N. R.G. 949 /2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di PISTOIA
In funzione di giudice unico nella persona del dott. Filippo Fontani ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa da:

nata a [...] il [...] e residente a [...]
37 (C.F. ), rappresentata per procura notarile della sig.ra C.F._1 [...]
, nata a [...] il [...], ivi residente in [...] C.F. Persona_1
rappresentata e difesa dall'Avv. ALBERTO RUSSO C.F._2
( ), con studio in IS, Via Borgo Talfano, 9, PEC: C.F._3
come da procura in atti;
Email_1
- attrice -
CONTRO

con sede in IS, Corso Gramsci n. 82, cod. fisc. Controparte_1
, in persona dell'Amministratore pro tempore Sig. cod. fisc. P.IVA_1 CP_2 [...]
, rappresentato e difeso dall'Avv. ANDREA GHELLI (cod. fisc. C.F._4 C.F._5
) PEC elettivamente domiciliato in IS, Via del Can Bianco
[...] Email_2
n. 7, come da procura i in atti
- convenuto -
Conclusioni: come precisate all'udienza del 23.01.2025 reiterate all'udienza dell'8.5.25

MOTIVAZIONE


1. Sui fatti di causa.
a) proprietaria di un appartamento facente parte del condominio Parte_1 CP_1 con sede in IS Corso Gramsci n.82 c.f. amministrato da BRB Amministrazioni P.IVA_1 con sede in Agliana (PT) Piazzetta Enrico Caruso 21, in data 22.12.2022 ha ricevuto dall'amministratore, la convocazione, dell'assemblea straordinaria dei condomini per il 28.12.2022
, per quanto qui interessa, con all'ordine del giorno il seguente punto numero 1): “Conferimento incarico professionale al Geom. per la redazione della documentazione tecnica Controparte_3 necessaria alla presentazione della CILAS per i lavori in Superbonus 110% mediante approvazione del relativo preventivo” . Alla stessa convocazione era unita la lettera di incarico professionale al Geom. nel cui punto n.4 rubricato “Compensi” al paragrafo 2) era previsto: “La Controparte_3
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presentazione della CILAS per l'avvio della procedura di accesso al bonus rende preliminarmente necessario l'espletamento di una parte delle prestazioni tecniche e relativi compensi così riassunti:
Rilievo del fabbricato e progettazione architettonica prel. defin. esec. € 30.000,00 – Progettazione strutturale definitiva ed esecutiva € 26.000,00 - Progettazione termotecnica (L.10) € 8.000,00 – Notifica preliminare ai sensi del d.lgs 81/2008 € 1.000,00 – raccolta documentazione necessaria e presentazione pratica alla P.A. € 2.000,00” (cfr. doc.3 atto di citazione); b) Alla riunione del 28.02.2022 l'assemblea resa edotta dell'impossibilità di eseguire i lavori in Superbonus con aliquota di detrazione fiscale del 110%, deliberava di conferire l'incarico al Geom.
(per complessivi € 67.000,00 di cui € 14.000,00 da versare anche in caso di mancata CP_3 realizzazione dell'intervento) sulla base di una lettera di incarico professionale identica a quella allegata alla convocazione tranne che per la previsione dell'incarico al tecnico anche per l'ipotesi di fruizione di un minor bonus fiscale rispetto a quello ipotizzato del 110%. L'assemblea condominiale si è trovata così a deliberare su una questione non prevista all'ordine del giorno ovvero l'incarico al tecnico di effettuare attività propedeutica per l'accesso a bonus minori del c.d. Superbonus 110%.
c) La fruizione del minor bonus fiscale avrebbe comportato un'incidenza dei costi da sostenersi direttamente da parte dei condomini anche per quanto concerne i compensi preventivati dal geometra inoltre CP_3
l'assemblea condominiale era stata chiamata a deliberare senza nemmeno conoscere le modalità di rimborso del costo sostenuto potendosi trattare di effettivo rimborso mediante c.d. “sconto in fattura”
o cessione del credito senza ulteriore indicazione, in quest'ultimo caso del soggetto cessionario. L'attrice partecipava all'assemblea attraverso delega rilasciata al Sig. che esprimeva Tes_1 voto contrario.
d) Sulla base di quanto precede l'attrice ha citato il convenuto insistendo nelle seguenti CP_1 conclusioni:
“ ..accertare e dichiarare l'invalidità della delibera condominiale del Controparte_1 come indicato in premessa, del 28.02.2022 e, per l'effetto annullarla e/o renderla priva di effetti ed ordinare la relativa comunicazione alle autorità competenti al rilascio delle autorizzazioni necessarie alla realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia dell'edificio. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge..” e) Si è costituito in giudizio il confermando che l'assemblea Controparte_1 straordinaria dei condomini tenutasi il 28.12.2022 prevedeva come primo punto dell'ordine del giorno il conferimento dell'incarico professionale al Geom. per la redazione della Controparte_3 documentazione tecnica necessaria alla presentazione della “CILAS” per i lavori in Superbonus e al medesimo veniva allegata la relativa lettera di incarico. In sede di assemblea i condomini vennero preliminarmente informati dall'Amministratore della circostanza che ai sensi del “Decreto Aiuti quater” del 10.11.2022 non sarebbe stato più possibile eseguire i lavori in “Superbonus con l'aliquota di detrazione del 110%” per i quali l'assemblea era stata indetta;
l'amministratore precisava, tuttavia che il “Decreto Aiuti” in corso di conversione in legge, avrebbe potuto prevedere modifiche e deroghe.
