REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE
così composta:
Presidente e relatore dr. Maria Rosaria Rizzo
Consigliere dr. Maria Speranza Ferrara
Consigliere ausiliario dr. Paolo Caliman
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1152 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza dell'08.10.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(P. IVA P.^IVA 1 ) in persona Parte 1
del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Pasquale Pontoriero (C.F. ^C.^F. ¹ ) per procura in atti – APPELLANTE –
-
E
CP 1 e per essa l Controparte_2
[...] PSA) (C.^F. P.IVA 2 in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Federico Lottini (C.F. ^C.^F. ² ) per procura in atti – APPELLATO -
OGGETTO: locazione commerciale.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ La società ^Parte ¹ ha proposto appello avverso la sentenza del tribunale di Roma n. 17960/2020, che, accertato il legittimo esercizio del diritto di risoluzione del contratto, ha rigettato la domanda di risarcimento danni, quantificati in € 90.848,26, di cui € 73.890,00 quale valore dell'azienda, 9.359,85 euro, per costi sostenuti durante il periodo di chiusura dell'attività, ed € 7.598,41 per beni strumentali non utilizzabili, ovvero altra misura ritenuta di giustizia - nonché la domanda di restituzione della somma di € 3.000,00, quale deposito cauzionale, oltre interessi legali dal 18/4/2005 fino al 30/4/2016, pari ad ulteriori € 655,00, e quelli dovuti fino all'effettiva restituzione.
§ La società ha rappresentato di essere subentrata, nel 2012, nel contratto di locazione commerciale relativo all'immobile sito in Roma, via E. Colorni n.3; che i locali avevano presentato gravi difetti di raccolta e smaltimento delle acque nere tali da causare ripetuti allagamenti dei locali, che avevano determinato la chiusura dell'esercizio commerciale e la risoluzione contrattuale in data 21.05.2015; che la locatrice, nonostante la restituzione del negozio, non aveva restituito la somma versata a titolo di deposito cauzionale, pari a 3.000,00 euro, né risarcito i danni derivanti dal mancato utilizzo del bene e dalla chiusura dell'attività commerciale.
La convenuta ha precisato di aver provveduto immediatamente al ripristino del locale e, terminati i lavori nel settembre 2014, di averlo consegnato alla conduttrice che, pur non volevo proseguire il rapporto di locazione, lo aveva rilasciato solo nel marzo 2015; di non aver richiesto i canoni, sospendendone il pagamento per il periodo di inutilizzabilità del bene (febbraio-settembre 2014) e la conduttrice non aveva versato il canone dal termine dei lavori fino al rilascio dell'immobile.
Ha, pertanto, chiesto il rigetto della domanda e, in via subordinata, la rideterminazione del risarcimento richiesto, eccependo in compensazione l'importo di € 7.152,72, a titoli di canoni non corrisposti dopo l'esecuzione dei lavori.
Il rigetto della domanda attrice si fonda sulle seguenti argomentazioni, che tengono conto del principio di non contestazione e dell'esito della prova per testi:
- l'accertamento dei ripetuti fenomeni infiltrativi e di allagamento, fino a rendere indisponibile il locale, risolti, con la dovuta sollecitudine, attraverso la realizzazione di un "by pass fognario", nonchè della loro causa riconducibile a vizi strutturali dell'edificio;
il principio di diritto secondo cui i vizi strutturali dell'immobile, ai sensi dell'art. 1578 cc, trovano un rimedio solo nella risoluzione del contratto o nella riduzione del prezzo, non potendosi nemmeno ipotizzare la conoscenza di essi da parte della locatrice, al momento della consegna;
dunque, la legittimità del recesso del conduttore, ai sensi dell'art. 1578
c.c., a prescindere dalla responsabilità della locatrice, nonchè del mancato pagamento dei canoni fino ad ottobre 2014;
l'infondatezza della domanda risarcitoria, in assenza di responsabilità della locatrice, che si è anche tempestivamente attivata per risolvere il problema, non richiedendo il pagamento del canone di locazione;
per converso, il ritardo del conduttore nella restituzione dell'immobile, per molti mesi e senza adeguata giustificazione, in assenza di prova della mancata igienizzazione dei locali e, comunque, nell'evidenza che la bonifica sarebbe potuto avvenire solo dopo lo sgombero del locale;
dunque, l'obbligo del conduttore di pagamento dei canoni dopo il termine dei lavori e fino all'effettivo rilascio dell'immobile, e l'insussistenza del diritto alla restituzione del deposito cauzionale, da parte della locatrice;
infine, la rinuncia della conduttrice, ai sensi dell'art. 13 del contratto di locazione, a qualunque indennità, da intendersi risarcitoria, diversamente da quanto preteso da parte attrice, in caso di privazione completa dei locali, per l'esecuzione di lavori da parte della locatrice.
