittente venditrice Pt_1
recedeva dai contratti preliminari, contestando al promissario acquirente di non aver rispettato i termini di pagamento pattuiti.
Tuttavia, il 28.12.2018, le parti formalizzavano un accordo finalizzato a mantenere in vita i due contratti preliminari, rinunciando la promittente venditrice al recesso condizionatamente al versamento da parte di di €12.600 per rate insolute dell'integrazione della caparra Controparte_1 confirmatoria dell'appartamento (cfr. doc. 3 ). Il provvedeva al versamento. CP_1 CP_1
Con la predetta scrittura le parti concordavano un nuovo termine, essenziale per la stipulazione del contratto definitivo. Il termine veniva indicato nel 28 febbraio 2020.
Il 23 gennaio 2020, circa un mese prima della scadenza concordata, chiedeva al di Pt_1 CP_1 acconsentire all'accesso di un tecnico nell'appartamento per rilievi necessari al rilascio dell'agibilità; il rispondeva chiedendo spiegazioni sulla necessità dell'accesso, sostenendo che, per quanto CP_1
a sua conoscenza, l'immobile aveva già conseguito l'abitabilità (doc. 40 ). CP_1
Il 20 febbraio 2020 -che ha versato alla controparte, complessivamente, €60.650 per CP_1
caparra confirmatoria, spese condominiali e interessi- comunicava a a mezzo PEC (cfr. doc. n. 6 Pt_3
parte attrice e 47 parte convenuta) il proprio recesso, contestando: la cessione degli immobili promessi in vendita a la mancanza di certificato di agibilità; l'esistenza di una lite in materia di distanze Pt_1
tra ed il condominio nel quale era ubicata l'unità immobiliare promessa in vendita. Parte_5
Seguivano ulteriori comunicazioni confermative della volontà di recedere dai contratti preliminari: una inviata a l 5 marzo 2020, con la quale veniva anche contestato che, nel termine previsto, non era Pt_3
pervenuto alcun invito a nominare il notaio per la stipulazione del contratto definitivo (doc. 48
) ed una, indirizzata a in data 11 marzo 2020, con la quale esercitava CP_1 Pt_1 CP_1
“formale recesso” in ragione della mancanza dell'agibilità e dell'esistenza del giudizio introdotto da fonte di “potenziale decremento” del valore dei beni e con la “prospettiva di ingenti costi Pt_4 economici da sostenersi in capo ai proprietari dei beni”. Con la missiva, il sottolineava CP_1 come comunque, non l'avesse ancora convocata dinanzi al notaio, che, in base al contratto, Pt_1
doveva essere scelto dalla parte venditrice (cfr. doc. 49 ). CP_1
riscontrava tale comunicazione il 12 marzo 2020 (cfr. doc. n. 7 attrice), contestando gli Pt_1
addebiti ed invitando il a comparire in data 17 aprile 2020 presso il notaio CP_1 Persona_1
di Bergamo per la stipulazione del contratto di vendita.
pagina 7 di 23 Il in pari data preannunciava che non vi erano, a suo avviso, i presupposti per addivenire CP_1
alla stipulazione del contratto (doc. 51 ) e, infatti, non si presentava dinanzi al notaio. CP_1
in data 24 novembre 2020 comunicava il proprio recesso, invitando il a versare Pt_1 CP_1
congrua indennità di occupazione dei beni fino alla data della loro liberazione. (cfr. doc. n. 8 dell'attrice). Precisava che il doveva considerarsi inadempiente per “non essersi presentato CP_1
alla convocazione per la stipulazione dei contratti definitivi fissata per il giorno 17 aprile 2020 presso il Notaio di Bergamo”. Persona_1
L'agibilità risulta rilasciata nell'autunno del 2020.
Il giudizio di primo grado ha adito il Tribunale di Monza chiedendo di accertare la legittimità del proprio recesso, Parte_1 come esercitato nell'anno 2018 e ribadito a novembre 2020, con conseguente riconoscimento del suo diritto ad incamerare la caparra e ad ottenere la condanna al rilascio del bene, con l'imposizione, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., dell'obbligo di pagamento di una somma di denaro in caso di ritardo, nonché al pagamento di un'indennità di occupazione dal momento dell'immissione del nel CP_1
possesso del bene fino al rilascio e delle spese condominiali “con riserva di documentazione in corso di causa delle spese via via maturate” (atto di citazione, pagine 8 e 9); in subordine, ha Pt_1
domandato di dichiarare i contratti preliminari risolti per inadempimento grave del promissario acquirente, con condanna dello stesso al risarcimento dei danni, ferme, anche in caso di rigetto di tutte le altre domande, la condanna al rilascio, al pagamento dell'indennità di occupazione e con l'imposizione di una sanzione pecuniaria in caso di ritardo.
si è costituito in giudizio contestando la fondatezza delle domande tutte proposte Controparte_1
dalla promittente venditrice. Ha sostenuto che si era resa gravemente inadempiente agli Pt_1
obblighi assunti nei suoi confronti, in primo luogo non informandolo del procedimento di mediazione e dell'azione giudiziale intrapresi rispettivamente a novembre 2019 e ad ottobre 2020 da certo
[...]
contro il Condominio Le Arcate di Porto di Cornate d'Adda e di alcuni condomini per ottenere Pt_5
l'arretramento della facciata dello stabile condominiale e del muro di cinta (doc. 38 ); in CP_1
secondo luogo, perché gli immobili promessi in vendita, alla data fissata per il rogito, non avevano l'agibilità. Conseguentemente chiedeva, in via riconvenzionale, l'accertamento della legittimità del proprio recesso e la condanna della promittente venditrice al pagamento del doppio della caparra ricevuta, per complessivi €99.200, oltre che alla restituzione di €11.050, versati a titolo di acconto prezzo. In subordine, il chiedeva al Tribunale di risolvere ai sensi dell'art. 1453 c.c. i CP_1
pagina 8 di 23 contratti preliminari, condannando al pagamento di 60.650 a titolo di ripetizione di quanto Pt_1
versato in adempimento di tali contratti. In ulteriore subordine, il convenuto chiedeva di risolvere o dichiarare l'intervenuta risoluzione dei contratti preliminari “per le ragioni di Giustizia e/o per qualsiasi altro atto o fatto, ivi compreso l'eventuale ritenuto mutuo consenso”, sempre con condanna di alla restituzione di quanto incassato. Pt_1
Con sentenza n. 1572/2024, pubblicata il 29 maggio 2024, il Tribunale di Monza, esclusa la rilevanza degli addebiti formulati da alla società sia con riferimento alla mancanza del CP_1 Pt_1
certificato di agibilità che in rapporto alla scoperta del giudizio pendente tra ed il Condominio, Pt_4
osservava però:
I. che il recesso di era “successivo all'effettuazione e comunicazione del recesso del Pt_1
convenuto attuato e comunicato alla controparte in data 11.03.2020, a seguito della mancata convocazione a rogito da parte dell'attrice venditrice che avrebbe dovuto tenersi nel termine del 28.02.2020, considerato espressamente essenziale dalle parti, come si evince dalla scrittura privata in atti... Pertanto, può affermarsi che a nulla vale l'ulteriore invito dell'attrice alla stipula del rogito notarile, ovvero la comunicazione del proprio recesso, come avvenuta nell'autunno del 2020, dal momento che la stessa non ha rispettato
i termini per stipula del contratto definitivo e che, a seguito di tale inadempimento, il convenuto ha comunicato la propria volontà di recedere dai rapporti contrattuali”;
II. II. che “a fronte dell'accertamento dell'ingiustificato inadempimento dell'attrice e del suo mancato rispetto del termine essenziale stabilito dalle parti nella scrittura privata in data
28.12.2018, il recesso dell'attrice, intervenuto e comunicato a controparte in data
24.11.2020, è illegittimo e invalido e che, pertanto, devono essere accolte le domande del convenuto con riguardo all'applicazione dell'articolo 1385, secondo comma, c.c., con conseguente suo diritto a chiedere la restituzione del doppio degli importi versati a titolo di caparra confirmatoria, oltre agli interessi come da domanda, e con restituzione di quanto versato dal convenuto a titolo di acconto sul prezzo e con annessa condanna di quest'ultimo alla liberazione e restituzione degli immobili da lui occupati in esecuzione dei contratti preliminari di compravendita immobiliare ad effetti anticipati. “ .
Dunque, dichiarava l'illegittimità del recesso di dai contratti preliminari di Parte_1
compravendita immobiliare e la legittimità del recesso di , che condannava al Controparte_1
rilascio degli immobili oggetto dei predetti contratti;
condannava a pagare a Pt_1 CP_1
pagina 9 di 23 €110.250 (€99.200 a titolo di doppio della caparra ed €11.050 a titolo di restituzione degli acconti) e a pagare a €31.263 per indennità di occupazione da marzo 2020 a maggio CP_1 Parte_1
2024 e rimborso delle spese condominiali (nei limiti di quanto documentato); respingeva la domanda ex art. 614-bis c.p.c. e compensava integralmente le spese di lite tra le parti.
L'appello
A. Il
[...]
ha proposto appello contro la detta sentenza, per i seguenti motivi: Parte_6

