REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ISERNIA Sezione unica promiscua
Il Giudice, Dott.ssa Elvira Puleio, ha pronunciato, la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 1359 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2013, assegnata in decisione all'udienza del 20.11.2024 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281quinquies, co. I, c.p.c., e vertente
TRA
rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall' Avv. Parte_1
studio elett.te domicilia in Pesche (IS), via San Sebastiano snc;

INTIMANTE OPPOSTO
E
rappresentato e difeso dall'Avv. Macari Elisabetta, Controparte_1 omicilia in Venafro (IS), via Conca Casale n. 24/A;
INTIMATO OPPONENTE
Oggetto: opposizione alla convalida di sfratto per morosità Conclusioni: come da verbale di udienza del 20.11.2024
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
1. Con procedimento sommario di sfratto per morosità instaurato dinanzi al Tribunale di RN e contraddistinto dall'RGN 102/13, il dott. evocava il sig. Parte_1 al fine di sentir rilasciare libero d mmobile sito in Controparte_1
C.da Ponte Storto snc, contraddistinto in NCEU predetto Comune al foglio 6, p.lla 137, sub 4; citava, quindi, il conduttore a comparire dinanzi al Tribunale di RN all'udienza del 09/01/2013 per sentir convalidare il suddetto sfratto ed emettere a suo carico ingiunzione immediatamente esecutiva per il pagamento della somma di € 7.700,00 a titolo di canoni di locazione relativi ai mesi da febbraio a dicembre 2012, mai corrisposti, con gli interessi legali, oltre alle spese, diritti ed onorari di giudizio, nonché Iva e Cap di legge. Si costituiva in giudizio l'intimato, il quale contestava la morosità proponendo, a sua volta, domanda riconvenzionale diretta ad ottenere la condanna dell'intimante al pagamento di tutte le opere eseguite dal conduttore presso il localede quo, oltre alla restituzione del deposito cauzionale e ai danni patiti. Pendente il giudizio le parti, in ogni caso, concordavano sulla riconsegna delle chiavi dell'immobile, con conseguente re-immissione in possesso da parte del locatore. Il GI disponeva il mutamento di rito. Esaurita l'attività istruttoria, anche mediante CTU, all'udienza del 20.11.2024 la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., redatte dalla sola parte locatrice.
*** 2. L'opposizione è infondata e va rigettata. Come già accennato, in data 13.06.2013 in Venafro, alle ore 19:15, presso i locali siti in C.da Ponte Storto, le parti procedevano alle operazioni di riconsegna dell'immobile de quo, riservandosi rispettivamente ogni pretesa, domanda ed eccezione già formulata nel procedimento civile pendente dinanzi al Tribunale di RN. Nel verbale di riconsegna, in particolare, si dava atto delle seguenti circostanze:
“1) risultava realizzato un nuovo muro perimetrale adiacente al capannone, che si sostanziava in un vano con relativa copertura in lamiera e porta di accesso in ferro nonché finestra, nella parte adiacente l'accesso ai servizi igienici;
detto vano, realizzato da parte conduttrice, risulta essere pari a circa mq. 40; la porta di accesso esterna dimensiona metri 2,50 di larghezza per metri 2 di altezza;
dall'interno è possibile accedere al vano attraverso una porta interna in ferro, di dimensioni pari a metri 2 di altezza e metri 1 di larghezza;
anche detta porta è stata realizzata e posta in essere dal conduttore;
2) servizi igienici: risultano essere stati ampliati dalla parte conduttrice e modificati dalla stessa sia attraverso la predisposizione di ambienti separati al suo interno sia attraverso la creazione di un bagno completo rispetto al solo WC già presente, di un lavabo e di predisposizione doccia e scarico;
si evidenzia che la copertura in lamiera di cui al punto 1) giungeva sino a coprire i detti servizi igienici;
3) griglia scolo acqua: la griglia risulta essere cementificata e sembra impedisca il deflusso dell'acqua; detta cementificazione è pari a circa ¾ dell'intera lunghezza della stessa;
opera eseguita dal conduttore.” Le suddette opere venivano realizzate esclusivamente a cura ed onere del conduttore, sig.