La società Parte 1 ha proposto sei motivi di appello.
Il nucleo della prima critica è costituito dalla conoscenza, da parte del locatore, dei vizi del sistema fognario dell'immobile, perchè più volte segnalate ostruzioni della fognatura, con fenomeni di fuoriuscita di liquami prima del gennaio 2014, e senza che la stessa si attivasse per risolvere il problema in modo radicale. L'appellante precisa che non è dirimente la natura e tipologia dei vizi del bene locato, ma piuttosto l'esistenza di un caso fortuito o un fatto illecito del terzo che esima da responsabilità la locatrice, tenuta alla manutenzione del bene locato. In ogni caso, contesta che il collasso dell'impianto fognario sia stata determinato da un vizio strutturale dell'immobile, disciplinato dall'art. 1578 c.c., e sostiene trattarsi piuttosto di un guasto o deterioramento, sopravvenuto nel corso della locazione, ai sensi dell'art. 1581 c.c., per cui è rilevante l'obbligo di manutenzione gravante sul locatore e la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale: già con la lettera del 28.10.2013 (allegato 3 atto di citazione) gli inquilini di 29 appartamenti del palazzo in via Gesmundo 6 avevano rappresentato all'appellata problemi relativi alla fognatura centrale sita in via
E. Coloni 3, che, da circa un anno, si ostruiva causando perdita di acqua fognaria nelle cantine, nel cortile interno e nel pavimento del laboratorio della ^Parte ¹ posto a livello delle cantine e del cortile;
circostanza confermata anche dai testimoni all'udienza del 20/09/2018, eTestimone 1 Testimone 2 all'udienza del
29/11/2019. Secondo l'appellante è, dunque, evidente che il guasto, che ha determinato l'allagamento del 31.01.2014, non può essere considerato un fatto accidentale e imprevedibile, ma l'esito di una serie di eventi iniziati già anni prima e di cui la locatrice era perfettamente a conoscenza e sarebbe dovuta intervenire per risolvere il problema in radice.
La censura è infondata.
L'unico atto che documenta i precedenti allagamenti è costituito dalla lettera del
28.10.2013, (doc. n 3 allegato all'atto di citazione), con cui si chiede sostanzialmente di verificare lo stato dell'impianto fognario interno ed esterno dell'intero stabile, per verificare le cause delle ostruzioni, che gli stessi tecnici, nei precedenti interventi, avrebbero consigliato di approfondire.
E' pacifico il disagio verificatosi nel tempo, circa un anno prima, nonché la causa dell'ultimo episodio lesivo determinato da “un collasso della sottostante fognatura nel punto di raccordo al di sotto della scala di accesso al locale" (vd. deposizione del teste ^Testimone ³ incaricato di provvedere alla redazione del progetto dei lavori e poi direttore dei predetti e coordinatore della sicurezza). La circostanza è stata confermata ^dal ^teste ^Tes 4 consulente dell'Ufficio Tecnico della società proprietaria, che ha deposto sulla base della documentazione nella disponibilità dell'ufficio. Ancora il teste anch'esso un incaricato della società, ha dichiarato di aver predisposto la Tes_5
lettera citata, a cui è seguito l'intervento di un tecnico, ed ha confermato i precedenti episodi di perdita delle acque fognarie. La teste ^Tes 2 ^ha ^riferito ^di ^diversi interventi dello spurgo nell'appartamento all'int. 4 dello stabile.
