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Repubblica Italiana In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale ordinario di Roma - VI Sezione civile, in composizione monocratica ed in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria Flora Febbraro, all'esito dell'udienza del 22/01/2025, tenuta con trattazione scritta, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la seguente SENTENZA dando lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, nella causa iscritta al n. 4421 del Ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2024 tra
, rappresentato e difeso – giusta procura in atti – Parte_1 dall'Avv. SCARINGELLA MASSIMILIANO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA DEGLI OTTAVI 9 00174 ROMA
attore e
rappresentato e difeso – giusta procura in atti – Controparte_1 dall'Avv. LEOPARDI PAOLO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato in VIA BOEZIO 14 ROMA Convenuto nonchè
Controparte_2 con sede legale in Roma, Via Ennio Quirino Visconti n. 85, Codice
[...]
Fiscale , in persona del Presidente, legale rappresentante pro P.IVA_1 tempore, Dott. rappresentata e difesa in virtù di procura in CP_3 calce al presente atto, dall'avv. Maria Teresa Falcone C.F.: – PEC: ove dichiara di C.F._1 Email_1 voler ricevere tutte le notifiche e comunicazioni.
Convenuta OGGETTO: Azione di accertamento e di condanna SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI come in atti. MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
- ARTT. 132 E 127 TER C.P.C. – I. In limine litis va osservato che la recente riforma del processo civile, intervenuta con legge 18 giugno 2009, n. 69, ha modificato l'art. 132 c.p.c. ed il
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correlato art. 118 disp. att. c.p.c. escludendo dal contenuto della sentenza (art. 132, n. 4, c.p.c.) lo svolgimento del processo. La novella dell'art. 132 c.p.c. è applicabile ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della legge, ossia dal 4 luglio 2009 (v. art. 58 L. n. 69 del 2009). Ne deriva che può procedersi all'immediata stesura delle ragioni della decisione. II. – Con atto di citazione notificato in data 27 gennaio 2024, il sig. Parte_1 ha convenuto in giudizio innanzi al Tribunale di Roma, al fine di far
[...] accertare:
<<…“Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale Civile di Roma adito, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa:
- Accertare e dichiarare la errata valutazione economica dell'unità immobiliare condotta in locazione dal Sig. e nello specifico: magazzino sito in Parte_1
Roma Via Nova Levante 60, edif. F, int. 8, piano 4, distinto al NCEU al foglio 224, part 1030, sub 509, così come formulata nella comunicazione/invito all'esercizio dell'opzione d'acquisto datata 5/12/2023 della;
CP_2
- Per l'effetto rideterminare l'esatta quotazione della predetta unità immobiliare in Euro 60.000,00, o nel diverso importo necessariamente ricalcolato con l'applicazione dei giusti criteri di stima, per tutte le ragioni esposte in atto;

- Accertare e dichiarare l'esercizio, da parte dell'Ing. , del diritto Parte_1 di opzione per l'acquisto dell'unità immobiliare da egli condotto in locazione e precisamente “magazzino sito in Roma Via Nova Levante 60, edif. F, int. 8, piano 4, distinto al NCEU al foglio 224, part 1030, sub 509” al prezzo così come correttamente rideterminato in Euro 60.000,00 o nel diverso importo necessariamente ricalcolato con l'applicazione dei giusti criteri di stima, per tutte le ragioni esposte in atto, con l'obbligo in capo alla di adempiere CP_2 alle obbligazioni su di essa incombenti e derivanti dall'esercizio dell'opzione, previo ricalcolo del corrispettivo per il riconoscimento del diritto di opzione medesima, del rimborso forfettizzato degli oneri sostenuti e di remunerazione dell'attività svolta, pari al 4% oltre Iva del prezzo dell'unità immobiliare opzionata;

- In ogni caso con vittoria di spese, anche generali, competenze ed onorari, oltre accessori di legge.
- Con espressa riserva di integrare domande, difese, eccezioni, deduzioni ed articolare mezzi istruttori, anche in considerazione della condotta processuale che sarà posta in essere dalle controparti…>>.
A tal fine ha esposto e dedotto che:
<<…La , ha concesso in locazione all'Ing. Controparte_4 Parte_1 la seguente unità immobiliare: magazzino sito in Roma Via Nova Levante 60,
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edif. F, int. 8, piano 4, distinto al NCEU al foglio 224, part 1030, sub 509 (doc.1 contratto di locazione);
- Il contratto in oggetto, sottoscritto 1\1\2016, risulta in regolare esecuzione ed è stato rinnovato fino al 2028;
- Il bene in questione rientra nel più ampio compendio immobiliare sito in Roma, via Courmayeur 74 H/F/E, che la medesima ha CP successivamente ceduto, in blocco ed a corpo, alla Controparte_5
, al complessivo importo di Euro 10.249.700,00;
[...]
- La , nel procedere alla vendita delle singole unità immobiliari, CP_2 ha provveduto alla loro valutazione ed ha trasmesso a ciascun occupante/conduttore un formale invito ad esercitare il diritto di opzione per l'acquisto del relativo immobile, alla condizione essenziale che si sia in regola con il pagamento del canone di locazione o dell'indennità di occupazione, nonché degli oneri accessori;

- La vendita, in ragione dello stato dei luoghi, è effettuata “a corpo non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui l'immobile si trova, che la parte avente titolo ben conosce per averlo in godimento, e secondo la formula “visto e piaciuto” con accettazione integrale del suo stato manutentivo e conservativo, (anche per quanto attiene alle dotazioni impiantistiche, quand'anche queste ultime possano risultare non conformi alle vigenti normative in materia) e della situazione edilizia e urbanistica del bene, ivi compresi eventuali condoni precedentemente richiesti” (cfr art. 7 – stipulazione della compravendita ).