f) Alla luce di tale premessa, dopo ampia e approfondita discussione sull'ordine del giorno, la maggioranza qualificata dei condomini deliberò quanto segue: “.. con la seguente votazione che rappresenta la maggioranza qualificata, approva l'incarico al Geom. come da Controparte_3 preventivo allegato al presente verbale. L'incarico viene conferito con il vincolo di presentazione
Pag. 2 a 8 della CILAS e delle pratiche sismiche presso il Genio Civile entro e non oltre la data del
31.12.2022…”.
g) Il convenuto ha quindi eccepito:
- la carenza di interesse ad agire dell'attrice giacché la delibera in questione, per come impugnata, non aveva una concreta incidenza sui condomini e quindi sulla stessa parte attrice e come tale, richiamando giurisprudenza di legittimità, non era idonea a determinare un mutamento della posizione dei condomini, nei confronti dell'ente di gestione, suscettibile di eventuale pregiudizio...;
-la decadenza del diritto ad impugnare la deliberazione assembleare: l'attrice avendo partecipato per delega all'assemblea non aveva mosso alcuna contestazione e/o eccezione alla discrasia tra l'argomento all'ordine del giorno e quello discusso e votato, limitandosi a votare in senso contrario al conferimento dell'incarico al Geom. con ciò neutralizzando il diritto a Controparte_3 contestare quell'irregolarità, poiché chi partecipa all'assemblea e discute su un argomento non preventivamente annunciato mediante inclusione nell'ordine del giorno non può poi lamentarsene contestando quella decisione.
- Infondatezza dell'impugnazione: affinché si possa assicurare una partecipazione informata dei condomini all'assemblea e conseguentemente garantire la validità della delibera adottata, era sufficiente che nell'avviso di convocazione gli argomenti da trattare, fossero indicati nell'ordine del giorno in termini sintetici ed essenziali. Principio avvalorato anche da alcune richiamate pronunce di legittimità secondo le quali “in tema di condominio negli edifici, affinché la delibera assembleare sia valida, non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno” (Cass., Sez. II, 10.6.2014, n. 13047). La convocazione in discussione prevedeva come primo punto dell'ordine del giorno il conferimento dell'incarico professionale al Geom. per la redazione della documentazione Controparte_3 tecnica necessaria alla presentazione della CILAS per i lavori in regime di Superbonus e al medesimo veniva allegata la relativa lettera di incarico. Detta comunicazione consentiva a ciascun condomino non solo di comprendere esattamente il tenore e l'importanza dell'argomento da trattare, ma anche di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia all'opportunità o meno di partecipare, sia ad eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti.
L'assemblea, a differenza di quanto rappresentato dall'attrice, non aveva acconsentito ad attività volta all'ottenimento di bonus diversi e minori, ma al medesimo “Superbonus” per l'eventualità che la percentuale di detrazione fosse ridotta dal legislatore.
- Le censure dell'attrice sull'eccessiva onerosità della scelta operata dall'assemblea e sui costi da sostenere nella specie per il compenso al Geom. non possono essere sindacate in sede CP_3 giudiziaria rientrando, le stesse, nella sfera di discrezionalità dell'ente comune.
- La modifica introdotta nella lettera di incarico, all'esito dell'assemblea, non configurava un mutamento dell'ordine del giorno poiché l'oggetto dell'incarico al professionista era comunque rimasto lo stesso.
h) Il convenuto ha quindi concluso nel seguente modo:
“voglia l'Ill.mo Tribunale di IS rigettare le domande avversarie in quanto inammissibili e comunque infondate in fatto e diritto. Con ogni consequenziale pronuncia in ordine alle spese ed ai compensi del giudizio”. i) Il processo è stato istruito con prove testimoniali assunte il 21.3.2024; all'udienza del 27.1.2025 la causa è passata in decisione;
con provvedimento del 25.2.25 lo scrivente ha rimesso la causa sul
Pag. 3 a 8 ruolo per acquisire la ratifica delle testimonianza del teste non identificato Testimone_2 correttamente dal precedente Giudicante.
All'udienza tenutasi in data 8.5.2025, il teste confermava la testimonianza già resa, con le seguenti modalità:
Letta la domanda su cui verteva l'esame testimoniale:
“d.c.v. che nel corso dello svolgimento dell'assemblea condominiale del 28.12.2022 il Sig. Tes_1 rima della delibera relativa al conferimento dell'incarico al Geom. fece
[...] Controparte_3 presente, comunicandolo ai presenti, che il contenuto dell'incarico che l'assemblea era chiamata a deliberare era diverso da quello allegato alla convocazione poiché il primo, contrariamente al secondo, prevedeva l'incarico al tecnico anche per l'ipotesi di accesso a minor bonus”.
Letta la risposta contenuta nel verbale del 21.3.2024 ed imputata dalle parti al medesimo teste ovvero:
“Ho partecipato all'assemblea condominiale del 28/12/2022. Ricordo che il in Tes_1 rappresentanza della condomina oggi attrice, fece presente a voce a tutti gli intervenuti che l'incarico che l'assemblea era chiamata a conferire al geom. aveva contenuto diverso da quello CP_3 risultante dalla lettera di convocazione dell'assemblea.
ADR: In assemblea fu data lettura della lettera di incarico al che poi fu pure chiamato CP_3 telefonicamente per chiarimenti sulle tempistiche dei lavori”..
Acquisizione della conferma e ratifica della deposizione da parte del teste chiamato.
La causa è stata, quindi, trattenuta in decisione sulla base delle conclusioni già rassegnate dalle parti.
2) Sui motivi della decisione.