1. con il primo motivo, relativo al recesso del , intitolato “Errore di fatto. Errore CP_1 ermeneutico. Errata applicazione dell'articolo 1385 del Codice civile”, ha Parte_1
contestato che possa esserle addebitata l'inosservanza del termine del 28 febbraio 2020 per la stipulazione del contratto definitivo, in quanto il ha esercitato il recesso prima della CP_1
scadenza e, comunque, non si è mai doluto di tale inosservanza;
inoltre, in quanto il mancato rispetto del termine essenziale era stato assunto, in contratto come ipotesi di risoluzione di diritto, della quale evidentemente il promissario acquirente non aveva voluto giovarsi;
infine, che, avendo il esercitato il recesso, invece di avvalersi della tutela prevista dall'art. CP_1
1457 c.c., avrebbe dovuto essere accertata dal giudice la gravità dell'inadempimento;

2. con il secondo motivo, rubricato “Errore di fatto ed errata applicazione dell'articolo 1457 del Codice civile”, l'appellante ha dedotto che il , con il recesso comunicato il 20 CP_1
febbraio 2020, aveva rifiutato la stipulazione del contratto definitivo;
inoltre, che il tribunale non aveva indagato l'effettiva volontà delle parti che, correttamente ricostruita, dimostrava come il termine del 28 febbraio 2020 non fosse qualificabile, indipendentemente dal tenore letterale del contratto, come essenziale e che se, invece, fosse stato tale, le regole di correttezza e buona fede nell'esecuzione dei contratti avrebbero imposto al di sollecitare al CP_1
promittente venditore di fissare un appuntamento per la stipulazione;

3. con il terzo motivo, che investe la motivazione relativa al proprio recesso, l'appellante sostiene che il Tribunale avrebbe innanzitutto errato a non considerare la perdurante efficacia del recesso esercitato nel 2018 a seguito dei mancati pagamenti della controparte, considerato: a) che la rinuncia ad avvalersene, pattuita il 28 dicembre 2018, faceva parte di una più ampia transazione della quale era prevista la risoluzione di diritto in caso di inadempimento agli obblighi assunti in quella sede da parte del;
b) che il non aveva tenuto fede agli impegni CP_1 CP_1
assunti e che pertanto tutto quanto stabilito con la scrittura transattiva ne era rimasto travolto.
pagina 10 di 23 Del pari, sarebbero errate le conclusioni del primo giudice in ordine al recesso intimato nel
2020, fondato sul pacifico ed ingiustificato rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo;