- Il termine entro e non oltre il quale si procederà alla stipula del rogito notarile è stato fissato al 15/02/2024, con termine fino al 31/01/2024 per il conferimento di procura speciale ad incaricati al fine di CP_2 procedere all'acquisto in nome e per conto degli occupanti/conduttori che eserciteranno l'opzione in argomento;

- Nello specifico il sig. ha ricevuto l'invito in questione, relativo al Pt_1 magazzino da lui condotto in locazione, con prezzo di vendita determinato in Euro 259.049,00 (duecentocinquanta novemilaquarantanove/00) oltre oneri accessori e l'ulteriore importo di Euro 12.642,00 a titolo di corrispettivo per il riconoscimento del diritto di opzione, rimborso forfettizzato degli oneri sostenuti e di remunerazione dell'attività svolta, pari al 4% oltre Iva del prezzo dell'unità immobiliare opzionata (doc. 2a – invito all'esercizio dell'opzione d'acquisto);
Con missiva trasmessa via pec in data 11/12/2023 (ovvero entro il termine perentorio ed essenziale indicato dalla al 15 gennaio 2024, CP_2 successivamente prorogato al 31 gennaio 2024 - doc. 2b - proroga), il Sig.
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ha confermato il proprio interesse all'acquisto dell'unità Parte_1 immobiliare locata, evidenziando tuttavia l'errata ed incongruente valutazione economica del bene e richiedendo l'immediato ricalcolo del prezzo, secondo le modalità ed i criteri previsti dalla normativa di settore, onde consentire ad esso condomino l'esercizio dell'opzione di acquisto al giusto prezzo;
ciò in quanto, trattasi di magazzino di mq 46, che in alcun modo può raggiungere il prezzo di vendita prospettato dalla , sia per la CP_2 destinazione d'uso, che per le condizioni in cui versa. (doc. 3 – pec dell'Ing.
con contestazione del prezzo); Pt_1
- Stante il mancato riscontro da parte della il Sig. si è CP_2 Pt_1 determinato a rivolgersi al sottoscritto difensore, che ha provveduto a sollecitare con pec del 19/12/2023 la rideterminazione del prezzo di vendita del magazzino (doc. 4 – pec Avv. Scaringella);
- Anche la sopra richiamata missiva è rimasta priva di riscontro. Appare evidente l'errore in cui è incorsa la nell'attribuire il valore della CP_2 unità immobiliare in argomento, tale da non risultare conforme a nessuno criterio corrente di stima.
Come noto, sono molteplici i fattori che incidono sulla determinazione del prezzo di un immobile, ma di base si applica una precisa formula: valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadrato x coefficienti di merito. Nel caso di specie sono altresì intervenuti incontri Co istituzionali tra e OO. maggiormente rappresentative degli inquilini CP ed è stata rappresentata l'adesione della alle prospettate agevolazioni CP_2 di acquisto in capo a coloro che risultano titolari di contratti di locazione in regolare esecuzione o anche scaduti e non rinnovati. Richiamata altresì dalla CONIT CASA l'applicazione di idonee forme di tutela in favore delle fasce deboli degli inquilini.
Detto ciò sorprende non poco che la quotazione del magazzino ubicato in via Nova Levante (cap. 00135) effettuata da sia di oltre 5.600,00 CP_2 euro/mq, ossia addirittura superiore alle tabelle dell'Agenzia delle Entrate per le abitazioni signorili (da 3.400 a 4.900 Euro/mq) oltre che ai dati riportati nella banca dati delle quotazioni immobiliari 'Osservatorio del Mercato Immobiliare'.
Invero, l'ing. , oggi in pensione, è stato dipendente della Parte_1
dal 1996 al 2016 in qualità di dirigente del servizio Controparte_4
Patrimonio, responsabile tecnico nel ruolo professionale, ed ha partecipato attivamente, nel tempo, ad analoghe procedure di vendita, svolgendo tutti gli adempimenti connessi, con particolare riferimento alla valutazione delle caratteristiche delle singole unità immobiliare ed al calcolo dei loro valori,
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pertanto, egli ha immediatamente rilevato l'incongruenza del dato e l'ha sottoposta alla . CP_2
Quella effettuato dalla è, infatti, una sovrastima che giunge alla CP_2 moltiplicazione, totalmente ingiustificata, dell'effettivo valore, al punto da potersi ragionevolmente considerare un mero errore.
A conferma di ciò l'ulteriore circostanza che altri magazzini ubicati nel medesimo stabile abbiano ricevuto valutazioni inferiori e congrue: il magazzino identificato foglio 224 particella 1030 subalterno 9 situato in via nova levante 60 con superfice di 56 mq è stato valutato 61.000,00 euro, il magazzino identificato foglio 224 particella 1032 subalterno 3 situato in via courmayeur 74 di 62mq è stato valutato 82.000,00 ed altri ancora hanno raggiunto il massimo importo di euro 90.000,00…>>.
Si è costituito in giudizio l'
[...]
Controparte_7
, con sede in Roma, Viale Pasteur, 49 (C.F.: ), in persona
[...] P.IVA_2 del suo legale rappresentante pro tempore, Dott. chiedendo CP_8 dichiararsi l'inammissibilità dell'azione proposta e, comunque, nel merito l'infondatezza della stessa per i seguenti motivi:
<<…- L' è proprietario dell'immobile sito in Roma, Via Nova CP
Levante n. 60 pal. F piano AT. Detto immobile è condotto in locazione ad uso diverso da abitazione dal sig. in forza di contratto di locazione Parte_1 sottoscritto con l' in data 1 gennaio 2016 per la durata di sei anni e CP rinnovatosi per ulteriori sei sino al 31 dicembre 2027 (doc. 1).
- Con Deliberazione n. 38 del 22 giugno 2023 l' dopo avere dato atto CP di avere ricevuto in data 3 maggio 2022 da parte di
[...]
