Sentenza n. 1330/2026
Depositata il 30/01/2026
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di ROMA Sezione 29, riunita in udienza il 22/01/2026 alle ore 09:15 in composizione monocratica:
UN BRUNELLA, Giudice monocratico in data 22/01/2026 ha pronunciato la seguente
SENTENZA ex art. 47 ter
- sull'istanza di sospensione dell'atto impugnato relativa al R.G.R. n. 11603/2025 depositato il 06/07/2025
proposto da
Ricorrente_2 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
Email_1 ed elettivamente domiciliato presso
Ricorrente_3 CF_Ricorrente_2 -
Difeso da Difensore_1 CF_Difensore_1 -
Email_1ed elettivamente domiciliato presso
contro
Ag. Entrate Direzione Provinciale Roma 2
Email_2elettivamente domiciliato presso
Avente ad oggetto l'impugnazione di: - AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20223T003574000001202300 REGISTRO 2023
- AVVISO DI LIQUIDAZIONE n. 20223T003574000001202400 REGISTRO 2024
a seguito di discussione e visto il dispositivo n. 952/2026 depositato il 29/01/2026
Il giudice, accertata la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 47-ter del decreto legislativo 31 dicembre 1992, n. 546, procede alla definizione del contenzioso in esame in forma semplificata.
Fatto e Diritto
Ricorrente_2Con il ricorso introduttivo del presente giudizio la sig.ra e il sig. Ricorrente_3 hanno agito contro l'Agenzia delle Entrate- DP II Roma, avverso i seguenti atti:
- avviso di liquidazione n. 2022/3T/003574/000/001/2023/004 – scadenza 1/4/2023 per asserito “mancato versamento dell'imposta di registro per il contratto di locazione
(annualità successive)”, notificato alla ricorrente sig.ra Ricorrente_2 in data 7/5/2025, per complessivi € 165,82, incluse spese di notifica;

- avviso di liquidazione n. 2022/3T/003574/000/001/2023/001 – scadenza 1/4/2023 per asserito “mancato versamento dell'imposta di registro per il contratto di locazione
(annualità successive)”, notificato al ricorrente sig. Ricorrente_3 in data 5/5/2025, per complessivi € 157,91, incluse spese di notifica;