4. con il quarto motivo, si è doluta del mancato esame della domanda subordinata diretta Pt_1
ad ottenere la declaratoria di risoluzione dei contratti preliminari per colpa di
[...]
, ed ha conseguentemente riproposto tale domanda e quella conseguente di CP_1
condanna della controparte al risarcimento dei danni “in misura pari alla differenza tra il valore commerciale dei beni in controversia al momento della risoluzione e il prezzo offerto dal promissario acquirente rivalutato al medesimo tempo”;

5. con il quinto motivo, si è doluta dell'accoglimento solo parziale della domanda Parte_1
di rimborso delle spese condominiali anticipate negli anni di occupazione dell'immobile e di quelle “eventualmente” pagate dopo la sentenza e fino al rilascio. Ha invocato l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale il danno emergente non consiste nei soli esborsi monetari o nelle diminuzioni patrimoniali “già materialmente intervenuti, bensì include anche
l'obbligazione di effettuare l'esborso, in quanto il "vinculum iuris", nel quale l'obbligazione stessa si sostanzia, costituisce già una posta passiva del patrimonio del danneggiato, consistente nell'insieme dei rapporti giuridici, con diretta rilevanza economica, di cui una persona è titolare” (cfr. per es. Cass. n. 4718 del 10/03/2016)”;

6. con il sesto motivo, si è doluta del riconoscimento dell'indennità di occupazione solo Pt_1
fino alla data della sentenza e non fino al rilascio;

7. con il settimo motivo, rubricato “Mancata pronuncia sulla richiesta ex articolo 614bis c.pc.
Infrapetizione. Violazione di legge.”, l'appellante ha contesto al Tribunale di aver “omesso” di pronunciare sulla richiesta formulata ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c. in quanto “Si fa presente che la concessione della richiesta astreinte appare ben giustificata e non certo “iniqua”, dato che il , pur affermando di essere receduto, ha mantenuto il possesso degli immobili, CP_1
omettendo ovviamente di saldare le spese condominiali che a lui competevano. È quindi ritenersi senz'altro opportuna una misura di coercizione indiretta”;

8. con l'ottavo motivo , si è limitata a riproporre la richiesta di prova testimoniale Parte_1 sugli ostacoli opposti da “alle visite dell'alloggio a lui consegnato necessarie per il CP_1 perfezionamento della procedura di agibilità”;
pagina 11 di 23 , ha quindi domandato la riforma della sentenza di primo grado e l'accoglimento pieno Parte_1
delle domande proposte nel giudizio di primo grado.
Si è costituito che ha eccepito l'inammissibilità dell'appello perché Controparte_1
manifestamente infondato e ne ha domandato il rigetto. Ha proposto appello incidentale, dolendosi:
a. dell'asserito “Errore nella valutazione dell'assenza di certificato di agibilità dell'immobile promesso in vendita. Errata considerazione circa la superabilità dell'argomento. Errata valutazione di tale aspetto quale inadempimento grave, idoneo a fondare il recesso ex art.
1385 c.c. Violazione art. 112 c.p.c., 1385 c.c. e 1453 c.c.”: nessuna rilevanza potrebbe attribuirsi, diversamente da quanto opinato dal Tribunale di Monza, al rilascio del certificato di agibilità nell'autunno del 2020, poiché l'inadempimento deve essere accertato con riferimento alla data pattuita per la stipulazione del contratto definitivo, che le parti avevano considerato essenziale nell'interesse di entrambe, sì che “Una prestazione successiva da parte del debitore, dunque, sarebbe stata ex ante inidonea ad assolvere all'interesse giuridico della parte creditrice”. Del pari, il tribunale avrebbe errato a considerare l'inadempimento di scarsa rilevanza, considerata l'incidenza del rilascio del certificato di agibilità sull'erogazione del mutuo bancario richiesto e sulla possibilità di recupero del sottotetto a fini abitativi;

b. dell'affermato “Errore nella valutazione dell'esistenza di una lite promossa dal terzo SI.
Errata considerazione circa l'insussistenza di un'obbligazione ad alienare Pt_4
l'immobile privo di liti pendenti. Errata valutazione di tale aspetto quale inadempimento grave, idoneo a fondare il recesso ex art. 1385 c.c. Violazione art. 112 c.p.c. e 1385 c.c. “.
Secondo il tribunale aveva travisato il testo contrattuale e ne aveva tratto CP_1 conclusioni errate in ordine alle obbligazioni che ne derivavano. L'addebito formulato nei confronti di non concerneva, infatti, la lite in rapporto alla quale la promittente Pt_1
venditrice aveva prestato garanzia e che era stata definita da tempo, ma la controversia successivamente instaurata dallo stesso in ordine alla quale in contrasto con le Pt_4 Pt_1
previsioni dei contatti preliminari, si era “rifiutata di adottare qualsivoglia formula di tutela contrattuale per la manleva del SI. e per la relativa garanzia”; CP_1
c. della mancata ammissione delle proprie istanze istruttorie, cioè dell'acquisizione degli atti della causa instaurata da Pt_4
d. del riconoscimento errato “del diritto all'indennità di occupazione per il periodo nel quale
l'immobile era sprovvisto di abitabilità. In subordine, errato mancato riconoscimento di
pagina 12 di 23 una riduzione per il periodo nel quale l'immobile era sprovvisto di abitabilità. Violazione artt. 112 c.p.c.”, considerato che, per i mesi durante i quali l'immobile era privo dell'abitabilità, e quindi “non sarebbe stato idoneo alla locazione e conseguentemente alla produzione del relativo reddito”, l'importo dell'indennità avrebbe dovuto essere decurtato;

