RGAC 2495/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I sezione civile
Il Tribunale di RE BR, Prima Sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice, dott. Francesco Campagna, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2495/2024 R.G.A.C., riservata in decisione il
5.6.2025, vertente tra:
(C.F.: ), elettivamente domiciliata presso Parte_1 C.F._1
l'avv. Antonio Neri, che la rappresenta e difende in forza di procura rilasciata su foglio separato allegato telematicamente all'atto introduttivo del procedimento;

-attrice-
Contro
( , elettivamente domiciliata presso CP_1 C.F._2
l'avvocato Alfredo Nostro che la rappresenta e difende in forza di procura rilasciata in calce alla comparsa di costituzione,
-convenuta-
OGGETTO: esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 cc. Conclusioni: come da verbale
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.-Con atto di citazione, ritualmente notificato il 4.10.2024, Parte_1 conveniva in giudizio rappresentando che: CP_1
- con scrittura privata, del 5 agosto 2024, la convenuta prometteva di vendere a
, che a sua volta prometteva di acquistare, l'appartamento posto al Parte_1 primo piano (secondo piano fuori terra) del maggior fabbricato condominiale, sito in RE BR, in via Santa Caterina D'Alessandria, n 14, appartamento costituente nel catasto Fabbricati della Agenzia delle Entrate, Ufficio
Provinciale di RE BR- Territorio, il subalterno 38 ( categoria A/3, classe 3, vani 7,5, superficie catastale di mq 142, totale escluse le aree coperte 138 e rendita catastale € 697,22) della particella 30 del foglio RC/41 di mappa,
Sezione RC, del comune di RE BR, con i relativi accessori e pertinenze;

1

- il prezzo di vendita era stato pattuito dalle parti in € 49.497,33 da pagarsi, a mezzo di assegni circolari/ bonifico bancario nel rispetto della normativa valutaria, e segnatamente: € 10.000,00 a titolo di acconto, contestualmente alla sottoscrizione del contratto notarile definitivo di compravendita, € 30.000,00 mediante numero 100 rate mensili costanti dell'ammontare di € 300,00 ciascuna, la prima delle quali decorrenti il giorno 5 del mese successivo a quello della stipula dell'atto notarile di compravendita € 9.497,33 mediante accollo da parte della del debito della promissaria venditrice derivante da Pt_1 CP_1 pendenze condominiali per contributi ordinari, spese legali e spese straordinarie
( somma certificata dall'amministratore di condominio Avv. Cataliotti);
-la promittente venditrice si era impegnata a trasferire alla promittente acquirente la piena proprietà dell'appartamento, per cui è causa, libero da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli;

-l'atto pubblico doveva essere stipulato entro il 5 settembre 2024;
-nonostante i ripetuti inviti, effettuati dalla alla , di consegnare al Pt_1 CP_1 notaio scelto, , tutti i documenti necessari per la stipula dell'atto Persona_1 pubblico notarile, la stessa non si era resa mai disponibile a sottoscrivere CP_1 il contratto definitivo.
Concludeva chiedendo al Tribunale adito di: “Accertare e dichiarare
l'autenticità della sottoscrizione apposta dalla convenuta signora , CP_1 alla scrittura privata contenente “ contratto preliminare di compravendita” sottoscritta il 5 agosto 2024; consequenzialmente, secondo il disposto dell'art 2932 cc, con sentenza costitutiva, trasferire a favore dell'attrice signora Pt_1
, la piena proprietà dell'appartamento oggetto di causa e del citato
[...] contratto preliminare di compravendita del 5 agosto 2024, sito in RE di BR, in via Santa Caterina d'Alessandria, n. 14 la cui descrizione, che qui non si ripete per brevità, è da intendersi come integralmente riprodotta e trascritta, previo pagamento da parte della signora della somma Parte_1 di € 10.000,00 ( euro diecimila/00) a titolo di acconto sul prezzo concordato, accollo da parte della stessa signora del sopra indicato debito Parte_1 della signora , nei confronti del condominio, di € 9.497.33 e CP_1 contestuale iscrizione di ipoteca legale a garanzia della residua parte di prezzo ( € 30.000,00) da pagarsi in forma dilazionata mediante numero 100 rate mensili, ciascuna di € 300,00, per come indicato nella citata scrittura privata del 5 agosto 2024”.
2.Con decreto del 3.2.2025 il giudice, considerate le notifiche nei confronti della convenuta tempestive, e, rilevato che la stessa non si era costituita nei termini di legge, dichiarava la contumacia della convenuta, confermando l'udienza di comparizione.
2 All'udienza del 13.3.2025 la ricorrente insisteva nelle proprie richieste e il giudice si riservava.
Con ordinanza del 25.3.2025 il giudice, ritenuta la necessità di integrare i documenti con la produzione del permesso di costruire (o dei suoi estremi) e del certificato di conformità catastale e dell'offerta dell'attrice di adempiere al contratto, onerava parte attrice a produrre la documentazione richiesta almeno 7 giorni prima dell'udienza, fissava a tal uopo l'udienza per la discussione orale e la rimessione in decisione della causa.
All'udienza dell'8. 5.2025 il GI così provvedeva: “Visto l'art. 118 c.p.c., ordina ad di consentire l'accesso all'immobile oggetto di causa per le CP_1 finalità di cui all'ordinanza del 25.3.25. Il rifiuto ingiustificato di eseguire l'ordine comporterà la condanna ad una pena pecuniaria di € 500,00 e potrà essere valutato ai sensi dell'art. 116 co. 2 c.p.c. Si autorizza sin da ora, in caso di opposizione all'accesso da parte della convenuta, il ricorso alla forza pubblica ai sensi dell'art. 68 c.p.c. Fissa sin da ora l'udienza [de]l 5.6.25 h 9:45 per la rimessione in decisione della causa”.
Con comparsa di costituzione e risposta del 4.6.2025 si costituiva in giudizio evidenziando l'infondatezza delle pretese ex adverso sollevate. In CP_1 particolare, deduceva l'illegittimità del preliminare di cui si chiedeva esecuzione e la conseguente sua rescindibilità ex art. 1448 c.c. Chiedeva all'intestato tribunale l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Preliminarmente: 1.
Accertare e dichiarare, per i motivi esposti al capo I della presente comparsa, che il contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 5.8.2024 integra i requisiti previsti dall'art. 1448 c.c. ed è, pertanto, rescindibile;