(da ora innanzi una proposta non vincolante di Controparte_5 CP_2 acquisto relativamente ad alcuni immobili, tra cui quello di Via Nova Levante oggetto del suddetto contratto di locazione e facente parte del complesso di Via Courmayeur 74 H/F/E, in particolare della palazzina F, considerati, tra gli altri, i pareri favorevoli della Commissione di Congruità e della Commissione Investimenti, ha deliberato di accettare detta proposta di acquisto degli immobili di Via dei Crispolti, Via Madesimo, Via Courmayeur, Via Gregorio VII ad un prezzo complessivo pari ad euro 58.000.000,00, deliberando altresì di alienare in blocco i complessi immobiliari di cui sopra entro il 31 gennaio 2024 (doc. 2).
- Con Deliberazione n. 72 del 20 dicembre 2023 l' su richiesta della CP proponente, ha accettato la richiesta di di “differimento del termine di CP_2 stipulazione del contratto definitivo di compravendita al nuovo termine del 31.03.2024” (doc. 3).
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- Con successiva Deliberazione n. 12 del 29 febbraio 2024 l' ha CP accettato l'ulteriore richiesta di di differimento del termine di CP_2 stipulazione del contratto definitivo di compravendita (doc. 4), poi ulteriormente prorogato con deliberazione n. 15 del 28 marzo 2024 al 31 ottobre 2024 (doc. 5).
- Con comunicazione del 5 dicembre 2023 la con riferimento alle CP_2 singole unità immobiliari, ha trasmesso ad ogni conduttore un formale invito ad esercitare il diritto di opzione per l'acquisto del relativo immobile, alla condizione essenziale che il conduttore sia in regola con il pagamento del canone di locazione o dell'indennità di occupazione, nonché degli oneri accessori e con rinunzia alle azioni giudiziarie di qualsiasi tipo. In particolare il sig. ha ricevuto l'invito in questione, relativo all'immobile da lui Pt_1 condotto in locazione, con prezzo di vendita determinato in Euro 259.049,00 (duecentocinquantanovemilaquarantanove/00) oltre oneri accessori e l'ulteriore importo di Euro 12.642,00 a titolo di corrispettivo per il riconoscimento del diritto di opzione, rimborso forfettizzato degli oneri sostenuti e di remunerazione dell'attività svolta, pari al 4% oltre Iva del prezzo dell'unità immobiliare opzionata (doc. 1 fascicolo di CONIT).
- Con missiva trasmessa via pec in data 11/12/2023, ribadita poi con altra pec del 19 dicembre 2023(docc. 3 e 4 fascicolo di ), parte attrice ha Pt_1 evidenziato, a suo dire, l'errata ed incongruente valutazione economica del bene, richiedendo l'immediato ricalcolo del prezzo, secondo le modalità ed i criteri previsti dalla normativa di settore, onde consentire ad esso condomino l'esercizio dell'opzione di acquisto al giusto prezzo.
- L'ing sostiene che, non avendo ricevuto riscontro da alle Pt_1 CP_2 eccezioni sollevate sul prezzo, sarebbe stato costretto ad adire il Tribunale di Roma per far accertare l'errata, a suo dire, valutazione economica dell'immobile condotto in locazione.
Questi i fatti da cui si evince l'infondatezza dell'azione di cui è causa anche per i seguenti motivi di DIRITTO
SULLA INAMMISSIBILITA' DELL'AZIONE
Le circostanze addotte dall'attore appaiono errate in primo luogo, avendo lo stesso sostenuto che il compendio immobiliare risulterebbe ceduto in blocco dall' alla , quando ad oggi il solo proprietario di tutti gli CP CP_2 immobili di cui alla proposta, tra cui quello condotto in locazione dal sig.
, è ancora esclusivamente l' non essendosi ancora perfezionato Pt_1 CP
l'atto di trasferimento degli immobili da a (si vedano le CP CP_2 delibere depositate).
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Una simile circostanza non è priva di pregio, posto che condizione preliminare per agire in giudizio è ai sensi dell'art. 100 c.p.c. l'interesse ad agire, che costituisce un requisito della domanda, consistente nell'esigenza di ottenere un risultato utile giuridicamente apprezzabile e non conseguibile senza l'intervento del giudice. L'interesse ad agire, previsto quale condizione dell'azione dall'art. 100 cod proc. civ., è da escludere quando il giudizio, come nel caso di specie, sia strumentale alla soluzione di una questione in vista di situazioni future o meramente ipotetiche.
Quindi, ad oggi non essendosi ancora verificato il trasferimento della proprietà dell'immobile di cui è causa dall' alla non si vede CP CP_2
l'interesse del sig. ad agire, se non per una futura ipotesi di acquisto. Pt_1
SUL DIFETTO DI LEGITTIMAZIONE PASSIVA DELL'ENPAF E SULLA INFONDATEZZA DELLE DOMANDE AVVERSARIE
L' dopo avere ricevuto l'offerta di acquisto da parte di e al fine CP CP_2 di verificare la fattibilità della operazione, ha incaricato la società
[...]
.RE di effettuare una stima del Controparte_9 valore di mercato dei cespiti oggetto della proposta, che ha determinato i valori nell'ipotesi di vendita in blocco, indicati con specifico riguardo al complesso di Via Courmayeur nell'importo di euro 3.560.000,00 con riferimento allo stabile n 74/H, nell'importo di euro 3.050.000,00 con riferimento allo stabile n. 74/F ed infine per Via Courmayeur 74/H è stato individuato l'importo di euro 3.420.000,00 (doc. 6).
E' chiaro che il solo obiettivo di qualora l'operazione con vada CP CP_2
a buon fine, è portare nelle proprie casse l'importo complessivo di euro 58.000.000,00 dalla dismissione dei suddetti compendi immobiliari, e ciò al solo scopo di assicurare i propri scopi istituzionali, primo tra tutti la pensione ai farmacisti propri iscritti.