e. della condanna al rimborso delle spese condominiali, poiché, in primo luogo, aveva Pt_1 richiesto la refusione delle spese condominiali nell'ambito della domanda di condanna per il risarcimento del danno da illegittima occupazione, quindi solo nell'arco temporale dell'illegittima occupazione, ovvero dal perfezionamento del diritto di recesso (marzo 2020), mentre il primo giudice aveva riconosciuto il rimborso di spese condominiali relative al 2018.
Non era vero, inoltre, che non fosse stato contestato il mancato pagamento. Al contrario, in tutti gli scritti difensivi era stato osservato che non risultavano richieste di pagamento;
infine, “le relative asserite pretese non sono comprovate né in punto di an, né di quantum”;
f. della compensazione delle spese di lite, in una situazione in cui, soccombente detta Pt_1
società avrebbe dovuto essere condannata al pagamento;

g. dell'omessa pronuncia sulla richiesta di condanna della controparte ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
chiedeva quindi la riforma parziale della sentenza, con emenda degli errori denunciati. CP_1
Con ricorso ex art. 351 c.p.c. l'appellante principale chiedeva la sospensione dell'esecuzione della sentenza appellata. All'udienza del 25 luglio 2024 le parti dichiaravano la reciproca disponibilità a soprassedere dal mettere in esecuzione la sentenza, sì che il consigliere istruttore dichiarava il non luogo a provvedere sull'istanza.
La causa veniva quindi discussa, ai sensi dell'art. 350-bis c.p.c., all'udienza del 9 gennaio 2025 e la sentenza deliberata il 12 gennaio 2025.
B. La decisione
Le questioni di rito
Preliminarmente, si deve dare atto che l'atto di appello è stato notificato alla controparte il 6 luglio
2024, sì che al rapporto si applica il nuovo testo dell'art. 348-bis c.p.c. Si deve perciò escludere che possa venire in considerazione, quale motivo di inammissibilità dell'appello, la sua asserita manifesta infondatezza.
Va poi disattesa l'istanza dell'appellante principale di sospensione del giudizio in attesa della definizione della causa iscritta al n. 8287/2020 RG del Tribunale di Monza. Nessuna pregiudizialità in senso tecnico può sussistere in rapporto alla presente controversia: è sufficiente osservare che i due pagina 13 di 23 giudizi pendono tra parti diverse -non sono in causa né né e che la Parte_1 Controparte_1
pendenza del giudizio rileva unicamente in rapporto alla garanzia prestata dal promittente venditore alla promissaria acquirente con la clausola n. 7 dei contratti preliminari, di trasferire beni liberi da “liti pendenti”, indipendentemente dalla decisione assunta all'esito del processo (cfr. Cass. ord. n.
17235/2014 per l'affermazione del principio secondo il quale “L'art. 295 cod. proc. civ., nel prevedere la sospensione necessaria del giudizio civile quando la decisione "dipenda" dalla definizione di altra causa, allude ad un vincolo di stretta ed effettiva conseguenzialità fra due emanande statuizioni e quindi, coerentemente con l'obiettivo di evitare un conflitto di giudicati, non ad un mero collegamento fra diverse statuizioni per l'esistenza di una coincidenza o analogia di riscontri fattuali o di quesiti di diritto da risolvere per la loro adozione ma ad un collegamento per cui l'altro giudizio (civile, penale o amministrativo), oltre ad investire una questione di carattere pregiudiziale, cioè un indispensabile antecedente logico-giuridico, la soluzione del quale pregiudichi in tutto o in parte l'esito della causa da sospendere, dev'essere pendente in concreto e coinvolgere le stesse parti.”).
Il merito
I primi tre motivi dell'appello principale ed i primi due dell'appello incidentale possono essere trattati congiuntamente, poiché ciò che entrambe le parti sollecitano, con detti motivi, è il riesame delle condotte tenute nella fase finale del rapporto, allo scopo di addossare la responsabilità esclusiva della mancata stipulazione dei contratti definitivi di vendita a e a Pt_1 CP_1 CP_1 Pt_1
Le conclusioni alle quali è pervenuto il Tribunale di Monza, in effetti, non appaiono appaganti, poiché risentono del fraintendimento di alcune circostanze e di alcuni errori di carattere logico e giuridico che hanno indotto il giudice ad addossare ingiustamente a la mancata stipulazione dei Parte_1
contratti di compravendita.
Ed invero:
A. Recesso dell'11 settembre 2018 Parte_1
Diversamente da quanto assume l'appellante principale, si tratta di dichiarazione che ha esaurito del tutto i propri effetti. ha rinunciato ad avvalersene e, successivamente alla stipulazione Pt_3 dell'accordo transattivo del 28 dicembre 2018, ha provveduto al pagamento della Controparte_1 somma di €12.600. Dunque, l'accordo è divenuto efficace ed i contratti preliminari hanno “ripreso” efficacia, secondo il meccanismo stabilito dalle clausole nn. 1 e 2. Contestualmente, le parti hanno concordato termini ed ammontate dei pagamenti dovuti da fino alla data del rogito ed CP_1
anche tali pagamenti sono stati eseguiti. La clausola n. 4 introduce una clausola risolutiva espressa dei pagina 14 di 23 contratti preliminari e dell'accordo transattivo (in caso di inosservanza dei termini e modalità stabilite per il pagamento della caparra, degli acconti sul prezzo e delle spese condominiali) e disciplina le conseguenze della risoluzione;
non prevede affatto la reviviscenza del recesso intimato nel 2018.
Dunque, la pretesa di di far risalire lo scioglimento dei contatti al recesso comunicato nel Parte_1
2018, per di più sulla base di una pregressa morosità, sanata, è priva di qualsivoglia fondamento e giustamente il Tribunale di Monza l'ha disattesa.
B. Recesso CP_1
Si tratta della manifestazione della volontà di recedere trasmessa il 20.2.2020, reiterata in data 5.3.2020 ed in data 11.3.2020 (cfr. comparsa di risposta, primo grado, pag. 12).
Si tratta di recesso illegittimo.
, dopo la prima comunicazione, avuta notizia della scissione societaria, non ha più Controparte_1
sollevato contestazioni relative al subentro di a Pt_1 Pt_3
Gli altri motivi, così come esposti nell'ultima comunicazione e come ribaditi nella comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di primo grado, non trovano giustificazione nell'inadempimento della controparte che, per giurisprudenza costante, deve essere grave ed imputabile (cfr. Cass. ord. n.
21209/2019 per l'affermazione del principio secondo il quale “La disciplina del recesso di cui all'art.
1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio”).
Ed invero:
-con riferimento alla pendenza della lite introdotta da dinanzi al Tribunale di Monza nel 2020, Pt_4
