n. 2985/2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI BENEVENTO
I SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico, dr. Leonardo Papaleo, ha pronunziato, ai sensi dell'art. 127 ter e
429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2985 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2023 avente ad
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione;
risarcimento danno contrattuale
TRA
p.i. , in p.d.l.r.p.t., elettivamente domiciliata in Parte_1 P.IVA_1
Benevento, al viale Raffaele De Caro n. 4, presso lo studio degli avv. Italo Giovanni Dalmato
Palumbo e Assunta Grosso, dai quali è rappresentata e difesa, giusta procura in atti
RICORRENTE
E
, c.f. , elettivamente domiciliato Controparte_1 C.F._1 in Venticano (Bn), alla via G. Marconi n. 27, presso lo studio dell'avv. Luigi Ziccardi, dal quale è rappresentato e difeso, giusta procura in atti
RESISTENTE
MOTIVI DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009 n. 69 (pubblicata sulla G.U. n.
140 del 19 giugno 2009 e in vigore dal 4 luglio 2009), mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione (omettendo lo svolgimento del processo).
In sintesi, la conveniva in giudizio , Parte_1 Controparte_1
proponendo domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso commerciale, relativo all'immobile, da essa condotto in locazione e di proprietà del resistente, sito in San Giorgio
- Pagina 1 - del Sannio (Bn), alla via Roma nn. 153/156 (Cat., f. 25, p.lla 522, sub. 15 e 16), stipulato il 19 ottobre 2022, nonché domanda di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale.
In particolare, deduceva: che al momento della stipula era in corso procedura di sfratto per morosità promossa dal locatore nei confronti della precedente conduttrice, Controparte_2
che per conseguire la disponibilità immediata del bene si accollava il pagamento della somma di € 5.000,00, concordata tra le precedenti parti contrattuali a saldo e stralcio di ogni debitoria, con contestuale stipula del nuovo contratto e rinuncia del al giudizio di CP_1
sfratto; che in data 21.10.2022 versava al resistente la somma predetta ed entrava nella disponibilità dell'immobile; che, tuttavia, dalla fine del mese di febbraio 2023 perdeva la disponibilità materiale del bene locato a causa della sostituzione della serratura della porta di accesso effettuata dall'Istituto delle Vendite Giudiziarie di Napoli, su autorizzazione del
Tribunale di Benevento, per l'esecuzione di talune procedure esecutive mobiliari intentate nei confronti della precedente conduttrice la quale disponeva di beni mobili Controparte_2 ancora presenti all'interno dei locali;
che il in sede di stipula nulla aveva riferito CP_1
della sussistenza di tale procedura;
che, pertanto, con missiva del 6.4.2023 comunicava la sospensione del pagamento del canone a far data dal mese di aprile;
che, a causa del suddetto impedimento, non aveva potuto avviare l'attività economica programmata di vendita di frutta al dettaglio;
che aveva, quindi, subito gravi e ingiusti danni nella duplice forma del danno emergente (€ 5.000,00 a titolo di accollo del debito della € 2.200,00 a titolo Controparte_2 di deposito cauzionale;
€ 5.350,00 a titolo di canoni versati da novembre 2022 a marzo 2023;
€ 150,00 a titolo di metà dell'imposta di registro;
€ 293,30 per l'attivazione della fornitura dell'energia elettrica;
€ 828,04 per i relativi consumi fino al mese di febbraio 2023; €
23.668,00 per l'acquisto dell'attrezzatura per l'attività) e del lucro cessante (da stimare equitativamente per il mancato avvio dell'attività).
Per tali motivi, chiedeva: dichiararsi risolto il contratto di locazione per l'inadempimento del proprietario;
condannarsi il resistente al pagamento della somma di € 37.489,34, a titolo di danno emergente, e di quella ulteriore fino a concorrenza della somma di € 52.000,00, a titolo di lucro cessante, oltre accessori.
Si costitutiva il , il quale eccepiva: l'improcedibilità della domanda per il mancato CP_1
esperimento della mediazione obbligatoria, nonché per il mancato invito alla stipula di una negoziazione assistita;
che la conduttrice si era resa inadempiente sia all'obbligo di esecuzione dei lavori, per come previsti nella scrittura privata a latere del contratto, sia all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione maturati a partire dal marzo 2023.
Il Tribunale osserva.
- Pagina 2 - In via preliminare, la domanda è procedibile, essendovi prova dell'esperimento della procedura obbligatoria di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lg. n. 28/2010, non andata a buon fine per mancato raggiungimento di un accordo (cfr. in atti verbale negativo del 6.5.2024).
Da respingere è, poi, la doglianza del resistente circa il mancato invito alla stipula di una negoziazione assistita ai sensi dell'art. 3 d.l. n. 132/2014, essendo la domanda di risarcimento superiore ad € 50.000,00.
