REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Sezione Specializzata Agraria del Tribunale di Imperia composto da i
Dott. Pasquale Longarini Presidente
Dott. Fabio Favalli Giudice
Dott.ssa Maria Teresa de Sanctis Giudice
Dott. Enrico Zelioli ER
LU ES ER viste le note scritte depositate dalle parti pronuncia la seguente
Sentenza nel procedimento n. r.g. 1963/2024 del ruolo generale degli affari contenziosi civili del Tribunale di Imperia
TRA
, rapp.ta e difesa dall'Avv. Pietro Lavezzari Parte_1
Ricorrente
Contro
, rapp.to e difeso dall'Avv. Sandro Lombardi e CP_1 CP_2
rapp.ta e difesa dall'Avv. Alessandro Mager
[...]
Resistente Motivi della Decisione
Preliminarmente deve disattendersi l'istanza di rinvio avanzata da CP_1
nelle note ex art. 127 c.p.c.
[...]
Invero, oltre a non esserci alcuna ragione di natura processuale che legittimi o renda opportuno far ciò, a tal fine occorrerebbe il consenso delle altre parti, che non v'è.
L'art. 1103 c.c. dispone “E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”.
Nel caso di specie dalla documentazione prodotta risulta che CP_1
ha concluso con 2 contratti di fondi rustici della
[...] Controparte_2
durata di 15 anni in data 1/6/2017 e 1/6/2018, aventi ad oggetto a porzioni degli immobili tutti siti in Imperia – Fraz. Torrazza e rispettivamente censiti:
-al N.C.T. con il nr. 44 del Foglio 6, e con il nr.48 del Foglio 6;
-al N.C.T. con il nr. 532 del Foglio 6, con il nr. 533 del Foglio 6, con il nr. 42 del Foglio 6, con il nr. 49 del Foglio 6, ed al N.C.T. con il nr. 30 dei Foglio
5.
Risulta poi incontroverso tra le parti che a seguito di plurime successioni mortis causa i terreni in questione siano attualmente in comproprietà alla ricorrente attrice per 16/54, 19/64, a per 19/54 e a CP_1 Per_1
per 19/54.
[...]
Pertanto, a dire della , venendo in rilievo 2 contratti agrari (figura CP_1
pacificamente assimilabile alla locazione immobiliare) dalla durata ultranovennale, essi sarebbero nulli per difetto del consenso proprio e di quello di . Persona_1
Nel costituirsi, ha replicato che la sorella avrebbe sempre CP_1
accettato, e quindi implicitamente manifestato il consenso a, l'operato del fratello – il quale ha in precedenza eseguito lavori e opere sui beni comuni –
e, pertanto, anche a che il resistente stipulasse da solo i contratti per cui è causa, rilevando ella in tal modo la propria tolleranza, atteso che il presente giudizio è stato instaurato a distanza d'un considerevole lasso di tempo, nel corso ella mai nulla ha eccepito e contestato.
L'argomento riecheggia quel consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui l'affitto di fondo rustico sorge validamente anche quando stipulato da uno solo dei comunisti violando i limiti di cui agli artt. 1105 e
1108 c.c., non essendo tali limiti opponibili al terzo (Cass. n. 483 del
13/01/2009 e n. 1662 del 27/01/2005); ciò sul rilievo che tra i partecipanti alla comunione esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi può procedere alla locazione della cosa comune ed agire per la cessazione o la risoluzione del contratto e la consegna del bene locato, anche nell'interesse degli altri partecipanti alla comunione, trattandosi di atti di utile gestione rientranti nell'ambito dell'ordinaria amministrazione della cosa comune, per i quali è da presumere, salvo prova contraria, che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso degli altri, rendendosi possibile la presunzione, laddove sia ammesso l'affitto di fondo rustico in forma verbale, grazie al coordinamento dell'art. 1108 c.c. con la L. n. 203 del
1982 (così Cass. n. 483 del 2009), derogandosi, evidentemente, al comb. disp. dell'art. 2729 c.c., comma 2 e art. 2725 c.c. che vieterebbe tale la presunzione ove la forma scritta fosse imposta anche solo ad probationem
Tuttavia, riguardo la fattispecie in esame la Cassazione ha chiarito che il suddetto principio non è applicabile qualora inerisca non alla validità o meno di una locazione nei confronti del conduttore, ma, come nella fattispecie, al procedimento di formazione della volontà dei partecipanti in ordine alla conclusione del contratto locatizio, il quale è regolato dall'art. 1108
c.c.:(Cassazione civile sez. II, 17/10/2017, (ud. 13/06/2017, n.24489).