La domanda attorea è fondata e deve essere accolta per quanto di diritto per i seguenti motivi.
a) Preliminarmente occorre esaminare il contenuto della lettera di convocazione dell'assemblea straordinaria dei condomini indetta per il giorno 28.12.2022 (cfr. doc. 2 citazione).. Si legge al punto
1) come fosse stata convocata per deliberare sul “conferimento incarico professionale al Geom.
per la redazione della documentazione tecnica necessaria alla presentazione Controparte_3 della CILAS per i lavori in Superbonus 110% mediante l'approvazione del relativo preventivo…” La lettera di convocazione conteneva anche il “relativo preventivo” del geometra (doc. 3 CP_3 citazione) che, per quanto qui di interesse, prevedeva come oggetto dell'incarico quanto segue:
“L'incarico si riferisce all'immobile sito in comune di IS c.so. A. Gramsci, 82 (“l'immobile”) in relazione ai possibili interventi di ristrutturazione, efficientamento energetico e di riduzione del rischio sismico “Misure Superbonus” ai sensi del D.L. 19 maggio 2020 , 34 convertito con modificazioni dalla legge 17.7.2020 n. 77..”. Ad ulteriore specificazione dell'oggetto, tra le altre cose, al punto 1.2. paragrafo 6) la lettera di incarico prevedeva “..la redazione, sottoscrizione ed invio all'enea delle asseverazioni sul rispetto dei requisiti di legge e delle attestazioni di congruità delle spese di intervento richieste per detrazione
110% per ecobonus, cessione del credito corrispondente alla detrazione o lo sconto in fattura”; al
Pag. 4 a 8 paragrafo 7) prevedeva “..la redazione delle asseverazioni del rischio sismico e attestazione della congruità delle spese ai fini della detrazione del 110% per interventi antisismici ovvero per la cessione del credito corrispondente alla detrazione o lo sconto in fattura…” . Il punto 4) sotto la rubrica “compensi”, la lettera di incarico prevedeva “

