N. R.G. 44604/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
QUINTA CIVILE in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Alessandra Forlenza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa promossa da:
(C.F. ), rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'avv. Antonino GUGLIOTTA, presso il cui studio in Milano, Via Biondi 1,
è elettivamente domiciliato;

attore opponente;

nei confronti di
(C.F. ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 della legale rappresentante, rappresentata e difesa dall'avv. Gaetano PICCIOLO, presso il cui studio in Messina, V.le S. Martino 116, è elettivamente domiciliata;

convenuta opposta;

Oggetto: mediazione immobiliare pagina 1 di 10 sulle seguenti conclusioni delle parti:
come da atti introduttivi, integrati con le rispettive istanze istruttorie.
pagina 2 di 10 MOTIVI DELLA DECISIONE
La società n.c. di proponeva innanzi al Tribunale Parte_2 CP_1
di Milano ricorso monitorio nei confronti di deducendo Parte_1 di essere creditrice di quest'ultimo in relazione ad un'intermediazione immobiliare non andata a buon fine per mancata accettazione della proposta d'acquisto acquisita, sia per la provvigione maturata nei suoi confronti, che per ll mancato guadagno della provvigione prevista a carico del promissario acquirente e non incamerata.
In accoglimento della domanda della ricorrente, sulla scorta del incarico conferito al mediatore, delle fatture relative alle due provvigioni, veniva emesso dal
Tribunale di Milano in data 08.09.2021 nei confronti di Parte_1 il decreto ingiuntivo n. 16959/2021, per l'importo complessivo di Euro 49.532,00
(di cui Euro 17.400,00 oltre iva a titolo di provvigione “diretta”, ed Euro 23.200,00 oltre iva per provvigione non incassata dal potenziale acquirente), oltre agli interessi come da domanda ed alle spese di procedura.
Avverso tale decreto proponeva opposizione Parte_1 confermando il conferimento dell'incarico di mediazione alla ricorrente stipulato in data 21.01.2019 e deducendo: a) la nullità della clausola n.4 – inserita in un formulario unilateralmente predisposto dalla ricorrente – dell'incarico, relativa all'obbligo di accettazione di proposta conforme - in quanto vessatoria e contraria all'art. 33 comma 2 lett. d) e t) del Codice del Consumo e comunque implicante uno squilibrio del sinallagma negoziale. Deduceva altresì che il proprio rifiuto era comunque esente da conseguenze, posto che la proposta presentata dal mediatore era difforme da quanto egli stesso aveva richiesto in sede di incarico, sia in relazione al versamento della caparra confirmatoria, che per i termini di stipulazione del rogito e per l'indebita inclusione di mobilio d'epoca nella proposta ricevuta dal potenziale acquirente. Negava pertanto che si fosse concluso alcun affare con i potenziali acquirenti, e che vi fosse alcun obbligo a suo carico in relazione ad eventuali rapporti a sé estranei, come quelli tra mediatore e potenziali acquirenti/proponenti. Svolgendo ulteriori considerazioni in ordine all'eventuale pagina 3 di 10 natura della domanda proposta, e rilevando l'assenza nell'incarico stipulato con il mediatore di una clausola penale, si doleva altresì della stima troppo bassa operata da quest'ultimo ed il reperimento da parte sua di proposte inadeguate, contestava infine la debenza dell'I.V.A. compresa per entrambe le voci indicate in sede monitoria. L'opponente rassegnava pertanto le seguenti conclusioni: “In via preliminare: Non concedere l'esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto in quanto
l'opposizione trova la propria fondatezza nei documenti versati in atti.
Nel merito: Previo ogni accertamento e declaratoria preliminare che si renda necessario e/o opportuno, accertare e dichiarare la nullità ovvero pronunciare
l'annullamento o la revoca e comunque pronunciarsi l'inefficacia del decreto ingiuntivo opposto e per l'effetto accertare e dichiarare che il signor Parte_1
nulla deve alla parte opposta in relazione al preteso credito da essa
[...]
vantato con il ricorso monitorio, ovvero, in subordine e per la denegata ipotesi che
l'avversa domanda di condanna venga reputata in parte fondata, previa rimozione del decreto ingiuntivo opposto, determinare l'importo effettivamente dovuto nella misura spettante ex lege ed inferiore all'importo oggetto d'ingiunzione….In ogni caso: con vittoria delle spese di giudizio, ivi compreso il compenso per lo scrivente procuratore, da distrarsi in favore del medesimo ai sensi dell'art. 93 cod. proc.civ.”.