In termini identici s'espressa Cassazione civile sez. III, 10/02/2023, n.4280, nella quale si legge: “…il fatto che tra i partecipanti alla comunione esista un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi può procedere alla locazione della cosa comune ed agire per la cessazione o la risoluzione del contratto e la consegna del bene locato, anche nell'interesse degli altri partecipanti alla comunione, trattandosi di atti di utile gestione rientranti nell'ambito dell'ordinaria amministrazione della cosa comune, per i quali è da presumere, salvo prova contraria, che il singolo comunista abbia agito anche con il consenso degli altri non implica che, quando non sia in questione la validità della locazione rispetto al conduttore, ma il procedimento di formazione della volontà dei partecipanti in ordine al contratto a concludersi, possa derogarsi all'art. 1108 c.c., comma
3, il quale dispone che "e' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni”.
Non ha pregio neppure il richiamo da parte della difesa della a Cass. CP_2
Cassazione civile sez. un., 04/07/2012, n.11135, della quale si riportano testualmente i soli passaggi motivazionali che nella presente sede rilevano: -“…condizione necessaria per stipulare il contratto di locazione è la disponibilità della cosa comune da parte del comproprietario, corrispondente alla detenzione esclusiva e qualificata dell'immobile, trattandosi di un presupposto comune ad ogni locazione (Cass. n. 470 del
1997; Cass. n. 539 del 1997; Cass. n. 8411 del 2006); che, indipendentemente dalla qualificazione giuridica del potere del singolo comproprietario che pone in essere un atto di ordinaria amministrazione sul bene comune, il contratto di locazione dell'intero bene comune stipulato da uno solo dei comunisti è valido ed efficace senza la necessità della preventiva allegazione o dimostrazione dell'esistenza di un idoneo potere rappresentativo”;
-la locazione può essere convenuta dal singolo comproprietario, anche all'insaputa degli altri, purchè il suddetto comproprietario abbia la disponibilità del bene comune e sia in grado di adempiere la fondamentale obbligazione del locatore, e cioè quella di consentire il godimento del bene al conduttore;
la concessione in locazione di un immobile non costituisce, quindi, atto esclusivo del proprietario, potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbia la mera disponibilità del bene medesimo (Cass. n. 14395 dei 2004), sempre che tale disponibilità sia determinata da titolo non contrario a norme d'ordine pubblico (Cass. n. 4764 del 2005; Cass. n. 8411 del 2006; Cass. n. 12976 del 2010).
-l'esistenza di una situazione di contitolarità del bene da parte del gestore non è di ostacolo all'applicazione dell'art. 2028 c.c., atteso che risulta impossibile negare che il partecipante della comunione che amministra la cosa comune curi l'interesse non solo proprio ma anche degli altri (Cass. n. 10732 del 1993).