Conseguentemente:

2. Rescindere il contratto preliminare sottoscritto tra le parti in data 5.8.2024 di cui viene chiesta l'esecuzione ex art. 2932 c.c. con il presente giudizio;
In subordine:

3. Qualora non venisse rescisso il contratto preliminare del 5.8.2024, a seguito dell'accertamento della sua rescindibilità rigettare comunque la domanda di esecuzione in forma specifica azionata con il presente giudizio da parte attrice;
In ulteriore subordine:

4. In caso di accoglimento della domanda di parte attrice, subordinare l'effetto traslativo della proprietà e del possesso del bene all'integrale pagamento degli importi concordati. In ogni caso:

5. Con vittoria di spese e competenze di giudizio da distrarre in favore del costituito procuratore”. All'udienza del 5.06.2025 il G.I., preso atto della costituzione della convenuta, revocava la dichiarazione di contumacia e invitava le parti rassegnare le proprie conclusioni rimettendo la causa in decisione.
3.-La domanda di parte attrice è fondata e merita accoglimento.
3 Preliminarmente va rilevata la intempestiva costituzione di parte convenuta, la quale si è costituita in data 4.06.2025, con la conseguente inammissibilità per tardività di eventuali eccezioni in senso proprio e stretto, non rilevabili d'ufficio dal Giudice, e domande riconvenzionali ai sensi degli artt. 167 e 171, comma 2,
c.p.c.
Del resto, il regime delle preclusioni introdotto nel rito civile ordinario riformato deve ritenersi inteso non solo a tutela dell'interesse di parte ma anche dell'interesse pubblico al corretto e celere andamento del processo, con la conseguenza che la tardività di domande, eccezioni, allegazioni e richieste deve essere rilevata autoritativamente dal Giudice indipendentemente dall'atteggiamento processuale della controparte al riguardo. (si veda, in punto di ratio delle decadenze di cui all'art. 167, comma 2, c.p.c., Cass. Civ., sent. 2 marzo 2007, n. 4901; Cass. Civ., sent. 7 aprile 2000, n. 4376).
Ne discende che la domanda di risoluzione ex art. 1448 c.c. avanzata da pate convenuta sia tardiva e dunque inammissibile.
Sempre in via preliminare, deve essere accertata e dichiarata l'autenticità della sottoscrizione apposta dalla convenuta , sulla base del principio della non CP_1 contestazione ormai codificato all'art. 115 c.p.c. secondo cui i fatti non contestati non hanno bisogno di prova. Il principio di non contestazione comporta, in particolare, in capo alle parti processuali, un onere di attivazione al fine di contestare i fatti posti a fondamento della domanda giudiziale. Laddove ciò non avvenga, la non contestazione assume la veste di comportamento processuale rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio.
Passando al merito della controversia, si deve evidenziare che l'odierna azione ex art. 2932 c.c., proposta dalla , è volta ad ottenere la dichiarazione Pt_1 giudiziale del trasferimento di proprietà di cui al contratto preliminare del 5 agosto 2024 su richiamato. L'art. 2932 c.c. prevede che in caso di inadempimento da parte di chi è obbligato a concludere un contratto, l'altra parte - alla presenza delle due condizioni della possibilità e della non esclusione del titolo - può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Inoltre, nel caso in cui si tratti di contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, ai fini dell'accoglimento dell'azione, è necessario che la parte che avanza l'azione esegua la sua prestazione o ne faccia offerta nei modi di legge
(a meno che la prestazione non sia ancora esigibile).
Nel caso di specie, è documentalmente provato che le parti, in data 5 agosto 2024 stipulavano un contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento dell'immobile sito in RE BR, in via Santa Caterina D'Alessandria, n
14, appartamento costituente nel catasto Fabbricati della Agenzia delle Entrate,
4 Ufficio Provinciale di RE BR- Territorio, il subalterno 38 ( categoria