Ritualmente costituitasi in giudizio, la società opposta Controparte_1
contestava le deduzioni avvrsarie, richiamando la natura
[...] contrattuale del proprio credito nella sua interezza, precisando che: “La causa petendi non e' la conclusione dell'affare, che, all'evidenza, non e' avvenuta, ma il mancato guadagno, certo, liquido ed esigibile, quale conseguenza dell'inadempimento dell'opponente rispetto all'obbligo di accettazione della
“proposta conforme” contemplato dall'art. 4 del contratto di mediazione”. Confutava
l'eccezione avversaria di nullità della clausola contrattuale n.4, affermava che la proposta non era stata rifiutata perche' ritenuta non conforme, ma perché
l'opponente aveva addotto motivi personali per giustificare il rifiuto;
sosteneva comunque la piena corrispondenza negli elementi essenziali tra le condizioni indicate dall'opponente in sede di incarico e la proposta. Deducendo altresì
l'infondatezza delle altre contestazioni avversarie, la società opposta ribadendo la pagina 4 di 10 ricorrenza di tutti i presupposti fondanti la pretesa creditoria, concludeva nei seguenti termini: “Preliminarmente 1) Concedere ex art. 648 c.p.c. la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, ricorrendone tutti i presupposti.
L'opposizione, infatti, non e' fondata su prova scritta, ne di pronta soluzione, anzi è affidata a motivazioni fuorvianti ed infondate. Basti fare riferimento al testuale e virgolettato rifiuto della proposta d'acquisto avente valore assorbente, confessorio
e ricognitivo. Il credito è certo liquido ed esigibile, per le ragioni tratteggiate in comparsa. Nel merito;
2) Rigettare tutte le domande formulate dall'opponente per qualunque titolo ragione o causale, siccome integralmente e totalmente infondate in fatto ed in diritto per le ragioni tratteggiate nella presente comparsa e sulla scorta delle allegazioni probatorie già compendiate e per l'effetto confermare
l'opposto decreto ingiuntivo, dichiarandolo definitivamente esecutivo. 3)
Confermare comunque come accertato e dovuto il credito ingiunto nella misura di euro 40.600,00 oltre Iva se dovuta sussistendone tutti i presupposti contrattuali e di legge e condannare parte opponente al relativo pagamento.
5) Con vittoria di spese e compensi di giudizio”.
Autorizzata dal precedente giudicante la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto limitatamente all'importo richiesto a titolo di provvigione pattuita con l'opponente, venivano assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 comma VI c.p.c.: nella memoria ex art. 183 comma VI n.1 c.p.c. l'opponente dava atto di aver comunque corrisposto l'importo munito di provvisoria esecutorietà per evitare conseguenze esecutive, pur non riconoscendone la debenza, e chiedendo la restituzione, all'esito del giudizio, delle somme corrisposte;
a seguito del deposito delle predette memorie, depositate peraltro soltanto dall'opponente, esclusa la necessità di dare ingresso all'istruttoria orale, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
La presente opposizione risulta parzialmente fondata e merita pertanto accoglimento nei limiti di seguito indicati.
Nel presente giudizio il mediatore, , a fronte del rifiuto dell'opponente di accettazione della proposta sottopostagli per il tramite del mediatore stesso, ha richiesto sic et simplciter in via monitoria sia il 100 % della provvigione pattuita per pagina 5 di 10 il caso di positiva conclusione dell'affare (3 %), sia il corrispettivo che avrebbe incamerato dal promissario acquirente, sempre per il caso in cui l'opponente avesse accettato la proposta ricevuta, assumendo che vi fosse per entrambe le voci un'obbligazione nascente dal contratto che la legittimasse in via “diretta” al conseguimento degli importi indicati.
Nel presente caso risultano pacifici i seguenti fatti: a) è stata sottoposta all'opponente una proposta di acquisto che non può dirsi del tutto conforme alle indicazioni dallo stesso fornite in sede di incarico;
b) detta proposta non è stata rifiutata dall'opponente in quanto “non conforme”, ma per non meglio precisati motivi personali, come evincibile dal doc. 3 fasc. monitorio), in cui si legge che:
“Per moptivi personali non sono ad oggi in grado di poter accettare la vs. offerta, nonostante sia congrua”.