-“elemento caratterizzante la gestione di affari è il compimento di atti giuridici spontaneamente ed utilmente nell'interesse altrui, in assenza di un obbligo legale o convenzionale di cooperazione;
a tal fine, si richiede innanzitutto l'absentia domini, da intendersi non già come impossibilità oggettiva e soggettiva di curare i propri interessi, bensì come semplice mancanza di un rapporto giuridico in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui, ovvero quale forma di spontaneo intervento senza opposizione e/o divieto del dominus;
tale requisito non è peraltro sufficiente ai fini della configurabilità della gestione di affari, occorrendo altresì l'utilità della gestione (cosiddetta utiliter coeptum), la quale sussiste quando sia stata esplicata un'attività che, producendo un incremento patrimoniale o risolvendosi in un'evitata diminuzione patrimoniale, sarebbe stata esercitata dallo stesso interessato quale buon padre di famiglia, se avesse dovuto provvedere efficacemente da sè alla gestione dell'affare" (Cass. n. 12280 del 2007; con riferimento al concetto di absentia domini, Cass. n. 12304 del 2011). La gestione di affari consiste, dunque, nel compimento di atti giuridici spontaneamente ed utilmente posti in essere dal gestore nell'altrui interesse in assenza di ogni rapporto contrattuale in forza del quale il gestore sia tenuto ad intervenire nella sfera giuridica altrui (Cass. n. 4623 del
2001; Cass. n. 18626 del 2003). Gli elementi della gestione d'affari sono, quindi,
l'animus aliena negotia gerendi;
l'utilità della gestione;
la impossibilità dell'interessato di svolgere l'affare o, comunque, la mancanza della prohibitio domini;
l'esistenza dell'interesse altrui.
- nella giurisprudenza di questa Corte si è ripetutamente affermato che "ai sensi degli artt.
2031 e 2032 c.c., la gestione di affari, che non abbia comportato la spendita del nome del dominus, può produrre, ancorchè ratificata, effetti nei rapporti fra il dominus ed il gestore, ma non può in alcun caso valere a far subentrare il primo nel rapporto negoziale che il secondo abbia instaurato in nome proprio con il terzo" (Cass. n. 3479 del 1978; Cass.
n. 11637 del 1991; Cass. n. 12102 del 2003) e che, proprio in base a tale principio si è precisato che "il contratto che il comproprietario di un immobile abbia stipulato nell'asserita qualità di proprietario esclusivo è inidoneo a produrre effetti diretti nei rapporti fra gli altri comproprietari ed il terzo contraente, in quanto nella gestione di affari non rappresentativa la ratifica non fa subentrare il dominus in luogo del gestore nel rapporto costituito da quest'ultimo in nome proprio con i terzi e i soggetti del rapporto restano quelli originari"
(Cass. n. 3479 del 1978 cit.). In questo senso, si è quindi affermato, con riguardo ad un fabbricato appartenente per porzioni distinte a due proprietari, che "il comportamento dell'uno, consistente nel concedere in locazione l'intero immobile e nel provvedere a riscuoterne il canone, è qualificabile come negotiorum gestio di tipo rappresentativo, secondo la previsione dell'art. 2028 c.c. e segg., fino a quando il secondo non manifesti, espressamente o tacitamente, il divieto a che altri si ingerisca nel proprio affare, con la conseguenza che, ove intervenga tale divieto, deve riconoscersi a detto secondo proprietario, divenuto anch'egli locatore e creditore del canone (per la parte di sua spettanza) per effetto di quella gestione, il diritto di ottenere direttamente dal locatario il pagamento della quota del canone medesimo, tenendo conto che fra più creditori di una prestazione divisibile non si presume il vincolo di solidarietà" (Cass. n. 3143 del 1984).
-…è innegabile che, pur in presenza di una gestione non rappresentativa, che si svolga quindi senza alcuna contemplatio domini, la ratifica determina, dal suo manifestarsi, gli effetti che sarebbero derivati da un mandato (art. 2032 c.c.). E tra gli effetti del mandato vi è proprio quello di cui all'art. 1705 c.c., comma 2, che abilita il comproprietario non locatore a richiedere, per il tempo successivo alla ratifica, il pagamento pro quota del canone al conduttore. La ratifica, giova soggiungere, non necessita di formalità particolari, ben potendo essere espressa dalla domanda che, come nella specie, il comproprietario non locatore rivolga al conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, di vedersi attribuito il 50% dei canoni per il periodo successivo alla ratifica. -…ovviamente, ove si tratti di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore non potrà svolgere altre azioni derivanti dal contratto, essendo la facoltà del mandatario di sostituirsi al mandante limitata dall'art. 1705 c.c., comma 2, ai crediti derivanti dal contratto stipulato dal mandatario.
