TRIBUNALE DI VERONA
TERZA SEZIONE
VERBALE DI UDIENZA
MEDIANTE COLLEGAMENTO AUDIOVISIVO A DISTANZA
EX ART. 127 BIS CPC E 196 CPC CP_1
Nella causa RG 2086 \ 2025 promossa da

Parte_1 P.IVA_1
contro
( ) CP_2 P.IVA_2
* * *
Successivamente oggi martedì 15 luglio 2025 alle ore 10:00 il giudice, previa verifica della regolare comunicazione di cancelleria del provvedimento di fissazione dell'udienza contenente il collegamento alla stanza virtuale, procede alla trattazione della causa mediante collegamento audiovisivo a distanza;
sono collegati l'avv. Tommaso Capuano per parte ricorrente e l'avv. Nicola Grani per parte convenuta i quali ex art. 196 duodecies dda cpc assicurano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento;
i presenti mantengono attiva la funzione video per tutta la durata dell'udienza; agli stessi è vietata la registrazione dell'udienza; si dà atto che il luogo dal quale il giudice si collega è considerato aula d'udienza a tutti gli effetti e l'udienza si considera tenuta nell'ufficio giudiziario davanti al quale è pendente il procedimento;
parte ricorrente precisa le conclusioni come in memoria integrativa;

Ogni contraria domanda, eccezione e richiesta rigettata Nel merito in via principale: per i motivi esposti in premessa voglia il tribunale adito dichiarare risolto il contratto di affitto di ramo d'azienda stipulato in data 26.02.2022 mediante scrittura privata autenticata, a ministero del notaio registrato il 31.01.2022 al n. 2202 serie 1T, come integrato e Persona_1
patto modificativo stipulato il 21.06.2024 mediante scrittura privata autenticata, a ministero del notaio , registrato il Persona_2 26.06.2024 al n. 20858 serie 1T (alleg tegrativa ed all'intimazione di sfratto), per grave inadempimento della società affittuaria ai sensi dell'art. 1455 cod. civ., ovvero accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto di affitto ai sensi dell'art. 1456 cod. civ. giusta previsione di cui al punto 6.4 del Patto Modificativo, stante il mancato pagamento dei canoni di febbraio 2024, gennaio e febbraio 2025, intimati con lo sfratto notificato il 13 febbraio 2025 e giusta comunicazione di risoluzione del 12 febbraio 2025 e condannarsi la società resistente al rilascio immediato dell'azienda e degli immobili oggetto di affitto di ramo di azienda, come modificato ed integrato dal successivo patto di modifica;
condannarsi la società a pagare l'importo dovuto a titolo di canoni per morosità CP_2 previst ificativo (relativi al 2024 e 2025), che detratti gli acconti ricevuti, ammonta ad euro 4.270,00 per il mese di febbraio 2024, cui deve aggiungersi il canone di luglio 2025 scaduto (il giorno 10) pari ad euro 21.051,10 (17.255+iva) nonché gli importi dovuti, sempre a titolo di canoni di affitto previsti dal contratto di affitto di ramo di azienda per l'anno 2022 pari ad euro 12.810,00 e per l'anno 2023 pari ad euro 14.080,00, e quindi complessivamente ad euro 52.211,00, o nella minor o maggior somma ritenuta di giustizia, oltre al rimborso del costo dell'utenza dell'acqua pari ad euro 16.126,44 (che ricomprende i consumi maturati e fatturati da acque a fino a giugno 2025), nonché al pagamento dei canoni di Pt_2 Pt_1
o à di occupazione maturandi fino alla data dell'effettivo rilascio.
Pagina 2 di 10 In ogni caso: respingersi per i motivi dedotti in narrativa le domande riconvenzionali formulate da controparte e comunque le domande tutte formulate dalla resistente. Con rifusione delle spese ed onorari di causa, oltre accessori di legge.
parte convenuta precisa le conclusioni come in memoria integrativa;