sebbene appaia evidente l'equivoco in cui è caduto il primo giudice, il quale non ha colto che si tratta di controversia nuova e diversa da quella in relazione alla quale la promittente venditrice ha prestato garanzia, appare decisivo il fatto che ora , con i contratti preliminari, non si è impegnata Pt_3 Pt_1
a cedere gli immobili liberi da qualsivoglia lite pendente, ma solo da liti “tali da poter incidere sul suo valore o pregiudicarne la commerciabilità”. Nel caso in esame, l'azione esercitata contro il condominio nel quale sono ubicati l'appartamento ed il box promessi in vendita a ha ad oggetto la CP_1
richiesta di arretramento alla distanza minima legale di un muro di cinta tra il condominio e le pareti finestrate di un fabbricato vicino (cfr. doc. 37 e 38 di parte ). Incombeva sul CP_1 CP_1
pagina 15 di 23 spiegare in modo puntuale, con specifico riferimento all'esatta collocazione delle unità immobiliari promesse in vendita, in che modo l'arretramento di qualche metro del muro di confine possa incidere sul valore delle singole unità immobiliari promesse in vendita o, addirittura, possa renderle non commerciabili. In difetto di tale allegazione e dimostrazione, l'esistenza in sé della controversia, che non vede neppure direttamente coinvolta nel giudizio, non giustificava e non giustifica la Parte_1
decisione del promissario acquirente di sciogliersi dal vincolo. Tanto più che ha chiarito Parte_1
fin dal 20 dicembre 2019 di ritenere che la garanzia prestata in relazione al primo giudizio instaurato dal operi anche con riferimento al secondo giudizio (cfr. doc. 39 ed atto di citazione Pt_4 CP_1
in primo grado, pag. 14), manifestando, indipendentemente dal contenuto della clausola negoziale, una disponibilità a farsi carico delle conseguenze della lite, preservando l'interesse della controparte ed il sinallagma contrattuale, che di per sé non consente di attribuire alla circostanza dedotta il significato di un grave e colpevole inadempimento della promittente venditrice. Non gioverebbe, infine, a
, ciò che si dice in rapporto al terzo motivo dell'appello incidentale, l'acquisizione del CP_1
fascicolo della causa, poiché poco importa cosa è accaduto e sta accadendo in quella sede (tanto che lo stesso appellante incidentale si è opposto alla sospensione del presente giudizio – cfr. verbale
09.01.2025), ma se ed in che modo la decisione possa incidere sul valore dell'unità immobiliare promessa in vendita e, sotto questo profilo, come si è detto, vi è una carenza assoluta di allegazione da parte di , che rende di per sé esplorativa la richiesta formulata in via istruttoria;
CP_1
-con riferimento al certificato di agibilità, è pacifico, in fatto, che non sussistessero ostacoli di alcun tipo al suo rilascio, come pure che la richiesta di nel gennaio del 2020, di consentire l'accesso Pt_1
ad un tecnico per eseguire alcun verifiche, sia stata riscontrata da non già con la CP_1
manifestazione della sua disponibilità a consentire il sopralluogo, ma unicamente con l'espressione del proprio disappunto per aver “scoperto” che l'appartamento nel quale viveva da cinque anni non aveva ancora conseguito l'agibilità. Tale risposta, checché ne dica l'appellante incidentale, ha costituito un concreto ostacolo al completamento della pratica necessaria al rilascio del certificato, poiché comunque vi è stato un “mancato assenso” all'accesso del tecnico, ed il mancato assenso, ancorché non esplicito e mascherato da considerazioni varie sulla condotta della controparte, altro non è che un rifiuto a consentire il sopralluogo.
In tale situazione, giustamente il tribunale si è attenuto alla regola più volte ribadita dal giudice di legittimità, secondo la quale “il difetto della consegna del certificato – quando sia appurata la ricorrenza delle condizioni sostanziali che ne avrebbero giustificato il rilascio – non può dare luogo
pagina 16 di 23 alla risoluzione del contratto, in quanto siffatta deficienza attiene ad un aspetto meramente formale e non influisce, per definizione, sulla funzione economico-sociale della res alienata, la cui identità sul piano statico e dinamico corrisponde esattamente all'oggetto della pattuizione. Pertanto, qualora manchi la documentazione amministrativa, ma siano presenti in concreto i requisiti richiesti dalla legge per l'agibilità, non si può attivare il rimedio della risoluzione, presupponendo il ricorso a detto rimedio la verifica, sul piano oggettivo e subiettivo, dell'importanza dell'inadempimento ex art. 1455
c.c.” (da ultimo, Cass. n. 23604/23).
E ciò tanto più in una situazione in cui è mancata la collaborazione del promissario acquirente, il quale, anziché agevolare la promittente venditrice -la quale, di sua iniziativa, nell'approssimarsi della data del rogito, lo aveva contattato per poter ultimare le pratiche amministrative- si è precipitato ad esercitare il recesso, violando gli obblighi di buona fede e correttezza che devono presiedere l'esecuzione dei contratti.
In questo quadro, l'aver dedotto, nelle comunicazioni inviate a il 5 marzo ed a il 12 Pt_3 Pt_1
marzo 2020, quale ulteriore profilo di inadempimento, la mancata convocazione dinanzi al notaio entro il 28 febbraio non vale a ribaltare su la responsabilità dell'inadempimento, come ha invece Pt_1
ritenuto il Tribunale di Monza.
Va detto, innanzitutto, che il termine stabilito in contratto per la stipulazione del contratto definitivo non è qualificabile come essenziale, poiché è necessario, a tal fine, che, alla stregua dell'oggetto del negozio o di specifiche indicazioni delle parti, emerga inequivocabilmente che queste abbiano inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo, l'utilità prefissatasi. Nel caso in esame, invece, ha invitato a stipulare dopo la scadenza del termine;
ha riferito che Pt_1 CP_1 CP_1 all'inizio del mese di dicembre 2019 aveva preso contatti con la parte promittente venditrice, per il tramite dell'avv. Veronelli, chiedendo chiarimenti in ordine alla lite con e prospettando l'utilità Pt_4
di un differimento del termine per la stipulazione del contratto definitivo. È evidente, dunque, che la data del 28 febbraio 2020 non rappresentava un limite invalicabile, avuto riguardo all'interesse perseguito, per nessuna delle parti.
Ma vi è di più.
È decisivo, ad avviso della Corte, che il 20 febbraio -cioè appena otto giorni prima della scadenza pattuita- il , con la prima dichiarazione di recesso, abbia comunicato a in modo CP_1 Pt_1
ultimativo, il recesso dai contratti preliminari, e dunque abbia manifestato la propria volontà di non stipulare il contratto definitivo.
pagina 17 di 23 Egli, cioè, non si è semplicemente avvalso dell'eccezione di inadempimento, che legittimamente avrebbe potuto invocare con riferimento al rilascio del certificato di agibilità (al riguardo, si veda Cass.
