N. R.G. 450/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MACERATA
SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA
Il Tribunale, in composizione collegiale nelle persone di:
dr. Luigi Reale Presidente dr.ssa Angelica Capotosto Giudice
dr. Quirino Caturano Giudice
dr. / p.a. Simone Cingolani Esperto
dr. / p.a. Bruno Simoni Esperto
relatore dr. Luigi Reale
alla udienza del 14/05/2025 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 450/2025 promossa da:
, C.F. , Parte_1 C.F._1 con l'avv. ALISCIONI GIANLUCA, elettivamente dom.to in GALLERIA EUROPA 8 62029 TOLENTINO, presso il difensore;
contro
, C.F. , Controparte_1 C.F._2 con l'avv. NARDI SANDRO;
elettivamente dom.to in Indirizzo Telematico, presso il difensore;

OGGETTO: contratti agrari - opposizione avverso avviso di rilascio
CONCLUSIONI: le parti concludevano alla udienza del 14/05/2025 riportandosi a quelle proposte in sede di rispettiva costituzione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO – MOTIVAZIONE

1 - Non fondata, e quindi da respingersi, la opposizione che , conduttore Parte_1 del fondo in c.da Fonte Isola di Mogliano esteso circa undici ettari, in catasto terreni F. 8,
p.lle 53, 63, 102, 105, 108, 19, 65, 236, 371, 372, 399, 400; con fabbricati in Catasto fabbricati al F. 8 p.lle 398 subb 2, 3, 4, 5, 6, oltre quota di 1/3 di strada alla p.lla 109 e quota di 1/2 di strada p.lla 106, 111, ha proposto avverso la esecuzione per rilascio (precetto notificato il 24.1.25) intentata da , aggiudicatario al prezzo di euro Controparte_1
106.000,00 in sede di espropriazione immobiliare (decreto di trasferimento del 22.5.18) in danno di , padre della conduttrice, di porzione del detto fondo, per la estensione CP_2
pagina 1 di 3 di circa sette ettari, individuato al F. 8 con le p.lle 53, 63, 102, 105, 108, 399, 400, nonché della quota delle strade sopra indicate.
2 – La opponente deduce a sostegno della tesi la incontestata (ed incontestabile, atteso il rilievo documentale) data certa del contratto di affitto (1.12.10) anteriore alla trascrizione del pignoramento dei beni (trascritto il 17.11.14), cui consegue (art. 2923, co. 1,
c.c.) l'opponibilità del contratto -per quanto rileva in questa sede- all'aggiudicatario in sede di espropriazione immobiliare;

2.1 – cui l'esecutante oppone il caso di cui all'art. 2923, co. 3, c.c. sul presupposto che il canone annuo di affitto, stabilito in euro 1.500,00, è inferiore di un terzo a quello
“giusto” o risultante da precedenti locazioni.
3 – Prima del merito, vanno esaminate le eccezioni in rito sollevate dalla opponente.
E cioè:
3.1 – improcedibilità per mancato esperimento del tentativo di conciliazione ai sensi dell'art. 46 L. 203/82 e di poi ex art. 11 D. L.vo 150/11.
3.1.1 – Infondato all'esito del deposito ad opera dell'esecutante del verbale negativo in data 14.4.22 (nel quale si dà conto della presenza della opponente e del di lei difensore) e della relativa istanza, nella quale vengono esposte le medesime ragioni e circostanza sulla inopponibilità del contratto di affitto sostenute in giudizio;

3.2 – inammissibilità per bis in idem (tele dovendosi interpretare la locuzione
“duplicato di giudizio”), per essere stata pronunciata sentenza sulla dedotta simulazione dle contratto di affitto.
3.2.1 – Questione infondata, ponendo attenzione alle circostanze che quel giudizio
(RG 4427/15) veniva proposto dal creditore esecutante ed era inteso alla pronuncia di (nullità per) simulazione assoluta o in subordine alla pronuncia di revocatoria ai sensi dell'art. 2901
c.c. del contratto di affitto e che l'esame della Sezione si era arrestato al rito con l'accertamento della improcedibilità per mancata celebrazione del tentativo obbligatorio di conciliazione.
4 – Nel merito, ciascuna delle parti ha prodotto una relazione di consulenza dagli scontati esiti opposti della congruità e della incongruità del canone con il parametro del terzo comma dell'art. 2932 c.c.
Sul punto va anzitutto evidenziato che l'affitto comprende anche fabbricati regolarmente allibrati al Catasto Fabbricati, due case coloniche e due accessori agricoli (sul punto le relazioni coincidono); la porzione aggiudicata all'esecutante è uno dei due lotti nei quali è stato diviso l'intero compendio e consiste nei soli fondi per l'estensione di circa sette ettari, tale che l'importo del canone, diviso proporzionalmente con l'aggiudicatario dell'altro lotto (SIFA dei F.lli RA & C., snc), è pari a circa euro 850 euro annui, somma pagina 2 di 3 regolarmente versata dalla Pt_1
4.1 – Ritiene la Sezione non necessario ricorrere ad altra consulenza sulla scorta delle risultanze di quanto prodotto e con l'ausilio degli esperti che compongono il Collegio.
Emerge che, anche a solo considerare i fondi e gli annessi accessori agricoli pertinenziali, con esclusione quindi degli immobili abitativi, il canone ordinario si aggira su circa 350 euro per ettaro.
La conclusione è coerente con quanto evidenziato nella relazione di parte esecutante, fondata non solo sull'esame di contratti (sette) per fondi limitrofi risalenti alla medesima epoca di quello in esame (sebbene non esattamente comparabili perché nei fondi in comparazione non vi erano fabbricati accessori, e men che meno abitativi); correggendo il dato includendo gli accessori agricoli e le case coloniche di abitazione si ottiene un canone annuo di circa 50 euro in più per anno per ettaro (in contratto il canone veniva fissato in circa euro 135 per ettaro, inclusi fabbricati), per il risultante importo complessivo di circa euro

4.400 euro per anno.
4.2 – Se si considera che la durata del contratto veniva fissata in anni cinquanta senza previsione di aumento alcuno, la incongruità del canone assume valore ancora maggiore;
incongruità peraltro ulteriormente confermata dalla circostanza della vendita di soli sette ettari in sede espropriativa al prezzo di euro 106.000, segno evidente che il fondo (si ripete, di minore estensione di quanto oggetto dell'affitto e senza alcun edificio) si attesta su valori medi di mercato e non presenta limitazioni alla coltivazione e/o allo sfruttamento secondo naturale destinazione che possano giustificare il modestissimo canone pattuito tra le parti.
5 – Deriva l'inopponibilità all'aggiudicatario esecutante del contratto vantato dalla evidenziata la perfetta ricorrenza del presupposto di cui all'art. 2932 c.c. Pt_1

6 - Spese secondo soccombenza, liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

La Sezione, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, RESPINGE
l'opposizione proposta da avverso la esecuzione per rilascio di fondo rustico Parte_1 intrapresa da e la condanna a sostenere le spese del giudizio;
liquida quelle Controparte_1 in favore di in complessivi euro 2.300,00 per compensi professionali, oltre Controparte_1 accessori di legge e spese vive documentate.
Deposito della motivazione entro giorni dieci.
Macerata, 14 maggio 2025.
Il Presidente rel.
dr. Luigi Reale
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