4.1 per lo svolgimento delle prestazioni oggetto del presente incarico, il Professionista avrà diritto ad un compenso pari ad una quota percentuale dell'importo imponibile dei lavori calcolato sulla base della determinazione dei corrispettivi ai sensi del D.M. 17.6.2016 D.lgs 50/2016 ex DM 143 del 31 ottobre 2013 da maggiorarsi del contributo alla cassa di previdenza dei geometri (5%) ed Iva (22%).

4.2. la presentazione della CILAS per l'avvio della procedura di accesso al bonus rende preliminarmente necessario l'espletamento di una parte delle prestazioni tecniche e relativi compensi così riassunti:
Rilievo del fabbricato e progettazione architettonica prel. defin. esec. € 30.000,00 – Progettazione strutturale definitiva ed esecutiva € 26.000,00 - Progettazione termotecnica (L.10) € 8.000,00 – Notifica preliminare ai sensi del d.lgs 81/2008 € 1.000,00 – raccolta documentazione necessaria e presentazione pratica alla P.A. € 2.000,00” (cfr. doc.3 atto di citazione).
b) Sia dalla lettera di convocazione assembleare che dal tenore della lettera di incarico allegata,
l'assemblea era chiamata per deliberare sul conferimento dell'incarico al professionista, sul presupposto che il condominio avrebbe attinto, per sostenere le spese della ristrutturazione e/o riqualificazione dell'edificio, al c.d. “superbonus 110%” . Tale dato emerge chiaramente.
c) Nel corso dell'assemblea venne, invece, rappresentato ai condomini come, a seguito di variazione normativa, sarebbe stato possibile fruire del bonus fiscale in misura ridotta e l'assemblea venne quindi chiamata a deliberare, sullo stesso incarico da affidare al geometra con la precisazione, al CP_3 punto 4.2., che “..Qualora l'accesso a tale bonus (110%) non fosse conseguito per motivi diversi dall'invio della comunicazione e non imputabili ai professionisti incaricati, il presente incarico conserverà efficacia anche per l'ipotesi di accesso al minor bonus che sarà ammesso nell'anno 2023..” .
d) A fronte di un ordine del giorno che individua esattamente, per il tramite del rinvio alla lettera di incarico, l'incidenza dei costi professionali sulla compagine condominiale conseguente alla fruizione del c.d. “bonus fiscale 110%”, all'assemblea del 28.12.2022 i condomini si trovarono a deliberare su altro.. ovvero su una lettera di incarico professionale che, nell'ipotesi di mancato accesso al bonus
110%, lasciava del tutto indeterminata l'incidenza del costo sui condomini.
Va da sé che, ove il condomini avessero attinto a bonus fiscali in percentuale ridotta, la parte non coperta dall'agevolazione fiscale avrebbe comportato, per loro, una spesa diretta. L'agevolazione fiscale “110%” aveva, per l'epoca dei fatti, il riflesso di avere un impatto pressoché nullo sulle “casse” dei condòmini essendo le spese di ristrutturazione e connesse, totalmente coperte dell'intervento pubblico.
La modalità di erogazione dell'agevolazione fiscale prevedeva che il pagamento degli interventi avvenisse o tramite c.d. sconto in fattura che per il 110% copriva l'intero importo (e anche oltre) da corrispondere e la successiva diretta detrazione fiscale da parte dell'emittente la fattura o la cessione onerosa del credito fiscale a terzi (banche e/o finanziarie).
Chiaramente tutto ciò che non era coperto dalla percentuale del bonus fiscale rimaneva a carico del soggetto beneficiario della ristrutturazione che doveva corrisponderlo all'azienda che aveva eseguito gli interventi e/o ai professionisti che avevano operato nel suo interesse..
Pag. 5 a 8 e) Si comprende quindi come la delibera impugnata non abbia avuto un impatto neutro sui condomini, come affermato dal convenuto, in quanto a fronte della pressoché totale gratuità dell'intervento di ristrutturazione e riqualificazione lasciava aperta la porta alla possibilità che una percentuale dei costi generati, fosse posta a carico dei singoli condomini;
senza quindi la schermatura delle “sovvenzioni Statali”. Da qui si capisce come l'attrice abbia avuto un interesse specifico e concreto ad impugnare la delibera e come l'eccezione sollevata, sul punto, dal convenuto, risulti infondata.
L'assemblea aveva all'ordine del giorno l'affidamento dell'incarico al geometra per CP_3
l'ipotesi circoscritta dall'attivazione della procedura che avrebbe condotto il condominio a beneficiare del superbonus 110 % . Nella lettera di convocazione non erano contemplate alternative e/o ipotesi subordinate;
né il preventivo (recte lettera di incarico) confezionato al geometra CP_3