- avviso di liquidazione n. 2022/3T/003574/000/001/2024/005 – scadenza 1/4/2024 per asserito “mancato versamento dell'imposta di registro per il contratto di locazione
(annualità successive)”, notificato al ricorrente sig. Ricorrente_3 in data 19/5/2025, per complessivi € 155,27.
I ricorrenti premettono di aver sottoscritto un contratto di locazione ai sensi dell'art. 2, comma
3, L. n. 431/1998, pattuendo, tra l'altro, la durata di tre anni (rinnovabili per due) e il canone annuo di € 9.900,00, registrando il contratto in questione al valore annuo di € 9.900,00, nonostante fosse stata prevista una riduzione del canone per i primi nove mesi al solo fine di agevolare la situazione economica dei conduttori. Il locatore decideva di optare per il regime della c.d. cedolare secca per tutta la durata del rapporto locatizio. Il predetto contratto di locazione veniva registrato in data 29/4/2022. Ricorrente_3Con avviso di liquidazione n. 2022/3T/003574/000/001/001, notificato al solo sig. in data 6/2/2025, l'Agenzia delle Entrate riteneva che l'opzione cedolare secca non sarebbe stata esercitabile a fronte di un aumento del canone in contratto, con conseguente applicazione dell'imposta di registro. Il sig. Ricorrente_3, con distinto ricorso iscritto al numero R.G. n. 8738/2025, ha contestato l'inapplicabilità della cedolare secca sostenuta dall'amministrazione, deducendo che la preclusione opererebbe solo nelle ipotesi di aumento del canone non già nella ipotesi in cui, come nella fattispecie, vi sia stata una temporanea riduzione del canone per ragioni privatistiche, evidenziando che la dichiarazione con il modello RLI sarebbe stata correttamente compilata con il valore annuo in misura “piena” di € 9.900,00.
Ricorrente_3Il ricorrente Sig. , conclude per la inapplicabilità dell'imposta di registro al contratto di locazione in argomento e fa presente che il presente ricorso avverso gli avvisi di liquidazione sopra indicati, e riferiti alle “annualità successive alla prima”, sia strettamente connesso al giudizio iscritto al numero R.G. 8738/2025 e risulti necessariamente condizionato dal giudicato che si verrà a formare sullo stesso. Vengono quindi richiamati i motivi già dedotti dal ricorrente sig. Ricorrente_3 nel ricorso RG 8738/25. Su tali basi, richiede quindi la riunione del presente ricorso con quello recante R.G. n. 8738/2025 ai sensi e per gli effetti dell'art. 29 D. Lgs. n. 546/1992 per connessione tra i due processi, ovvero, in caso di denegata riunione e in via subordinata, la sospensione del presente giudizio ai sensi e per gli effetti dell'art. 39, primo comma bis, D. Lgs. n. 546/1992, fino alla definitiva pronuncia sul giudizio
R.G. n. 8738/2025 di questa Corte. Si è ritualmente costituita l'Agenzia delle Entrate richiedendo, ai sensi dell'articolo 29 del D.
Lgs. 546/1992, la riunione del presente ricorso con quello di cui al RGR 8738/2025 instaurato presso questa Corte. Viene altresì chiesto il rigetto del ricorso e la condanna del ricorrente alle spese di giudizio, costituendo il contratto con opzione della cedolare secca un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario, consentendo al locatore di applicare un regime di tassazione agevolato e semplificato. Ricorda l'Agenzia che la giurisprudenza ha più volte chiarito che le previsioni relative ad agevolazioni fiscali o benefici in genere sono di stretta interpretazione. L'art. 3 del D.lgs. 14/3/2011, n. 23 prevede che, per il regime della cedolare secca, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se detta facoltà è prevista nel contratto di locazione. Nel caso in esame, il contratto di locazione stabilisce che per il primo periodo il canone sarà pari ad euro 6.975,00 ed a partire dall'01/01/2023 in poi sarà di euro 9.900,00, interpretabile come un aggiornamento del canone dovuto nel tempo.
All'udienza del 22 gennaio 2026 la causa è stata trattenuta per la decisione, previo avviso alle parti, oggetto di verbalizzazione, della definizione immediata del giudizio nel merito.
Preliminarmente va disattesa la richiesta di riunione dei giudizi, atteso che, pur sussistendo un collegamento logico tra le controversie, le stesse hanno ad oggetto atti impositivi distinti, concernenti diverse annualità e non integralmente sovrapponibili sotto il profilo soggettivo.
La trattazione contestuale delle cause, peraltro fissate alla medesima udienza, consente comunque un coordinamento delle decisioni, senza necessità di procedere alla riunione ai sensi dell'art. 29 del D.lgs. n. 546/1992. Il ricorso è infondato, per le ragioni di seguito esposte, restando, dunque, l'istanza interinale formulata dalla parte ricorrente assorbita dalla definizione del giudizio nel merito.
Come chiarito da questa Corte nella sentenza che ha definito il ricorso iscritto al numero RG 8738/25, l'art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23/2011 dispone: “11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili.”.
Ebbene, l'art. 2 del contratto di locazione in questione prevede che : “II canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall'Accordo territoriale tra le Associazioni dei proprietari e degli inquilini e depositato il 28 febbraio 2019 presso il Comune di Roma, è convenuto per il periodo che va dalla data di stipula al 31/12/2022, per agevolare l'ingresso degli inquilini, in € 6.975,00 (seimilanovecentosettantacinque//00), che il conduttore si obbliga a corrispondere a mezzo di bonifico bancario, in n. 9 rate eguali anticipate di €
775,00 (settecentosettantacinque//00) ciascuna, entro il giorno 5 di ogni mese. A partire dal periodo che va dal 01/01/2023 per tutta la durata del contratto il canone annuale è pari ad € 9.900,00 (Novemilanovecento//00), che il conduttore si obbliga a corrispondere a mezzo di bonifico bancario, in n. 12 rate eguali anticipate di € 825,00 (Ottocentoventicinque//00) ciascuna, entro il giorno 5 di ogni mese”.
Il canone di locazione, pertanto, subisce una chiara variazione d'importo passando da euro 6.975,00 nell'anno 2022 a euro 9.900,00 a partire dall'01/01/2023. Indipendentemente dalla motivazione dell'aumento, l'incremento costituisce una “facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo”, risultando, quindi, integrato il contrasto con l'art. 3, comma 11 del citato decreto legislativo n. 23/2011. Si sottolinea che la norma sopra indicata specifica che: “Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili”. Peraltro lo stesso Accordo territoriale tra le Associazione dei proprietari e degli inquilini e depositato il 28 febbraio 2019 presso il Comune di Roma a cui il contratto di locazione fa riferimento, al Titolo A punto 5 esclude l'aggiornamento del canone – in quel caso l'aggiornamento ISTAT – per i “locatori che optano per la cedolare secca.”.
La distinzione tra riduzione iniziale e successivo aumento non incide sulla sostanza economica della clausola, che determina comunque una variazione in aumento del canone nel corso del rapporto, incompatibile con il regime della cedolare secca.
Da quanto esposto discende la non spettanza delle agevolazioni relative all'imposta di registro che sono oggetto degli atti qui impugnati.
In considerazione delle peculiarità della fattispecie, come emergenti dalla documentazione in atti, si valutano sussistenti i presupposti per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite tra le parti.


P.Q.M.


La Corte di Giustizia Tributaria di I grado di Roma, Sezione 29, rigetta il ricorso.
Spese compensate.
Roma, 22 gennaio 2026 IL GIUDICE MONOCRATICO
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