Va infatti, ricordato che l' è un ente di previdenza che non riceve fondi CP pubblici, ciò nonostante deve adempiere ai propri scopi istituzionali solidaristici ed assicurativi, dovendo precostituire i mezzi finanziari necessari al raggiungimento di detti fini, mantenendo un equilibrio di gestione nel lungo periodo.
Si è voluta sottolineare detta circostanza, per rilevare che il difetto di legittimazione passiva di rispetto alle domande rese da parte attrice, CP per essere l' del tutto estraneo a quelle che saranno le vendite dei CP singoli immobili oggetto del compendio da parte di dovendo l'ente di CP_2 previdenza pretendere da solo il pagamento del prezzo complessivo di CP_2 euro 58.000.000,00 per il trasferimento in blocco degli immobili sopra indicati.
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Questo per sottolineare che le lamentele sollevate dall'ing. nel proprio Pt_1 atto introduttivo riguardano solo il rapporto tra l'odierno attore e la CP_2 non certo l' che resta del tutto estranea da quelle che saranno le CP singole future compravendite.
Ciò posto, è solo per scrupolo che si sottolinea come condivisibile sia la difesa di laddove ha rilevato come l'ing non ha esercitato nei termini CP_2 Pt_1 indicati il diritto di opzione, infatti, sostiene il contratto di opzione è CP_2 completo nei suoi elementi essenziali, rimanendo a carico dell'opzionario che intende esercitarlo il solo onere di manifestare la volontà di accettarlo, provocandone la conclusione;
nel caso di specie il sig. non sembra Pt_1 avere aderito al diritto di opzione, avendo introdotto un elemento nuovo e differente rispetto a quanto proposto dalla , proponendo una CP_2 notevole decurtazione del prezzo di vendita dell'immobile, avanzando in tal modo una nuova e diversa proposta.
Da dette circostanze, come già si è detto, l' resta del tutto estraneo, ma CP la scrivente difesa vuole solo sottolineare a parte attrice che, come si evince, dalla documentazione depositata, la procedura di dismissione “riveste carattere esclusivamente privatistico”, con la conseguenza che non è pensabile adire un giudice per far valutare un immobile solo perché il prezzo fissato non è gradito dal potenziale acquirente, che può senza dubbio scegliere di non comprare l'immobile, ma certo, proprio perché trattativa privata, non può imporre al venditore il prezzo di vendita che ritiene equo.…>>.
Alla luce di ciò, ha rassegnato le seguenti conclusioni:
<<…Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza disattesa e
reiecta,
IN VIA PRELIMINARE dichiarare l'inammissibilità dell'azione ex adverso proposta, per assenza di interesse ad agire ex art 100 cpc;

SEMPRE IN VIA PRELIMINARE accertare e dichiarare la carenza di legittimazione passiva dell' in merito alle domande attoree;
CP
IN VIA ISTRUTTORIA rigettare tutte le istanze istruttorie ex adverso richieste perché inammissibili;

NEL MERITO rigettare le avverse domande siccome destituite di qualsivoglia fondamento fattuale giuridico, senza dubbio nei riguardi dell' CP
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio, anche per lite temeraria…>>.
Si è costituita in giudizio la Controparte_2
chiedendo, respingere e/o dichiarare inammissibili tutte le
[...]
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domande e richieste formulate da per essere le stesse infondate Parte_1 completamente destituite di fondamento in fatto ed in diritto.
A tal fine ha esposto e dedotto che:
<<…Infondatezza e/o inammissibilità delle domande contenute nell'atto di
citazione. Omesso esercizio del diritto di opzione.
La , con missiva del 05.12.2023, aveva formalmente invitato il sig. CP_2 ad esercitare il diritto di opzione per l'acquisto dell'unità Parte_1 immobiliare sita in Roma, Via Nova Levante n. 60, ed. F, int. 8, piano 4, distinta in NCEU al foglio 224, part. 1030, sub 509 (cfr. art. 3) al prezzo di € 259.049,00.= (art. 5) nel termine perentorio del 15.01.2024 (cfr. art. 6), prorogato al 31.01.2024, come risultante per tabulas (all. 1 e 2).
Il sig. , tuttavia, nel termine indicato, non esercitava il diritto di opzione Pt_1 atteso che lo stesso, con missiva dell'11.12.2023, richiedeva una considerevole diminuzione del prezzo asserendo una errata ed incongruente valutazione economica del bene offerto in opzione.
Tale circostanza, ossia il mancato esercizio del diritto di opzione, risulta dirimente ai fini del decidere e tale da giustificare la richiesta di rigetto delle avverse domande contenute nell'atto introduttivo del giudizio, destituite di ogni fondamento in fatto ed in diritto e/o inammissibili.
Come noto, il patto di opzione è disciplinato dall'art. 1331 c.c. prevedente che
“Quando le parti convengono che una di esse rimanga vincolata alla propria dichiarazione e l'altra abbia facoltà di accettarla o meno, la dichiarazione della prima si considera quale proposta irrevocabile per gli effetti previsti dall'articolo 1329”.
L'opzione determina la nascita, in capo all'opzionario, di un diritto che, se esercitato, conclude automaticamente il contratto di vendita.
Tale diritto è potestativo, perché comporta in capo al concedente una soggezione, dovendo costui, se del caso, subire la conclusione del contratto finale ad iniziativa del solo opzionario.
Lo schema perfezionativo non è dunque quello della proposta-accettazione ex art. 1326 c.c., ma quello del contratto preparatorio di opzione, seguito dall'esercizio del suddetto diritto, mediante dichiarazione unilaterale recettizia entro il termine fissato nel contratto stesso o, in difetto, dal giudice (art. 1331 co. 2).
Il contratto di opzione è completo nei suoi elementi essenziali, rimanendo a carico dell'opzionario che intende esercitarlo il solo onere di manifestare la volontà di accettarlo, provocandone la conclusione.
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Tuttavia, perché si possa parlare di conclusione del contratto, è necessario che la manifestazione di volontà sia conforme in tutto e per tutto allo schema contrattuale.
