Tribunale Ordinario di L'Aquila
SEZIONE UNICA
UDIENZA 02.04.2025 RISERVATA
Ex art. 127 cpc
N. R.G.655/2023
Il giudice Anna Maria Mancini
lette le note in sostituzione di udienza redatte e depositate
[...]
Parte_1
lette le note in sostituzione di udienza redatte e depositate Parte_2 con l'avv. Massimo Manieri lette le note di discussione depositate dalle parti;

Il Giudice dato atto, si ritira in camera di conSIlio.
All'esito della camera di conSIlio, alle ore 14:44 dà lettura dell'allegata sentenza mediante invio della stessa tramite l'applicativo consolle del magistrato.
L'Aquila, lì 02/04/2025
Il giudice
Anna Maria Mancini

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
T R I B U N A L E DI L ' A Q U I L A
Il Tribunale di L'Aquila in composizione monocratica in persona del Giudice Onorario dott.ssa Anna Maria Mancini ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in I grado, iscritta al n. 655/2023 R.G. decisa ex art. 429
c.p.c. all'udienza del 02/04/2025 ex art. 127 ter c.p.c. vertente
T R A
elettivamente domiciliata in Via Vico Parte_1
Picenze 30 L'Aquila presso e nello studio dell'avv. SCIMIA MARCO dal quale è rappresentata e difesa
Attrice
E
elettivamente domiciliata in Via Roma 190 L'Aquila Parte_2 presso e nello studio dell' avv. MANIERI MASSIMO dal quale è rappresentata e difesa
Convenuta
OGGETTO: contratto di locazione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va evidenziato che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello “svolgimento del processo”, ai sensi delle indicazioni di cui al secondo comma dell'art. 132 c.p.c., come modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45, comma 17, della Legge 18 giugno 2009, n. 69, e in maniera sintetica a norma dell'art. 16 bis, comma 9-octies del D.L. 18 ottobre 2012 n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre 2012 n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n.