n. 23604/2023 sopra citata per l'affermazione secondo la quale “Tutto ciò non esclude che il promissario acquirente possa rifiutare la stipula del definitivo fino al momento in cui non riceva la consegna di tale atto... Trattasi di soluzione che costituisce una piana applicazione del principio di buona fede, rendendo così attuale l'obbligo del promittente venditore o dell'alienante di consegnare il certificato in questione, attese le richieste della controparte, specie se avvenute in prossimità proprio della scadenza del termine per la stipula del definitivo, e con il chiaro intento quindi di mettere a disposizione del notaio rogante tutta la documentazione idonea ad assicurare la verifica circa la regolarità del bene”; nello stesso senso, cfr. Cass. Cass. 29690/23 “In tema di compravendita, il promissario acquirente che sia stato diffidato a concludere il contratto definitivo entro un determinato termine, ha l'onere di eccepire, ex art. 1460 c.c., l'inadempimento del promittente venditore in relazione all'obbligo di produrre il certificato di agibilità dell'immobile prima che quest'ultimo, scaduto il termine fissato nella diffida, receda dal contratto preliminare, con la conseguenza che, qualora non proponga tale eccezione, non può più addurre in giudizio l'inadempimento come causa di illegittimità del recesso nel frattempo esercitato dalla controparte”), ma, senza dare alla controparte alcuna possibilità di rimediare, e senza neppure tener conto, a quel punto, delle difficoltà legate all'esplodere della pandemia da Covid-19, ha optato con assoluta chiarezza e senza infingimenti per lo scioglimento del vincolo. A fronte di una tale condotta, e cioè del rifiuto di adempiere comunicato il 20 febbraio
2020, è di assoluta evidenza che non può essere assunto come inadempimento grave ed imputabile a la mancata convocazione davanti al notaio entro il 28 febbraio, come contestato dal medesimo Pt_1
con le “nuove” dichiarazioni di recesso trasmesse il 5 ed il 12 marzo e come ritenuto dal CP_1
Tribunale di Monza.
C. Recesso del 24 novembre 2020 Parte_1
Logica conseguenza di quanto finora detto è la legittimità del “secondo” recesso comunicato da che ha contestato a di non aver dato seguito alla convocazione dinanzi al Parte_1 CP_1
notaio.
A quella data, considerata l'illegittimità del recesso del ed escluso che quest'ultimo avesse CP_1
invocato l'asserita essenzialità del termine ai sensi dell'art. 1457 c.c., il vincolo negoziale era ancora in essere, e, come si è detto, l'intransigente posizione assunta dal non era in alcun modo CP_1
giustificata.
pagina 18 di 23 Poco importa sapere se il legale rappresentante della promittente venditrice si sia a propria volta presentato dinanzi al notaio, giacché ciò che è certo è che il promissario acquirente ha rifiutato l'invito, coerentemente con quanto in precedenza comunicato alla controparte.
Ne deriva la riforma della sentenza appellata nella parte in cui ha ritenuto la legittimità del recesso del e la illegittimità del recesso di condannato al pagamento, a favore del CP_1 Parte_1
promissario acquirente del doppio della caparra, senza alcuna necessità di dare ingresso alle prove testimoniali, che nulla potrebbero aggiungere a quanto emerge dalla documentazione in atti.
Il quarto motivo non viene esaminato, perché riguarda le domande proposte in via subordinata.
Restano da esaminare il quinto, il sesto ed il settimo motivo dell'appello principale.
Con il quinto motivo, contesta al primo giudice di aver accolto solo in minima parte la Pt_1
domanda diretta ad ottenere il rimborso delle spese condominiali maturate negli anni di occupazione dell'immobile e di quelle “eventualmente” pagate dopo la sentenza, fino al rilascio;
a propria volta,
, con il quinto motivo dell'appello incidentale, si duole dell'accoglimento della domanda, CP_1
pur in misura minima.
Il Tribunale di Monza ha affermato che “con riguardo alla richiesta del rimborso delle spese condominiali, ancorché le stesse non siano state specificamente contestate dal convenuto, si rileva che
l'attrice si è limitata a produrre solamente gli estratti conto delle spese senza dare prova di aver Con effettivamente effettuato i relativi esborsi, salvo aver dato prova che la Ci. ha effettuato un Pt_3 bonifico per il saldo delle posizioni arretrate di per l'anno 2018. Orbene, se Controparte_1
nulla può riconoscersi in merito alle spese di cui non è stata offerta adeguata prova del loro esborso, la domanda attorea può trovare accoglimento nella parte in cui chiede il rimborso di quanto versato a saldo delle spese del convenuto per l'anno 2018 e, in particolare, al rimborso della somma di euro
1263,42.”.
Secondo FE, il ragionamento sarebbe errato dovendosi aver riguardo all'obbligazione di provvedere al pagamento e non soltanto ai pagamenti in concreto eseguiti;
secondo , CP_1
invece, la promittente venditrice aveva espressamente ancorato la richiesta al periodo di occupazione sine titulo dell'immobile, e dunque il tribunale avrebbe errato nel riconoscere il diritto al rimborso di una somma pagata nel 2019, con causale “saldo posizioni arretrate” relative all'anno 2018 (cfr. distinta bonifico in atti).
Si tratta di doglianze infondate.
pagina 19 di 23 con l'atto introduttivo del giudizio, ha domandato il riconoscimento dell'indennità di Parte_1
occupazione dal momento della consegna dell'immobile (cfr. pag. 7 dell'atto di citazione), sì che, anche a voler ancorare la richiesta restitutoria alla richiesta risarcitoria avente ad oggetto il pagamento dell'indennità di occupazione, si deve escludere che sussista il vizio di ultrapetizione dedotto dall'appellato/appellante incidentale con riferimento alle spese relative al 2018 e, in generale, alle spese maturate prima del 2020. Vero è che non ha contestato la decisione del Tribunale di Monza di Pt_1 riconoscergli il diritto all'indennità di occupazione solo dalla data dello scioglimento del vincolo, ma ciò, in mancanza di una qualche manifestazione di volontà che possa far pensare ad una volontaria riduzione della domanda inerente alle spese condominiali, non incide sull'interpretazione della stessa così come originariamente proposta.
Giustamente, tuttavia, il primo giudice ha ritenuto che non vi siano gli estremi per una pronuncia di condanna nei termini sollecitati dall'appellante principale, che non ha prodotto alcun consuntivo approvato dall'assemblea, né ha documentato alcun pagamento eseguito ulteriore rispetto a quello di cui si è detto, limitandosi a depositare, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 12 luglio 2023, alcuni estratti conto privi di firma, apparentemente provenienti dall'amministrazione condominiali, relativi agli anni 2019-2022.
