REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
TRIBUNALE ORDINARIO DI FIRENZE
02 Seconda sezione Civile nella persona del giudice on. Liliana Anselmo de Vivo ha pronunciato ex artt. 281 terdecies, sexies e
127 ter c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A nella causa di I^ Grado iscritta in data 8.7.2024 al N° R.G.C.A. 7990/2024 promossa da
, corrente in Pontassieve (FI), Parte_1 via Vittorio Veneto n. 2/A, in persona del legale rappresentante pro-tempore Sig. Parte_2 rappresentata e difesa dall'Avv. Katja LO RE del Foro di Arezzo
-ricorrente- contro in persona del Presidente del CdA e legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Giacomo MASSINI CP_2


2- MI HI di WA HO, in persona dell'omonimo titolare, corrente in Pontassieve
(FI) Via Garibaldi n. 29- contumace
-convenuti-
OGGETTO: Responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c.
Conclusioni
Per la ricorrente: Voglia l'Ill.mo Giudice accertata e dichiarata la soccombenza virtuale di Controparte_3
e di Umi Sushi di WA HO nella causazione dei danni di cui in premessa, accertati all'esito del
[...] procedimento per A.T.P. avente RGN 60/2022, condannare i resistenti, in solido tra loro, al rimborso delle spese sostenute in occasione del procedimento di istruzione sommaria e quantificate in € 12.958,87, oltre al risarcimento
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del danno, consistente nel ridotto utilizzo del bene dal febbraio 2020 fino al termine dei lavori (30/12/2023) da liquidarsi in via equitativa. In ogni caso, con vittoria di spese e competenze del presente procedimento.
Per la resistente: Nel merito: reiezione della domanda proposta da Parte_1 nei confronti della con vittoria delle spese legali. Controparte_3
Concisa esposizione delle ragioni di fatto
La CONFRATERNITA di di PONTASSIEVE, quale proprietaria di Parte_1 una porzione di edificio posto in Pontassieve (FI), via Garibaldi n. 27 e 33/a e più precisamente di unità immobiliare, posta al piano seminterrato, utilizzata come deposito per gli automezzi e le attrezzature (tende, carrelli, pompe idrovore, generatori di corrente, caschi e quant'altro) per lo svolgimento dell'attività di Protezione Civile, lamenta che nell'anno 2019 tale deposito fu interessato da copiose infiltrazioni di acqua provenienti dal piano sovrastante, utilizzato fino al

6.7.2023 come locale ad uso ristorante (denominato Umi Sushi) di proprietà della società
[...] ma locato al titolare della ditta AN ON. Controparte_3
A seguito di ulteriore aggravamento della situazione nel 2020 (tant'è che dal soffitto cominciava a gocciolare acqua che veniva raccolta con dei recipienti), la ricorrente depositava in data 30.04.2020 il primo ricorso ex artt. 1172 cc e 688 c.p.c. (R.G. 4761/2020) grazie al quale le parti, dando seguito all'invito del giudice, concordavano sulla necessità di intervenire nelle canalette poste nel vano cucina concesso in locazione a Umi Sushi mediante la posa in opera di una resina volta a sigillare le canalette di scarico poste sul pavimento dei locali cucina del ristorante.
Dette opere venivano effettuate a totale cura e spese della . Controparte_3
Nel 2021 le infiltrazioni riprendevano a verificarsi, per cui in data 03.01.2022 la ricorrente depositava ricorso per A.T.P ex art. 696 bis c.p.c. (RG 60/2022); si costituiva ritualmente la società
e chiedeva di citare in causa la ditta individuale MI HI che Controparte_3 restava contumace.