Difatti nell'opzione il solo proponente rimane vincolato alla propria dichiarazione, mentre la controparte è libera sia di accettare puramente e semplicemente la proposta stessa, sia di formulare una controproposta che, contenendo elementi non compresi nella già prevista struttura del contratto finale, non può determinare la conclusione di questo in conformità della concessa opzione, ma consente di pervenire ad un diverso contratto qualora venga accettata dal destinatario.
La causa del contratto d'opzione consiste, in sostanza, nel rendere ferma per il tempo pattuito la proposta relativamente alla conclusione di un ulteriore contratto, con correlativa attribuzione all'altra del diritto di decidere circa la conclusione di quel contratto entro quel medesimo tempo.
L'opzione si inserisce, cioè, in una fattispecie a formazione progressiva della volontà contrattuale, inizialmente costituita da un accordo avente ad oggetto la irrevocabilità della proposta del promettente e, in seguito, dalla eventuale accettazione del promissario, che - saldandosi immediatamente con la proposta irrevocabile precedente - perfeziona il negozio giuridico di trasferimento.
Lo stesso valore di nuova proposta, che non vincola il concedente l'opzione, deve logicamente attribuirsi ad ogni manifestazione di volontà d'esercizio dell'opzione che non sia coincidente con quella concessa dalla parte sottoposta all'altrui diritto potestativo.
Così inquadrata la disciplina applicabile alla odierna fattispecie, occupiamoci ora della vicenda sottoposta al vaglio dell'Ecc.mo Tribunale adito.
Ebbene, come dedotto dallo stesso attore e come risultante per tabulas, il sig.
non ha aderito al diritto di opzione;
inoltre ha introdotto un elemento Pt_1 nuovo e differente rispetto a quanto proposto dalla , proponendo CP_2 una notevole decurtazione del prezzo di vendita dell'immobile.
Parte attrice, dunque, non ha esercitato il diritto cristallizzato nell'opzione ma ha avanzato una nuova e diversa proposta che, pertanto, non è stata esercitata nel termine previsto.
Ai sensi e per gli effetti dell'art. 1331 c.c., l'inutile decorso di detto termine, facendo venire meno la soggezione dell'offerente al diritto potestativo del contraente favorito, libera definitivamente il primo, la cui proposta non solo perde i caratteri dell'irrevocabilità, ma vien meno anche come proposta sic et simpliciter, ai sensi dell'art. 1326 c.c., avendo le parti, attraverso il patto di opzione, nettamente delimitato i rispettivi poteri, l'una assumendo l'obbligo di
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mantener ferma la propria proposta solo per il periodo indicato e l'altra quello di esercitare il suo diritto potestativo di accettazione entro e non oltre il medesimo termine.
In considerazione di quanto precede in fatto ed in diritto, stante la non accettazione della proposta di riduzione del prezzo di vendita dell'immobile, non accettazione che viene ribadita anche a mezzo del presente atto, le domande ex adverso formulate risultano completamente destituite di fondamento e, comunque, del tutto inammissibili.
In ogni caso si contesta la quantificazione del prezzo di vendita dell'immobile come prospettata da controparte, destituita di qualsivoglia fondamento…>>
Sulla scorta di ciò, ha chiesto l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
<<…Voglia l'Ill.mo sig. Giudice adito:
1) sulla base dei motivi e delle ragioni sopra meglio esposte, respingere e/o dichiarare inammissibili tutte le domande e richieste formulate da Parte_1
per essere le stesse infondate in fatto ed in diritto;

[...]
2) con condanna al pagamento delle spese e competenze professionali.
Con espressa riserva di meglio argomentare e dedurre, articolare mezzi istruttori e salvezza di ogni diritto…>>. All'udienza del 15.1.2025 la causa è stata trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. per la decisione nei successivi trenta giorni. III. In termini generali, appare opportuno premettere che i presupposti processuali di cd. esistenza (domanda proposta ad autorità giudiziaria munita di iurisdictio) e validità o proseguibilità del processo (competenza giudiziale, capacità-legittimazione processuale del soggetto che propone la domanda) sono i requisiti che debbono sussistere, prima della proposizione della domanda, perché il processo possa venire in essere e possa procedere, anziché arrestarsi subito, fino al conseguimento del suo scopo normale che, nel processo di cognizione, è la pronuncia sul merito.
Il codice di rito all'art. 75, stabilisce che «sono capaci di stare in giudizio le persone che hanno il libero esercizio dei diritti che vi si fanno valere»; la capacità processuale (denominata anche legittimazione processuale o capacità di stare in giudizio) consiste nell'idoneità a proporre e a ricevere validamente la domanda e a compiere gli atti del processo. È il riflesso della capacità di agire di diritto sostanziale (art. 2 c.c.) e si acquista con il raggiungimento della maggiore età, tranne nei casi in cui al minore sia concessa una speciale capacità. La capacità di essere parte, ossia l'idoneità alla titolarità di posizioni giuridiche processuali, spetta a ogni persona fisica e giuridica, venendo a coincidere con la capacità giuridica di diritto sostanziale. Le persone che non hanno il libero esercizio dei propri diritti possono stare in giudizio solo se «rappresentate, assistite o autorizzate, secondo le norme che regolano la loro capacità» (art. 75, co. 2, c.p.c.), giacché la legge individua nei rappresentanti legali – secondo le regole di diritto sostanziale – i soggetti che hanno il potere
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di stare in giudizio in rappresentanza di chi è privo della capacità di agire. Le persone giuridiche, rispetto alle quali si pone la questione dell'individuazione del rappresentante organico, devono stare in giudizio «per mezzo di chi le rappresenta a norma della legge» o del proprio statuto (art. 75, co. 3, c.p.c.). La capacità processuale è un presupposto del processo, la cui mancanza impedisce al giudice di decidere la causa nel merito, arrestando il processo con una pronuncia di rito. Il giudice deve verificare, anche d'ufficio, il rispetto delle disposizioni in materia di capacità processuale e se ricorre un difetto di rappresentanza, assistenza o autorizzazione, assegna alle parti un termine per la sanatoria del vizio (art. 182 c.p.c.).