al fine, a suo dire, di adeguare i locali dell'immobile de quo in Controparte_1 ria attività artigianale, senza che il proprietario gli avesse mai rilasciato incarico o autorizzazione all'esecuzione di dette opere, in contrasto con l'art. 9 del contratto di locazione sottoscritto). L'esponente, che fino alla data di riconsegna dell'immobile e cioè alla data del 13/06/2013 non ha più avuto la materiale disponibilità dell'immobile de quo, veniva casualmente a conoscenza che, in realtà, le opere su indicate sono state realizzate dal conduttore, senza alcuna concessione edilizia, e risultavano pertanto abusive. Provvedeva, pertanto, a formalizzare querela innanzi alla Procura della Repubblica presso il Tribunale di RN (depositata agli atti del presente giudizio con memoria difensiva autorizzata del 30/1/2014). 3. Innanzitutto, l'eccezione della parte conduttrice di disconoscimento della sottoscrizione di parte locatrice deve essere respinta, perché difetta l'interesse del conduttore a sollevare detta eccezione. Secondo la S.C. (Cfr. Cass. n. 23669 del 19 novembre 2015), infatti, “nessuna norma o principio abilita un contraente a mettere in dubbio la firma di controparte seppure non leggibile e, comunque, nel caso di specie, la produzione della scrittura di cui si dice nel giudizio da parte della persona indicata nel corpo della scrittura e la cui sottoscrizione era illeggibile, aveva perfezionato, sul piano sostanziale e su quello probatorio, il contratto in essa contenuto.” Nella fattispecie de qua, peraltro, il conduttore non avrebbe avuto legittimazione neppure al disconoscimento della propria sottoscrizione. Secondo la giurisprudenza di merito prevalente infatti (Cfr. Tribunale Perugia 16/5/2014), “la ratio del potere conferito alla parte dall'art. 214 c.p.c., di disconoscere la scrittura prevista presuppone che la stessa non sia già stata riconosciuta, sia pure tacitamente;
pertanto, qualora la parte, prima del giudizio, abbia dato volontaria esecuzione al documento, il successivo disconoscimento giudiziale deve ritenersi inammissibile, trattandosi di comportamento logicamente incompatibile con quello precedente” (Cfr. Trib, Cremona 15.09.1989, in R. di proc. 91,594. Nello stesso senso anche Trib. Pordenone, 19 agosto 2009, n. 776).” Nello stesso senso il Tribunale di Lamezia Terme che - “considerato che il potere di disconoscere la scrittura ex art. 214 c.p.c., presuppone che la stessa non sia già stata riconosciuta, sia pure tacitamente” - ha ritenuto inammissibile il disconoscimento delle sottoscrizioni apposte al contratto di finanziamento, in quanto lo stesso “ha avuto da parte dell'opponente un principio di esecuzione”. Nella fattispecie in discorso, il contratto ha avuto regolare esecuzione tra le parti fino ad arrivare al procedimento di sfratto per morosità (e conseguente opposizione oggetto del presente giudizio). Lo stesso opponente, infatti, formula domanda riconvenzionale per il pagamento di tutte le opere dallo stesso eseguite presso il locale de quo, oltre che per la restituzione del deposito cauzionale e per il risarcimento dei danni patiti. E' lo stesso opponente, quindi, che riconosce la piena efficacia del contratto tra le parti, come del resto evidenziato nel verbale di riconsegna dell'immobile redatto in data 13.06.2013. 4. Passando al merito della questione, l'elaborato peritale ha affermato la totale arbitrarietà ed abusività delle opere realizzate da parte conduttrice senza alcun consenso di parte locatrice (come comprovato dalle dichiarazioni rese dal ) CP_1
Il CTU ha confermato che parte conduttrice non ha effettuato addizioni o miglioramenti all'immobile bensì opere viziate da (cfr. pagina otto della Consulenza): “l'assenza di conformità alle norme urbanistiche del Comune di Venafro trattandosi di edificazione su suolo agricolo, con creazioni di volumi eccedenti i limiti di cubatura derivanti dal sedime interessato e, soprattutto, senza le prescritte autorizzazioni ambientali e paesaggistiche richiamate all'art. 167 co. 1 del D.Lgs. 42/2004 (Testo Unico dell'Ambiente)” 4.1. Da ciò discende il sicuro rigetto della domanda riconvenzionale di parte opponente, giacchè l'opera abusiva non può in alcun modo essere indennizzata: “nelle controversie riconducibili alle fattispecie regolate dagli art. 1150 e 936 c.c. nessun indennizzo a carico del proprietario del fondo può essere preteso dal terzo costruttore che abbia realizzato l'opera in violazione della normativa edilizia, autonomamente commettendo nel primo caso, o concorrendo nel secondo, i reati previsti e puniti dagli art. 31 e 41 l. n. 1150 del 1942 e 10 e 13 l. n. 765 del 1967 e ciò non tanto perché possano essere poste in dubbio la sussistenza o l'entità della locupletazione del proprietario del fondo nella prospettiva di un ordine di demolizione da parte della p.a. competente, quanto piuttosto perché è da ritenere in contrasto con i principi generali dell'ordinamento ed in particolare con la funzione dell'amministrazione della giustizia che possa l'agente conseguire indirettamente, ma pur sempre per via giudiziaria, quel vantaggio che si era ripromesso di ottenere nel porre in essere l'attività penalmente illecita e che in via diretta gli è precluso dagli art. 1346 e 1418 c.c.” (Cassazione civile, sez. II, 