Veniva nominato CTU il Geom. al quale veniva posto il seguente quesito Persona_1
“Accerti, esaminati gli atti e i documenti di causa, le cause delle infiltrazioni lamentate da parte ricorrente, le opere necessarie al ripristino e il loro costo. Accerti, altresì, il tipo di attività eseguita dal gestore dei locali per la pulizia e se la stessa sia adeguata e se possa essere la causa delle infiltrazioni”. pagina 2 di 8 Il C.T.U accertava la causa delle infiltrazioni nell'utilizzo improprio, da parte della
[...] di una idropulitrice ad acqua calda per le pulizie settimanali dei locali;
difatti, l'uso Parte_3 continuativo della idropulitrice ad alta pressione causava, oltre ad allagamenti momentanei del solaio, anche un'azione meccanica sulla pavimentazione, in particolare sulle fughe delle piastrelle con indebolimento delle stesse e conseguente alterazione delle caratteristiche di sigillatura e dunque di riduzione della capacità di impermeabilizzazione del pavimento stesso;
inoltre il C.T.U. specificava che gli interventi posti in essere nel precedente giudizio non potevano essere essendo necessario un intervento di impermeabilizzazione di tutto il vano, con posa in opera di guaina impermeabilizzante e ripristino delle canalette con sigillatura delle tubazioni di smaltimento reflui e conseguente posa in opera di nuova pavimentazione antiscivolo compresa sigillatura delle fughe.
Depositato l'elaborato peritale, i convenuti non adempivano a quanto prescritto dal CTU e non provvedevano al rimborso delle spese tecniche e legali.
In data 11.06.2023, si verificava un nuovo importante episodio di percolazione di acqua che veniva anche ripreso in un video e veniva denunciato con la massima urgenza ai convenuti che restavano inerti.
Veniva introdotto un secondo ricorso per danno temuto (R.G. 7770/2023).
In data 01.9.2023 appena rientrata nel possesso Controparte_3 dell'immobile a seguito dello sfratto per morosità e del rilascio del bene da parte della ditta MI
HI, dava inizio ai lavori di cui all'elaborato peritale del geom. (R.G. 60/2022) ed il Per_1 fondo di proprietà della ricorrente rimaneva inagibile fino ai primi i giorni di dicembre (come da verbali del 07.9.2023, del 2.11.2023, del 7.12.2023).
Il procedimento si concludeva in data 16.03.2024 con ordinanza dichiarativa della cessazione della materia del contendere, comunque premettendo che il ricorso proposto dalla
CONFRATERNITA di sarebbe stato accolto (in quanto, Parte_1 anche nel corso della locazione da parte della ditta Umi Sushi di WA HO, era stata la proprietaria stessa ad assumersi l'onere degli interventi per evitare le percolazioni, senza neppure provvedere all'inibizione dell'uso delle idropulitrici alla conduttrice) e per l'effetto condannava la pagina 3 di 8 al rimborso in favore della delle spese di lite che liquidava Controparte_3 Parte_1 in € 3.736,00, ritenendo non attinente al procedimento cautelare la regolamentazione delle spese relative al procedimento di ATP avente R.G.N. 60/2022 per la liquidazione delle quali rimetteva le parti al giudizio di merito che è stato in questa sede proposto, con rito semplificato, per l'accoglimento delle su indicate conclusioni.
Nella dichiarata contumacia della ditta individuale MI HI, si è costituita in giudizio la società proprietaria del locale sovrastante il deposito di parte ricorrente chiedendo il rigetto della domanda e assumendo che la responsabilità per i danni lamentati sarebbe da imputarsi in via esclusiva alla conduttrice dell'immobile di Via Garibaldi 29 a Pontassieve, di WA CP_4
HO perché eseguiva le operazioni di pulizia del locale cucina del ristorante utilizzando in modo improprio la macchina idropulitrice.
E ciò in ossequio ad un consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo il quale “In tema di danni da cose in custodia, poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità” (cfr. Cass. Civ. n.
10983/23, Cass. Civ. n. 30729/2019, Cass. Civ. n. 28228/2019)].
La convenuta ribadisce che non avendo avuto la disponibilità, fattuale e giuridica, del bene ed in assenza di riscontri oggettivi - circa l'esistenza di vizi o di guasti delle strutture murarie o dell'impianto idraulico del locale ristorante – deve escludersi ogni suo coinvolgimento.