Le cd. condizioni dell'azione (date dalla cd. possibilità giuridica, dall'interesse ad agire e dalla legittimazione ad agire ed a resistere) costituiscono ulteriori requisiti che condizionano l'attitudine del processo a pervenire ad una pronuncia sul merito. Ne consegue che il rilievo della mancanza, sulla scorta della prospettazione, della capacità/legittimazione processuale e legittimazione ad causam della parte convenuta determina una pronuncia, in rito, sul processo che rende superflua l'analisi degli ulteriori requisiti intrinseci e di validità della domanda giudiziale.
La "legitimatio ad causam", attiva e passiva, consiste nella titolarità del potere e del dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell'attore, prescindendo dall'effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa, con conseguente dovere del giudice di verificarne l'esistenza in ogni stato e grado del procedimento (salvo il formarsi di un giudicato interno circa la coincidenza dell'attore o del convenuto con i soggetti destinatari della pronuncia richiesta secondo la norma che regola il rapporto dedotto in giudizio). E' ius receptum nella giurisprudenza di merito e di legittimità il principio secondo il quale il controllo del giudice sulla sussistenza della legitimatio ad causam, nel suo duplice aspetto di legittimazione ad agire e a contraddire, si risolve nell'accertare se, secondo la prospettazione dell'attore, questi e il convenuto assumano, rispettivamente, la veste di soggetto che ha il potere di chiedere la pronuncia giurisdizionale e di soggetto tenuto a subirla. mentre non attiene alla legittimazione ma al merito della lite la questione relativa alla effettiva titolarità attiva o passiva del rapporto sostanziale dedotto in giudizio, che si risolve nell'accertamento di una situazione di fatto favorevole all'accoglimento o al rigetto della pretesa azionata (v. ex plurimis, Cassazione civile , sez. III, 14 giugno 2006, n. 13756 conf. a Cass. 5.11.1997, n. 10843).
Ne consegue che trattasi di questione di legitimatio ad causam nel solo caso in cui si faccia valere in via giurisdizionale un diritto rappresentato come altrui od oggetto della propria sfera di azione e di tutela, al di fuori del relativo modello legale tipico;
laddove attiene viceversa al merito della causa la controversia concernente la reale titolarità del diritto sostanziale del diritto fatto valere in giudizio, in ordine al quale trovano applicazione le regole in tema di preclusioni dettate per ciascun grado di giudizio.
E' stata in tal senso superata la tesi della Cass. Civ. sez. III, sent. 4796 del 6.3.2006 secondo cui: “La "legitimatio ad causam", attiva e passiva, consiste
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nella titolarità del potere e del dovere di promuovere o subire un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto in causa, mediante la deduzione di fatti in astratto idonei fondare il diritto azionato, secondo la prospettazione dell'attore, prescindendo dall'effettiva titolarità del rapporto dedotto in causa, con conseguente dovere del giudice di verificarne l'esistenza in ogni stato e grado del procedimento. Da essa va tenuta distinta la titolarità della situazione giuridica sostanziale, attiva e passiva, per la quale non è consentito alcun esame d'ufficio, poichè la contestazione della titolarità del rapporto controverso si configura come una questione che attiene al merito della lite e rientra nel potere dispositivo e nell'onere deduttivo e probatorio della parte interessata. (Nella specie, relativa ad azione risarcitoria da sinistro stradale, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, con la quale il giudice di appello aveva proceduto - malgrado la questione non avesse formato oggetto di contestazione in primo grado e non gli fosse stata devoluta con il proposto gravame - al rilievo officioso del difetto, dal lato passivo, della titolarità del rapporto sostanziale dedotto in giudizio, costituito dall'essere la convenuta proprietaria o meno dell'autovettura coinvolta nel sinistro).” (v. in senso conforme Cass. Civ., n. 2091 del 2012).
Le S.U. della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2915 del 2016, hanno rinsaldato l'orientamento, antecedente al 2006, secondo cui: “la titolarità della posizione soggettiva, attiva o passiva, vantata in giudizio è un elemento costitutivo della domanda ed attiene al merito della decisione, sicché spetta all'attore allegarla e provarla, salvo il riconoscimento, o lo svolgimento di difese incompatibili con la negazione, da parte del convenuto“.
Segnatamente le S.U. civili componendo un contrasto giurisprudenziale, hanno ribadito i seguenti principi giurisprudenziali:
a) la legittimazione ad agire attiene al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare. La sua carenza può essere eccepita e può essere rilevata d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del giudizio;
b) cosa diversa dalla titolarità del diritto di agire è la titolarità della posizione soggettiva vantata in giudizio;
la relativa questione attiene al merito della causa;
c) la titolarità della posizione soggettiva è un elemento costitutivo del diritto fatto valere con la domanda, che l'attore ha l'onere di allegare e provare;
può essere provata in positivo dall'attore, ma può dirsi provata anche in forza del comportamento processuale del convenuto, qualora quest'ultimo riconosca espressamente detta titolarità oppure svolga difese che siano incompatibili con la negazione della titolarità; d) la difesa con la quale il convenuto si limiti a dedurre, ed eventualmente argomentare (senza contrapporre e chiedere di provare fatti impeditivi, estintivi o modificativi), che l'attore non è titolare del diritto azionato, è una mera difesa;
non è un'eccezione, né quindi un'eccezione in senso stretto;
tale difesa può essere proposta in ogni fase del giudizio;
a sua volta in giudice può rilevare dagli atti la carenza di titolarità del diritto anche d'ufficio; e) - la contumacia del convenuto non vale a rendere non contestati i fatti allegati dall'altra parte, né altera la ripartizione degli oneri probatori e non vale in particolare ad escludere che l'attore debba fornire la prova di tutti i fatti costituitivi del diritto dedotto in giudizio;
f) il convenuto costituendosi tardivamente, accetta il giudizio nello
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stato in cui si trova, con le preclusioni maturate. Gli sarà preclusa la possibilità di basare la negazione della titolarità del diritto.