Il quadro probatorio depone in senso favorevole per la proprietà dell'immobile, che ha sempre interessato i tecnici, per verificare le cause delle fuoriuscite di acqua fognaria,
e non risulta, anche dopo la lettera richiamata nell'impugnativa, che il tecnico intervenuto abbia verificato problemi dell'impianto, invece, accertati solo a seguito dell'ultimo episodio nel locale, condotto in locazione dalla società appellante.
La locatrice ha dato prova dell'adempimento ai propri obblighi di manutenzione e, nel contempo, manca la prova di danni da usura dell'impianto fognario ^le ^ostruzioni possono derivare da diverse cause e, soprattutto, trattandosi di problemi strutturali,
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che la proprietaria ne fosse a conoscenza, al momento della stipula.
E' infondata anche la seconda censura, con cui si lamenta una motivazione illogica e contraddittoria, per aver il tribunale, da un lato, ritenuto la locatrice esente da responsabilità, trattandosi di vizi strutturali, e, dall'altro, legittima la risoluzione del contratto - così come la mancata corresponsione dei canoni fino ad ottobre 2014 - il cui diritto è stato esercitato per grave inadempimento della stessa.
E' evidente che, una volta esclusa la responsabilità del locatore non poteva aversi una risoluzione per grave inadempimento, ma piuttosto la risoluzione, come ben argomentato dal tribunale, costituisce il rimedio previsto dall'art. 1578 cc, nel caso di vizi strutturali dell'immobile che vengano ad alterare il sinallagma contrattuale. Del resto, all'art. 13 del contratto di locazione, è espressamente prevista la facoltà di recesso del conduttore, nel caso in cui lavori da effettuare nell'immobile, a cura del anche se si precisa di una parte locatore, ne comportino la privazione completa indispensabile di essa per oltre trenta giorni. La locatrice, dal suo canto, ha
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correttamente sospeso la fatturazione dei canoni fino al termine dei lavori di riparazione del locale, necessari per il suo utilizzo, e non li ha più richiesti, se, non in via subordinata, in questo giudizio.
Ancora, l'appellante lamenta il mancato intervento della proprietà per la eliminazione dei danni ("...non si attivò mai per eliminare i danni cagionati alla conduttrice, ma solamente per porre riparo al guasto e al cedimento della condotta fognaria dei propri immobili al fine di consentire ai numerosi inquilini dei propri stabili di Via E. Colorni
3 e Via Gesmundo 6 di poter riutilizzare gli scarichi!!!"). E', però, evidente che il tribunale intendeva riferirsi al tempestivo intervento della locatrice, di cui si è già detto, per l'eliminazione delle cause dei danni. Generico è poi il riferimento ai “danni arrecati ai pavimenti e alle pareti del locale locato il cui intervento è stato iniziato molti mesi dopo il 31/01/2014!!!, perchè un eventuale ripristino del locale, presupponeva l'intervento sulla fognatura collassata, avvenuto, come attestato in sentenza, nel febbraio 2014.
§ La terza censura attiene all'interpretazione dell'art. 13 del contratto di locazione che, secondo il tribunale, esclude, in radice, il diritto del conduttore al risarcimento dei danni subiti. L'appellante, da un lato, precisa che la norma prevede la facoltà del conduttore di recedere, senza aver diritto ad un'indennità, nell'ipotesi in cui divenga inutilizzabile solo una parte indispensabile dell'immobile, non l'intero locale, come nella fattispecie;
dall'altro, di non aver mai chiesto un'indennità, che è ben diversa dal risarcimento danni, che presuppone la violazione di un obbligo contrattuale.