La causa è stata trattata alla prima udienza cartolare del 18.12.2024 ed è stata ritenuta matura per la decisione;
sono stati concessi termini per il deposito di note conclusionali;
le parti hanno entrambe depositato anche le note sostitutive ex art. 127 ter c.p.c. dell'udienza del
28.05.2025.
Motivi della decisione
La domanda di parte ricorrente viene accolta per le ragioni e nei limiti che seguono.
In diritto pagina 4 di 8 Come precisato dall'art. 1576 c.c. il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Nonostante questa suddivisione, possono verificarsi danni a terzi ed in tal caso occorre distinguere.
E' noto come la responsabilità per il danno cagionato da cose in custodia si basi non su un comportamento od un'attività del custode, ma su una relazione di custodia intercorrente tra questi e la res dannosa.
Ne deriva che è responsabile del danno cagionato dalla cosa colui che essenzialmente ha la cosa in custodia, potendo detta custodia far capo a più soggetti a pari titolo, od a titoli diversi, che importino tutti l'attuale coesistenza di poteri di gestione e di ingerenza.
In relazione al contratto di locazione, si verifica, in linea di principio, il trasferimento al conduttore, della disponibilità della res locata e delle sue pertinenze, con il conseguente obbligo di custodia, da cui discende, altresì, quello di impedire che la res locata stessa arrechi danni a terzi;
pertanto, in relazione ai danni causati a terzi da cose in custodia originati da un immobile condotto in locazione, ai sensi dell'art. 2051 c.c., la responsabilità del proprietario ricorre qualora tali danni siano derivati da un vizio strutturale del bene, che riguardi le mura o gli impianti ivi conglobati, dovendosi presumere che il conduttore sia stato immesso in queste condizioni nella disponibilità del bene locato.
Diversamente, la riferibilità del vizio alle anomale iniziative del conduttore può assumere rilievo qualora la stessa sia dimostrata dal proprietario quale caso fortuito, idoneo a esonerare il locatore da responsabilità; occorre, però, che il conduttore abbia posto in essere una condotta autonoma, eccezionale, imprevedibile e inevitabile, dotata di un'efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo.
In particolare, poiché il proprietario locatore ha l'obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto, grava su di lui una presunzione di responsabilità; questa, tuttavia, può essere vinta mediante la prova dell'imputabilità dell'evento causato dal conduttore.
Ciò premesso: pagina 5 di 8 --sussiste la sola responsabilità del proprietario dell'immobile locato quando quest'ultimo, conservando la disponibilità giuridica e, quindi, la custodia delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche, su cui il conduttore non ha il potere- dovere di intervenire), è responsabile, in via esclusiva dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti;

--sussiste la sola responsabilità del conduttore dell'immobile quando i danni sono provocati dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile acquisiti alla sua disponibilità come, ad esempio, quelli riconducibili alla rottura di un tubo flessibile dell'impianto idrico o per allagamento causato dalla sua disattenzione;

--sussiste la responsabilità solidale di entrambi i soggetti, proprietario e conduttore, quando nessuno dei due è stato in grado di dimostrare che la causa autonoma del danno del terzo sia da ravvisare nella violazione, da parte dell'altro, dello specifico dovere di vigilanza diretto ad evitare lo sviluppo nell'immobile del suddetto agente dannoso.