Invero la titolarità del diritto fatto valer in giudizio è un elemento costitutivo della domanda ed attiene, quindi, alla fondatezza della stessa ed al merito della lis.
Gli elementi costitutivi – precisano le S.U.- possono consistere in meri fatti (ad esempio, per invocare giudizialmente il riconoscimento di una pensione d'inabilità, bisogna presentare un certo grado di inabilità psico-fisica al lavoro e un reddito inferiore a determinati livelli) od in fatti-diritto (nella controversia all'attenzione della Suprema Corte, il diritto oggetto della domanda era il risarcimento del danno subito da un immobile e, tra gli elementi costitutivi della domanda, vi è il diritto di proprietà sul bene danneggiato. Per chiedere in giudizio il risarcimento del danno, quindi, la parte deve dimostrare, oltre ad una serie di elementi materiali, - il danno, il nesso di causalità - anche di essere titolare di un diritto reale sul bene danneggiato: diritto reale che non è il diritto oggetto della domanda, cioè della tutela giudiziaria, ma ne è un suo elemento costitutivo).
Ora chi fa valere un diritto in giudizio non può limitarsi ad affermarne la sussistenza ma deve allegare che quel diritto gli appartiene: deve dimostrare, cioè, che vi sono ragioni giuridiche che collegano quest'ultimo alla sua persona, sicché, sul piano dell'onere probatorio, giusta la ripartizione fissata dall'art. 2697 c.c., la titolarità del diritto è un fatto, appartenente alla categoria dei fatti-diritto, che della domanda costituisce il fondamento.
In definitiva chi promuove un giudizio deve prospettare di essere parte attiva dello stesso (ai fini della legittimazione ad agire), e, poi, provare di essere titolare della posizione giuridica soggettiva che la rende parte. Il convenuto, invece, qualora non condivida l'assunto dell'attore in ordine alla titolarità del diritto, può limitarsi a negarla, così esercitando una mera difesa.
Le Sezioni Unite hanno ricordato, sul punto, che le difese sono, in generale, le posizioni assunte dal convenuto per contrapporsi alla domanda;
che esse possono consistere nella esposizione di ragioni giuridiche o in prese di posizione rispetto ai fatti prospettati dall'attore; che queste ultime potranno, a loro volta, riguardare prese di posizione che si limitano a negare l'esistenza di fatti costitutivi del diritto (“mere difese”), oppure la contrapposizione di altri fatti che privano di efficacia i fatti costitutivi, o modificano o estinguono il diritto;
che il codice civile, all'art. 2697, comma 2, definisce questa seconda operazione difensiva introducendo il termine eccezione, e pone l'onere della prova dei fatti impeditivi, modificativi o estintivi che ne costituiscono l'oggetto a carico del convenuto.
All'interno della categoria generale delle eccezioni, si delinea poi la sottocategoria delle eccezioni in senso stretto che presenta un regime giuridico peculiare, a tal fine, rilevando la norma per cui “(il giudice) non può pronunciare d'ufficio su eccezioni che possono essere proposte soltanto dalle parti” (art. 112, seconda parte, c.p.c.), alla quale si ricollega la previsione per cui il convenuto, nella comparsa di risposta “a pena di decadenza deve proporre ..... le eccezioni processuali e di merito che non siano rilevabili
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d'ufficio” (art. 167, comma 2, c.p.c.). Sul piano pratico, la distinzione che più conta non è tanto quella tra mere difese ed eccezioni, quanto quella che isola le eccezioni in senso stretto, soggette a decadenza, se non vengono tempestivamente proposte, e non rilevabili d'ufficio.
In definitiva, la titolarità, costituendo un elemento costitutivo del diritto fatto valere in giudizio, può essere negata dal convenuto con una mera difesa e cioè con una presa di posizione negativa che, contrariamente, alle eccezioni in senso stretto, non è soggetta a decadenza ex art. 167, comma 2, c.p.c.. È vero, infatti, che il primo comma del medesimo articolo 167 chiede al convenuto di proporre nella comparsa di risposta tutte le difese prendendo posizione sui fatti posti dall'attore fondamento delle domanda, ma tale disposizione, contrariamente a quanto sancito nel comma successivo, non prevede decadenza.
In altri termini, la questione che non si risolva in un'eccezione in senso stretto può essere posta dal convenuto anche oltre quel termine e può essere sollevata d'ufficio dal giudice.
Tuttavia, - hanno proseguito le Sezioni Unite - la presa di posizione assunta dal convenuto con la comparsa di risposta può avere rilievo, perché può servire a rendere superflua la prova dell'allegazione dell'attore in ordine alla titolarità del diritto.
Ciò avviene nel caso in cui il convenuto riconosca il fatto posto dall'attore a fondamento della domanda oppure nel caso in cui articoli una difesa incompatibile con la negazione della sussistenza del fatto costitutivo.
Può poi accadere che la difesa sia articolata in modo incompatibile con la negazione della titolarità del diritto: anche in questo caso la prova, il cui onere è a carico dell'attore, può dirsi raggiunta, né sarebbe consentito in seguito al convenuto, tanto meno in appello, proporre una nuova esposizione dei fatti questa volta compatibile con la negazione del diritto.
Più complessa è, invece, la problematica relativa al principio di non contestazione. Il convenuto, come si è visto, deve tempestivamente prendere posizione sui fatti posti dall'attore a fondamento della domanda (art. 167, comma 1, c.p.c.) ed “il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal p.m., nonché i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita” (art. 115, comma 1, c.p.c.).