Nel merito, la domanda principale di risoluzione per inadempimento del locatore è fondata nei limiti che seguono.
Va rammentato come, in materia locatizia, gli obblighi principali del locatore, disciplinati all'art. 1575 c.c., non si esauriscono al momento iniziale della stipula del contratto, allorquando “il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione” ma si estendono a tutta la durata di esso, dovendo il locatore, rispetto alla cosa locata, “mantenerla in stato da servire all'uso convenuto” e “garantirne il pacifico godimento”.
Tale ultima garanzia è strumentale al raggiungimento della funzione economico-sociale del contratto: il locatore è, infatti, tenuto ad una costante collaborazione secondo diligenza e buona fede, affinché il godimento in capo al conduttore continui, senza difficoltà alcuna, per tutta la durata convenuta.
Il predetto obbligo trova, peraltro, specifica applicazione nel disposto di cui all'art. 1585 c.c., secondo cui il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa, che diminuiscono l'uso della stessa.
Inoltre, il corretto adempimento delle prestazioni contrattuali si compendia dei doveri nascenti dalla clausola generale di buona fede oggettiva di cui artt. 1175 e 1375 c.c. (espressione del più generale obbligo di solidarietà sociale), in virtù della quale ciascuna parte deve comportarsi secondo correttezza tanto nella fase delle trattative quanto in quella di esecuzione del contratto in modo da preservare gli interessi dell'altra, anche a prescindere da specifici obblighi contrattuali, e con il solo limite dell'apprezzabile sacrificio a suo carico (Cass. n.
10182/2009).
Quanto, poi, alla risoluzione dei contratti con prestazioni corrispettive ex art. 1453 c.c., deve osservarsi che non basta accertare la esistenza del fatto oggettivo del mancato o tardivo adempimento e della sua attitudine a turbare l'equilibrio del sinallagma contrattuale, ma occorre, altresì, verificare che l'inadempimento sia imputabile quanto meno a titolo di colpa
(Cass. n. 1741/1985), la quale è presunta sino a prova contraria (art. 1218 c.c.), tale presunzione essendo superabile solamente da risultanze positivamente apprezzabili, dedotte e
- Pagina 3 - provate dal debitore, le quali dimostrino che, nonostante l'uso della normale diligenza, egli non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili (Cass. n. 8924/2019).
Alla luce del quadro normativo di riferimento sinteticamente ricostruito, nel caso di specie può ritenersi integrato un inadempimento di non scarsa importanza imputabile all'odierna parte convenuta.
Invero, dalla documentazione in atti, nonché dall'istruttoria svolta, è emerso che:
-in data, rispettivamente, 25.7.2022 e 14.9.2022 sono stati eseguiti, nei locali oggetto di causa e in danno della due pignoramenti mobiliari (cfr. verbali di pignoramento di Controparte_2
cui agli all. 10 e 11 della citazione) ad opera, rispettivamente, dei creditori Controparte_3
e (cfr. verbali di pignoramento di cui agli all. 10 e 11 della citazione);
[...] Controparte_4
-in data 19.10.2022 è stato stipulato il contratto di locazione per cui è qui causa;

-in data 20.3.2023 l'I.v.g., dopo un tentativo infruttuoso avvenuto in data 22.2.2023 e causato dal fatto che i locali erano chiusi (cfr. relazioni informative al g.e. di cui agli all. 8 e 9 della citazione), ha sostituito la serratura dei locali (cfr. verbali di ricognizione dell'I.v.g. di cui agli all. 6 e 7 della citazione);
-in data 6.4.2023 la ricorrente ha contestato, con raccomandata a/r (cfr. all. 5 citazione), al resistente il proprio inadempimento nella messa a disposizione del locale;

-in data 2.5.2023 l'I.v.g. ha consegnato le nuove chiavi all'avv. Ziccardi, in qualità di legale del resistente (cfr. all. 3);
-in data 11.9.2023 il resistente, a mezzo pec del proprio difensore, ha invitato la ricorrente per il 15.9.2023 a recarsi presso l'immobile per la consegna delle chiavi.
Ebbene, sia dalla relazione al g.e. dell'I.v.g. sia dalla testimonianza del suo dipendente emerge come il fosse consapevole, in quanto avvisato dal delle CP_5 CP_1 CP_5
procedure esecutive in atto già alla data del 22.2.2023 e, ciononostante, non avesse collaborato all'apertura dei locali, costringendo il custode a ritornare un mese dopo per cambiare la serratura. Inoltre, se si esclude il periodo che va dal 20.3.2023 al 2.5.2023, in cui effettivamente le nuove chiavi sono rimaste in possesso dell'I.v.g., a decorrere da tale ultima data il è entrato nella disponibilità delle nuove chiavi, senza tuttavia offrirne la CP_1 consegna al conduttore se non in via tardiva l'11.9.2023.