2-ter) del D.L. 27 giugno 2015 n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015 n. 132).
Devono, pertanto, considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia gli atti introduttivi e di costituzione delle parti, le memorie e i verbali di causa.
Appare tuttavia opportuno precisare l'oggetto del processo nonché riportare, sinteticamente, le rispettive domande, deduzioni ed eccezioni nella misura in cui le stesse siano rilevanti ai fini del decidere.
La SI.ra , sulla premessa di aver concesso in locazione Parte_1
ad uso abitativo l'appartamento sito in L' Aquila, via Cippari n. 1/F piano terra e primo con contratto di data 13/05/2019, regolarmente registrato, con decorrenza dal primo giugno 2019 e scadenza al 31 maggio 2022 con possibilità di rinnovo per ulteriori due anni fatta salva la facoltà di disdetta motivata da parte della locatrice, e di aver dato preavviso di rilascio alla prima scadenza triennale del contratto avendo la necessità di rientrare nel possesso dell'immobile per adibirlo ad abitazione principale del proprio ER , con atto di intimazione di sfratto per finita locazione di Parte_3
data 11/01/2023 ha intimato alla conduttrice il rilascio Parte_2
dell'immobile con citazione avanti il Tribunale di L' Aquila per la convalida.
La conduttrice si è costituita in giudizio con comparsa di data Parte_2
20/03/2023 per opporsi alla convalida deducendo che la lettera racc. a.r. di data
21/10/2021, con cui le si comunicava la disdetta del contratto di locazione non era motivata per cui non era possibile evincere le ragioni che ne legittimavano l'esercizio con conseguente proroga del contratto sino alla sua scadenza naturale del 31/05/2024.
A seguito dell'ordinanza di rigetto ex art. 665 c.p.c il Giudice ha disposto il mutamento del rito in favore del rito locatizio, ha assegnato alle parti temine per il deposito di memorie integrative e ha fissato udienza di discussione ex art. 420 c.p.c..
Entrambe le parti hanno depositato le memorie integrative.
La causa, istruita con produzioni documentali e con interrogatorio formale della conduttrice SI.ra , viene decisa all'esito della udienza del Parte_2
02/04/2025 ex art. 429 c.p.c..
Venendo al merito, nelle more del presente giudizio l'attrice ha documentato, a mezzo raccomandata a.r. di data 16/11/2023 depositata in atti, di aver comunicato alla conduttrice la volontà di non rinnovare, per finita locazione, il contratto alla scadenza naturale del 31/05/2024.
All'udienza del 24/05/2024 il difensore della conduttrice ha dichiarato che l'immobile sarebbe stato riconsegnato alla data del 31/05/2024. La circostanza è stata confermata dal procuratore della locatrice nelle note in sostituzione di udienza del 02/04/2025 ex art. 127 ter c.p.c..
Dalle inequivoche dichiarazioni rese dai procuratori delle parti si deve ritenere certo che le questioni controverse oggetto di causa sono state definite e dunque la domanda attorea non può più formare oggetto della presente statuizione con cessazione della materia del contendere.
Il giudice può, in qualsiasi stato e grado del processo, dare atto d'ufficio della cessazione della materia del contendere intervenuta nel corso del giudizio se ne riscontri i presupposti, e cioè se risulti ritualmente acquisita o concordemente ammessa una situazione dalla quale emerga che è venuta meno ogni ragione di contrasto tra le parti, a ciò non ostando la perdurante esistenza di una situazione di conflittualità in ordine alle spese, dovendosi provvedere sulle stesse secondo il principio della soccombenza virtuale (Cass.271/2006, Cass.14775/2004).
"La cessazione della materia del contendere - che deve essere dichiarata dal giudice anche di ufficio - costituisce, nel rito contenzioso davanti al giudice civile, una fattispecie di estinzione del processo, creata dalla prassi giurisprudenziale, che si verifica quando sopravvenga una situazione che elimini la ragione del contendere delle parti, facendo venir meno l'interesse ad agire e a contraddire, e cioè l'interesse ad ottenere un risultato utile, giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l'intervento del giudice, da accertare avendo riguardo all'azione proposta e alle difese svolte dal convenuto". Con riguardo alla posizione di chi ha agito in giudizio, è necessario, pertanto, che la situazione sopravvenuta soddisfi in modo pieno il diritto esercitato, in modo che non residui alcuna utilità alla pronuncia di merito (Cass.
23289/07 - n.2567/2007). "La cessazione della materia del contendere si ha per effetto della sopravvenuta carenza d'interesse della parte alla definizione del giudizio, postulando che siano accaduti nel corso del giudizio fatti tali da determinare il venir meno delle ragioni di contrasto tra le parti e da rendere incontestato l'effettivo venir meno dell'interesse sottostante alla richiesta pronuncia di merito, senza che debba sussistere un espresso accordo delle parti anche sulla fondatezza (o infondatezza) delle rispettive posizioni originarie nel giudizio, perché altrimenti non vi sarebbero neppure i presupposti per procedere all'accertamento della soccombenza virtuale ai fini della regolamentazione delle spese, che invece costituisce il naturale corollario di un tal genere di pronuncia, quando non siano le stesse parti a chiedere congiuntamene la compensazione delle spese". ( Cass. n. 4034/07 - 6909/09 - n.10553/2009).