Neppure giova a invocare il principio di non contestazione, che si correla al grado di Parte_1 specificità dell'allegazione dei fatti costitutivi, in questo caso del tutto carente (cfr. atto di citazione, in primo grado, pag. 8 – in questo senso, Cass. n. 22055/2017).
Senza tacere che il rimborso delle spese maturate fino al 30 novembre 2018 è stato regolato tra le parti con la clausola n. 3 della nota scrittura transattiva del 28 dicembre 2018, con la quale il si è CP_1
impegnato a rimborsare €3.719,68 alla promissaria acquirente, la quale non ha contestato, se non nella memoria di replica nel giudizio di primo grado, che i pagamenti pattuiti in quella sede siano stati effettuati.
Ancora, non è pertinente il principio giurisprudenziale richiamato dall'appellante -secondo il quale la locuzione "perdita subita", con la quale l'art. 1223 c.c. individua il danno emergente, non può essere considerata indicativa dei soli esborsi monetari o di diminuzioni patrimoniali già materialmente intervenuti, includendo anche l'obbligazione di effettuare l'esborso- giacché l'obbligazione dedotta in giudizio non ha natura risarcitoria, ma restitutoria, sì che presuppone il pagamento al Condominio di quote che, in base ai rendiconti approvati, siano di sicura pertinenza di . CP_1
pagina 20 di 23 Quanto alla sollecitata condanna in futuro, che non è un istituto di portata generale, la assoluta indeterminatezza della domanda non consente di predeterminare il contenuto dell'auspicato provvedimento, mentre ciò che connota tale tipologia di atto è che il comando in esso contenuto non sia meramente ripetitivo di obblighi di legge, ma sia sufficientemente determinato, tanto da poter successivamente fondare l'azione esecutiva, senza che debba essere instaurato un nuovo giudizio di cognizione, ad esempio per stabilire se un dato rimborso spetti o non spetti in ragione della natura delle spese e della corretta applicazione dei criteri di riparto tra proprietario ed occupante.
Infine, non risulta dagli atti che nel giudizio di primo grado avesse chiesto di rinviare a Parte_1
separato giudizio la liquidazione della somma dovuta, ai sensi dell'art. 278 c.p.c.
Il sesto motivo dell'appello principale investe la decisione del primo giudice di riconoscere a Parte_1
l'indennità di occupazione solo fino al momento della sentenza.
[...]
Il Tribunale di Monza, dopo aver esattamente affermato che l'anticipato godimento del bene, a seguito della risoluzione del contratto e dell'efficacia retroattiva della relativa pronuncia, doveva considerarsi senza titolo e fonte di obbligazione risarcitoria, ha statuito che “considerato che l'occupazione dell'immobile da parte degli attori, a seguito del recesso esercitato dalla convenuta, ha avuto una durata di 50 mesi (marzo 2020 – maggio 2024), gli stessi vanno condannati al pagamento in favore della proprietaria dell'importo complessivo di euro 30.000,00 a tale titolo”.
, come si è già accennato, non si è doluta del mancato riconoscimento dell'indennità di Parte_1
occupazione dalla consegna e cioè 2015 al 2020, prestando quindi acquiescenza al rigetto della domanda per tale periodo, ma unicamente del mancato -e non spiegato- disconoscimento del diritto per il periodo successivo alla pubblicazione della sentenza.
La doglianza è fondata, poiché il protrarsi dell'occupazione -gli immobili, ad oggi, non sono stati ancora rilasciati- è di per sé fonte di pregiudizio per il proprietario del bene, che non può goderne né trarne una qualche utilità e, in questo caso, diversamente da quanto si è detto per le spese condominiali,
è possibile determinare in anticipo l'ammontare del danno.
Al contrario, è infondata la pretesa dell'appellante incidentale (quarto motivo) di veder negato o ridotto l'importo dovuto a questo titolo in ragione della mancanza dell'agibilità dei beni occupati.
Si è detto, infatti, che non vi erano irregolarità che impedissero il rilascio dei certificati di agibilità, tanto che il , quando ha scoperto che gli immobili non erano ancora stati dichiarati agibili, CP_1
ne è stato sorpreso. Si deve dunque escludere che la mancanza in sé del certificato per alcuni mesi potesse compromettere la possibilità della società proprietaria di locare ad altri l'immobile (si vedano pagina 21 di 23 Cass. ord. n. 2145/2021; Cass. n. 16918/2019) e quindi che abbia inciso sul valore locativo. Lo conferma il fatto che l'immobile sia stato in tutti questi anni abitato senza problema alcuno dal e dalla sua famiglia. CP_1
Si aggiunga, solo per completezza d'esposizione, che l'importo riconosciuto dal Tribunale è quello espressamente concordato tra le parti alla clausola n. 4 della scrittura del 28 dicembre 2020.
È possibile passare all'esame del settimo motivo dell'appello principale, che verte sul mancato riconoscimento della sanzione prevista dall'art. 614-bis c.p.c.
Sul punto, reputa la Corte di dover confermare la scelta del Tribunale, considerato l'accoglimento del sesto motivo dell'appello, che assicura a , la riscossione dell'indennità di occupazione nel Parte_1
tempo necessario ad ottenere il rilascio coattivo dell'immobile nel caso in cui il (che dal CP_1
2020 ha dichiarato di non volerlo più) non vi provveda spontaneamente, e che non vi sono ostacoli a che l'appellante principale si attivi senza indugio per l'esecuzione della sentenza.
È evidente, infine, che l'accoglimento quasi integrale dell'appello principale renda superfluo l'esame delle censure rivolte da alla sentenza di primo grado in punto spese e rigetto della domanda CP_1
proposta ai sensi dell'art. 96 c.p.c. (motivi sesto e settimo).
Conclusioni
In definitiva, la sentenza di primo grado deve essere riformata nelle parti in cui, ritenuto l'inadempimento colpevole di il Tribunale di Monza ha riconosciuto la legittimità del Parte_1
recesso del promissario acquirente ed ha condannato la promittente venditrice al pagamento del doppio della caparra. quindi, fermo l'obbligo (che deriva dalla retroattività della risoluzione) di Pt_1
restituzione delle somme incassate a titolo di acconto sul prezzo, potrà ritenere la caparra. L'appellante principale, inoltre, ha diritto alla corresponsione, da parte di , in aggiunta ai trentamila euro CP_1
già riconosciuti a suo favore, dell'indennità di occupazione nella misura di €600 al mese (500 per l'appartamento e 100 per il box) dal mese di giugno 2024 all'effettivo rilascio.
Le spese
L'esito complessivo della lite vede complessivamente vittoriosa, considerata la assoluta Parte_1
marginalità delle domande non accolte o non integralmente accolte tra tutte quelle proposte.
Le spese del doppio grado gravano quindi su e si determinano come in Controparte_1
dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva svolta.