Nel merito. 1) Respingersi ogni domanda l'attrice Controparte_3[.
via . Controparte_4
2) Accertarsi e dichiararsi che la convenuta, ha versato per CP_2 l'anno 2023 la somma di euro 11.529,03 oltre di condannarsi l'attrice, alla restituzione dell'indebito oltre ai frutti ed agli Parte_1 interessi dal 28/12/2023 all'effettivo pagamento.
3) Condannarsi al pagamento, in favore di , della Parte_1 CP_2 somma di euro 16.233,00 oltre agli interessi al tasso moratorio di legge dall'emissione della fattura 9/25 ( doc 9) al saldo.
4) Compensarsi quanto dovuto dall'attrice con quanto dovuto alla Pt_1 convenuta condannandosi al pag ella parte sopravanzante. CP_2
5) Vittoria di spese, diritti ed onorari di lite oltre rimb forf iva e cpa.
esaurita la discussione il giudice si ritira in camera di consiglio dando atto che la sentenza sarà comunicata all'esito.
Il giudice onorario di pace Carlo Favaro
Pagina 3 di 10 Seguito verbale 15/07/2025
SENT. CONT. 2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA
III sezione civile
Il giudice onorario di pace Carlo Favaro ha pronunciato la seguente
SENTENZA
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso nella causa civile 2086\2025 promossa con ricorso 26/03/2025
DA
( in Parte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentante pro tempore signora
[...]
con sede in Pescantina VR Viale Verona 40 ed Pt_1
elettivamente domiciliato in indirizzo telematico presso lo studio dell'avv. Tommaso Capuano che lo rappresenta e difende come da mandato in calce all'atto introduttivo
RICORRENTE
CONTRO
Pagina 4 di 10 in persona del legale CP_2 P.IVA_2
rappresentante pro tempore signor con sede in Controparte_5
Bussolengo VR Via Verona 22/A ed elettivamente domiciliato in indirizzo telematico presso lo studio dell'avv. Nicola Grani che lo rappresenta e difende come da mandato in calce alla memoria di costituzione
CONVENUTO
FATTO E DIRITTO
Trattasi di contratto di affitto stipulato 26.01.2022 avanti il dott notaio in Sona relativo a ramo di azienda avente ad Persona_1
oggetto il complesso dei beni organizzati per l'esercizio dell'attività di parco acquatico con relativo licenza bar per somministrazione di alimenti e bevande, denominato Parco
Acquatico Persicum sito in Pescantina VR v.le Verona, 40.
Nell'atto introduttivo l'intimante dà atto che ex art. 6 del contratto da 26.01.2022 al 31.12.2023 il canone mensile è di € 5.000,00 oltre ad Iva;
€ 6.500,00 fino al 31.12.2023, € 7.500,00 fino al
31.12.2024, € 8.500,00 dal 01.01.2025 da versare il giorno cinque e che con postilla 21.06.2024 venivano scorporati dagli immobili concessi in affitto il “capannone”, “la zona sportiva” e la “zona deposito adiacente alle nuove case”; il canone mensile da corrispondere il giorno dieci per il 2024 diveniva da gennaio a giugno e da ottobre a dicembre € 3.500,00, da luglio a settembre €
15.000,00; veniva introdotta una clausola risolutiva espressa all'art.

6.4 per il mancato pagamento di due canoni da € 3.500,00 o
Pagina 5 di 10 uno solo da € 15.000,00; l'affittuaria si obbligava a subentrare nei contratti per le utenze a pagare per i consumi pregressi €
7.198,30 entro il 31.07.2024 nonché gli importi fino al subentro.
In tale prospettiva lamenta la ricorrente il mancato pagamento di canoni per € 12.810,00 (2022), € 14.080,00 (2023), € 3.500,00
(2024) ed € 7.000,00 (2025) oltre ad € 10.202,50 per i consumi di acqua;
si avvaleva inoltre della clausola risolutiva ex art.