Pertanto, deve convenirsi che il abbia tenuto un comportamento non conforme a CP_1
buona fede, poiché, da un lato, dalla presa di conoscenza del procedimento esecutivo
(22.2.2023), avrebbe dovuto notiziare di questo la conduttrice, permettendo alla stessa (che era nel presumibile possesso delle chiavi) di aprire i locali all'I.v.g. – non conscio della nuova
- Pagina 4 - locazione: cfr. dichiarazioni del teste – e di evitare il cambio della serratura e, CP_5 dall'altro, dalla presa di possesso delle nuove chiavi (2.5.2023), avrebbe dovuto immediatamente consegnare le medesime alla ricorrente, la quale non era più nella detenzione dei locali da più di un mese, nonostante sin da subito (6.4.2023) avesse informato di ciò il proprietario.
La reticenza, quindi, nell'informare il conduttore circa la pendenza delle procedure mobiliari e la mancata messa a disposizione delle nuove chiavi costituiscono violazioni del dovere di buona fede e, a loro volta, dell'obbligazione primaria di garantire il pacifico godimento della cosa locata, avendo comportato, nonostante le sollecitazioni ricevute parte ricorrente, la compromissione del diritto di questa ad avere la disponibilità del bene.
Sotto il profilo probatorio, quindi, i fatti costitutivi dell'azione risolutiva appaiono dimostrati, mentre non è stata fornita alcuna prova idonea a dimostrare l'esistenza di fatti estintivi, modificativi o impeditivi della pretesa azionata o la non imputabilità della stessa.
Né, tantomeno, la risoluzione del contratto di locazione richiesta dalla può Parte_1
essere esclusa considerando le eccezioni sollevate da parte convenuta, relative al presunto inadempimento della riguardo all'esecuzione dei lavori di adeguamento del Parte_1
locale e al mancato pagamento dei canoni a partire da marzo 2023, in quanto: 1) in ordine alla prima, oltre a essere non provata (cfr. dichiarazioni del teste di parte convenuta, geom.
il quale ha dichiarato di non sapere nulla al riguardo), l'esecuzione dei lavori, in Tes_1
mancanza di termine per la realizzazione degli adeguamenti, non avrebbe potuto farsi senza la disponibilità dei locali;
2) in ordine alla seconda, l'omissione dei versamenti a partire da marzo 2023 costituisce esercizio legittimo, ex art. 1460 c.c., del diritto del conduttore di sospendere le proprie prestazioni a fronte dell'inadempimento del locatore, rappresentando misura necessaria a tutelare l'interesse essenziale sotteso al contratto, ossia la disponibilità del bene locato in cambio del canone (cfr. Cass. nn. 2720/2009, 261/2008, 13387/2011,
11783/2017).
In conclusione, il contratto per cui è causa va risolto per fatto e colpa del proprietario.
Passando alla domanda di risarcimento, la ricorrente ha chiesto riconoscersi la somma di: €
5.000,00 a titolo di accollo del debito della € 2.200,00 a titolo di deposito Controparte_2 cauzionale;
€ 5.350,00 a titolo di canoni versati da novembre 2022 a marzo 2023; € 150,00 a titolo di metà dell'imposta di registro;
€ 293,30 per l'attivazione della fornitura dell'energia elettrica;
€ 828,04 per i relativi consumi fino al mese di febbraio 2023; € 23.668,00 per l'acquisto dell'attrezzatura per l'attività) e del lucro cessante (da stimare equitativamente per il mancato avvio dell'attività).
- Pagina 5 - Orbene, principiando dalla cauzione (cfr. per l'uso abitativo l'art. 11 l. n. 392/1978, applicabile anche all'uso diverso per il richiamo di cui all'art. 41 l. predetta: Cass. n.
14470/2008), la cui domanda va riqualificata come di restituzione, va ricordato che tale obbligo, comprensivo di capitale e interessi (che vanno, tuttavia, domandati: Cass. n.
23052/2009), sorge ed è esigibile solamente al termine della locazione o una volta che il vincolo si sia risolto (Cass. nn. 9287/1987, 4725/1989, 14655/2002), con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche successivamente senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di canoni impagati, il conduttore può esigerne la restituzione.
Pertanto, essendo il contratto risolto, la domanda della ricorrente va accolta e il va CP_1 condannato a restituire il deposito cauzionale in misura pari ad € 2.200,00, senza interessi perché non domandati.
In ordine, poi, all'importo di € 5.350,00, richiesto a titolo di canoni versati da novembre 2022
a marzo 2023, la domanda, ancora una volta da riqualificare come di restituzione (cfr. Cass. n.
10361/2024), va respinta.