La pur evidente mancata piena corrispondenza tra l'incarico conferito e la proposta de qua (non sovrapponibili nell'importo della caparra confirmatoria, con le conseguenze che ne derivano, la data del rogito e l'inclusione di beni mobili non previsti a parità di prezzo) risulta essere stata completamente elisa dall'inequivocabile volontà dell'opponente di non accettare per motivi personali una proposta ritenuta comunque congrua. Né – si osserva – alcuna concreta rilevanza riveste la circostanza che la locuzione sopra indicata sia stata o meno suggerita dal mediatore-
Cio' posto, alla luce dei predetti elementi di fatto, devono valutarsi le conseguenze giuridiche che ne discendono in termini generali, prendendo le mosse dal rregolamento negoziale contenuto nell'incarico conferito al mediatore.
Per quanto di interesse in questa sede, all'art. 4 dell'incarico – peraltro rubricato semplicemente come “ATTO NOTARILE E CONSEGNA DELL'IMMOBILE”, dopo allcune pattuizioni conferenti all'intitolazione, nell'ultimo periodo si legge testualmente: “il VENDITORE sarà tenuto ad accettare e a far accettare agli eventuali altri aventi diritto sull'immobile la proposta d'acquisto che rispetti le condizioni previste dal pi sente incarico, fatti salvi giustificati motivi di rifiuto giuridicamente rilevanti”.
pagina 6 di 10 L'art. 8 prevede poi che: “la provvigione dovuta all'AGENTE IMMOBILIARE nel caso di conclusione dell'affare è pari al….Il diritto al compenso maturerà nel momento in cui sarà data comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della sua proposta d'acquisto. Per espresso, il compenso provvigionale come sopra determinato sarà dovuto anche in caso di conclusione dell'affare successiva alla scadenza dell'incarico nei confronti di soggetti e/o di società messi in relazione con il venditore dall'agente immobiliare, come risultanti da apposita comunicazione scritta. In quest'ultimo caso l'affare si intenderà concluso con la stipula e la trascrizione dell'atto notarile”.
L'art. 9 rubricato “INADEMPIMENTi CONTRATTUALI – per quanto in sé superfluo
– stabilisce che: “le parti sono obbligate a dare esecuzione al contratto secondo correttezza e buona fede contrattuale. Eventuali inadempimenti dell'una o dell'altra parte saranno sanzionati secondo le comuni regole del Codice civile e dell'eventuali leggi speciali”.
Dal predetto testo negoziale si evince quindi a) un generico inadempimento del conferente per mancata accettazione di una proposta sia pur non del tutto conforme;
b) l'espressa previsione di obbligo del conferente di corrispondere comunque la provvigione pattuita per il solo caso di conclusione dell'affare ad incarico scaduto con terzi messi in contatto con il conferente da parte del mediatore;
c) l'assenza di qualsivoglia penale per eventuali ulteriori inadempimenti delle parti, quindi anche del conferente per il caso di rifiuto ingiustificato.
A tale stregua deve concludersi in primo luogo che del tutto irrilevanti nella presente sede, e prive di interesse risultano le doglianze dell'opponente in punto di vessatorietà della clausola sub 4 ultimo periodo, in quanto la stessa, in sé considerata, postula soltanto che il conferente non rifiuti ingiustificatamente proposte conformi, così vanificando l'operato del mediatore, ed il suo legittimo interesse a realizzare la conclusione dell'affare ed a conseguire la relativa provvigione. Si sarebbe potuto porre infatti un problema di vessatorietà derivante da squilibrio delle prestazioni, soltanto ove fosse stato a tale obbligo agganciata una previsione contrattuale di corresponsione comunque della (intera)
pagina 7 di 10 provvigione, ipotesi che – come sopra osservato – non ricorre minimamente nel contratto de quo, in cui nulla è stato previsto – e pattuito – al riguardo.
La stessa S.C., nell'arresto citato dall'opponente, si è espressa (in termini critici) solo ed ovviamente per l'ipotesi – lo si ripete non ricorrente nel caso in esame – di clausola contrattuale che preveda la corresponsione sic et simpliciter della provvigione pattuita anche per il caso di rifiuto di proposta conforme: “In tema di mediazione, qualora sia previsto in contratto - per il caso in cui il conferente
