R.G. n. 119/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VITERBO
in persona del Giudice dott. Davide Palmieri ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile iscritta al n° 119/2023 RG del Tribunale di Viterbo, trattenuta in decisione all'udienza del 22.01.2025, promossa da:
C.F. , nata a [...] il [...] e residente Parte_1 C.F._1
a Viterbo in Via U. Richiello n. 9, rappresentata e difesa dall'Avv. Giuliano Migliorati e con questi elettivamente domiciliata in Viterbo, via Giuseppe Saragat n. 22, studio del difensore;

Attore
Nei confronti di

C.F. , nato a [...] il [...] e Controparte_1 CodiceFiscale_2 residente in [...], rappresentato e difeso dall'Avv. Marta La Vella e con questi elettivamente domiciliato in Ronciglione, P.zza Vittorio Emanuele n. 12, studio del difensore.
Convenuto
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. chiedeva il rilascio dell'immobile ad uso garage Parte_1
ubicato in Carbognano alla Via Nuova n. 41 e censito al Catasto fabbricati al foglio 7, part. 459,
1 sub. 1, Cat. C2 di mq. 71, nonché il risarcimento dei danni da occupazione sine titulo quantificati in
€ 31.800,00.
A fondamento della domanda deduceva che l'atto di compravendita concluso con la controparte in data 29.11.2007, a rogito del Notaio dott. , aveva ad oggetto solo la piena proprietà Persona_1 dell'immobile sito nel Comune di Carbognano alla Via Nuova n. 41, riportato al N.C.E.U. al foglio
7, particelle graffate 459/3 e 460/9, categoria A74, classe 1 e consistente in una casa di abitazione di
5 vani catastali, ma non il diverso locale ad uso garage ubicato sempre in Carbognano, alla Via
Nuova n. 41, ma censito al Catasto fabbricati al foglio 7, part. 459, sub. 1, Cat. C2 di mq. 71, che il convenuto aveva abusivamente occupato senza averne acquistato la proprietà.
Pertanto, la ricorrente, in quanto comproprietaria del locale per effetto della successione del padre, con missiva del 16.03.2021 ne aveva richiesto la restituzione, senza ricevere alcuna risposta.
Tenuto conto dell'occupazione sine titulo del locale da parte del convenuto chiedeva il pagamento dell'indennità di occupazione quantificata, in base ai valori riportati dalla Banca Dati Immobiliare di Agenzia delle Entrate, in una forbice compresa tra un minimo di € 31.800,00 ed un massimo di €
45.600,00.

2. Si costituiva con comparsa di risposta chiedendo il rigetto della domanda. Controparte_1
In via preliminare eccepiva l'improcedibilità dell'azione per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
Con riguardo allo svolgimento dei fatti precisava che, nel corso delle trattative per la vendita dell'immobile, la ricorrente si era obbligata a cedere anche il locale adibito a magazzino, concordando il prezzo complessivo di € 80.000,00 per l'intero compendio (appartamento e magazzino). Tuttavia, non avendo la piena proprietà del locale, si era impegnata a conseguire le quote degli altri comproprietari e a cedere successivamente il bene al convenuto, rilasciando a garanzia un assegno bancario tratto sul Banco di Brescia dell'importo di € 10.000,00. Peraltro, a conferma dell'accordo raggiunto, consegnava al convenuto le chiavi del locale.
In seguito, non ottemperava all'impegno assunto e, pertanto, l'assegno consegnato a garanzia veniva presentato in banca, ma non incassato per difetto di provvista. Nei successivi sedici anni non rivendicava l'immobile e non contestava il godimento del convenuto, il quale negava di aver mai ricevuto la missiva del 16.03.2021, in quanto inviata ad un indirizzo presso il quale egli non aveva più la residenza.
Quanto alla richiesta di risarcimento del danno da occupazione, precisava che il locale era classificato come C2, ovvero magazzino e non garage, e che lo stesso era inutilizzabile in quanto fatiscente e connotato da presenza di umidità. Peraltro, aggiungeva che la ricorrente non aveva
2 dimostrato quale fosse la concreta lesione subita e che, in ogni caso, la richiesta risarcitoria poteva essere avanzata limitatamente alla quota di comproprietà a lei spettante pari ad 1/6 e non per l'intero.
Infine, contestava il quantum richiesto perché eccessivo ed esorbitante in considerazione dello stato e della destinazione del bene.