17/05/2001, n. 6777 – conforme - Cassazione civile, sez. II, 10/09/1997, n. 8834). Peraltro (anche nel caso non vi sia più la possibilità di richiederne la demolizione), “se l'esecuzione delle opere abusive da parte di un terzo, con materiali propri, su suolo altrui, configura un illecito penale, il proprietario non gli deve corrispondere alcun indennizzo, anche se è decaduto dal diritto di chiedere la rimozione ai sensi comma ultimo dell'art. 936 c.c.” (Cassazione civile, sez. II, 29/01/1997, n. 888) qualora l'opera risulti sanabile, potrà esser esperita dal possessore l'azione d'ingiustificato arricchimento, “con riferimento alle indennità dovute al possessore ai sensi dell'art. 1150 c.c., l'esecuzione di una costruzione senza autorizzazione (e perciò esposta, in mancanza di condono o di sanatoria, al pericolo di demolizione per ordine della competente autorità amministrativa) non realizza un miglioramento indennizzabile, essendo al riguardo necessario un incremento non precario, ma stabile ed effettivo, nel patrimonio del proprietario. Né assume rilievo l'eventualità di una successiva sanatoria dell'abuso, essendo in tal caso esperibile, ai sensi dell'art. 2041 c.c., l'azione di arricchimento senza causa, nei limiti della differenza fra la somma dovuta ai sensi dell'art. 1150 c.c. e gli oneri economici derivanti dalla sanatoria” (Cassazione civile, sez. II, 16/05/2007, n. 11300 – conforme - Cassazione civile, sez. II, 08/04/1983, n. 2498): 4.2 Per quanto riguarda, invece, il diritto del conduttore ad effettuare i lavori di adeguamento dei locali dell'immobile locato in funzione della propria attività artigianale, è opportuno richiamare l'ordinanza n.15317/2019 con la quale la Suprema Corte di Cassazione ha affrontato la questione del consenso necessario del locatore per la realizzazione di miglioramenti nell'immobile locato;
di fatti, la Corte ha stabilito che l'autorizzazione per lavori di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, non implica automaticamente il consenso per miglioramenti poiché questi ultimi richiedono un consenso esplicito e informato del locatore. Infatti, il diritto del conduttore all'indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art.1952 del Codice civile, che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore;
tale consenso, importando cognizione dell'entità anche economica e della convenienza delle opere, non può essere implicito e né può desumersi da atti di tolleranza me deve concretarsi in una chiara e inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (cfr. Cassazione III Sez. civ. n.2494/2009). Nello stesso orientamento, i giudici della Sezione VII civile della Corte di Appello di Roma con sentenza n.2272 del 28.03.2023 hanno affermato che il divieto contrattualmente previsto di aggiunte e innovazioni in difetto di consenso da parte del locatore, integrano l'inadempimento del conduttore, in violazione del sinallagma contrattuale ex art.1455 c.c. e dell'obbligazione principale del conduttore di «prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato nel contratto ex art.1587, n.1 del Codice civile». Il conduttore, dunque, ha diritto alla riduzione in pristino dell'immobile; il C.T.U. ha stimato il costo necessario per la riduzione in pristino (cfr. pagina nove della perizia) nel senso che “l'ammontare economico dei lavori di rimissione in pristino dello stato dei luoghi, con demolizione delle opere abusivamente eseguite si determina pari complessivamente ad euro 3.900,00 oltre I.V.A. di legge. (Rif. All.

4 - Computo metrico estimativo)”. Dunque, l'opposizione deve essere rigettata e confermata l'ordinanza impugnata, nonché accolte le domande avanzate dalla parte ricorrente conseguenziali ed accessorie alla domanda di sfratto per morosità, ossia la condanna della controparte al pagamento dei canoni scaduti. Deve anche essere riconosciuto il diritto del locatore al risarcimento del danno per la costruzione delle opere abusive del bene locato, che deve essere parametrato al costo della rimessione in pristino, e quindi, come da valutazione del c.t.u., è pari ad euro 3.900,00. Non è invece stato sufficientemente allegato e provato il diritto, in capo al locatore, del diritto al pagamento della quota pari al 50% a lui spettante a titolo di imposta di registro annualità dal 2008 al 2013, dunque tale domanda va respinta. 5. Le spese seguono la soccombenza, e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di RN, sezione unica civile, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, così provvede:
- rigetta l'opposizione;
- condanna l'opponente al pagamento dell'importo di € Controparte_1
11.900,00 a titolo di canoni di locazione per il periodo febbraio 2012/giugno 2013, oltre agli interessi di mora dalla scadenza al saldo;

- condannare l'opponente al pagamento della somma di Controparte_1
€3.900,00 a titolo di risarcimento del danno, per le causali spiegate in motiva, con interessi legali dal dovuto al saldo, in favore di;
Parte_1
- condanna l'opponente alla refusione delle spese di lite in Controparte_1 favore di , che liquida in euro 5.077,00, oltre iva, spese e c.p.a. Parte_1 come per legge;

- pone le spese di c.t.u., liquidate con separato decreto, a definitivo carico della parte opponente. RN, 12.02.2025 Il Giudice Elvira Puleio