E' evidente che la questione della effettiva natura dell' “indennità” è superata dal mancato accertamento della responsabilità della locatrice/proprietaria, che travolge anche ogni altra argomentazione, svolta con il quarto motivo di appello, inerente la natura e l'entità dei danni subiti, con richiesta di convocazione del c.t.u. o rinnovazione dell'indagine peritale. § La quinta censura riguarda il rigetto della domanda di restituzione del deposito cauzionale.
L'appellante eccepisce la violazione dell'art. 112 cpc, dal momento che la stessa locatrice, con la comparsa di risposta, aveva manifestato la propria disponibilità alla restituzione ed al pagamento dei relativi interessi “secondo le modalità che la società attrice vorrà indicare" ed il giudice aveva invitato la conduttrice a indicare le modalità per la riscossione dell'importo.
La censura non è sorretta da un interesse concreto alla riforma della decisione.
E' documentato che l'APSA ha restituito l'importo di € 3.033,58, attraverso un bonifico bancario estero, accreditato in data 28.09.2018 (doc.3), maggiorato degli interessi dell'ultimo anno di locazione. La causale del bonifico è indicata come
"Regolamento conti ordinanza trib. Civ. 19.07.18". Si tratta dell'ordinanza con cui il giudice ha invitato la società conduttrice ad indicare le modalità di riscossione dell'importo versato a titolo di deposito cauzionale. Alla successiva udienza del
24.9.2018, è stata verbalizzata la consegna dei dati bancari riferibili alla società conduttrice, per l'esecuzione del bonifico bancario. La somma è stata bonificata e non risultano contestazioni al riguardo nemmeno sull'ammontare degli interessi, che la locatrice sostiene di aver già versato per gli anni precedenti.
§ L'ultima censura riguarda la condanna al pagamento delle spese legali.
L'appellante sostiene che non vi è stata una soccombenza totale rispetto alle domande originariamente formulate e contenute nell'atto introduttivo del giudizio, ma semmai una soccombenza reciproca, stante il parziale accoglimento della domanda di accertamento della legittimità della risoluzione e la peculiarità della situazione riguardo ai disagi ed ai pregiudizi sofferti dal locatore.
Anche questa censura è infondata.
La locatrice non si è opposta alla domanda di risoluzione e si è immediatamente dichiarata disponibile, come poi è avvenuto, alla restituzione del deposito cauzionale.
E' intervenuta tempestivamente per eliminare le cause dell'allagamento, che rendevano inutilizzabile il locale ed ha immediatamente sospeso la fatturazione dei canoni, non più richiesti, se non in questo giudizio, in via subordinata e per la parte successiva al compimento dei lavori. Il conduttore, invece, ha trattenuto, per mesi, l'immobile, dopo l'esecuzione dei lavori, ed ha proposto una domanda risarcitoria, basata su elementi di valutazione di carattere presuntivo e nemmeno verificabili, considerato il tempo trascorso dal rilascio dell'immobile.
Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese di lite, anche per questo grado di giudizio, nonché l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R.
115/2002 come modificato, di versare un'ulteriore somma, a titolo di contributo unificato.
Le spese vengono liquidate applicando le tariffe, nella misura minima, tratatndosi di questioni già ampiamente sviscerate in primo grado, previste per lo scaglione fino a
260.000,00 euro (esclusa la fase istruttoria/trattazione, del tutto mancata).

P.Q.M.

[...]la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello, proposto dalla società avverso la sentenza del tribunale di Roma n. 17960/2020,P^arte ¹
così provvede:
Rigetta l'appello, con la condanna al pagamento delle spese di lite, in favore dell'appellato, che si liquidano in complessivi € 5000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
dichiara l'appellante tenuto, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato, tenendo conto dello scaglione, diversamente individuato da questa Corte.
Così deciso in Roma il giorno 8.10.2025
Il Presidente relatore