l'incarico rifiuti, anche ingiustificatamente, di concludere l'affare propostogli dal mediatore - un compenso in misura identica (o vicina) a quella stabilita per l'ipotesi di conclusione dell'affare, il giudice deve stabilire se tale clausola determini uno squilibrio fra i diritti e gli obblighi delle parti e sia, quindi, vessatoria, ai sensi dell'art. 1469 bis, comma primo, cod. proc. civ. (ora art. 33, comma primo, codice del consumo), salvo che in tale pattuizione non sia chiarito che, in caso di mancata conclusione dell'affare per ingiustificato rifiuto, il compenso sia dovuto per l'attività sino a quel momento esplicata. Qualora, invece, il rifiuto di concludere l'affare tragga origine da circostanze ostative, di cui il conferente l'incarico abbia omesso di informare il mediatore al momento della conclusione del contratto o cui abbia dato causa successivamente, è configurabile una responsabilità dello stesso conferente per la violazione dei doveri di correttezza e buona fede. In tal caso la previsione dell'obbligo di pagare comunque la provvigione può integrare una clausola penale, soggetta al diverso apprezzamento di cui all'art. 1469 bis, comma terzo, n. 6, cod. civ., (ora art. 33, comma secondo, lett. f, codice del consumo), concernente la presunzione di vessatorietà delle clausole che, in caso di inadempimento, prevedano il pagamento di una somma manifestamente eccessiva. (Cass. III, 03.11.2010 n. 22357).
Deve quindi ì concludersi – e questo appare il punto dirimente – che in base all'incarico conferito, il mediatore non aveva e non ha alcun diritto di richiedere né il pagamento della provvigione pattuita per il caso di conclusione dell'affare, men che meno di chiedere direttamente, come se tale obbligazione discendesse dal contratto, addirittura la provvigione che avrebbe in ipotesi conseguito dal potenziale acquirente. pagina 8 di 10 Non sono stati peraltro operate specifiche allegazioni in punto di danno, né sono state proposte apposite domande nella presente sede, anche considerando che l'odierna opposta non ha inteso precisare le stesse, non avendo depositato memorie ex art. 183 c.p.c.
Ciò posto, in applicazione dei principi generali, volendosi comunque interpretare la pur – a tutt'evidenza eccessiva – domanda creditoria della convenuta opposta in termini di accertamento dell'inadempimento del conferente, con conseguente responsabilità contrattuale di quest'ultimo, valorizzata l'attività di mediazione comunque prestata a favore dell'opponente, si deve necessariamente fare riferimento a criteri puramente equitativi, in assenza di concreti elementi da parte del mediatore, cui parametrare re tale valutazione.
Si ritiene pertanto equo liquidare il minor importo complessivo e rivalutato ad oggi di Euro 8.850, oltre interessi di legge dalla data della domanda al saldo effettivo.
Nessun altro importo risulta dovuto – a qualsivoglia titolo – dall'odierno opponente in relazione alla vicenda dedotta in giudizio.
Ne consegue in primo luogo la revoca del decreto ingiuntivo opposto, la condanna dell'opponente al pagamento del minor importo di Euro 8.550,00 oltre interessi di legge dalla data della domanda al saldo effettivo, nonché – in virtù del pagamento già eseguito dall'opponente per il maggior importo oggetto di provvisoria esecutività parziale del decreto ingiuntivo opposto – per effetto della specifica domanda formulata in sede di memoria ex art. 183 comma VI n.1 c.p.c. dall'opponente stesso, la condanna della società opposta alla restituzione dell'importo dalla stessa incamerato in eccedenza rispetto all'effettiva condanna dell'opponente negli importi sopra indicati.
Viste le predette conclusioni, alla luce del principio della soccombenza e del concreto svolgimento del giudizio, si ritiene equo condannare l'opponente al pagamento delle spese di lite per la quota del 25 %, come liquidata in dispositivo, avuto riguardo al valore accertato della controversia, e dello svolgimento del giudizio, con compensazione tra le parti della restante quota di spese.

pagina 9 di 10

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo promossa da nei confronti della società Parte_1
, nel contraddittorio delle parti, ogni Controparte_1
ulteriore domanda od eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
I – revoca il decreto ingiuntivo n. n. 16959/2021emesso dal Tribunale di Milano in data 08.09.2021 nei confronti di Parte_1
ii – condanna l'opponente al pagamento della minor Parte_1
somma di Euro 8.550,00, oltre interessi di legge dalla data della domanda al saldo effettivo;

III – condanna la società opposta alla restituzione a favore dell'opponente
[...]
dell'importo dallo stesso già corrisposto in eccedenza Parte_1
rispetto alla somma di cui al capo II;

IV – condanna l'opponente al pagamento a favore Parte_1 dell'opposta, del 25 % delle spese di lite, quota liquidata in Euro 1.269,25 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario per spese generali ed accessori di legge, con compensazione tra le parti della restante quota delle spese di lite.
Milano, 5 maggio 2025
Il Giudice dott. Alessandra Forlenza
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