Il silenzio - ha rimarcato il collegio - è cosa diversa dal riconoscimento (espresso, implicito o indiretto), sicché la non contestazione pone problemi più delicati e deve essere attentamente valutata dal giudice, specie quando non attenga alla sussistenza di un fatto storico, ma riguardi un fatto costitutivo ascrivile alla categoria dei fatti-diritto.
In particolare, in queste materie, il semplice difetto di contestazione non impone un vincolo di meccanica conformazione, in quanto il giudice può sempre rilevare l'inesistenza della circostanza allegata da una parte anche se non contestata dall'altra, ove tale inesistenza emerga dagli atti di causa e dal materiale probatorio raccolto. Del resto, se le prove devono essere valutate dal giudice secondo il suo prudente apprezzamento (art. 116, c.p.c.), a fortiori ciò vale per la valutazione della mancata contestazione.
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Diversa, infine, è la considerazione del silenzio quando la parte non si sia costituita in giudizio. Invero, l'art. 115 c.p.c. impone al giudice di porre a fondamento della decisione i fatti non specificamente contestati dalla parte costituita. Il principio di non contestazione, quindi, non si estende alla parte che sia rimasta contumace: la contumacia, infatti, esprime un silenzio non soggetto a valutazione, non vale a rendere non contestati i fatti allegati dall'altra parte, né altera la ripartizione degli oneri probatori tra le parti. In particolare, la contumacia del convenuto non esclude che l'attore debba fornire la prova dei fatti costitutivi del diritto dedotto in giudizi). Costituendosi tardivamente, peraltro, il contumace deve accettare il giudizio nello stato in cui si trova, con le preclusioni maturate, ma potrà assumere posizioni di mera negazione dei fatti costitutivi la cui prova gravi sulla controparte (ciò che è accaduto nel caso in esame).
Applicando siffatti principi al caso in esame, il sig. ha Parte_1 agito in proprio, quale conduttore dell'immobile sito in Roma alla Via Nova Levante 60, edif. F, int. 8, piano 4, distinto al NCEU al foglio 224, part 1030, sub 509”, fine di accertare e dichiarare l'esercizio, da parte dell'Ing. Parte_1
del diritto di opzione per l'acquisto dell'unità immobiliare da egli
[...] condotto in locazione e precisamente “magazzino sito in Roma al prezzo così come correttamente rideterminato in Euro 60.000,00 o nel diverso importo necessariamente da ricalcolarsi con l'applicazione dei giusti criteri di stima, per tutte le ragioni esposte in atto, con l'obbligo in capo alla di CP_2 adempiere alle obbligazioni su di essa incombenti e derivanti dall'esercizio dell'opzione, previo ricalcolo del corrispettivo per il riconoscimento del diritto di opzione medesima, del rimborso forfettizzato degli oneri sostenuti e di remunerazione dell'attività svolta, pari al 4% oltre Iva del prezzo dell'unità immobiliare opzionata.
Non è contestato, in giudizio, e deve ritenersi fatto pacifico non contestato che il compendio immobiliare NON sia stato ceduto in blocco dall' alla CP
, sicchè ad oggi il solo proprietario di tutti gli immobili di cui CP_2 alla proposta, tra cui quello condotto in locazione dal sig. è ancora Pt_1 esclusivamente l' non essendosi ancora perfezionato l'atto di CP trasferimento degli immobili da a rinviato alla fine di marzo CP CP_2 2025 (si vedano le delibere depositate). Da qui l'assenza di qualsivoglia legittimazione attiva e passiva dell' nonché della . CP CP_2
Nella stessa notarile addotta dal ricorrente è confermato l'assunto.
A tutto concedere il contratto di opzione in ordine alla compravendita non è valido ed efficace perché la proposta non proviene dal titolare del diritto di proprietà sul bene immobile, in secondo luogo il proponente è liberato dal vincolo quando, entro la scadenza del termine fissato, l'opzionario non si sia avvalso della facoltà di concludere il contratto. Se invece l'opzionario accetta entro la scadenza del termine fissato, il contratto è concluso. Ciò che, appunto, nella fattispecie, non è possibile.
A tutto concedere l'intervenuta accettazione da parte del contraente dà luogo alla conclusione del contratto: perché ciò avvenga è necessario che la proposta sia completa, ossia contenga tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere.
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L'accettazione deve essere conforme alla proposta: un'adesione difforme dalla proposta non è idonea a vincolare il proponente ma equivale ad una nuova proposta che l'originario proponente potrà a sua volta accettare o rifiutare.
A ciò si aggiunga che in un rapporto privatistico la parte che non è interessata all'acquisto perché ritiene la proposta eccessiva, può limitarsi a rifiutare la stessa.
Per tali ragioni, la domanda non può essere che disattesa.
IV. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore della controversia (sino ad euro 60.000,00) e considerata l'importanza ed il numero delle questioni trattate che giustificano l'applicazione di minimi tariffari dell'indicato scaglione (v. S.U. Civili dell'11/09/2007, ud. 3/07/2007, sentenza n. 19014, secondo cui, in caso di rigetto, il valore della controversia viene fissato sulla base del criterio del quid disputatum mentre, in caso di accoglimento, si deve considerare il contenuto effettivo del decisum), con applicazione del tariffario D.M. n. 55 del 2014 e succ. modificazioni. La presente sentenza, laddove contiene statuizioni di condanna, è provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c., come modificato dall'art. 33 della L. 353/90.

Per Questi Motivi


Il Tribunale di Roma, sezione sesta civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda come proposta in narrativa, nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda, istanza, deduzione, eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta, per le ragioni di cui in motivazione, le domande attoree;

2. condanna l'attore al pagamento in favore di ciascuna parte convenuta di euro
7.052,00 a titolo di compensi professionali, oltre spese generali al 15%, oltre c.p.a. ed i.v.a., se dovuta, come per legge.
Così deciso in Roma all'esito dell'udienza del 22.1.2025

Il Giudice Unico dott.ssa Maria Flora Febbraro
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