6.4 per i mancati pagamenti 2024 e 2025.
Lamentava inoltre l'omesso subentro nelle utenze;
la costruzione di campi da in violazione del divieto di cui all'art. 13; la Pt_3
realizzazione di pavimentazione tra il ristorante e la piscina, non autorizzata.
Parte convenuta sosteneva che per i canoni del 2022 vi era tra le parti un accordo riduttivo del canone in ragione degli effetti post pandemia SarsCoV2 (ricavabile dai valori fatturati); per i canoni del 2023 risultavano pagamenti superiori per € 11.259,03 per i quali chiedeva la restituzione;
per i canoni 2024 erano state emesse dodici cambiali corrispondenti ai canoni, regolarmente pagate tranne quella di febbraio non posta all'incasso dalla ricorrente;
per i canoni del 2025 evidenziava di non aver potuto consegnare le cambiali alla locatrice per la sua latitanza e di aver quindi provveduto alla loro spedizione il 21.01.2025; per i consumi d'acqua opponeva in compensazione il ristoro di €
16.233,00 per consumi di energia elettrica;
offriva di pagare i canoni fino a marzo 2025.
Pagina 6 di 10 Il giudice visto l'art. 1220 cc respingeva l'istanza di ordinanza provvisoria di rilascio e disponeva il mutamento del rito. Veniva previamente dato corso al procedimento di mediazione con esito negativo.
I documenti versati in atti e la svolta opposizione confermano la ricostruzione attorea.
In primo luogo va evidenziato per gli insoluti relativi ai canoni
2022 e 2023 che non è stato prodotto alcun patto modificativo del canone che prevedesse la riduzione indicata, elemento che non può essere dedotto dalle generiche indicazioni contenute nelle fatture emesse;
i plurimi solleciti di parte ricorrente sono prova del contrario (docc. 8 e 9).
Va pertanto respinta domanda riconvenzionale per la restituzione delle somme asseritamente versate in eccedenza nel 2023 per €
11.259,03.
Per l'insoluto di febbraio 2024 va osservato che la ricorrente comunicava “le cambiali di gennaio e febbraio 2024 non sono state portate all'incasso per problemi di tempistiche con la banca. Quindi attendiamo bonifico di febbraio come avete pure fatto per gennaio” il che pone un esonero di responsabilità (doc. 10).
Per le cambiali 2025 va evidenziato che la ricorrente ha contestato e lasciato a disposizione per il ritiro i titoli emessi per importi e con scadenze non corrispondenti ai canoni contrattuali (doc. 11).
Incidentalmente la ricorrente dà atto che il 09.07.2025 ha riconsegnato le cambiali 2025 e gennaio-febbraio 2024 (doc. 18).
Pagina 7 di 10 Quanto alla domanda riconvenzionale per i consumi di energia elettrica va osservato come la mera difforme intestazione della fattura rispetto al soggetto pagante rimanga generico (doc. 9); secondariamente l'omessa installazione del subcontatore (come previsto dalla postilla contrattuale) ed il mancato svolgimento di attività da parte della ricorrente confermano come l'imputazione dei costi alla stessa non risulti determinabile. La relativa domanda riconvenzionale per € 16.233,00 va respinta.
Trattandosi di locazione non abitativa la questione dell'inadempimento dell'obbligo di pagamento del canone va definita facendo ricorso alla regola fissata dall'art. 1455 c.c.
La disposizione intreccia una valutazione sia di carattere oggettivo che soggettivo, nella prospettiva della non scarsa importanza dell'inadempimento e dell'interesse della parte non inadempiente.
Nel caso di specie sono rilevanti durata ed entità dell'omesso pagamento circostanze che, unitamente ai plurimi solleciti di parte locatrice, convalidano la gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto.
La domanda va accolta: dedotti i pagamenti intermedi (€ 1.500,00 il 17.02.2025, € 17.080,00, € 1.500,00 ed € 5.040,00 il 23.06.2025,
€ 21.064,52 il 11.07.2025), residuano quindi € 30.390,00 per canoni ed € 10.202,50 per spese.
Vanno respinte le domanda riconvenzionali per la restituzione delle somme asseritamente versate in eccedenza per € 11.259,03
Pagina 8 di 10 e la compensazione del pagamento dell'utenza per l'energia elettrica per € 16.233,00
Le spese seguono la soccombenza.


PQM


Il Giudice disattesa ogni altra domanda, eccezione e deduzione accertato l'inadempimento del convenuto, dichiara la risoluzione del contratto di affitto stipulato 26.01.2022 avanti il dott.
[...]
notaio in Sona relativo a ramo di azienda avente ad Per_1
oggetto il complesso dei beni organizzati per l'esercizio dell'attività di parco acquatico con relativo licenza bar per somministrazione di alimenti e bevande, denominato Parco
Acquatico Persicum sito in Pescantina VR v.le Verona, 40, fissando per il rilascio il termine del 10.11.2025; condanna parte convenuta al pagamento, in favore della ricorrente della somma di € 30.390,00 per canoni scaduti fino a luglio 2025 oltre ad € 10.202,50 per spese, ed al pagamento della somma di € € 6.941,50 oltre IVA per ogni mensilità successiva fino a fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi legali sulle singole mensilità dalla scadenza al saldo;
condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte ricorrente delle spese di lite che liquida in complessivi € 9.132,00
(di cui € 3.217,00 per fase sommaria, € 1.204,00 per fase introduttiva del giudizio, € 1.806,00 per fase istruttoria, €
2.905,00 per fase decisionale) oltre ad anticipazioni, a rimborso forfetario nella misura del 15%, Iva e Cpa.
Pagina 9 di 10 Dispone che ex art. 52, 2 del Dlvo 196\2003 (Codice in materia di protezione dei dati personali) in caso di riproduzione della sentenza in qualsiasi forma, per finalità di informazione giuridica su riviste giuridiche, supporti elettronici o mediante reti di comunicazione elettronica, sia omessa l'indicazione delle generalità e di altri dati identificativi delle parti.
Verona, giovedì 9 ottobre 2025
Il giudice onorario di pace Carlo Favaro
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