PQM


La Corte di appello di Milano, definitivamente decidendo, ogni diversa e contraria istanza disattesa:
pagina 22 di 23 1. in parziale accoglimento dell'appello principale proposto da ed in parziale riforma Parte_1
della sentenza n. 1572/2024 del Tribunale di Monza, pubblicata il 29 maggio 2024:

1.1. dichiara la legittimità del recesso esercitato da in data 24 novembre 2020 e, per Parte_1
l'effetto, accerta il diritto di a trattenere la somma di €49.600 incassata a titolo di Parte_1
caparra;

1.2. condanna a pagare a in aggiunta all'importo di €30.000, di Controparte_1 Parte_1
cui alla sentenza appellata, l'importo di €600 al mese da giugno 2024 all'effettivo rilascio degli immobili;

2. rigetta l'appello incidentale di;
Controparte_1

3. conferma per il resto l'impugnata sentenza;

4. condanna a rifondere a le spese del doppio grado che Controparte_1 Parte_1
determina, per il giudizio di primo grado, in €759 per spese ed in €14.103 per compensi e, per il giudizio di appello, in €1.138,50 per spese ed in €11.000 per compensi, oltre 15% dei compensi per rimborso spese generali, iva (se dovuta) e cpa come per legge;

5. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115 del 2002, così come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228.
Così deciso in Milano, il 15 gennaio 2025
La consigliera est. Il presidente
Francesca Maria Mammone Alberto Massimo Vigorelli
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