Invero, ai sensi dell'art. 1458, co. 1, c.c. la risoluzione del contratto per inadempimento non ha effetto retroattivo nei contratti ad esecuzione continuata, come la locazione (cfr. Cass. n.
3019/1996), o periodica, rispetto ai quali l'effetto recuperatorio non si estende alle prestazioni già eseguite, per tali intendendosi quelle con cui il debitore abbia soddisfatto le ragioni del creditore (Cass. n. 2753/1989), come nella specie ove da novembre 2022 a marzo 2023
l'immobile è stato nella disponibilità della conduttrice.
Per la medesima ragione, non può riconoscersi, quale danno emergente, la somma di € 828,04 per i consumi energetici avuti fino al mese di febbraio 2023, quella di € 293,30 per l'attivazione della fornitura dell'energia elettrica, nonché quella di € 150,00 a titolo di metà dell'imposta di registro, comunque dovuta ai sensi dell'art. 8 l. n. 392/1978.
In ordine, poi, alla somma di € 23.668,00, sostenuta per l'acquisto dell'attrezzatura necessaria per l'attività, manca un pregiudizio concreto in capo all'attrice, dal momento che la medesima società è tuttora proprietaria dei beni del cui valore chiede la restituzione, con la conseguenza che, qualora si ammettesse il risarcimento, l'attrice otterrebbe un'indebita locupletazione finendo per conseguire la materiale disponibilità degli stessi e il corrispondente valore monetario, in violazione del divieto di ingiustificato arricchimento in sede di risarcimento del danno.
Né la ricorrente ha dedotto l'impossibilità di reimpiego delle suddette attrezzature per l'esecuzione di un'analoga attività di commercio o l'impossibilità di alienazione dei beni o,
- Pagina 6 - ancora, ha rilevato un loro eventuale deprezzamento, essendosi limitata a richiedere la restituzione del loro valore di acquisto, ritenendolo indebitamente eseguito, senza contemplare che, agendo per i danni conseguenti all'inadempimento del , avrebbe CP_1
dovuto fare rilevare una propria deminutio patrimonii.
Deve, invece, accogliersi la domanda di danno in relazione all'importo di € 5.000,00, quale spesa sostenuta, a titolo di accollo della precedente debitoria della che, Controparte_2 secondo un criterio di preponderanza dell'evidenza, la ricorrente non avrebbe affrontato in mancanza di fruizione del bene, configurandosi, quindi, l'esborso come posta passiva inutilmente sostenuta per l'impossibilità di realizzare l'attività commerciale nei locali oggetto del contratto e definitivamente irrecuperabile.
Quanto, infine, al danno da lucro cessante per il mancato avvio dell'attività, va rammentato che il danno patrimoniale da mancato guadagno, concretandosi nell'accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito, presuppone l'allegazione e la prova, sia pure indiziaria, dell'utilità patrimoniale che il creditore avrebbe conseguito in mancanza dell'inadempimento o del fatto illecito, esclusi i mancati guadagni meramente ipotetici perché dipendenti da condizioni incerte sicché la sua liquidazione richiede un rigoroso giudizio di probabilità e non di mera possibilità ( Cass. Nn. 24632/2015, 5613/2018): evidenza non ricorrente nella specie ove la ricorrente ha del tutto omesso l'allegazione di siffatta voce di danno se non limitandosi genericamente a dedurre che, ove avesse continuato a disporre del bene, avrebbe potuto effettuare l'apertura del negozio entro la data prevista.
In conclusione, la domanda di risarcimento è solo parzialmente fondata nei limiti di €
5.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, in base ai parametri di cui al d.m. n.
147/2022 (scaglione € 5.201 - € 26.000), secondo il tenore delle difese espletate.


P.Q.M.


1. ACCOGLIE la domanda principale e, per l'effetto, RISOLVE il contratto di locazione per cui è causa per fatto e colpa del locatore;
Controparte_1

2. per l'effetto sub 1), CONDANNA a restituire a Controparte_1 Parte_1 il deposito cauzionale di € 2.200,00;
3. ACCOGLIE parzialmente la domanda di risarcimento e, per l'effetto, CONDANNA
[...]
a corrispondere a la somma di € 5.000,00, oltre Controparte_1 Parte_1
interessi legali dalla domanda al soddisfo;

- Pagina 7 - 4. CONDANNA a corrispondere a le spese di Controparte_1 Parte_1 lite, che liquida in € 518,00 per esborsi ed € 3.387,00, con attribuzione ai difensori dichiaratisi antistatari.
Benevento, 14.6.2025
IL GIUDICE
Dott. Leonardo Papaleo
La presente sentenza è sottoscritta con firma digitale ed è stata redatta con la collaborazione del dott. Luca Pio
Orlando, magistrato ordinario in tirocinio mirato, nominato con D.M. 22.10.2024.
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