Al fine di decidere circa la incidenza della potenziale soccombenza sull'onere delle spese si deve procedere ad un complessivo ed unitario giudizio circa l'originaria fondatezza delle contrapposte domande ed eccezioni proposte dalle parti.
Nel caso di specie l'intimazione è stata invocata per finita locazione alla prima scadenza triennale del 31.05.2022 il cui diniego di rinnovo è stato comunicato alla conduttrice con lettera raccomandata a. r. di data 21/10/2021, perfezionatasi per compiuta giacenza in quanto recapitata presso il domicilio dichiarato dalla conduttrice nell'art. 12 del citato contratto di locazione. Oggetto di contestazione da parte della conduttrice è la mancata indicazione nella disdetta dei motivi che, ai sensi dell' art. 3 della L. 431/1998, avrebbero dovuto fondare la legittimità del diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza triennale.
Invero, trattasi di una comunicazione che, seppur tempestiva, non risulta motivata e non permette affatto di ricondurre il diniego alle previsione di cui alla lettera a) della citata norma e non consente di verificare, ex post, l'effettiva destinazione a tale uso.
Secondo la giurisprudenza di merito e di legittimità in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della L. 9 dicembre 1998, n. 431, deve essere specificato,
a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma, sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica
"ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore" (ex multis Cass. civ., sez. VI, ord. n. 3938/2023 , Trib. Torino sez. VIII sent. n. 134/2021). Il meccanismo sanzionatorio predisposto dall'art. 3 della L. n. 431 del 1998 con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata
L. n. 431 del 1998), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel primo comma del medesimo articolo 3) meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile. (cfr. Cass. n. 9851 del 28/03/2022).
Ebbene, parte locatrice non ha rispettato l'onere, previsto a pena di nullità, di specificare un motivo ricompreso tra quelli tassativamente indicati dalla legge come idonei a giustificare il diniego di rinnovo alla prima scadenza.
Né alla carenza di specificità della comunicazione di diniego di rinnovo della prima scadenza di data 21/10/2021 può supplire l'invio di una seconda lettera del
26.05.2022, prossima alla scadenza del triennio (31.05.2022), con la quale il procuratore della locatrice aveva precisato, sia pur tardivamente, e comunque ben oltre il termine dei sei mesi precedenti alla prima scadenza del contratto, i motivi che avrebbero dovuto giustificare il diniego del rinnovo da parte della locatrice.
L'art. 3, comma 1 della citata Legge n. 431/1998 legge, ha previsto che il locatore debba comunicare la sua intenzione adibitoria ed impeditiva del rinnovo con un atto motivato che osservi un preavviso di almeno sei mesi. Ne consegue che il locatore si trova in posizione di onere riguardo alla possibilità di denegare il rinnovo alla prima scadenza (almeno triennale), cioè di esercitare il relativo diritto potestativo di far cessare il rapporto alla sua prima scadenza (sebbene con una verifica giudiziale), nel senso che, se egli non invia la comunicazione di diniego motivato sei mesi prima della scadenza, detto diritto è perduto (cfr. Cass. civ. sez. III, sent. n. 16279/2016).
La suddetta lettera del 26/05/2022, recante le motivazioni della disdetta, dunque, è intempestiva ed inefficace rispetto alla già avvenuta scadenza del termine di almeno sei mesi previsti per il perfezionamento della comunicazione di disdetta, giusta art. 3 della L.431/1998.
Alla luce di tanto premesso, la domanda attorea non è risultata fondata e non sarebbe stata accolta nel caso in cui non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere.
Le spese di lite vanno poste a carico dell'attrice in Parte_1
virtù del principio della soccombenza virtuale e vengono liquidate in favore del procuratore antistatario avv. Massimo Manieri come da dispositivo, tenendo conto dell'effettiva attività prestata e della natura delle questioni da decidere, ai sensi del
D.M. n. 147 del 2022.

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando sulle conclusioni e tra le parti indicate in epigrafe, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
-dichiara cessata la materia del contendere;

- condanna l'attrice , in virtù del principio della Parte_1
soccombenza virtuale, al pagamento in favore del procuratore antistatario di parte convenuta, avv. Massimo Manieri, delle spese di lite che liquida in complessivi €
2.584,00 oltre accessori di legge.
Così deciso in L' Aquila il 02/04/2025
Il Giudice
Dott.ssa Anna Maria Mancini