A/3, classe 3, vani 7,5, superficie catastale di mq 142, totale escluse le aree coperte 138 e rendita catastale € 697, 22) della particella 30 del foglio RC/41 di mappa, Sezione RC, del comune di RE BR per il prezzo di € 49.497,33, da pagarsi, a mezzo di assegni circolari/bonifico bancario nel rispetto della normativa valutaria, e segnatamente: € 10.000,00 a titolo di acconto, contestualmente alla sottoscrizione del contratto notarile definitivo di compravendita, € 30.000,00 mediante numero 100 rate mensili costanti dell'ammontare di € 300,00 ciascuna, la prima delle quali decorrenti il giorno 5 del mese successivo a quello della stipula dell'atto notarile di compravendita €
9.497,33 mediante accollo da parte della del debito della promissaria Pt_1 venditrice derivante da pendenze condominiali per contributi CP_1 ordinari, spese legali e spese straordinarie (somma certificata dall'amministratore di condominio Avv. Cataliotti);
Nel contratto veniva stabilito che, l'atto notarile definitivo di compravendita doveva essere stipulato entro e non oltre 30 giorni dalla data di sottoscrizione del contratto de quo dal notaio scelto dalla promissaria acquirente, con preavviso da comunicarsi alla parte promittente venditrice almeno dieci giorni prima della data stabilita per l'atto notarile.
Parte attrice ha invitato sia verbalmente che con telegramma del 26 settembre
2024 (di cui non vi è riscontro in atti) la convenuta a stipulare l'atto pubblico.
Risulta pertanto ampiamente decorso il termine stabilito dalle parti per la stipula del rogito di compravendita.
Nel contratto preliminare sottoscritto dalle parti non risulta espressamente escluso il trasferimento tramite sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.
Risultano poi soddisfatte le ulteriori condizioni richieste dalla norma.
Ed infatti, nel corso di giudizio è stato specificato il bene oggetto della compravendita con precisa indicazione dei dati catastali, della Licenza Edilizia del 23 marzo 1967, protocollo numero 17, del Certificato di Abitabilità rilasciato in data 29 ottobre 1969 con protocollo numero 67; si è, altresì, proceduto al deposito della dichiarazione di conformità urbanistica, edilizia catastale, redatta dal Geom. , in data 26/05/2025. Persona_2
Pertanto, la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto ex art. 2932 c.c. proposta da va accolta, con conseguente Parte_1 trasferimento dei beni oggetto del contratto preliminare in capo alla stessa.
Per quanto riguarda le spese del giudizio, queste seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.


P.Q.M.


5 Il Tribunale di RE BR, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dr. Francesco Campagna, definitivamente pronunziando sulla domanda in epigrafe indicata, ogni diversa istanza disattesa o assorbita, così decide:

1. accerta e dichiara l'autenticità della sottoscrizione apposta dalla convenuta
; CP_1

2. accoglie la domanda di parte attrice proposta ex art. 2932 c.c. e per l'effetto, dispone il trasferimento, da in favore di della piena CP_1 Parte_1 proprietà dell'immobile sito in RE BR, in via Santa Caterina D'Alessandria, n 14, appartamento costituente nel catasto Fabbricati della
Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale di RE BR- Territorio, il subalterno 38 ( categoria A/3, classe 3, vani 7,5, superficie catastale di mq 142, totale escluse le aree coperte 138 e rendita catastale € 697, 22) della particella
30 del foglio RC/41 di mappa, Sezione RC, del comune di RE BR;

3. ordina alla Conservatoria dei registri immobiliari territorialmente competente di provvedere alle relative volture e trascrizioni;

4. condanna la convenuta a rifondere in favore dell'attrice le spese di lite che vengono liquidate in € 2.906,00 per compensi, oltre iva, c.p.a e spese generali nella misura del 15%.
RE BR, 16/06/2025
Il Giudice Estensore

Francesco Campagna

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