e spedito ai condomini a corredo della lettera di convocazione, conteneva ipotesi alternative al “bonus
110%”.
Deve solo per questo reputarsi illegittima la delibera adottata dall'assemblea in quanto formata su un ordine del giorno difforme rispetto a quello preventivamente comunicato ai condomini e comunque idoneo a recare loro concrete ripercussioni economiche non previste: una cosa é ottenere un bonus fiscale che rende gratuita una prestazione, altra cosa è introdurre, in contropartita, oneri e costi incidenti direttamente sui partecipanti al condominio..
La parte convenuta ha anche sostenuto che avendo l'attrice, seppure per delega, partecipato alla discussione dell'assemblea condominiale, non avendo sollevato obiezioni sulla divergenza tra l'ordine del giorno di convocazione e l'ordine del giorno di effettiva discussione, sarebbe incorsa nella decadenza del diritto di impugnare la relativa delibera.
Su questo aspetto si impongono le seguenti considerazioni:
- la sig.ra al termine della discussione condominiale ebbe a votare, per il tramite del Pt_1 suo delegato in modo negativo sul conferimento dell'incarico al geometra Tes_1 CP_3
e questo rappresenta già un primo elemento significativo.
- Lo stesso entito come teste all'udienza del 21.3.2024 ha riferito di avere contestato Tes_1 chiaramente ed apertamente la discordanza tra la lettera di incarico all'ordine del giorno e quella approvata dall'assemblea. Tale testimonianza, tuttavia, deve valutarsi cum grano salis posto in astratto il potenziale conflitto di interessi del che, da una parte ha agito su Tes_1 mandato dell'attrice e dall'altra è stato chiamato a rendere testimonianza sul proprio operato.
- Dal verbale di udienza del 21.3.2025 è emersa, tuttavia, anche altra testimonianza di conferma delle dichiarazioni del Si legge: “Ho partecipato all'assemblea condominiale del Tes_1
28.12.2022. Ricordo che il in rappresentanza della condomina oggi attrice, fece Tes_1 presente a voce a tutti gli intervenuti che l'incarico che l'assemblea era chiamata a conferire al Geom. aveva contenuto diverso da quello risultante dalla lettera di convocazione CP_3 dell'assemblea..”. Questa testimonianza, in mancanza di elementi identificativi nel verbale, venne ricondotta dalla parte attrice nel silenzio della parte convenuta, a quella del sig. teste indotto Tes_2
Pag. 6 a 8 a controprova dalla parte convenuta;
lo stesso teste, convocato su richiesta del Giudice, l'ha ratificata all'udienza del 8.5.2025. Deve ritenersi, tale deposizione, per come ratificata, ora correttamente entrata nella stratificazione probatoria del processo.
- Anche il teste ha precisato che il per conto della condomina Tes_3 Tes_1 Pt_1
“disse qualcosa in contrario all'approvazione del conferimento dell'incarico al Geom.
.” CP_3
- Il sig. on ebbe soltanto a votare contro la proposta di incarico al geometra Tes_1 CP_3
e già questo sarebbe sufficiente per legittimare l'attrice all'impugnativa della delibera;
ma ebbe anche a contestarne i presupposti. E' risultato chiaro attraverso le deposizioni testimoniali, che l'attrice per il tramite del delegato) ebbe, quanto meno, ad eccepire, Tes_1 per la “questione Bargellini” la difformità dell'ordine del giorno trattato rispetto a quello oggetto della convocazione.
- Per tal via deve anche ritenersi superato lo “sbarramento” discendente dal costante principio di legittimità secondo cui: “ L'omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, nell'ordine del giorno di un'assemblea condominiale, non può essere rilevata dal condomino dissenziente nel merito, se non ha preliminarmente eccepito in quella sede l'irregolarità della convocazione (Cass. Civ. 24456/2009)”.
f) Si deve quindi concludere che la delibera del , oggetto di impugnazione sia illegittima CP_1 perché basata su un ordine del giorno difforme rispetto a quello contenuto nella lettera di convocazione;
difformità che di fatto ha posto i condomini nella condizione di non avere la completa e preventiva informazione sia sul contenuto della discussione assembleare sia sui risvolti economici e concreti che la stessa avrebbe avuto.
g) Occorre ripeterlo la fruizione dei c.d. “bonus fiscali” a seconda della tipologia scelta, comporta ripercussioni economiche e legali in capo alla compagine condominiale. La decisione di optare su uno anziché sull'altro non è una scelta neutra, comportando ricadute, anche importanti, sia sui costi da sopportare che sulle responsabilità connesse e conseguenti.