3. Nello svolgimento del processo veniva disposto il mutamento del rito e venivano assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c., con le quali le parti illustravano le proprie argomentazioni.
Segnatamente, l'attrice precisava di non aver consegnato le chiavi al convenuto e che, verosimilmente, le chiavi di accesso erano rimaste inserite, per mero errore, nel mazzo di chiavi dell'appartamento. Inoltre, l'assegno non era stato incassato dal convenuto proprio perché si era convenuto di non cedere il locale. Con riferimento al danno subito, affermava di aver avuto necessità di condurre in locazione un diverso immobile.
Il convenuto ribadiva di non aver ricevuto alcuna richiesta di restituzione dell'immobile e che l'azione era stata pretestuosamente intrapresa solo sedici anni dopo il rogito. In via gradata precisava che l'indennità di occupazione poteva essere richiesta solo a decorrere dalla notifica dell'atto introduttivo. Tardivamente, con la terza memoria istruttoria, sollevava l'eccezione di prescrizione quinquennale.
Parte attrice proponeva istanza di mediazione come richiesto con provvedimento del 18.01.2024 e depositava verbale di mediazione negativa del 10.05.2024.
In data 22.01.2025, si teneva l'udienza di precisazione delle conclusioni nella forma scritta regolata dall'art. 127 ter c.p.c.; con le note autorizzate le parti si riportavano alle conclusioni già spiegate negli atti introduttivi e nelle memorie istruttorie.
La causa veniva trattenuta in decisione, assegnando i termini previsti dall'art. 190 c.p.c.

4. La domanda dell'attrice deve essere parzialmente accolta, limitatamente alla richiesta di restituzione dell'immobile, mentre deve essere rigettata la richiesta di risarcimento del danno da occupazione sine titulo.
L'eccezione di improcedibilità deve ritenersi superata dal deposito, effettuato da parte attrice, del verbale del 10.05.2024, attestante l'esito negativo del tentativo di mediazione.
Il Giudice osserva che è pacifico che il rogito di compravendita stipulato dalle parti innanzi al
Notaio dr. in data 29.11.2007, registrato il 03.12.2007 al n. 14699/1T e trascritto Persona_1
il 04.12.2007 ai nn. 23112/16029 (allegato n. 1 del ricorso), non ricomprende la vendita del locale
3 ubicato in Carbognano, alla Via Nuova n. 41, censito al Catasto fabbricati al foglio 7, part. 459, sub.
1, Cat. C2 di mq. 71.
Cionondimeno, si può inferire in termini precisi e concordanti che tale bene fosse stato oggetto della trattativa fra le parti sulla base dei seguenti elementi: consegna da parte dell'attrice dell'assegno di
€ 10.000,00 tratto sul Banco di Brescia e consegna delle chiavi al convenuto, che ha goduto pacificamente del locale senza alcuna richiesta di restituzione fino alla notifica della domanda giudiziale. Non vi è prova, infatti, della ricezione da parte del convenuto della missiva inviata dal difensore dell'attrice, datata 22.01.2021 (allegato n. 4 del ricorso).
In ogni caso, non essendosi perfezionato il passaggio di proprietà la domanda di restituzione merita accoglimento.
Non è invece provato il danno da occupazione abusiva.
In primo luogo, l'attrice ha affermato di essere comproprietaria del bene (allegato n. 3 del ricorso), ma non ha commisurato la richiesta risarcitoria in proporzione alla propria quota, richiedendo l'intero danno senza averne titolo.
In secondo luogo, deve ricordarsi che, secondo la giurisprudenza nomofilattica, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente "in re ipsa", atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni Unite (SS.UU. 26972/2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato, sia con l'ulteriore e più recente intervento nomofilattico (Cass. n. 16601/2017), che ha riconosciuto la compatibilità del danno punitivo con l'ordinamento solo nel caso di espressa sua previsione normativa, in applicazione dell'art. 23 Cost. (Cass. Ord. n. 14268/2021).
Orbene l'attrice ha affermato apoditticamente, con la prima memoria istruttoria, di aver preso in locazione un altro immobile, ma di tanto non fornito prova documentale (art. 2721 c.c.) come sarebbe stato suo onere. Inoltre, avuto riguardo alle condizioni dell'immobile documentate dal convenuto (foto allegato n. 5 della memoria di costituzione), non risulta provato dall'attrice quale sarebbe stato l'impiego fruttuoso concretamente attuabile, rispetto al quale si sarebbe verificata la lamentata perdita di profitto.
Tal carenze rendono evidentemente sfornita di ogni prova la domanda risarcitoria.
A tanto si aggiunga che il decorso di un intervallo temporale particolarmente lungo, dall'anno 2007
(data rogito) all'anno 2023 (data domanda giudiziale), atteso dall'attrice prima di richiedere la restituzione dell'immobile, rende dubbio che lo stesso potesse avere un impiego proficuo.
4 Le spese di lite possono essere compensate, tenuto conto dell'accoglimento solo parziale della domanda dell'attrice, della trattativa di vendita intercorsa fra le parti e del lungo periodo di tempo trascorso prima della richiesta di restituzione.


P.Q.M.



Il Tribunale Ordinario di Viterbo, in persona del Giudice dott. Davide Palmieri, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da contro così provvede: Parte_1 Controparte_1

1. Accoglie la domanda di rilascio e, per l'effetto, condanna a restituire a Controparte_1
il locale ubicato in Carbognano, alla Via Nuova n. 41, censito al Catasto Parte_1
fabbricati al foglio 7, part. 459, sub. 1, Cat. C2 di mq. 71;

2. Rigetta la domanda di risarcimento del danno da occupazione abusiva, per le ragioni indicate in parte motiva;

3. Spese compensate.
Così deciso in Viterbo, 15.04.2025
Il Giudice
Dott. Davide Palmieri
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