In fatto
Orbene, dal giudizio di A.T.P. è emerso che la causa delle infiltrazioni era da individuarsi
“nell'uso improprio dell'idropulitrice, utilizzata dal conduttore del locale o terzo chiamato” perché era stato in grado di alterare la capacità di impermeabilizzazione del pavimento, così come dalla lettura del contratto di locazione emerge come l'art. 12.1. (i) avesse istituito il conduttore custode del bene, con esonero della locatrice da ogni responsabilità se il danno a terzi fosse derivato da comportamenti dei dipendenti o collaboratori del conduttore, come nel caso in esame, ove a pulire i pavimenti del ristorante saranno, certamente, stati gli addetti del Ristorante gestito da AN
ON nell'ambito delle attività di pulizia strettamente connesse alla gestione.
pagina 6 di 8 Il CTU geom. aveva anche accertato che tale attività di pulizia del locale a uso Per_1 cucina avveniva con cadenza settimanale con l'idropulitrice ad acqua calda (attività che nel lungo periodo produce certamente molti danni, usurando la superficie lavata), così come non è contestato che non appena cessata l'attività di ristorazione le infiltrazioni non si sono più manifestate.
Sussiste, pertanto, la responsabilità esclusiva del conduttore dell'immobile per i danni subiti dalla ricorrente durante la locazione e nei suoi riguardi la domanda di condanna formulata da parte ricorrente viene accolta.
Definitivamente, la ditta MI HI di WA HO, in persona dell'omonimo titolare, corrente in Pontassieve (FI) Via Garibaldi n. 29, viene condannata al pagamento in favore di parte ricorrente della somma di euro 12.958,87 (cfr. docc. Nr. 12, 13 e 14 prodotti unitamente al ricorso introduttivo), oltre rivalutazione monetaria secondo indici Istat dalla data di deposito del ricorso per A.T.P. – 3.1.2022 – alla data di deposito della presente sentenza ed interessi compensativi, sulla somma devalutata al 3.1.2022 – parametrati al tasso legale via via calcolati fino al saldo (Cass. S.U. nr 1712/1995).
Viene altresì liquidato l'importo equo di euro 2.000 atto a compensare la mancata disponibilità dal 01 settembre 2023 alla fine del mese di novembre 2023 del deposito perché sono stati eseguiti i lavori di ristrutturazione;
si assume, infatti, che in tale periodo i locali sono rimasti inagibili e tutto il materiale e gli strumenti sono stati spostati in altri locali in uso alla , Parte_1 mentre i mezzi sono stati collocati nel cortile antistante.
Le spese di parte ricorrente sono poste a carico della convenuta contumace.
pagina 7 di 8 Le spese della engono invece compensate integralmente in Controparte_3 quanto, sebbene abbia effettuato due (dovuti) interventi di ripristino del locale (il primo alle canalette ed il secondo consistito nel rifacimento della impermeabilizzazione e pavimentazione della cucina del ristorante), non ha provato documentalmente di aver invitato il proprio conduttore, successivamente al deposito della CTU del geom. e con lettere raccomandate Per_1
a/r, a cessare dall'incongrua modalità di pulizia del pavimento, così violando il canone di buona fede e di correttezza che, oltre a connotare i rapporti contrattuali, contrassegna le relazioni extracontrattuali in quanto principi “costituzionalizzati” dal fondamentale principio di solidarietà sociale di cui all'art. 2 della Costituzione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Firenze, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, accertata l'esclusiva responsabilità della ditta MI HI di WA HO, in persona dell'omonimo titolare, corrente in Pontassieve (FI) Via Garibaldi n. 29 nella causazione del danno subito da parte ricorrente, la condanna al pagamento in favore della Parte_1
della somma complessiva di euro 14.958,87, oltre rivalutazione monetaria
[...] secondo indici Istat dalla data di deposito del ricorso per A.T.P. – 3.1.2022 – alla data di deposito della presente sentenza ed interessi compensativi, sulla somma devalutata al 3.1.2022 – parametrati al tasso legale via via calcolati fino al saldo.
Condanna altresì la parte soccombente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano in euro 5000 per compenso professionale, oltre le spese vive documentate, oltre i.v.a.,
c.p.a. e 15 % per spese generali.
Le spese processuali della in persona del Presidente del CdA e Controparte_3 legale rappresentante pro tempore vengono integralmente compensate. CP_2
Firenze, 28 maggio 2025
Il Giudice on.
Liliana Anselmo de Vivo
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