5. Sulle spese processuali.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, sulla scorta dei D.M. 55/14, 37/18 e 147/22, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva effettivamente compiuta.

P.Q.M.

Il Tribunale di IS , definitivamente pronunciando nel procedimento, rubricato con numero 949
/ 2023 RG, introdotto da contro il Parte_1 Controparte_1 nel contraddittorio delle parti, contrariis reiectis, così provvede:
1) accoglie il ricorso e per l'effetto annulla la delibera del 28.2.2022 limitatamente ai punti 1) e 3) adottata dall'assemblea condominiale del convenuto;
ordinando la Controparte_1 comunicazione dell'annullamento, da parte dell'Amministratore del Condominio pro tempore, alle
Autorità competenti al rilascio delle autorizzazioni necessarie alla realizzazione degli interventi di ristrutturazione edilizia dell'edificio menzionati nella delibera;

Pag. 7 a 8 2) condanna il convenuto alla rifusione delle spese di lite in favore della parte opposta CP_1 che si liquidano a titolo di compensi in euro 919,00 per la di studio della controversia;
in euro 777,00 per la fase introduttiva;
in euro 1680,00 per la fase di trattazione;
in euro 1701,00 per la fase decisionale oltre rimborso forfetario spese generali al 15%, oltre IVA se e in quanto dovuta e CPA come per legge ed euro 545,00 per esborsi.
Così deciso in IS lì 24/5/2025 Il Giudice
Dott. Filippo Fontani
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