Ciò premesso, la Suprema Corte ha statuito il seguente dictum: “La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 c.c., sicchè, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa".
Ebbene, come può chiaramente leggersi nelle premesse delle 2 pattuizioni non solo non ha speso il nome dei e CP_1 Persona_1 Pt_1
ma ha anche concluso i contratti esclusivamente in nome proprio,
[...]
essendosi egli qualificato non già come comproprietario, ma come proprietario.
A pare del Collegio, dunque, va esclusa la configurabilità d'una qualsiasi gestione d'affare.
Opportuno soggiungere che anche se si volesse ravvisare una gestione non rappresentativa, ai fini della validità/efficacia del contratto occorrerebbe la ratifica da parte degli altri 2 comunisti, ratifica che non v'è. Ne può sostenersi, come asserito da , che essa sarebbe stata CP_1
implicitamente manifestata per comportamento concludente, tramite il loro silenzio-tollarenza protrattosi a lungo.
Invero, la tolleranza esprime un concetto ben diverso dal consenso, il quale
è la manifestazione d'una volontà, che può essere espressa ossia esternata mediante il linguaggio o grafici (sottoscrizione) oppure taciti, tramite un cd. comportamento concludente.
Quest'ultimo, però, è cosa ben diversa dal mero “stare a guardare”, poiché esso consiste in un atteggiamento “attivo” ossia in un atto o comportamento da cui risulti in maniera chiara ed univoca la volontà del dominus di fare proprio gli effetti del negozio concluso in suo nome e conto (seppur non subentrando nel contratto in luogo del “falso mandatario”).
Non consta, peraltro, che abbia versato agli altri CP_1
comproprietari le rispettive quote di competenza del canone.
Infondato è anche il richiamo alla conversione del contratto poiché nel caso per cui è causa la nullità investe l'intero contratto in ragione dell'incompletezza del consenso indispensabile per perfezionarlo, evidenziandosi che il meccanismo disciplinato dall'art. 1424 c.c. opera in relazione alla trasformazione in una diversa tipologia contrattuale e non alla minore durata dello stesso contratto nullo.
Il ricorso va, dunque, accolto e dichiarata la nullità/inefficacia dei 2 contratti per cui è causa, unitamente alla condanna del al rilascio dei terreni in CP_2
favore della ricorrente, domanda, questa che, per giurisprudenza costante, rientra negli atti d'ordinaria amministrazione che ciascun comunista può compiere (Cass. 13/07/1999, n. 7416; Cass., sez. 3, 04/06/2008, n. 14759;
Cassazione civile 21/11/2022, n.34131).
La condanna dei convenuti segue la loro soccombenza, liquidandosi le spese nella misura che si indica in dispositivo sulla base del criterio previsto dall'art. 12 c.p.c., tenendosi conto soltanto del valore della parte del rapporto che era stata eseguita sino al tempo della domanda, valore simile a quello indicato dal difensore nella nota spese.

P.Q.M.


La Sezione Specializzata Agraria del Tribunale di Imperia, definitivamente pronunciando sul ricorso proposto da così provvede: Parte_1
Dichiara la nullità e l'inefficacia dei contratti di locazione stipulati da CP_1
e in data 1/6/2017 e 1/6/2018.
[...] Controparte_2
Condanna a rilasciare in favore di tutti i fondi Controparte_2 Parte_1
oggetto dei suddetti contratti.
Condanna alla rifusione degli oneri processuali, che si CP_1
quantificano in complessivi € 1100,00 per la fase introduttiva, € 800,00 per la fase di studio, € 2200,00 per la fase decisionale, oltre a spese generali, Iva e
Cpa come da legge.
Condanna alla rifusione degli oneri processuali, che si Controparte_2
quantificano in € 1000,00 per la fase introduttiva, € 750,00 per la fase di studio, € 2000,00 per la fase decisionale, oltre a spese generali, Iva e Cpa come da legge.
Il Giud. Est. Il Presidente
Dott. Fabio Favalli Dott. Pasquale Longarini Imperia 31-10-2025